TUGAS AKHIR – RC14-1501
ANALISA INVESTASI THE AKAVIA INDEKOST
RESIDENCES
- NGALIYAN SEMARANG
ADELIA MUNAWAROH
NRP.3114.060.020
Dosen Pembimbing
Christiono utomo,ST.,MT.,Ph.D
JURUSAN TEKNIK SIPIL
Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan
Institut Teknologi Sepuluh Nopember
Surabaya
TUGAS AKHIR – RC14-1501
ANALISA INVESTASI THE AKAVIA INDEKOST
RESIDENCES NGALIYAN - SEMARANG
ADELIA MUNAWAROH
NRP.3114.060.020
Dosen Pembimbing
Christiono utomo,ST.,MT.,Ph.D
JURUSAN TEKNIK SIPIL
Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan
Institut Teknologi Sepuluh Nopember
Surabaya
FINAL PROJECT – RC14-1501
INVESTMENT ANALYSIS OF THE AKAVIA
INDEKOST RESIDENCES NGALIYAN -
SEMARANG
ADELIA MUNAWAROH
NRP.3114.060.020
Supervisor
Christiono utomo,ST.,MT.,Ph.D
CIVIL ENGINEERING DEPARTMENT
Faculty of Civil Engineering and Planning
Institut Teknologi Sepuluh Nopember
Surabaya
ii
Nama mahasiswa : Adelia Munawaroh
NRP : 3114.106.020
Jurusan : Teknik Sipil
Dosen Pembimbing : Christiono Utomo , ST.,MT.,Ph.D Abstrak
Dalam berinvestasi hal pertama yang menjadi bahan pertimbangan pastilah apakah investasi yang akan dilakukan akan menjanjikan keuntungan atau tidak. Akavia Indekost diidesign dengan konsep perumahan mewah dan dilengkapi dengan fasilitas yang membuat nyaman dan mempermudah aktifitas penghuninya sehingga diharapkan dapat memenuhi kebutuhan masyarakat yang membutuhkan tempat kost. Pasar yang dituju adalah investor, karyawan, maupun pelajar. Cluster perumahan mewah yang seluruh unitnya difungsikan sebagai tempat kos ini merupakan salah satu yang pertama di Semarang. Indekost ini akan dibangun secara keseluruhan sehingga membutuhkan biaya yang cukup besar untuk menyelesaikannya. Oleh karena itu, pembangunan Indekost ini harus memenuhi kelayakan dari segi finansial. Tujuan dari penelitian ini adalah melakukan analisis kelayakan The Akavia Indekost Ngaliyan-Semarang yang direncanakan dari aspek finansial.
Metodologi yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah pengumpulan data, pengolahan data, analisa pendapatan dan pengeluaran, aliran kas serta meninjau aspek finansial dengan metode Net Present Value ( NPV ), Internal Rate of Return ( IRR ), dan Payback Periode, serta
iii
Hasil yang diperoleh adalah NPV bernilai positif sebesar Rp. 502.305.139 dengan tingkat suku bunga 11% . Nilai IRR sebesar 15% > arus pengembalian yang diinginkan yaitu sebesar 11 % , sedangkan Payback periode pada tahun kedua. Sedangkan untuk hasil analisa sensitivitas antara variabel terhadap NPV diketahui bahwa The Akavia Indekost layak jika kenaikan biaya investasi tidak lebih dari 3%, kenaikan harga jual tidak lebih dari 3%, kenaikan bunga pinjaman tidak lebih dari 1,5%, dan occupancy penjualan unit tidak lebih dari 96%.
Kata kunci : Analisa Investasi, The Akavia Indekost Residence, Aspek Finansial.
iv
Student Name : Adelia Munawaroh Register Number : 3114.106.020 Department : Teknik Sipil
Supervisor : Christiono Utomo , ST.,MT.,Ph.D Abstract
In investing the first thing that must be taken into consideration whether the investment should be promising profit or not. Designed with the concept of luxury housing and equipped with facilities to create a comfortable and facilitate the activities of its inhabitants that are expected to meet the needs of people who require boarding places. Target markets are investors, employees, and students. Cluster luxury residences throughout the unit functioned as a boarding house is one of the first in Semarang. This Lot will be built as a whole and thus require significant costs to complete. Therefore, the construction of this Lot should meet the eligibility financially. The purpose of this study was to analyze the feasibility of The Akavia Hire Ngaliyan-Semarang planned from the financial aspects.
The methodology used in this study are data collecting, data processing, analysis of revenue and expenditure, cash flow and review the financial aspects with the Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), and Payback Period, and analyze the sensitivity of investment cost, selling rates, interest rates, and the occupancy rate of sales.
The results obtained are NPV positive value of Rp. 502.305.139 with an interest rate of 11%. IRR of 15%>
v
between the variables of the NPV is known that The Akavia Lot feasible if the increase in investment cost no more than 3%, the increase in the selling price of no more than 3%, increase in interest on the loan is not more than 1,5%, and occupancy unit sales of no more than 96%.
Keywords : Investment analysisis, The Akavia Indekost Residence, financial aspects
vi
Puji syukur atas kehadirat Allah SWT atas segala limpahan rahmat, hidayah, dan karunia-Nya. Serta shalawat dan salam yang selalu tercurah kepada pemimpin kita Nabi Muhammad SAW, sehingga penulis dapat menyelesaikan dan menyusun Tugas Akhir dengan lancar.
Dengan penuh syukur segala kerendahan hati saya menyampaikan rasa terimakasih yang tulus dan sebesar-besarnya kepada:
1. Kedua orang tua, saudara-saudara yang selalu memberikan dukungan moril dan materil serta menjadi motivasi hidup.
2. Bapak Christiono Utomo yang memberikan bimbingan, arahan, petunjuk, dan motivasi, sehingga laporan tugas akhir ini dapat terselesaikan dan semangat untuk menyelesaikan laporan tugas akhir ini.
3. Bapak dan Ibu dosen pengajar Program Sarjana I Teknik Sipil FTSP - ITS yang telah memberikan bekal ilmu pengetahuan selama di bangku kuliah.
4. Teman-teman angkatan 2015 Jurusan Teknik Sipil Program Lintas Jalur yang telah berjuang bersama-sama dan memberikan dukungan serta kerjasama yang baik menye-lesaikan studi di Teknik Sipil ITS.
Penyusunan Tugas Akhir ini masih banyak terdapat kekurangan, oleh karena itu kritik dan saran yang membangun sangat diharapkan penulis agar di masa datang menjadi lebih baik.
Surabaya, Januari 2017 Penyususn
vii
viii
Halaman Judul ... i
Abstrak ... ii
Kata Pengantar ... vi
Daftar Isi ... viii
Daftar Tabel ... xii
Daftar Gambar ... xiv
Daftar Lampiran ... xvi
BAB I PENDAHULUAN ... 1 1.1 Latar Belakang... 1 1.2 Rumuan Masalah ... 3 1.3 Batasan Masalah ... 3 1.4 Tujuan ... 3 1.5 Manfaat... 3 1.6 Sistematika Penulisan ... 4
BAB II TINJAUAN PUSTAKA ... 5
2.1 Definisi dan Terminologi ... 5
2.2 Konsep Perumahan dan Permukiman ... 5
2.2.1 Pengertian Perumahan dan Permukiman ... 5
2.2.2 Sarana dan Prasarana Lingkungan Perumahan ... 6
2.2.3 Status Kepemilikan Tanah ... 6
2.3 Investasi ... 7
2.3.1 Pengertian Investasi ... 7
2.3.2 Tujuan Investasi... 7
2.3.3 Variabel Analisa Investasi ... 8
2.3.4 Nilai Waktu Uang ... 10
2.3.5 MARR ... 11
2.4 Studi Kelayakan Investasi ... 11
2.5 Analisa Penilaian Investasi ... 11
2.5.1 Net Present Value (NPV) ... 11
2.5.2 Internal rate Of Return (IRR) ... 12
ix
BAB III METODOLOGI... 17
3.1 Objek Penelitian ... 17
3.2
Konsep Penelitian...17
3.3 Data ... 18
3.3.1 Proses Pengumpulan Data ... 19
3.3.2 Analisa Data ... 20
3.4 Langkah-langkah Penelitian ... 22
BAB IV ANALISA INVESTASI ... 25
4.1 Gambaran Umum Objek Penelitian ... 25
4.2 Konsep Perencanaan Pengembangan ... 26
4.3 Analisa Aspek Finansial ... 27
4.3.1 Analisa Biaya Investasi ... 27
4.3.1.1 Biaya Lahan/Tanah ... 27
4.3.1.2 Biaya Struktur ... 33
4.3.1.3 Biaya Bangunan ... 35
4.3.1.4 Biaya Infrastruktur ... 36
