BEKAS TERMINAL DHAKSINARGA WONOSARI
DI KABUPATEN GUNUNGKIDUL
Eka Sumarwati Putu Rudi Satiawan
Email: wati_yogya@yahoo.com
ABSTRAK
Dalam rangka pengembangan wilayah dan peningkatan perekonomian masyarakat pada tahun 2010 Pemerintah Kabupaten Gunungkidul merencanakan akan memindahkan lokasi terminal Dhaksinarga Wonosari. Dengan pindahnya terminal, maka lahan dan bangunan Terminal Dhaksinarga Wonosari seluas 1,9254 ha tersebut yang merupakan salah satu aset millik Pemerintah Kabupaten Gunungkidul akan terbengkalai. Karena hal tersebut Pemerintah Kabupaten Gunungkidul perlu menentukan alih fungsi pemanfaatan lahan dan bangunan agar dapat berfungsi optimal. Penelitian ini bertujuan untuk menentukan jenis alternatif terbaik alih fungsi pemanfaatan lahan dan bangunan bekas Terminal Dhaksinarga Wonosari yang terbengkalai. Analisis penentuan jenis-jenis alternatif alih fungsi pemanfaatan lahan tersebut menggunakan analisis Uji Validitas dan Uji Reliabilitas. Selanjutnya jenis-jenis alternatif alih yang terpilih tersebut di analisis dalam Prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use) dengan menggunakan 4 kriteria yang berfungsi sebagai alat uji kelayakan pada masing-masing alternatif pemanfaatan yang memungkinkan. Kriteria tersebut adalah secara hukum diizinkan (Legally permissible), secara fisik memungkinkan (Physically possible), secara finansial layak (Finanncially feasisble) dan berproduksi secara maksimal (Maximally productive). Untuk menentukan pemanfaatan yang terbaik, indikator yang digunakan adalah nilai pasar lahan dengan asumsi bahwa nilai pasar lahan yang tertinggi dari seluruh penggunaan yang dianalisis, akan menunjukkan pemanfaatan yang terbaik dari lahan tersebut.
Hasil yang diperoleh menunjukkan bahwa ada 3 alternatif pemanfaatan lahan yang dipilih secara mayoritas oleh pemerintah dan masyarakat Kabupaten Gunungkidul yaitu : membangun pusat jajanan serba ada taman kota, pusat oleh-oleh dan kerajinan khas Kabupaten Gunungkidul, serta pusat perbelanjaan. Dari seluruh alternatif yang memungkinkan tersebut kemudian terpilih alternatif membangun pusat jajanan serba ada dan taman kota sebagai pemanfaatan yang terbaik pada lahan dan bangunan bekas Terminal Dhaksinarga di Kota Wonosari
dengan nilai pasar lahan sebesar Rp. 555.000,-/m2.
Kata kunci : Highest and Best Use, Pemanfaatan Lahan dan Bangunan PENDAHULUAN
Infrastruktur prasarana publik penting dalam mendukung segala aspek kehidupan dan pertumbuhan suatu kota, karena segala sesuatunya berdasarkan nilai ekonomis maka harus memperhatikan tingkat efisiensi dan efektif suatu infrastruktur. Pembangunan infrastruktur merupakan bentuk pelayanan kepada masyarakat yang wajib disediakan oleh pemerintah. Infrastruktur sarana dan
prasarana yang wajib disediakan antara lain terminal.
Kabupaten Gunungkidul saat ini memiliki Terminal Penumpang Dhaksinarga Wonosari yang dibangun sejak tahun 1974. Terminal ini merupakan terminal regional dengan luas area 1,9254 ha. Berdasarkan Keputusan Dirjen Hubdat No. SK.76/AJ.102/ DRJD/2000 tanggal 15 Pebruari Tahun 2000 tentang Penetapan Simpul Jaringan Transportasi
Jalan untuk Terminal Penumpang Tipe A di Seluruh Indonesia, Terminal Dhaksinarga
Wonosari dinaikan tipenya, menjadi
terminal Tipe A.
Untuk menindak lanjuti Surat Keputusan Dirjen Hubdat tersebut dan pemenuhan persyaratan luas area terminal Tipe A
minimal 5 ha serta pertimbangan
pengembangan wilayah perkotaan,
Pemerintah Kabupaten Gunungkidul segera merencanakan pemindahan lokasi Terminal Dhaksinarga Wonosari yang berada di Desa Baleharjo Kecamatan Wonosari di pindahkan ke Desa Selang Kecamatan Wonosari. Re-lokasi ini menyisakan sebidang lahan dan bangunan sebagai aset milik Pemda dengan lokasi yang strategis.
Dengan posisi yang strategis tersebut, maka berbagai alternatif pemanfaatan pada lahan dan bangunan bekas Terminal Dhaksinarga di
Kota Wonosari. Alternatif tersebut
diantaranya adalah membangun pusat
perbelanjaan, rumah toko (Ruko),
penginapan/hotel, gedung serbaguna, pusat oleh-oleh dan kerajinan khas Gunungkidul serta pusat jajanan serba ada (Pujasera) dan taman kota.
