Buy Dec 2017 TP (IDR) 2,290 Consensus Price (IDR) 2,340 TP to Consensus Price -2.1% vs. Last Price +24.1%

(1)

Please see the last page for rating criteria & important disclaimer

NH Korindo Sekuritas Indonesia

Company Update 4Q 16 | March 29, 2017

(BSDE)

Segmen Komersial: Melawan Tren

Perlambatan

Buy

Dec 2017 TP (IDR)

2,290

Consensus Price (IDR)

2,340

TP to Consensus Price

-2.1%

vs. Last Price

+24.1%

Shares data

Last Price (IDR)

1,845

Price date as of

Mar 27, 2017

52 wk range (Hi/Lo)

2,330/1,605

Free float (%)

38.9 Outstanding sh.(mn)

19,247

Market Cap (IDR bn)

35,510

Market Cap (USD mn)

2,668

Avg. Trd Vol - 3M (mn)

21.0 Avg. Trd Val - 3M (bn)

38.1 Foreign Ownership

58.6%

Property

Residential Estate

Bloomberg

BSDE IJ

Reuters

BSDE.JK

Bima Setiaji

+62 21 797 6202, ext:114

bima@nhsec.co.id

Bumi Serpong Damai, Tbk | Summary (IDR bn)

Source: Company Data, Bloomberg, NHKS Research

Share Price Performance

YTD

1M

3M

12M

Abs. Ret.

7.8% -1.8%

14.8%

2.2%

Rel. Ret.

2.3% -5.2%

5.7%

-14.4%

Beralih ke Segmen Komerisal

Pada tahun buku 2016, total pendapatan dikontribusikan oleh penjualan

perumahan sebesar 53%, penjualan tanah sebesar 13%, penjualan produk

komersial seperti ruko, gudang, dan apartemen sebesar 15%, sewa kantor

dan pusat perbelanjaan sebesar 13%, manajemen kawasan sebesar 4%,

and hotel beserta rekreasi masing masing sebesar 1%

Pada 2017, BSDE akan mengenjot target marketing sales proyek komersial

sebesar 71% menjadi Rp2,8 triliun, sementara realisasi marketing sales

pada 2016 bernilai Rp1,66 triliun. Target marketing sales dari penjualan

lahan juga ditingkatkan sebesar Rp840miliar, yang naik 50% dibandingkan

realisasi marketing sales sebesar Rp560 miliar pada 2016.

Pada 2017, total target marketing sales BSDE mencapai Rp7,22 triliun.

Target tersebut 16% di atas realisasi marketing sales sebesar Rp6,25

triliun pada 2016. Untuk menjaga target marketing sales pada 2017, BSDE

tidak hanya akan memacu penjualan proyek baru, misalnya kondominium

The Elements di Kuningan, Jakarta tetapi juga menyewakan kondominium

tersebut.

Kami mengamati bahwa BSDE akan menghabiskan alokasi dana belanja

modal Rp3 triliun-Rp4 triliun untuk ekspansi bisnis pada 2017. Kami pun

memperkirakan sumber utama dana berasal dari kas dan hasil penjualan

proyek. Selain itu, BSD masih ada fasilitas kredit senilai Rp2 triliun dari

Bank Mandiri yang bisa dimanfaatkan.

in IDR bn

2015/12A

2016/12E

2017/12E

2018/12E

Sales

6,209

6,521

6,034

6,973

Revenue growth

11.4%

5.0%

-7.5%

15.6%

EBITDA

2,549 2,476 2,230 2,556

Net profit

2,351 2,059 1,928 2,304

EPS (IDR)

122.1 107.0 100.2 119.7

EPS growth

-41.1%

-12.4%

-6.3%

19.5%

BVPS (IDR)

1,146 1,265 1,372 1,483

EBITDA margin

41.1%

38.0%

37.0%

36.7%

NPM

37.9%

31.6%

32.0%

33.0%

ROE

10.7%

8.5%

7.3%

8.1%

ROA

6.5%

5.4%

4.6%

4.9%

P/E

14.7x

16.4x

18.4x

15.4x

P/BV

1.6x

1.4x

1.3x

1.2x

EV/EBITDA

15x

17x

20x

18x

DPS (IDR)

15 15 11 10

Dividend yield

0.8%

0.9%

0.6%

0.5%

(2)

Marketing Sales & Revenue TTM

(IDR bn)| Q1 2014 - Q4 2016

Source: Company

Revenue Breakdown | FY 2016

Source: Company

2016: Tahun Penuh Tantangan

Laba bersih turun 13% di tengah kenaikan pendapatan. Secara terperinci,

pada 2016, BSDE mencatatkan laba bersih sebesar Rp2,04 triliun, yang

turun 16% dibandingkan laba bersih sebesar Rp2,35 triliun pada 2015.