4.3.1.5 Biaya Jasa Profesi ... 38
4.3.1.6 Biaya Administrasi ... 38
4.3.1.7 Biaya Fasum ... 38
4.3.2 Analisa Pendapatan ... 39
4.3.3 Analisa Pengeluaran ... 39
4.3.4 Hutang dan Cicilan ... 45
4.3.5 MARR ... 45 4.3.6 Aliran Kas... 47 4.3.7 IRR ... 47 4.3.8 PP ... 48 4.3.9 Analisa Sensitivitas ... 49 BAB V KESIMPULAN ... 55 5.1 Kesimpulan ... 55
xi
xii
Tabel 3.1 Variabel Penelitian ... 18
Tabel 4.1 Tahap Pengembangan ... 26
Tabel 4.2 Penyesuaian Nilai Tanah ... 32
Tabel 4.3 Perhitungan Biaya Dasar struktur ... 34
Tabel 4.4 Perhitungan Biaya satuan struktur per Lantai ... 34
Tabel 4.5 Perhitungan Biaya Struktur Bangunan ... 35
Tabel 4.6 Biaya Bangunan Per Tahun ... 36
Tabel 4.7 Bobot Pengembangan Tapak ... 37
Tabel 4.8 Biaya Infrastruktur ... 37
Tabel 4.9 Rekapitulasi Biaya Investasi ... 38
Tabel 4.10 Rencana Penjualan Unit Indekost ... 39
Tabel 4.11 Rencana gaji Karyawan ... 40
Tabel 4.12 Analisa Perhitungan upah Minimum ... 40
Tabel 4.13 Prediksi Kenaikan Gaji ... 41
Tabel 4.14 Kebutuhan Listrik per m2 Bangunan ... 41
Tabel 4.15 Tarif dasar listrik PLN ... 41
Tabel 4.16 Perskiraan Tarif dasar listrik PLN ... 42
Tabel 4.17 Biaya Listrik Pencahayaan Kantor Manajemen ... 43
Tabel 4.18 Kebutuhan Air per m2 Bangunan ... 43
Tabel 4.19 Biaya Pemakaian per m3 ... 43
Tabel 4.20 Biaya Pemakaian Kantor Manajemen... 44
Tabel 4.21 Biaya Pemasaran ... 44
Tabel 4.22 Biaya Estate Management ... 45
Tabel 4.21 Bunga Pinjaman (%) ... 45
Tabel 4.22 Perhitungan Besarnya Pinjaman ... 46
Tabel 4.23 Pembayaran Pinjaman Per Tahun ... 46
Tabel 4.24 Bunga Deposito ... 46
Tabel 4.25 Hubungan NPV dengan IRR ... 47
Tabel 4.26 Tabel NPV Kumulatif ... 48
Tabel 4.27 Hubungan Biaya Investasi Dengan NPV ... 49
Tabel 4.28 Hubungan Perubahan Harga Jual dengan NPV ... 50
Tabel 4.29 Hubungan Perubahan Pinjaman dengan NPV ... 51 Tabel 4.30 Hubungan Perubahan Okupansi Jual dengan NPV 52
xiii
xiv
Gambar 1.1 Lokasi The Akavia Indekost Residences ... 2
Gambar 3.1 Objek Penelitian ... 17
Gambar 3.2 Diagram Alir Penelitian ... 23
Gambar 4.1 The Akavia Indekost Residence Ngaliyan-Semarang ... 25
Gambar 4.2 Lahan di Jl. Raya Ngaliyan, Semarang ... 28
Gambar 4.3 Lahan di Jl. Gatot subroto, Semarang ... 29
Gambar 4.4 Lahan di Jl. Gatot subroto, Semarang ... 30
Gambar4.5 Lahan di Jl. Durian Raya, Semarang ... 31
Gambar4.6 Indekost Ubi dan Indekost Ponco ... 34
Gambar 4.7 Grafik Regresi Tarif Dasar Listrik ... 42
Gambar 4.8 Hubungan IRR dengan NPV ... 48
Gambar 4.9 Grafik Hubungan Kenaikan biaya Investasi terhadap NPV ... 49
Gambar4.10 Grafik Hubungan Perubahan Harga Jual terhadap NPV ... 50
Gambar4.11 Grafik Hubungan Perubahan Bunga Pinjaman terhadap NPV ... 51
Gambar4.12 Grafik Hubungan Perubahan Tingkat Occupancy Penjualam terhadap NPV ... 52
xv
xvi
Lampiran 1 Objek Penelitian ... 61
Lampiran 2 Bobot Biaya Bangunan dan Rekapitulasi Biaya Bangunan ... 63
Lampiran 3 Perhitungan estimasi harga Jual ... 66
Lampiran 4 Pendapatan Jual Unit Indekost ... 68
Lampiran 5 Rekapitulasi Biaya Pengeluaran ... 69
Lampiran 6 Tabel Aliran Kas ... 70
Lampiran 7 Hubungan IRR dengan NPV ... 71
Lampiran 8 Hubungan Pengaruh Biaya Investasi dengan NPV73 Lampiran 9 Hubungan Pengaruh Harga Jual dengan NPV ... 77
Lampiran 10Hubungan Pengaruh Bunga Pinjaman dengan NPV ... 80
xvii
1 1.1 Latar Belakang
Dalam berinvestasi hal pertama yang menjadi bahan pertimbangan pastilah apakah investasi yang akan dilakukan akan menjanjikan keuntungan atau tidak. Usaha cluster indekost merupakan inovasi baru dan pertama dikota Semarang dimana merupakan kompleks perumahan yang difungsikan sebagai jasa sewa tempat tinggal sementara dan didesign untuk memberikan
Passive Income secara maksimal bagi masing masing pemilik
unitnya. Di design dengan konsep perumahan mewah dan dilengkapi dengan fasilitas yang membuat nyaman dan mempermudah aktifitas penghuninya. Jasa sewa tempat tinggal sementara ini memang menjanjikan apalagi jika terletak di kawasan yang sangat potensial semisal kawasan kampus, rumah sakit, sekolah, pasar. Semua lokasi ini sangat menjanjikan bagi para pengelola bisnis Indekost, pasar yang dituju adalah investor, karyawan, maupun pelajar karena memang akan ada banyak pegawai, karyawan, anak sekolah , sampai mahasiswa yang membutuhkan kost.
The Akavia Indekost Residences terletak di Jl.Prof. Dr. Hamka Ngaliyan Raya Semarang Barat yang menghubungkan Pusat Kota Semarang dengan kawasan industri dan pemukiman yang sedang sangat berkembang di area Bukit Semarang Baru. Terletak tepat di depan Pintu Tol Trans Jawa (seksi Semarang - Batang) sehingga akan berada tepat di depan salah satu pintu gerbang Kota Semarang. Akavia juga terletak di antara kawasan industri, pendidikan, dan layanan kesehatan yang merupakan market yang besar untuk pasar hunian sementara. The Akavia
Indekost Residence dibangun diatas tanah seluas 1,3 hektar.
Dalam satu kompleks perumahan terdiri dari 28 building yang merupakan bangunan 4 lantaidan tersedia dalam 2 tipe yaitu tipe
DELUXE dengan 21 kamar dan EXCLUSIVE dengan 24 kamar.
optimis mengembangkan usaha Indekost di kota Semarang dan merupakan yang pertama sehingga diyakini dapat menarik minat para investor juga dapat memenuhi kebutuhan tempat tinggal sementara bagi pegawai, karyawan, anak sekolah, sampai mahasiswa yang bekerja atau bersekolah disekitar atau dekat dengan lokasi The Akavia Indekost Residence.
Biaya yang diperlukan dalam pembangunan proyek ini pun sangatlah besar, sehingga diperlukan analisa kelayakan dalam hal finansial agar modal investasi yang telah dikeluarkan dapat kembali sesuai rencana dengan mendapat keuntungan yang diharapkan. Modal yang akan dipakai yaitu 60% modal pinjaman dan 40% modal sendiri dengan asumsi masa investasi selama 5 tahun. Analisa aspek finansial digunakan untuk menganalisis kelayakan suatu usaha dari segi finansial melalui keputusan pengalokasian sumber daya yang terbatas kedalam peluang investasi yang ada (Hanafi, 2004), sehingga dapat memberikan keuntungan yang maksimal. Analisis finansial ditinjau untuk mengetahui tingkat kelayakan investasi dengan menggunakan kriteria kelayakan investasi yaitu, Net Present Value (NPV),
Internal Rate Of Return (IRR), dan Pacback Periode (PP),
apakah investasi proyek ini sudah layak dari segi finansial atau perlu dianalisa tingkat sensitivitasnya terhadap parameter-parameter yang ada.
Gambar 1.1 Lokasi The Akavia Indekost Residences
1.2 Rumusan Masalah
Dari latar belakang permasalahan diatas dapat diuraikan rumusan masalah sebagai berikut:
1. Bagaimana kelayakan pembangunan The Akavia Indekost Residences Ngaliyan-Semarang yang direncanakan dari aspek finansial ?
2. Bagaimana pengaruh tingkat sensitivitas The Akavia Indekost Residences Ngaliyan-Semarang terhadap kegiatan investasi ? 1.3 Batasan Masalah
Perlu diberikan adanya batasan masalah untuk memfokuskan studi kasus pada tugas akhir ini. Batasan masalah pada tugas akhir ini meliputi :
1. Objek yang digunakan dalam penelitian ini adalah The
Akavia Indekost Residences yang terletak di
Jl.Prof. Dr. Hamka Ngaliyan – Semarang seperti pada gambar 1.12. Analisa investasi dari aspek kelayakan finansial dengan
masa investasi selama 5 tahun dan parameter yang
digunakan dalam analisa sensitivitas adalah biaya
investasi, tarif jual, bunga pinjaman, dan tingkat
okupansi jual.
