27
LANDASAN TEORI
2.1 Topik Sustainable Economy Development
Gambar 2.1 Gambaran Pola Berkelanjutan dalam Aspek Ekonomi, Ekologi, dan Budaya
Sumber : www.google.co.id siakses pada tanggal 10 September 2013
2.1.1 Definisi
Sustainable development / pembangunan berkelanjutan adalah
pembangunan yang memenuhi kebutuhan masa kini tanpa mengorbankan kebutuhan generasi mendatang untuk memenuhi kebutuhan mereka sendiri "(Brundtland, 1987). Sustainable Economic atau ekonomi berkelanjutan memiliki beberapa definisi;
• Pembangunan berkelanjutan melibatkan merancang suatu sistem sosial dan ekonomi, yang menjamin bahwa tujuan ini berkelanjutan, yaitu bahwa sesungguhnya meningkatnya pendapatan, pendidikan yang standar
meningkat, bahwa kesehatan bangsa membaik, bahwa kualitas umum kehidupan yang maju, (Pearce, Makandia & Barbier, 1989).
• "Sebuah sistem ekonomi di mana jumlah orang dan jumlah barang dipertahankan pada beberapa tingkat konstan. Tingkat ini adalah berkelanjutan secara ekologis dari waktu ke waktu dan memenuhi setidaknya dasar kebutuhan semua anggota populasi "(Millar, 1994)."
Maksud dari ekonomi berkelanjutan dikutip dari www. rezaprimawanhudrita.wordpress.com (2010), adalah: pembangunan yang relativ rendah biaya inisiasi dan operasinya. Selain itu, dari segi ekonomi bisa mendatangkan profit, selain menghadirkan benefit. Pembangunan ini memiliki ciri produktif secara kuantitas dan kualitasnya, serta memberikan peluang kerja dan keuntungan lainnya untuk individu kelas menengah dan bawah. Dimana, ekonomi berkelanjutan mempunyai keterkaitan yang erat dengan tujuan aspek keberlanjutan lainya yaitu aspek sosial dan lingkungan. (ROWLAND B. F. PASARIBU, 2013) Menyatakan bahwa, keberlanjutan bukanlah merupakan konsep yang sederhana melainkan komplek, karena dalam operasionalnya banyak hal yang perlu diperhatikan dan saling berkaitan.
Dengan tujuan, supaya dalam setiap pembangunan proyek developer tidak hanya mementingkan proyek dan keuntungan untuk mereka sendiri namun lebih berjiwa sosial membantu kalangan yang kurang beruntung untuk ikut berpartisipasi dalam proyek tersebut dengan saling memberi keuntungan tanpa merugikan siapapun. Karena hal ini mengingat paradigma yang telah berubah dan mengalami perkembangan yang awalnya sebagai paradigma pertumbuhan ekonomi, kemudian bergeser ke paradigma kesejahteraan.
Kesejahteraaan yang dimaksud tidak hanya bagi masyarakat menengah ke atas namun menengah dan menengah ke bawah.
2.2 Proyek Mixed Use ( Apartemen, Kantor dan Fasilitas Penunjang) 2.2.1 Definisi Apartemen
Menurut Kamus Besar Indonesia, defini dari apartemen adalah tempat tinggal (terdiri atas kamar duduk, kamar tidur, kamar mandi, dapur, dsb) yang berada pada satu lantai bangunan bertingkat yang besar dan mewah, dilengkapi dengan berbagai fasilitas (kolam renang, pusat kebugaran, toko, dsb). Definisi lain dari apartemen adalah suatu ruang atau beberapa ruang dirancang sebagai tempat tinggal yang biasanya satu atau beberapa ruang mempunyai bentuk yang sama dan terletak pada bangunan untuk tempat tinggal yang mempertimbangkan efisiensi dan keindahan pada suatu daerah yang terbatas.
Gambar 2.2 Gambaran Apartemen
Sumber : www.google.co.id siakses pada tanggal 10 September 2013
Apartemen termasuk bangunan komersial, seperti bangunan perkantoran, pusat perbelanjaan dan banyak lain. Bangunan komersial
umumnya diperuntukkan untuk layanan dan kebutuhan untuk masyarakat umum.(Akmal, 2007).
