i
SKRIPSI
PENYELESAIAN SERTIFIKAT TANAH WARIS
DALAM JUAL BELI YANG DILAKUKAN OLEH
AHLI WARIS LAIN
NI PUTU ARY WAHYUNDARI NIM. 120 300 5110
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS UDAYANA
DENPASAR
2016
ii
PENYELESAIAN SERTIFIKAT TANAH WARIS
DALAM JUAL BELI YANG DILAKUKAN OLEH
AHLI WARIS LAIN
Skripsi ini dibuat untuk memperoleh Gelar Sarjana Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Udayana
NI PUTU ARY WAHYUNDARI NIM. 120 300 5110
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS UDAYANA
DENPASAR
2016
iv
SKRIPSI INI TELAH DIUJI PADA TANGGAL : 15 APRIL 2016
Panitia Penguji Skripsi
Berdasarkan Surat Keputusan Dekan Fakultas Hukum Universitas Udayana Nomor : 69/UN14.1.11/PP.05.02/2016
Ketua : Dr. I Ketut Westra, SH.,MH ( ) NIP. 19580917 198601 1 002
Sekretaris : Dr. I Wayan Novy Purwanto, SH.,M.Kn ( ) NIP. 19801028 200801 1 010
Anggota :
1. Ida Bagus Putra Atmadja, SH.,MH ( ) NIP. 19541231 198303 1 018
2. A.A Sagung Wiratni Darmadi, SH.,MH ( ) NIP. 19540720 198303 2 001
3. Suatra Putrawan, SH.,MH ( ) NIP. 19570702 198610 1 001
v
KATA PENGANTAR
Puji syukur penulis panjatkan kehadapan Tuhan Yang Maha Esa, atas segala rahmat dan karunia-Nya skripsi yang berjudul PENYELESAIAN SERTIFIKAT TANAH WARIS DALAM JUAL BELI YANG DILAKUKAN OLEH AHLI WARIS LAIN, dapat diselesaikan sebagai tugas akhir mahasiswa sebagai syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Hukum di Fakultas Hukum Universitas Udayana.
Melalui kesempatan ini tidak lupa penulis sampaikan rasa terima kasih kepada berbagai pihak yang sangat berperan dalam proses penyelesaian skripsi ini, diantaranya:
1. Bapak Prof. Dr. I Gusti Ngurah Wairocana, S.H.,M.H., Dekan Fakultas Hukum Universitas Udayana.
2. Bapak I Ketut Sudiarta, S.H.,M.H., Pembantu Dekan I Fakultas Hukum Universitas Udayana.
3. Bapak I Wayan Bela Siki Layang, S.H.,M.H., Pembantu Dekan II Fakultas Hukum Universitas Udayana.
4. Bapak I Wayan Suardana, S.H.,M.H., Pembantu Dekan III Fakultas Hukum Universitas Udayana.
5. Bapak Dr. I Wayan Wiryawan, SH.,MH, Ketua Bagian Hukum Keperdataan Fakultas Hukum Universitas Udayana.
6. Ibu Dr. Ni Nyoman Sukerti SH.,MH, Pembimbing Akademik yang telah membimbing penulis dari awal kuliah di Fakultas Hukum Universitas Udayana.
vi
7. Bapak Dr. I Ketut Westra, SH.,MH., Dosen Pembimbing I yang telah memberikan bimbingan, pengarahan, saran, dukungan dan motivasi kepada penulis dalam menyelesaikan penulisan ini.
8. Bapak Dr. I Wayan Novy Purwanto, SH.,M.Kn., Dosen Pembimbing II yang telah memberikan bimbingan, pengarahan, saran, semangat, dan dukungan kepada penulis dalam menyelesaikan penulisan ini.
9. Dewan Penguji Skripsi yang telah meluangkan waktunya untuk menguji skripsi ini.
10. Bapak dan Ibu Dosen Fakultas Hukum Universitas Udayana yang telah menuntun dan memberikan ilmu pengetahuan selama kuliah sehingga penulis dapat menyelesaikan studi ini.
11. Bapak dan Ibu Staff Laboratorium, perpustakaan, dan tata usaha yang telah memberikan bantuan selama kuliah di Fakultas Hukum Universitas Udayana. 12. Kepada keluarga penulis I Ketut Windra, Ni Wayan Sutini, serta I Nyoman
Krisna Prima Jaya terimakasih atas doa serta dorongan morilnya yang dengan penuh kesabaran, pengorbanan, dukungan, perhatian, dan terus menemani serta memberikan semangat selama penulisan skripsi ini.
