ANALISA NILAI PASAR HOTEL PURI AYU DENPASAR. Oleh; M. Arimba Arya Nugroho ( )

ANALISA NILAI PASAR HOTEL

PURI AYU DENPASAR

Oleh;

M. Arimba Arya Nugroho

(3106 100 064)

Pendahuluan

• Pulau Bali merupakan salah satu alternatif tempat wisata yang dikenal sampai kepenjuru dunia. Perkembangan pariwisata di pulau Bali sangat mengembirakan, memandang hal ini, bisnis properti merupakan prospek bisnis yang sangat menjanjikan untuk dikembangkan di pulau Bali. Dapat dilihat dari banyaknya hotel di Bali, dari yang kelas standar sampai dengan kelas bintang lima. Salah satu contohnya adalah hotel puri ayu.

• Hotel Puri Ayu adalah hotel mewah yang dibangun pada tahun 2007 di pusat kota Denpasar. Selain Hotel Puri Ayu, CV Ayu juga bermaksud mengembangkan usahanya dengan membangun hotel-hotel lain. Namun untuk penggembangan tersebut diperlukan pembiayaan yang besar dengan dana yang terbatas. Untuk itulah diperlukan dana tambahan, salah satunya dari penjaminan nilai aset CV Ayu yang dimiliki. Untuk mengetahui besarnya nilai aset CV Ayu, perlu dilakukan penilaian atas aset properti tersebut (dalam hal ini Hotel Puri Ayu).

Permasalahan

1. Bagaimana melakukan penilaian dengan Metode Pendekatan Biaya (Cost

Approach)

2. Bagaimana melakukan penilaian dengan Metode Pendekatan Pendapatan

(Income Approach)

3. Berapa rekonsiliasi nilai pasar dari Hotel Puri Ayu dari Metode

Pendekatan Biaya (Cost Approach) dan Metode Pendekatan Pendapatan

(Income Approach)

Maksud dan Tujuan

1. Untuk mengetahui nilai pasar Hotel Puri Ayu dengan Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach)

2. Untuk mengetahui nilai pasar Hotel Puri Ayu dengan Metode Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

3. Menentukan rekonsiliasi nilai pasar Hotel Puri Ayu dari metode Pendekatan Biaya (Cost Approach) dan Metode Pendekatan pendapatan (Income Approach)

Lingkup Bahasan

Dalam penulisan tugas akhir ini metode penilaian yang digunakan

diantaranya adalah :

1. Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach)

Analisa Nilai Pasar

Daftar Jumlah Kamar dan Tarif Hotel Puri Ayu

No. Tipe Kamar Jumlah Kamar (Buah) Tarif / Malam

1. Delux 35 Rp. 544.500,00

2. Suite 6 Rp. 653.400,00

3. President Suite 3 Rp. 762.300,00

Daftar Harga Sewa Ruang Pertemuan

No. Tipe Ruang Pertemuan Ukuran

(m2) Tarif/Jam

1. Puri Agung Pemecutan 12 x 15 Rp. 400.000,00 2. Puri Gerenceng 11 x 6,25 Rp. 300.000,00

Gambaran Umum Properti Pembanding

•

Pembanding I

Tanah kosong seluas 2.300 m2 _{yang teletak di jalan Niti Mandala Renon yang} bersebelahan dengan restaurant Bumbu Desa. Tanah ini berbentuk persegi panjang. Waktu transaksi jual beli pada tanggal 22 Oktober 2010, dengan harga jual sebesar Rp.550.000.000,00 per 100 m2_{, jadi harga keseluruhan} tanah adalah Rp.550.000.000,00 x 2.300 m2 _{= Rp.12.650.000.000,00.}

•

Pembanding II

Tanah seluas 400 m2 _{yang terletak di jalan Drupadi 10 no. 11. Tanah ini} berbentuk persegi panjang. Diatas tanah ini sudah dibangun sebuah rumah lantai dua seluas 225 m2 _{yang dibangun pada tahun 2005. Waktu transaksi jual} beli 20 November 2009, dengan harga jual Rp. 1.450.000.000,00.

•

Pembanding III

Tanah seluas 225 m2 _{yang terletak di jalan Tukad Badung Renon. Tanah ini} berbentuk persegi panjang. Diatas tanah ini sudah dibangun sebuah rumah

lantai dua seluas 200 m2 _{yang dibangun pada tahun 2005. Waktu terjadi}

Analisa Nilai Pasar dengan Metode Pendekatan Biaya

Analisa nilai pasar Hotel Puri Ayu ini menggunakan

metode pendekatan biaya yaitu dengan menjumlahkan

nilai pasar tanah dengan nilai pasar bangunan dan

inventaris hotel.

