Bab IV Analisis Hasil Penelitian
Pada dasarnya tujuan pembentukan Kadaster 3 Dimensi dalam penelitian ini adalah untuk menunjang tujuan Pendaftaran Tanah dalam melakukan kegiatannya terhadap HMASRS. Analisis yang dilakukan diarahkan untuk menjawab pertanyaan-pertanyaan penelitian yang telah dirumuskan sebelumnya. Berikut ini adalah analisis hasil penelitian yang dapat dikemukakan sebagai berikut :
1. Analisis terhadap pendekatan Konsep Model Kadaster tiga dimensi (3D) ditinjau dari aspek legal dan aspek teknis
2. Analisis pembentukan Data Spasial 3 dimensi
3. Analisis pembuatan relation/link antara Data Spasial dan Data Atribut dalam upaya menyajikan informasi yang lengkap dalam sebuah Sistem Kadaster.
Kegiatan analisis di atas akan diuraikan lebih lanjut pada beberapa sub bab berikut.
IV.1. Analisis Pendekatan Konsep Model Kadaster tiga Dimensi (3D) ditinjau Dari Aspek Legal dan Aspek Teknis
Pendekatan Konsep Model Kadaster tiga dimensi (3D) memang perlu dilakukan sebagai acuan atau kerangka dasar baik secara teknis maupun secara yuridis/aspek legal dalam menerapkan kadaster 3D dalam kegiatan pendaftaran tanah. Dari ketiga konsep model yang disampaikan oleh Stoter dalam penelitiannya, hanya model hybrid dan model 3D tags linked to parcels in current cadastral registration yang bisa diterapkan pada kegiatan pendaftaran tanah di Indonesia bila ditinjau dari segi teknis maupun aspek legal. Untuk model full 3D Cadastral belum dapat diterapkan karena aspek legal dalam sistem hukum pertanahan di Indonesia belum mengarah pada aspek ruang 3D sebagai entitas dasar pendaftaran, sehingga aspek teknispun akan sulit dilakukan, walaupun secara teknologi yang terus berkembang pesat mungkin saja dilakukan.
Sistem Pendaftaran Tanah yang merupakan kadaster legal di Indonesia saat ini menjadikan tanah yang merupakan hak atas permukaan bumi (obyek 2D) sebagai entitas dasar dari pendaftaran tanah, walaupun pemanfaatan tanah mengandung aspek 3D dimana pemegang hak atas tanah diberi wewenang untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan, demikian pula tubuh bumi dan air serta ruang yang ada di atasnya
sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut UUPA dan peraturan hukum lain yang lebih tinggi (Pasal 4 UUPA). Namun saat ini belum ada peraturan yang mengatur sejauhmana batas-batas pemegang hak atas tanah dapat memanfaatkan ruang diatas atau dibawah permukaan hak atas tanahnya.
Atas hal tersebut maka pendekatan konsep model kadaster 3D untuk kepentingan pendaftaran tanah harus tetap dikaitkan dengan bidang tanah yang merupakan obyek 2D sebagai entitas dasar pendaftaran tanah. Demikian pula pendekatan kadaster 3D untuk kepentingan pendafataran tanah terhadap HMASRS, sehingga penetapan model hybrid dengan alternatif Registration of Physical Object sangat tapat dan telah sesuai bila ditinjau dari aspek legal dan aspek teknis.
Ditinjau dari Aspek Legal pendekatan Konsep Model Hybrid dengan alternatif Registration of Physical Object yang diterapkan dalam pembentukan Kadaster 3 dimensi telah tepat dan sesuai dengan Undang-undang No.16 tahun 1985 tentang Rumah Susun (UURS), dimana disebutkan bahwa pembangunan Rumah Susun hanya dapat dibangun di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai atas tanah Negara atau Hak Pengelolaan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku (pasal 7 UURS), sehingga obyek HMASRS (obyek 3D) tidak dapat dipisahkan dengan obyek tanahnya (obyek 2D).
Dan secara Teknis Konsep Model Hybrid dengan alternatif Registration of Physical Object telah tepat diterapkan dalam kegiatan pendaftaran tanah terhadap HMASRS . Pada Metode ini pendaftaran 3 dimensi digabungkan dengan system kadaster berbasiskan bidang tanah 2 dimensi yang ada saat ini, sehingga dihasilkan suatu system campuran dimana situasi tiga dimensi menjadi bagian dari kumpulan data geografis kadaster 2 dimensi. Hal ini sangat sesuai dengan kegiatan pendaftaran tanah terhadap HMASRS, dimana sebelum pendaftaran obyek HMASRS (obyek 3D) terlebih dahulu dilakukan pendaftaran terhadap obyek tanahnya (obyek 2D). Selain itu pendaftaran obyek HMASRS baru dapat dilakukan setelah konsep bangunan secara utuh telah disetujui dan disyahkan oleh instansi berwenang berupa pengesahan pertelaan, IMB dan ijin layak huni, sehingga penerbitan sertipikat HMASRS yang
merupakan pemberian hak atas ruang didasarkan pada obyek fisik bangunan dimaksud. Hal ini sesuai dengan alternatif Registration of Physical Object.
