BAB II
LAPORAN PEMROGRAMAN
2.1 Laporan Studi Literature Proyek, Analisis, dan Pemrograman
Peran dan karakteristik sosial dan perilaku masyarakat sekitar yang nantinya juga
akan berperan sebagai pengguna apartemen ini cukup berpengaruh dalam pembangunan
apartemen ini. Karakteristik sosial masyarakat disekitar site ini, masyarakat memiliki
tingkat sosialisasi yang cukup tinggi, mereka sering berkumpul bersama tetangga
disekitarnya. Lokasi site ini juga cukup strategis, terletak di tengah kota dan memiliki
beberapa akses jalan utama disekelilingnya, seperti Jl. Letjend Suprapto dan Jl.
Mangkubumi, dan juga bisa dicapai dengan menggunakan kendaraan pribadi dan
kendaraan umum yang cukup banyak terdapat melewati daerah ini. Untuk memanfaatkan
potensi lokasi yang strategis ini maka selain akan dibangun apartemen untuk masyarakat
mengengah keatas juga akan dibangun ruang terbuka hijau untuk masyarakat umum
karena kota Medan sendiri masih kekurangan ruang terbuka hijau sebagai penghijauan
kota dan juga sebagai taman untuk berkumpul bagi masyarakat sekitar dan masyarakat
kota Medan lainnya.
Fasilitas umum disekitar site masih kurang, jika pun ada keadaannya sudah tidak
memadai lagi untuk memfasilitasi masyarakat umum. Seperti tidak adanya halte untuk
kendaraan umum, trotoar yang sudah rusak dan tidak jelas keberadaannya, kurangnya
lampu jalan sehingga jalan disekitar site jika malam hari cukup gelap dan menjadi kurang
aman, juga tidak terdapat adanya tempat pembuangan sampah yang layak sehingga
masyarakat lebih memilih untuk membuang sampah rumah tangga mereka ke dalam
sungai Deli. Tetapi disekitar site juga terdapat fasilitas umum lainnya yang bisa
dimanfaatkan nantinya untuk para penghuni apartemen, seperti rumah sakit, sekolah, dan
tempat ibadah yang cukup banyak terdapat disekitar site ini. Sumber utama pemasokan
listrik untuk bangunan disekitar site hanya berasal dari PLN (Perusahaan Listrik Negara).
Sedangkan untuk sumber air masyarakat mendapatkan pasokan dari PDAM (Perusahaan
Daerah Air Minum) dan sebagian masyarakat yang tinggal di pinggir sungai
memanfaatkan air sungai Deli untuk kegiatan rumah tangga mereka.
Iklim kota Medan yang cukup panas (daerah tropis) menjadikan iklim menjadi
salah satu faktor yang cukup mempengaruhi dalam pembangunan apartemen ini. Hal ini
cukup merugikan sehingga mengharuskan bangunan nantinya memiliki sistem
pendinginan buatan/AC, tetapi hal ini juga bisa dimanfaatkan sebagai suatu keuntungan.
Dimana kita bisa memanfaatkan sinar matahari tropis ini sebagai salah satu sumber listrik
tambahan pada bangunan apartemen nantinya. Sinar matahari bisa dimanfaatkan dengan
menggunakan sistem panel surya yang merubah sinar matahari menjadi tenaga listrik.
Karena bangunan ini nantinya akan menerapkan konsep arsitektur hijau, maka metoda
membangun nantinya tidak akan banyak membuang penghijauan yang sudah ada pada
site ini. Penghijauan yang telah ada akan dimanfaatkan dan disatukan dengan konsep
desain nantinya. Untuk faktor ekonomi seperti biaya lahan disekitar site cukup beragam.
Harga lahan di pinggir jalan besar berkisar ± 13 juta/m2, sedangkan untuk harga lahan
pada site ± 2,5 juta/m2.
Analisis dan pemrograman akan dibagi menjadi beberapa faktor, yaitu faktor
manusia, fungsi dan pengolahan lahan, fungsi dan pengolahan bangunan, dan faktor
eksternal. Untuk faktor manusia, organisasi stakeholders yang terlibat dalam proyek ini
adalah dimulai dari pemilik proyek, yaitu pihak Pemerintah Kota (Pemko) Medan yang
studio PA-6 yang menjadi konsultan, dan staff proyek lainnya seperti kontraktor, ahli
struktur, pihak bank dan asuransi, business partner, pemerintah pusat seperti lurah dan
camat, masyarakat di lingkungan sekitar, pembeli/penghuni, dan competitor/pesaing.
Untuk perilaku masyarakat sekitar, warga suka berkumpul, berinteraksi, dan
bersosialisasi bersama dengan tetangga disekitarnya. Hal ini dipengaruhi juga oleh faktor
sosial dan budaya masyarakat sekitar. Untuk faktor keamanan, keselamatan dan privasi
bagi para penghuni apartemen, akan dibuat pagar pembatas untuk memisahkan kawasan
apartemen dengan kawasan disekitarnya. Pada bagian pintu masuk dan keluar apartemen
juga akan dijaga oleh security dan akan diawasi oleh kamera CCTV. Pada bagian tapak
dan ruang terbuka di kawasan apartemen ini juga akan diberi penerangan yang cukup
banyak sehingga kawasan menjadi terang dan penghuni serta pengunjung merasa nyaman
berkeliling kawasan walaupun pada malam hari. Bangunan apartemen dan mall pada
bagian podium juga akan dilengkapi kamera CCTV dan akan dipasang sprinkler dan
smoke detector untuk mencegah kebakaran.
