KEDUDUKAN HUKUM BANK PENYALUR KREDIT PEMILIKAN RUMAH DALAM TRANSAKSI SEKURITISASI EFEK BERAGUN ASET SURAT PARTISIPASI

(1)

TESIS

KEDUDUKAN HUKUM BANK PENYALUR KREDIT PEMILIKAN

RUMAH DALAM TRANSAKSI SEKURITISASI EFEK BERAGUN

ASET SURAT PARTISIPASI

Oleh:

FIRMIDA BAYU MAHENDRA, S.H. NIM : 031324153069

PROGRAM STUDI MAGISTER ILMU HUKUM MINAT STUDI HUKUM BISNIS

FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS AIRLANGGA

SURABAYA 2015

(2)

i

TESIS

Oleh:

SURABAYA 2015

(3)

ii

TESIS

Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Hukum Pada Program Studi Magister Ilmu hukum

Minat Studi Hukum Bisnis Fakultas Hukum Universitas Airlangga

Surabaya

OLEH:

SURABAYA 2015

(4)

iii

LEMBAR PENGESAHAN

Tesis ini telah disetujui, Pada Tanggal : 12 Oktober2015

Oleh

Dosen Pembimbing :

Dr. Trisadini Prasastinah Usanti, S.H., M.H. NIP.19670226 1993031001

Mengetahui :

Ketua Program Studi Magister Ilmu Hukum Minat Studi Hukum Bisnis

Fakultas Hukum Universitas Airlangga

Prof. Dr. Agus Yudha Hernoko, S.H., M.H. NIP. 19650419 1990021001

(5)

iv

Tesis Ini Telah Diuji dan Dipertahankan Dihadapan Panitia Penguji Pada hari Senin, Tanggal 19 Oktober 2015

PANITIA PENGUJI TESIS :

Ketua : Prof. Dr. H. Moch. Isnaeni, S.H., M.S.

Anggota : 1. Prof. Dr. Agus Yudha Hernoko, S.H., M.H.

2. Dr. Trisadini Prasastinah Usanti, S.H., M.H.

3. Erni Agustin, S.H., LL.M.

(6)

UNIVERSITAS AIRLANGGA

FAKULTAS HUKUM

Kampus B Jl. Dharmawangsa Dalam Selatan Surabaya 60286 Telp. 031-5023151, 5023252 Fax. 031-5020454

Website : http//www.fh.unair.ac.id – E-mail : fh@unair.ac.id

v

PERNYATAAN ORISINALITAS TESIS

Nama : Firmida Bayu Mahendra, S.H.

NIM : 031324153069

Minat Studi : Hukum Bisnis

Judul Tesis : Kedudukan Hukum Bank Penyalur Kredit Pemilikan Rumah Dalam Transaksi Sekuritisasi Efek Beragun Aset Surat Partisipasi

Menyatakan dengan sebenarnya bahwa tesis yang ditulis untuk memenuhi tugas akhir pada Program Studi Magister Ilmu Hukum ini tidak mempunyai persamaan dengan tesis lain.

Demikian pernyataan ini dibuat tampa paksaan dari pihak manapun. Apabila pernyataan ini tidak benar, maka akan diberikan sanksi oleh Pimpinan Fakultas.

Surabaya, 1 November 2015

Yang membuat pernyataan,

Firmida Bayu Mahendra, S.H. NIM. 031324153069

(7)

vi

UNGKAPAN PRIBADI/MOTIVASI

BARANGSIAPA YANG MENUNJUKKAN DUNIA KEPADAMU,

BERARTI DIA TELAH MENIPUMU.

BARANGSIAPA YANG MENUNJUKKAN IMBALAN AMAL

KEPADAMU, MAKA DIA TELAH MEMBAKAR KEIKHLASANMU.

BARANGSIAPA YANG MENUNJUKKAN CINTA TUHAN

KEPADAMU. MAKA DIA ADALAH SEBAIK-BAIK PENASIHAT

BAGIMU.

(FIRMIDA BAYU MAHENDRA)

YA ALLAH. JIKA SEKIRANYA AKU BERIBADAH KEPADA

ENGKAU KARENA TAKUT AKAN SIKSA NERAKA, MAKA

BIARKANLAH AKU DENGAN NERAKAMU.

DAN JIKA AKU BERIBADAH KEPADA ENGKAU KARENA

MENGHARAP MASUK SURGA, MAKA HARAMKANLAH AKU

DARIPADANYA.

AKAN TETAPI JIKA AKU BERIBADAH KEPADA ENGKAU

HANYA KARENA SEMATA-MATA KARENA KECINTAANKU

KEPADA-MU, MAKA JANGANLAH, YA ILLAHI, ENGKAU

HARAMKAN AKU MELIHAT KEINDAHANMU YANG AZALI.