Penurunan laba bersih ini terjadi ketika penjualan tumbuh 5% dari Rp6,21

triliun menjadi Rp6,52 triliun.

Margin dari laba sebelum pajak juga berkurang sebesar 32% dibandingkan

penurunan laba sebelum margin pajak sebesar 38% pada 2015. Penurunan

ini disebabkan oleh pendapatan lain yang turun 180% atau sejumlah

Rp652 miliar.

Kerugian bersih berjumlah Rp652 miliar atau naik sebesar 180%. Lonjakan

kerugian bersih tersebut disebabkan oleh restrukturisasi utang pada

semester pertama 2016; kerugian penebusan medium term notes (MTN)

yang jatuh tempo pada 2020 dan bernilai Rp143 miliar untuk penarikan

MTN 2020; kurs kupon sebesar 6,75% per tahun yang ditukar dengan MTN

BSD yang jatuh tempo pada 2023; dan kurs kupon sebesar 5.5% per tahun.

Sisa kerugian lainnya disebabkan oleh kerugian kurs yang berjumlah Rp116

miliar pada tahun buku 2016, beban tambahan; beban bunga yang

berjumlah Rp38 miliar, atau naik 7% yoy, disebabkan oleh kenaikan beban

bunga obligasi yang harus dibayar sebesar Rp12 miliar, atau naik 3%.

Penurunan laba bersih terutama diakibatkan kenaikan beban pokok

penjualan sebesar 17,1% menjadi Rp1,84 triliun. Selain itu, beban usaha

juga naik sebesar 5,4% menjadi Rp2,21 triliun dibandingkan beban usaha

sebesar Rp2,10 triliun pada 2015.

Dari sisi marketing sales, BSDE hanya mampu membukukan Rp6,25 triliun

sepanjang 2016. Realisasi ini meleset dari target awal yang dicanangkan

manajemen yakni sebesar Rp6,9 triliun.

Terus Meluncurkan Produk Baru

Pada kuartal IV 2016, BSDE telah meluncurkan beberapa produk property,

seperti klaster baru: The Mozia Piazza pada November 2016 dan ruko

baru: Piazza The Mozia Shop Houses di kawasan BSD pada Desember

2016.

(3)

BSDE Marketing Sales (in IDR bn)| 2015 - 2017 E

Source: Company

Menurunkan Target Segmen Perumahan

Mulai tahun buku 2015, pola pemesanan untuk penjualan perumahan ke

pendapatan pembukuan menurun karena klien memilih cara pembayaran

yang lebih lama, dari 24 bulan diperpanjang hingga 48 bulan pada 2014

dan 2015.

Kami mencermati bahwa pada 2017, BSDE menurunkan target nilai

pendapatan marketing sales di segmen perumahan dengan memasang

target nilai marketing sales perumahan senilai Rp3,53 triliun, yang turun

sekitar 12,41% dibandingkan marketing sales senilai Rp4,03 triliun pada

2016.

Marketing Sales Breakdown| FY 2017 E

Source: Company

Debt Position | FY 2015 - FY 2018E

Source: Company

Kami menganalisis bahwa kenaikan suku bunga The Fed menjadi faktor

utama penurunan target marketing sales di segmen perumahan. Kenaikan

suku bunga The Fed berpotensi menekan nilai tukar rupiah terhadap dollar

AS dan meningkatkan suku bunga domestik.

