FAKTOR FAKTOR YANG MEMPENGARUHI PEMILIHA

(1)

FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI PEMILIHAN TEMPAT

TINGGAL PADA KOMPLEKS PERUMAHAN

(STUDI KASUS KOMPLEKS PERUMAHAN DI KECAMATAN MEDAN

JOHOR, MEDAN, INDONESIA)

Siti Munawarah Panggabean Hilma Tamiami Fachrudin

Jurusan Arsitektur, Fakultas Teknik, Universitas Sumatera Utara

[email protected], [email protected]

ABSTRACT

Housing and settlement have function and important rule in human life. Construction of residential location at the present time has increased significantly especially in big cites like Medan, whice continues to increase the number of population will require more space to live. One of the areas in the city of Medan with a number of housing has increased very drastically is subdistrict of Medan Johor. Medan Johor that was once the jungle with houses that rarely,now has become residential location and very attractive to developer. The target of this research is to identify the factors that could affect the occupants of housing in selecting and getting the housing on a housing estate in Medan Johor. In this study the approach used was a survey and questionnaire. The analytical methods used in this research is analysis method quantitative and descriptive qualitative. From the results of the research hwere obtained five aspects that influence the selection by residents of the housing aspect is price, location, architecture, facility, and environmental aspects. The main priorities are the most affected is inviromental conditions, climate and topography of the land, while the last consideration is aspects of housing facilities and the distance to the workplace.

Key words : house, housing selection, residential location.

PENDAHULUAN

Pembangunan perumahan khususnya kota Medan dewasa ini diketahui sangat meningkat drastis. Salah satu faktor penyebabnya adalah pertambahan penduduk kota yang terus mengalami pertumbuhan. Terbukti pada tahun 2009 penduduk kota Medan hanya berkisar sekitar 2,1 juta jiwa namun pada tahun 2013 peningkatannya mencapai 13 juta jiwa (sumber: BPS). Pertambahan penduduk yang meningkat tersebut memerlukan fasilitas perumahan yang memadai. Selain pertambahan penduduk, pemekaran wilayah serta konsep rumah sebagai lahan investasi juga turut menjadi faktor pemicu peningkatan tersebut.

Salah satu daerah di kota Medan dengan tingkat pembangunan komplek perumahan yang

tinggi adalah Medan Johor. Setidaknya ada 20 lebih komplek perumahan yang telah dibangun pada kecamatan tersebut, baik itu perumahan skala besar maupun kecil. Sejak awal perkembangannya kiprah pembangunan perumahan itu telah mengubah kawasan Johor menjadi kawasan yang elit dan berkembang. Saat tahun 1958 Medan Johor masih merupakan hutan rimba yang hanya ditinggali oleh beberapa orang saja, namun sekarang keadaannya sudah sangat jauh berbeda.

(2)

faktor-faktor apa saja yang mempengaruhi penghuni perumahan dalam memilih dan menetapkan rumah tinggal pada komplek perumahan di kecamatan Medan johor, kota Medan, Indonesia.

TINJAUAN PUSTAKA

1. Pengertian Perumahan

Berdasarkan Keputusan Kementrian Permukiman dan Prasarana Wilayah Indonesia No 403/KPTS/M/2002 rumah adalah bangunan yang difungsikan sebagai tempat tinggal atau hunian dan juga sebagai sarana pembinaan keluarga. Selain itu rumah juga difungsikan sebagai tempat berlindung dari iklim serta tempat perlindungan kesehatan penghuninya. Sedangkan perumahan adalah beberapa rumah atau kelompok rumah yang berfungsi sebagai sarana tempat tinggal dan hunian yang dilengkapi dengan sarana dan prasarana yang mendukung.

Adapun beberapa pengertian lain terkait perumahan antara lain:

1. Menurut UU RI No.4 Tahun 1992 pasal 1 ayat (2), menyebutkan rumah adalah bangunan tempat tinggal yang dilengkapi sarana dan prasarana fasilitas yang memenuhi persyaratan guna mendukung kehidupan manusia.

2. Menurut Sam Davis, 1977 (The Form of Housing), beberapa rumah yang kemudian dapat juga disebut menjadi perumahan adalah apabila menjadi sekumpulan kesatuan rumah diatas lahan individu atau kelompok rumah gandeng atau banguanan apartemen.

3. Menurut Y.B. Mangunwijaya (1995), rumah dapat diartikan sebagai lambang yang membahasakan segala hal yang manusiawi, dengan kata lain rumah adalah cerminan jiwa yang bermartabat

2.

