2.1. Definisi Penilaian
“Appraisal is an estimate of value, one person’s opinion, based on his/her skills, training, data, and/or objectivity that person possesses”. Penilaian adalah pengestimasian dari suatu nilai, yang merupakan pendapat seseorang, yang berdasarkan atas kemampuan, pelatihan, data dan/atau objektivitas dari orang tersebut (Betts,2001, p.1).
Dalam bidang penilaian real estate, yang menjadi objek dari penilaian adalah properti berupa tanah dan/atau bangunan berserta hak-hak atas tanah dan/atau bangunan tersebut.
Penilai adalah seseorang yang memiliki kualifikasi, kemampuan, dan pengalaman, yang sehari-hari melakukan kegiatan praktik penilaian sesuai dengan keahlian dan profesionalisme yang dimiliki, serta mengacu kepada Standar Penilaian Indonesia (SPI), Kode Etik Penilai Indonesia, dan standar keahlian lain yang terkait dengan kegiatan penilaian, dan menjadi anggota asosiasi penilai (Kode Etik Penilai Indonesia 3.5).
Penilaian bukan merupakan ilmu pengetahuan, dan penilai adalah manusia, bukan yang mahatahu, memerlukan waktu untuk mengeluarkan pendapat, harus mengikuti tata aturan profesinya (Leonard, 1991, p315).
Langkah-langkah dalam proses penilaian adalah sebagai berikut : 1. Menentukan dengan jelas permasalahan penilaian
Penilai dapat merencanakan penilaian dan mencari informasi yang tepat sesuai dengan kebutuhan klien dan tugas penilaian dengan menentukan secara jelas permasalahan penilaian.
Faktor-faktor yang merupakan permasalahan penilaian adalah:
a. Identifikasi Klien dan pengguna lainnya
Tipe dan isi laporan penilaian yang dihasilkan tergantung pada pengguna- pengguna yang direncanakan.
Pengguna memilki perbedaan kebutuhan sama seperti tipe penilaian yang dibutuhkan, dan informasi karena tujuan tertentu dari pengguna pada penilaian.
c. Tujuan Penilaian, termasuk Tipe dan Definisi Nilai
Pengguna memiliki perbedaan tujuan atas suatu penilaian. Tujuan utama tugas penilaian adalah memperkirakan nilai pasar (market value), namun terdapat tujuan lain seperti memperkirakan biaya penggantian (replacement cost), nilai penutupan (liquidation cost), nilai penjaminan (insurable cost), nilai untuk jangka panjang (going concern value), nilai dasar penentuan pajak (assessed value), atau nilai penyewaan (rental value) properti. Nilai dideskripsikan sebagai harga yang paling mungkin terjadi dalam bentuk uang tunai atau yang dapat disamakan dengan uang.
d. Waktu Berlakunya Penilaian
Tanggal spesifik yang dicantumkan pada saat melakukan penilaian. Hal ini penting mengingat nilai dari real estate berubah secara konstan. Tanggal penilaian harus selalu disetujui terlebih dahulu oleh penilai dan klien karena hasil dari penilaian dinyatakan valid hanya pada saat-saat tertentu.
e. Identifikasi Properti dan Hak-hak Properti yang dinilai
Berisikan penjelasan karakteristik dari properti yang dinilai seperti alamat, deskripsi legal, refrensi peta, survey, denah properti dan lain-lain yang sesuai dengan tujuan dan pengunaan penilaian yang direncanakan.
f. Menentukan Ruang Lingkup Pekerjaan
Merupakan batasan-batasan yang dilakukan dalam penilaian.
g. Asumsi-asumsi Luar biasa
Asumsi-asumsi yang dibenarkan USPAP (Uniform Standards Practice of Appraisal Performs) untuk digunakan dalam tugas hanya jika asumsi- asumsi tersebut dibutuhkan untuk membangun opini dan kesimpulan yang wajar dan terpercaya, penilai mempunyai dasar beralasan untuk asumsi- asumsi luar biasa.
h. Kondisi-kondisi Hipotesis
Kondisi hipotesis mungkin digunakan dalam penilian hanya jika kondisi tersebut dibutuhkan untuk tujuan legal atau analisis yang beralasan atau perbandingan.
