104 BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN
5.1. Kesimpulan
5.1.1. Perlindungan Hukum Terhadap Pembeli Tanah yang Beritikad Baik Dikaitkan Dengan Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 7 Tahun 2012 Hukum berfungsi sebagai perlindungan kepentingan manusia dan dalam penegakannya harus memperhatikan adanya suatu kepastian hukum, kemanfaatan hukum, keadilan hukum dan jaminan hukum dengan tujuan agar para subyek hukum dapat menikmati hak dan merasa aman, harmonis, adil, tertib serta damai baik secara fisik maupun pikiran dari gangguan pihak lain. Perlindungan hukum dalam perbuatan hukum jual beli tanah sangat perlu dilakukan untuk memberikan keadilan dan kepastian atas hak-hak yang dimiliki para pihak yang bersangkutan agar mereka dapat menikmati semua hak-hak yang diberikan oleh hukum.
Asas itikad baik sangat diperlukan karena peraturan-peraturan yang ada tidak ada yang sempurna serta dengan adanya asas itikad baik dapat terhindar dari tindakan beritikad buruk yang mungkin dilakukan oleh salah satu pihak dan asas ini mengajarkan bahwa dalam pergaulan hidup di masyarakat, pihak yang beritikad baik patut dilindungi dan pihak yang tidak jujur patut bertanggung jawab atas akibatnya. Pembeli yang beritikad baik adalah pembeli yang telah membeli suatu barang dengan penuh kejujuran atau ketidaktahuan bahwa ia berhadapan dengan penjual yang tidak berhak atas barang tersebut padahal ia sangat mempercayai bahwa penjual adalah benar-benar pemilik dari barang tersebut, serta ia telah membayar dengan harga sesuai yang telah ditentukan dalam perjanjian sehingga ia mendapatkan hak milik tersebut sesuai dengan peraturang perundang-undangan yang berlaku, tanpa mengetahui adanya klaim dari pihak lain terhadap barang tersebut atau adanya cacat cela dalam peralihan hak atas benda tersebut. Pembeli tanah harus aktif meneliti fakta material dan fakta yuridis mengenai obyek transaksi agar ia dapat dikategorikan sebagai pembeli yang beritikad baik dan mendapatkan perlindungan hukum.
105 Di dalam aturan-aturan yang ada di Indonesia belum menerangkan secara jelas dan lengkap tentang apa yang dimaksud dengan itikad baik, begitu pula yurisprudensi Mahkamah Agung yang telah berkuatan hukum tetap. Walaupun Mahkamah Agung telah mencoba membuat aturan untuk menyelesaikan persoalan kekosongan hukum tersebut, akan tetapi aturan dalam Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 7 Tahun 2012 tentang Rumusan Hukum Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan dalam butir IX tidak memperhatikan adanya kepastian hukum, kemanfaatan hukum, jaminan hukum, ketertiban, kedamain serta keadilan hukum, padahal seharusnya SEMA tersebut harus memperhatikan hal-hal tersebut agar perlindungan hukum dapat terwujud dengan baik demi terselenggaranya suatu suasana hubungan hukum antar subyek hukum yang harmonis, seimbang, damai dan adil. Sehingga dalam diberikannya suatu perlindungan hukum dalam suatu sengketa jual beli tanah yang berkaitan dengan itikad baik, maka tidak dapat digunakannya aturan dalam Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 7 Tahun 2012 tentang Rumusan Hukum Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan dalam butir ke-IX dikarenakan kurang efektif dan tidak memenuhi unsur-unsur agar dapat terwujudnya suatu perlindungan hukum.