Sebelum menjatuhkan pilihan pada sebuah
alternatif pemanfaatan, pemerintah
Kabupaten Gunungkidul tentu membutuhkan analisis yang mendalam dengan metode yang tepat serta mengedepankan partisipasi seluruh elemen yang berperan sebagai pemangku kepentingan (stakeholder) yang akan bersentuhan langsung dengan fasilitas yang akan dibangun pada lokasi tersebut. Berdasarkan pada paparan di atas, maka dipandang perlu untuk memberikan masukan kepada pemerintah Kabupaten Gunungkidul
dalam menentukan pemanfaatan yang
terbaik untuk mengoptimalkan manfaat lahan dan bangunan bekas Terminal Dhaksinarga di Kota Wonosari tersebut. BATASAN STUDI
1. Daerah Penelitian adalah Wilayah Ibukota Kabupaten Gunungkidul.
2. Lokasi penelitian berada pada Bagian Wilayah Kota (BWK) B Kota Wonosari yang difungsikan sebagai pusat pengembangan aktivitas perdagangan dan jasa skala lokal dan regional.
3. Objek penelitian adalah lahan dan
bangunan bekas Terminal Dhaksinarga Wonosari Kecamatan Wonosari, seluas 1,9254 ha dan dilingkari oleh 2 (dua) jalan kolektor yaitu disebelah Utara Jl. MGR Sugiyo Pranoto dan sebelah Barat Jl. Baron. Selain itu tepat di sebelah utara lahan tersebut terdapat Pasar Besole. 4. Memilih dan menentukan jenis alternatif
alih fungsi pemanfaatan terbaik terhadap lahan dan bangunan bekas Terminal
Dhaksinarga Wonosari berdasarkan
persepsi responden.
5. Penentuan jenis pemanfaatan yang terbaik didasarkan pada besarnya Nilai Pasar Lahan yang dianalisis dalam Prinsip
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
(Highest and Best Use Principle)
menggunakan kriteria kelayakan hukum, kelayakan fisik, kelayakan finansial dan memaksimalkan produktifitas.
KAJIAN PUSTAKA DAN DASAR TEORI
Tanah dan bangunan sebagai salah satu bidang investasi yang paling populer dan yang paling mantap karena cirinya yang dapat melawan inflasi. Dengan kata lain seorang investor yang menginvestasikan uangnya dalam bentuk tanah dan/atau bangunan tidak perlu bimbang dengan keselamatan modalnya (Hidayati, Harjanto 2001). Menurut Jayadinata (1999), yang dimaksud dengan tata guna tanah (land use) adalah pengaturan penggunaan tanah. Hal
tersebut perlu dilakukan mengingat
penggunaan tanah terkait erat dengan sistem aktivitas antara manusia sampai
dengan kelembagaan (institusi) yang
mempunyai kepentingan berbeda.
Penggunaan tanah tersebut pada dasarnya
bermuara pada satu tujuan yakni
menentukan pilihan penggunaan yang
terbaik. Oleh karena itu, studi ini didasarkan pada prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik pada sebidang tanah kosong.
Berdasarkan Undang-undang No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung, yang dimaksud bangunan adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang diatas dan/atau didalam dan/atau air yang berfungsi
sebagai tempat manusia melakukan
Definisi masalah
Kemungkinan yang beralasan penggunaan legal dari tanah kosong atau properti yang dikembangkan, secara fisik dimmungkinkan, dapat dibenarkan secara wajar, secara hukum sah, secara finansial layak dan menghasilkan nilai tinggi.
Tinjauan Ekonomi dan alternatif penggunaan, tinjauan ekonomi, tapak dan lokasi
Analisis pasar
Untuk menetukan penggunaan tertinggi yang memungkinkan (proses penyaringan) 1. Produktifitas properti
- Atribut fisik - Atribut legal - Atribut lokasi
2. Permintaan dan penawaran
Analisis Keuangan Empat Tes 1. Fisik dimungkinkan 2. Peraturan dimungkinkan 3. Keuangan layak 4. Keuntungan maksimal Kesimpulan Dalam batas khusus 1. Penggunaan lahan 2. Waktu
3. Partisipasi pasar
tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan sosial, budaya, maupun kegiatan khusus. Selain itu fungsi bangunan harus sesuai dengan peruntukan lokasi yang diatur dalam Peraturan Daerah tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten/ Kota.
Terdapat banyak definisi penggunaan
tertinggi dan terbaik, menurut Grissom (1983) yang mengutip dari The Society of
Residential (SSA), definisinya adalah satu
konsep penilaian yang dapat diaplikasikan ke tanah atau bangunan yang biasanya diartikan sebagai penggunaan tanah yang akan memaksimalkan kekayaan pemilik melalui penggunaan tanah yang paling menguntungkan. The Appraisal Institute (1999;2001), mendefinisikan penggunaan tertinggi dan terbaik sebagai kemungkinan penggunaan yang logis dan legal dari sebuah tanah kosong atau properti yang telah
ditingkatkan, yang memungkinkan secara fisik, wajar, dan memungkinkan secara keuangan sehingga memberikan nilai yang paling tinggi.
Berdasarkan definisi tersebut, maka dalam
menentukan penggunaan tertinggi dan
terbaik dari sebidang tanah kosong, harus
dilakukan tahapan pengujian yang
melibatkan 4 kriteria yaitu (The Appraisal
Institute,1999;2001):
1. Secara hukum diizinkan 2. Secara fisik Memungkinkan 3. Secara Finansial Layak 4. Berproduksi secara maksimal
Proses seleksi berdasarkan kriteria tersebut, harus dilakukan secara berurutan. Hal ini karena mungkin saja penggunaan dari aspek keuangan memungkinkan tapi dari aspek hukum dan aspek fisik tidak mungkin dilakukan.