Standar dan Ketentuan Perumahan

pengembang harus memenuhi beberapa persyaratan diantaranya:

1. Membangun jaringan sarana dan

prasarana di lingkungan tersebut sebelum pembangunan unit perumahan. Memastikan tersedianya sarana utilitas umum

2. Melakukan penghijauan yang maksimal pada lokasi perumahan.

3. Menyediakan lahan sebagai ruang terbuka hijau dan serta ruang publik. 4. Membangun perumahan.

Selain itu, untuk pemilihan lokasi perumahan juga harus memenuhi beberapa persyaratan, diantaranya :

1. Lokasi tidak terganggu oleh polusi, baik itu polusi yang polusi air, udara, dan suara.

2. Tersedianya air bersih dilokasi tersebut. 3. Lahan memungkinkan untuk dilakukan

pembangunan.

4. Memiliki aksesbilitas yang baik. 5. Aman dan mudah menuju tempat kerja. 6. Lokasi tidak berada dibawah permukaan

air.

7. Lahan yang digunakan harus memiliki kemiringan yang rata

3.

Perilaku Masyarakat dalam Pemilihan Tempat Tinggal

Adapun faktor-faktor yang dapat mempengaruhi masyarakat dalam pemilihan adalah (Slamet Mulyana, 2009):

1. Kebudayaan, yakni simbol dan fakta yang diciptakan manusia serta digunakan secara turun-temurun sebagai pengatur tingkah laku manusia.

2. Kelas Sosial, yakni pembagian tingkatan masyarakat kedalam golongan yang didasarkan pertimbangan tertentu. 3. Kelompok referensi kecil, yakni suatu

(3)

FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI PEMILIHAN RUMAH TINGGAL PADA KOMPLEK PERUMAHAN DI KECAMATAN MEDAN JOHOR

SITI MUNAWARAH PANGGABEAN

4. Keluarga, yakni lingkungan tempat seseorang tumbuh dan berkembang yang terdiri atas ayah, ibu, dan anak. 5. Pengalaman, yakni informasi tentang

sesuatu hal yang telah didapat sebelunya akan sangat mempengaruhi pola pikir seseorang ke depannya.

6. Kepribadian, yakni pola sikap seorang individu yang dapat mempengaruhi tanggapan serta keputusan seseorang. 7. Sikap dan Kepercayaan, yakni reaksi

seseorang dalam menanggapi sesuatu hal serta keyakinan seseorang terhadap suatu nilai-nilai tertentu yang akan mempengaruhi perilakunya.

8. Konsep Diri, yakni cara pandang seseorang dalam melihat dirinya sendiri sehingga dia memiliki gambaran tentang dirinya.

4. Pemilihan Lokasi Perumahan

Eko Budihardjo (1998) mengemukakan ada beberapa hal yang perlu diperhatikan terkait pemilihan sebuah komplek perumahan kani daerah komplek yang bebas banjir, lokasi perumahan yang mudah dicapai, kondisi topografi yang baik, utilitas yang baik, serta dekat dengan tempat kerja.

Catanese (1992) mengatakan hal-hal yang menjadi pertimbangan dalam pemilihan perumahan adalah adminstrasi, sarana-prasarana, kondisi topografi tanah, estetika/fisik bangunan dan lingkungan

White (1972) salah satu hal yang mempengaruhi pemilihan perumahan adalah harga, kwalitas dan lingkungan perumahan.

Drabkin (1980) mengemukakan bahwa hal yang perlu diperhatikan terhadap sebuah perumahan adalah lokasi yang mudah dicapai, lingkungan yang nyaman, serta memiliki sarana prasarana yang memadai.

Dari beberapa pendapat para pakar diatas peneliti merujuk lima aspek yang selanjutnya digunakan sebagai acuan menentukan variable penelitian yakni aspek harga, lokasi, fisik/arsitektur bangunan, fasilitas dan lingkungan

METODE PENELITIAN

Penelitian ini dilakukan pada 10 (sepuluh) lokasi komplek perumahan yang berada dikecamatan Medan Johor dengan sampel sebanyak 96 unit. Penelitian dilakukan dengan metode survey dan pengisian kuesioner dalam bentuk kuesioner tertutup (closed question) yang dibagiakan kepada setiap unit sample pada masing-masing perumahan. Hasil kuesioner kemudian ditabulasi dengan metode kuantitatif untuk mengetahui faktor-faktor apa saja yang paling mempengaruhi dan yang kurang mempengaruhi masyarakat dalam hal pemilihan perumahan. Setelah ditabulasi data yang didapat dari hasil lapangan serta kuesioner kemudian dianalisis dengan metode kualitatif yakni memberikan atau menggambarkan hasil tabulasi data ddan menganalisis korelasinya dengan teori-teori yang telah ada.

