BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang
Tanah sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa mempunyai fungsi yang amat penting untuk membangun masyarakat Indonesia yang adil dan makmur. Sehubungan dengan hal tersebut, dalam pelaksanaan pembangunan nasional di gariskan kebijakan nasional di bidang pertanahan, sebagaimana di muat dalam Pasal 33 ayat (3) Undang-undang Dasar 1945, yang menyatakan bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat.1
Tanah merupakan kebutuhan hidup manusia yang mendasar. Manusia hidup serta melakukan aktivitas di atas tanah sehingga setiap saat manusia selalu berhubungan dengan tanah dapat dikatakan hampir semua kegiatan hidup manusia baik secara langsung maupun tidak langsung selalu memerlukan tanah. Seiring bertambahnya jumlah penduduk maka semakin meningkat pula kebutuhan orang akan tanah.
Dalam masyarakat kita, perolehan hak atas tanah lebih sering dilakukan dengan pemindahan hak, yaitu dengan melalui jual beli. Pemindahan Hak/Peralihan hak adalah suatu perbuatan hukum yang bertujuan memindahkan hak antara lain: Jual beli, Hibah, Tukar menukar, Pemisahan dan pembagian harta bersama dan pemasukan dalam perusahaan atau inbreng.2
Perbuatan hukum jual beli selesai atau tuntas pada saat penjual menerima pembayaran dan bersamaan dengan itu menyerahkan suatu barang yang dijualnya kepada pembeli. Pengertian jual beli tanah menurut Hukum Tanah Nasional didasarkan pada pengertian jual beli
1 Irene Eka Sihombing, Segi-Segi Hukum Tanah Nasional Dalam Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan, (Jakarta: Universitas Trisakti, 2009), Hal. 1
tanah menurut Hukum Adat, yaitu perbuatan hukum pemindahan hak untuk selama-lamanya dari penjual kepada pembeli dan pembayaran harga baik seluruhnya maupun sebagian dari pembeli kepada penjual, yang dilaksanakan secara terang dan tunai.3 Terang, mengandung arti
bahwa perbuatan hukum jual beli tersebut benar-benar dilaksanakan, dihadapan pejabat yang berwenang membuat akta jual belinya (Pejabat Pembuat Akta Tanah).4 Tunai, mengandung arti adanya dua perbuatan
yang dilakukan secara bersama (serentak). Yaitu:5
1. Pemindahan Hak (pemindahan penguasaan yuridis), dari penjual kepada pembeli.
2. Pembayaran harga (baik sebagian maupun seluruhnya), dari pembeli kepada penjual.
Berbeda dengan jual beli menurut hukum barat dalam pasal 1457 Kitab Undang-undang Hukum Perdata (selanjutnya disebut KUHPerdata), di mana jual beli diartikan sebagai suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain membayar harga yang telah dijanjikan”.6
Dalam Hukum pertanahan Indonesia dikenal bahwa jual beli tanah dilakukan secara terang dan tunai dalam artian penyerahan dan pembayaran jual beli hak milik atas tanah dilakukan pada saat bersamaan (tunai) dihadapan seorang PPAT (terang).7 Penambahan
terang dan tunai dalam jual beli hak atas tanah disebabkan karena hukum tanah Indonesia mengadopsi aturan-aturan hukum adat. Pandangan hukum adat menyatakan bahwa jual beli atas bidang tanah
3 Irene Eka Sihombing, Op.cit, hal. 68 4 Ibid. hal. 69
5 Ibid
6 R. Subekti dan R. Tjitrosudibio, 2004, Kitab Undang-undang Hukum Perdata, (Jakarta: Pradnya Paramita), hal. 366
telah terjadi antara penjual dan pembeli bila diketahui oleh Kepala Kampung yang bersangkutan dan dihadiri oleh dua orang saksi.8
Dalam kaitannya dengan ketentuan yang mengatur tentang peralihan hak atas tanah, jual beli hak atas tanah dan penyerahan hak milik atas tanah dari penjual kepada pembeli harus sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku sebagimana diatur dalam Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah (Lemabaran Negara Nomor 59 Tahun 1997, Tambahan lembaran Negara Nomor 3696), menyatakan bahwa:
Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui pula beli, tukar menukar, hibah, pemasukan harta ke perusahaan dan perusahaan dan perbuatan hokum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan perundang-undangan yang berlaku.