Proses Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use)
e d d d c
r
i
r
i
i
=
+
(
1
−
)
Uji Kelayakan Hukum
Uji ini merupakan tahap seleksi terhadap semua alternatif penggunaan dengan fokus pengujian pada beberapa sub kriteria berikut ini:
1. Pembatasan pribadi 2. Penetapan wilayah 3. Peraturan bangunan 4. Peraturan lingkungan Uji Kelayakan Fisik
Merupakan proses seleksi terhadap alternatif
penggunaan tanah dengan melibatkan
analisis pada sub kriteria yang terkait dengan kondisi fisik tanah, yaitu:
1. Ukuran dan bentuk
2. Kelapangan/Tingkat kedataran 3. Akses ke lokasi
4. Ketersediaan dan kapasitas fasilitas umum
Uji Kelayakan Keuangan
Proses pengujian pada kriteria ini
melibatkan beberapa analisis yang harus dilalui oleh sebuah alternatif yaitu :
1. Analisa permintaan dan penawaran
(Supply and Demand) untuk mengetahui
kondisi pasar properti rencana.
2. Analisa tingkat pengembalian atas modal
(rate of return) untuk mengetahui
kemampuan properti rencana dalam mengembalikan biaya investasinya.
Pada analisis ini, terdapat beberapa
perhitungan yang harus dilakukan yaitu : 1. Menghitung pendapatan kotor
masing-masing alternatif dari persewaan dan penjualan serta pendapatan dari sumber lainnya.
2. Menghitung biaya operasional, yang meliputi biaya variabel dan beban tetap. 3. Menghitung pendapatan bersih yang diperoleh dari pengurangan pendapatan kotor dikurangi biaya operasional.
4. Menghitung tingkat pengembalian
investasi (Internal Rate of Return / IRR) dengan persamaan sbb (Pujawan, 2004):
0 = − =PWR PWE NPW atau
∑
∑
= = = − N t N t t t P F i t E P F i t R 0 0 * 0 ) %, , / ( ) %, , / ( dimanaPWR = jumlah nilai sekarang pemasukan
PWE = jumlah nilai sekarang pengeluaran
Rt : penerimaan netto pada periode ke-t
Et : pengeluaran netto pada periode ke-t
5. Menghitung tingkat pengembalian modal
yang disyaratkan (MARR) dengan
menambahkan prosentase tertentu pada
cost of capital. COC ini dihitung dengan
persamaan (Sartono, A, 1999) :
dimana ic = cost of capital, rd = rasio
antara hutang dengan modal, id = tingkat
pengembalian modal pinjaman, dan
ie = tingkat pengembalian modal sendiri
Uji Produktifitas Maksimum
Dari penggunaan yang layak secara finansial, penggunaan yang menghasilkan nilai sisa tanah yang tertinggi dan konsisten dengan tingkat pengembalian yang dipersyaratkan adalah penggunaan tertinggi dan terbaiknya. Metode Penilaian Tanah adalah metode untuk menentukan nilai sisa tanah. Metode-metode tersebut yaitu:
1. Metode Perbandingan Data Pasar 2. Metode Penyisaan Tanah
3. Metode Ratio Nilai Total Properti terhadap Nilai Tanah.
4. Metode Pengembangan Tanah.
Adapun yang digunakan dalam studi ini adalah Metode Perbandingan Data Pasar dan Metode Penyisaan Tanah.
Metode Perbandingan Data Pasar
Metode ini digunakan untuk menghitung nilai pasar tanah tanpa pengembangan, yaitu dengan membandingkan data jual beli tanah yang sejenis dan melakukan penyesuaian terhadap faktor-faktor yang mempengaruhi nilai. Rumus Umum Metode Perbandingan Data Pasar : (Supriyanto)
DPP + P = NIP dimana:
DPP : data pasar tanah yang sejenis/ sebanding
P : penyesuaian
NIP : nilai indikasi tanah yang dinilai
Metode Penyisaan Tanah
Metode ini biasanya digunakan untuk mencari Nilai Pasar Tanah yang digunakan
NPT TKT
PBT=
sebagai bangunan komersial. Nilai Pasar Tanah dicari dengan rumus berikut :
TKB NPB PBB= × PBB PBP PBT= − dimana:
PBB = pendapatan bersih bangunan
NPB = nilai pasar bangunan
TKB = tingkat kapitalisasi bangunan
PBT = pendapatan bersih tanah
PBP = pendapatan bersih properti
TKT = tingkat kapitalisasi tanah
NPT = nilai pasar tanah
METODA PENELITIAN
Metodologi analisis pada studi ini secara umum menggunakan Prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik dengan 5 analisis yaitu:
1) Analisis uji validitas dan reliabilitas
untuk mengetahui apakah
pertanyaan-pertanyaan kuisioner mampu mengukur apakah data yang terkumpul valid atau tidak dan mengukur konsistensi alat ukur dalam penggunaannya, apabila digunakan berkali-kali pada waktu yang berbeda dalam menentukan jenis-jenis alternatif.
2) Analisis perkiraan nilai pasar tanpa
pengembangan dengan menggunakan
Metode Perbandingan Data Pasar.
3) Analisis penentuan alternatif jenis pemanfaatan lahan dengan menyebarkan kuesioner. kepada pejabat Eselon II, III, IV Pemda Kabupaten Gunungkidul, pelaku
usaha dan pedagang di Kabupaten
Gunungkidul dan tokoh masyarakat di Kecamatan Wonosari.
4) Analisis perkiraan nilai pasar lahan dengan pengembangan yang melibatkan kriteria dalam prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik yaitu secara hukum diizinkan, secara fisik memungkinkan, secara finansial layak dan berproduksi secara maksimal. Dan
5). Analisis penentuan jenis
pemanfaatan lahan terbaik dengan
membandingkan nilai pasar lahan tanpa pengembangan dan nilai pasar lahan dengan pengembangan yang telah diperoleh. Nilai tertinggi diantara seluruh nilai pasar lahan yang diperoleh merupakan penggunaan tertinggi dan terbaik pada lahan tersebut.