5.1.2. Standar Perlindungan Hukum Terhadap Pembeli Tanah yang Beritikad Baik Berdasarkan Putusan
Standar pembeli tanah dapat dikatakan sebagai pembeli tanah beritikad baik adalah pembeli tanah harus aktif meneliti fakta material dan fakta yuridis mengenai hal-hal yang berkaitan dengan objek tanah dengan penuh kehati-hatian dan harus memenuhi aspek subyektif dan aspek obyektif agar dapat dikategorikan sebagai pembeli yang beritikad baik dan mendapatkan perlindungan hukum. Aspek subyektif adalah kejujuran seseorang dalam melakukan suatu perbuatan hukum seperti membuat perjanjian, sedangkan aspek obyektif adalah kepatutan seseorang dalam melakukan suatu perbuatan hukum agar tidak merugikan salah
106 satu pihak dan sesuai dengan pendapat masyarakat. Pembeli tanah harus meneliti dengan cermat terlebih dahulu ke Badan Pertanahan Nasional atau menghubungi orang yang menguasai tanah tersebut untuk mengecek mengenai siapa pemegang hak atas tanah, apakah penjual berhak menjual tanah tersebut, apakah tanah dalam status disita atau sedang diproses di peradilan ataukah sedang dalam status jaminan/hak tanggungan, harus diteliti sesuai dengan asas kepatutan, kehati-hatian dan keharusannya sebagai pembeli yang beritikad baik. Pembeli tanah apabila sudah mengetahui bahwa penjual tanah tersebut adalah orang yang tidak berhak untuk menjual tanah tersebut maka ia tidak diperkenankan untuk tetap membeli tanah tersebut kepada penjual, tetapi apabila ia tetap dengan sengaja membelinya maka apabila terdapat pihak yang menggugatnya misalnya pemilik tanah yang sebenarnya maka pihak pembeli tidak akan dilindungi oleh hukum karena ia tidak beritikad baik.
Pembeli juga harus melakukan jual beli atas obyek tanah tersebut sesuai dengan tata cara atau prosedur dan dokumen yang sah sebagaimana telah ditentukan peraturan perundang-undangan yang berlaku seperti pembelian tanah di hadapan PPAT dan disertakan dengan sertifikat atau akta yang lengkap yang di buat di hadapan PPAT. Akan tetapi, walaupun pembeli tanah telah melakukan jual beli di hadapan PPAT dan telah disertakan sertifikat tetapi obyek tanah tersebut dibeli pada saat obyek tersebut masih berupa sengketa dan sengketa tersebut berakhir dengan putusan bahwa penjual tidak berhak atas tanah tersebut maka ia dinyatakan tidak beritikad baik dan tidak akan mendapatkan perlindungan hukum.
Pembeli yang melakukan jual beli tanah melalui lelang juga akan dianggap beritikad baik karena dianggap telah membeli melalui lembaga yang dapat dipercaya sehingga dapat dinyatakan sebagai pembeli tanah yang beritikad baik dan harus dilindungi haknya. Akan tetapi, pembeli yang melakukan jual beli tanah melalui lelang tidak akan dianggap beritikad baik apabila obyek tanah sengketa tersebut asal-usulnya cacat hukum misalnya sertifikat hak milik atas tanah tersebut harusnya dimusnahkan dikarenakan telah dilakukan perbuatan hukum balik nama tetapi sertifikat tersebut tidak dihancurkan dan malah dijual maka
107 Pembeli yang membeli tanah tersebut tidak dapat dilindungi oleh hukum dan dinyatakan tidak beritikad baik.
5.2. Saran
5.2.1. Perlindungan Hukum Terhadap Pembeli Tanah yang Beritikad Baik Dikaitkan Dengan Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 7 Tahun 2012 Pemberian perlindungan hukum dalam jual beli tanah sangat penting dan perlu dilakukan untuk memberikan keadilan dan kepastian atas hak-hak yang dimiliki para pihak yang bersangkutan dalam suatu hubungan hukum, akan tetapi aturan dalam Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 7 Tahun 2012 tentang Rumusan Hukum Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan dalam butir IX tidak menonjolkan suatu keadilan dan kepastian tersebut. Oleh karena itu, sebaiknya aturan yang ada di dalam butir IX SEMA tersebut diubah dengan yang baru oleh Mahkamah Agung dengan aturan yang lebih memperhatikan fakta-fakta yang terdapat di dalam sengketa tersebut, serta yang lebih efektif, adil, lengkap dan jelas berisikan definisi maupun standar atau kriteria mengenai pihak terutama pembeli tanah dalam sengketa jual beli tanah yang dapat dinilai beritikad baik sehingga antara para hakim tidak akan terjadi lagi perbendaan tafsir mengenai hal tersebut dan para hakim dapat menggunakan aturan yang baru untuk menyelesaikan sengketa mengenai tanah yang berkaitan dengan asas itikad baik dan para pihak dapat diputus secara adil dan jelas berkaitan dengan siapa yang berhak atas tanah tersebut.