1.4 Tujuan
1. Melakukan analisis kelayakan proyek pembangunan The
Akavia Indekost Residences Ngaliyan-Semarang yang
direncanakan dari aspek finansial.
2. Melakukan analisis untuk menganalisa pengaruh tingkat sensitivitas proyek pembangunan The Akavia Indekost
Residences Ngaliyan-Semarang terhadap biaya investasi,
perubahan harga jual, bunga pinjaman, dan okupansi jual. 1.5 Manfaat
Manfaat yang diperoleh dari penulisan laporan Proposal Tugas Akhir ini adalah :
1. Untuk mendapat pengetahuan tentang studi kelayakan investasi.
2. Memberi konstribusi tentang penelitian kelayakan proyek bagi penelitian-penelitian sejenis.
1.6 Sistematika Penulisan
Bab I PENDAHULUAN, pada bab ini berisi latar belakang penulisan Tugas Akhir dan alasan dilakukan analisa. Selain itu, bab ini juga membahas mengenai perumusan masalah yang dikaji beserta batasannya dan manfaat yang dapat diperoleh dari penyusunan Tugas Akhir.
Bab II TINJAUAN PUSTAKA, bab ini membahas tentang dasar-dasar teori yang mendukung dan akan digunakan dalam penelitian analisa kelayakan proyek dari segi finansial.
Bab III METODOLOGI, bab ini membahas metodologi penelitian secara lengkap yaitu rancangan penelitian yang menjelaskan metode yang akan digunakan . Selain itu pada bab ini juga dibahas mengenai data penelitian yang meliputi klasifikasi dan sumber data yang digunakan sebagai dasar penelitian yang dilengkapi dengan diagram alir.
Bab IV ANALISA INVESTASI, bab ini berisi tentang analisa kelayakan finansial melalui perhitungan aliran kas untuk mengetahui kelayakan proyek dalam pengembalian investasi, serta pengaruhnya terhadap sensitivitas perubahan variabel investasi.
Bab V KESIMPULAN DAN SARAN, bab ini membahas tentang kesimpulan dari hasil analisa kelayakan proyek dari segi finansial, serta berisi saran yang diusulkan demi mencapai kesempurnaan penelitian sejenis dimasa yang akan datang.
5 2.1 Definisi dan Terminologi
Analisa adalah penyelidikan terhadap suatu peristiwa (karangan, perbuatan) untuk mengetahui keadaan yang sebenarnya (sebab-musabab, duduk perkaranya) (Tim penyusun kamus pusat, 2008).
Investasi pada hakikatnya merupakan penempatan sejumlah dana pada saat ini dengan harapan untuk memperoleh keuntungan dimasa mendatang (Halim, 2003).
Kegiatan investasi merupakan kegiatan penting yang memerlukan biaya besar dan berdampak jangka panjang terhadap kelanjutan usaha (Giatman, 2006).
Kos atau indekost adalah sebuah jasa yang menawarkan sebuah kamar atau tempat untuk ditinggali dengan sejumlah pembayaran tertentu untuk setiap periode tertentu umumnya pembayaran per bulan (Tim penyusun kamus pusat, 2008). 2.2 Konsep Perumahan dan Permukiman
2.2.1 Pengertian Perumahan dan Permukiman
Berdasarkan UU no.1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Permukiman, “Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun pedesaan, yang dilengkapi dengan sarana, prasarana, utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni “.
Berdasarkan Undang-Undang no.4 tahun 1992 tentang perumahan dan permukiman terdapat beberapa pengertian dasar, yaitu :
1. Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan sarana dan prasarana lingkungan.
2. Satuan lingkungan permukiman adalah kawasan perumahan dalam berbagai bentuk dan ukuran dengan penataan tanah dan ruang, prasarana dan sarana lingkungan yang terstruktur.
3. Prasarana lingkungan adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan yang memungkinkan lingkungan permukiman dapat berfungsi sebagaimana mestinya.
4. Permukiman adalah satuan kawasan perumahan lengkap dengan prasarana lingkungan, prasarana umum, dan fasilitas sosial yang mengandung keterpaduan kepentingan dan keselarasan pemanfaatan sebagai lingkungan kehidupan. 5. Perumahan dan pemukiman merupakan kesatuan fungsional,
sebab pembangunan perumahan harus berlandaskan suatu pola pemukiman yang menyeluruh, yaitu tidak hanya meliputi pembangunan fisik rumah saja, melainkan juga dilengkapi dengan prasarana lingkungan, sarana umum dan fasilitas sosial, terutama di daerah perkotaan yang mempunyai permasalahan majemuk dan multidimensional. 2.2.2 Sarana dan Prasarana Lingkungan Perumahan
Berdasarkan SNI 03-1733-2004 tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan terdapat beberapa pengertian :
1. Prasarana merupakan kelengkapan fisik lingkungan yang memungkinkan lingkungan permukiman dapat berfungsi sebagaimana mestinya.
2. Sarana merupakan fasilitas penunjang yang berfungsi untuk menyelenggarakan dan mengembangkan kehidupan ekonomi, sosial, budaya.
3. Utilitas merupakan pelayanan seperti air bersih, air limbah, gas, listrik dan telepon yang pada umumnya diperlukan untuk beroperasinya suatu bangunan dan lingkunan permukiman.
2.2.3 Status Kepemilikan Tanah
Menurut UU No.5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, hak atas tanah dapat dimiliki orang baik individu ataupun kelompok maupun badan hukum. Adapun macam hak atas tanah antara lain :
1. Hak milik
Merupakan hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada orang lain.
2. Hak guna-usaha
Merupakan hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, hak ini terjadi karena ketetapan pemerintah dimana memiliki jangka waktu tertentu.
3. Hak guna-bangunan
Merupakan hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu tertentu.
4. Hak pakai
Merupakan hak untuk menggunakan hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain. 5. Hak sewa
Merupakan hak untuk menggunakan hasil dari tanah orang lain yang telah disewa.
2.3 Investasi
2.3.1 Pengertian Investasi
Kegiatan investasi juga sering disebut penganggaran modal
(Capital bugeting). Kegiatan ini mencangkup dua langkah yaitu
bagaimana mengestimasi aliran kas yang dihasilkan dari investasi tersebut dan Bagaimana mengevaluasi aliran kas tersebut sehingga bisa diperoleh kesimpulan apakah usulan investasi tersebut dapat direalisasikan atau tidak (Hanafi, 2004).
2.3.2 Tujuan Investasi
Tujuan investasi yang utama adalah memperoleh berbagai manfaat yang cukup layak di kelak kemudian hari. Manfaat tadi bisa berupa imbalan keuangan misalnya laba, manfaat non-keuangan atau kombinasi dari kedua-duanya. Sebagai contoh manfaat non-keuangan adalah penciptaan lapangan kerja baru,
peningkatan eksport, subsidi impor, ataupun pendayagunaan bahan baku dalam negeri yang berlimpah (Giatman, 2006). 2.3.3 Variabel analisa Investasi
1. Biaya Investasi
Merupakan biaya yang dikeluarkan pra konstruksi meliputi biaya Pengadaan lahan, bangunan, mesin, desain perencanaan maupun biaya operasional awal (Soeharto,2002).
a. Biaya untuk pengadaan lahan
Biaya langsung atau tidak langsung yang dikeluarkan untuk pengadaan tanah ditambah beban bunga sejak pembelian hingga gedung menghasilkan pendapatan (Poerbo, 1998). b. Biaya Konstruksi
Merupakan biaya yang dikeluarkan untuk menjalankan suatu proyek, meliputi biaya struktur dan bangunan (Poerbo, 1998). c. Biaya Pengadaan
Yang termasuk biaya pengadaan antara lain biaya perencanaan dan konsultan, biaya hukum (perijinan dan pajak real estate) dan pendanaan. Untuk proyek gedung besarnya kelompok biaya ini adalah sekitar 20% dari harga gedung. Biaya administrasi sebesar 1%-5% dari biaya konstruksi, biaya jasa profesi sebesar 3%-6% dari biaya konstruksi, dan biaya lain-lain sebesar 5-15% dari biaya konstruksi (Juwana, 2005). 2. Pembeyaan
Dalam berinvestasi dibutuhkan modal awal yang sesuai dengan anggaran awal pembangunan proyek yang diinginkan (Hanafi, 2004). Modal yang akan dikeluarkan dapat berupa : a. Modal sendiri ( Equity )
Merupakan jumlah modal yang ditanam untuk suatu proyek untuk membiayai pekerjaan pra konstruksi seperti pengadaan tanah, perencanaan, penasehat, biaya-biaya hukum. Besarnya +/- 25% dari investasi total (Poerbo, 1998).
b. Modal pinjaman( Loan )
1) Kredit langsung dari bank atau institusi keuangan lainnya. Pinjaman bank hanya dibatasi 70% sehingga pembiayaan perlu dibandingkan modal pinjaman dan modal sendiri. 2) Dana dari pasar uang dan modal hasil penjualan saham,
obligasi dan surat berharga lainnya (Poerbo, 1998). c. Share kepemilikan
Pembiayaan dengan cara kerjasama maupun saham (Poerbo, 1998).