ANALISA DAN HASIL
Analisis Perkiraan Nilai Pasar Lahan Tanpa Pengembangan
Dengan menggunakan metode Perbandingan data Pasar, diperoleh tiga data lahan sebagai pembanding dengan karakteristik yang sama dengan properti yang dinilai, tetapi dengan waktu transaksi
berbeda-beda. Perhitungan nilai pasar lahan
dilakukan dengan metode Jumlah Rupiah
sebagaimana tampak pada Tabel 1.
Tabel 1. Market Data Grid tersebut menunjukkan bahwa penyesuaian dilakukan hanya pada waktu penjualan, dan lebar jalan.
No Elemen Perbandingan Properti
Subjek
Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3
1 2 3 4 5 6
1 Lokasi Pusat Kota Pusat Kota Pusat Kota Pusat Kota
2 Pembayaran Tunai Tunai Tunai Tunai
3 Lebar Jalan (m) 12 m 12 m 14 m 12 m
4 Elevasi Lahan Rata Dengan
Jalan Rata Dengan Jalan Rata Dengan Jalan Rata Dengan Jalan
5 Pemanfaatan Kosong Kosong Kosong Kosong
6 Waktu Penjualan --- 4 tahun yang
lalu 3 tahun yang lalu 3 tahun yang lalu 7 Harga Jual/m2 --- Rp. 225.000 Rp. 375.000 Rp. 285.000 8 Penyesuaian Waktu Penjualan Rp. 90.000 Rp. 112.500 Rp. 85.500
9 Harga Tersesuaikan Rp. 315.000 Rp. 487.500 Rp. 370.500
10 Penyesuaian Lokasi 0 0 0
11 Penyesuaian Pembayaran 0 0 0
12 Penyesuaian Pemanfaatan 0 0 0
13 Harga Tersesuaikan Rp. 315.000 Rp. 487.500 Rp. 370.500
14 Penyesuaian Lebar Jalan 0 - Rp. 117.000 0
15 Harga Tersesuaikan Rp. 315.000 Rp. 370.500 Rp. 370.500 16 Penyesuaian Elevasi 0 0 0 17 Harga Tersesuaikan Rp. 315.000 Rp. 370.500 Rp. 370.500 18 Total Penyesuaian Rp. 90.000 Rp. 4.500 Rp. 85.500 19 Nilai Indikasi Rp. 315.000 Rp. 370.500 Rp. 370.500 20 Pembebanan 30 % 30 % 40 % 21 Nilai Rp. 94.500 Rp. 111.150 Rp. 148.200 22 Nilai Pasar Rp. 353.850
Sumber : Hasil survey dan perhitungan
Penyesuaian waktu penjualan, berdasarkan data pada Badan Pertanahan Negara tentang rata-rata kenaikan harga per meter persegi lahan kosong di Kota Wonosari yaitu sebesar 10 % per tahun. Pada faktor lebar jalan, penyesuaian hanya dilakukan pada data pembanding 2 yang merupakan besaran
selisih perbedaan harga jual antara
pembanding 2 dengan 3 sebelum
penyesuaian dilakukan, mengingat kedua pembanding ini hampir identik kecuali pada lebar jalan. Pembebanan dilakukan pada masing-masing data pembanding dengan
ditentukan berdasarkan besarnya nilai
penyesuaian. Aturan yang digunakan adalah
bobot pembebanan yang lebih besar
diberikan bagi pembanding yang mempunyai perbedaan yang paling sedikit dengan properti yang dinilai. Hasil perhitungan
dengan di atas menunjukkan bahwa
besarnya harga pasar wajar dari lahan bekas
lokasi Terminal Dhaksinarga di Kota
Wonosari sebesar Rp. 354.000,-/m2.
Analisis Alternatif Pemanfaatan
Berdasarkan Persepsi Konsumen
Survey yang dilakukan pada tanggal tanggal 7 Desember 2007 sampai dengan 10Januari
2008 dengan melibatkan 176 sampel
terstratifikasi.
Hasil survey yang diperoleh adalah sebagai berikut :
1.Pusat jajanan serba ada dan taman kota. 2.Pusat oleh-oleh dan kerajinan khas
Kabupaten Gunungkidul. 3.Pusat perbelanjaan.
Analisis Perkiraan Nilai Pasar Lahan dengan Pengembangan
Uji Kelayakan Hukum
Analisis pada kriteria ini menunjukkan bahwa seluruh alternatif mampu memenuhi Persyaratan pada seluruh sub kriteria yang ada sehingga dinyatakan bahwa semua alternatif tersebut layak untuk di analisis pada kriteria berikutnya. Hasil keseluruhan pada tabel 2.
Tabel 2. Hasil Uji Kelayakan Hukum pada Masing-masing Alternatif Uji Kelayakan Hukum
Jenis Alternatif Pusat Jajanan Serba
Ada dan Taman Kota
Pusat Oleh-oleh & Kerajinan Khas Gunungkidul Pusat Perbelanjaan 1 2 3 4 * Pembatasan secara pribadi * Penetapan daerah * Aturan ttg bangunan * Peraturan Lingkungan Lulus Uji Lulus uji Lulus uji Lulus uji Lulus uji Lulus uji Lulus uji Lulus Uji Lulus uji Lulus uji Lulus uji Lulus uji
Uji Kelayakan Fisik
Berdasarkan hasil analisis di seluruh sub kriteria pada Uji Kelayakan Fisik yang telah dilakukan, maka kondisi dan keberadaan
lahan dan bangunan bekas Terminal
Dhaksinarga Wonosari pada dasarnya baik dan layak dari segi fisik untuk penggunaan berupa alternatif pusat jajanan serba ada dan taman kota dan pusat perbelanjaan. Sedangkan untuk alternatif Pusat Oleh-oleh dan Kerajinan Khas Kabupaten Gunungkidul, lahan ini tidak layak dari segi fisik khususnya pada sub kriteria ukuran lahan. Adapun hasil uji kelayakan fisik selengkapnya dapat dilihat pada Tabel 3.
