PEMODELAN NILAI TANAH DI KAWASAN KARST UNTUK PENGENAAN PAJAK BUMI DAN BANGUNAN SEKTOR PERTAMBANGAN TESIS HARRIS WAHJU WIDODO NIM :

(1)

PEMODELAN NILAI TANAH DI KAWASAN KARST

UNTUK PENGENAAN PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

SEKTOR PERTAMBANGAN

TESIS

Karya tulis sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Magister dari

Institut Teknologi Bandung

Oleh:

HARRIS WAHJU WIDODO

NIM : 25106026

Program Studi Magister Teknik Geodesi dan Geomatika

Bidang Pengutamaan Administrasi Pertanahan

INSTITUT TEKNOLOGI BANDUNG

2008

(2)

Lembar Pengesahan

Tesis

PEMODELAN NILAI TANAH DI KAWASAN KARST

UNTUK PENGENAAN PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

SEKTOR PERTAMBANGAN

Adalah benar dibuat oleh saya sendiri dan belum pernah dibuat dan diserahkan sebelumnya, baik sebagian ataupun seluruhnya, baik oleh saya maupun orang lain, baik di ITB maupun institusi pendidikan lainnya.

Bandung, April 2008 Penulis,

Harris Wahju Widodo NIM: 25106026

Bandung, April 2008 Pembimbing

(Ir.Didik Wihardi WS, MS) NIP. 130 890 239

(Dr. Ir. Yuliana Susilowati, M.Si.) NIP. 320 006 633

Mengetahui,

Program Studi Teknik Geodesi dan Geomatika Ketua,

(Dr. Ir. Agung Budi Harto, M.Eng.) NIP: 132 052 382

(3)

CATATAN KHUSUS

Tesis ini telah diulas dan dinilai dengan memperhatikan substansi tata cara penulisan dan penayangan oleh Ir.Agoes S. Soedomo, MS, dari Program Studi Teknik Geodesi dan Geomatika Institut Teknologi Bandung melalui sidang terbuka pada tanggal 17 Maret 2008 jam 15.00 s/d 17.00 di ruang 3104, gedung Lab.Tek. IX-C lantai 2, Program Studi Teknik Geodesi dan Geomatika ITB.

Pengulas,

(Ir.Agoes S. Soedomo, MS) NIP. 130 890 239

(4)

ABSTRAK

PEMODELAN NILAI TANAH DI KAWASAN KARST

UNTUK PENGENAAN PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

SEKTOR PERTAMBANGAN

Oleh

Harris Wahju Widodo

NIM : 25106026

Pajak yang dikenakan atas usaha pertambangan di kawasan karst belum mempertimbangkan faktor kerusakan lingkungan. Untuk itu diperlukan adanya upaya mengamankan kawasan karst disamping mengambil manfaat dari penambangan yang dilakukan. Fungsi mengatur dari pajak dapat diterapkan terhadap kawasan karst melalui pengenaan PBB atas pertambangan galian C. Metode penilaian tanah yang dapat diterapkan terhadap lokasi penambangan galian C di kawasan karst untuk menunjang pengendalian adalah dengan menentukan besarnya NJOP secara khusus dengan memperhatikan faktor lingkungan.

Tujuan panelitian ini untuk menghasilkan model nilai tanah di kawasan karst dengan metode penilaian yang mempertimbangkan faktor lingkungan menggunakan analisis multivariat dan sistem pendukung keputusan spasial multikriteria berupa kriteria ekonomi, sosial dan lingkungan. Analisis data dan pembuatan model alternatif mengunakan regesi atas kelas nilai tanah berdasarkan bobot yang diberikan oleh semua pihak yang berkepentingan atas kawasan karst. Pemilihan model dan analisis hasil model dengan membandingkan kelas nilai tanah hasil pemodelan dengan data eksisting dan terakomodirnya kepentingan pihak yang terlibat. Analisis model terpilih dengan membandingkan NJOP model dengan NJOP eksisting dan besarnya ketapan PBB model dengan ketetapan PBB eksisting.

