1
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Pertumbuhan ekonomi Indonesia perlahan menjadi lebih baik dan stabil menurut data yang diperoleh dari International Monetary Fund (IMF). Berikut adalah grafik yang menunjukkan pertumbuhan perekonomian ASEAN yang diperoleh dari International Monetary Fund (IMF).
Gambar 1.1 Pertumbuhan Ekonomi di ASEAN, China, India (2002-2012) Sumber: International Monetary Fund (October 2012)
Sejalan dengan terus membaiknya kondisi perekonomian Indonesia, kinerja pasar properti juga menunjukkan indikasi yang semakin positif selama beberapa tahun terakhir ini. Banyak perumahan mewah, apartemen, gedung perkantoran, mall, dan jenis bangunan lainnya yang dibangun dalam kurun waktu beberapa tahun ini.
Permintaan terhadap properti yang terus meningkat terlihat pada data outstanding kredit pemilikan perumahan yang dikeluarkan oleh Bank Indonesia. Bank Indonesia mencatat bahwa industri kredit kepemilikan rumah (KPR) dan kredit kepemilikan apartemen (KPA) dari periode Juni 2012 – Mei 2013 mengalami grafik pertumbuhan yang terus meningkat dengan jumlah outstanding yang tercapai sebesar Rp241 triliun yang terlihat pada grafik di bawah ini:
Gambar 1.2 Outstanding Kredit (KPR dan KPA) Juni 2012 – Mei 2013 Sumber: Bank Indonesia (2013)
Untuk mengetahui jenis properti yang diminati, www.rumah123.com melakukan survey terhadap 6.117 responden di Indonesia pada Desember 2012 – Januari 2013 dimana berdasarkan hasil survey tersebut, sebanyak 64 persen
responden di Indonesia masih memilih rumah sebagai properti pilihan mereka. Meski mayoritas warga Indonesia lebih memilih rumah sebagai properti pilihan, tetapi ternyata jumlah yang mencari rumah menurun dari 73 persen pada hasil survey tahun lalu.
Gambar 1.3 Survey Pemilihan Properti
Menurunnya peminat yang mencari rumah dikarenakan semakin pesatnya pertumbuhan apartemen mengingat lahan yang semakin terbatas, dan semakin mahalnya kenaikan harga tanah yang mengakibatkan tuntutan pembangunan secara vertikal (pembangunan ke atas) menjadi sebuah kewajiban untuk dilakukan.
Isi pasal UURS No. 16 tahun 1985 menjelaskan bahwa yang dimaksud dengan apartemen adalah “Gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu
lingkungan, terbagi atas bagian- bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah vertikal dan horisontal dan merupakan satuan-satuan yang dapat dimiliki dan
digunakan secara terpisah, yang dilengkapi dengan bagian bersama, tanah bersama dan benda bersama.”
Pesatnya pertumbuhan apartemen di Jakarta, disebabkan tingginya permintaan masyarakat yang ingin berdomisili di pusat kota, atau daerah-daerah strategis dekat pusat bisnis dan perkantoran. Berkembangnya gaya hidup di masyarakat juga menjadi salah satu faktor penyebab tingginya permintaan apartemen di Jakarta. Masyarakat khususnya kalangan menengah ke atas menganggap tinggal di apartemen lebih praktis karena berada di tengah kota sebagai pusat aktivitas bisnis. Selain daya beli masyarakat yang terus menguat, tingginya permintaan juga dikarenakan semakin sempitnya lahan hunian di Jakarta.
