TUGAS AKHIR. Analisa Nilai Pasar SPBU PT. Sumber Kurnia Mandiri Jl. Balas Klumprik Surabaya. Oleh : HILDA MIENAR SL.

(1)

TUGAS AKHIR

Analisa Nilai Pasar SPBU 54.601.114

PT. Sumber Kurnia Mandiri

Jl. Balas Klumprik

Surabaya

Oleh : HILDA MIENAR SL. 3109106055

(2)

SPBU 54.601.114

• Pemilik PT. Sumber Kurnia Mandiri • Legalitas kepemilikan Sertifikat Hak Milik (SHM) • Luas Tanah 1.332 meter persegi • Perencanaan Kota sebagai daerah komersil/jasa komersil • Lokasi SPBU di Jalan Balas Klumprik No.91, Kelurahan Balas Klumprik, Kecamatan Wiyung, Kota Surabaya

(3)

LATAR BELAKANG

1. SPBU saat ini telah dilengkapi dengan berbagai macam fasilitas tambahan,

sehinga SPBU memiliki sejumlah aset di luar bisnis minyak dan gas.

2. Pemilik SPBU bermaksud menjaminkan aset SPBU yang telah dimiliki untuk

mendapatkan pinjaman dana.

3. Nilai Pasar SPBU akan dihitung dengan penilaian properti menggunakan

metode pendekatan biaya dan penilaian bisnis dengan metode pendekatan pendapatan

Penilaian Aset (Appraisal)

Penilaian atau Appraisal adalah proses pekerjaan atau kegiatan Penilai dalam memberikan suatu estimasi atau opini atas nilai ekonomis suatu property, baik berwujud ataupun tidak berwujud yang berdasarkan hasil

analisis terhadap fakta‐fakta yang obyektif dan relevan dengan

menggunakan metode, parameter dan prinsip‐prinsip penilaian yang berlaku (Profesional Appraiser & Consultan).

(4)

Permasalahan

1. Berapa nilai pasar yang dimiliki SPBU PT. Sumber Kurnia

Mandiri

berdasarkan penilaian properti dengan metode

pendekatan biaya?

2. Berapa nilai pasar yang dimiliki SPBU PT. Sumber Kurnia

Mandiri

berdasarkan penilaian bisnis dengan metode

pendekatan pendapatan?

Tujuan

1. Mengetahui nilai pasar yang dimiliki SPBU PT. Sumber Kurnia

Mandiri

berdasarkan penilaian properti dengan metode

pendekatan biaya

2. Mengetahui nilai pasar yang dimiliki SPBU PT. Sumber Kurnia

Mandiri

berdasarkan penilaian bisnis dengan metode

(5)

(6)

Data Pembanding dan

Nilai Tanah Per Meter Persegi

Properti yang dinilai Jenis properti SPBU Alamat Jl. Balas Klumprik

No. 91, Hak atas properti

yang dialihkan SHM Lokasi :

- Posisi tanah Interior - Lebar jalan 7,0 - Material jalan Aspal - Kondisi jalan Baik - Aksesibilitas Mudah - Peruntukan Perdagangan/Jasa

Komersil - Fasilitas

lingkungan Jalan Utama Karakteristik fisik :

- Luas tanah 1332 - Luas bangunan 600 - Bentuk tanah Tidak beraturan - Keadaan tanah (Elevasi) Di atas permukaan jalan Harga Penawaran per m2 Estimasi diskon Estimasi Nilai Terjual Per m2 Estimasi Nilai Tanah Rp 300.000.000890.100.000 Rp 2.380.000.000 Rp D a t a P e m b a n d i n g 1.000.000 Rp 1.000.000 Rp 892.857Rp Beraturan Beraturan Beraturan Di atas permukaan jalan Di atas permukaan jalan Di atas permukaan jalan 2800 989 392 -- -Jalan

Jalan Utama Jalan Mudah Mudah Mudah Perdagangan/Jasa Komersil Perdagangan/Jasa Komersil Pemukiman Aspal Aspal Paving Baik Baik Baik Interior Interior Interior 6,0 7,0 7,0 SHM SHM SHM Jalan Kemlaten Jl. Balas Klumprik, Surabaya Kedurus Tanah Kosong Tanah Kosong