Hasil analisis menunjukkan bahwa model nilai tanah di kawasan karst adalah Y= 0,016 - 0,217(X1) - 0,103(X2) + 0,19(X3) - 0,114(X4) - 0,087(X5) + 0,121(X6) dengan nilai R2 sebesar 0,922 yang berarti 92,2% nilai tanah dapat dijelaskan oleh model. Hasil pemodelan dapat menaikkan kelas nilai tanah dan mampu meningkatkan potensi ketetapan PBB atas obyek pertambangan bahan galian C lebih dari 600%.

(5)

ii ABSTRACT

MODELING OF LAND VALUE IN KARST AREA

FOR IMPOSITION LAND AND BUILDING TAX

IN THE MINING SECTOR

By

Harris Wahju Widodo

NIM : 25106026

The tax imposed on the mining business at karst area do not yet considering environmental destruction factor possibly caused. For that it is required an attempt to make safe the karst area in addition to take the benefit of the mining conducted. The regulernd function of the tax can be applied to the karst area through the imposition land property tax for the C class mining. The land valuating method that can be applied to the location of the C class mining at the karst area for supporting the control is by determining of NJOP specially by regarding the environmental factor.

The objective of this research is to yield a land value model at the karst area using a valuating method considering the environmental factor using a multivariate analysis and a multi-criteria spatial decision supporting system in the form of economic, social and environmental criteria. Data analysis and the making of alternative model used a regression to the class of land values based on the weight provided by all interested parties for the karst area. The selection of model and analysis of model result by comparing the class of land values as a result of the modeling with the existing data and to accommodate the interest of the involved parties. The analysis of model application by comparing NJOP model to the existing NJOP and the mounts of principle PBB model to the existing PBB.

The result of analysis shows that the model of land value at the karst area is Y = 0,016 - 0,217(X1) - 0,103(X2) + 0,19(X3) - 0,114(X4) - 0,087(X5) + 0,121(X6) with the value of R2 is 0.922 meaning 92.2% of the land value can be explained by the model. The result of modeling can improves the class of land values and it can increase the potency of PBB provision for the mining object of the C class mining more than 600%.

(6)

PEDOMAN PENGGUNAAN TESIS

Tesis S2 yang tidak dipublikasikan terdaftar dan tersedia di Perpustakaan Institut Teknologi Bandung , dan terbuka untuk umum dengan ketentuan bahwa hak cipta ada pada pengarang dengan mengikuti aturan HaKI yang berlaku di Institut Teknologi Bandung. Referensi kepustakaan diperkenankan dicatat, tetapi pengutipan atau peringkasan hanya dapat dilakukan seizin pengarang dan harus disertai dengan kebiasaan ilmiah untuk menyebutkan sumbernya.

Memperbanyak atau menerbitkan sebagian atau seluruh isi tesis haruslah seizin Direktur Program Pascasarjana, Institut Teknologi Bandung.

(7)

iv

PERSEMBAHAN

Karya sederhana ini

Kupersembahkan untuk keluarga,

Istriku tercinta Sumarni

Anak-anakku tersayang Haqqi, Alya, Syauqi, Romy,

(8)

KATA PENGANTAR

Segala puji dan syukur penulis panjatkan ke hadirat Tuhan Yang Mahaesa yang telah memberikan rahmat dan karunia-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis ini. Oleh karena itu pada kesempatan ini penulis mengucapkan terima kasih sebesar-besarnya kepada :

1. Segenap jajaran Direktorat Pajak Bumi dan Bangunan yang telah memberikan kesempatan untuk mengikuti program S2.

2. Ir. Didik Wihardi WS, M.S. selaku dosen pembimbing atas bimbingan, petunjuk, dukungan dan pemikirannya.

3. Dr. Ir. Yuliana Susilowati, M.Si. selaku dosen pembimbing atas bimbingan, petunjuk, saran dan telah meluangkan waktu disela-sela rutinitas kesibukan pekerjaan serta dukungannya.

4. Ir. Agues Soewandito Soedomo, MS, selaku reviewer dan penguji dalam memberikan evaluasi tesis berupa masukan-masukan yang sangat berarti.

5. Hari Mulyono, SE, M.Si, selaku penguji atas masukan-masukan yang sangat berarti.

6. Gunawan, ST, SIP, MT, selaku penguji atas masukan-masukan yang sangat berarti.

7. Dr. Ir. Bambang Edhi Leksono, M.Sc., selaku Ketua Bidang Pengutamaan Administrasi Pertanahan, Teknik Geodesi dan Geomatika beserta seluruh dosen pengajar yang dengan sabar telah membimbing penulis selama studi.

