2.1. Pengertian Dari Masing-Masing Konsep 2.1.1. Penilaian (Appraisal)
Penilaian menurut Betts dan Ely (2001:1) adalah Appraisal is an estimate of value, one person’s opinion, based on his/ her skill, training, data, and/ or objectivity that person possesses.
Menurut Jeffrey D. Fisher (1991:197), penilaian adalah proses untuk menaksir nilai dari sebuah bidang, dengan karakteristik tertentu, seperti poin pada waktu tertentu pada properti real estate.
Pada kamus besar Bahasa Indonesia (2001:738) penilaian adalah porses, cara pembuatan nilai atau pemberian nilai.
Jadi penilaian adalah proses menilai yang dilakukan seorang penilai yang berdasar pada pengalaman, data, pelatihan dengan menggunakan teknik-teknik dan metode-metode penilaian yang baku pada waktu tertentu dalam pemberian nilai.
2.1.2. Prinsip-Prinsip Penilaian
Di dalam penilaian terdapat prinsip-prinsip penilaian yaitu:
a. Highest and Best Use (penggunaan tertinggi dan paling baik yang menguntungkan bagi properti)
Ada dua kriteria yang menentukan penggunaan semaksimal mungkin Highest and Best Use yaitu:
i. Permintaan, baik yang sekarang atau yang akan datang dalam waktu dekat.
ii. Ketentuan mengenai persetujuan untuk peruntukan, tipe bangunan yang diijinkan maupun ijin-ijin yang diperlukan.
b. Consistent use (prinsip penggunaan tertinggi)
Properti harus dinilai berdasarkan penggunaan yang tetap, misalnya properti yang diperuntukkan untuk perumahan sebaiknya dinilai untuk daerah
perumahan karena bila properti itu dinilai berdasarkan penilaian yang berbeda maka nilai dari properti tersebut mungkin akan turun/naik.
c. Substitution (prinsip pengantian)
Keadaan properti dimana properti tersebut memiliki pengganti, misalnya ada dua rumah yang memiliki ciri-ciri dan kondisi yang sama tetapi harganya berbeda, maka orang yang ditawari untuk membeli rumah tersebut pasti akan memilih rumah dengan harga yang lebih rendah.
d. Conformity (prinsip keselarasan)
Prinsip ini berpegang pada suatu anggapan bahwa nilai maksimum dalam suatu properti dapat dicapai bila ada keselarasan antara properti yang dinilai dengan lingkungannya baik sosial maupun ekonomi.
e. Change (prinsip adanya perubahan)
Semua properti dipengaruhi oleh principle of change atau prinsip adanya perubahan, dimana kondisi ekonomi atau fisik dari properti tersebut mengalami perubahan terus menerus. Sama seperti real esatate merupakan fenomena alami atau kejadian-kejadian seperti gempa bumi, kebakaran, angin ribut, dan sebagainya.
f. Competition (persaingan)
Bentuk usaha reatil sangat mudah menimbulkan persaingan, sebagai contoh sejalan dengan keuntungan yang diperoleh suatu toko meningkat maka sejumlah toko yang menjual barang yang sama akan berusaha untuk masuk ke daerah atau lingkungan dari toko yang laris tersebut sehingga timbullah persaingan.
g. Law of Increasing and Decreasing Return (prinsip peningkatan dan penurunan pendapatan)
Peningkatan suatu tanah atau bangunan pada akhirnya akan mencapai suatu titik dimana penigkatan tersebut tidak mempunyai efek positif pada nilai properti.
h. Supply and Demand (penawaran dan permintaan)
Nilai properti akan naik bila permintaaaan meningkat dan penawaran menurun. Akibat dari penawaran dan permintaan adalah sangat nyata pada nilai suatu banunan yang tua.
i. Anticipation (prinsip antisipasi)
Dalam suatu penilaian harus dipikirkan atau diantisipasi kemungkinan- kemungkinan yang akan terjadi pada properti yang dinilai pada masa yang akan datang, misalnya apakah dua tahun lagi akan dibangun fasilitas- fasilitas tertentu dalam lingkungan properti tersebut (William L. Ventolo Jr dan Martha R. Williams, 1990: 6 – 10).