Berdasarkan uraian di atas dapat diketahui bahwa, peralihan hak atas tanah tidak dapat dilakukan begitu saja tanpa memenuhi persyaratan yang telah ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku. Tetapi untuk tanah yang berstatus tanah kavling yang dikuasai dengan itikad baik yang belum bersertipikat di mana di atasnya berdiri bangunan maka terhadap tanah tersebut dapat diperjualbelikan dengan menggunakan akta jual beli rumah dan pengoperan hak yang dibuat Notaris, dimana notaris mempunyai kewenangan pula “ membuat Akta yang berkaitan dengan pertanahan.9
Adapun alasan yang mendasari mengapa menggunakan akta notaris padahal yang dioperkan adalah termasuk penggunaaan sebidang
8 Sahat Sinaga, Jual Beli Tanah dan Peralihan, (Jakarta: Pustaka Sutra, 2007), hal.17
tanah dengan mengingat belum adanya alas hak atas bidang tanah tersebut. Oleh karena itu untuk mendapatkan status hak atas tanah kavling yang dilakukan dengan akta jual beli dan pengoperan hak yang dilanjutkan dengan pendaftaran tanah di Kantor Pertanahan Kotamadya/Kabupaten setempat dengan melampirkan akta jual beli dan pengoperan hak sebagai alat bukti bahwa telah terjadi perbuatan hukum jual beli, sedangkan bukti-bukti atau surat-surat yang ada lainnya adalah untuk menegaskan bahwa sebidang tanah tersebut layak untuk di daftarkan dan dibuatkan sertipikat Hak Milik.
Menurut pasal 24 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah bahwa “Untuk keperluan pendaftaran hak-hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti-bukti tertulis, keterangan saksi-saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik, dianggap cukup untuk mendaftarkan hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang membebaninya.
59. Peratuaran ini merupakan pelaksanaan Pendaftaran Tanah dalam rangka Rechtkadaster yang bertujuan memberikan kepastian hukum dan perlindungan kepada pemegang hak atas tanah untuk dengan mudah dapat membuktikan dirinya merupakan pemegang hak yang bersangkutan dan bagi para pihak yang berkepentingan.
Salah satu kasus yang ingin penulis angkat dalam penulisan tesis ini adalah mengenai perbuatan hukum pemindahan hak (jual beli tanah kavling) di Jelambar Jakarta Barat atas tanah seluas 64 m2 terletak
di jalan Setia Jaya III/68 RT. 008 RW. 008, Kelurahan Jelambar, Kecamatan Grogol Petamburan, Jakarta Barat. tanah tersebut tercatat atas nama Djafar Lubis yang dibuktikan dengan Surat Penunjukan Kavling Nomor 327/SPK/II/JB/2012 tertanggal 24 Pebruari 2012. Pada tanggal 21 April 2014 tanah tersebut dijual kepada Nina Silvia sebagai pembeli dengan dibuatkan akta jual beli dan pengoperan hak di hadapan Notaris. Kemudian dengan dasar Surat Penunjukan Kavling dan akta jual beli dan pengoperan hak, pembeli mengajukan permohonan pendaftaran tanah di Kantor Badan Pertanahan di Jakarta Barat.
Melihat latar belakang tersebut maka penulis tertarik untuk menulis dalam sebuah tesis yang berjudul “ANALISIS YURIDIS PERBUATAN HUKUM PEMINDAHAN HAK (JUAL BELI TANAH KAVLING) SEBAGAI DASAR PENDAFTARAN TANAH DI JELAMBAR JAKARTA BARAT”.
