ANALISIS PENILAIAN TANAH DAN BANGUNAN
SEBAGAI SALAH SATU AGUNAN DALAM
MENENTUKAN PLAFOND KREDIT PEMILIKAN
RUMAH PADA PT BANK SUMUT KANTOR CABANG
PEMBANTU MENTENG MEDAN
TUGAS AKHIRDitulis untuk Memenuhi Syarat Menyelesaikan Pendidikan Program Diploma 3
Diajukan Oleh
BC SAFITRI PANJAITAN
NIM 1205072220
PROGRAM STUDI PERBANKAN DAN KEUANGAN
JURUSAN AKUNTANSI
POLITEKNIK NEGERI MEDAN
MEDAN
ABSTRAK
Penelitian ini berjudul Analisis Penilaian Tanah dan Bangunan sebagai Salah Satu Agunan dalam Menentukan Plafond Kredit Kepemilikan Rumah pada PT Bank SUMUT Kantor Cabang Pembantu Menteng Medan. Tujuan penelitian ini adalah untuk mengetahui bagaimana perhitungan penilaian tanah dan bangunan dalam menentukan
Plafond Kredit Kepemilikan Rumah yang diberikan kepada debitur. Teknik
pengumpulan data yang digunakan adalah teknik wawancara dan teknik dokumentasi. Jenis data yang digunakan adalah data primer dan data sekunder yang diperoleh dari PT Bank SUMUT Kantor Cabang Pembantu Menteng. Teknik pengolahan data menggunakan metode analisis statistik deskriptif. Data yang dikumpul adalah jumlah pemohon Kredit Pemilikan Rumah yang diterima, alasan penolakan permohonan kredit dan agunan KPR pada periode januari-juni 2015 serta data taksasi nilai agunan calon debitur Kredit Pemilikan Rumah. Data diproses dengan menggunakan rumus Cover ratio dalam menentukan Plafond Kredit Pemilikan Rumah yang diberikan kepada debitur. Hasil penelitian diperoleh bahwa PT Bank SUMUT Kantor Cabang Pembantu Menteng Medan menggunakan metode Market Value (harga pasar) dalam menilai tanah dan bangunan sebagai salah satu agunan dan menggunakan metode Liquidity Value (harga lelang) dalam menentukan plafond kredit yang diberikan kepada debitur dengan cover
ratio 100% dan Faktor Nilai Tunai (FNT) 90% untuk tanah dan 80% untuk bangunan.
Kata Kunci: Penilaian Agunan, Plafond kredit, Cover ratio
ABSTRACT
This study entitled Analysis of Land and Building assessment as One of collaterals in determining the credit limit of home ownership in PT Bank SUMUT branch offices Maid Menteng, Medan. The purpose of this study was to determine how the land and building assessment calculations in determining the limit of mortgage loans to debtor.Data collection techniques of this study are documentation technique and interview technique. The category of the data are primary data and secondary data which got from PT Bank SUMUT branch offices Maid Menteng, Medan. Data processing techniques using descriptive statistical analysis and It is the amount proposal of the loan from the candidate of debtors, the reason of proposal refusal, collateral for the credit of home ownership in period January-June 2015 and also the installment of the collateral value which will gotten by the bank. The processing of the data using cover ratio formula to calculate the plafond credit of the home ownership.The result showed that PT SUMUT using the Market Value in assessing the liquidity of the collateral and use the liquidity value in determining the credit limit granted to the debtor with a cover ratio of 100% and the cash value factor of 90% for land and 80% for buildings.
i
KATA PENGANTAR
Puji dan syukur penulis ucapkan kepada Tuhan Yang Maha Kuasa atas berkat dan karunia-Nya penulis dapat menyelesaikan Tugas Akhir ini semaksimal mungkin dengan berbagai referensi dan juga dari berbagai sumber lainnya sehingga penulisan Tugas Akhir ini dapat diselesaikan tepat pada waktunya.
Tujuan dan maksud penyusunan Tugas Akhir ini adalah sebagai salah satu syarat untuk menyelesaikan Pendidikan Program Diploma 3 Politeknik Negeri Medan. Penelitian Tugas Akhir ini berjudul Analisis Penilaian Tanah dan Bangunan Sebagai Salah Satu Agunan dalam Menentukan Plafond Kredit Pemilikan Rumah pada PT Bank SUMUT Kantor Cabang Pembantu Menteng Medan.