2. Memformulasikan perencanaan penilaian yang efisien
Rencana penilaian yang berkerja harus memasukan langkah-langkah: (i) melakukan inspeksi atau pemeriksaan terhadap properti, (ii) merinci daftar data yang dibutuhkan, (iii) membuat garis besar jadwal kerja.
3. Mengumpulkan dan menganalisa data-data yang terkait Dalam penilaian nilai pasar secara garis besar membutuhkan:
1. Data umum pada wilayah, kota, dan lingkungan sekitar.
2. Data spesifik pada subjek properti 3. Data spesifik pada properti pembanding
4. Mengolah data dengan menggunakan pendekatan-pendekatan penilaian yang tepat.
a. Pendekatan perbandingan penjualan (Sales Comparison Approach) menggunakan data berdasarkan penjualan properti pembanding yang sejenis dan baru saja terjual.
b. Pendekatan biaya (Cost Approach) bergantung pada perkiraan penilai pada jumlah yang dikeluarkan untuk membangun kembali properti yang dinilai.
c. Pendekatan pendapatan bergantung pada kemampuan suatu properti dalam menghasilkan income dari properti yang dapat menghasilkan pendapatan seperti jenis properti sewa untuk mengindikasikan nilai pasarnya.
5. Merekonsiliasi nilai
Proses rekonsiliasi meliputi :
a. Memeriksa ulang kelayakan setiap pendekatan dengan mempertimbangkan tujuan penilaian.
b. Mempertimbangkan kelengkapan dan keandalan data, dan validitas setiap asumsi yang dibuat dalam analisis.
c. Mempertimbangkan batas perbedaan nilai indikasi dan posisi setiap nilai dalam batas perbedaan tersebut.
6. Melaporkan penilaian a. Jenis laporan tertulis :
- Laporan Penilaian Lengkap (Self-contained appraisal report) berisikan semua informasi yang dibutuhkan dalam penyelesaian pada permasalahan penilaian.
- Laporan Kesimpulan Penilaian (Summary appraisal report) berisi hanya ringkasan informasi yang digunakan untuk menyiapkan penilaian.
- Laporan Penilaian Penggunaan terbatas (Restricted use appraisal report) berisikan hanya pernyataan singkat tentang bagaimana informasi digunakan.
b. Bentuk laporan penilaian :
- Oral reports, format laporan yang paliang tidak formal, sering digunakan saat klien mengenal sekali properti tersebut.
- Form Report, jenis laporan yang paling umum digunakan untuk penilaian dengan tujuan pinjaman.
- Narrative Report, format penilaian yang paling formal, biasanya digunakan oleh agen-agen pemerintah dan pelaporan nilai dari properti investasi besar. (Betts dan Ely, 2001, p.32 – 42).
Gambar 2.1. Langkah – langkah dalam Appraisal Process (Betts dan Ely, 2001, p.34)
Formulating an Efficient Appraisal Plan
Collecting and analyzing the Pertinent Data
General Data Data on the
Subject Properties Data on
Comparable Property
Highest and Best Use Analysis Land Value estimate
Application of the Three Approaches
Sales Comparison
Approach Cost Approach Income
Capitalization Approach
Reconciliation of Value Indication and Final Value Estimate
Report of Defined Value Defining the appraisal Problem
2.2. Pendekatan data pasar (Sales comparison Approach)
Dari beberapa pendekatan dalam penilaian pada penelitin ini mengaplikasikan pendekatan Sales Comparison Approach. Pendekatan data pasar/
Sales comparison Approach adalah salah satu dari tiga pendekatan penilaian tradisional untuk menaksir nilai. Yang menjadi dasar dari pendekatan data pasar adalah dimana nilai pasar suatu properti terkait langsung dengan nilai pasar properti pembanding yang sejenis pada pasar yang kompetitif dan baru saja terjual. Dan bila terdapat perbedaan antara properti yang dinilai dengan properti pembanding, maka dilakukan analisis perbandingan atau penyesuaian yang terfokus pada perbedaan-perbedaan dalam hal legalitas, fisik, lokasi, zoning, karakteristik ekonomi, tanggal penjualan, keadaan pasar saat terjadinya transaksi, kondisi penjualan, motivasi penjual dan pembeli dan sistem pendanaan dari setiap transaksi.