Pertumbuhan properti disokong oleh ekspansi developer yang terus memperluas kawasan. Konsultan properti Research Colliers International Indonesia (RCII) mencatat developer paling aktif di antaranya Agung Podomoro menyumbang 38 persen, Intiland 10 persen, Lippo dan Bahama masing-masing 7 persen, dan lainnya, seperti yang terlihat pada gambar di bawah ini:
Agung Podomoro Land sebagai salah satu developer yang turut berperan besar dalam pengembangan properti di Indonesia merupakan salah satu perusahaan properti yang telah listing di Bursa Efek Indonesia sejak tahun 2010. Beberapa proyek besar yang terkenal yang telah dibangun oleh PT. Agung Podomodoro Land, Tbk ini seperti Senayan City, Podomoro City, Kuningan City, Emporium Pluit Mall, Apartemen Tanjung Duren Mediterania, Pullman Jakarta Central Park Hotel, dan juga proyek lainnya. Saat ini pun perusahaan masih tetap berusaha melebarkan sayapnya dengan membangun proyek besar lainnya seperti Green Bay Pluit, Green Lake Sunter, Podomoro City Extension, hingga proyek di luar daerah ibu kota Jakarta.
Model bisnis yang menjadi ciri khas Agung Podomoro Land yaitu fokus pada pembangunan superblok terintegrasi dimana salah satunya adalah Apartemen Green Bay yang berlokasi di daerah Pluit, Jakarta Utara. Proyek Green Bay Pluit ini memberikan sumbangan terbesar dalam angka penjualan perusahaan yaitu sebesar Rp 2,17 triliun (Investor, April 2013).
Apartemen Green Bay Pluit yang mulai dipasarkan dari tahun 2009 ini didirikan di atas lahan seluas 12,5 hektar dengan menggabungkan konsep Green (penghijauan) dan Bay (pesona nuansa panorama laut). Dengan konsep one stop
living, menggabungkan konsep bukan hanya sebuah kawasan tempat tinggal yang
nyaman saja tetapi juga suasana lain seperti restoran, Sport Center / Club House, dan pusat perbelanjaan “Bay Walk Mall” yang mengadopsi konsep Yokohama Bay. Semuanya dapat diakses dengan cukup berjalan kaki saja karena berada di dalam satu kompleks yang terintegrasi. Proyek ini merupakan sebuah konsep hunian yang unik
dan baru di dalam dunia properti Jakarta. Kawasan superblok Green Bay Pluit ini terdiri dari 8 tower apartemen dan 4 tower kondominium dengan total 9.300 unit. Perkembangan yang sangat cepat dimana semua unit apartemen ini sudah habis terjual.
Selain itu, Green Bay Pluit juga didukung oleh perkembangan tahap kedua yaitu proyek “Pluit City”, sebuah kota modern menakjubkan yang akan menjadi nilai tambah bagi ibu kota Jakarta. Banyak fasilitas publik yang dibangun untuk membangun nuansa hidup perkotaan yang menyenangkan. Berdiri di atas lahan artifisial seluas 158 hektar, ini adalah inovasi kota kontemporer yang sengaja dirancang untuk menikmati keseimbangan hidup. Area komersial seperti sekolah, gedung perkantoran, taman kota dan area hunian perumahan berada dalam jarak yang berdekatan. Dengan dukungan perkembangan Green Bay Pluit tahap selanjutnya yaitu proyek Pluit City ini, secara prospek investasi wajar jika permintaan untuk apartemen ini habis terjual dalam waktu pemasaran proyek yang sangat singkat. Bahkan untuk unit secondary pun hingga saat ini sangat diminati.
Survey yang dilakukan oleh www.rumah123.com memaparkan bahwa terdapat sebanyak tiga hal menjadi faktor utama pembelian properti yang dilakukan oleh warga Indonesia, yaitu lokasi dari properti, harga yang ditawarkan oleh pengembang, dan potensi properti tersebut untuk bisa disewakan kembali (investasi).
Faktor lokasi menjadi faktor yang utama antara lain karena tingkat kemacetan yang semakin hari semakin meningkat di Jakarta, sehingga membuat masyarakat
mencari akses alternatif untuk melakukan aktivitasnya. Tidak hanya kemacetan, kedekatan dengan fasilitas-fasilitas umum seperti fasilitas kesehatan, pendidikan, belanja, tempat hiburan, jalan tol dan pusat kota juga menjadi bahan pertimbangan konsumen. Semakin dekat dengan fasilitas umum yang ada mempermudah konsumen dalam memutuskan untuk membeli properti tersebut.