B. Permasalahan
1. Bagaimana perbuatan hukum pemindahan hak (jual beli) tanah kavling ?
2. Bagaimana perbuatan hukum pemindahan hak (jual beli) tanah kavling yang dibuktikan dengan Surat Kavling dapat dijadikan dasar untuk pendaftaran tanah?
C. Tujuan Penulisan
2. Untuk menggambarkan perbuatan hukum pemindahan hak (jual beli tanah kavling) yang dibuktikan dengan Surat Kavling sebagai dasar pendaftaran tanah
D. Kerangka Teori dan Konseptual
1. Kerangka Teori
Dalam membahas permasalahan yang diangkat dalam tesis ini, penulis menggunakan teori mengenai Tujuan Hukum,
Teori tujuan hukum
Kepastian hukum merupakan salah satu tujuan hukum seperti apa yang dikemukakan oleh Gustav Radbruch dalam teori gabungan etis dan utility yang konsep hukumnya adalah hukum bertujuan untuk keadilan, kegunaan dan kepastian.10 Teori tujuan hukum menurut
Radbruch dalam Theo Huijbers adalah Hubungan antara keadilan dan kepastian hukum perlu diperhatikan. Oleh sebab kepastian hukum harus dijaga demi keamanan dalam negara, maka hukum positif selalu harus ditaati, pun pula kalau isinya kurang adil, atau juga kurang sesuai dengan tujuan hukum. Tetapi terdapat kekecualian, yakni bilamana pertentangan antara isi tata hukum dan keadilan menjadi begitu besar, sehingga tata hukum itu nampak tidak adil pada saat itu tata hukum itu boleh dilepaskan.11
Dalam kaitannya dengan jual beli hak tanah kavling, akta yang digunakan adalah akta jual beli dan pengoperan hak yang mana akta tersebut dan dokumen lainnya dipergunakan untuk melakukan pendaftran tanah di Kantor Pertanahan. Teori tujuan hukum dalam penelitian tesis ini digunakan untuk menganalisis perbuatan hukum peralihan hak (jual beli tanah kavling) sebagai dasar pendaftaran tanah.
2. Kerangka Konseptual
Penelitian ini akan menggunakan beberapa konsep dan pengertian mengenai istilah dalam hukum jual beli dan pendaftaran tanah yang berkaitan langsung dengan objek penelitian
Bidang tanah adalah bagian permukaan bumi yang merupakan suatu bidang yang berbatas. Dalam hukum yang berlaku di dunia ini, pendaftaran tanah adalah suatu sistem dimana kepemilikan dalam suatu bidang tanah dicatat dan didaftarkan oleh pemerintah, demi pemberian suatu tanda atau alat bukti suatu hak dan untuk memfasilitasi suatu transaksi.
Pengertian jual beli tanah menurut Hukum Tanah Nasional didasarkan pada pengertian jual beli.tanah menurut Hukum Adat, yaitu perbuatan hukum pemindahan hak untuk selama-lamanya dari penjual kepada pembeli dan pembayaran harga baik seluruhnya maupun sebagian dari pembeli kepada penjual, yang dilaksanakan secara terang dan tunai.12
Menurut pasal 1 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang pendaftaran tanah “pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, bekesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemeberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
E. Metode Penelitian
Metode merupakan strategi utama dalam mengumpulkan data-data yang diperlukan untuk menjawab permasalahan yang telah dirumuskan dalam penelitian ini tidak lain adalah “pengetahuan” atau
lebih tepatnya “pengetahuan yang benar”, dimana penegetahuan yang benar ini nantinya dapat dipakai untuk menjawab pertanyaan atau ketidaktahuaan tertentu.13
1. Tipe Penelitian
Tipe penelitian hukum yang digunakan adalah penelitian hukum Normatif. Penelitian hukum Normatif adalah penelitian hukum yang mencakup penelitian terhadap asas-asas hukum, sistematika hukum, taraf sinkronisasi hukum, sejarah hukum dan perbandingan hukum, dimana penelitian ini dilakukan dengan cara meneliti bahan pustaka atau data sekunder.14
2. Sifat Penelitian
Sifat penelitian yang digunakan adalah penelitian yang bersifat deskriptif analisis yaitu penelitian dimana pengetahuan atau teori tentang objek sudah ada dan ingin memberikan gambaran serta penjelasan tentang tata cara atau proses peralihan hak atas tanah (jual beli tanah kavling) berdasarkan peraturan perundang-undangan tentang pendaftaran tanah.