Uji Kelayakan Finansial
Analisa Permintaan dan penawaran Pusat Jajanan Serba ada dan Taman Kota
Berdasarkan analisa permintaan dan
penawaran terhadap fasilitas pusat jajanan serba ada dan taman kota yang telah dilakukan, tampak bahwa populasi penduduk di Kabupaten Gunungkidul dengan tingkat pertumbuhan ekonomi yang senantiasa
meningkat setiap tahun, merupakan
konsumen yang potensial untuk fasilitas pusat jajanan serba ada dan taman kota.
Hal tersebut tidak sejalan dengan
ketersediaan sarana pusat jajanan serba ada dan taman kota yang masih minim.
Oleh karena itu, maka perlu dilakukan
perencanaan bangunan fasilitas pusat
jajanan serba ada dan taman kota. Tabel 3. Hasil Uji Kelayakan Fisik pada Masing-masing Alternatif
Sub Kriteria Uji Kelayakan Hukum
Jenis Alternatif Pusat Jajanan Serba
Ada & Taman Kota
Pusat Oleh-oleh & Kerajinan Khas Gunungkidul
Pusat Perbelanjaan 1 2 3 4 * Ukuran * Bentuk * Kedataran/kelandaian * Ketersediaan dan kapasitas fasilitas publik Lulus uji Lulus uji Lulus uji Lulus uji Tidak Lulus Tidak Diuji Tidak Diuji Tidak Diuji Lulus uji Lulus uji Lulus uji Lulus uji
Sumber : Hasil Analisis
Analisa Permintaan dan penawaran Pusat Perbelanjaan
Berdasarkan analisa permintaan dan
penawaran terhadap fasilitas pusat
perbelanjaan di Kabupaten Gunungkidul
khususnya Kota Wonosari dengan
dipengaruhi oleh beberapa hal yaitu : 1. Hampir 50 % Pegawai Negeri Sipil yang
bekerja di Kabupaten Gunungkidul tidak bertempat tinggal di Gunungkidul. 2. Berdasarkan data BPS tahun 2005
tentang jumlah Penduduk Kabupaten
Gunungkidul Prasejahtera/miskin
sebesar 304.635 jiwa (+ 45 %),
menunjukkan bahwa masyarakat
Gunungkidul masuk dalam kelompok masyarakat miskin.
3. Tingkat perekonomian masyarakat
Gunungkidul sangat mempengaruhi
terhadap perkembangan pusat
perbelanjaan yang bersifat modern.
Selain itu jarak antara Kota Wonosari dengan kecamatan disekitarnya yang cukup jauh membuat masyarakat sekitar untuk berbelanja ke Kota Wonosari sangat kecil.
4. Tepat disebelah utara lokasi lahan obyek penelitian telah berdiri Pasar Besole
yang merupakan pasar tradisional
dengan bangunan kios permanen seluas
17.000 m2. Dengan dibangunnya sebuah
pusat perbelanjaan, akan dapat
mematikan kehidupan perekonomian Pasar Besole.
Berdasarkan hal-hal tersebut diatas, untuk
pusat perbelanjaan di Kabupaten
Gunungkidul khususnya Kota Wonosari
kurang berkembang. Oleh karena itu, alternatif untuk membangun fasilitas pusat perbelanjaan di lahan dan bangunan bekas terminal Dhaksinarga Wonosari, dinyatakan tidak lulus sehingga tidak layak untuk dianalisa secara ekonomi dalam prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik.
Perencanaan Bangunan Pusat Jajanan Serba Ada dan Taman Kota
Rencana Komersilisasi Bangunan
Dengan menggunakan pendekatan besaran KDB (BC) sebesar 65 % (aturan KDB tidak melebihi 50 % - 75 %) diperoleh luas lantai
dasar bangunan sebesar sebesar 12.515 m2.
ketinggian bangunan untuk pujasera
direncanakan 1 lantai. Lahan tersebut untuk
2 fungsi manfaat yaitu sebesar 5.006 m2 (40
% dari lahan seluas 12.515 m2) dan Taman
kota sebesar 7.509 m2 (60 %,dari 12.515 m2 )
Dari luas lantai komersil bangunan sebesar
5.006 m2. Rencana luas lantai untuk
bangunan direncanakan akan di sewakan semua. Rencana harga sewa lantai bangunan ditentukan dengan pendekatan metode
Perbandingan Data Pasar. Properti
pembanding diambil dari 2 kota berbeda yakni parkir wisata Malioboro dan paar seni
Gabusan. Parkir wisata Malioboro
menerapkan harga sewa sebesar
Rp.365.000/m2/ tahun dan pasar seni
gabusan menerapkan harga sewa sebesar
Rp.225.000 /m2 /tahun. Dengan metode ini
diperoleh rencana harga sewa lantai
bangunan sebesar Rp. 300.000,- /m2 /tahun
Biaya Pembangunan
Biaya ini dihitung berdasarkan harga riil
pelaksanaan konstruksi di Kabupaten
Gunungkidul pada saat survey dilaksanakan (harga per bulan Desember 2007). Harga
fisik bangunan per meter perseginya
direncanakan sebesar Rp. 740.000,-/m2.