Dalam prosesnya seorang penilai yang menerapkan pendekatan data pasar, biasanya mengikuti prosedur sebagai berikut :
1. Melakukan penelitian atas informasi transaksi (Researching transactional data).
2. Verifikasi dan mengkonfirmasikan keakuratan data sesuai dengan realita dan data memastikan transaksi yang diperoleh mencerminkan keadaan yang disyaratkan oleh krietria pasar.
3. Memilih unit pembanding yang relevan (seperti satuan rupiah per meter persegi, atau per meter kubik).
4. Membandingkan properti yang akan di nilai dan properti pembanding dengan menggunakan elemen-elemen pembanding yang sesuai dan mengadakan penyesuaian terhadap harga penjualan dari properti pembanding.
5. Melakukan rekonsisliasi dari berbagai indikasi nilai yang dihasilkan dari analisis perbandingan kedalan satu nilai tunggal (single value) atau ke dalam range nilai dalam kondisi pasar yang kurang pasti (Hidayati dan Harjanto,2003,p. 116-117).
Prinsip-prinsip yang digunakan dalam pendekatan perbandingan penjualan : 1. Substitution
Bila seorang konsumen tertarik pada properti tertentu, maka secara umum dia akan membayar tidak lebih besar dari biaya untuk mendapatkan properti lain sejenis yang merupakan pengganti/subtitusi. Proses subtitusi biasanya digunakan oleh pembeli dan penjual. Pembeli membandingkan sebuah daftar properti pembanding yang kompetitif dan memilih satu yang terbaik berdasarkan pertimbangan ciri-ciri khas dan daftar harga.
Sebaliknya, penjual menyusun seperangkat daftar harga dengan memperhatikan apa yang harus dibayar oleh pembeli untuk properti sejenis dalam transaksi-transaksi sebelumnya.
2. Supply and Demand
Nilai properti dapat meningkat saat permintaan meningkat dan/atau saat penawaran menurun.
3. Externalities
Nilai properti dapat dipengaruhi dari eksternal properti seperti negara berdirinya properti tersebut, kondisi ekonomi, yang dapat memberikan efek negatif ataupun posistif pada nilai properti tersebut.
4. Balance
Dalam pendekatan data pasar perlu dilakukan analisis perbandingan atau penyesuaian-penyesuaian terhadap variabel-variabel tertentu.
Variabel-variabel yang harus disesuaikan dalam penggunaan pendekatan data pasar adalah sebagai berikut:
1. Variabel Properti
- Ukuran Bangunan - Jumlah Ruang tamu - Jumlah kamar tidur utama - Jumlah kamar tidur - Garasi
- Ukuran tanah - Tipe rumah
- Lahan parkir - Kondisi eksterior - Kondisi interior
- Perlu tidaknya perbaikan (repair neded) - Dapur modern
- Penghangat ruangan - Ruang makan - Taman 2. Variabel Jarak
- Jarak ke tempat kerja - Jarak ke sekolah
- Jarak ke pasar tradisional - Jarak ke pusat perbelanjaan - Jarak ke pusat kota
- Jarak ke terminal bus
- Waktu tempuk ke pusat kota - Waktu tempuh ke tempat kerja 3. Variabel Lingkungan
- Kondisi bangunan sekitar - Daerah yang menarik - Kualitas rumah sekitar - Tipe rumah sekitar - Kepadatan rumah - Taman
- Topografi
- Pemandangan yang menarik - Daerah terbuka
- Tingkat kekosongan hunian - Kepadatan kendaraan - Tingkat hunian - Tingkat pendidikan
- Tingkat pendapatan - Keamanan
- Kualitas sekolah - Tempat ibadah 4. Variabel Keuangan
- Tingkat suku bunga
- Tingkat maksimum pinjaman di bank - Tingkat maksimum pembayaran cicilan - Panjang waktu rumah ditawarkan pada pasar
- Tanggal transaksi (Adair,Berry dan McGreal, 1996, p.22-24).