8. Rekan-rekan pada Program Studi MAP ITB, khususnya angkatan 2006, atas kekompakannya.

9. Semua pihak yang telah membantu dalam penyelesaian tesis yang tidak dapat disebutkan satu persatu.

Akhirnya menyadari segala keterbatasan dan kemampuan, penulis mengharapkan segala saran dan kritik yang bersifat membangun.

Bandung, April 2008 Penulis

(9)

vi DAFTAR ISI

ABSTRAK ...i

ABSTRACT ...ii

PEDOMAN PENGGUNAAN TESIS ...iii

PERSEMBAHAN ... iv KATA PENGANTAR... v DAFTAR ISI ... vi DAFTAR LAMPIRAN...vii DAFTAR GAMBAR...viii DAFTAR GAMBAR...viii DAFTAR TABEL ... ix DAFTAR SINGKATAN ... x DAFTAR ISTILAH... xi Bab I Pendahuluan... 1

I.1 Latar Belakang ... 1

I.2 Perumusan Masalah... 2

I.3 Tujuan dan Sasaran Penelitian ... 4

I.4 Manfaat Penelitian... 4

I.5 Hipotesis ... 5

I.6 Metode penelitian... 5

I.7 Sistematika Penulisan ... 6

Bab II Tinjauan Pustaka... 7

II.1 Penelitian Terdahulu... 7

II.2 Pengertian Penilaian dan Nilai Tanah ... 8

II.3 Metode Penilaian Tanah ... 10

II.4 Nilai Jual Obyek Pajak ... 12

II.6 Penentuan Kelas Nilai Tanah... 13

II.7 Kriteria dan Nilai Kriteria... 15

II.8 Sistem Pendukung Keputusan... 16

II.9 Kawasan Karst ... 17

II.10 Model Nilai Tanah... 19

Bab III Pelaksanaan Penelitian... 23

III.1 Kerangka Pikir ... 23

III.2 Gambaran Umum Lokasi Penelitian ... 26

III.3 Tahapan Penelitian ... 28

Bab IV Analisis data... 56

IV.1 Analisis Model Eksisting ... 56

IV.2 Analisis Model Alternatif ... 57

IV.3 Analisis Hasil Penghitungan PBB... 67

IV.4 Analisis Fungsi Regulator PBB ... 69

Bab V Kesimpulan dan Saran ... 71

V.1 Kesimpulan ... 71

V.2 Saran ... 72

(10)

DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran A Daftar Penambangan Bahan Galian C ... 75

Lampiran B Jumlah Penduduk ... 76

Lampiran C Data Mata Air Karst di Kabupaten Gunungkidul... 77

Lampiran D Data Goa Karst di Kabupaten Gunungkidul ... 78

Lampiran E Data Pengukuran Langsung Lokasi Penambangan ... 79

Lampiran F Kuesioner ... 80

Lampiran G Bobot Preferensi Aktor ... 82

Lampiran I Hasil Analisis Regresi Eksisting ... 86

Lampiran J Hasil Analisis Regresi Model... 87

Lampiran K Kelas Nilai Tanah Eksisting dan Model ... 88

Lampiran L Nilai Tanah Eksisting dan Model... 89

(11)

viii

DAFTAR GAMBAR

Gambar III.1 Kerangka pikir... 23

Gambar III.2 Gambaran umum kerangka pikir ... 24

Gambar III.3 Gambaran umum kerangka pikir (Tujuan dan hipotesis) ... 25

Gambar III.4 Peta wilayah penelitian ... 26

Gambar III.5 Lokasi kawasan karst wilayah penelitian... 27

Gambar III.6 Tahapan penelitian... 28

Gambar III.7 Herarki penentuan kelas nilai tanah berdasarkan aspek ekonomi, sosial dan lingkungan ... 29