Dalam penyusunan dan penulisan Tugas Akhir ini, penulis banyak menerima dukungan baik materil maupun moril dari berbagai pihak serta dengan sepenuh hati Penulis mengucapkan terima kasih kepada:
1. Bapak M. Syahruddin, S.T., M.T., Direktur Politeknik Negeri Medan.
2. Bapak Darwin S.H. Damanik, S.E., M.Si., Ketua Jurusan Akuntansi Politeknik Negeri Medan.
3. Bapak Parjuangan Pardosi, S.E., M.Si., Sekretaris Jurusan Akuntansi Politeknik Negeri Medan.
4. Ibu Enny Segarahati Barus, S.E., M.Si., Kepala Program Studi Perbankan dan Keuangan Politeknik Negeri Medan.
5. Ibu Susilawati, S.E.Ak,. M.Si, Dosen Pembimbing Utama.
6. Bapak Darwin S.H. Damanik, S.E., M.Si., Dosen Pembimbing Pendamping. 7. Bapak Sabarita, S.E., Wali Kelas BK-6I
8. Seluruh Staff dan Pengajar Program Studi Perbankan dan Keuangan Jurusan Akuntansi.
9. Bapak Drs.H.Syahrul, Pimpinan PT Bank SUMUT Kantor Cabang Pembantu Menteng, Medan
ii
10. Seluruh staf dan pegawai PT Bank SUMUT Kantor Cabang Pembantu Menteng, Medan.
11. Teman-teman di BK-6I Stambuk 2012, terimakasih atas kebersamaan dan persahabatannya selama 3 (tiga) tahun ini.
12. Teman-teman Kelompok Kecil BeCe (kakak Tio Lumban Gaol, TioLina, Evalina Manurung, Ony Hareva) atas doa dan motivasi yang diberikan.
13. Teman-teman sepelayanan di UKM KMK POLMED serta kakak dan abang alumni yang telah mendukung dalam doa.
14. Teman terdekat Johanna Yolanda Sibarani, Frans Sihombing, dan Lian Simanjuntak, Surya dan Martin Anjasmara Pasaribu yang telah memberi semangat dan mendukung dalam doa.
15. Serta semua pihak yang tidak dapat Penulis sebutkan satu persatu.
Teristimewa Penulis mengucapkan terimakasih yang setulusnya kepada Ibunda tersayang Mutiara Pasaribu Ayahanda tercinta, Hendry Panjaitan yang selalu memberikan kasih sayang, dukungan serta doa dalam penulisan Tugas Akhir, serta saudara-saudara terkasih Bachtiar Panjaitan, Paramita Panjaitan, Paradius Panjaitan dan Dimas Panjaitan.
Penulis menyadari bahwa masih ada kekurangan dalam penulisan Tugas Akhir ini. Dengan kerendahan hati Penulis sangat mengharapkan kritik dan saran yang membangun demi kesempurnaan Tugas Akhir ini. Demikian Tugas Akhir ini dapat diperbuat oleh Penulis. Kiranya Tugas Akhir ini dapat bermanfaat bagi semua pihak yang membacanya, terutama bagi mahasiswa Politeknik Negeri Medan Jurusan Akuntansi Program Studi Perbankan dan Keuangan.