2.1.3. Nilai
Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk pada hubungan keuangan antara barang dan jasa yang tersedia untuk dibeli dan mereka yang membeli dan menjual. Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan perkiraan manfaat ekonomi atas barang dan jasa pada suatu waktu tertentu dalam hubungannya dengan definisi nilai tertentu (SPI, 2002: 28).
Menurut, Jefrrey D. Fisher (1991:197), nilai adalah harga moneter dari sebuah kesatuan atau objek. Nilai diciptakan dari banyak faktor yaitu faktor fisik, ekonomi, sosial, dan politik yang berlaku diatasnya. Kesatuan moneter dalam real estate berasal dari hak-hak dan manfaat yang didapat dari kepemilikan dan kegunaan. Hak-hak itu mengacu pada hak-hak kepemilikan suatu properti. Ketika suatu kepemilikan properti dibeli atau dijual di pasar maka nilai (value) dari hak- hak properti itu diukur dari harga yang dibayarkan untuk mereka (Betts dan Ely, 2001:81).
Dari pengertian diatas dapat disimpulkan bahwa nilai adalah konsep ekonomi yang merupakan satu kesatuan moneter yang melekat pada suatu properti yang dipengaruhi oleh faktor sosial, ekonomi, politik, dan faktor fisik yang dinyatakan dalam harga dan harga tersebut mencerminkan nilai dari properti tersebut.
2.1.4. Karakteristik Benda Yang Mempunyai Nilai
Suatu benda atau jasa dikatakan memiliki nilai jika benda atau jasa tersebut mempunyai karakteristik-karakteristik sebagai berikut:
a. Kegunaan atau Utility
Usefulness; ability to arouse a desire for possession
Kegunaan atau Utility didefinisikan sebagai kemampuan suatu benda atau jasa untuk melayani, memuaskan suatu kebutuhan hidup manusia yang dalam memperolehnya diperlukan suatu pengorbanan dan adanya tingkat permintaan.
b. Kelangkaan atau Scarcity
In relatively short supply; lack of abundance
Suatu benda memiliki nilai jika benda tersebut mempunyai sifat yang langka.
c. Permintaan Efektif atau Demand
Desire to possess plus the ability to buy; effective purchasing power
Suatu benda memiliki nilai jika benda tersebut dibutuhkan oleh konsumen dan konsumen tersebut memiliki kemampuan untuk membeli benda tersebut.
d. Kemampuan Pemindahan Hak atau Transferability Ability to change ownership or use; marketable title
Suatu benda memiliki nilai jika benda tersebut mempunyai sifat dalam arti mempunyai hak yang dapat dialihkan atau ditransfer kepada setiap manusia seperti hak atas tanah dan bangunan. Jika suatu benda memiliki sifat kegunaan, sifat kelangkaan dan permintaan yang efektif tetapi benda tersebut tidak bisa dialihkan, maka benda tersebut tidak mempunyai nilai (Richard M.
Betts dan Silas J. Ely, 2001: 81).
2.1.5. Proses Penilaian
Gambar 2.1
Ikhtisar Proses Penilaian Sumber: Betts & Ely,2001:34
1.Define the Problem
2. Plan the Appraisal
3. Collect and Analyze the Data
4. Apply the Value Approaches
5. Arrive at a Value Conclusion
6. Report the Value Conclusion General
Data
Subject Property
Data
Comparable Property
Data
Income Approach Cost
Approach Sales Comparison
Approach
Land Value Analysis Highest and Best Use
Analysis
1. Define the Problem
Permulaan dari penilaian formal membutuhkan pernyataan yang jelas tentang pandangan–pandangan penilaian untuk penyempurnaan penilaian tersebut.