NO. JENIS PERKERJAAN _{HARGA (Rp)}JUMLAH

I Pekerjaan Persiapan 271,364,250.00

II Pekerjaan Tanah & Pasir 73,768,431.80

III Pekerjaan Plesteran & Pasangan 3,378,336,805.88

IV Pekerjaan Beton 11,345,246,203.29

V Pekerjaan Plafond 299,434,572.15

VI Pekerjaan Tegel 791,563,036.61

VII Pekerjaan Atap 339,263,161.20

VIII Pekerjaan Pintu & Jendela 522,262,099.64

IX Perkerjaan Penggantung & Pengunci 53,392,000.00

X Pekerjaan Pengecatan 733,062,830.40

XI Pekerjaan Saniter 253,480,000.00

XII Pekerjaan Pondasi Tiang Pancang 555,917,200.00

XIII Pekerjaan Pemipaan 15,000,000.00

XIV Pekerjaan Style Bali 6,534,000.00

Total 18,638,624,590.97 Keuntungan Pemborong 10% 1,863,862,459.10 Grand Total 20,502,487,050.07 Pph 10 % 2,050,248,705.01 Total Keseluruhan 22,552,735,755.08 Dibulatkan 22,552,000,000.00

Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa

Rekapitulasi Perhitungan Biaya Membangun Baru Hotel Puri Ayu a. Biaya Membangun Baru Hotel

b. Biaya Pengganti Baru Inventaris Hotel

Rekapitulasi Daftar Inventaris Hotel Puri Ayu

No. Keterangan Nilai

Perolehan (Rp) 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. Kendaraan

Peralatan Kantor Dan Hotel Perlengkapan Kamar

Perlengkapan Ruang Pertemuan Laundry

System TV

Pengadaan Air Bersih Perlengkapan Restauran Perlengkapan Mini Bar

350,000,000.00 264,722,000.00 1,269,180,000.00 161,775,000.00 23,550,000.00 10,000,000.00 195,400,000.00 448,350,000.00 36,937,000.00 TOTAL 2,888,884,000.00

c. Biaya Membangun Properti Pembanding

Biaya membangun rumah mewah per m2 _{= Rp 1.500.000,00} – Rp 3.000.000,00.

(sumber : http// sundaisme blogsport.com/2010/10/ berapa-biaya-bangun-rumah-per-meter.html).

Dari biaya membangun rumah mewah tersebut diambil nilai tengahnya yaitu: (Rp.1.500.000,00– Rp.3.000.000,00)/2 + (Rp.1.500.000,00)

= Rp. 750.000,00 + Rp.1.500.000,00 =Rp. 2.250.000,00

c2. Biaya Penggantian baru Properti Pembanding

c1. Biaya Membangun Properti Pembanding

Luas bangunan = 225 m2

Biaya membangun rumah per m2 _{= Rp. 2.250.000,00}

Biaya penggantian baru bangunan = biaya membangun rumah per m2 _{x luas bangunan}

= Rp. 2.250.000,00 x 225 = Rp. 506.250.000,00

Luas bangunan = 200 m2

Biaya membangun rumah per m2 _{= Rp. 2.250.000,00}

Biaya penggantian baru bangunan = biaya membangun rumah per m2 _{x luas bangunan}

= Rp. 2.250.000,00 x 200 = Rp. 450.000.000,00

2. Depresiasi

a. Hotel Puri Ayu

Penyusutan Untuk bangunan

Hotel Puri Ayu dibangun pada tahun 2007 dan dioperasikan pada tahun 2008. Umur manfaat bangunan ini adalah 75 tahun (sumber Manajemen Hotel Puri Ayu), sedangkan umur efektif bangun adalah 2 tahun (didapat dari 2010 – 2008 = 2). Bangunan dirawat dengan baik sehingga penyusutan fisiknya sesuai dengan umur bangunan.

Penyusutan Fisik = 2/75 x 100% = 2,67%

Bangunan yang tidak dapat dimanfaatkan dengan baik adalah 5% dari luas lantai bangunan dan sarana pelengkap Hotel Puri Ayu (sumber : Manajemen Hotel Quality Makasar). Maka 5% merupakan kemunduran fungsional dari Hotel Puri Ayu.

Penyusutan Fungsional = (100% - 2,67%) x 5% = 4,78%

Untuk penyusutan yang diakibatkan oleh kemunduran ekonomis dianggap 0% kerena tidak ada perubahan sosial yang bertambah rendah malah cenderung bertambah tinggi.

Jumlah Penyusutan = 2,67% + 4,78% = 7,45%

Penyusutan ini yang akan digunakan sebagai pengurangan nilai pada biaya pengganti baru bangunan.

Besar nilai penyusutan bangunan = biaya pengganti baru x % jumlah penyusutan = Rp 22.552.000.000,00 x 7,45% = Rp. 1.680.124.000,00

Penyusutan Untuk Inventaris Hotel

•

Untuk inventaris hotel, tiap 10 tahun mengalami renovasi (sumber :

manajemen Hotel Puri Ayu). Maka untuk perhitungan penyusutannya

adalah :

Umur manfaat

= 10 tahun

Umur Efektif

= 2010 – 2007 = 3 tahun (tahun 2007 mengalami renovasi)

Penyusutan Fisik = 3/10 x 100% = 30%

•

Penyusutan fungsional yang disebabkan kemunduran fungsional adalah

10%, karena penggantian setiap inventaris hotel adalah 10% dari jumlah

inventaris hotel seluruhnya (sumber : Manajemen Hotel Puri Ayu).

Penyusutan Fungsional = (100% - 30%) x 10% = 7%

•

Penyusutan Ekonomis yang disebabkan kemunduran ekonomis dianggap 0

% kerena untuk inventaris hotel tidak tergantung pada perubahan sosial

dan peraturan pemerintah yang ada.