5.2.2. Standar Perlindungan Hukum Terhadap Pembeli Tanah yang Beritikad Baik Berdasarkan Putusan
Sebaiknya pula dibuat suatu peraturan di Indonesia seperti peraturan perundang-undangan atau lainnya yang menerangkan secara lengkap dan jelas tentang apa sebenarnya yang dimaksud dengan itikad baik serta standar mengenai seseorang terutama pembeli yang dapat dikatakan beritikad baik dalam sengketa jual beli tanah, sehingga terciptalah suatu kepastian hukum agar masyarakat dapat
108 terlindungi hak-haknya secara adil oleh hukum. Para hakim dalam memutuskan suatu sengketa tanah dapat mengikuti aturan baku tersebut dan tidak akan terjadi lagi perbedaan tafsir mengenai asas itikad baik antara hakim yang satu dan yang lainnya serta para pihak yang bersangkutan dalam sengketa dapat diputus secara adil dan berkepastian hukum. Dengan adanya aturan baku tersebut pula, pihak pembeli yang bersangkutan dalam suatu perbuatan hukum jual beli tanah dapat mengetahui apa saja yang harus ia lakukan agar ia dapat dikatakan sebagai pembeli yang beritikad baik dan berhak atas perlindungan hukum misalnya dengan akan lebih teliti sebelum memutuskan untuk membeli suatu tanah dan pihak pemilik tanah yang sebenarnya yang dirugikan oleh penjual tanah yang tidak berhak dapat lebih terlindungi dan memungkinkan agar dapat mendapatkan haknya.
vii DAFTAR PUSTAKA
Buku-Buku
BPHN, Seminar Hukum Adat dan Pembinaan Hukum Nasional, Binacipta, Bandung, 1976.
Darus Badrulzaman, Mariam, Kompilasi Hukum Perikatan, Jakarta: Citra Aditya Bakti, 2001.
Dwi Putro, Widodo, Penjelasan Umum Pembeli Beritikad Baik, Jakarta: JSSP, 2016.
Elyana, Peranan Pengadilan dalam Pelaksanaan PP No. 24 Tahun 1997, Jakarta: Makalah Seminar Kebijaksanaan Baru di Bidang Pertanahan, 1997.
Ishaq, Dasar-Dasar Ilmu Hukum, Jakarta, Sinar Grafika, 2009.
Hadikusuma, H. Hilma, Pengantar Ilmu Hukum Adat Indonesia, Bandung: Mandar Maju, 1992.
Hadjon, Philipus M., Perlindungan Hukum Bagi Rakyat Indonesia, Surabaya: Bina Ilmu, 1987.
Hartanto, J. Andy, Hukum Pertanahan, Karakteristik Jual Beli Tanah Yang Belum
Terdaftar Hak Atas Tanahnya, Surabaya: LaksBang Justitia, 2014.
Harsono, Boedi, Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi, dan Pelaksanaannya, Jilid 1 Hukum Tanah
Nasional, Jakarta: Djambatan, 2005.
Hutabarat, Samuel M.P., Penawaran dan Penerimaan dalam Hukum Perjanjian, Jakarta: PT Gramedia Widiasarana Indonesia, 2010.
Joseph Schermaier, Martin, Bona Fides in Roman Contract Law, Cambridge University Press, 2000.
viii Kartohadiprodjo, Soediman, Hukum Nasional Beberapa Catatan, Bandung:
Binacipta, 1974.
Kansil, CST, Pengantar Ilmu Hukum dan Tata Hukum Indonesia, Jakarta: Balai Pustaka, 1989.
Kemp Allen, Carleton, Law in the Making, Oxford: Clarendon Press, 1978.
Khairandy, Ridwan, Itikad Baik dalam Kebebasan Berkontrak, Jakarta: Pascasarjana UI, 2004.
Khairandy, Ridwan, Hukum Kontrak Indonesia dalam Perspektif Perbandingan, Yogyakarta: UII Press, 2013.
Klein, John, Good Faith in International Transaction, The Liverpool Law Review, Vol XV (2), 2000.