Dengan membuat pertanyaan dengan jelas untuk dijawab dalam penilaian, seorang penilai dapat merencanakan penilaian dan mendapatkan informasi yang pasti yang dibutuhkan oleh klien dan tugas penilaian lain. Dalam mengidentifikasi masalah ada 8 faktor yang harus diperhatikan;
i. Identifikasi klien atau calon penguna
ii. Identifikasi calon pengguna dari opini dan kesimpulan penilai.
iii. Identifikasi tujuan dari penilaian termasuk tipe dan definisi nilai yang akan dibangun
iv. Identifikasi effective date dari opini dan kesimpulan penilai v. Identifikasi properti dan hak milik yang akan dinilai
vi. Identifikasi batasan dari pekerjaan terkait untuk melengkapi tugas penilaian
vii. Identifikasi asumsi – asumsi yang tidak lazim berkaitan dengan tugas- tugas penilaian
viii. Identifikasi beberapa kondisi hipotesis yang berkaitan dengan tugas–
tugas penilaian
2. Plan the Appraisal
Perencanaan yang disusun dengan baik akan meningkatkan efisiensi.
Perencanaan tersenut dapat dilakukan dengan melakukan penjadwalan dari berbagai tugas, yang mana yang harus diselesaikan dengan memberikan perhitungan waktu yang dibutuhkan untuk masing-masing pekerjaan yang harus dilakukan tersebut. Perencanaan yang baik akan mengurangi kemungkinan kesalahan pada saat pengumpulan data. Perencanaan meliputi 3 tahap:
i. Pra inspeksi/ inspeksi pendahuluan terhadap properti ii. Memikirkan / membuat daftar data yang dibutuhkan iii. Memikirkan / membuat skema jadwal kerja
3. Collect and Analyze Data
Market Value data yang paling penting adalah:
i. General data on the region, city and neighborhood
Meliputi data populasi, lapangan kerja, pendapatan, tingkat harga dan kondisi pasar juga ketersediaan keuangan dan konstruksi biaya
ii. Specific data on the subject property
Meliputi detail data perijinan dan data fisik dari tanah dan bangunan iii. Specific data on comparable properties
Meliputi detail data perijinan dan data fisik dari tanah dan bangunan Yang dapat dibandingakan, juga detail informasi dari term dan harga jual dari properti yang dibandingkan
Highest and Best Use Analysis
Adalah pembelajaran tentang sebagaimana baik sebuah properti dilihat dari fisiknya, perijinan dan lingkungan ekonominya.
Land and Value Estimate
Seorang penilai perlu membuat lembar opini tentang nilai tanah dan letak
4. Applying the Value Approaches
Pengelompokan data yag telah dikumpulkan untuk melakukan analisa yang selanjutnya dan menyertakan pendekatan nilai atau pendekatan-pendekatan lain yang tepat.
The Sales Comparison Approach
Pengunaan data-data penjulan terbaru yang dapat digunakan untuk membandingkan properti. Harga yang berani dibayarkan oelh seseorang biasanya menjadi indikasi nilai-nilai dari berbagai komoditas.
The Cost Approach
Berdasar pada penaksiran penilai terhadap jumlah yang dibutuhkan untuk membeli tanah dan biaya untuk membangun gedung atau struktur bangunan.
The Income Approach
Menganalisa kemampuan untuk menghasilkan pemasukan atau penyewaan investasi properti untuk mengidentifikasikan nilai pasar.
5. Arrive at a Value Conclusion Ada 3 tahap:
i. Melihat kembali ketepatan dalam setiap pendekatan berkaitan dengan tujuan penilaian
ii. Memastikan keadaan dan reliabilitas serta validitas dari asumsi-asumsi yang mendukung analisa
iii. Mengetahui range atau rentang dari nilai yang terindikasi dan posisi dari tiap nilai dari rentang nilai tersebut.