Jumlah Penyusutan = 30% + 7% = 37%

•

Penyusutan ini yang akan digunakan sebagai pengurangan nilai pada biaya

pengganti baru inventaris hotel.

Besar nilai penyusutan inventaris = biaya pengganti baru x % jumlah

penyusutan

Properti Pembanding II

• Properti pembanding II merupakan sebuah rumah lantai dua yang dibangun pada tahun 2005. Umur manfaat bangunan ini adalah 25 tahun, sedangkan umur efektif bangunan adalah 5 tahun (didapat dari 2010 – 2005 = 5).

Penyusutan = 5/25 x 100% = 20%. = Rp. 506.250.000,00 x 20%

= Rp. 101.250.000,00

Properti Pembanding III

• Properti pembanding II merupakan sebuah rumah lantai dua yang dibangun

pada tahun 2005. Umur manfaat bangunan ini adalah 25 tahun, sedangkan umur efektif bangunan adalah 5 tahun (didapat dari 2010 – 2005 = 5).

Penyusutan = 5/25 x 100% = 20%. = Rp. 450.000.000,00 x 20%

3. Nilai Bangunan

Nilai bangunan properti diperoleh dari biaya penggantian baru bangunan dikurangi dengan penyusutan bangunan.

a. Nilai Bangunan dan Inventaris Hotel

Nilai Pasar Bangunan (Rp) Nilai Pasar Inventaris Hotel (Rp) Nilai Pasar Bangunan dan Inventaris Hotel (Rp) (1) (2) (3=(1)+(2)) 20.871.876.000.00 1.819.996.920.00 _{22.691.872.920,00}

b. Nilai Bangunan Properti Pembanding II

Nilai Bangunan = Rp. 506.250.000,00- Rp. 101.250.000,00 = Rp. 405.000.000,00

c. Nilai Bangunan Properti Pembanding III

Nilai Bangunan = Rp. 450.000.000,00 - Rp. 90.000.000,00 = Rp. 360.000.000,00

4. Nilai Tanah

No Properti

Pembanding Properti (Rp)Harga Jual Nilai Tanah (Rp) TanahLuas (m2₎

Nilai Tanah per m2

(RP)

1 I 12.650.000.000 12.650.000.000 2.300 5.500.000 2 II 1.450.000.000 1.045.000.000 400 2.612.500 3 III 1.500.000.000 1.140.000.000 225 5.067.000

Nilai tanah = harga transaksi – nilai bangunan

Metode yang digunakan untuk menilai tanah ini adalah metode perbandingan data pasar, yaitu dengan cara menganalisa dan membandingkan data penjualan dari properti pembanding

Estimasi Nilai Pasar Tanah Per m

2

_{Hotel Puri Ayu}

Data

Properti PembandingI PembandingII PembandingIII

Luas Tanah 3.684 m2 _{2.300 m}2 _{400 m}2 _{225 m}2

Lokasi Jalan Jl. PB Sudirman No. 14 Niti Mandala Renon Drupadi 10 no. 11 Tukad Badung Renon Bentuk Tanah Persegi Panjang Persegi Panjang Persegi Panjang Persegi Panjang Topografi Lebih tinggi dari

permukaan jalan Samapermukaan jalandengan Samapermukaan jalandengan Samapermukaan jalandengan Harga Jual Tanah

per m2_(Rp) 5.500.000 2.612.500 5.067.000 Penyesuaian -Waktu -Lokasi -Topografi -Bentuk Tanah 2,5% 0% 1,73% 0% 30% 20% 3,6% 0% 10% 5% 1,87% 0% Total Penyesuaian 104,23% 153,6% 116,87% Nilai Indikasi (Rp) 5.732.650 4.012.800 5.921.802 Pembobotan 60% 10% 30% Nilai (Rp) 3.434.190 401.280 1.776.540

Nilai Pasar Tanah

• Keterangan Penyesuaian

• Untuk penyesuaian yang standar di Indonesia sampai saat ini belum ada dan

belum dinyatakan dalam Standar Penilaian Indonesia tahun 2007 (SPI 2007). Untuk penyesuaian dilakukan dengan menggunakan perbandingan dalam pemberian

bobot terhadap faktor penyesuaian sesuai dengan kondisi dan data properti pembanding.

Contoh:

Data properti pembanding I :

1. Waktu, diberi penyesuaian sebesar 2,5%

a. Didasarkan pada analisa kenaikan nilai tanah sebesar 30% pertahun atau 2,5% perbulan.

b. Jarak dengan waktu dilakukan penilaian sekitar 1 bulan = 2,5% 2. Lokasi, diberi penyesuaian sebesar 0%

Lokasi pembanding diberi penyusuaian 0% karena sangat dekat dengan properti yangdinilai dan dalam kawasan yang sama.

3. Topografi, diberi penyesuaian sebesar 1,73%

Penyesuaian yang diberikan berdasarkan biaya pengurukan per m2 _yang

dikeluarkan untuk meninggikan elevasi permukaan lahan properti pembanding hingga sama dengan properti yang dinilai, yaitu sebesar Rp 95.000,00/m3 _{= Rp}

95.000,00/Rp 5.500.000,00 x 100% =1,73%

4. Bentuk tanah, diberi penyusuaian sebesar 0% Bentuk tanah properti pembanding sama dengan properti yang dinilai, yaitu persegi panjang sehingga penyesuaian 0%.