3. Tingkat pengembalian
Tingkat bunga atas suatu pinjaman ditetapkan sebagai imbalan atau jasa pemberian modal pinjaman yang dinyatakan dalam % per tahun. Total pinjaman ditambah bunga dikembalikan di akhir pembayaran atau penerimaan. Besarnya tingkat bunga tersebut minimum sama dengan MARR (minimum attractive rate of
return) (Hanafi, 2004).
4. Masa Investasi
Merupakan lama waktu periode investasi suatu proyek dalam satuan tahun (Hanafi, 2004).
5 . Aliran Kas
Dalam analisis investasi, fokus kita adalah pada aliran kas yang dihasilkan melalui keputusan investasi. Tujuan dari laporan aliran kas adalah memberikan informasi pemasukan dan pengeluaran kas suatu perusahaan dalam suatu periode (Hanafi, 2004).
Jenis-jenis aliran kas berdasarkan dimensi waktu digolongkan kedalam tiga jenis :
1) Aliran Kas Awal (initial cash flow)
Aliran kas awal terjadi pada awal kegiatan investasi. Biasanya diasumsikan terjadi pada tahun ke-0 (sebelum investasi dilakukan). Aliran kas tersebut biasanya merupakan aliran kas keluar(cash flow) (Hanafi, 2004).
Aliran kas operasional biasanya merupakan aliran kas masuk yang diperoleh setelah perusahaan beroperasi (Hanafi, 2004). 3) Aliran Kas Terminal (Terminal Cash Flow)
Aliran kas terminal terjadi pada akhir proyek investasi. Biasanya ada dua item yang terjadi pada akhir proyek : 1) Penjualan nilai residu aktiva tetap / nilai sisa (salvage
value) dan
2) Modal kerja kembali (recovery) (Hanafi, 2004). 2.3.4 Nilai Waktu Uang
Nilai waktu uang merupakan konsep sentral dalam manajemen keuangan. Konsep nilai waktu uang berorientasi pada perhitungan matemati snilai waktu uang. Lebih spesifik menjelaskan tentang berapa nilai uang satu tahun atau beberapa peroide mendatang yang sama dengan nilai uang dimasa sekarang (Hanafi, 2004).
Dalam berinvestasi membutuhkan waktu yang cukup lama hingga bertahun-tahun maka diperlukan perhitungan nilai waktu uang (Hanafi, 2004) antara lain :
1. Nilai yang akan datang dari nilai sekarang : F / P = ( 1+i )n 2. Nilai sekarang dari nilai yang akan datang : P / F = 3. Nilai yang akan datang anuitas dimana arus kas terjadi
berulang-ulang dengan interval yang sama
: A / P = 4. Nilai sekarang anuitas : A / P =
Keterangan :
- P : nilai ekivalen saat ini
- F : nilai ekivalen yang akan datang - A : nilai ekivalen tahunan ( annual ) - i : tingkat suku bunga per periode - n : jumlah periode pembungan ( tahun )
2.3.5 Minimum Attractive Rate of Return ( MARR )
Merupakan nilai tingkat minimum pengembalian untuk menutup resiko yang harus bernilai diatas tingkat pengembalian aman (Hanafi, 2004).
MARR = ( MARRloan x % loan ) + ( MARRequityx % equity ) loan : pinjaman bank maksimum 70%
equity : modal sendiri
2.4 Studi kelayakan Investasi 1. Pengertian Studi kelayakan proyek
Studi untuk menilai proyek yang akan dikerjakan dimasa yang akan datang yaitu dengan memberi rekomendasi apakah sebaiknya proyek yang bersangkutan dapat dikerjakan atau ditunda dulu (Suratman, 2001).
2. Hubungan studi kelayakan proyek dengan investasi
Investasi suatu proyek tentunya bertujuan untuk mendapatkan keuntungan dimasa mendatang. Investasi memiliki karakteristik yang berbeda-beda dan memiliki banyak jenis dilihat dari jangka waktunya, maka proyek investasi sangat memerlukan studi kelayakan, mengingat masa mendatang mengandung penuh ketidakpastian (Suratman, 2001).
2.5 Analisa penilaian Investasi
Ada beberapa kriteria yang bisa dipakai untuk mengevaluasi rencana investasi (Hanafi, 2004).
1. Payback Periode ( PP )
2. Discounted Payback Periode ( DPP ) 3. Accounting Rate of Return ( ARR ) 4. Net Present Value ( NPV )
5. Internal Rate of Return ( IRR ) 6. Profitability Index ( PI ) 7.
2.5.1 Net Present Value ( NPV )
Merupakan selisih antara benefit ( penerimaan ) dengan
present value aliran kas masuk dikurangi dengan present value
aliran kas keluar (Hanafi, 2004).
Keputusan investasi adalah sebagai berikut (Hanafi, 2004). NPV > 0 usulan investasi diterima
NPV < 0 usulan investasi ditolak
NPV = 0 berarti netral atau berada pada break even point
NPV : Nilai sekarang bersih
CF1,2..n : cash flow tahun 1,2,3 sampai ke-n
i : cost of capital / interest rate / requiered rate of
return / arus pengembalian
n : umur proyek investasi
OI : original investment
2.5.2 Internal Rate of Return ( IRR )
Merupakan tingkat diskonto yang menyamakan present
value aliran kas masuk dengan present value aliran kas keluar
(Hanafi, 2004).
Keputusan investasi adalah sebagai berikut (Hanafi, 2004). IRR > tingkat keuntungan yang disyaratkan usulan
investasi diterima
IRR < tingkat keuntungan yang disyaratkan usulan investasi ditolak
Rumus IRR menurut (Halim, 2003) :
dimana , il : tingkat diskon ( +)
iu : tingkat diskon ( - ) NPVl : NPV ( + )
NPVu : NPV ( - )
2.5.3 Payback Periode ( PP )
Payback Periode ingin melihat seberapa lama investasi bisa
kembali. Semakin pendek jangka waktu kembalinya investasi semakin baik suatu investasi (Hanafi, 2004).
n : tahun terakhir dimana jumlah cash flow belum bisa menutupi original investment
a : jumlah original invesment
b : jumlah kumulatif cash flow pada tahun ke-n c : jumlah kumulatif cash flow pada tahun ke –n+1 2.5.4 Analisa Sensitivitas
Studi Kelayakan Analisa Finansial memerlukan suatu analisis sensitivitas yang berguna untuk mengkaji sejauh mana perubahan unsur-unsur dalam aspek finansial berpengaruh terhadap keputusan yang dipilih. Sensitif tidaknya suatu keputusan diambil terhadap perubahan unsur-unsur tertentu. Apabila perubahan unsur-unsur mengakibatkan perubahan keputusan maka keputusan tersebut dinilai sensitif terhadap terhadap unsur yang dimaksud (Soeharto, 2002).
Unsur-unsur tersebut dapat berupa perubahan harga bahan baku, biaya produksi, menciutnya pangsa pasar, dan turunnya harga produk per unit atau terhadap bunga pinjman. Batas investasi dapat diterima apabila tidak kurang dari NPV sama dengan nol (Soeharto, 2002).
2.6 Penelitian Terdahulu
1. Sari dan Utomo (2012) dengan judul analisa pembeayaan kerjasama pemerintah dan swasta pada proyek Sidoarjo town
square untuk mengetahui keuntungan antara pemerintah dan swasta serta perbandingan tingkat keuntungan antara keduanya selama masa investasi. Metode yang dipakai yaitu NPV dan PI, serta analisa sensitivitas terhadap masa investasi.
2. Khaer dan utomo (2012) dengan judul pengaruh tingkat hunian pada keputusan investasi proyek hotel santika gubeng Surabaya. Analisa kelayakan investasi terhadap tingkat okupansi dengan menggunakan metode NPV dan IRR. 3. Prastiwi dan Utomo (2013) dengan judul kelayakan investasi
perumahan green semanggi mangrove Surabaya ditinjau dari aspek finansial. Metode yang dipakai yaitu NPV, IRR dan PI serta analisa sensitivitas terhadap tingkat pengembalian investasi dengan umur 5 tahun.
4. Putra, Utomo, dan Nurcahyo (2013) dengan judul analisa pembeayaan investasi proyek apartemen puncak kertajaya, alternatif modal yang dipakai yaitu 100% modal sendiri, 20% modal sendiri dan 80% pinjaman, 50% modal sendiri dan 50% pinjaman, 80% modal sendiri dan 20% pinjaman. Metode yang dipakai NPV.
5. Nufaili dan Utomo (2014 ) pada penelitian dengan judul analisa investasi hotel pessona Makassar, metode yang dipakai yaitu NPV, IRR, PP dan menganalisa sensitivitas dengan merubah tingkat hunian (okupansi) dan tarif sewa ruangan.
6. Ningsih dan Utomo (2014) dengan judul analisa pembiayaan investasi apartemen puri park view tower E kebon jeruk-Jakarta Barat. Sumber pembiayaan menggunakan 4 alternatif 100% modal sendiri, 70% pinjaman, 50% pinjaman dan 30% pinjaman. Metode yang dipakai adalah NPV dan IRR. Nilai ROR dan ROE digunakan untuk memperoleh peluang keuangan dari besarnya komposisi hutang yang masih meringankan pengembalian modal.
7. Syahrizal dan Utomo (2014) dengan judul Analisa pembiayaan investasi proyek pembangunan perumahan
green pakis regency Malang. Sumber pembiayaan menggunakan beberapa alternatif yaitu 100% modal sendiri, 70% modal sendiri dan 30% pinjaman, 50% modal sendiri dan 50% pinjaman, 30% modal sendiri dan 70% pinjaman. Metode yang dipakai adalah NPV dan IRR.