Data 2 Data 1 Data 3 URAIAN 15% 850.000 Rp 10% 14% 900.000 Rp 765.306Rp Tanah Kosong

(7)

Penyesuaian dan Pembobotan

Penyesuaian % Rp (persentase x nilai per meter persegi) % Rp (persentase x nilai per meter persegi) % Rp (persentase x nilai per meter persegi) Lokasi : - Posisi tanah 0% Rp - 0% Rp - 0% Rp - Lebar jalan 0% Rp - 1% Rp 8.500 0% Rp - Material jalan 0% Rp - 0% Rp - 5% Rp 38.265 - Kondisi jalan 0% Rp - 0% Rp - 0% Rp - Aksesibilitas 0% Rp - 0% Rp - 0% Rp - Peruntukan 0% Rp - 0% Rp - 4% Rp 30.612 - Fasilitas lingkungan 0% Rp - 1% Rp 8.500 5% Rp 38.265 Karakteristik fisik : - Luas tanah -4% Rp (36.000) 1% Rp 8.500 -6% Rp (45.918) - Luas bangunan 0% Rp - 0% Rp - 0% Rp - Bentuk tanah -2% Rp (18.000) -2% Rp (17.000) -2% Rp (15.306) - Keadaan tanah (Elevasi) 0% Rp - 0% Rp - 0% Rp -Total -6% Rp (54.000) 1% Rp 8.500 6% Rp 45.918 Estimasi Nilai Terjual Per m2 + Penyusutan 846.000 Rp Rp 858.500 Rp 811.224 Pembobotan 100% 30% Rp 253.800 20% Rp 171.700 50% Rp 405.612

(8)

Nilai Tanah SPBU

• Dari

hasil

perhitungan

dengan

metode

perbandingan data pasar didapatkan nilai

pasar per meter persegi SPBU 54.601.114

sebesar Rp. 831.000,00, maka estimasi nilai

pasar SPBU 54.601.114 milik PT. Sumber

Kurnia

Mandiri

adalah

sebesar

Rp.1.106.892.000,00 (Satu Milyar Seratus

Enam Juta Delapan Ratus Sembilan PuluhDua

Ribu Rupiah).

(9)

Biaya Membangun Baru

No Bangunan Harga

1. Minimarket, Kantor, Mushola, Toilet, Ruang Genset Rp. 235.507.816,47 2. Gudang LPG Rp. 255.004.605,65 3. Pulau Pompa Rp. 205.791.761,46 4. Sarana Pelengkap Rp. 298.105.028,48 Jumlah Rp. 994.409.212,06 Keuntungan Pemborong 10% Rp. 99.440.921,206 Grand Total Rp. 1.093.850.133,27 PPH 10% Rp. 109.385.013,327 Total RP. 1.203.235.146,59 Pambulatan Rp.1.203.235.000,00

(10)

Penyusutan

1. Penyusutan Fisik Penyusutan Fisik = 1/50 x 100% = 2,00 % 2. Kemunduran Fungsional Pada SPBU yang dinilai tidak terdapat bangunan yang tidak diimanfaatkan dengan baik sehingga penyusutan fungsional 0% 3. Kemunduran Ekonomis Penyusutan yang disebabkan oleh kemunduran ekonomis dianggap 0% karena tidak ada perubahan sosial yang bertambah rendah malah cenderung bertambah tinggi. Jumlah penyusutan =2,00% + 0% + 0% = 2,00 % Besarnya penyusutan bangunan = biaya membangun baru x jumlah penyusutan = Rp. 1.203.235.000,00 x 2,00 % = Rp. 24.064.700,00.

(11)

Nilai Mesin

• Kondisi mesin dalam keadaan baru, baru dipakai sebentar dan belum

memerlukan penggantian suku cadang atau perbaikan, maka penyusutan fisik yang terjadi menurut MAPPI dapat dikatagorikan dalam kondisi “Sangat Baik” dan memiliki penyusutan fisik sebesar 6%‐15% dengan sisa umur ekonomis 85%‐94%.

