Analisis Yuridis Kekuatan Hukum atas Sertipikat Rumah Susun Hunian atau Campuran Pasca Terbitnya Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 (Studi di Kota Medan )

(1)

ANALISIS YURIDIS KEKUATAN HUKUM ATAS SERTIPIKAT RUMAH SUSUN HUNIAN ATAU CAMPURAN PASCA TERBITNYA UNDANG-UNDANG NOMOR 20 TAHUN 2011 (STUDI DI KOTA MEDAN)

TESIS

Oleh

M. RIDWAN

117011145 / M.Kn

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

(2)

ANALISIS YURIDIS KEKUATAN HUKUM ATAS SERTIPIKAT RUMAH SUSUN HUNIAN ATAU CAMPURAN PASCA TERBITNYA UNDANG-UNDANG NOMOR 20 TAHUN 2011 (STUDI DI KOTA MEDAN)

TESIS

Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum

Universitas Sumatera Utara

Oleh

M. RIDWAN

117011145 / M.Kn

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

(3)

Judul Tesis : ANALISIS YURIDIS KEKUATAN HUKUM ATAS SERTIPIKAT RUMAH SUSUN HUNIAN ATAU CAMPURAN PASCA TERBITNYA UNDANG-UNDANG NOMOR 20 TAHUN 2011 (STUDI DI KOTA MEDAN)

Nama Mahasiswa : M. RIDWAN Nomor Pokok : 117011145

Program Studi : KENOTARIATAN

Menyetujui Komisi Pembimbing

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)

Pembimbing Pembimbing

(Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum) (Notaris Syafnil Gani, SH, MKn)

Ketua Program Studi, Dekan,

(Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum) (Prof.Dr.Budiman Ginting,SH,MHum)

(4)

Telah diuji pada

Tanggal : 19 April 2017

PANITIA PENGUJI TESIS

Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN Anggota : 1. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum

(5)

SURAT PERNYATAAN

Saya yang bertanda tangan dibawah ini :

Nama : M. RIDWAN

Nim : 117011145

Program Studi : Magister Kenotariatan FH USU

Judul Tesis : ANALISIS YURIDIS KEKUATAN HUKUM ATAS

SERTIPIKAT RUMAH SUSUN HUNIAN ATAU CAMPURAN PASCA TERBITNYA UNDANG-UNDANG NOMOR 20 TAHUN 2011 (STUDI DI KOTA MEDAN)

Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri

bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena

kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi

Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas

perbuatan saya tersebut.

Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan

sehat.

Medan,

Yang membuat Pernyataan

Nama : M. RIDWAN

(6)

i

ABSTRAK

Pembangunan rumah susun merupakan salah satu alternatif pemecahan masalah kebutuhan perumahan dan pemukiman terutama di daerah perkotaan yang jumlah penduduknya terus meningkat, karena pembangnan rumah susun dapat mengurangi penggunaan tanah. Pembangunan Rumah Susun, terutama di wilayah perkotaan merupakan suatu keharusan, sebagai akibat terbatasnya tanah untuk perumahan tersebut dan permintaan akan papan yang semakin tinggi. Berdasarkan pada latar belakang masalah di atas, maka dirumuskan beberapa masalah yang harus dibahas dalam penelitian adalah sebagai berikut. Bagaimana peraturan yang mengatur status kepemilikan sertipikat hak atas tanah satuan rumah susun hunian atau campuran dalam Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah susun, Apakah permasalahan yang timbul dalam penghunian dan perpanjangan rumah susun, Bagaimana tanggung jawab para pemilik satuan rumah susun dengan sistem strata titledalam pemeliharaan hak atas tanah dan bangunan serta fasilitas rumah susun.

Penelitian ini dilakukan melalui pendekatan yuridis normatif yang bersifat pendekatan deskriptif. Sumber data penelitian ini diperoleh dari penelitian kepustakaan. Kemudian dianalisi dengan menggunakan analisis kualitatif yang memaparkan sekaligus menganalisis data yang penting dan data yang tidak penting kemudian ditarik suatu kesimpulan agar mendapatkan jawaban dari permasalahan yang ada dalam hal ini digunakan metodede duktif-induktif.

Pengaturan kepemilikan hak atas tanah satuan rumah susun untuk penghuni sama terhadap kepemilikan hak atas tanah satuan rumah susun untuk pemilik, yang berbeda hanya untuk campuran, karena yang campuran bisa saja menyewa atau sewa beli. Masalah yang timbul dalam peralihan kepemilikan atau perpanjangan rumah susun adalah masalah tanah bersama maka nama pemegang hak atas tanah yang tercantum dalam Sertipikat dan Buku Tanah Hak atas Tanah Bersama tidak berlaku lagi dan pemegang hak atas tanah bersamanya yang baru adalah pemegang sertipikat baik berupa Hak Milik, Hak Guna Bangunan, maupun Hak Pakai dan masalah perpanjangan hak atas tanah rumah susun Hak Guna Bangunan tersebut dapat berupa Hak Guna Bangunan murni di atas tanah negara, di atas tanah Hak Milik, atau di atas tanah Hak Pengelolaan. Sesuai dengan ketentuan Pasal 52 Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tersebut, jika tiba waktunya perpanjangan hak atas tanah dilakukan, maka Perhimpunan. Tanggung jawab pemilik dan hunian atau campuran dalam satuan rumah susun adalah membentuk perhimpunan yang diatur dalam Pasal 74 ayat 1 Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun, membayar Pajak Bumi dan Bangunan terhadap satuan rumah susun tersebut, membayar iuran pengelolaan dan premi asuransi kebakaran dan memelihara rumah susun dan lingkungannya termasuk bagian benda dan tanah bersama.