Estimasi Nilai Pasar Tanah Hotel Puri Ayu Luas Tanah

(m2₎ Nilai Pasat Tanah /m

2 _{(Rp) Nilai Pasar Tanah}

(Rp)

(1) (2) (3 = (1) x (2))

3.684 5.612.010 20.674.644.840

Nilai Pasar Tanah

(Rp) Nilai Pasar Bangunan danInventaris Hotel (Rp)

Nilai Pasar Properti (Rp)

(1) (2) (3=(1)+(2))

20.674.644.840 22.691.872.920 43.366.517.760 Nilai Pasar Properti Berdasarkan Metode Pendekatan Biaya

Nilai Pasar Properti Berdasarkan Metode Pendekatan

Pendapatan

Metode pendekatan pendapatan adalah suatu pendekatan penilaian properti yang didasarkan pada pendapatan bersih per tahun, yang diterima dari pengusahaan properti tersebut. Metode ini digunakan untuk menilai suatu properti yang menghasilkan pendapatan kerena sewa. Perhitungan dengan metode ini dilakukan berdasarkan pada proyeksi jumlah pendapatan bersih yang wajar yang diharapkan dapat dihasilkan oleh properti tersebut sepanjang umur ekonomis yang masih tersisa.

Pendapatan Kotor

Sumber pemasukan dari Hotel Puri Ayu adalah dari sewa kamar, sewa ruang pertemuan, penjualan makanan dan minuman, jasa laundry, sewa telepon, SPA dan salon, sewa mobil dan lain-lain.

•

Pendapatan Kotor dari Sewa Kamar

Pendapatan kotor dari sewa kamar didapat dari rumusan : PK = TH x JK x n x H

Dimana : PK = Pendapatan kotor kamar TH = Tingkat hunian (%)

JK = Jumlah kamar yang tersedia n = Jumlah hari dalam 1 bulan (hari) H = Harga sewa kamar per hari (Rp)

Tipe Kamar Deluxe Suite Presiden Suite

Jumlah 35 6 3 Bulan Tahun TH TH TH Desember 2009 77% 35% 17% Januari 2010 74% 43% 24% Februari 2010 64% 28% 17% Maret 2010 58% 27% 17% April 2010 76% 25% 15% Mei 2010 58% 25% 16% Juni 2010 66% 31% 25% Juli 2010 54% 29% 15% Agustus 2010 70% 39% 22% September 2010 78% 27% 13% Oktober 2010 55% 21% 19% November 2010 42% 27% 15%

Tingkat Hunian (TH) Rata-rata Perbulan

Perhitungan pendapatan kotor dari sewa kamar

Pendapatan Kamar Per

Bulan

Pendapatan Pendapatan Pendapatan (Rp)

Per Bulan (Rp) Per Bulan(Rp) Per Bulan(Rp)

Desember 2009 77% 440,228,250.00 35% 41,164,200.00 17% 11,663,190.00 493,055,640.00 Januari 2010 74% 423,076,500.00 43% 50,573,160.00 24% 16,465,680.00 490,115,340.00 Februari 2010 64% 365,904,000.00 28% 32,931,360.00 17% 11,663,190.00 410,498,550.00 Maret 2010 58% 331,600,500.00 27% 31,755,240.00 17% 11,663,190.00 375,018,930.00 April 2010 76% 434,511,000.00 25% 29,403,000.00 15% 10,291,050.00 474,205,050.00 Mei 2010 58% 331,600,500.00 25% 29,403,000.00 16% 10,977,120.00 371,980,620.00 Juni 2010 66% 377,338,500.00 31% 36,459,720.00 25% 17,151,750.00 430,949,970.00 Juli 2010 54% 308,731,500.00 29% 34,107,480.00 15% 10,291,050.00 353,130,030.00 Agustus 2010 70% 400,207,500.00 39% 45,868,680.00 22% 15,093,540.00 461,169,720.00 September 2010 78% 445,945,500.00 27% 31,755,240.00 13% 8,918,910.00 486,619,650.00 Oktober 2010 55% 314,448,750.00 21% 24,698,520.00 19% 13,035,330.00 352,182,600.00 November 2010 42% 240,124,500.00 27% 31,755,240.00 15% 10,291,050.00 282,170,790.00 Pendapatan 1 Tahun Per Kamar (Rp) Total 1 Tahun (Rp) 4,981,096,890.00 4,413,717,000.00 419,874,840.00 147,505,050.00 TH TH TH Presiden Suite 3 762,300.00 Deluxe 35 544,500.00 Suite 6 653,400.00 Tipe Kamar Jumlah Tarif (Rp) Bulan Tahun

•

Pendapatan Kotor dari Sewa Ruang Pertemuan

Pendapatan kotor dari sewa ruang pertemuan ini didapat dari rumusan :

PKR = Pr x n x H

Dimana : PKR

= Pendapatan kotor ruang pertemuan

Pr

= Persentase (%)

n

= Jumlah hari dalam 1 bulan (hari)

H

= Harga sewa ruang pertemuan per jam (Rp)

Keterangan :

Untuk penyewa ruang pertemuan minimal harus menyewa selama empat jam.