Jumlah (Buah)

1 Fuel Dispenser Pump 4 Nozzle 2 Rp 199.262.500,00 Rp 398.525.000,00 Rp 374.613.500,00 2 Fuel Dispenser Pump 8 Nozzle 2 Rp 264.978.750,00 Rp 529.957.500,00 Rp 498.160.050,00 3 Tangki Pendam 32 KL 4 Rp 64.900.000,00 Rp 259.600.000,00 Rp 244.024.000,00 4 Tangki Pendam 20 KL 1 Rp 51.775.000,00 Rp 51.775.000,00 Rp 48.668.500,00 5 Generating Set 1 Rp 49.756.068 Rp 49.756.068,27 Rp 46.770.704,17 6 Tabung Pemadam Kebakaran ABC-90 PT-68 2 Rp 11.382.400,00 Rp 22.764.800,00 Rp 21.398.912,00 7 Tabung Pemadam Kebakaran ABC-90 EP-9 3 Rp 907.948,80 Rp 2.723.846,40 Rp 2.560.415,62 8 Tabung Pemadam Kebakaran CO2 EC-5A 2 Rp 2.342.049,60 Rp 4.684.099,20 Rp 4.403.053,25

1.240.599.135,04 Rp 1.240.599.000,00 Rp 94% Nilai Mesin

Jumlah Harga Sisa umur

ekonomis

No Jenis Mesin Harga

TOTAL Biaya = Pembulatan =

(12)

Metode Pendekatan Pendapatan

Discounted Cash Flow

Pendapatan bersih SPBU didapat dari pendapatan kotor non bahan bakar dikurangi seluruh biaya operasional, hasilnya ditambahkan dengan pendapatan dari non bahan bakar.

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Bahan Bakar Minyak Rp 694,29 Rp 837,89 Rp 1 .024,94 Rp 1. 255,56 Rp 1 .529,75 Rp 1.847 ,51 Rp 1.8 47,51 Rp 2.208,83 Rp 2.613,7 3 Rp 3 .062,19

Non Bahan Bakar Mi nyak

Minimarket Rp 48,60 Rp 49,01 Rp 49,41 Rp 49,82 Rp 50,23 Rp 50 ,36 Rp 50,63 Rp 51,04 Rp 51,4 4 Rp 51,85 Total Pen dapatan Rp 742,89 Rp 886,90 Rp 1 .074,35 Rp 1. 305,38 Rp 1 .579,97 Rp 1.897 ,87 Rp 1.8 98,14 Rp 2.259,87 Rp 2.665,1 7 Rp 3 .114,04 Biaya Operasional Rp 324,33 Rp 383,64 Rp 438,38 Rp 493,13 Rp 547,88 Rp 566, 13 Rp 6 02,63 Rp 657,37 Rp 709,0 8 Rp 762,30 NOI Rp 418,56 Rp 503,26 Rp 635,97 Rp 812,25 Rp 1 .032,09 Rp 1.331 ,74 Rp 1.2 95,51 Rp 1.602,50 Rp 1.956,0 9 Rp 2 .351,74

Tingkat Kapitali sasi 14, 00% Rp 16 .798,14 Nilai Terminal

Discount Factor (I) 14, 00% 1, 00 0,88 0 ,77 0,67 0,59 0,52 0,46 0 ,40 0,35 0,31 0,27 Present Value Rp 367,16 Rp 387,24 Rp 429,26 Rp 480,92 Rp 536,04 Rp 606, 72 Rp 5 17,73 Rp 561,77 Rp 601,5 1 Rp 4 .531,19 Net Present Value Rp 4.53 1,19

Nilai Pasar SPBU Rp 4.53 1,19

Uraian Tahun Ke- Tah un

(13)

Nilai Pasar SPBU

Nilai Pasar SPBU 54.601.114 Penilaian Properti Metode Pendekatan Biaya Rp. 3.534.723.000 Nilai Tanah Rp. 1.106.892.000,00 Nilai Bangunan Rp. 1.179.170.300,00 Nilai Mesin Rp. 1.240.559.000,00 Penilaian Bisnis Metode Pendekatan Pendapatan DCF Rp. 4.531.190.000,00