(RABI’AH AL-ADAWIYYAH)

(8)

vii

ABSTRAK

Sekuritisasi merupakan instrumen keuangan yang dimanfaatkan oleh bank penyalur KPR untuk mengembangkan Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Bank Penyalur KPR mempunyai aset piutang bersifat tidak likuid yang dialihkan kepada perusahaan pembiayaan sekunder (PT.SMF) berdasarkan prinsip true sale, dengan bertujuan untuk memisahkan aset yang dialihkan dari risiko kredit aset lainnya milik kreditor awal (Bank Penyalur KPR). Pengalihan piutang dalam sekuritisasi mempunyai karakteristik dimana tidak ada pemberitahuan kepada debitor. Namun debitor sudah dianggap tahu karena debitor sudah mengetahui lewat klausula pengalihan yang ada pada perjanjian KPR. PT SMF yang berkedudukan sebagai penerbit melakukan transformasi aset yang tidak likuid menjadi sebuah efek yang bernama surat partisipasi dan selanjutnya dijual kepada investor yang diwakili oleh wali amanat pada wilayah pasar modal. Pada tahap pasca transaksi, wali amanat menunjuk bank penyalur KPR menjadi penyedia jasa yang bertugas mengumpulkan tagihan dan mengawasi aset yang telah dialihkan.

Kata Kunci : Sekuritisasi, Pasar Pembiayaan Sekunder, Jual Putus, Penyedia Jasa

(9)

viii ABSTRACT

Securitization is an instrument of financing that is used by bank to develop its housing loan (KPR). Bank has credit assets -an illiquid asset- that is transferred to Secondary mortgage facility (PT.SMF) through true sale in other that the assets are legally separated from credit risk of originator’s other asset and originator’s entity. The assignment in securitization has a characteristic that there is no notification from bank or PT. SMF to debtors. But indirectly debtors has agreed about that assignment because there is transferrable clause in housing loan agreement that they have taken before. PT. SMF -an issuer- transforms illiquid asset be a securities namely participation certificate that will be sold to investors which are represented by trustee in the capital market. In the post transaction of securitization, The trustee appoints bank as servicer of investors that has duty to collect debtor’s payments and monitors the assets.

Keyword : Securitization, Secondary Mortgage Facility, True Sale, Servicer

(10)

ix

KATA PENGANTAR

Assalammualaikum Wr.Wb.

Puji syukur saya panjatkan kepada Allah SWT yang telah memberikan kekuatan, kesabaran, petunjuk serta anugerah-anugerah lainnya yang tidak bisa saya tuliskan satu persatu. Sehingga saya bisa menyelesaikan tesis ini dengan baik. Tidak lupa sholawat serta salam saya persembahkan untuk junjungan nabi besar Muhammad SAW, sang uswatun hasanah_{bagi seluruh umat manusia.}

Penulisan tesis ini saya persembahkan kepada orang tua saya tercinta dan terbaik, Bapak K. Darsono dan Ibu Patmi serta kepada adik saya Elsanda Nugroho yang selalu memberikan dukungan kepada saya dalam setiap langkah untuk mencapai cita-cita.

Penulis menyadari sepenuhnya bahwa penulisan ini dapat disusun dengan baik berkat bantuan, bimbingan, dorongan, dan saran dari berbagai pihak, untuk itu ucapan terima kasih yang tulus ikhlas tak terhingga saya haturkan kepada; 1. Prof. Dr. Muhammad Zaidun, S.H., M.Si sebagai dekan Fakultas Hukum

Universitas Airlangga.

2. Prof. Dr. Eman Ramelan, S.H., M.S sebagai Wakil Dekan I Fakultas Hukum Universitas Airlangga.

3. Prof. Dr. Agus Yudha Hernoko, S.H., M.H., sebagai Ketua Program Studi Magister Ilmu Hukum, dan juga dosen yang selalu saya banggakan karena keilmuan yang disampaikan selalu syarat akan hakikat. Semoga saya masih diberi kesempatan oleh Allah SWT untuk bisa menimba ilmu dari Prof. Yudha, amin

4. Dr. Trisadini Prasastinah Usanti, S.H., M.H., sebagai Pembimbing Tesis. Saya mengucapkan terima kasih tak terhingga kepada Ibu atas dedikasi yang telah diberikan selama membimbing saya dalam penulisan tesis ini.

5. Prof. Dr. H. Moch. Isnaeni, S.H., M.S., Prof. Dr. Agus Yudha Hernoko,

(11)

dengan kebaikan dan rahmat dari Allah S.W.T.

7. Muhammad Satriawan, S.Pd., M.Pd., Bambang Arwanto, S.H., M.H dan

Dewi Analis Indriyani., S.H., M.H, Terima kasih atas segala bantuan yang telah diberikan sehingga saya dapat menempuh dan menyelesaikan pendidikan Magister Ilmu Hukum di Universitas Airlangga. Jasa kalian tidak akan pernah terlupakan kawan. Semoga kita bisa duduk bersama lagi dan bercerita tentang kesuksesan yang telah kita raih, amin.