Biaya tersebut ditambah dengan biaya
lainnya sehingga jumlah biaya yang
diperlukan untuk pembangunan proyek ini
adalah sebesar Rp. 11.614.000.000,-
selengkapnya tampak pada Tabel 4.
Pendapatan Kotor Potensial (Future Gross
Income)
Pendapatan kotor diperoleh dari : a) Pendapatan Sewa lantai bangunan dengan
harga sewa Rp. 300.000/m2/tahun dan
tingkat penghuniannya direncanakan tahun ke–1 sebesar 75 %, tahun ke–2 sebesar 80 %, tahun ke–3 sebesar 85 %, tahun ke–4 sebesar 90 %, tahun ke–5 sebesar 95 % dan tahun ke– 6 sampai dengan akhir tahun rencana (tahun ke–20) sebesar 100 %. b) Tingkat inflasi tiap tahun diasumsikan sebesar 10 %, maka kenaikan harga sewa ditetapkan sebesar 10% setiap tahun. c) Pendapatan kotor potensial lainnya diasumsikan untuk setiap tahunnya tetap, sebesar 20 % pendapatan kotor
potensial persewaan. Dengan asumsi
tersebut, diperoleh proyeksi pendapatan kotor potensial sewa dan pendapatan potensial lainnya seperti pada Tabel 5. Tabel 4 Estimasi Biaya Pembangunan Pusat Jajan Serba Ada dan Taman Kota
Id Komponen Biaya Volume Harga (Rp)
A Biaya pembangunan fisik bangunan 12.515m2X Rp. 740.000 9.261.100.000
B Jasa konsultan dan keuntungan kontraktor 7,5 % X A 694.582.500
C Total Biaya pembangunan fisik bangunan A + B 9.955.682.500
D Biaya Bunga selama masa konstruksi 11 % X 0,65 C 711.831.299
E Biaya Perijinan (IMB dan IOB ) 3 % X C 298.670.475
F Keuntungan Developer 6,5 % X C 647.119.363
G Total Biaya Pembangunan C + D + E + F 11.613.303.640
Sumber : Hasil Survey dan Analisis
Kerugian Persewaan
Kerugian dan kekosongan persewaan dari properti ini diasumsikan sebesar 10 % dari pendapatan kotor potensial (pendapatan
kotor potensial persewaan ditambah
pendapatan potensial lainnya).
Biaya Operasional
Asumsi dan dasar pertimbangan yang
digunakan adalah besarnya biaya
operasional properti dengan asumsi sebesar 20 % dari Pendapatan Kotor Efektif Persewaan. Perhitungannya pada Tabel 6.
Dengan melakukan pengurangan Pendapatan
Kotor Efektif Properti dengan Biaya
Operasional Properti, maka diperoleh
besaran Pendapatan Bersih Operasional Properti. Seperti pada Tabel 6.
Pendapatan Bersih Operasional Properti
(NOI)
Dengan melakukan pengurangan Pendapatan
Kotor Efektif Properti dengan Biaya
Operasional Properti, maka diperoleh
besaran Pendapatan Bersih Operasional Properti
Tabel 5. Proyeksi Pendapatan Kotor Potensial, Kerugian Persewaan dan Pendapatan Kotor Efektif
Tahun Pendapatan Kotor
Potensial Pendapatan Kotor lainnya Total Pendapatan Kotor Potensial Kerugian Persewaan (Rp) Pendapatan Kotor Efektif (Rp) 1 3 (4 = 3 X 0,20) (5 = 3 + 4) (6 = 0,10 X 5) (7 = 5 - 6) 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 2 5,006 m2X 0.75 X Rp. 300,000 1,126,350,000 225,270,000 1,351,620,000 135,162,000 1,216,458,000 3 5,006 m2X 0.8 X Rp. 330,000 1,321,584,000 264,316,800 1,585,900,800 158,590,080 1,427,310,720 4 5,006 m2X 0.85 X Rp. 363,000 1,544,601,300 308,920,260 1,853,521,560 185,352,156 1,668,169,404 5 5,006 m2X 0.9 X Rp. 399,300 1,799,006,220 359,801,244 2,158,807,464 215,880,746 1,942,926,718 6 5,006 m2X 0.95 X Rp. 439,230 2,088,846,111 417,769,222 2,506,615,333 250,661,533 2,255,953,800 7 5,006 m2X 1 X Rp. 483,153 2,418,663,918 483,732,784 2,902,396,702 290,239,670 2,612,157,031 8 5,006 m2X 1 X Rp. 531,468 2,660,530,310 532,106,062 3,192,636,372 319,263,637 2,873,372,735 9 5,006 m2X 1 X Rp. 584,615 2,926,583,341 585,316,668 3,511,900,009 351,190,001 3,160,710,008 10 5,006 m2X 1 X Rp. 643,077 3,219,241,675 643,848,335 3,863,090,010 386,309,001 3,476,781,009 11 5,006 m2X 1 X Rp. 707,384 3,541,165,842 708,233,168 4,249,399,011 424,939,901 3,824,459,110 12 5,006 m2X 1 X Rp. 778,123 3,895,282,427 779,056,485 4,674,338,912 467,433,891 4,206,905,021 13 5,006 m2X 1 X Rp. 855,935 4,284,810,669 856,962,134 5,141,772,803 514,177,280 4,627,595,523 14 5,006 m2X 1 X Rp. 941,529 4,713,291,736 942,658,347 5,655,950,083 565,595,008 5,090,355,075 15 5,006 m2X 1 X Rp. 1,035,681 5,184,620,910 1,036,924,182 6,221,545,092 622,154,509 5,599,390,583 16 5,006 m2X 1 X Rp. 1,139,250 5,703,083,001 1,140,616,600 6,843,699,601 684,369,960 6,159,329,641 17 5,006 m2X 1 X Rp. 1,253,174 6,273,391,301 1,254,678,260 7,528,069,561 752,806,956 6,775,262,605 18 5,006 m2X 1 X Rp. 1,378,492 6,900,730,431 1,380,146,086 8,280,876,517 828,087,652 7,452,788,865 19 5,006 m2X 1 X Rp. 1,516,341 7,590,803,474 1,518,160,695 9,108,964,169 910,896,417 8,198,067,752 20 5,006 m2X 1 X Rp. 1,667,975 8,349,883,821 1,669,976,764 10,019,860,586 1,001,986,059 9,017,874,527 Perhitungan 2
Sumber : Hasil Perhitungan Internal Rate of Return (IRR)
Untuk mengetahui kelayakan alternatif
pusat perbelanjaan ini maka tingkat
pengembalian (IRR) akan dibandingkan
dengan tingkat pengembalian yang
dipersyaratkan atau Minimum Attractive
Rate of Return (MARR). Jika IRR lebih besar
daripada MARR maka alternatif ini akan dinyatakan lulus dalam uji kelayakan finansial tetapi jika IRR lebih kecil daripada
MARR maka alternatif ini akan dinyatakan tidak lulus.