8. Wahyudi dan Utomo (2014) dengan judul analisa investasi pada proyek pembangunan apartemen bale hinggil Surabaya. Dengan menganalisa alternatif pendapatan yang optimal dari pemilihan alternatif pendapatan sewa, jual, dan gabungan dari keduanya. Penilaian kelayakan investasi menggunakan metode NPV dan IRR, serta analisa sensitivitas terhadap alternatif pendapatan.
9. Listyaningsih dan Utomo (2014) dengan judul pengaruh keterlambatan pembebasan lahan terhadap keputusan investasi proyek jalan tol Surabaya-Mojokerto. Metode yang dipakai yaitu NPV dan IRR dan analisa sensitivitas terhadap keterlambatan pemasukan serta keterlambatan pembebasan lahan.
10. Iffahni dan Utomo (2015) pada penelitian dengan judul analisa investasi apartemen taman melati Surabaya. Sumber pembiayaan menggunakan dua alternatif yaitu 70% modal Pinjaman dan 30% modal sendiri. Menggunakan metode analisa NPV dan IRR ,serta menganalisa sensitivitas terhadap biaya investasi, tarif jual serta sewa hunian .
11. Maulanasari dan Utomo (2015) dengan judul analisa pembiayaan investasi properti perkantoran di Jakarta Selatan. Sumber pembiayaan menggunakan beberapa alternatif yaitu 100% , 60% modal sendiri dan 40% pinjaman, 50% modal sendiri dan 50% pinjaman, serta 40% modal sendiri dan 60% pinjaman. Menggunakan metode analisa NPV dan IRR. 12. Maulina dan Utomo (2016) dengan judul study kelayakan
investasi apartemen gunawangsa merr Surabaya. Metode yang digunakan adalah NPV, IRR, dan PP, dengan masa investasi selama 10 tahun dan analisa sensitivitas terhadap harga jual, sewa, tarif listrik, dan biaya investasi.
13. Herwitasari dan Utomo (2016) dengan judul studi pengambilan keputusan investasi dengan resiko pada pengembangan proyek caspian tower, gran sungkono lagoon Surabaya, untuk mendapatkan keputusan terbaik dalam investasi dilihat dari resiko dan tingkat keuntungan yang didapat. Metode yang digunakan adalah NPV.
Terdapat beberapa persamaan mendasar berdasarkan beberapa penelitian diatas yaitu penelitian bertujuan untuk mendapatkan keputusan investasi terbaik berdasarkan kelayakan aspek finansial. Perbedaan dari beberapa penelitian diatas adalah objek penelitian dimana objek penelitian pada penelitian sebelumnya berbeda mulai dari perumahan, hotel, apartemen, perkantoran, dan ada juga yang menganalisa pengaruh keterlambatan pembebasan lahan terhadap keputusan investasi dengan objek yang dipakai adalah jalan tol. sedangkan objek pada penelitian ini adalah perumahan indekos dimana perumahan yang seluruh unitnya difungsikan sebagai tempat kos. Metode yang dipakai untuk penilaian kelayakan investasi sebagian besar sama, yaitu NPV dan IRR. Dalam penelitian ini dipakai 3 metode yaitu NPV, IRR, dan PP alternatif sumber pembiayaan 60% modal pinjaman dan 40% modal sendiri. Selain itu penelitian ini juga menganalisa sensitivitas terhadap biaya investasi, perubahan harga jual, bunga pinjaman, dan okupansi penjualan unit.
17 3.1 Objek Penelitian
Gambar 3.1 Objek Penelitian Sumber : (Google Earth, 2017)
Objek lokasi penelitian terletak di Jl.Prof. Dr. HamkaNgaliyan Raya Semarang Barat ( depan pom bensin Ngaliyan Raya). Berlokasi tepat di depan rencana pintu Tol Trans Jawa. 5 menit ke kawasan industry candi, BSB City, BSB Industrial Area, Exit Tol Krapyak, RS. Tugu Semarang, Pusat Perbelanjaan. 10 menit ke Bandara Ahmad Yani Semarang, kawasan industri tambak aji. 15 menit ke Kendal Industri Park. Juga dekat kawasan kampus seperti UIN Semarang, STEKOM dan calon kampus UNIKA. Direncanakan dibangun diatas lahan seluas 1,3 Ha.
3.2 Konsep Penelitian
Penelitian ini adalah sebuah studi yang membahas tentang analisa investasi untuk mengetahui seberapa besar kelayakan investasi proyek The Akavia Indekost Residence. Analisa
investasi ditinjau dari aspek finansial yang kemudian dianalisa menggunakan metode Net Present Value ( NPV ), Internal Rate of Return ( IRR ), serta Payback Periode ( PP ). Pendapatan dalam analisa ini adalah penjualan tipe unit hunian. Modal yang dipakai yaitu 60% modal pinjaman dan 40% modal sendiri. Selanjutnya dilakukan analisa sensitivitas terhadap tingkat biaya investasi, tingkat pendapatan tahunan, dan tingkat suku bunga agar mengetahui alternatif mana yang paling sensitif terhadap perubahan variabelnya.
3.3 Data
Beberapa variabel pengerjaan yang dipakai dalam rencana pembangunan The Akavia Indekost Residence antara lain dapat dilihat pada tabel 3.1
Tabel 3.1 Variabel Penelitian
Variabel Indikator Rincian data Metode Sumber data
Biaya Pengadaan lahan 1. Luasan lahan objek 2. Data pembanding lahan sekitar Pendekatan dengan properti pembanding Pembanding lahan sekitar yang sudah terjual Biaya Konstruksi Biaya bangunan 1. Harga dasar bangunan /m2 2. Biaya satuan
struktur per lantai 3. Biaya bangunan per lantai Harga satuan bangunan dengan pendekatan pembanding. Bobot biaya unit terpasang diolah sesuai desain Pembanding biaya struktur proyek sejenis Biaya
Investasi Pembangunan Infrastruktur 1. Pagar dan jalan 2. Gorong-gorong 3. Student garden 4. Pemasangan PJU 5. jaringan listrik 6. Pjaringan PDAM 7. Pos jaga 8. Pintu gerbang 9. Kantor manajemen 10. Fasilitas umum Prosentase terhadap total biaya bangunan Literatur atau buku refrensi
Sumber : (Penulis, 2017)
3.3.1 Proses Pengumpulan Data
Proses pengumpulan data pada penelitian ini adalah dengan cara wawancara dan perhitungan.
1. Data dan informasi dari pihak pengelola
Gambar rencana desain untuk mengetahui rencana pengembangan The Akavia Indekost Residence mengenai denah, tampak, unit hunian, serta fasilitas lainnya yang terdapat pada The Akavia Indekost Residence, sehingga didapat data luasan objek , jumlah unit serta fasilitas penunjang lainnya.
2. Data Primer
Data primer didapat dengan survey dan wawancara langsung dengan pihak pengelola, tentang bagaimana konsep pengelolaan The Akavia Indekost Residence serta konsep operasionalnya.
3. Data Sekunder
Data sekunder merupakan data penunjang yang didapatkan dari badan pemerintah Surabaya, data yang diperlukan adalah
Variabel Indikator Rincian data Metode Sumber data
Pendapatan
operasional Penjualan unit Indekost Harga jual unit Deluxe dan Exclusive
Estimasi dan
pendekatan Pembanding harga jual Pengeluaran
operasional Biaya Operasional Gaji karyawan, listrik, dan air Proyeksi data historis ,estimasi pendekatan PT.PLN PDAM Estimasi Pemasaran Biaya
marketing Prosentase Literatur
Estate
management Perawatan Infrastruktur, taman,PJU Prosentase terhadap biaya bangunan Literatur atau buku refrensi Kelayakan
Investasi Net Present Value NPV NPV Hasil analisa dan
pengolahan data Internal Rate
of return IRR IRR
Payback
pendapatan standart pekerjaan daerah Surabaya, tarif dasar listrik hingga tahun 2016 dari PT.PLN, tarif dasar air hingga tahun 2016 dari PT.PDAM yang selanjutnya akan dibebankan pada pengeluaran operasional The Akavia Indekost Residence. 3.3.2 Analisa Data
Data yang telah diperoleh kemudian dilakukan analisa sebagai berikut :
1. Analisa Investasi
a. Biaya pengadaan lahan
Dilakukan dengan pendekatan biaya tanah dan dari pembanding properti serupa. Lahan pada objek penelitian dianggap lahan kosong dianggap kemudian dibandingkan dengan harga tanah sekitar atau properti pembanding. Data yang dibandingkan dapat berupa : luas tanah, Kondisi tanah, lebar jalan, aksebilitas, lingkungan sekitar, dan SHK. Selanjutnya dilakukan penyesuaian menggunakan pembobotan data pembanding terhadap objek penelitian. Dari hasil perhitungan didapatkan total estimasi nilai lahan. Estimasi nilai lahan objek didapat dengan mengalikan total estimasi nilai lahan dengan luasan lahan objek.
b. Biaya konstruksi
Biaya konstruksi pada objek penelitian meliputi biaya struktur (biaya bangunan unit hunian tipe 70 yang terdiri dari 2 tipe yaitu DELUX dan EXCLUSIVE ),dan pembangunan infrastruktur. Dilakukan perhitungan harga satuan bangunan dengan pendekatan pembanding. Bobot biaya unit terpasang diolah sesuai desain objek penelitian. c. Biaya Pengadaan
Biaya pengadaan meliputi Perencanaan dan konsultan, perijinan, serta pajak-pajak real estate yang harus diperhitungakan oleh pihak developer dalam rencana pembangunan The Akavia Indekost Residence ini.