Harga juga menjadi salah satu faktor utama lainnya dan hal ini dinilai penting terutama karena saat ini tingkat harga baik dalam hal residensial maupun unit perkantoran juga menjadi semakin mahal. Sudah lumrah apabila produk dengan harga murah lebih diminati daripada produk dengan harga yang lebih mahal. Bukan berarti produk mahal tidak diminati sama sekali, namun dengan tingginya harga produk tersebut juga akan membawakan rasa bangga tersendiri bagi konsumen karena hal itu secara tidak langsung mengisyaratkan tingginya kemampuan daya beli konsumen.
Agung Podomoro Land selaku developer dari Green Bay Pluit merupakan salah satu developer yang memiliki nama dalam bisnis perkonstruksian. Seiring bertambahnya proyek yang pernah diselesaikan dan yang sedang dikembangkan oleh Agung Podomoro Land, tingkat kepercayaan konsumen juga semakin meningkat. Tingkat kepercayaan konsumen memiliki andil yang cukup penting terhadap pengambilan keputusan pembelian suatu produk. Semakin tinggi tingkat kepercayaan konsumen, semakin besar juga kepercayaan konsumen dalam pengambilan keputusan pembelian properti tersebut.
Penjualan suatu produk tidak terlepas dari sebuah promosi pengiklanan. Promosi merupakan unsur yang wajib diperhitungkan sebagai bentuk pengenalan kepada calon konsumen terhadap kualitas produk yang dijual. Wujud promosi itu sendiri dapat melalui media elektronik maupun media non elektronik. Dengan pesatnya perkembangan teknologi dan kebutuhan akan informasi, promosi akan menjadi hal yang sangat berpotensi untuk meningkatkan penjualan ataupun menjadi salah satu pertimbangan konsumen untuk menentukan keputusan pembelian.
Berdasarkan penjelasan di atas, maka penelitian ini berjudul “ANALISIS PENGARUH LOKASI, HARGA, DEVELOPER, DAN PROMOSI TERHADAP KEPUTUSAN PEMBELIAN PADA APARTEMEN (STUDI KASUS: GREEN BAY PLUIT)”. Keempat faktor ini dipilih dikarenakan faktor ini dianggap dapat mempengaruhi keputusan pembelian pada apartemen. Biasanya secara umum konsumen akan melihat faktor lokasi sebagai faktor yang dinilai cukup penting dalam pemilihan investasi suatu properti. Harga perdana juga turut menjadi pertimbangan konsumen. Selain itu, konsumen juga akan mencari tahu siapa pengembang yang membangun properti tersebut. Promosi-promosi yang dilakukan guna membangun
awareness konsumen terhadap produk tersebut juga dapat mempengaruhi konsumen
1.2 Rumusan Masalah
Apartemen Green Bay Pluit yang terdiri dari 9300 unit ini sudah habis terjual dalam waktu pemasaran proyek yang singkat. Bahkan untuk unit secondary pun hingga saat ini sangat diminati. Dalam memutuskan untuk membeli sebuah properti, terdapat faktor-faktor yang menjadi pertimbangan konsumen dimana faktor tersebut dapat mempengaruhi keputusan pembelian yang dilakukan. Penulis merangkum empat faktor yang terdiri dari Lokasi, Harga, Developer, dan Promosi guna melihat pengaruh faktor tersebut terhadap keputusan pembelian pada Apartemen Green Bay Pluit.
1. Apakah lokasi berpengaruh terhadap keputusan pembelian apartemen Green Bay Pluit?
2. Apakah harga berpengaruh terhadap keputusan pembelian apartemen Green Bay Pluit?
3. Apakah developer berpengaruh terhadap keputusan pembelian apartemen Green Bay Pluit?
4. Apakah promosi berpengaruh terhadap keputusan pembelian apartemen Green Bay Pluit?
5. Apakah lokasi, harga, developer, dan promosi secara bersama-sama berpengaruh terhadap keputusan pembelian apartemen Green Bay Pluit?