Medan, Agustus 2015
BC Safitri Panjaitan NIM 1205072220
iii
DAFTAR ISI
LEMBAR PERSETUJUAN LEMBAR PENGESAHAN LEMBAR PERNYATAAN ABSTRACT ABSTRAK KATA PENGANTAR ... iDAFTAR ISI ... iii
BAB 1 PENDAHULUAN ... 1
1.1. Latar Belakang Pemilihan Judul ... 1
1.2. Perumusan Masalah ... 4
1.3. Tujuan Penelitian ... 4
1.4. Manfaat Penelitian ... 4
1.5. Teknik Pengumpulan dan Pengolahan Data ... 5
1.5.1. Teknik pengumpulan data ... 5
1.5.2. Teknik pengolahan data ... 6
1.6. Jadwal Kegiatan dan Penulisan Laporan ... 7
BAB 2 TINJAUAN UMUM MENGENAI PERUSAHAAN ... 9
2.1. Sejarah Singkat PT Bank SUMUT ... 9
2.2. Visi, Misi dan Peran PT Bank SUMUT ... 11
2.2.1. Visi PT Bank SUMUT ... 11
2.2.2. Misi PT Bank SUMUT ... 12
2.2.3. Statement PT Bank SUMUT ... 12
2.3. Deskripsi logo PT Bank SUMUT ... 12
2.4. Ruang Lingkup Kegiatan Perusahaan ... 13
2.4.1. Kegiatan yang sudah dilakukan PT Bank SUMUT KCP Menteng ... 14
2.4.2. Kegiatan yang sedang dilakukan PT Bank SUMUT KCP Menteng ... 14
iv
2.5. Status Lokasi Perusahaan ... 20
2.6. Struktur Organisasi Perusahaan ... 21
2.7. Job Description PT Bank SUMUT KCP Menteng Medan ... 21
BAB 3 TINJAUAN KEPUSTAKAAN ... 27
3.1. Pengertian Bank ... 27
3.2. Pengertian Analisis... 27
3.3. Penilaian Tanah dan Bangunan ... 28
3.4. Pengertian Agunan ... 31
3.4.1. Penilaian agunan ... 32
3.4.2. Fungsi agunan ... 33
3.4.3. Jenis agunan ... 33
3.4.4. Syarat-syarat agunan kredit ... 34
3.5. Kredit Pemilikan Rumah ... 35
3.6. Pengertian Kredit ... 37
3.6.1. Tujuan dan fungsi kredit ... 38
3.6.2. Unsur-unsur kredit ... 39
3.6.3. Prinsip-prinsip perkreditan ... 40
3.6.4. Manfaat kredit ... 41
3.6.5. Taksasi nilai jaminan (agunan) kredit ... 43
BAB 4 HASIL PENGUMPULAN DAN PENGOLAHAN DATA ... 46
4.1. Pengumpulan Data ... 46
4.2. Pengolahan Data... 50
BAB 5 PEMBAHASAN ... 52
5.1. Penerimaan Kredit Pemilikan Rumah Periode Januari-Juni 2015 ... 52
v
BAB 6 SIMPULAN DAN SARAN ... 57 6.1. Simpulan ... 57 6.2. Saran ... 57
DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN
1
BAB 1
PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang Pemilihan Judul
Penilaian atau appraisal merupakan salah satu sektor jasa yang dapat berperan penting dalam menentukan nilai ekonomis aset dan potensi harta kekayaan yang kita miliki. Di Indonesia, appraisal atau penilaian belum dikenal secara umum. Hal ini karena appraisal masih dalam tahap pertumbuhan (www.jdih.bpk.go.id) 26/06/2015. Pada umumnya jasa penilaian atau appraisal digunakan oleh instansi keuangan untuk menilai agunan, salah satu institusi keuangan tersebut adalah bank.
“Bank merupakan salah satu lembaga yang mempunyai peran sangat penting dalam mendorong pertumbuhan perekonomian suatu negara, bahkan pertumbuhan bank di suatu negara dipakai sebagai ukuran pertumbuhan perekonomian negara tersebut” (Ismail, 2012:1). Secara umum, bank berfungsi untuk menghimpun dana dari masyarakat, menyalurkan dana kepada masyarakat dan juga memberikan pelayanan dalam bentuk jasa perbankan (Ismail, 2012:4). Bank menyalurkan dana kepada masyarakat dalam bentuk kredit.
Sesuai Undang-undang RI No.10 Tahun 1998 tentang Perbankan, kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain, yang mewajibkan pihak pinjam meminjam untuk melunasi hutangnya setelah
jangka waktu tertentu dengan sejumlah pemberian bunga (Bahsan, 2007:75). Bantuan kredit yang diberikan bank diharapkan banyak membantu masyarakat
khususnya dalam bidang permodalan.