2. Analisa Pendapatan : Pendapatan berupa Penjualan unit hunian Indekost tipe 70 terdiri dari 21 unit DELUXE dan7 unit
EXCLUSIVE. Pendapatan dari penjualan unit diasumsikan
habis pada tahun 5 masa investasi.
3. Analisa Pengeluaran : Pengeluaran berupa biaya operasional
digunakan untuk menghitung pendapatan bersih dan kotor, biaya operasional meliputi gaji karyawan yang diolah dengan cara estimasi pendekatan pembanding. Biaya listrik data yang dibutuhkan adalah biaya listrik pertahun dari PT.PLN, Volume kebutuhan listrik dan luasan The Akavia Indekost Residence. Biaya Air data yang dibutuhkan adalah biaya air pertahun dari PDAM,Volume kebutuhan air dan luasan The Akavia Indekost Residence, biaya pemasaran, serta biaya
replacement dan pemeliharaan fasum (Estate management).
4. Analisa Sumber Pendanaan
Penetapan sumber pendanaan (cost of capital) Pembangunan
The Akavia Indekost Residences berdasarkan asumsi yaitu
40% dari modal sendiri dan 60% dari pinjaman bank. Besaran modal pinjaman didapat dari total besaran investasi yang dikeluarkan. Modal pinjaman bank akan dikenakan bunga yang akan dibayarkan selama masa proyek yaitu 5 tahun. 5. Analisa Kelayakan Finansial
a.
NPV : Merupakan selisih antara benefit ( penerimaan ) dengancost ( pengeluaran ) yang telah di present value kan. Apabila
NPV > 0 usulan investasi diterima, dan NPV < 0 usulan investasi ditolak, sedangkan NPV = 0 berarti netral atau berada pada break even point ( BEP ).
b.
IRR : Merupakan tingkat diskonto yang menyamakan presentvalue aliran kas masuk dengan present value aliran kas keluar
(Hanafi ,2004)
Keputusan investasi adalah sebagai berikut : IRR > tingkat keuntungan yang disyaratkan, maka usulan investasi diterima sedangkan IRR < tingkat keuntungan yang disyaratkan, maka usulan investasi ditolak.
c.
PP : untuk menganalisa jangka waktu yang dibutuhkan untuk mengembalikan semua biaya yang telah dikeluarkan. Jika PP < waktu yang disyaratkan maka proyek dinyatakanmenguntungkan, sedangkan apabila PP > waktu yang disyaratkan proyek dinyatakan tidak menguntungkan.
6. Analisa Sensitivitas
Dari hasil analisa kelayakan diatas kemudian dilakukan analisa sensitivitas dengan mengubah nilai dari suatu parameter yang selanjutnya dilihat seberapa besar pengaruh perubahan parameter tersebut terhadap tingkat pengembalian investasi. Analisa sensitivitas pada penelitian ini adalah biaya investasi, perubahan harga jual, bunga pinjaman dan okupansi jual, selanjutnya dilihat hubungannya terhadap NPV dan aliran kas The Akavia Indekost Residence.
3.4 Langkah – langkah Penelitian 1. Latar Belakang
Permasalahan yang melatar belakangi dilakukannya penelitian ini, dan membutuhkan pemecahan masalah terhadap permasalahan tersebut.
2. Perumusan Masalah
Merupakan pokok bahasan yang menjadi masalah dalam penelitian ini.
3. Studi Literatur
Litertatur-literatur yang membantu memecahkan
permasalahan pada penelitian ini . 4. Pengumpulan Data
Merupakan proses pengumpulan serta sumber data yang diperlukan dalam penelitian ini
5. Pengolahan data
Analisa data untuk memecahkan permasalahan yang ada 6. Analisa Finansial
Menghitung NPV,IRR ,PP dan analisa sensitivitas 7. Hasil dan pembahasan
Hasil pengolahan aspek finansial 8. Kesimpulan dan saran
Perumusan Masalah
1. Apakah The Akavia Indekost Residence layak dari segi finansial ? 2. Bagaimana pengaruh tingkat sensitivitas The Akavia Indekost
Residence terhadap kegiatan investasi, tingkat suku buga,pendapatan tahunan dan tahun dimulainya pengembalian pinjaman ?
Studi Literatur
Pengumpulan data :
1. Data Primer : dari haril wawancara Owner dan survey
2. Data sekunder : Pemerintah kota , badan usaha penunjang berupa gaji karyawan , tarif dasar listrik, tarif dasar air , harga tanah setempat dan lainnya
Latar Belakang
1. Usaha indekost merupakan inovasi baru dan pertama dikota Semarang dimana merupakan kompleks perumahan yang difungsikan sebagai jasa sewa tempat tinggal sementara dan didesign untuk memberikan Passive
Income secara maksimal bagi masing masing pemilik unitnya. Konsep
perumahan mewah dan dilengkapi dengan fasilitas yang membuat nyaman dan mempermudah aktifitas penghuninya
2. Lokasi strategis di Jl.Prof. Dr. Hamka Ngaliyan Semarang Barat yang menghubungkan Pusat Kota Semarang dengan kawasan industri dan pemukiman yang sedang sangat berkembang di area Bukit Semarang Baru.
3. Biaya yang dibutuhkan sangat besar sehingga perlu dilakukan studi kelayakan investasi
Gambar 3.2 Diagram Alir Penelitian Sumber : (Penulis, 2017)
Pengolahan Data
Data yang diperoleh diolah agar dapat digunakan sebagai data penunjang dan pembanding dalam pengerjaan aliran kas
Aspek Finansial 1. Menghitung total biaya investasi
2. Identifikasi Pendapatan 3. Identifikasi pengeluaran 4. Menghitung aliran kas
5. Melakukan penilaian investasi dengan metode NPV,IRR,dan PP Analisa Sensitivitas
Hasil dan Pembahasan
Kesimpulan dan Saran A
25
4.1Gambaran Umum Objek Penelitian
Gambar 4.1 The Akavia Indekost Residence Ngaliyan-Semarang
Sumber : (PT.Cita Kayana Semesta, 2016)
Objek lokasi direncanakan dibangun diatas lahan seluas 1,3 Ha. The Akavia Indekost ini terdiri dari 28 unit rumah kos yang terdiri dari dua tipe unit yaitu tipe DELUXE dan EXCLUSIVE. Tipe Deluxe terdiri dari 21 unit rumah
masing-masing unit 21
kamar
dimana luas tanahnya 144 m2 – 170 m2 dan masing-masing unit merupakan bangunan 4 lantai. Sedangkan untuk tipeExclusive terdiri dari 6 unit rumah,
masing-masing unit 24
kamar
luas tanah 180m2 – 266 m2, bangunan juga merupakan bangunan 4 lantai.Dilengkapi fasilitas umum berupa masjid, parking lot, student
garden, jogging track.
Dilengkapi fasilitas unit wifi, CCTV, Tv cable, fingerprint
4.2 Konsep Rencana Pengembangan
Konsep pengembangan indekost akan direncanakan dalam 4 tahap. Pada saat ini kondisi lahan sudah merupakan lahan kosong dan direncanakan akan dimulai dibangun pada awal tahun 2017 dan ditargetkan rampung pada tahun 2018.
a. Tahap pertama
Dihitung pada tahun ke 0 masa investasi. Merupakan proses pembebasan lahan seluas 1,3 Ha. Harga tanah didapat dari hasil estimasi pembanding terhadap lahan yang telah terjual disekitar lokasi.
b. Tahap kedua
Direncanakan pada tahun pertama pembangunan gate utama + jalan paving sepanjang area Indekost, Pos jaga, 10 unit
Deluxe, 3 unit Exclusive serta pembangunan fasilitas umum
tahap 1 c. Tahap ketiga
Direncanakan pada tahun kedua pembangunan 7 unit Deluxe dan 2 unit Exclusive, serta dilanjutkan pembangunan fasilitas umum tahap 2.
d. Tahap keempat
Direncanakan pada tahun kedua pembangunan 4 unit Deluxe dan 2 unit Exclusive, serta dilanjutkan pembangunan jalan paving di depan unit Indekost
Tabel 4.1 Tahap Pembangunan The Akavia Indekost Residence
Keterangan Tahun
No Tahapan 2017 2018 2019
1 Prosentase
2 Tipe Deluxe 10 7 4
3 Tipe Exclusive 3 2 2 4 dan Drainase Jalan paving 3203,24 m2 894 m2 1101,2 m2 5 Pos Jaga 2 unit @9 m2
Keterangan Tahun No Tahapan 2017 2018 2019 6 Fasum : Student Garden 50 m2 100 m2 Masjid 150 m2
Jogging Track Sepanjang Unit
Sumber : (Penulis, 2017) 4.3 Analisa Aspek Finansial
Analisis finansial ditinjau untuk mengetahui tingkat kelayakan investasi. Pada Penelitian ini menggunakan kriteria kelayakan investasi yaitu, Net Present Value (NPV), Internal Rate
Of Return (IRR), dan Pacback Periode (PP), Kemudian dianalisa
pengaruh sensitivitasnya terhadap beberapa variabel yang telah ditetapkan.