Sumber : Manajemen Hotel Puri Ayu

Persentase Pendapatan Kotor dari Sewa Ruang Pertemuan Bulan Tahun

%Tipe Ruang Pertemuan Puri Agung Puri Puri Pemecutan Gerencer Gelogor

Desember 2009 11% 9% 7% Januari 2010 7% 5% 3% Februari 2010 15% 13% 11% Maret 2010 10% 8% 6% April 2010 3% 4% 2% Mei 2010 4% 5% 5% Juni 2010 11% 9% 8% Juli 2010 17% 15% 13% Agustus 2010 19% 17% 14% September 2010 17% 14% 13% Oktober 2010 10% 8% 10% November 2010 9% 7% 8%

Pendapatan Ruang Pertemuan

Pendapatan Pendapatan Pendapatan Per Bulan

Per Bulan (Rp) Per Bulan(Rp) Per Bulan(Rp) (Rp)

Desember 2009 11% 5,280,000.00 9% 3,240,000.00 7% 2,520,000.00 11,040,000.00 Januari 2010 7% 3,360,000.00 5% 1,800,000.00 3% 1,080,000.00 6,240,000.00 Februari 2010 15% 7,200,000.00 13% 4,680,000.00 11% 3,960,000.00 15,840,000.00 Maret 2010 10% 4,800,000.00 8% 2,880,000.00 6% 2,160,000.00 9,840,000.00 April 2010 3% 1,440,000.00 4% 1,440,000.00 2% 720,000.00 3,600,000.00 Mei 2010 4% 1,920,000.00 5% 1,800,000.00 5% 1,800,000.00 5,520,000.00 Juni 2010 11% 5,280,000.00 9% 3,240,000.00 8% 2,880,000.00 11,400,000.00 Juli 2010 17% 8,160,000.00 15% 5,400,000.00 13% 4,680,000.00 18,240,000.00 Agustus 2010 19% 9,120,000.00 17% 6,120,000.00 14% 5,040,000.00 20,280,000.00 September 2010 17% 8,160,000.00 14% 5,040,000.00 13% 4,680,000.00 17,880,000.00 Oktober 2010 10% 4,800,000.00 8% 2,880,000.00 10% 3,600,000.00 11,280,000.00 November 2010 9% 4,320,000.00 7% 2,520,000.00 8% 2,880,000.00 9,720,000.00

Tipe Ruang Puri Agung Puri Puri

Pertemuan Pemecutan Gerenceng Gelogor

Tarif/Jam (Rp) 400,000.00 300,000.00 300,000.00 Bulan Tahun % % % 36,000,000.00 (Rp) Total 1 Tahun (Rp) 140,880,000.00 Pendapatan 1 Tahun 63,840,000.00 41,040,000.00

Pendapatan Kotor Dari Sewa Ruang Pertemuan

Pendapatan Kotor Lainnya

Pendapatan kotor lainnya berupa penjualan makanan dan minuman, telephone, jasa laundry, SPA dan salon, rencar dan lain-lain ini didapat dari Manajemen Hotel Puri Ayu

Makanan dan Spa & Salon Penyewaan Mobil & Minuman (Rp) (La Diva)(Rp) Lain-lain(Rp)

1 Desember 2009 222,750,000.00 375,000.00 22,275,000.00 2,000,000.00 15,750,000.00 2 Januari 2010 237,600,000.00 200,000.00 15,840,000.00 2,000,000.00 16,800,000.00 3 Februari 2010 178,200,000.00 400,000.00 17,820,000.00 2,000,000.00 12,600,000.00 4 Maret 2010 163,350,000.00 375,000.00 16,335,000.00 2,000,000.00 11,550,000.00 5 April 2010 201,960,000.00 220,000.00 20,196,000.00 2,000,000.00 14,280,000.00 6 Mei 2010 136,620,000.00 590,000.00 13,662,000.00 2,000,000.00 4,830,000.00 7 Juni 2010 196,020,000.00 890,000.00 19,602,000.00 2,000,000.00 13,860,000.00 8 Juli 2010 139,590,000.00 755,000.00 13,959,000.00 2,000,000.00 4,935,000.00 9 Agustus 2010 207,900,000.00 550,000.00 20,790,000.00 2,000,000.00 14,700,000.00 10 September 2010 228,690,000.00 705,000.00 22,869,000.00 2,000,000.00 16,170,000.00 11 Oktober 2010 166,320,000.00 240,000.00 16,632,000.00 2,000,000.00 5,880,000.00 12 November 2010 118,800,000.00 600,000.00 11,880,000.00 2,000,000.00 4,200,000.00 2,575,115,000.00 135,555,000.00 Total (Rp) Total Pendapatan

Lain Dalam 1 tahun (Rp)

2,197,800,000.00 5,900,000.00 211,860,000.00 24,000,000.00 Revenue Tahun Bulan No Telephone (Rp) Laundry(Rp)

Total Pendapatan Kotor dari Hotel Puri Ayu

Pendapatan Kotor

Total

Pendapatan

Kotor 1 Tahun

(Rp)

Sewa

Kamar

(Rp)

Sewa

Ruang

Pertemuan

(Rp)

Lainnya

(Rp)

(1)

(2)

(3)

(4=1+2+3)

4,981,096,890 140,880,000

2,575,115,000 7,697,091,890

Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa

•

Biaya Operasional

•

Biaya operasional hotel adalah biaya pemeliharaan atas kebersihan kamar,

pengeluaran atas makanan dan minuman, telepon, laundry, gaji, listrik,

marketing, dan biaya-biaya lain yang diperlukan untuk operasional

gedung/hotel.