1.3 Tujuan dan Manfaat Penelitian
Tujuan dari penelitian ini adalah sebagai berikut:
1. Untuk mengetahui pengaruh lokasi terhadap keputusan pembelian apartemen Green Bay Pluit.
2. Untuk mengetahui pengaruh harga terhadap keputusan pembelian apartemen Green Bay Pluit.
3. Untuk mengetahui pengaruh developer terhadap keputusan pembelian apartemen Green Bay Pluit.
4. Untuk mengetahui pengaruh promosi terhadap keputusan pembelian apartemen Green Bay Pluit.
5. Untuk mengetahui pengaruh lokasi, harga, developer, dan promosi terhadap keputusan pembelian apartemen Green Bay Pluit secara bersama-sama.
Adapun manfaat dari penelitian ini adalah sebagai berikut:
1. Penelitian ini merupakan penelitian setelah Apartemen Green Bay sudah habis terjual, sehingga hasil penelitian yang didapat mampu menjadi acuan dan gambaran bagi developer untuk pengembangan proyek tahap berikutnya. Hal ini dikarenakan developer dapat mengetahui faktor-faktor yang mempengaruhi keputusan pembelian konsumen dan besarnya korelasi faktor tersebut terhadap keputusan pembelian pada Apartemen Green Bay Pluit. 2. Agen properti dapat menjamah pasar secondary karena telah mengetahui
keputusan pembelian Apartemen Green Bay Pluit sehingga akan sangat membantu para agen dalam penjualan unit secondary yang masih sangat diminati hingga saat ini.
3. Investor dan end user dapat mengetahui faktor-faktor yang mempengaruhi keputusan pembelian pada Apartemen Green Bay Pluit dan faktor-faktor tersebut juga dapat menjadi pertimbangan bagi mereka dalam memilih investasi maupun keputusan pembelian terhadap properti yang lain.
4. Penelitian ini diharapkan dapat berkontribusi dalam bidang pendidikan sebagai bahan materi dan bahan referensi untuk penelitian lebih lanjut.
1.4 Ruang Lingkup Penelitian
Ruang lingkup penelitian ini akan terbatas pada hal-hal sebagai berikut:
1. Faktor-faktor yang mempengaruhi keputusan pembelian Apartemen Green Bay Pluit yaitu Lokasi, Harga, Developer, dan Promosi.
2. Responden dari penelitian ini adalah 120 orang responden yang telah membeli unit Apartemen Green Bay Pluit langsung dari developer (pasar primary).
1.5 Sistematika Penulisan
Penelitian ini tediri dari 5 bab dan isi dari setiap bab adalah sebagai berikut:
BAB I PENDAHULUAN
Bab ini merupakan pendahuluan yang meliputi latar belakang penelitian, rumusan masalah, tujuan dan manfaat penelitian, ruang lingkup penelitian, dan sistematika penulisan.
BAB II LANDASAN TEORI
Bab ini menguraikan teori-teori yang digunakan guna menunjang penelitian serta berbagai literatur yang dapat menjadi acuan dan kerangka berpikir dalam pengembangan penelitian ini.
BAB III METODOLOGI PENELITIAN
Bab ini menjelaskan tentang metode yang digunakan dalam penelitian mencakup langkah-langkah penelitian dimulai dari pengumpulan, pengolahan, dan analisis data.
BAB IV ANALISIS DATA
Bab ini berisi uji hipotesis dimana hasil analisis data akan menghasilkan penelitian akhir.
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN
Bab ini merupakan bab penutup yang berisi kesimpulan dari keseluruhan isi tesis mengenai penelitian yang telah dilakukan serta saran-saran yang dapat dikembangkan lebih lanjut lagi ke depannya.