4.3.1 Analisa Biaya Investasi
Biaya investasi merupakan semua biaya awal yang dikeluarkan untuk membangun perumahan The Akavia Indekost ini. Biaya-biaya tersebut antara lain :
1. Biaya Tanah / lahan
2. Biaya Konstruksi meliputi biaya struktur dan bangunan yang meliputi komponen biaya pondasi, struktur, dinding, lantai, plafond, atap, utilitas, tata udara, finishing, interior.
3. Biaya Pembangunan Infrastruktur 4. Biaya Jasa Profesi
5. Biaya Administrasi
6. Biaya Pengembangan Fasum 4.3.1.1 Biaya Tanah/lahan
Nilai pasar tanah objek penelitian dihitung dengan menganggap objek penelitian sebagai lahan kosong, kemudian dibandingkan dengan harga tanah yang sudah terjual di sekitar objek penelitian. Data yang dibanding kan meliputi luas tanah,
lebar jalan, perkembangan wilayah lokasi, dan status hukum kepemilikan.
1. Data Properi Pembanding 1 (Jl.Raya Ngaliyan, Semarang)
Gambar 4.2 Lahan di Jl. Raya Ngaliyan, Semarang
Sumber : (Rumah123.com, 2016) a. Luas tanah
Pembanding 1 memiliki luas tanah 6190 m2, sedangkan luas tanah objek penelitian adalah 13000 m2, sehingga perlu dilakukan penyesuaian pembanding terhadap objek penelitian. Penyesuaian : (13000/6900) x 100% = 210 %
b. Lebar jalan
Merupakan prosentase perbandingan antara lebar jalan pembanding dengan lebar jalan objek penelitian.
Penyesuaian : Tidak terjadi penyesiaian karena lebar jalan pembanding 1 sama dengan lebar jalan objek penelitian. c. Perkembangan wilayah lokasi
Merupakan prosentase perbandingan perkembangan wilayah lokasi pembanding dengan perkembangan wilayah lokasi objek penelitian.
Penyesuaian : Tidak terjadi penyesiaian karena perkembangan wilayah lokasi pembanding 1 sama dengan perkembangan wilayah lokasi objek penelitianyaitu kawasan komersial. d. Status Hukum Kepemilikan
Status hukum kepemilikan pembanding 1 sama dengan status hukum kepemilikan objek yaitu SHM, sehingga tidak terjadi penyesuaian.
2. Data Properti Pembanding 2 (Jl.Gatot Subroto, Semarang)
Gambar 4.3 Lahan di Jl. Gatot subroto, Semarang Sumber : (Rumah123.com, 2016)
a. Luas tanah
Pembanding 2 memiliki luas tanah 12000 m2, sedangkan luas tanah objek peneltiian adalah 13000 m2, sehingga perlu dilakukan penyesuaian pembanding terhadap objek penelitian. Penyesuaian : (13000/12000) x 100% = 108 %
b. Lebar jalan
Merupakan prosentase perbandingan antara lebar jalan pembanding dengan lebar jalan objek penelitian.
Penyesuaian : Tidak terjadi penyesiaian karena lebar jalan pembanding 2 sama dengan lebar jalan objek penelitian. c. Perkembangan wilayah lokasi
Merupakan prosentase perbandingan perkembangan wilayah lokasi pembanding dengan perkembangan wilayah lokasi objek penelitian.
Penyesuaian : Tidak terjadi penyesiaian karena perkembangan wilayah lokasi pembanding 2sama dengan perkembangan wilayah lokasi objek penelitian yaitu kawasan komersial. d. Status Hukum Kepemilikan
Status hukum kepemilikan pembanding 2 sama dengan status hukum kepemilikan objek yaitu SHM, sehingga tidak terjadi penyesuaian.
3. Data Properi Pembanding 3 (Jl.Gatot Subroto, Semarang)
Gambar 4.4 Lahan di Jl. Gatot subroto, Semarang Sumber : (Rumah123.com, 2016)
a. Luas tanah
Pembanding 3 memiliki luas tanah 5460 m2, sedangkan luas tanah objek penelitian adalah 13000 m2, sehingga perlu dilakukan penyesuaian pembanding yerhadap objek penelitian yaitu
Penyesuaian : (13000/5460) x 100% = 238 % b. Lebar jalan
Merupakan prosentase perbandingan antara lebar jalan pembanding dengan lebar jalan objek penelitian.
Penyesuaian : Tidak terjadi penyesiaian karena lebar jalan pembanding 3 sama dengan lebar jalan objek penelitian. c. Perkembangan wilayah lokasi
Merupakan prosentase perbandingan perkembangan wilayah lokasi pembanding dengan perkembangan wilayah lokasi objek penelitian.
Penyesuaian : Tidak terjadi penyesiaian karena perkembangan wilayah lokasi pembanding 3 sama dengan perkembangan wilayah lokasi objek penelitian yaitu kawasan komersial. d. Status Hukum Kepemilikan
Status hukum kepemilikan pembanding 3 sama dengan status hukum kepemilikan objek yaitu SHM, sehingga tidak terjadi penyesuaian.
4. Data Properti Pembanding 4 (Jl.Durian Raya, Semarang)
Gambar 4.5 Lahan di Jl. Durian Raya, Semarang Sumber : (Rumah123.com, 2016)
a. Luas tanah
Pembanding 4 memiliki luas tanah 9500 m2, sedangkan luas tanah objek penelitian adalah 13000 m2, sehingga perlu dilakukan penyesuaian pembanding terhadap objek penelitian. Penyesuaian : (13000/9500) x 100% = 137 %
b. Lebar jalan
Merupakan prosenase perbandingan antara lebar jalan pembanding dengan lebar jalan objek penelitian. Lebar jalan pembanding 7m sedangkan lebar jalan objek penelitian 24m Penyesuaian : 100%- ((7/24) x 100%) = 71 %
c. Perkembangan wilayah lokasi
Merupakan prosentase perbandingan perkembangan wilayah lokasi pembanding dengan perkembangan wilayah lokasi objek penelitian.
Penyesuaian : Tidak terjadi penyesiaian karena perkembangan wilayah lokasi pembanding 4 sama dengan perkembangan wilayah lokasi objek penelitian yaitu kawasan komersial.
d.Status Hukum Kepemilikan
Status hukum kepemilikan pembanding 4 sama dengan status hukum kepemilikan objek yaitu SHM, sehingga tidak terjadi penyesuaian.
Didapat biaya tanah untuk pembangunanThe akavia Indekos Residence adalah Rp 53.842.793.196. Untuk biaya tanah per m2 adalah Rp 4.141.753.
Tabel 4.2 Penyesuaian Nilai Tanah
Data Properti Objek Penelitia n Data Pembanding I II III IV
Jenis Properti Kosong Tanah Kosong Tanah Kosong Tanah Kosong Tanah Kosong Tanah
Luas (m2) 13000 6190 12000 5460 9500 Lokasi Lahan Jl.Prof.Dr .Hamka Ngaliyan Semaran g Barat Jl.Raya Ngaliyan Jl.Gatot Subroto, Semarang barat Jl.Gatot Subroto, Semaran g barat Jl.Durian raya, Banyumani k Semarag Barat Jalan di depan Lahan (m) 24 24 24 24 7 Jarak pembanding terhadap objek (km) - 0,22 2,3 3,8 18 Perkembanga n wilayah lokasi Komersia
l Komersial Komersial Komersial Komersial
Status SHM SHM SHM SHM SHM Harga Tanah - Rp 25.000.0 00.000,0 0 Rp 35.000.000. 000,00 Rp 21.300.0 00.000,0 0 Rp 47.500.000. 000,00 Harga Tanah /m2 Rp 4.038.77 2,21 Rp 2.916.666,6 7 Rp 3.901.09 8,90 Rp 5.000.000,0 0
Data PenelitObjek ian Data Pembanding I II III IV Luas 210% 108% 238% 137% Jalan 0% 0% 0% 71% Perkembangan wilayah lokasi 0% 0% 0% 0% Status 0% 0% 0% 0% Total Penyesuaian 210% 108% 238% 208% Nilai Transaksi (Rp) Rp 25.000.0 00.000 Rp 35.000.000. 000 Rp 21.300.0 00.000 Rp 47.500.000. 000 Estimasi Nilai Lahan Rp 52.504.0 38.772 Rp 37.916.666. 667 Rp 50.714.2 85.714 Rp 98.645.833. 333 Bobot 50% 20% 20% 10% Estimasi Nilai Pasar 53.842.793.196 Rp Estimasi Nilai Pasar Lahan Obyek / m2 Rp 4.141.753
Sumber : (Olahan penulis, 2017)
4.3.1.2 Biaya Struktur
Berdasarkan surat keputusan Menteri Kimpraswil nomor 332/KPTS/M/2002 untuk bangunan bertingkat, harga satuan per m2 tertinggi bangunan dihitung dengan cara harga dasar dikalikan faktor. Harga dasar bangunan didapat dari pendekatan perbandingan biaya struktur dengan properti sejenis. Properti sejenis yang akan digunakan sebagai pembanding adalah Rumah Kos Ponco yang berlokasi di Jl.Bulusan-Tembalang dengan biaya struktur Rp. 670.649/m2 dan Rumah Kos Ubi yang berlokasi di Jl.Raya Ngaliyan dengan biaya struktur Rp. 510.056/m2. Hasil perhitungan rata-rata biaya struktur per m2 berdasarkan pembanding yang ada didapatkan biaya dasar struktur objek per m2 sebesar Rp. 590.353
Tabel 4.3 Perhitungan Biaya dasar Struktur
Pembanding Biaya Struktur (Rp) Luas(m2) Biaya Struktur/m2 (Rp)
Indekost Ubi 536.519.392 Rp 800 Rp 670.649 Indekost
Ponco 367.240.401 Rp 720 Rp 510.056
Biaya dasar Struktur Objek 590.353
Sumber : (Olahan penulis, 2017)
Gambar 4.6 Indekos Ubi dan Indekos Ponco Sumber : (CV.Manggala Graha Citra, 2016)
Objek penelitian ini terdiri dari 4 lantai, menurut rumus empiris dalam (Juwana,2005) biaya satuan struktur tiap lantai diperoleh dengan mengalikan harga dasar struktur objek per m2 dengan suatu faktor.