2.2.2 Klasifikasi Apartemen
Klasifikasi Berdasarkan Tipe Pengelolaan
Klasifikasi Apartemen Berdasarkan tipe pengelolaannya, terdapat tiga jenis apartemen (Akmal, 2007), yaitu:
• Serviced Apartement
Pengelolaan apartemen melalui manajemen secara menyeluruh yang kurang lebih mirip dengan pengelolaan hotel sehingga penghuni akan mendapatkan pelayanan seperti di hotel - hotel berbintang serta sudah memiliki unit dengan perabotan lengkap, pelayanan kamar, pembersihan kamar / house keeping ,laundry dan fasilitas lainnya. • Apartemen Milik Sendiri
Apartemen milik sendiri ialah apartemen yang dapat dijual dan dibeli bahkan disewa oleh individu. Mirip dengan apartemen sewa, apartemen ini juga tetap memiliki pengelola yang mengurus fasilitas umum penghuninya. Namun lebih personal dalam kepengurusannya. • Apartemen Sewa
Apartemen sewa adalah jenis apartemen yang disewa oleh individu tanpa pelayanan khusus. Meskipun demikian, tetap ada manajemen apartemen yang mengatur segala sesuatu berdasarkan kebutuhan bersama seperti sampah, pemeliharaan bangunan, lift, koridor, dan fasilitas umum lainnya. Penyewaan dilakukan sesuai dengan jangka waktu yang disepakati bersama. Biaya yang harus dikeluarkan bagi penyewa adalah biaya sewa. Dan kebanyakan
peminatnya adalah konsumen yang nomaden/ berpindah pindah. Dalam pengelolaannya pun dikenakan sistem deposit supaya menghindari hal yang tidak diinginkan.
Klasifikasi Berdasarkan Besaran Bangunan
Klasifikasi apartemen bila dipandang dari dari jenis dan besar bangunan apartemen ( Akmal, 2007 ),yaitu:
• High-rise Apartement
Yaitu bangunan apartemen yang terdiri atas lebih dari sepuluh lantai. Dilengkapi area parkir bawah tanah, sistem keamanan dan servis penuh. Sehingga dalam satu bangunan dapat ditempati hunian dengan banyak unit yang dapat mengurangi kepadatan penduduk. Struktur apartemen lebih kompleks sehingga desain unit apartemen cenderung standar.Jenis ini banyak dibangun di pusat kota karena letaknya akan lebih strategis.
• Mid-Rise Apartemen
Adalah bangunan apartemen yang terdiri dari tujuh sampai dengan sepuluh lantai. Jenis apartemen ini lebih sering dibangun di kota satelit. Atau yang memiliki peruntukan KLB yang ada dibawah 10 lantai sehingga hanya sampai 10 lantai maksimum ketinggian.
• Low-Rise Apartemen
Yaitu apartemen dengan ketinggian kurang dari tujuh lantai dan menggunakan tangga sebagai alat transportasi vertikal. Biasanya untuk golongan menengah ke bawah. Seperti rumah susun namun
dengan fasilitas apartemen kadang memiliki lift sebagai alat bantu transportasi vertikal.
• Walked Up Apartemen
Adalah bangunan apartemen yang terdiri atas tiga lantai sampai dengan enam lantai. Apartemen ini kadang-kadang memiliki lift, tetapi bisa juga tidak. Jenis apartemen ini disukai oleh keluarga yang besar.Dan yang tidak menyukai ketinggian akan lebih nyaman di hunian ini.
2.2.3 Definisi Perkantoran
Gambar 2.3 Gambaran Perkantoran
Sumber : www.google.co.id siakses pada tanggal 10 September 2013
Perkantoran adalah kumpulan gedung dikaitkan dengan tata usaha. Berikut ini akan dijelaskan terlebih dahulu mengenai pengertian kantor dari berbagai referensi, diantaranya yaitu:
• Moekijat (1997:3), kantor adalah setiap tempat yang biasanya dipergunakan untuk melaksanakan pekerjaan tata usaha. Dengan nama apapun juga tempat tempat tersebut mungkin diberikan.
• Prajudi Atmosudirdjo (1982:25), kantor adalah unit organisasi yang terdiri atas tempat, staf personnel, dan operasi ketatausahaan, guna membantu pimpinan.
• Kallaus & Keeling (1991:2), office is function, where interdependent systems of technology, procedures, and people are at work to manage one of the firm’s most vital recosurces information.
• Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia kantor adalah balai (gedung, rumah, ruang) tempat mengurus suatu pekerjaan atau juga disebut tempat bekerja.
Dari definisi - definisi di atas dapat ditarik kesimpulan bahwa kantor adalah tempat diselenggarakannya kegiatan tata usaha di mana terdapat ketergantungan sistem antara orang, teknologi, dan prosedur untuk menangani data dan informasi mulai dari menerima, mengumpulkan, mengolah, menyimpan, sampai menyalurkan.