IRR dihitung dengan cara interpolasi
berdasarkan nilai sekarang (NPW)
pendapatan bersih pada 2 tingkat bunga yang berbeda yakni 15 % dan 16 %.
Perhtungn msing-masing NPW tersebut
tampak pada Tabel 6, dan dai nilai NPW itu diperoleh nilai IRR sebesar 15,62 %.
Tabel 6 Rencana Biaya Operasional, Pendapatan Bersih dan Perhitungan NPV pada 15 % & 16% Tahun Pendapatan Kotor Efektif (Rp) Biaya Operasional (Rp) Pendapatan Bersih Operasional (Rp) D.F 15 % NPV 15 % (Rp) D.F 16 % NPV 16 % (Rp) 1 2 (3 = 0,20 X 2) (4 = 2 - 3) 5 (6 = 4 X 5) 7 (8 = 4 X 7) 0 0 0 0 1 (11.614.000.000) 1 (11.614.000.000) 1 0 0 0 0.8696 0 0.8621 0 2 1,216,458,000 243,291,600 973,166,400 0.7561 735,853,611 0.7432 723,221,165 3 1,427,310,720 285,462,144 1,141,848,576 0.6575 750,783,974 0.6407 731,534,052 4 1,668,169,404 333,633,881 1,334,535,523 0.5718 763,025,017 0.5523 737,052,089 5 1,942,926,718 388,585,344 1,554,341,374 0.4972 772,782,370 0.4761 740,042,159 6 2,255,953,800 451,190,760 1,804,763,040 0.4323 780,248,866 0.4104 740,751,011 7 2,612,157,031 522,431,406 2,089,725,625 0.3759 785,605,266 0.3538 739,406,636 8 2,873,372,735 574,674,547 2,298,698,188 0.3269 751,448,515 0.3050 701,161,465 9 3,160,710,008 632,142,002 2,528,568,006 0.2843 718,776,841 0.2630 664,894,492 10 3,476,781,009 695,356,202 2,781,424,807 0.2472 687,525,674 0.2267 630,503,398 11 3,824,459,110 764,891,822 3,059,567,288 0.2149 657,633,253 0.1954 597,891,153 12 4,206,905,021 841,381,004 3,365,524,017 0.1869 629,040,503 0.1685 566,965,749 13 4,627,595,523 925,519,105 3,702,076,418 0.2042 755,832,590 0.1452 537,639,934 14 5,090,355,075 1,018,071,015 4,072,284,060 0.1413 575,530,441 0.1252 509,830,972 15 5,599,390,583 1,119,878,117 4,479,512,466 0.1229 550,507,378 0.1079 483,460,405 16 6,159,329,641 1,231,865,928 4,927,463,713 0.1069 526,572,275 0.0930 458,453,832 17 6,775,262,605 1,355,052,521 5,420,210,084 0.0929 503,677,828 0.0802 434,740,703 18 7,452,788,865 1,490,557,773 5,962,231,092 0.0808 481,778,792 0.0691 412,254,115 19 8,198,067,752 1,639,613,550 6,558,454,202 0.0703 460,831,888 0.0596 390,930,626 20 9,017,874,527 1,803,574,905 7,214,299,622 0.0611 440,795,719 0.0514 370,710,076 714,250,801 (442,555,968)
Sumber: Hasil perhitungan
Minimum Attractive Rate of Return (MARR)
MARR adalah tingkat pengembalian minimum yang harus dipenuhi oleh investasi
tersebut. Dengan bunga atas modal
pinjaman sebesar 11 % dan tingkat bunga modal sendiri sebesar 15,62 % maka MARR dapat dicari dengan menambahkan suatu prosentase tetap pada biaya modal (cost of capital) pusat jajanan serba dan taman kota. Hasil diperoleh sebesar 13 %.
Dengan nilai IRR dan MARR yang diperoleh, maka alternatif membangun Pusat jajanan
serba ada dan taman kota dinyatakan layak secara keuangan dan lulus uji kelayakan finansial dalam prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik.