Sebagai alat kelengkapan Otonomi Daerah di bidang Perbankan, PT Bank SUMUT KCP Menteng berfungsi sebagai penggerak dan pendorong laju pembangunan di daerah, berperan sebagai Pemegang Kas Daerah yang
2
melaksanakan penyimpanan uang daerah serta sebagai salah satu sumber Pendapatan Asli Daerah dengan melakukan kegiatan usaha sebagai Bank Umum seperti dimaksud pada UU No.7 tahun 1992, tentang Perbankan sebagaimana telah diubah UU No.10 tahun 1998. Dalam rangka penggerak dan pendorong laju pembangunan di daerah PT Bank SUMUT KCP Menteng menawarkan beberapa produk kredit, salah satunya adalah Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang diberikan kepada perorangan untuk kebutuhan pembelian Rumah Baru atau Rumah Lama baik berupa Rumah Tinggal, Apartemen, Rumah Toko (Ruko) maupun Rumah Kantor (Rukan) yang dijual melalui Pengembang atau bukan Pengembang di lokasi-lokasi yang telah ditentukan bank.
Dalam aktivitas penyaluran kredit banyak resiko yang ditanggung oleh bank sehingga diperlukannya suatu penilaian agunan yang dapat dijadikan sebagai jaminan kredit oleh debitur dan merupakan hal yang diutamakan untuk mendapatkan keyakinan bagi bank atas dana yang disalurkan kepada debitur dalam bentuk kredit dengan tujuan apabila terjadi kemacetan pembayaran kredit maka agunan tersebut dapat menjadi penyelamat bagi kelancaran usaha bank.
Sebagaimana disebutkan dalam Pasal 1 butir 23 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan, “agunan adalah jaminan tambahan yang diserahkan nasabah debitur kepada bank dalam rangka pemberian fasilitas kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah”. (www.bi.go.id) 25/6/2015. Oleh karena itu, agunan tersebut adalah upaya preventif apabila di kemudian hari pihak debitur tidak memenuhi kewajibannya (wanprestasi) sesuai dengan persyaratan yang telah disepakati bersama. Artinya bank dalam memberikan kredit wajib mempunyai keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan debitur untuk melunasi hutangnya sesuai dengan yang diperjanjikan oleh bank.
Beberapa kasus yang ditangani BPPN (Badan Penyehatan Perbankan Nasional) menunjukkan bahwa besarnya nilai aset yang sebenarnya tidak sesuai dengan besarnya nilai aset yang dijaminkan, dan pada saat terjadi kredit bermasalah
3
penjualan aset tersebut nilainya tidak mencukupi. Dalam rangka likuidasi aset/agunan, terdapat suatu kecenderungan nilai pasarnya lebih rendah daripada harga yang sebenarnya, yang berarti merugikan bank karena pada saat bank harus menjual/melepaskan aset tersebut harga yang terjadi relatif murah, sehingga tidak dapat menutupi kewajiban yang ada.
Penelitian sejenis antara lain dilakukan oleh Randi Quido Presley Jacob, Universitas Sam Ratulangi Manado, 2014, yang berjudul “Analisis kinerja laporan keuangan perusahaan dan penilaian agunan dalam keputusan pemeberian kredit modal kerja pada PT Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk cabang Manado”, dengan menggunakan metode analisis deskriptif kuantitatif. Hasil penelitian menunjukkan kinerja perusahaan baik, nilai agunan lebih tinggi dari plafon dan besaran kredit layak diberikan dan putusan kredit layak untuk menerima kredit modal kerja.
Penelitian oleh Ziska Nira Mugito, Sekolah Tinggi Ilmu Ekonomi Perbanas Surabaya, 2012, yang berjudul “Analisis laporan keuangan dan penilaian agunan untuk keputusan pemberian kredit modal kerja PT XYZ di Bank Mega”, dengan menggunakan metode deskriptif kuantitatif. Hasil penelitian penelitian analisis rasio keuangan yang telah dihitung pada PT XYZ kurang memuaskan dan jaminan bangunan masih marketable namun nilai likuidasi yang dihasilkan menunjukkan harga jual bangunan tersebut masih dibawah jumlah pinjaman yang nantinya akan bank pinjamkan ke PT XYZ, memberikan kesimpulan bahwa PT XYZ tidak layak untuk diberikan pinjaman kredit modal kerja oleh pihak Bank Mega. Sartika Manalu, Politeknik Negeri Medan, 2011, melakukan penelitian dengan judul “Analisis Metode penilaian aspek agunan tanah dan bangunan pada PT Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk unit Medan Johor”, dengan menggunakan metode analisis deskriptif dan analisis komparatif. Hasil penelitian ini mengenai penilaian agunan tanah dan bangunan melalui pendekatan metode pasar dan untuk penilaian agunan bangunan melalui pendekatan metode biaya.