Gambar III.8 Peta lokasi penambangan... 32

Gambar III.9 Peta buffer jarak dari CBD ... 33

Gambar III.10 Peta buffer jarak dari jalan utama... 34

Gambar III.11 Peta kepadatan penduduk... 35

Gambar III.12 Peta buffer jarak dari mata air ... 37

Gambar III.13 Peta buffer jarak dari goa... 38

Gambar III.14 Peta kesesuaian lahan... 39

Gambar III.15 Model konseptual analisis spasial ... 42

Gambar III.16 Penentuan kelas nilai tanah kombinasi bobot ... 42

Gambar III.17 Peta kelas nilai tanah model alternatif 1 ... 47

Gambar IV.1 Diagram pencar kelas eksisting dengan variabel bebas... 56

Gambar IV.2 Diagram pencar hubungan kelas eksisting dan model... 57

Gambar IV.3 Lokasi penambangan kelas nilai tanah rendah... 58

Gambar IV.4 Lokasi penambangan kelas nilai tanah tinggi ... 59

Gambar IV.5 Kelas nilai tanah pada lokasi penambangan ... 60

Gambar IV.6 Jumlah obyek penambangan per kelas nilai tanah ... 61

Gambar IV.7 Perbandingan koefisien model hasil penerapan model alternatif terhadap model alternatif ... 62

Gambar IV.8 Perbandingan koefisien model alternatif terhadap model eksisting 64 Gambar IV.9 Nilai R2 dan F kelas eksisting dan model alternatif ... 64

Gambar IV.10 Selisih kelas eksisting dan model alternatif... 65

Gambar IV.11 Grafik jumlah kenaikan nilai tanah model alternatif... 66

Gambar IV.12 Diagram pencar kelas nilai tanah model dan variabel bebas ... 67

Gambar IV.13 Grafik NJOP eksisting dan hasil pemodelan ... 67

Gambar IV.14 Nilai tanah dan ketetapan PBB pada lokasi penambangan... 68

(12)

DAFTAR TABEL

Tabel III.1 Variasi data buffer CBD ... 33

Tabel III.2 Variasi data buffer jalan utama ... 35

Tabel III.3 Variasi data tingkat kepadatan penduduk ... 36

Tabel III.4 Variasi data buffer mata air... 37

Tabel III.5 Variasi data buffer goa... 38

Tabel III.6 Variasi data kesesuaian lahan... 39

Tabel III.7 Klasifikasi Penggolongan dan Ketentuan Nilai Bumi... 41

Tabel III.8 Alternatif model nilai tanah ... 43

Tabel III.9 Kelas nilai tanah model alternatif 1... 45

Tabel III.15 Nilai R2, F dan koefisien kelas nilai tanah enam variabel bebas... 54

Tabel III.16 Nilai R2, F dan koefisien kelas nilai tanah tiga variabel bebas... 54

Tabel III.17 Perbandingan nilai R2dan nilai F... 55

Tabel III.18 Jumlah kenaikan nilai tanah model alternatif ... 55

Tabel IV.1 Rekapitulasi jumlah obyek penambangan eksisting dan model alternatif per kelas nilai tanah ... 60

Tabel IV.2 Koefisien model eksisting dan model alternatif... 61

Tabel IV.3 Selisih koefisien model alternatif terhadap model hasil penerapan model alternatif ... 62

Tabel IV.4 Selisih koefisien model alternatif terhadap model eksisting... 63

Tabel IV.5 NJOP dan ketetapan PBB eksisting hasil pemodelan pada lokasi penambangan... 68

(13)

x

DAFTAR SINGKATAN

Singkatan Nama

Pemakaian pertama kali pada halaman CAD Computer Assisted Drafting 5

CBD Central Business District 7 DJP Direktorat Jenderal Pajak 14

NJOP Nilai Jual Obyek Pajak 2

PBB Pajak Bumi dan Bangunan 1

P3 Perkebunan, Perhutanan dan Pertambangan 1 SPK Sistem Pendukung Keputusan 16

(14)

DAFTAR ISTILAH

Istilah Arti Pemakaian pertama

kali pada halaman Karst Suatu bentang alam yang secara khusus

berkembang terutama pada batuan karbonat sebagai akibat proses pelarutan

1

KEP-533 Surat Keputusan Dirjen Pajak Nomor KEP-533/PJ/2000 tanggal 20 Desember 2000 tentang Petunjuk Pelaksanaan Pendaftaran, Pendataan dan Penilaian Objek dan Subjek PBB dalam rangka Pembentukan dan atau Pemeliharaan Basis Data Sismiop