2.3. Definisi Harga, Biaya, dan Nilai.
Definisi dari “Biaya” adalah sejumlah uang yang dikeluarkan atas barang atau jasa atau jumlah yang dibutuhkan untuk menciptakan atau memproduksi barang atau jasa tersebut (Standar Penilaian Indonesia, 2000,p.27.). “Harga” dapat diartikan sebagai sejumlah uang yang diminta, ditawarkan, atau dibayarkan untuk suatu barang atau jasa (Standar Penilaian Indonesia, 2000,p.27.). “Nilai” adalah apa yang “sepatutnya dibayar” oleh seseorang pembeli atau diterima oleh penjual dalam sebuah transaksi, dan harga adalah apa yang akhirnya disetujui (Hidayati dan Harjanto, 2003, p.5 – 6). Dan “Nilai” dalam bidang real estate adalah suatu konsep ekonomi yang merujuk pada hubungan financial antara barang dan jasa yang tersedia untuk dibeli dan mereka yang bersedia untuk membeli dan menjualnya (Standar Penilaian Indonesia, 2000,p.21).
Dari ketiga definisi diatas dapat disimpulkan bahwa “Harga” sama dengan
“Nilai”, akan tetapi “Nilai” tidak sama dengan “Harga” dan “Biaya” juga bukan merupakan “Nilai”.
Eldred Gary dalam mengemukakan ciri-ciri yang harus dimiliki oleh sesuatu barang agar barang tersebut memiliki “Nilai”. Ciri-ciri tersebut adalah sebagai berikut:
1. Demand (Permintaan) :
Merupakan keinginan/kebutuhan yang disertai dengan kemampuan untuk membelinya (effective purchasing power)
2. Utility (Manfaat) :
Utility Metrujuk pada kegunaan atau keuntungan (benefits) dari sebuah property yang diinginkan oleh pembeli potensial.
3. Scarcity (Kelangkaan) :
Konsep ini merujuk pada relativitas tingkat pasokan (supply) yang dapat memenuhi kebutuhan pembeli potensial.
4. Transferability (Dapat Dipindah tangankan):
Transferability merupakan kemampuan suatu barang untuk dapat dipindah tangankan atas hak kepemilikan dari suatu barang dari satu pihak ke pihak lain.
Nilai memiliki 11 prinsip dasar, yang dibagi kedalam dua kelompok besar yakni:
1. Substitution
2. Highest and Best Use 3. Externalities
4. Supply and Demand
5. Conformity, Progression and Regression 6. Contribution
7. Law of Increasing Returns and Law of Decreasing Returns 8. Competitions
9. Change
10. Growth, Equilibrium and Decline
11. Anticipation (Ventolo dan Williams, 1990, p.6-10).
Nilai dipengaruhi oleh physical-environmental forces, social forces, economic forces, dan governmental-political forces. Dengan kata lain nilai sangat dipengaruhi oleh kondisi makro suatu Negara, lingkungan, dan berbagai perubahan kebijakan pemerintah (Wurtzebach dan Miles, 1991, p.14).
2.3.1. Nilai Property (Property Value).
Property Value is the monetary worth of interest held in real estate arising from property ownership. Nilai properti adalah nilai moneter dari kepentingan
dalam real estate ditimbulkan dari kepemilikan properti (Fisher, Martin, Dan Mosbaugh, 1991,p.150). Atau dapat diartikan dengan harga yang diukur dengan uang atau yang dapat disamakan dengan uang dari manfaat yang dapat diperoleh dari kepemilikan properti tersebut