Dari peraturan perundang-undangan yang berlaku saat ini memang baru Undang-Undang No.16 tahun 1985 tentang rumah susun ini yang mengatur tentang pemanfaatan ruang, sehingga situasi-situasi pemanfaatan ruang baik yang berada di atas atau di bawah permukaan tanah yang semakin hari semakin kompleks dan memerlukan pendekatan kadaster 3D masih banyak yang belum terakomodasi dalam suatu peraturan perundang-undangan. Walaupun saat ini telah muncul wacana Hak Guna Ruang, dimana untuk menjamin kepastian hukum selain Hak Atas Tanah yang dapat di daftarkan haknya, ada pula Hak Guna Ruang, walaupun Undang-undangnya masih dalam pembahasan.
IV.2. Analisis Pembentukan Data Spasial 3D
Bahwa Pembentukan data spasial 3D harus dapat memberikan gambaran yang jelas menyangkut posisi dan bentuk geometri terhadap obyek HMASRS baik bidang tanah (obyek 2D) maupun obyek SRS (obyek 3D), karena tujuan pembentukan data spasial 3D untuk dapat memberikan kepastian hukum atas obyek HMASRS, dalam hal ini menyangkut letak/posisi dan batas-batasnya, sehingga aspek teknis pembentukan data spasial 3D dapat mendukung aspek legal sesuai Undang-undang Rumah Susun.
Data spasial 3D yang terbentuk telah mampu memberikan gambaran yang jelas menyangkut letak/posisi obyek HMASRS dan batas-batasnya karena aspek keruangan (3D) dapat di visualisasikan pada peta pendaftaran tanah. Data spasial yang dihasilkan dalam penelitian ini dapat menampilkan posisi dan bentuk geometri setiap obyek HMASRS dalam 2D maupun 3D, hal ini dapat lihat pada gambar lantai dasar (ground floor) sebagai berikut :
Dari gambar di atas dapat dilihat bahwa posisi dan bentuk geometri setiap obyek HMASRS (warna merah) dan bangunan yang merupakan bagian bersama (warna biru) tiap lantai dapat ditampilkan dalam 2D (gambar kiri) dan 3D (gambar kanan). Hal ini akan mempermudah pengguna untuk mengetahui dengan jelas dimana posisi suatu obyek dalam suatu lantai dan bagaimana bentuk geometriknya, karena selain dapat dilihat secara 2D juga dapat lihat secara 3D.
Selain itu data spasial 3D yang dihasilkan dapat menampilkan obyek HMASRS dan bangunan bagian bersama secara terpisah, hal ini sesuai dengan pasal 7 ayat (3) Undang-undang No.16 Tahun 1985, yang menetapkan bahwa penyelenggara pembangunan wajib memisahkan rumah susun atas satuan dan bagian bersama dalam bentuk gambar dan uraian yang disyahkan oleh instansi yang berwenang sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku yang memberi kejelasan atas : a. Batas satuan yang dapat dipergunakan secara terpisah untuk perseorangan;
b. Batas dan uraian atas bagian bersama dan benda bersama yang menjadi haknya masing-masing satuan;
c. Batas dan uraian tanah-bersama dan besarnya bagian yang menjadi haknya masing-masing satuan.
Gambar IV.2 SRS dan Bagian Bersama secara terpisah (ground floor)
Untuk menentukan posisi sesuatu hal dapat dipresentasikan dengan koordinat, maka dalam pembentukan data spasial pada penelitian ini pun telah mengacu pada sistem koordinat yang baku pada kegiatan pendaftaran tanah yaitu sistem koordinat TM-3º (PP No.24 tahun 1997 Jo.Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No.3 tahun 1997). Maka setiap obyek HMASRS dapat ditentukan koordinat (x,y,z)-nya.
Koordinat x dan y pada obyek HMASRS dimungkinkan ada yang sama namun memiliki koordinat z yang berbeda karena posisinya saling tersusun. Koordinat z (tinggi) yang dihasilkan pada penelitian ini merupakan koordinat lokal dimana ketinggian nol (z=0) berada pada lantai dasar (Ground Floor) yang relatif datar dengan permukaan tanah, sehingga apabila koordinat z bernilai positif berarti berada di atas permukaan tanah dan bila z bernilai negatif maka obyek tersebut berada di bawah permukaan tanah.