6. Report the Value Conclusion Ada 2 macam pelaporan:
i. Written Reports
a. The Self – Contained Appraisal Report : berisi semua informasi yang diperlukan untuk solusi dari masalah penilaian
b. The Summary Appraisal Report : hanya berisi rangkuman dari informasi yang digunakan untuk persiapan penilaian
c. The Restricted Use Appraisal Report : hanya berisi pernyataan- pernyataan informasi singkat.
ii. Electronic Data Interchange (EDI) Reports
Formats of Appraisal Reports:
i. Letter Report : hanya terdiri dari lima halaman, merupakan bentuk pelaporan yang paling tidak formal
ii. The Form (or short form) Report : merupakan bentuk pelaporan yang menyajikan banyak lembar-lembar penilaian
iii. Narrative Report : merupakan bentuk pelaporan yang paling panjang dan paling formal.
2.1.6. Sales Comparison Approach
Sales Comparison Approach adalah salah satu dari tiga pendekatan appraisal (penilaian) tradisional untuk menaksir nilai. Nilai ditaksirkan dari membandingkan subjek properti dengan properti lain yang telah atau baru terjual (Jeffrey D. Fisher, 1991:166).
Menurut David C. Ling (2005:195) Sales Comparison Approach adalah metode umum untuk menilai segala tipe properti dan membandingkan subjek properti dengan properti yang bisa dibandingkan/ properti yang sama dan properti tersebut telah atau baru dijual.
Pada proses penilaian ada tiga jenis pendekatan diantaranya adalah sales comparison approach, sales comparison approach adalah metode penilaian dengan memperkirakan nilai pasar suatu properti dengan analisis dari data yng didapat serupa atau sejenis dengan jenis properti yang dinilai.
Langkah-langkah yang digunakan dalam sales comparison approach adalah:
Gambar 2.2
Langkah-langkah dalam Sales Comparison Approach Sumber: Ling dan Archer, 2005:195
Salah satu metode yang terdapat pada sales comparison approach adalah adjustment dengan presentase. Prosesnya adalah jika pada data pembanding lebih baik dari variabel penilai maka akan diberi nilai negatif, tapi jika kondisi properti data pembanding lebih jelek dari properti yang dinilai, maka akan diberi nilai positif.
Identify elements of comparison
& value adjustment
Sales comparable sales
Adjust comparable sales prices to approximate subject
Reconcile adjustment sale prices; obtain indicated value
Pemberian nilai pada metode adjusment dengan presentase berdasarkan penglaman, pengamatan, dan perasaan dari masing-masing penilai. Sehinga hasil yang dihasilkan berbeda-beda, jadi menimbulkan tingkat subjektifitas yang tinggi.
Pada negara maju seperti Amerika dan kawasan Erope lainnya, penilaian menggunakan metode regresi untuk meminimalkan subjektifitas.
Regresi adalah sebuah konsep appraisal yang menyatakan bahwa nilai dari properti mewah diturunkan ketika dihubungkan dengan properti yang lebih rendah dengan tipe yang sama (Jeffrey D. Fisher,1991:153).
Jadi regresi merupakan metode yang digunakan dalam metode sales comparison approach, yang gunanya menyamakan hasil penilaian antara satu penilai dangan penilai yang lainnya. Karena pada regresi memiliki rumus atau proses yang pasti, sehinga hasilnya pun akan sama.
2.1.7. Harga
Harga adalah sejumlah uang yang diminta, ditawarkan, atau dibayarkan untuk suatu barang atau jasa (SPI,2002:27).
Harga adalah nilai barang yang ditentukan atau dirupakan dengan mata uang atau jumlah uang atau alat tukar lain yang senilai yang harus dibayar untuk produk atau jasa (Kamus Besar Bahasa Indonesia, 2001:388).