(7)

ii

ABSTRACT

Building high rise is one of the alternatives for problem solving the need for housing and settlement, especially in urban area which population grows rapidly; therefore, building high rise is a must since there the is limitation in land area and the increasing demand for boards. The research problems were as follows: how about regulation which regulated the status of the ownership of land right certificate of residential or mixture high rise units in Law No. 20/2011 on High Rise, how about the problems in residential high rise and its renewal, and how about the responsibility of its ownership in strata title system in maintaining land and building rights and the high rise facility.

The research used juridical descriptive normative method. The data were gathered by conducting library research and important and unimportant data were analyzed qualitatively. The conclusion was drawn deductively and inductively.

The regulation of lana right ownership of high rise for settlers had the same function as high rise for its owner. The difference lies in its mixture (tenancy or leasing). The problem in the transfer of title or the renewal of high rise is about collective land so that the name of the land owner in the collective lqnd right certificate and book is invalid. The new collective land owners become the certificate holders as ownership, building right, and the right of use. The problem of the renewal of the land rights of high rise is that the building rights can be the building rights purely on the state land, on the land rights, or on the right of management. According to article 52 of the government regulation No 4/1988, when the time for the renewal of land rights has come, the responsibility of the owners and the residents or the mixture of them in high rise units is by establishing an association as stipulated in article 74, paragraph 1 of law No 20/2011 on high rise and paying tax land and buildings erected on it for the high rise, paying dues of management and premium of fire insurance, and maintaining high rise and its environment, including joint property and land.

(8)

iii

KATA PENGANTAR

Puji Dan Syukur Penulis Ucapkan kepada Tuhan Yang Maha Esa atas Segala

pernyertaan dan berkat-Nya Penulis dapat memulai, melaksanakan, dan

menyelesaikan masa perkuliahan di Fakultas Hukum Program Studi Magister

Kenotariatan Universitas Sumatera Utara dan atas izin-Nya lah penulis dapat

menyelesaikan penulisan tesis yang berjudul “ANALISIS YURIDIS KEKUATAN HUKUM ATAS SERTIPIKAT SATUAN RUMAH SUSUN HUNIAN ATAU CAMPURAN PASCA TERBITNYA UNDANG-UNDANG NO. 20 TAHUN 2011 (STUDI DI KOTA MEDAN)”. telah dapat diselesaikan. Penulisan tesis ini merupakan salah satu persyaratan untuk memperoleh gelar Magister Kenotariatan

(M.Kn) Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

Dalam penulisan tesis ini banyak pihak yang telah memberikan bantuan dan

dorongan moril berupa masukan dan saran, sehingga penulisan tesis dapat

diselesaikan tepat pada waktunya. Oleh karena itu, ucapan terimakasih yang

sebesar-besarnya kepadaBapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, S.H, MS, CN., Ibu Dr. T. Keizerina Devi A. S.H, CN, M.Hum., dan Bapak Notaris Syafnil Gani, SH., M.Hum, selaku komisi pembimbing yang telah dengan tulus ikhlas memberikan bimbingan dan arahan untuk kesempurnaan penulisan tesis ini.

Selanjutnya ucapan terimakasih kepada :

1. Bapak Prof. Dr. Runtung, S.H, M.Hum, selaku Rektor Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan selama menyelesaikan

pendidikan di Program Studi Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum Universitas

Sumatera Utara.

2. Bapak Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan

selama menyelesaikan pendidikan ini.

(9)

iv

memberikan dorongan kepada penulis untuk segera menyelesaikan penulisan

tesis ini.

4. Bapak Dr. Edy Ikhsan, SH, MA, selaku Sekretaris Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, yang telah

memberikan dorongan kepada penulis untuk segera menyelesaikan penulisan

tesis ini.

5. Bapak dan Ibu Dosen Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas

Sumatera Utara, yang telah memberikan ilmu pengetahuan, bimbingan serta

arahan yang sangat bermanfaat selama penulis mengikuti proses kegiatan

perkuliahan.

6. Seluruh staff/ pegawai di Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum

Universitas Sumatera Utara, yang telah banyak memberikan bantuan kepada

penulis selama ini dalam menjalankan pendidikan.

Kemudian juga, terimakasih kepada semua pihak yang telah berkenan

memberi masukan dan saran yang sangat membangun dalam penulisan tesis ini sejak

kolokium, seminar hasil, sampai ujian tertutup, sehingga penulisan tesis ini menjadi

lebih sempurna dan terarah.