8. Dr. Ghansham Anand, S.H., M.Kn, Sebagai pembimbing informal yang telah meluangkan waktu dan pikiran dalam mendukung penulisan tesis ini. Terima atas semua yang telah diberikan dan semoga saya bisa menjadi seorang Doktor seperti Pak Ghansham, amin

9. Dyah Rahayu, S.H., M.H, dan seluruh jajaran pimpinan beserta staf karyawan PT. Sarana Multigriya Finansial (Persero). Terima kasih atas bimbingan dan segala bantuan yang telah diberikan kepada saya selama penulisan tesis ini. Semoga PT. SMF semakin jaya serta mampu menjadi salah satu tumpuan harapan bagi terwujudkan cita-cita bangsa, amin

10. Afni Oktaria Sarining Wulan, S.Ked, S.H, dan Roikhatul Khusniyah,

Para calon dokter dan/atau pakar medis yang telah memberikan sumbangan pemikiran, dukunga moral dan doa sehingga saya bisa menyelesaikan beberapa karya tulis “Hukum Kesehatan” dengan baik.

11. Gus Mas’ad beserta Keluarga Besar Pondok Pesantren Al-Amiro Surabaya,

Terima kasih atas keikhlasannya dalam membimbing serta mengajarkan ilmu-ilmu agama islam kepada saya. Insya Allah ilmu-ilmu yang telah saya dapat akan menjadi pedoman bagi saya untuk menjalani kehidupan yang sesuai dengan tuntunan agama.

12. Para Staf Administrasi Fakultas Hukum Universitas Airlangga, Pak Yono, Bu

Nani, Pak Tubi, Pak Pi’i, Pak Winarko, terima kasih banyak atas bantuan

Terima kasih atas senyuman dan keramahannya. Semoga sehat selalu, semakin dilapangkan pintu rizkinya dan dibukakan pintu jodohnya, amin. 14. Para sahabat yang senantiasa memberikan semangat dan motivasi kepada

saya, Yoan Sakti Nathanael Nainggolan, M. Faruk Basyori, dan para sahabat-sahabat lainnya. Semoga kita semua bisa meraih cita-cita yang kita

(12)

xi

impikan, amin.

15. Kawan-kawan Magister Ilmu Hukum, terima kasih atas tiap pertemanan yang kita jalin bersama. Semoga tali persaudaraan kita selalu berjalan dengan baik. Mari kita ramaikan negeri ini dengan karya penuh inspiratif, kreatif dan inovatif, dengan menjadi pribadi yang sukses, tangguh, jujur, dan adil.

16. Semua kawan dan kerabat yang belum disebutkan namanya satu persatu, terima kasih atas doa, semangat dan kebersamaan yang indah. Semoga Allah merahmati kita semua. Aammiinn. Aammiinn. Ya Robbal ‘Alamiin.

17. Semua orang yang membaca tesis ini, terima kasih banyak dan semoga bermanfaat.

Penulis menyadari sepenuhnya bahwa dalam penulisan tesis ini terdapat banyak kekurangan dan jauh dari kata sempurna. Oleh karena itu kritik dan saran yang membangun sangat diharapkan. Semoga tulisan ini bermanfaat bagi semua pihak yang memerlukan.

Wassalamualaikum Wr. Wb.

Surabaya, November 2015 Penulis,

Firmida Bayu Mahendra, S.H.

(13)

xii

PERNYATAAN ORISINALITAS TESIS ... v

UNGKAPAN PRIBADI/MOTTO ... vi

8. Pertanggungjawaban Sistematika ... 23

BAB II KARAKTERISTIK PERJANJIAN PENGALIHAN ASET KEUANGAN BANK PENYALUR KPR ANTARA BANK PENYALUR KPR DENGAN PT. SMF 1. Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah ... 25

2. Tinjauan Umum Tentang Sekuritisasi EBA-Surat Partisipai ... 34

3. Karakteristik Perjanjian Pengalihan Aset Keuangan Dalam Sekuritisasi EBA-Surat Partisipasi ... 40

4. Karakteristik Pengalihan Aset Piutang Dalam Sekuritisasi EBA-Surat Partisipasi ... 48

5. Kedudukan Hak Tanggungan Setelah Adanya Pengalihan Aset Keuangan Bank Penyalur KPR kepada PT. SMF ... 54

(14)

xiii

BAB III AKIBAT HUKUM PADA TAGIHAN MILIK BANK PENYALUR KPR

SETELAH PENGALIHAN ASET KEUANGANNYA KEPADA

INVESTOR EBA-SURAT PARTISIPASI

1. Kedudukan PT.SMF Dalam Penerbitan EBA-Surat Partisipasi ... 56

2. Fungsi Dan Tanggung Jawab Wali Amanat Dan Bank Kustodian Dalam Transaksi Sekuritisasi EBA-Surat Partisipasi ... 58

3. Kedudukan Hukum Bank Penyalur KPR Akibat Pengalihan Aset Keuangannya Kepada Investor ... 69

BAB IV PENUTUP 1. Kesimpulan ... 77

2. Saran ... 78

DAFTAR BACAAN ... 80

LAMPIRAN ... 84