(4)

Multiple Valuation

Forward P/E band | Last 3 years

Source: NHKS research

Dynamic Forward P/E band | Last 3 years

Source: NHKS research

Rating and Target Price Update

Target Price

Closing and Target Price

Source: NHKS research

Analyst Coverage Rating

Source: Bloomberg

Date

Rating

Target Price

Last Price

Consensus

vs Last Price

vs Consensus

12/14/2016

Buy

2,260

1,775

2,357

+27.3%

-4.1%

3/27/2017

Buy

2,290

1,845

2,340

+24.1%

-2.1%

Source: NHKS research, Bloomberg

NH Korindo Sekuritas Indonesia (NHKS) stock ratings

1. Period: End of year target price

2. Rating system: Based on stock’s absolute return from the date of publication



(5)

Summary of Financials

DISCLAIMER

This report and any electronic access hereto are restricted and intended only for the clients and related entity of PT NH Korindo Sekuritas Indonesia. This report is only for information and recipient use. It is not reproduced, copied, or made available for others. Under no circumstances is it considered as a selling offer or solicitation of securities buying. Any recommendation contained herein may not suitable for all investors. Although the information here is obtained from reliable sources, it accuracy and completeness cannot be guaranteed. PT NH Korindo Sekuritas Indonesia, its affiliated companies, respective employees, and agents disclaim any responsibility and liability for claims, proceedings, action, losses, expenses, damages, or costs filed against or suffered by any person as a result of acting pursuant to the contents hereof. Neither is PT NH Korindo Sekuritas Indonesia, its affiliated companies, employees, nor agents liable for errors, omissions, misstatements, negligence, inaccuracy arising herefrom.

BSDE Summary

Last Price (IDR) 1,845

Target Price (IDR) 2,300 2015/12A 2016/12E 2017/12E 2018/12E

Rating: Buy ROE 10.7% 8.4% 7.3% 8.1%

ROA 6.5% 5.3% 4.6% 4.9%

ROIC 8.6% 8.0% 6.5% 6.9%

EBITDA/Equi ty 11.6% 10.2% 8.4% 9.0%

in IDR bn 2015/12A 2016/12E 2017/12E 2018/12E EBITDA/As s ets 7.1% 6.5% 5.3% 5.5%

Sales 6,209 6,521 6,034 6,973 Ca s h Di vi dend (USD mn) (290) (290) (204) (193)

Growth (% y/y) 11.4% 5.0% -7.5% 15.6% Di vi dend Yi el d (%) 0.8% 0.9% 0.6% 0.5%

COGS (1,570) (1,839) (1,840) (2,138) Pa yout Ra ti o (%) 12.3% 14.2% 10.6% 8.4%

Gross Profit 4,639 4,682 4,194 4,835 DER 35% 57% 60% 64%

Gross Margin 74.7% 71.8% 69.5% 69.3% Net Gea ri ng 67% 58% 67% 76%

Opera ti ng Expens es (1,737) (1,845) (1,641) (1,906) LT Debt to Equi ty 26% 27% 28% 30%

Other Opera ti ng Income (353) (361) (323) (373) Ca pi ta l i za ti on Ra ti o 26% 22% 24% 24%

Operating Profit 2,549 2,476 2,230 2,556 Equi ty Ra ti o 61% 64% 62% 61%

Operating Margin 41.1% 38.0% 37.0% 36.7% Debt Ra ti o 21% 18% 19% 20%

Interes t Expens e (575) (612) (635) (732) Fi na nci a l Levera ge 163% 157% 160% 164%

Non-Opera ti ng Ga i n 343 (39) 300 271 Interes t Covera ge 403% 298% 299% 286%

EBT 2,317 1,825 1,895 2,095 Current Ra ti o 196% 232% 218% 216%

Income Ta x (13) (28) (26) (32) Qui ck Ra ti o 88% 112% 109% 110%

Fi na l Ta x 47 241 60 241 Ca s h Ra ti o 5% 12% 13% 14%

Net Profit 2,351 2,038 1,928 2,304 Pa r Va l ue (IDR) 10 10 10 10

Growth (% y/y) -41% -13% -5.4% 19.5% Tota l Sha res (bn) 19.3 19.3 19.3 19.3

Net Profit Margin 37.9% 31.3% 32.0% 33.0% Sha re Pri ce (IDR) 1800 1755 1,845 1,845