Site ini terletak di antara sungai Deli dan di dua kelurahan yang berbeda, yaitu
Kel. Aur dan Kel. Hamdan. Lingkungan disekitar site dipadati oleh perumahan penduduk,
ruko sebagai tempat tinggal dan tempat usaha kecil, dan ada beberapa kantor milik
pemerintah dan milik swasta. Dan terdapat lahan kosong pada bagian Jl. Mangkubumi
yang dijadikan sebagai tempat pembuangan sampah bagi warga sekitar. Menurut
peraturan kota Medan dan RTRW tata guna lahan pada kawasan ini memiliki fungsi
sebagai kawasan komersial. Dan hal ini sesuai dengan proyek yang akan dijalankan yaitu
pembangunan apartemen. Untuk ruang terbuka dan tata hijau akan dibuat pada bagian site
yang terletak di kelurahan Hamdan. Pada bagian site ini akan dibuat taman untuk umum,
sekitar memiliki ruang terbuka hijau untuk beraktifitas dan bersosialisasi sambil
menikmati pemandangan dari sungai Deli.
Pada bagian site yang terletak di kelurahan Aur akan dibuat bangunan apartemen
yang memiliki mall di bagian podium juga memiliki gedung parkir untuk mengakomodasi
para penghuni. Pada bagian site ini juga akan dibuat penghijauan dan jalan setapak agar
penghuni juga bisa menikmati pemandangan dari sungai Deli. Site ini nantinya juga akan
ditimbun dan akan dibuat tanggul yang mengelilingi sungai untuk mencegah banjir.
Trotoar pada bagian luar site juga akan diperbaiki, terutama pada bagian depan site
sehingga masyarakat sekitar nyaman berjalan disekitar site. Juga akan dibuat jembatan
untuk menghubungkan antara site A dan site B agar penghuni dan masyarakat bisa
menikmati kedua sisi site dengan nyaman. Untuk akses kendaraan akan dipusatkan pada
Jl. Mangkubumi, terdapat pintu masuk yang berbeda untuk para penghuni, pengunjung,
serta untuk area service. Untuk parkir kendaraan para penghuni akan dibuatkan gedung
parkir khusus penghuni yang terletak di sebelah gedung apartemen. Sedangkan untuk
pengunjung akan dibuat parkir di bagian basement gedung parkir dan terdapat parkir VIP
bagi pengunjung pada bagian depan mall yang menghadap kearah Jl. Mangkubumi.
Untuk sistem pembuangan dan sanitasi bangunan ini selain menggunakan air dari PDAM
juga akan menggunakan air sungai dan air hujan yang sebelumnya sudah ditampung dan
difilterisasi terlebih dahulu sehingga aman untuk digunakan kembali. Untuk pembuangan
air kotor sebelum dialirkan ke riol kota sebisa mungkin akan disaring terlebih dahulu
sehingga tidak akan terlalu merusak lingkungan.
Pada apartemen ini nantinya akan terdapat 4 tipe unit hunian, yaitu tipe Deluxe (±
30 m²), tipe Suite (± 40 m²), tipe Family Suite (± 70 m²), tipe Penthouse (± 100 m²).
Apartemen ini akan terdapat 2 tower yang berfungsi sebagai hunian. Pada bagian podium
apartemen. Kulit bangunan nantinya akan banyak menggunakan material dinding beton
pre-cast, kaca, perforated sheet dan aluminium composite sebagai second façade. Karena
bangunan ini adalah tipe bangunan high-rise maka akan menggunakan jenis pondasi
dalam yaitu pondasi tiang pancang yang khusus digunakan pada bangunan tinggi. Dan
menggunakan material fabrikasi atau pracetak seperti beton pre-cast yang digunakan
untuk dinding untuk menghemat waktu karena tinggal dipasang pada saat tiba di lahan.
Bangunan ini juga akan memiliki sumber air alternatif selain berasal dari PDAM
juga akan berasal dari air sungai dan air hujan yang telah difilterisasi. Terdapat sistem
pemadam kebakaran (Fire Fighting), sistem transfortasi vertikal (lift), sistem elektrikal
dari PLN dan sinar matahari (panel surya), sistem penangkal petir, sistem fire alarm (Fire
Protection), sistem telepon, dan sistem CCTV. Di bagian tapak site akan diberi
penerangan yang cukup banyak agar penghuni dan pengunjung merasa nyaman saat
berjalan walaupun pada malam hari. Sistem akustik, terutama pada unit hunian akan
menggunakan bahan yang kedap suara sehingga tidak akan mengganggu unit hunian di
sebelahnya.
Faktor eksternal lain yang berpengaruh pada bangunan apartemen ini adalah
pasokan air dan listrik. Seperti yang sudah dijelaskan di atas, sumber air untuk bangunan
apartemen ini akan berasal dari beberapa sumber, yaitu PDAM, air sungai dan air hujan
yang sebelumnya telah difilterisasi agar aman untuk digunakan. Sumber listrik juga akan
berasal dari beberapa sumber, yaitu PLN dan sinar matahari yang menggunakan sistem
panel surya yang bisa merubah sinar matahari menjadi tenaga listrik yang bisa digunakan
untuk bangunan apartemen ini. Pembangunan apartemen ini juga mengikuti peraturan
yang berlaku. Karena lahan terletak di pinggir sungai maka mengikuti peraturan tentang
garis sempadan sungai yaitu sebesar 15 m. Bangunan ini juga memiliki KDB sebesar 60
25.224,1 m2 dengan harga lahan pada daerah itu ± 2,5 juta/m2 sehingga biaya pembelian
lahan ini sebesar ± 63 milyar dengan harga standart bangunan ditambah perabot yaitu ± 8