13. Kepada sahabat-sahabat penulis : Tenry, Dwi Indah, Wulan, Putri, Nopitayuni, Ayu, Debby, Beby, Desak, Mirayanthi, Yudhi, teman-teman kelas B dan terima kasih kepada teman-teman KKN-PPM Periode XI Desa Bedulu yang telah memberikan semangat untuk menyelesaikan skripsi ini serta rekan-rekan Fakultas Hukum Universitas Udayana Angkatan 2012 yang
vii
telah menemani mulai dari awal kuliah hingga menyelesaikan jenjang pendidikan sarjana ini.
Penulis menyadari sepenuhnya masih banyak kekurangan dalam penulisan hasil penelitian ini, semoga dikemudian hari penulis dapat lebih meningkatkan lagi kemampuannya. Penulis berharap semoga hasil penelitian ini dapat bermanfaat.
Denpasar, Maret 2016
ix
DAFTAR ISI
HALAMAN SAMPUL DALAM ... i
HALAMAN PRASYARAT GELAR SARJANA HUKUM ... ii
HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING SKRIPSI ... iii
HALAMAN PENETAPAN PANITIA PENGUJI SKRIPSI ... iv
HALAMAN KATA PENGANTAR ... v
HALAMAN SURAT PERNYATAAN KEASLIAN ... viii
HALAMAN DAFTAR ISI ... ix
ABSTRAK ... xiii
ABSTRACT ... xiv
BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Masalah ... 1
1.2 Rumusan Masalah ... 6
1.3 Ruang Lingkup Masalah ... 6
1.4 Orisinalitas Penelitian ... 7 1.5 Tujuan Penulisan ... 8 1.5.1 Tujuan umum ... 8 1.5.2 Tujuan khusus ... 9 1.6 Manfaat Penulisan ... 9 1.6.1 Manfaat teoritis ... 10 1.6.2 Manfaat praktis ... 10 1.7 Landasan Teoritis ... 10 1.8 Metode Penelitian ... 20
x
1.8.1 Jenis penelitian ... 20
1.8.2 Sifat Penelitian ... 21
1.8.3 Data dan Sumber Data ... 21
1.8.4 Teknik Pengumpulan Data ... 23
1.8.5 Pengolahan dan Analisis Data ... 24
BAB II TINJAUAN UMUM TENTANG SERTIFIKAT TANAH, WARIS DAN JUAL BELI 2.1 Sertifikat Tanah ... 25
2.1.1 Pengertian Sertifikat Tanah ... 25
2.1.2 Sifat Pembuktian Sertifikat Sebagai Tanda Bukti Hak ... 27
2.1.3 Jenis-Jenis Sertifikat ... 28
2.1.4 Kekuatan Pembuktian Sertifikat ... 28
2.1.5 Penerbitan Sertifikat ... 29
2.2 Waris ... 33
2.2.1 Pengertian Waris ... 31
2.2.2 Unsur-Unsur Hukum Waris ... 35
2.3 Jual Beli ... 41
2.3.1 Pengertian Jual Beli ... 41
2.3.2 Syarat Sahnya Jual Beli ... 43
2.3.3 Asas Jual Beli ... 43
2.3.4 Subjek dan Objek Perjanjian Jual Beli ... 45
2.3.5 Bentuk-Bentuk Perjanjian Jual Beli ... 45
xi
BAB III UPAYA PENYELESAIAN SERTIFIKAT TANAH WARIS AGAR DAPAT DIPERJUALBELIKAN OLEH AHLI WARIS LAIN
3.1 Upaya Preventif Dalam Penyelesaian Sertifikat Tanah Waris
Agar Dapat Diperjualbelikan Oleh Ahli Waris Lain ... 48 3.1.1 Berdasarkan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria dengan Pelaksanaan Peraturan Pemerintan Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah ... 49 3.1.2 Berdasarkan Ketentuan Peraturan Menteria Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah ... 53 3.2 Upaya Represif Dalam Penyelesaian Sertifikat Tanah Waris
Agar Dapat Diperjualbelikan Oleh Ahli Waris Lain ... 58
BAB IV AKIBAT HUKUM APABILA DALAM PENYELESAIAN SERTIFIKAT TANAH WARIS TERJADI SENGKETA
4.1 Akibat Dari Musyawarah Antara Sesama Ahli Waris ... 60 4.2 Akibat Dari Tidak Tercapainya Penyelesaian ... 62
BAB V PENUTUP
5.1 Kesimpulan ... 66 5.2 Saran ... 67
DAFTAR PUSTAKA ... 68 DAFTAR INFORMAN
xii
xiii
ABSTRAK
Tanah mempunyai peranan penting bagi kehidupan manusia, semakin maju suatu masyarakat, kedudukan tanah akan semakin menjadi penting, dan pula menjadi topik dalam hal kebutuhan akan tempat tinggal. Hak milik atas tanah, demikian pula setiap peralihan, pembebanan dengan hak-hak lain, dan hapusnya hak milik atas tanah harus didaftarkan ke Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat. Namun dalam kenyataannya belakangan ini banyak timbul masalah berupa sengketa tanah akibat pewarisan seperti perebutan hak milik antar sesama ahli waris, penjualan harta warisan tanpa sepengetahuan ahli waris