4
Dengan demikian penilaian terhadap benda jaminan kredit menjadi sangat penting, terlebih apabila benda jaminan tersebut berupa tanah dan bangunan di atasnya. Pihak bank harus mempunyai keyakinan atau kepastian penilaian sebelum menyetujui tanah dan bangunan di atasnya dipergunakan sebagai jaminan hutang dalam pemberian kredit. Setelah adanya penilaian terhadap agunan, bank dapat mengambil keputusan berapa besar plafond kredit yang akan diberikan kepada debitur. Apakah debitur layak menerima kredit sebesar yang diajukan atau tidak. Oleh karena itu, masalah tersebut dibahas dan dituangkannya dalam bentuk Tugas Akhir yang berjudul “Analisis Penilaian Tanah Dan Bangunan Sebagai Salah Satu Agunan Dalam Menentukan Plafond Kredit Pemilikan Rumah Pada PT Bank SUMUT Kantor Cabang Pembantu Menteng Medan”.
1.2. Perumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang maka perumusan masalah dalam penelitian tugas akhir ini adalah “Bagaimana perhitungan penilaian tanah dan bangunan dalam menentukan plafond Kredit Pemilikan Rumah pada PT Bank SUMUT Kantor Cabang Pembantu Menteng Medan ?”..
1.3. Tujuan Penelitian
Tujuan yang hendak dicapai dalam penelitian ini adalah untuk mengetahui perhitungan penilaian tanah dan bangunan dalam menentukan plafond Kredit Pemilikan Rumah pada PT Bank SUMUT Kantor Cabang Pembantu Menteng Medan.
1.4. Manfaat Penelitian
Beberapa manfaat yang diperoleh adalah sebagai berikut: a. Bagi Mahasiswa
Dapat menambah wawasan mengenai penilaian tanah dan bangunan untuk menentukan plafond kredit sesuai dengan ilmu yang telah diperoleh selama di Politeknik Negeri Medan.
5
Penulisan Tugas Akhir ini dapat digunakan untuk menambah bahan pustaka di Politeknik Negeri Medan tentang penilaian tanah dan bangunan untuk menentukan plafond kredit.
c. Bagi Perusahaan
Penulisan Tugas Akhir ini dapat dijadikan sebagai informasi tambahan yang bersifat ilmiah tentang penilaian tanah dan bangunan untuk menentukan plafond kredit.
1.5. Teknik Pengumpulan Data dan Pengolahan Data 1.5.1. Teknik pengumpulan data
Agar dapat mengumpulkan data yang dibutuhkan, maka digunakan teknik pengumpulan data sebagai berikut:
1. Wawancara
Wawancara merupakan teknik pengumpulan data yang menggunakan pertanyaan secara lisan kepada subjek penelitian (Sanusi 2011:105).
2. Dokumentasi
Cara dokumentasi biasanya dilakukan untuk mengumpulkan data sekunder dari berbagai sumber, baik secara pribadi maupun kelembagaan. Data seperti: laporan keuangan, rekapitulasi personalia, struktur organisasi, peraturan-peraturan, data produksi, surat wasiat, riwayat hidup, riwayat perusahaan, dan sebagainya, biasanya telah tersedia di lokasi penelitian (Sanusi 2011:114).
Data yang diperoleh dari PT Bank SUMUT Kantor Cabang Pembantu Menteng Medan berupa Surat Edaran dari direksi PT Bank Sumut, jumlah pemohon Kredit Pemilikan Rumah yang diterima dan daftar laporan taksasi agunan nasabah Kredit Pemilikan Rumah.