The Liang Gie dalam bukunya yang berjudul “ Administrasi adalah penyusunan alat-alat kantor pada letak yang tepat serta pengaturan tempat kerja yang menimbulkan kepuasan bekerja bagi para pegawai. Untuk memperjelas pengertian tataruang perkantoran itu dapat dikutipkan dua perumusan yang berikut:
1. “ Office layout may be defined as the arrangement of furniture and equipment within available floor space” (Tataruang perkantoran dapat dirumuskan sebagai penyusunan perabotan dan alat perlengkapan pada luas lantai yang tersedia.)
2. “Office layout is determination of the space requirements and of detailed untilization of this space in order to provide a practical arrangement
of the phisycal factors considered necessary for the execution of the office work”. ( Tata ruang perkantoran adalah penentuan mengenai kebutuhan-kebutuhan ruang dan tentang penggunaan secara terperinci dari ruang ini untuk menyiapkan suatu susunan yang praktis dari faktor-faktor fisik yang dianggap perlu bagi pelaksanaan kerja perkantoran dengan biaya yang layak).
2.2.4 Perkantoran Kelas Menengah
Perkantoran untuk kelas menengah adalah lahan kantor atau gedung untuk diisi tenant yang memiliki kelas ekonomi menengah. Dimana menurut wikipedia, usaha kecil dan menengah disingkat UKM adalah sebuah istilah yang mengacu ke jenis usaha kecil yang memiliki kekayaan bersih paling banyak Rp 200.000.000 tidak termasuk tanah dan bangunan tempat usaha. Dan usaha yang berdiri sendiri. Menurut Keputusan Presiden RI no. 99 tahun 1998 pengertian Usaha Kecil adalah: “Kegiatan ekonomi rakyat yang berskala kecil dengan bidang usaha yang secara mayoritas merupakan kegiatan usaha kecil dan perlu dilindungi untuk mencegah dari persaingan usaha yang tidak sehat.”
Dimana gambaran gedung kantornya merupakan kantor sederhana yang tidak terlalu mewah dan terjangkau untuk harga sewanya.
Gambar 2.4 Gambaran Perkantoran Menengah Sumber : www.google.co.id siakses pada tanggal 8 Febuari 2014
2.2.5 Pujasera Kelas Menengah sebagai Fasilitas penunjang
Fasilitas penunjang yang dimaksud ialah berupa area yang diefisiensikan menjadi area santai untuk menunjang kegiatan ekonomi dalam bangunan yang ditujukan untuk mewadahi perekonomian kalangan ekonomi menengah ke bawah.
Definisi pujasera ialah sebuah tempat yang digunakan hanya untuk makan. Namun dewasa ini suatu temapat makan berkembang menjadi sebuah tempat makan sekaligus tempat berkumpulnya kelompok maka dapat menjadi sebuah sarana yang menyenangkan yang dapat mewadahi kegiatanekonomi khususnya ekonomi rendah.
Gambar 2.5 Gambaran Pujasera
Sumber : www.google.co.id siakses pada tanggal 8 Febuari 2014
Area santai untuk kalangan menengah kebawah adalah area yang didominasi oleh kalangan MBR (masyarakat berpenghasilan rendah) dan produk yang sangat terjangkau. Misalkan pujasera, kumpulan pedagang kaki lima, lesehan, dan fasilitas yang kurang memadai.(Gambar 2.6)
Pujasera yang dapat mewadahi kegiatan ekonomi menengah kebawah untuk masuk ke dalam tapak memiliki tujuan supaya di dalam pujasera itu sendiri dapat dijangkau dalam hal harga. Sehingga tidak perlu lagi ditempatkan di pinggir jalan.
Gambar 2.6 Gambaran tempat belanja dan area santai untuk kalangan menengah ke bawah
Sumber : www.google.co.id, siakses pada tanggal 10 September 2013
2.2.6 Mixed Use Building Ekonomi Menengah
Mixed-Use Development adalah suatu pengembangan produk
properti yang terdiri dari produk perkantoran, tempat tinggal, komersial yang dikembangkan menjadi satu kesatuan atau minimal dua produk properti yang dibangun dalam satu kesatuan. Mandala,Zeji (2013) . Berikut ini merupakan contoh banguna mixed use di Jakarta;
Thamrin City
Terdiri atas: apartement, ,
pusat hiburan dan
ITC Cempaka Mas
Terdiri atas: apartement, perkantoran,pusat
perbelanjaan menengah
Season City
Terdiri atas: apartement, perkantoran,pusat
perbelanjaan ekonomi menengah
Gambar 2.7 Gambaran mixed use building developement
Sumber : www.zejimandala.wordpress.com, diakses pada tanggal 10 September 2013
Arti lain dari Mixed-Use Building adalah upaya pendekatan perancangan arsitektur, yang berusaha menyatukan fungsi dan aktivitas yang berada dalam area kota, dimana hasil akhirnya menjadikan bangunan tersebut suatu keterkaitan fasilitas dalam kerangka integrasi yang kuat.Biasanya dalam bangunan semacam ini fungsi bangunan yang berbeda disatukan dengan perbedaan jalan masuk ke masing – masing fungsi hunian. (Marlina, Endi.2008. Panduan Perancangan Bangunan Komersial, Yogyakarta: ANDI)
Kesimpulan pada bangunan mixed use yang terdiri dari beberapa bangunan dan fungsi yang dijadikan satu kesatuan, sangatlah efisien terlebih dalam penggunaan lahan.