Persentase Pengeluaran Hotel Puri Ayu

No Macam Pendapatan % Pendapatan 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. Kamar

Makanan & minuman Telepon

Rencar Laundry

Ruang Pertemuan SPA dan Salon

25% pendapatan kamar

20% pendapatan makanan & minuman 36% pendapatan telepon

25% pendapatan rencar 30% pendapatan laundry

10% pendapatan ruang pertemuan 15% pendapatan SPA dan salon

Sumber : Manajemen Hotel Puri Ayu 1. Departemental Operation Expenses

Perhitungan pengeluaranan Hotel Puri Ayu (Departemental Operation Expenses)

Kamar Ruang Makanan dan Telephone Spa & Salon Penyewaan Mobil &

(Rp) Pertemuan Minuman (Rp) (Rp) (La Diva)(Rp) Lain-lain(Rp)

1 Desember 2009 123,263,910.00 1,104,000.00 44,550,000.00 135,000.00 6,682,500.00 300,000.00 3,937,500.00 2 Januari 2010 122,528,835.00 624,000.00 47,520,000.00 72,000.00 4,752,000.00 300,000.00 4,200,000.00 3 Februari 2010 102,624,637.50 1,584,000.00 35,640,000.00 144,000.00 5,346,000.00 300,000.00 3,150,000.00 4 Maret 2010 93,754,732.50 984,000.00 32,670,000.00 135,000.00 4,900,500.00 300,000.00 2,887,500.00 5 April 2010 118,551,262.50 360,000.00 40,392,000.00 79,200.00 6,058,800.00 300,000.00 3,570,000.00 6 Mei 2010 92,995,155.00 552,000.00 27,324,000.00 212,400.00 4,098,600.00 300,000.00 1,207,500.00 7 Juni 2010 107,737,492.50 1,140,000.00 39,204,000.00 320,400.00 5,880,600.00 300,000.00 3,465,000.00 8 Juli 2010 88,282,507.50 1,824,000.00 27,918,000.00 271,800.00 4,187,700.00 300,000.00 1,233,750.00 9 Agustus 2010 115,292,430.00 2,028,000.00 41,580,000.00 198,000.00 6,237,000.00 300,000.00 3,675,000.00 10 September 2010 121,654,912.50 1,788,000.00 45,738,000.00 253,800.00 6,860,700.00 300,000.00 4,042,500.00 11 Oktober 2010 88,045,650.00 1,128,000.00 33,264,000.00 86,400.00 4,989,600.00 300,000.00 1,470,000.00 12 November 2010 70,542,697.50 972,000.00 23,760,000.00 216,000.00 3,564,000.00 300,000.00 1,050,000.00

Departmental Operation Expenses

1,245,274,222.50 14,088,000.00 No Bulan Tahun Laundry(Rp) Total (Rp) 439,560,000.00 2,124,000.00 63,558,000.00 3,600,000.00 1,802,092,972.50 33,888,750.00 Total Pengeluaran Dalam 1 tahun (Rp)

2. Undistributed Operation Expenses

Daftar Gaji Karyawan Hotel Puri Ayu

No Jabatan Jumlah Gaji/Bulan (Rp) Total/Bulan (Rp)

1 General Manager 1 6,500,000.00 6,500,000.00 2 Manager 3 2,200,000.00 6,600,000.00 3 Staf 32 1,113,000.00 35,616,000.00

Total Pengeluaran 1 Bulan 48,716,000.00 Sumber : Manajemen Hotel Puri Ayu

Jadi pengeluaran (Undistributed Operation Expenses) dalam satu tahun adalah jumlah bulan dikalikan dengan total pengeluaran dalam satu bulan yaitu 12 x Rp 48.716.000,00 = Rp584.592.000,00.

3. Fix Charge

• Yang termasuk fix charge adalah pajak bumi dan bangunan. Pajak bumi dan bangunan dibayar setahun sekali yaitu sebesar 11%

Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan Pendapatan Kotor Total (Rp) Departemental Operation Expenses (Rp) Undistributed Operation Expenses (Rp)

Pajak Bumi dan Bangunan

(Rp)

(1) (2) (3) (4)=(11% x( 1-2-3))

7,697,091,890 1,802,092,972 584,592,000 584,144,761 Sumber : Hasil Perhitungan

Pendapatan Bersih Operasi (Net Operating Income)

• Pendapatan bersih adalah pendapatan kotor dikurangi pengeluaran (biaya

operasional).