3. Sumber Penelitian
Sumber penelitian dalam tesis ini adalah data yang di peroleh dari buku-buku yang berkaitan dengan tema penulisan ini.
a. Bahan hukum primer, bersumber bahan hukum yang diperoleh langsung dalam penelitian ini adalah Kitab Undang-undang Hukum Perdata, Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang pendaftaran Tanah, Undang-undang Nomor 5 tahun 1960, Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria dan Undang-undang No. 2
13 Bambang Sugono, Metode Penelitian Hukum, (Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 1997), hal. 27-28
Tahun 2014 Tentang Perubahan Atas Uandang-undang No. 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris.
b. Bahan hukum sekunder berupa literatur, karya ilmiah, dan hasil penelitian yang berkaitan dengan materi penelitian.
c. Bahan hukum tersier yaitu bahan yang memberi petunjuk maupun penjelasan tentang bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder, seperti kamus, bahan dari internet dan lain sebagainnya.
4. Metode Pengumpulan Data
Metode yang digunakan dalm menyelesaikan penelitian ini, dengan menggunakan cara penelitian kepustakaan (Library research), yaitu suatu metode pengumpulan dengan cara membaca atau merangkai buku-buku, peraturan perundang-undangan dan sumberbkepustakaan lainnya yang berhubungan dengan objek penelitian ini.
5. Teknik Pengumpulan Data
Dalam penulisan tesis ini penulis menggunakan teknik pengumpulan data yaitu: Penelitian Kepustakaan.
Penelitian ini adalah penelitian dengan menggunakan data dan meneliti sumber bacaan, menganalisa, peraturan perundang-undangan maupun dokumentasi lainnya seperti karya ilmiah, surat kabar, internet dan sumber lainnya yang berhubungan dengan judul tesis ini.
6. Metode Pengolahan dan Analisis Data
yang dianalisis gejala-gejala social budaya dengan menggunakan kaidah-kaidah hukum positif yang bersangkutan untuk memperoleh gambaran mengenail pola-polabyang berlaku.15
7. Cara Pengambilan Putusan
Setelah seluruh datadiolah dan dianalisis, maka perlu dilakukan penarikan kesimpulan terhadap hasil-hasil pengolahan dan analis tersbut. Pengambilan kesimpulan dilakukan dengan menggunakan pola piker deduktif.16
F. Sistematika Penulisan
Penelitian dalam tulisan tesis ini disusun 5 (lima) bab yang masing-masing bab secara garis besarnya mencakup sebagai berikut:
BAB I : PENDAHULUAN
Dalam Bab ini akan diuraikan Mengenai Latar Belakang Masalah, Permasalahan, Tujuan Penelitian, Kerangka Teori dan Konseptual, Metode Penelitian dan Sistematika Penulisan.
BAB II : TINJAUAN PUSTAKA
Selanjutnya akan diuraikan tentang jual beli tanah, dan pendaftaran tanah
BAB III : DISKRIPSI OBJEK PENELITIAN
Dalam Bab ini menggambarkan mengenai proses jual beli tanah kavling di daerah Jelambar, Jakarta Barat
BAB IV : ANALISIS DAN PEMBAHASAN
Dalam Bab ini membahas mengenai perbuatan hukum pemindahan hak jual beli tanah kavling dan analisis mengenai surat kavling sebagai dasar untuk pendaftaran tanah.
15 Burhan Ashsofa, Metode Penelitian Hukum, (Jakarta: Rineka Cipta, 2004) hal. 20
BAB V : PENUTUP