2.3 Hipotesis
Dalam penelitian ini, terdapat proyek bangunan yang terdiri dari satu hunian apartemen, perkantoran dan fasilitas penunjang berupa area santai yang berisikan untuk kegiatan ekonomi menengah dan kebawah (PKL).
Dalam pembagian peruntukannya, hunian apartemen beserta fasilitas standart yang ada di apartemen, diperuntukan untuk kalangan menengah dengan sasaran karyawan, mahasiswa, dan keluarga yang berada di kawasan tersebut yang memiliki ekonomi menengah dan pedagang dengan ekonomi menengah kebawah. Dengan menganalisa tipe unit apa saja yang cocok untuk diterapkan di apartemen, analisa ekonomi sederhana berkaitan dengan nilai jual yang diperoleh dari harga jual diperhitungkan dengan nilai lahan tapak (lampiran 7), analisa bangunan dan lingkungan.
Untuk perkantoran kelas menengah dan bawah, diperuntukan untuk masyarakat menengah dan ekonomi ke bawah yang berniat untuk memulai usaha baru sehingga dapat membuka lapangan usaha untuk mendapat peluang kehidupan yang lebih baik dalam bidang ekonomi. Untuk mewadahi masyarakat berpenghasilan rendah yang masih belum memiliki pekerjaan atau pengangguran menjadi penjaga gedung, office boy, kurir, dsb. Pada perkantoran, akan dianalisa bagaimana unit tenant yang baik dan cocok dan dapat diterapkan di perkantoran kelas menengah kebawah, analisa ekonomi sederhana berkaitan dengan nilai jual yang diperoleh dari harga jual diperhitungkan dengan nilai lahan tapak (lampiran 7), analisa bangunan dan lingkungan.
Untuk apartemen, perkantoran dan fasilitas penunjang dengan pendekatan terhadap konsep ekonomi berkelanjutan di Jakarta Barat, yang akan menjadi satu kesatuan bangunan yaitu mengenai analisa pelaku manusia, lingkungan, bangunan dan terkait topik. Fasilitas penunjang dibentuk berdasarkan topik ekonomi berkelanjutan yaitu mendukung kesejahteraan masyarakat berpenghasilan rendah dengan menyediakan area berdagang yang layak tanpa merugikan pihak manapun dan dapat berkelanjutan dalam hal ekonomi.
Pada analisa fasilitas penunjang, akan dibahas mengenai penzoningan area berdagang/, bagaimana analisa tapak terhadap fasilitas penunjang ini dan menyatukan kesenjangan yang ada sehingga menjadi suatu keharmonisan desain pada bangunan mixed use tersebut.
Hasil hipotesa ini akan menganalisis proyek apartemen, perkantoran dan fasilitas penunjang dengan pendekatan terhadap konsep ekonomi berkelanjutan di Jakarta Barat terkait;
1. Ruang - ruang yang sesuai dengan peruntukan dan nilai lahan yang ada dengan perhitungan analisa ekonomi sederhana serta fungsi dan ruang yang diterapkan dalam desain bangunan ini.
2. Ruang - ruang yang menunjang kegiatan ekonomi untuk ekonomi masyarakat menengah ke bawah dengan melihat potensi lokal yang ada di sekitar tapak, sehingga hasil rancangan arsitektur proyek ini akan menunjang bagi peningkatan kesejahteraan masyarakat dalam dan lingkungan sekitar tapak. misal : pemberian lahan berdagang untuk PKL sekitar tapak.
3. Rancangan alternatif zoning dalam tapak, bentuk bangunan, dan zoning vertikal pada bangunan sesuai analisa.(analisa manusia, bangunan dan lingkungan.)