2.3.2. Nilai Pasar (Market Value).
Pengertian Nilai Pasar menurut buku American Institute of Real Estate Appraisers adalah “The most probable price, as specified date, in cash, or in terms equivalent to cash, or in order precisely revealed terms, for which the specified property rights should sell after reasonable exposure in a competitive market under all condition requisite to fair sale, with buyer and seller each acting prudently, knowledgeably and for self-interest, and assuming that neither is under undue duress”. (Appraisal Institute, 2001, p22.). Harga yang paling memungkinkan, pada suatu waktu tertentu, dalam bentuk uang atau yang dapat disamakan dengan uang, dimana penjualan properti tersebut dilakukan melalui suatu penawaran dalam waktu yang mencukupi pada suatu pasar yang kompetitif yang memungkinkan terjadinya transaksi yang wajar, dimana penjual dan pembeli melakukan transaksi dengan hati-hati/bijaksana, mempunyai pengetahuan yang cukup tentang properti yang dijual/dibeli, serta keduanya tidak dalam suatu paksaan dalam melakukan transaksi. Dalam pengertian lain dapat disimpulkan bahwa Nilai Pasar adalah harga dari suatu transaksi yang memenuhi unsur-unsur sebagai berikut :
1. Pembeli dan penjual sama-sama berkehendak melakukan transaksi.
2. Pihak pembeli dan penjual sama-sama memiliki pengetahuan serta informasi yang cukup terhadap objek yang ditransaksikan.
3. Transaksi dilakukan dalam keadaan pasar terbuka.
4. Jangka waktu penawaran yang mencukupi.
5. Dijual dalam keadaan normal, tidak ada Pembelian/penjualan istimewa (Hidayati dan Harjanto, 2003, p.2 -3).
Setiap orang memiliki pemahaman bersama bahwa rumah memiliki makna yang khusus dan sudah menjadi salah satu kebutuhan dasar setiap manusia.
Rumah bukan semata menjadi tempat berteduh, melaikan juga sebagai tempat membina keluarga.
Definisi rumah adalah sebagai suatu bangunan ruang atau lokasi yang memiliki fungsi sebagai tempat kehidupan manusia (Fisher, Martin, dan Mosbaugh, 1991, p.159).
Menurut Herlianto, definisi rumah adalah “Ruang dimana manusia hidup dan melakukan suatu aktifitas kehidupan bebas dari ganguan fisik maupun psikis”.( Herlianto, 1986, p.1).
Sedangkan lembaga dunia WHO (World Health Organization) memberikan definisi mengenai rumah sebagai berikut :
“Rumah yang sehat dapat dirumuskan sebagai sesuatu dimana keluarga dapat berkembang dan bertumbuh dengan baik secara fisik mental, dan sosial”.
Klasifikasi bangunan rumah tingal menurut typenya terdiri dari:
a. Rumah tunggal
b. Rumah gandeng 2, 3, atau 4 c. Rumah kelompok (5-10 unit) d. Rumah deret (Row House) e. Rumah susun (Apartemen)
(Himpunan peraturan daerah kotamadya daerah tingkat II Surabaya, 1998, p. 9)
Kumpulan dari rumah-rumah pada suatu lingkungan pemukiman merupakan tempat sekumpulan orang bermasyarakat, dan melakukan kegiatan bersosialisasi. Kumpulan rumah-rumah ini dapat disebut dengan perumahan.
Menurut Peraturan-peraturan tentang perumahan dan pertanahan yang diterbitkan Mitra Info Jakarta 1995 pada Bab I pasal 1(2) mendefinisikan bahwa
“Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan”.
Perumahan mempunyai peran dan fungsi penting dalam kehidupan manusia. Keadaan di suatu perumahan mencerminkan taraf hidup, kesejahteraan, kepribadian, dan peradaban manusia penghuninya.