Total Pendapatan (1) Rp. 7.697.091.890,00 Departemental Operation Expenses (2) Rp. 1.802.092.972,00 Undistributed Operation Expenses (3) Rp. 584.592.000,00 Fix Charge (4) Rp. 584.144.761,00 GOI (5) = (1) – (2) Rp. 5.894.998.918,00 GOP (6) = (5) – (3) Rp. 5.310.406.918,00 NOI (7) = (6) – (4) Rp. 4.726.262.157,00

Dimana :

GOI = Gross Operating Income GOP = Gross Operating Profit NOI = Net Operating Income

Tingkat Kapitalisasi

•

Tingkat kapitalisasi adalah gabungan dari tingkat suku bunga

dan tingkat pengembalian. Pendapatan bersih tanah

dikapitalisasikan dengan tingkat suku bunga sedang

pendapatan bersih dari bangunan dan perlengkapannya

dikapitalisasikan dengan kombinasi tingkat suku bunga dan

tingkat pengembalian tahunan.

•

Tingkat pengembalian tahunan dihitung dengan membagi

100% dengan umur ekonomis bangunan dengan estimasi

umur ekonomis bangunan.

Contoh

: Tingkat pengembalian bangunan dengan estimasi umur

ekonomis 40 tahun

= 100 % / 40

•

Perkiraan Umur Ekonomis Bangunan

No. Jenis Bangunan Umur Ekonomis (Th)

1. Perkantoran berlantai banyak 40-50

2. Apartment/Mall/Hotel 35-40

3. Pabrik Kontruksi Berat 30-45

4. Pabrik Ringan/Gudang 25-30

5. Rumah Tinggal Mewah 25-30

6. Rumah Tinggal Sedang 20-25

7. Rumah Tinggal Sederhana 20

8. Rumah Rangka Kayu 10

9. Fasilitas Bangunan 20

•

Pada waktu melakukan survey dilapangan diketahui bahwa tingkat

suku bunga yang diberlakukan di Bank Indonesia sebesar 9%,

sedangkan estimasi umur ekonomis untuk sebuah hotel adalah 40

tahun. Maka perhitungan tingkat kapitalisasi (TK) untuk Hotel Puri

Ayu adalah :

TK = Tingkat Suku Bunga + Tingkat Pengembalian Tahunan

= 9% +( 100%/40)

Nilai Pasar Properti Berdasarkan Metode Pendekatan

Pendapatan

• Dalam melakukan analisa pendekatan pendapatan, akan digunakan metode kapitalisasi pendapatan dan discounted cash flow.

1. Kapitalisasi Pendapatan

Tingkat

Kapitalisasi (%)

Pendapatan Bersih

Operasi (Rp)

Nilai Pasar

Properti

(Rp)

(1)

(2)

(3=(2)/(1))

11.5%

4,726,262,157.00

41,097,931,800

2. Discounted Cash Flow

• Rumusan pendekatan pendapatan dila dalam waktu tertentu pendapatan telah dapat dianggap tetap maka formula pendekatan pendapatan secara umum dapat dinyatakan sebagai berikut :

• Selain dengan kapitalisasi pendapatan, metode lain yang dapat digunakan dalam analisa

pendekatan pendapatan adalah dengan discounted cash flow. Dalam metode discounted

cash flow nilai objek penilaian didapatkan dengan mendiskontokan ( mengalikan dengan discount factor tertentu) rangkaian pendapatan yang akan datang menjadi nilai sekarang

Keterangan :

V = Nilai pasar properti (Value) Vt = Terminal Value

I = Tingkat diskonto (discount rate) PBT = Pendapatan bersih tahunan

Analisa Nilai Pasar Properti Berdasarkan Metode

Discounted Cash Flow

Tingkat

Pertumbuhan 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 Biaya Penggantian Baru Bangunan 22,552.00

Hotel Revenue 10% 7,697.09 8,466.80 9,313.48 10,244.83 11,269.31 12,396.24 13,635.87 14,999.45 16,499.40 18,149.34 19,964.27 Departemental Operation Expenses 17% 1,802.09 2,108.45 2,466.89 2,886.26 3,376.92 3,951.00 4,622.66 5,408.52 6,327.97 7,403.72 8,662.35 Gross Operating Income 5,895.00 6,358.35 6,846.60 7,358.57 7,892.39 8,445.25 9,013.20 9,590.94 10,171.43 10,745.62 11,301.92 Undistributed Operation Expenses 15% 584.59 672.28 773.12 889.09 1,022.46 1,175.82 1,352.20 1,555.03 1,788.28 2,056.52 2,365.00 Gross Operating Expenses 5,310.41 5,686.07 6,073.47 6,469.48 6,869.94 7,269.42 7,661.01 8,035.91 8,383.15 8,689.10 8,936.92 Fix Charge 584.14 625.47 668.08 711.64 755.69 799.64 842.71 883.95 922.15 955.80 983.06 Net Operating Income (NOI) 4,726.26 5,060.60 5,405.39 5,757.84 6,114.24 6,469.79 6,818.30 7,151.96 7,461.01 7,733.30 7,953.86 Tingkat Kapilatisasi (11.5%)

Nilai Terminal 69,164.00 Discount Factor (I = 9%) 1.00 0.92 0.84 0.77 0.71 0.65 0.60 0.55 0.50 0.46 0.46 Present Value (PV) 22,552.00 4,336.02 4,259.41 4,173.95 4,079.00 3,973.84 3,857.72 3,729.84 3,589.33 3,435.26 31,845.03 Net Present Value (NPV) 44,727.40

Nilai Properti (Rp) 44,727.40

Uraian Tahun ke

*Perhitungan dalam juta rupiah

•

Keterangan :

1. Nilai terminal adalah nilai pasar pada tahun ke 10, yaitu dengan membagi pendapatan bersih pada tahun ke 11 dengan tingkat kapitalisasi.