Gambar IV.3 Posisi SRS dengan sistem koordinat TM-3º
Dari gambar di atas dapat dilihat bahwa koordinat Satuan Rumah Susun (diberi tanda garis biru terputus) dapat ditampilkan yaitu 322401.1351, 735067.4518, 18.0000. Koordinat x dan y yang dihasilkan telah dalam sistem koordinat TM-3º dan koordinat z yang bernilai 18 menunjukan bahwa SRS tersebut berada di atas permukaan tanah ( z bernilai positif).
Pada perangkat lunak Autodesk Map 2004 terdapat fasilitas dimana pengguna dapat melihat suatu obyek 3D dari sudut pandang yang berbeda. Perangkat lunak ini dapat memberikan berbagai sudut pandang yang dapat digunakan sesuai dengan kebutuhan, yang dikenal dengan sudut pandang isometric, selain itu terdapat pula fasiltas 3D Orbit dimana pengguna dapat menentukan sendiri sudut pandang yang diperlukan.
Dalam Autodesk Map 2004 terdapat empat sudut pandang isometri yang tersedia, yaitu SW Isometric (sudut pandang isometri dari barat daya), SE Isometric (sudut pandang isometri dari tenggara), NE Isometric (sudut pandang isometri dari timur laut), dan NW Isometric (sudut pandang isometri dari barat laut). Keempat sudut pandang ini pun dapat ditampilkan secara bersamaan dalam empat viewport yang ditentukan oleh pengguna sesuai kebutuhan, hal ini dapat dilihat pada gambar sebagai berikut :
Gambar IV.4 Tampilan 4 Viewport Rumah Susun Braga City Walk
Dengan gambaran yang jelas menyangkut letak/posisi dan batas-batas serta bentuk geometri baik terhadap bidang tanah (obyek 2D) maupun obyek HMASRS (obyek 3D), maka diharapkan dapat memberikan rasa lebih aman dan lebih pasti bagi pemegang hak milik atas satuan rumah susun.
IV.3. Analisis Pembuatan Relation/Link antara Data Spasial dan Data Atribut dalam upaya menyajikan Informasi yang Lengkap dan Terpadu
Dalam suatu sistem kadaster selain menghasilkan peta-peta yang menginformasikan realita suatu tempat di permukaan bumi juga menghasilkan daftar register yang didesain dalam sebuah database yang memberikan informasi/menerangkan bidang tanah dalam peta tersebut. Sistem Kadaster dapat didefinisikan sebagai sebuah sistem informasi pertanahan yang berisi gambaran geometrik (peta) dan catatan-catatan
(record) tentang hal ihwal sebidang tanah (misal : hak, kepemilikan, penggunaan, dan lain-lain). Sedangkan Kadaster 3D merupakan sistem kadaster yang melakukan pendaftaran (register) bukan hanya pada bidang tanah tapi juga dapat melakukan pendaftaran dan memberikan gambaran pada situasi 3D (aspek ruang).
Dalam penelitian ini telah berhasil membentuk data spasial 3D yang dapat memberikan gambaran geometrik 3D dan dapat dihubungkan dengan data atributnya sehingga hasil penelitian ini dapat dikatakan telah memenuhi sebagai Kadaster 3D, karena selain melakukan pendaftaran pada obyek tanah (obyek 2D) juga melakukan pendaftaran pada obyek HMASRS (obyek 3D).
Data spasial dan atribut dalam penelitian ini telah terintegrasi dalam suatu Sistem Kadaster 3 dimensi, yang dapat digunakan sebagai sistem informasi untuk kepentingan kegiatan Pendaftaran Tanah terhadap HMASRS. Data spasial 3D yang terhubung dengan Data atribut dapat digunakan untuk menjawab dua pertanyaan mendasar dalam konsep Sistem Informasi Geografis (SIG), yaitu “ada apa di lokasi A?” dan sebaliknya “sesuatu ini ada di lokasi mana?”. Selain itu pengguna dapat melakukan pencarian data sesuai dengan kebutuhan. Atas hal ini sehingga tujuan pendaftaran tanah untuk dapat menyediakan informasi yang lengkap dapat dilakukan lebih optimal.
Dengan tersedianya informasi yang lengkap dan terpadu sehingga mudah untuk diakses maka dapat memberikan manfaat bukan hanya bagi Badan Pertanahan Nasional (BPN) sebagai lembaga yang memegang tanggung jawab dalam kegiatan pendaftaran tanah tapi juga bagi pemegang hak milik atas satuan rumah susun, dimana akan lebih merasa aman dan pasti karena obyek hak yang dimiliki dapat lebih jelas ditampilkan dengan gambaran secara 3D. Begitu juga bagi fihak-fihak yang berkepentingan dengan obyek HMASRS, akan lebih mudah mendapatkan informasi bila membutuhkan.