Ma rket Ca p (IDR bn) 34,650 33,784 35,516 35,516

in IDR bn 2015/12A 2016/12E 2017/12E 2018/12E 2015/12A 2016/12E 2017/12E 2018/12E

Ca s h 6,109 3,568 3,674 3,371 Pri ce /Ea rni ngs 14.7x 16.6x 18.4x 15.4x

Recei va bl es 163 416 518 620 Pri ce /Book Va l ue 1.6x 1.4x 1.3x 1.2x

Inventori es 6,547 7,440 8,380 9,511 Pri ce/Sa l es 5.6x 5.2x 5.9x 5.1x

Other Current As s ets 3,970 4,917 5,907 6,773 PE/EPS Growth -35.8x -124.5x -342.1x 79.1x

Total Current Assets 16,789 16,341 18,479 20,275 EV/EBITDA 15.5x 16.6x 19.6x 17.6x

La nd For Devel opment 17,285 19,939 21,801 24,406 EV/EBIT 17.0x 22.5x 23.1x 21.5x

Other Non Current As s ets 1,948 2,012 2,012 2,038 EV (IDR bn) 39,407 41,012 43,760 45,101

Total Assets 36,022 38,292 42,292 46,719 Sa l es Growth 11.4% 5.0% -7.5% 15.6%

Tra de pa ya bl es 3,069 3,466 3,851 4,585 EPS Growth -41.1% -13.3% -5.4% 19.5%

ST Debt 1,899 544 662 649 Ba s i c EPS (IDR) 122.13 105.87 100.17 119.68

Other Current Li a bi l i ti es 1,178 1,556 1,848 2,133 Di l uted EPS (IDR) 122.13 105.87 100.17 119.68

LT Debt 5,761 6,480 7,484 8,535 BVPS (IDR) 1,146 1,265 1,372 1,483

Other Non Current Li a b. 2,018 1,893 2,042 2,277 Sa l es PS (IDR) 323 339 313 362

Total Liabilities 13,925 13,939 15,886 18,179 DPS (IDR) 15 15 11 10

Shareholders' Equity 22,054 24,352 26,406 28,540

in IDR bn 2015/12A 2016/12E 2017/12E 2018/12E 2015/12A 2016/12E 2017/12E 2018/12E

Net Income 2,232 2,363 2,553 2,928 DCF (USD mn)

Deprec & Amorti za ti on (2,229) (2,309) (1,704) (1,969) NOPAT 2,563 2,514 2,261 2,594

Oth Non-Ca s h Adj (170) (318) (26) (32) +Depr./Amor. (2,229) (2,309) (1,704) (1,969)

CFO (167) (264) 823 928 -CAPEX (995) (1,450) (585) (707)

Ca pex (995) (1,450) (585) (707) -Incr. (Decr.) i n Worki ng Ca p. (170) (318) (26) (32)

Oth Inv. Act 369 469 273 243 (Unl evered) FCFF (831) (1,563) (55) (114)

CFI (626) (981) (312) (464) WACC

Di vi dends Pa i d (290) (290) (204) (193) Cos t of Debt (Ta x Adj.) 11.8% 9.5% 10.8% 11.1%

Net Borrowi ng (PMT) 3,918 (1,253) (405) (660) Cos t of Equi ty (COE) 11.2% 14.2% 12.7% 13.4%

CFF 3,628 (1,543) (609) (853) WACC (%) 11.3% 13.4% 12.3% 13.0%

Net Changes in Cash 2,835 (2,788) (98) (389) RIM

Sprea d (FROE-COE) (%) 27.0% 21.3% 18.3% 23.9%

Res i dua l Income (USD mn) 1,655 1,108 1,075 1,391

Equi ty Cha rge 696 930 854 913

By Geography % Shareholders % EVA

Uni ted Sta tes 42.7 Pa ra ga Arta mi da PT 26.6 Inves ted Ca pi ta l (USD bn) 29,714 31,376 34,552 37,724

Indones i a 41.4 Eka centra Us a ha ma ju 25.0 ROIC-WACC (%) -2.7% -5.4% -5.8% -6.1%

Luxembourg 2.0 PT Serea s i Ni a ga 3.1 EVA (USD mn) (797) (1,690) (1,996) (2,293)