Tabel 4.4 Perhitungan Biaya satuan struktur per lantai
NO LANTAI
FAKOR
PENGALI TOTAL HARGA (RP) TINGGI LANTAI 1 Lantai 1 (ground) 1 Rp 590.353 2 Lantai 2 1,09 Rp 643.484 3 Lantai 3 1,121 Rp 661.785 4 Lantai 4 1,135 Rp 670.050
TOTAL BIAYA SATUAN STRUKTUR Rp 2.565.673
Sehingga diperoleh total biaya struktur bangunan untuk masing-masing tipe dengan mengalikan biaya satuan struktur per lantai dengan luas tiap lantai sebesar Rp 369.456.873.
Tabel 4.5 Perhitungan Biaya struktur bangunan
NO LANTAI LANTAI LUAS (m2)
BIAYA SATUAN
STRUKTUR TOTAL HARGA (RP)
1 (ground) Lantai 1 144 Rp590.353 Rp 85.010.785 2 Lantai 2 144 643.484 Rp Rp 92.661.756 3 Lantai 3 144 661.785 Rp Rp 95.297.090 4 Lantai 4 144 670.050 Rp Rp 96.487.241
TOTAL BIAYA STRUKTUR BANGUNAN Rp 369.456.873 Sumber : (Olahan penulis, 2017)
4.3.1.3 Biaya Bangunan
Perhitungan biaya bangunan menggunakan metode unit terpasang, dimana elemen pada bangunan tersebut diuraikan kemudian bobot prosentase tiap elemen berdasarkan standart pemerintah yang mengacu pada peraturan Menteri Pekerjaan Umum No.45/PRT/M/2007 diolah dan disesuaikan dengan desain objek penelitian hingga prosentase biaya 100%. Tabel Bobot biaya bangunan untuk rumah kos tipe Deluxe dan Exclusive dapat dilihat padaLampiran 2.
Diperoleh perhitungan total biaya struktur sebesar Rp 394.456.873, dengan bobot yang telah disesuaikan yaitu sebesar 19,7%, maka dapat diperoleh total biaya bangunan dengan prosentase 100%.
Total biaya bangunan= (Rp.394.456.873/19,7%) x 100% = Rp.1.880.124.975 (untuk 1 tipe Deluxe) Total biaya bangunan = (Rp. 394.456.873/19,8%)x 100%
= Rp.1.863.704.670 (untuk 1 tipe Exclusive)
Untuk perhitungan biaya tiap elemen diperoleh dengan mengalikan bobot prosentase yang sudah disesuaikan dengan total biaya bangunan.
Biaya bangunan per m2 yaitu total biaya bangunan objek dibagi dengan luas bangunan. Objek penelitian ini terdiri dari 2 tipe unit yaitu Deluxe harga bangunan per m2 Rp.3.264.106 dan Exclusive per m2 Rp.3.235.598, harga tersebut masih masuk dalam rata-rata harga bangunan per m2 kota semarang yaitu rp.2.200.000 – Rp.3.500.000. Dari hasil perhitungan diatas didapatkan total seluruh biaya bangunan yang terdiri dari 21 tipe Deluxe dan 7 tipe Exclusive sebesar Rp 59.890.555.509 .Rekapitulasi total biaya bangunan tiap tipe unit dapat dilihat pada
Lampiran 2.
Dalam analisa biaya bangunan dibagi menjadi biaya bangunan per tahun sesuai tahapan rencana pengembangan seperti pada tabel dibawah ini.
Tabel 4.6 Biaya Bangunan Per-Tahun
Tipe Jumlah 2017 2018 2019 Deluxe 21 10 7 4 Exclusive 7 3 2 2 Biaya Bangunan /tahun 27.606.524.525 Rp 20.000.730.260 Rp 12.283.300.724 Rp Sumber : (Olahan penulis, 2017)
4.3.1.4 Biaya Infrastruktur
Biaya Infrastruktur meliputi pembangunan pagar perumahan Indekost, Jalan paving dan drainase, Pemasangan PJU, Pemasangan listrik, PDAM, dan pos jaga. Bobot pengembangan tapak di pinggir kota sebesar 15% . Dalam buku (Juwana,2005) dapat dilihat prosentase bobot pengembangan tapak sebagai berikut:
Tabel 4.7 Bobot Pengembangan Tapak
Mutu/lokasi Bobot terhadap Biaya Bangunan (%)
Rendah/mudah 5 Menengah 10-15 Sulit 20 Sangat rumit 30 Di pusat kota 5 Di pinggir kota 14-15 Daerah berbatu/terjal 30 Sumber : (Juwana, 2005)
Lebih rinci dalam buku (Juwana, 2005) dijelaskan bobot pengembangan tapak antara lain :
1. Selasar tempat pejalan kaki (trotoar), sekitar 1-7% dari biaya bangunan
2. Pagar, sekitar 0,5 – 2,5% dari biaya bangunan
3. Utilitas didalam pekarangan, sekitar 1-3% dari biaya bangunan 4. Utilitas diluar pagar(jika perlu), sekitar 3-5% dari biaya
bangunan
5. Saluran air hujan, sekitar 0,5 – 2,5% dari biaya bangunan 6. Pertamanan, sekitar 1-2% biaya bangunan
7. Penerangan luar, sekitar 1% biaya bangunan
8. Peralatan luar ruang (dihitung berdasarkan kebutuhan) Tabel 4.8 Biaya Infrastruktur
No JENIS INFRASTRUKTUR BOBOT TOTAL BIAYA (Rp) 1 Pagar 2% Rp 1.197.811.110 2 Jalan Paving atas + layang 5% Rp 2.994.527.775 3 Gorong-gorong 2% Rp 1.197.811.110 4 Pemasangan PJU 1% Rp 598.905.555 5 Pemasangan jaringan listrik 2% Rp 1.197.811.110 6 Pemasangan PDAM 2% Rp 1.197.811.110 7 Pos jaga 1% Rp 598.905.555 Total 15% Rp 8.983.583.326 Sumber : (Olahan penulis, 2017)
4.3.1.5 Biaya Jasa Profesi
Besarnya biaya jasa profesi bobotnya adalah 5% terhadap biaya bangunan per tahun (Juwana,2005). Didapat total biaya jasa profesi sebesar Rp 2.994.527.775
4.3.1.6 Biaya Administrasi
Besarnya biaya administrasi adalah 5% terhadap biaya bangunan per tahun (Juwana,2005). Didapat biaya jasa profesi sebesar Rp.2.994.527.775
4.3.1.7 Biaya Fasum
Biaya fasum merupakan biaya lain-lain yang dikeluarkan sebagai fasilitas pelengkap berupa pembangunan fasilitas Student garden, masjid, jogging track, biayanya sebesar 15% terhadap biaya bangunan per tahun (Juwana,2005). Didapat total biaya fasum sebesar Rp 8.983.583.326
Tabel 4.9 Rekapitulasi Biaya Investasi
N
O URAIAN PEKERJAAN Tahun 0 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3
1 Biaya lahan Rp 53.842.793.19 6 2 Biaya bangunan Rp 27.606.524.52 5 Rp 20.000.730.26 0 Rp 12.283.300.72 4 3 infrastruktur Biaya Rp 8.983.583.326 4 Jasa profesi (5% dari Biaya Bangunan) Rp 1.380.326.226 Rp 1.000.036.513 Rp 614.165.036 5 Administrasi (5% dari Biaya Bangunan) Rp 1.380.326.226 Rp 1.000.036.513 Rp 614.165.036 6 Biaya lain-lain (15% dari Biaya Bangunan) Rp 4.140.978.679 Rp 3.000.109.539 Rp 1.842.495.109
Total biaya investasi (Rp) / tahun Rp 62.826.376.52 2 Rp 34.508.155.65 7 Rp 25.000.912.82 5 Rp 15.354.125.90 4 Total biaya investasi
(Rp) Rp 137.689.570.908 Sumber : (Olahan penulis, 2017)