Dalam penelitian ini ada lima aspek utama yang diasumsikan dapat mempengaruhi pemilihan komplek perumahan yaitu aspek harga, lokasi, fisik/arsitektur bangunan, fasilitas dan lingkungan. Kelima aspek tersebut yang kemudian digunakan sebagai acuan dalam menentukan variabel penelitian serta pertanyaan pada kuesioner peneltian.

HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

1.

Gambaran Umum Responden

Adapun gambaran dari responden yang didapat dari ditribusi kuesioner adalah sebagai berikut:

Karakteristik

Tabel 1.1 karakteristik Responden

Karakteristik Responden Persentase

Jenis

Kelamin Laki-laki 45

47%

Perempuan 51 53% Usia Dibawah 30

tahun 11

12%

30-40 tahun 9 9% 40-50 tahun 31 32% 50-60 tahun 35 36%

(4)

Pendidikan

Diatas 8 juta 22 23% Status

Kepemilikan

Milik Sendiri 76 79% Sewa/Kontrak 20 21% Sumber: Hasil Analisis 2014

Dari Tabel 1.1 dapat diambil beberapa gambaran tentang responden dari peneltian ini diantaranya:

1. Jumlah persentase responden dengan jenis kelamin wanita dan pria hampir sama yaitu antara 51 orang (53%) wanita dan 45 orang (47 %) pria.

2. Jarak rentan usia yang paling banyak dari jumlah persentase reponden adalah pada usia 50-60 tahun.Kebanyakan pada usia ini memiliki penghasilan yang dinilai cukup dan mapan.

3. Sebagian 89% responden memiliki status martial menikah. Dapat disimpulkan bahwa sebagian besar penghuni perumahan adalah masyarakat yang telah menikah, karena ingin tinggal sendiri dalam berumah tangga.

4. Diketahui persentase tingkat pendidikan penghuni perumahan yang paling mendominasi adalah S1/S2/S3 (63%). Dari data tersebut dapat di lihat bahwa penghuni perumahan di kecamatan medan johor kebanyakan memiliki tingkat pendidikan yang lumayan tinggi.

5. Diketahui persentasi tingkat penghasilan penghuni perumahan yang paling mendominasi adalah sekitar 4-8 jt . Dari data tersebut dapat diambil gambaran

bahwa kebanyakan penghuni

6. Dalam hal kepemilikan rumah, jumlah persentase yang paling dominan adalah penghuni yang memiliki rumah dengan kepemilikan sendiri yakni 79%, dan selebihnya adalah mengontrak/sewa. Hal ini dapat mengindikasikan bahwa kebanyakan para penghuni yang memilih perumahan di kawasan ini memang bertujuan untuk tinggal dan menetap di kawasan perumahan tersebut, bukan sebagai lahan infestasi ataupun bisnis.

2.

Analisa dan Pembahasan

Hasil dan analisi tentang faktor-faktor yang mempengaruhi pemilihan perumahan dan tingkat prioritasnya dapat dilihat pada tabel Nx5 Nx4 Nx3 Nx2 Nx1

SS S RR TS STS

pendidikan 21 46 17 11 1 363 15

(5)

pendidikan 17 39 20 18 2 339 20

kesehatan 19 21 23 32 1 313 24

Sumber: Hasil Analisis 2014

Keterangan

SS : Sangat setuju

S : Setuju

RR : Ragu-Ragu

TS : Tidak Setuju

STS : Sangat Tidak Setuju

Dari tabel diatas dapat diketahui beberapa uraian diantaranya:

Koestor (1997) memaparkan bahwa sebuah kompleks perumahan haruslah menyesuaikan harga rumah dengan kwalitas bangunannya sejalan dengan pendapat tersebut hasil dari dari jawaban responden juga menjelaskan hal yang sama.

Dari aspek harga, faktor yang paling utama mempengaruhi pemilihan adalah tentang ukuran bangunan, ukuran sebuah bangunan sangatlah berdampak pada kenyamanan penghuni, sebuah bangunan yang memiliki ukuran yang ideal bagi penghuni akan menjadi faktor penting dalam pertimbangan pemilihannya.