Dan mengacu pada Surat Keputusan Bersama Menteri Dalam Negeri, Menteri Pekerjaan Umum, dan Menteri Negara Perumahan rakyat No.648-384 tahun 1992, No.739/KPTS/1992, No.09/KPTS/192 tentang Pedoman Pembangunan Perumahan dan Pemukiman dangan Lingkungan Berimbang, kriteria yang diterapkan terhadap jenis perumahan adalah sebagai berikut:
1. Kapling Rumah Mewah, luas tanah antara 600 – 2000 m2 2. Kapling Rumah Menengah, luas tanah antara 200 – 600 m2
3. Kapling Rumah Sederhana, luas tanah antara 54 – 200 m2 ( CIC, 1997, p76.).
2.5. Variabel Intrinsik.
Variabel intrinsik adalah aspek-aspek yang melekat pada objek, tangible, sudah terdapat secara langsung pada objek, dan berpengaruh secara langsung terhadap objek, bersifat internal (Jeffrey D. Fisher, 1991, p.141).
Variabel intrinsik dikategorikan sebagai Properti variabel, yang meliputi ukuran rumah, jumlah kamar tidur, jumlah ruang tamu, garasi, ukuran tanah, tipe rumah, umur rumah, adanya kamar mandi, area parkir, kondisi eksterior, kondisi interior, perlu tidaknya perbaikan, adanya dapur modern, adanya kamar mandi modern, alat pemanas ruangan, taman (Adair,Berry dan McGreal, 1996, p.22-23).
2.6. Variabel Lingkungan
Lingkungan adalah sistem yang merupakan kesatuan ruang dengan semua benda, daya, dan keadaan (Soerjani, 1987, p.3).
Definisi lingkungan adalah iklim, topografi, sistem transportasi, dan faktor-faktor lokasi yang mempengaruhi nilai dari sebuah properti (Fisher, Martin, dan Mosbaugh, 1991, p.63).
Lingkungan tidak dapat dipisahkan kaitannya dengan neighborhood yang sering didefinisikan sebagai suatu komunitas penggunaan lahan secara homogen.
umurnya pada suatu lingkungan.
Pembagian lingkungan berdasar sifat terbagi menjadi dua bagian yaitu : 1. Fisik, seperti jalan, fasilitas bagunan, rumah sakit, area terbuka, sekolah,
dan lain sebagainya.
2. Non fisik, seperti Sosial (lingkungan keagamaan dan etnis), Keamanan, dan Politik.
2.7. Variabel Jarak.
Pada umumnya jarak dapat didefinisikan sebagai suatu ukuran baku untuk mengukur seberapa jauh suatu objek terhadap objek-objek lainnya. Biasanya jarak digunakan untuk menentukan suatu lokasi dari suatu objek terhadap objek lainnya. Jarak memiliki satuan baku yang umum digunakan seperti milimeter (millimeter), sentimeter (centimeter), meter, kilometer, kaki (feet), inci (inch), mil.
Jarak merupakan ukuran waktu atas hubungan (linkage) antara properti yang satu dengan properti lainnya atau dengan tempat-tempat lainnya.( Fisher, Martin, dan Mosbaugh, 1991, p.111).
2.8. Hubungan Antar Konsep.
Dalam kawasan yang sama, nilai dari sebuah properti dapat bervariasi. Hal ini disebabkan oleh beberapa faktor antara lain faktor internal properti (Variabel intrinsik), faktor eksternal properti (Variabel lingkungan dan variabel jarak).
Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa variabel-variabel tersebut berperan besar dalam penetapan suatu nilai pada sebuah properti.
Dalam hal ini penelitian dilakukan untuk menganalisa seberapa jauh variabel-variabel tersebut dapat berpengaruh terhadap sebuah properti dengan model regresi.
2.9. Kerangka Berpikir.
Gambar 2.2. Kerangka Berpikir
2.10. Hipotesa
Variabel intrinsik, lingkungan, dan jarak mempengaruhi nilai properti rumah tinggal.
Variabel Bebas 1. Variabel Intrinsik
- Luas bangunan - Lebar Frontage - Jumlah kamar mandi - Arah hadap
- Lebar jalan - Sertifikat
2. Variabel lingkungan - Keamanan - Kenyamanan 3. Variabel Jarak
- Waktu tempuh ke tempat kerja - Waktu tempuh ke jalan utama
- Waktu tempuh ke pusat perbelanjaan
Nilai Properti Rumah tinggal Sales Comparison Approach