lain, terjadinya sengketa yang mengakibatkan putusnya hubungan kekeluargaan, hingga terjadinya kasus gugat waris yang sampai dibawa ke jalur pengadilan. Berdasarkan uraian tersebut adapun permasalahan yang dibahas adalah Bagaimanakah upaya penyelesaian sertifikat tanah waris agar dapat diperjualbelikan oleh ahli waris lain dan Bagaimanakah akibat hukumnya apabila dalam penyelesaian sertifikat tanah waris terjadi sengketa antara sesama ahli waris perihal proses jual beli tanah. Penelitian ini dilakukan untuk mendapatkan jawaban mengenai Penyelesaian Sertifikat Tanah Waris Dalam Jual Beli Yang Dilakukan Oleh Ahli Waris Lain.
Jenis penelitian ini adalah penelitian hukum empiris dengan bahan hukum primer berupa peraturan perudang-undangan, serta ditunjang dengan bahan hukum sekunder dan tersier terkait dengan permasalahan yang dibahas dan dikumpulkan dengan studi lapangan dan wawancara. Pendekatan yang dilakukan dalam penelitian ini adalah pendekatan perundang-undangan, pendekatan fakta, dan pendekatan analisis konsep hukum.
Hasil dari penelitian ini adalah bahwa dalam penyelesaian sertifikat tanah waris harus berdasarkan dengan Pasal 111 Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah dan bilamana terjadi sengketa antara sesama ahli waris perihal jual beli tanah tersebut maka dapat diselesaikan dengan jalan musyawarah maupun gugatan pengadilan. Untuk memberi kepastian hukum atas tanah-tanah yang akan dibeli maka harus di cek terlebih dahulu asal-usul dari tanah yang bersangkutan dan hendaknya agar jual-beli dilakukan dihadapan PPAT.
xiv ABSTRACT
Land has an important role for human life, the more developed a society, the position of the land will grow increasingly important, and also became a topic in terms of the need for a place to stay. Property rights to land, as well as any transition, loading with other rights, and the abolishment of the land ownership must be registered at the District Land Office/Municipality. But in reality lately many problems arise in the form of a land dispute as a result of inheritance such as the seizure of property rights among fellow heirs, the sale of inherited property without the knowledge of other heirs, the dispute which led to the breakup of family, until the occurrence of cases of contested inheritance until it is brought to the courts , Based on these descriptions as for the issues discussed was completion certificate How are beneficiaries of land to be bought and sold by the other heirs and How the legal consequences if the completion certificate of land inheritance of a dispute between the heirs about the process of buying and selling land. This study was conducted to obtain answers regarding legal domicile certificate of land inheritance in buying and selling is done by other heirs. This type of research is empirical legal research with the primary legal materials in the form of perudang rules and regulations, and supported by secondary and tertiary legal materials related to the issues discussed and collected by field studies and interviews. The approach taken in this study is the approach of legislation, approaches the facts and the legal concept analysis approach.
Results from this study is that in the settlement of a land certificate of inheritance should be in accordance with Article 111 of the Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 about Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 about Pendaftaran Tanah and when a dispute between the heirs about selling and buying land, it can be resolved by way of consensus or court lawsuit. To provide legal certainty to the lands to be purchased then it should at first check the origin of the land in question and that the sale should be conducted before PPAT.