Drabkin (1980) mengemukakan bahwa hal yang perlu diperhatikan terhadap sebuah perumahan adalah lokasi lingkungan perumahan yang nyaman, sejalan dengan pendapat tersebut dilihat dari aspek lokasi, pertimbangan yang paling utama dari responden dalam memilih perumahan adalah cenderung tentang iklim yang baik lalu kondisi tanah (topografi) yang baik,sehingga penghuni perumahan dapat

merasa nyaman tinggal di kawasan tersebut. Jika di lihat lebih jauh hal itu bukanlah sesuatu yang mengejutkan mengingat kondisi kota Medan yang memiliki iklim serta udara yang kurang bersahabat dengan manusia membuat

masyarakat lebih matang dalam

mempertimbangkan sebuah hunian yang

diproyeksikan didapati kenyamanan

didalamnya. Semakin tinggi tingkat pendidikan seseorang secara nyata akan lebih matang dalam pertimbangannya. Terbukti responden lebih memilih iklim menjadi salah satu prioritas utama dalam memilih lokasi perumahan.

Catanese (1992) mengatakan salah satu yang menjadi pertimbangan masyarakat dalam memilih rumah tinggal adalah estetika serta fisik bangunannya. Sejalan dengan pendapat tersebut sebagian besar responden juga mengatakan demikian bahwa fisik/arsitektur bangunan juga salah satu hal yang menjadi pertimbangan mereka dalam memilih komplek perumahan.

Dilihat dari aspek fisik/arsitektur bangunan, faktor yang paling utama mempengaruhi penghuni perumahan adalah kemudahan perawatan terhadap bangunan rumah yang dipilih, saat sekarang ini efisiensi sebuah rumah itu sangatlah penting bagi pemiliknya. Sebuah rumah dengan kemudahan perawatan adalah hal yang penting terlebih lagi bagi penghuni rumah yang telah berpikir matang tentang perawatan rumahnya ketika telah dihuni nantinya.

Dilihat dari aspek fasilitas biasanya dihadirkan di perumahan, faktor yang paling mempengaruhi penghuni perumahan adalah terdapatnya fasilitas taman/tempat bersantai. Hal itu juga membuktikan bahwa semakin tinggi pendidikan dan status sosial seseorang kebanyakan juga akan menuntut sebuah fasilitas yang banyak pula. Rutinitas penghuni rumah yang sehari-hari selalu bekerja membuat mereka menginginkan sebuah sarana yang dapat dijadikan tempat istirahat sejenak dari kesibukan masing-masing. Dalam hal ini sebuah taman/ tempat bermain adalah fasilitas yang paling utama mempengaruhi minat para penghuni perumahan tersebut.

(6)

pernyataan tersebut tampaknya bagi responden tersedianya fasiltas perumahan tidak begitu mempengaruhi minat mereka dalam memilih perumahan tersebut. Terbukti beberapa variabel dari aspek fasilitas mendapat urutan terbawah dibandingkan variabel lainnya. Hal itu dapat dikarenakan masyarakat tidak begitu memerlukan wadah tersebut. Seperti beberapa responden yang lebih suka melakukan olahraga dirumah dengan beberapa peralatan olahraga dibanding keluar rumah. Untuk sarana bermain anak juga dianggap bukanlah hal yang sangat dibutuhkan mengingat anak-anak yang berada pada komplek perumahan kebanyakan menghabiskan waktu bermainnya di sekolah. Sedangkan tersedianya sarana kesehatan didalam komplek perumahan juga tidak begitu mempengaruhi minat masyarakat karena mengingat lokasi perumahan yakni kecamatan Medan Johor yang tidaklah jauh dari pusat kota yang memiliki sarana kesehatan seperti beberapa Rumah Sakit besar yang dapat menampung dan juga memadai untuk pertolongan terhadap kesehatan penghuni perumahan.

Eko Budihardjo (1998) memaparkan salah satu pertimbangan yang paling penting terkait dengan pertimbangan pemilihan perumahan adalah kawasan perumahan yang bebas banjir, sejalan dengan pendapat tersebut, dilihat dari aspek kenyamanan terhadap lingkungan perumahan, lingkungan kawasan perumahan yang bebas banjir menjadi faktor yang paling tinggi pengaruhnya. Mengingat kota Medan yang dapat dinilai tidak ramah lagi terhadap kondisi kawasan banjir membuat pertimbangan yang matang bagi setiap penghuni perumahan agar dapat terhindar dari bencana tersebut.

Dilihat dari urutan prioritas yang termasuk lima faktor besar yang sangat mempengaruhi pemilihan perumahan ialah tentang aspek lingkungan dan lokasi perumahan. Dimana para penghuni perumahan memilih perumahan tersebut dikarenakan kawasan perumahan yang berada di daerah bebas banjir, memiliki sarana utilitas yang baik, memiliki

penghuni perumahan. Hal itu kemungkinan besar dikarenakan pada awal pemilihan rumah penghuni tertarik dengan kondisi alam di Kecamatan Medan Johor yang memang baik. Lokasi Kecamatan Medan Johor yang menjanjikan sebagai hunian dengan cuaca iklim yang sejuk serta daerahnya yang tidak pernah terkena banjir adalah hal yang paling mempengaruhi minat masyarakat dalam memilih lokasi perumahan di daerah tersebut. Hasil tersebut membenarkan teori smith (1961) yang mengatakan bahwa masyarakat dengan tingkat ekonomi menengah keatas lebih mengutamakan aspek kenyamanan sehari-hari yang akan mereka dapatkan pada sebuah hunian dikarenakan implikasi ekonomi tidak terlalu menjadi kendala terhadap mereka.