Latvinoff, Saut, Good Faith, Tulane Law Review, Vol 71 No 6, 2000.
M. Holmes, Eric, A Contractual Study of Commercial Good Faith Disclosure in
Contract Formation, University of Pittsburg Law Review, Vol 39 No 3,
1978.
Marzuki, Peter Mahmud, Pengantar Ilmu Hukum, Jakarta: Kencana, 2008.
Meliala, Djaja S., Masalah Itikad Baik Dalam KUH Perdata, Cetakan Pertama, Bandung:Bina Cipta, 1987.
Meliala, Djaja S., Hukum Perjanjian Khusus, Bandung: Nuansa Aulia, 2012. Muchsin, Perlindungan dan Kepastian Hukum Bagi Investor di Indonesia,
Surakarta: Disertasi S2 Fakultas Ilmu Hukum, Universitas Sebelas Maret, 2003.
ix Parlindungan, A. P., Pendaftaran Tanah di Indonesi (Berdasarkan PP No. 24 Tahun 1997) Dilengkapi dengan Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta
Tanah (PP No. 37 Tahun 1998), Bandung: Mandar Maju, 2009.
Perangin-angin, Effendi, Hukum Agraria Suatu Telaah dari Pandang Praktisi
Hukum, Jakarta: Rajawali Pers, 1986.
Pride Anderson, Jill, Lender Liability for Breach of Obligation of Good Faith
Performance, Emory Law Journal, Vol 36, 1987.
Palmieri, Nicola W., Good Faith Disclosures Required During Precontractual
Negotiation, University of Kentucky: Hein Online, 1994.
Perangin, Effendi, Hukum Agraria di Indonesia, Jakarta: Grafikatama, 1989. Prodjodikoro, Wiryono, Asas-Asas Hukum Perjanjian, Bandung: Sumur, 2006. Rahardjo, Satjipto, Sisi-Sisi Lain Dari Hukum Di Indonesia, Jakarta: Kompas,
2004.
Rahman, Hasanuddin, Contract Drafting, Bandung: Citra Aditya Bakti, 2003. Rijan. Yunirman dan Ira Koesoemawati, Cara Mudah Membuat Surat
Perjanjian/Kontrak dan Surat Penting lainnya, Jakarta: Raih Asa Sukses,
2009.
Salim. HS, Perkembangan Teori Dalam Ilmu Hukum, Jakarta: PT Raja Grafindo Persada, 2010.
Santoso, Urip, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, Jakarta: Kencana Pernada Media Group, 2014.
Santoso, Urip, Perolehan Hak Atas Tanah, Jakarta: Perdana Media Group, 2015. Satrio, J., Hukum Perjanjian, Bandung: Citra Aditya Bakti, 1992.
Setiono, Rule Of Law (Supremasi Hukum), Surakarta: Disertasi S2 Fakultas Ilmu Hukum Universitas Sebelas Maret, 2004.
x Soekanto, Soerjono, Pengantar Penelitian Hukum, Jakarta: UI Press, 1984.
Soemarjdono, Maria S.W., Kebijakan Pertanahan; Antara Regulasi dan
Implementasi, Jakarta: Kompas, 2001.
Soerodjo, Irawan, Kepastian Hukum Hak Atas Tanah di Indonesia, Surabaya: Arkola, 2013.
Subekti, Hukum Perjanjian, Jakarta: PT. Intermasa, 1979.
Subekti, Hukum Pembuktian, Jakarta: PT. Pradnya Paramita, 2001. Subekti, Pokok-Pokok Hukum Perdata, Jakarta: PT. Intermasa, 2001. Subekti, Aneka Perjanjian, Bandung: PT Aditya Bakti, 2004.
Usman, Rachmadi, Hukum Kebendaan, Jakarta: Sinar Grafika, 2013. Wantjik Saleh, K., Hak Atas Tanah, Jakarta: Ghalia Indonesia, 1985.
Wery, P.L., Perkembangan Hukum Tentang Itikad Baik di Nederland, Jakarta: Percetakan Negara RI, 1990.
Wignjodipoero, Soerojo, Pengantar dan Asas-Asas Hukum Adat, Jakarta: Haji Masagung, 1983.