Perhitungan tahun ke 10

Nilai terminal = Rp 7.953.860.318,00 (NOI tahun ke 11) / 11.5% = Rp 69.164.002.770,00

2. Discount factor adalah faktor pengali atas bunga

Dimana : i = Suku bunga Bank Indonesia (yaitu 9%) n = Tahun ke 1 – 11

3. Present Value (PV) adalah pendapatan bersih dikalikan dengan discount factor Contoh perhitungan pada tahun ke 1:

PV = Rp. 4.726.262.156,00 x 0,917431 = Rp. 4.336.020.327,00

4. NPV adalah jumlah present value dari tahun ke 1 sampai ke 10 dikurangi dengan tahun ke 0

Rekonsiliasi dan Estimasi Nilai Properti

Pendekatan Kapitalisasi Discounted

Biaya Pendaptan Cash Flow

Nilai Pasar (Rp) Pembobotan 40% 25% 35% Nilai (Rp) 17,346,607,104 10,274,482,950 15,654,588,982 Jumlah (Rp) Dibulatkan (RP) 43,275,679,000 Metode 43,366,517,760 41,097,931,800 44,727,397,090 43,275,679,036

•

Dalam melakukan pembobotan untuk metode pendekatan biaya diberikan

bobot sebesar 40%, metode kapitalisasi pendapatan diberikan bobot

sebesar 25% dan metode discounted cash flow diberikan bobot sebesar

35%. Pada metode pendekatan biaya bobot yang diberikan lebih besar

dari pada metode kapitalisasi pendapatan dan metode discounted cash

flow ini dikerenakan dalam metode pendekatan biaya terdapat analisa

nilai pasar tanah dimana nilai tanah tidak mengalami penyusutan bahkan

nilai tanah cenderung naik. Sedangkan untuk metode discounted cash

flow pembobotannya lebih besar dari pada metode kapitalisasi

pendapatan ini dikarenakan dalam metode discounted cash flow

dimasukan beberapa asumsi perubahan berkenaan dengan pendapatan

(sewa), tingkat kekosongan, biaya operasional, serta mempertimbangkan

pula ada atau tidaknya pembaharuan sewa tiap jangka waktu tertentu

sehingga dapat memberikan hasil yang lebih akurat, sedangkan dalam

metode kapitalisasi pendapatan tidak ada pembedaan pendapatan,

tingkat kekosongan dan besarnya biaya operasional dari tahun ke tahun

sehingga hasil estimasi yang didapatkan kurang akurat

KESIMPULAN DAN SARAN

1. Metode Pendekatan Biaya

Perhitungan nilai pasar Hotel Puri Ayu dengan menggunakan metode pendekatan biaya didapat sebesar Rp. 43.366.517.760,00 (Empat Puluh Tiga Milyar Tiga Ratus Enam Puluh Enam Juta

Lima Ratus Tujuh Belas Ribu Tujuh Ratus Enam Puluh Rupiah) 2. Metode Pendekatan Pendapatan

a. Metode Kapitalisasi Pendapatan

Perhitungan nilai pasar Hotel Puri Ayu dengan menggunakan metode kapitalisasi pendapatan didapat sebesar Rp. 41.097.931.800,00 (Empat Puluh Satu Milyar Sembilan Puluh Tujuh Juta

Sembilan Ratus Tiga Puluh Satu Ribu Delapan Ratus Rupiah ).

b. Metode Discounted Cash Flow

Perhitungan nilai pasar Hotel Puri Ayu dengan menggunakan metode discounted cash flow

didapat sebesar Rp.44.727.397.090,00 (Empat Puluh Empat Milyar Tujuh Ratus Dua Puluh Tujuh

Juta Tiga Ratu Sembilan Puluh Tujuh Ribu Sembilan Puluh Rupiah) 3. Hasil Rekonsiliasi

Setelah diketahui nilai pasar hotel dari ketiga metode tersebut, maka dilakukan pembobotan yaitu 40% untuk metode pendekatan biaya, 25% untuk metode kapitalisasi pendapatan dan 35% untuk metode discounted cash flow sehingga diperoleh nilai pasar Hotel Puri Ayu yaitu sebesar Rp.43.275.679.000,00 (Empat Puluh Tiga Milyar Dua Ratus Tujuh Puluh Lima Juta Enam Ratus

Tujuh Puluh Sembilan Ribu Rupiah). KESIMPULAN

SARAN

Dalam penulisan tugas akhir ini banyak kendala yang dihadapi dalam melakukan proses penilaian sehingga banyak mendapat kesulitan dalam pengerjaannya. Saran yang perlu dilakukan untuk penelitian selanjutnya adalah perlu adanya penelitian lebih lanjut tentang faktor-faktor yang mempengaruhi nilai dan besarnya penyusutan.