Beberapa faktor-faktor yang menjadi pertimbangan paling akhir bagi penghuni perumahan adalah dari aspek fasilitas perumahan. Tersedianya fasilitas-fasilitas seperti tempat berolahraga, tempat bermain anak, sarana kesehatan di dalam komplek perumahan ternyata tidak terlalu mempengaruhi minat masyarakat.

KESIMPULAN

Dari pembahasan dan hasil dapat di simpulkan bahwa para penghuni kompleks perumahan di kecamatan Medan Johor cenderung lebih memilih/mempertimbangkan lingkungan yang bebas banjir, sarana utilitas yang baik, lebar jalan yang memadai, topografi tanah yang baik serta iklim yang nyaman menjadi prioritas utama dalam memilih kompleks perumahan.

Sementara untuk faktor lainnya seperti harga, kelengkapan adminstrasi, kedekatan dengan saran-prasarana cukup menarik perhatian responden akan tetapi tidak begitu dominan.

(7)

perumahan tampaknya tidak begitu menarik minat masyarakat.

DAFTAR PUSTAKA

Arikunto, Suharsimi. (2006). Prosedur

Penelitian : Suatu Pendekatan Praktik (Revisi VI). Jakarta : Rineka Cipta. Arsyad, Lincolin, (1997), Ekonomi Mikro, BPFE, Penerbit : Universitas Gajah Mada, Yogyakarta.

Aurelia, Ratna (2009) Identifikasi Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Pengembang dalam Pemilihan Lokasi Perumahan di Kota Semarang Bagian

Atas, Universitas Diponegoro,

Semarang

BAPPEDA Kota Medan, Rencana Detail Tata

Ruang Kota, Tahun 2011-2031

Bourne, L.S, Internal Structure of the city, oxpord University Press

BPS Kota Medan (2013) Kecamatan Medan Johor dalam Angka.

BPS Kota Medan (2000) Kecamatan Medan Johor dalam Angka

Budhihardjo, Eko (1997) Tata ruang kota Perkotaan. Penerbit: Alumni

Catanese, Antony, dan James , (1992),

Perencanaan Kota, Penerbit: Erlangga, Jakarta.

Drabkin, Haim Dann (1980), land Policyand Urban Growth, Great Britain, Pergamen Press.

Engels, Frederick (1955) Masalah Perumahan.

Hilman, Maman (1999) Perkembangan Lokasi Perumahan di Wilayah Gedebage kota Bandung Akibat Pemekaran Kota.

Husein Umar (1997).Riset Sumber Daya Manusia, Penerbit: Gramedia Pustaka Utama: Jakarta.

Koestor, Raldi Hendro (2001) Dimensi Keruangan Kota Teori dan Kasus. UI Press, Jakarta.

Kwanda, Timoticin (2002) Studi Tentang Perencanaan Tapak dan Analisi Pengaruh Lebar Jalan Terhadap Luas dan Harga Jual Kapling Pada Beberapa Perumahan di Surabaya.

M., Suparno Sastra, (2008) Perencanaan dan Pengembangan Perumahan, ANDI, Yogyakarta.

Magunwijaya, Y.B, (1995), Pengantar Fisika Bangunan, Penerbit: Gramedia: Jakarta.

Mulyana, Slamet (2009), Analisis

Transaksional.

Nazir Moh (1999), Metode Penelitian, Penerbit: Ghalia Indonesia: Jakarta.

Paruntung, Malla (2004), Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Pemilihan Perumahan Perumnas IV Padang Bulan Kota Jayapura, Universitas Diponegoro, Semarang.

Prabowo, Cahyo. (2009). Perilaku konsumen.

Primananda, Agustinus (2010), Faktor yang Mempengaruhi Konsumen dalam Membeli Rumah.Universitas Diponegoro, Semarang.

Rahma, Intan Sari Zaitun, (2010), Analisis Faktor yang Mempengaruhi Permintaan Perumahan Tipe Cluster, Universitas Diponegoro, Semarang.

Sugiyono (1999), Statistik Untuk Penelitian. Penerbit: Alfabet, Bandung.