Wulansari, C. Dewi, Hukum Adat Indonesia – Suatu Pengantar, Bandung: Refika Aditama, 2012.
Yudha Hernoko, Agus, Hukum Perjanjian Asas Proporsionalitas dalam Kontrak
Komersial, Yogyakarta: Mediatama, 2008.
Zimmerman, Reinhard and Simon Whittaker, Good Faith in European Contract Law, Cambridge University Press, 2000.
Peraturan Perundang-undangan
xi Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) No. 7 tahun 2012 tentang Rumusan Hukum Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan
Putusan Pengadilan dan/atau Yurisprudensi Putusan Mahkamah Agung Nomor 251 K/Sip/1958 Putusan Mahkamah Agung Nomor 1230 K/Sip/1980 Putusan Mahkamah Agung Nomor 4340 K/PDT/1986 Putusan Mahkamah Agung Nomor 525 PK/PDT/2003 Putusan Mahkamah Agung Nomor 1861 K/PDT/2005 Putusan Mahkamah Agung Nomor 1876 K/PDT/2005 Putusan Mahkamah Agung Nomor 1847 K/PDT/2006 Putusan Mahkamah Agung Nomor 300 PK/PDT/2009 Putusan Mahkamah Agung Nomor 383 PK/PDT/2009 Putusan Mahkamah Agung Nomor 214 K/PDT/2011 Putusan Mahkamah Agung Nomor 285 K/PDT/2011 Putusan Mahkamah Agung Nomor 411 K/PDT/2013
Jurnal Hukum
Faisal, Muhammad, 2015, The Legal Protection for A Good Faith Buyer Under A
Court Decision, Jurnal Mimbar Hukum Volume 27, Yogyakarta.
Hasselink, M. dalam Woi Pei Yee, Protecting Parties’ Reseonable Expectation; A
General Principle of Good Faith, Oxford University Commonwealth Law
xii Seminar
Badan Pembinaan Hukum Nasional (BPHN), Simposium Hukum Perdata
Nasional, Kerjasama Badan Pembinaan Hukum Nasional
(BPHN)-Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada, 21-23 Desember 1981
Halaman Internet
http://kbbi.web.id/manusia [diakses 12 Desember 2016] http://kbbi.web.id/itikad [diakses 25 Maret 2017]
https://idtesis.com/metode-penelitian-hukum-empiris-dan-normatif/ ID Tesis Surabaya, Metode Penelitian Hukum Empiris dan Normatif, [diakses 16 Desember 2016]
http://www.kabarindonesia.com/berita.php?pil=13&dn=20080702084806 Intan Irawati, Teori-Teori Kebenaran Dalam Ilmu Pengetahuan, [diakses 16 Desember 2016]
http://www.perkuliahan.com/apa-pengertian-studi-kepustakaan/ Purwono, Apa
Pengertian Studi Kepustakaan, [diakses 16 Desember 2016]
William Tetly, <http://www.mcgill.ca/files/maritimelaw/goodfaith.pdf>, [diakses pada tanggal 25/03/2017]
http://www.businessdictionary.com/definition/purchaser-in-good-faith.html>, [diakses pada 26/03/2017]
https://ugm.ac.id/id/berita/2066pengukuhan.prof.ismijati.jenie:.itikad.baik.sebagai .asas.hukum [diakses pada tanggal 25/03/2017]
M. C. Dobrila, Unification of Criteria for The Assesment of Good Faith in Negotiation Contract from National International Through the
xiii Judicial Sciences, http://univagora.ro/jour/index.php/aijjsindekz [diakses 25 Maret 2017]
Muliadi Nur, Asas-Asas Kebebasan Berkontrak dalam Kaitannya dengan Perjanjian Baku, www.pojokhukum.com, [diakses 25 Maret 2017]
www.panmuhammadfaiz.co, Muhammad Faiz, Kemungkinan Diajukan Perkara
dengan Klausula Arbitrase ke Muka Pengadilan, [diakses 25 Maret 2017]
https://ugm.ac.id/id/berita/2066-pengukuhan.prof.ismijati.jenie:.itikad.baik.sebagai.asas.hukum, [diakses 25 Maret 2017]