Hasil Uji Kelayakan Finansial
Pada uji kelayakan finansial, pusat jajanan serba ada dan taman kota dinyatakan lulus uji sedang pusat perbelanjaan dinyatakan tidak lulus. Selengkapnya tampak pada Tabel 7.
Tabel 7 Hasil Uji Kelayakan Finansial pada Masing-masing Alternatif
No Sub Kriteria Uji Kelayakan Finansial
Jenis Alternatif
Pusat jajanan serba ada dan taman kota Pusat Perbelanjaan 1.
2.
Permintaan dan penawaran Tingkat pengembalian modal
Lulus Lulus
Tidak Lulus Tidak Diuji Sumber : Hasil Analisis
Uji Produktifitas Maksimum Tingkat Kapitalisasi
Dengan asumsi bahwa tingkat kapitalisasi atas modal sendiri merupakan IRR, dan tingkat kapitalisasi atas modal pinjaman dicari dengan annuitas pada tingkat bunga sebesar 11 % , maka dengan metode Band of
Investment Method, atas proyek sebesar
13,63 %
Estimasi Nilai Pasar Lahan
Untuk menentukan nilai pasar lahan dan bangunan jika di atasnya dibangun pusat jajanan serba ada dan taman kota, asumsi dan batasan yang digunakan adalah : 1) Biaya pembangunan fisik Rp. 11.614.000.000 yang diasumsikan sama dengan Nilai Pasar
Bangunan dianggap baru. 2) MARR 13 % nilai Pendapatan Bersih Properti sebesar Rp. 2.970.000.000,-. 3) Tingkat Kapitalisasi Bangunan 13,63 %. 4) Tingkat Kapitalisasi Tanah sama dengan MARR yakni 13 %. Hasil akhir dari uji kelayakan produktifitas adalah nilai pasar lahan dan bangunan bekas
lokasi Terminal Dhaksinarga di Kota
Wonosari jika di atas lahan tersebut dibangun fasilitas pusat jajanan serba ada dan taman kota sebesar Rp. 10.670.000.000,
sebesar Rp. 555.000,-/m2.
Analisis Penentuan Jenis Pemanfaatan Lahan Terbaik
Berdasarkan analisis yang telah telah dilakukan menghasilkan 2 nilai pasar lahan. jika lahan dibiarkan kosong maka nilai pasar
lahan tersebut sebesar Rp. 354.000,-/m2.
Jika di atas lahan tersebut dibangun fasilitas berupa pusat jajanan serba ada dan taman kota, maka nilai pasar lahan sebesar
Rp. 555.000,-/m2.
Maka penggunaan tertinggi dan terbaik pada lahan dan bangunan bekas lokasi Terminal Dhaksinarga di Kota Wonosari adalah membangun fasilitas pusat jajanan serba ada dan taman kota.
KESIMPULAN
Dari hasil studi yang telah dilakukan maka kesimpulan yang dapat diambil sbb:
1. Lahan dan bangunan bekas terminal Dhaksinarga Wonosari yang dibangun sudah berumur 34 tahun. Menurut umur ekonomis bangunan sudah tidak layak, maka untuk alih fungsi pemanfaatan
semua bangunan harus dibongkar.
Pemerintah dan masyarakat Kabupaten Gunungkidul memiliki pandangan yang
beragam tentang bentuk alternatif
pemanfaatan pada lahan tersebut.
Namun dari beragam alternatif tersebut, terdapat 3 alternatif yang menduduki peringatan tertinggi yaitu:
a. Pusat jajanan serba ada dan taman kota.
b. Pusat oleh-oleh dan kerajinan khas Kabupaten Gunungkidul.
c. Pusat perbelanjaan.
2. Analisis dengan Prinsip penggunaan
wa pemanfaatan yang terbaik adalah membangun pusat jajanan serba ada dan taman kota yang menghasilkan nilai
pasar lahan sebesar Rp. 555.000,-/m2.
DAFTAR PUSTAKA
Bappeda Kabupaten Gunungkidul (2006), ”Laporan Rencana Detail Tata Ruang
Kota Wonosari Tahun 2007 – 2011”,
Gunungkidul.
BPS Kabupaten Gunungkidul, (2006),
“Kabupaten Gunungkidul Dalam Angka, 2006”, BPS, Gunungkidul.
Fanniing, S.F, Terry V.G, and Thomas D.P, (1994), Market Analysis for Valuation
Appraisals, Appraisal Institute Chicago,
lllinois.
Grissom, T.V, (1983), “ The Sematic Debate:
Highest and Best Use vs Most Probable Use”, The Appraisal Journal,
Hidayati W dan Harjanto B, (2001), Konsep
Dasar Penilaian Properti, BPFE, Yogyakarta
Jayadinata, J.T, (1999), Tata Guna Tanah
dalam Perencanaan Pedesaan, Perkotaan dan Wilayah, ITB Bandung
Pujawan, I.N, (2004), Ekonomi Teknik, Edisi Pertama Cetakan Kedua, Guna Widya, Surabaya.
Sartono, A, (1999), Manajemen dan
Keuangan Teori dan Aplikasi, Edisi ke 3,
BPFE, Yogyakarta.
Supriyanto, B, Rekayasa Penilaian, MAPPI, Jakarta
Supriyanto, B, Rekayasa Penilaian Lanjutan, MAPPI, Jakarta
The Appraisal Institute, (1999), The
Appraisal of Real Estate, Eleven Edition.
Chicago, lllinois.
Wijaya, A, (2006), Analisa Penentuan
Pemanfaatan Lahan Bekas Lokasi Pasar Sentral di Kota Bulukumba, Tesis Pasca
Sarjana, Institut Teknologi Sepuluh Nopember, Surabaya.