Penulis menyadari sepenuhnya bahwa penulisan ini jauh dari sempurna,

namun penulis berharap kiranya tesis ini dapat memberikan manfaat kepada semua

pihak, terutama dalam hal pembagian warisan secara Adat.

Ahir Kata Penulis berdoa agar Tuhan Yang Maha Esa selalu melimpahkan

kasih sayang serta berkat yang melimpah dan rahmat-Nya Kepada Kita. Amin.

Medan, April 2017 Penulis,

(10)

v

DAFTAR RIWAYAT HIDUP

I. IDENTITAS PRIBADI

Nama : M. Ridwan. SH

Tempat/Tanggal Lahir : Kayulaut, 3 Juli 1966

Agama : Islam

Jenis Kelamin : Laki-Laki

Umur : 50 Tahun

Kewarganegaraan : Indonesia

Nama Ayah : Alm. Khoiruddin Lubis

Nama Ibu : Hj. Roslina Nasution

II. PENDIDIKAN

Sekolah Dasar : SD Negeri Kayulaut Tahun 1979

Sekolah Menengah Pertama: SMP Negeri Kayulaut Tahun 1982

Sekolah Menengah Atas : SMA Negeri 2 Medan Tahun 1985

Universitas Setara I (S1) : Al Azhar / Ilmu Hukum Tahun 1999

(11)

vi

DAFTAR ISI

Halaman

ABSTRAK ... i

ABSTRACT ... ii

KATA PENGANTAR ... iii

DAFTAR RIWAYAT HIDUP ... v

DAFTAR ISI... vi

BAB I PENDAHULUAN ... 1

A. Latar Belakang ... 1

B. Rumusan Masalah ... 11

C. Tujuan Penelitian ... 11

D. Manfaat Penelitian ... 12

E. Keaslian Penelitian... 13

F. Kerangka Teori dan Konsepsi... 14

1. Kerangka Teori ... 14

2. Konsepsi... 22

G. Metode Penelitian... 24

1. Sifat dan Metode Pendekatan... 25

2. Sumber Data... 26

3. Alat Pengumpulan Data ... 27

4. Analisis Data ... 28

BAB II PERATURAN YANG MENGATUR STATUS KEPEMILIKAN SERTIPIKAT HAK ATAS SATUAN RUMAH SUSUN HUNIAN ATAU CAMPURAN ... 30

A. Tinjauan Tentang Rumah Susun ... 30

1. Pengertian Rumah Susun ... 30

2. Asas-Asas Pembangunan Rumah Susun... 36

(12)

vii

4. Penerapan Asas Dalam Hukum Tanah Pada Konsep

Rumah Susun ... 43

5. Hak Milik Atas Tanah Berdasarkan Undang-Undang Pokok Agraria ... 46

B. Sertipikat Satuan Rumah Susun... 48

C. SistemStrata Title... 55

BAB III PERMASALAHAN YANG TIMBUL DALAM PENGHUNIAN DAN PERPANJANGAN RUMAH SUSUN... 64

A. Hak Atas Tanah Untuk Pembangunan Rumah Susun Dan Subjeknya... 64

1. Hak Milik ... 64

2. Hak Guna Bangunan ... 66

3. Hak Pakai ... 69

4. Hak Pengelolaan ... 71

B. Penerapan Asas Nasionalitas Dalam Perundang-undangan Indonesia ... 73

C. Lahirnya Sertipikat Hak Atas Tanah Bersama Dan Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun... 81

1. Proses Pembangunan Dan Sertipikat Rumah Susun Oleh Penyelenggara Pembangunan ... 81

2. Pemilik Rumah Susun Dan Perhimpunan Penghuni Rumah Susun... 99

D. Masalah Perpanjangan Hak Atas Tanah Bersama Rumah Susun Atas Nama Penyelenggara Pembangunan Oleh Perhimpunan Penghuni Rumah Susun ... 104

1. Masalah Perpanjangan Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha Dan Hak Pakai Berdasarkan Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 21/PUU-V/2007 ... 104

(13)

viii

3. Perpanjangan Hak Atas Tanah Oleh Perhimpunan

Penghuni Rumah Susun ... 114

BAB IV TANGGUNG JAWAB PARA PEMILIK SATUAN RUMAH SUSUN DENGAN SISTEM STRATA TITLE DALAM PEMELIHARAAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN SERTA FASILITAS RUMAH SUSUN... 122

A. Hak dan Kewajiban Pemilik Rumah Susun atas Bangunan dan Fasilitas Rumah Susun ... 122

1. Hak Dan Kewajiban Atas Bangunan ... 123

2. Hak Dan Kewajiban Atas Pajak Bumi Dan Bangunan (PBB) ... 129

B. Akibat Hukum Atas Kepemilikan Bersama Terhadap Fasilitas Umum Rumah Susun Dengan SistemStrara Title ... 130

C. Perhimpunan Penghuni Satuan Rumah Susun ... 133

1. Fungsi Dan Tujuan... 134

2. Keanggotaan Perhimpunan Penghuni Satuan Rumah Susun... 136

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ... 140

A. Kesimpulan ... 140

B. Saran... 141