1. Jenis Data
Jenis data yang digunakan adalah data primer dan data sekunder. Data primer adalah data yang pertama kali dicatat dan dikumpulkan oleh peneliti (Sanusi 2011:104) yaitu berupa hasil wawancara. Data sekunder adalah data yang sudah tersedia dan dikumpulkan oleh pihak lain”(Sanusi, 2011:104) yaitu Surat Edaran
6
dari direksi PT Bank Sumut, jumlah pemohon Kredit Pemilikan Rumah yang diterima dan daftar laporan taksasi agunan nasabah Kredit Pemilikan Rumah. 2. Sumber Data
Dalam penelitian ini sumber data diperoleh dari PT Bank SUMUT Kantor Cabang Pembantu Menteng Medan.
3. Subjek Penelitian
Subjek penelitian ini adalah PT Bank SUMUT Kantor Cabang Pembantu Menteng Medan.
4. Objek Penelitian
Objek penelitian ini adalah Kredit Pemilikan Rumah pada PT Bank SUMUT Kantor Cabang Pembantu Menteng Medan.
1.5.2. Teknik pengolahan data
Untuk mengolah data yang terkumpul, teknik yang digunakan dalam penelitian ini adalah Metode Analisis Statistik Deskriptif. “Metode Analisis Statistik Deskriptif merupakan bidang ilmu pengetahuan statistika yang mempelajari tata cara penyusunan dan penyajian data yang dikumpulkan dalam suatu riset, misalnya dalam bentuk tabel frekuensi atau grafik, dan selanjutnya dilakukan pengukuran nilai-nilai statistiknya seperti arithmetic mean dan standar deviasi” (Suliyanto 2006:174).
7
1.6. Jadwal Kegiatan dan Penulisan Laporan Tabel 1.1.
Jadwal Kegiatan dan Penulisan Laporan
No Kegiatan
Waktu Kegiatan Penulisan Tugas Akhir
April Mei Juni Juli Agustus
3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 Persiapan 2 Pengumpulan Data 3 Tabulasi Dan Analisa Data 4 Menyusun Konsep Laporan 5 Konsultasi pada Pembimbing 6 Sidang Tugas Akhir 7 Perbaikan Laporan Tugas Akhir 8 Penggandaan Laporan
Sumber: Buku Pedoman Penulisan Laporan Tugas Akhir 2015
1.Persiapan
Kegiatan melakukan persiapan dalam menetapkan judul serta pengajuan outline dan proposal kepada Dosen Pembimbing.
2. Pengumpulan Data
Proses mencari dan mengumpulkan data yang diperlukan sebagai bahan penelitian di dalam penyusunan Laporan Tugas Akhir ini. Data yang telah diperoleh berasal dari PT Bank SUMUT KCP Menteng.
8
Mengelompokkan data yang telah diperoleh dari PT Bank SUMUT KCP Menteng sebagai bahan penelitian di dalam penyusunan Laporan Tugas Akhir.
4. Menyusun Konsep Laporan
Kegiatan memulai untuk membuat konsep yang akan digunakan untuk menyusun Laporan Tugas Akhir dan mengajukannya kepada Dosen Pembimbing yang telah ditunjuk oleh Jurusan.
5. Konsultasi Bimbingan
Melakukan bimbingan dan konsultasi mengenai Laporan Tugas Akhir dengan Dosen Pembimbing Utama dan Dosen Pembimbing Pendamping hingga Laporan Tugas Akhir selesai dan disetujui.
6. Sidang Tugas Akhir
Setelah Tugas Akhir disetujui oleh Pembimbing Utama dan Pembimbing Pendamping, maka langkah selanjutnya adalah melakukan sidang Tugas Akhir dimana isi dan pembahasan Tugas Akhir ini akan dipresentasikan.
7. Perbaikan Laporan Tugas Akhir
Setelah sidang Tugas Akhir selesai, maka dilakukan perbaikan dari kesalahan yang terdapat pada Laporan Tugas Akhir untuk menyempurnakan Laporan Tugas Akhir.
8. Penggandaan Laporan Tugas Akhir
Laporan Tugas Akhir yang telah diperbaiki tersebut kemudian harus digandakan sebanyak 5 ekslampar dalam waktu 1 minggu.