Menurut Jefrrey D. Fisher (1991:147), harga adalah sejumlah uang yang dibayarkan atau diminta dalam suatu transaksi khusus, harga juga mencakup benda tak berwujud seperti hak milik pribadi atau permi asuransi.
Jadi dapat disimpulkan bahwa harga adalah nilai dari suatu barang yang dapat dinilai dengan mata uang dan harus dibayarkan untuk mendapatkan atau menukarkan sesuatu yang diinginkan.
2.1.7.1. Harga Transaksi
Harga transaksi berbeda dengan harga listing, harga listing adalah harga permintaan dari suatu properti yang masuk dalam daftar jual atau listing (Jeffrey D. Fisher,1991:110). Sedangkan harga transaksi berbeda dengan harga listing, harga transaksi adalah harga yang menjadi kesepakatan antara kedua belah pihak baik penjual dan pembeli.
Jadi harga transaksi merupakan harga kesepakatan bersama antara penjual dan pembeli sesuai dengan keadaan dan kondisi dari properti tersebut.
2.1.8. Biaya
Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan atas barang atau jasa atau jumlah yang dibutuhkan untuk menciptakan atau memproduksi barang atau jasa tersebut (SPI,2002:27).
Jadi biaya adalah sejumlah uang yag harus dikeluarkan atas barang atau jasa. Jadi biaya yang dikeluarkan untuk menciptakan barang atau jasa berbeda karena antara satu dengan yang lainnya tidak sama.
2.1.9. Commercial Property
Commercial Property adalah real estate yang digunakan dalam opersai binis, seperti gedung perkantoran, toko retail dan restoran (Jeffrey D.
Fisher,1991:35)
Ruko/ rukan termasuk dalam commercial properti sebab ruko/ rukan merupakan jenis properti yang digunakan dalam operasi bisnis, atau dengan kata lain ruko/ rukan digunakan untuk membuka dan menjalankan usaha.
2.1.10. Ruko/Rukan
Ruko adalah rumah yang sekaligus untuk toko dan biasanya toko dilantai dasar dan tempat tinggal dilantai kedua (Kamus Besar Bahasa Indonesia, 2001:967)
Ruko/ rukan merupakan bangunan kotak setinggi tiga-lima lantai, bentuk dasar dan konsep pembangunan yang generic membuatnya mudah dikenali, berjejer dalam sebuah deret dengan satu pintu dilantai bawah untuk memasukinya.
Ruko dinamakan demikian karena memang pada awalnya difungsikan multi, tempat tinggal dan toko atau tampat usaha. Dengan alasan memudahkan sebutan, rumah-toko pun disingkat menjadi ruko, dan rumah-kantor menjadi rukan (Properti Indonesia, Mei 2006:20).
Ruko/ rukan merupakan salah satu bentuk dari tangible assets dari real
pekerjaan dan tempat tinggal, dengan rumah di lantai atas dan toko di lantai bawah. Pada umumnya ruko/ rukan merupakan bangunan bertingkat 2, 3, atau lebih yang berderet dengan teras tertutup yang melindungi pejalan kaki dari terik matahari dan hujan.
2.1.11. Pertimbangan dalam Pemilihan Properti
Faktor – faktor yang mempengaruhi seseorang dalam memilih ruko/
rukan adalah hal-hal sebagai berikut:
a. Harga
Pada umumnya konsumen akan mencari informasi tentang harga, kemudian membandingkan harga antara ruko yang satu dengan ruko yang lain.
Perbandingan harga sering dilakukan karena masing-masing konsumen memiliki tujuan dan kepentingan yang berbeda-beda. Misalnya konsumen yang membeli ruko untuk tujuan investasi saja, seringkali mereka hanya memperhitungkan apakah ruko tersebut dapat memberikan keuntungan atau tidak. Sedangkan bagi konsumen yang membeli ruko dengan tujuan sebagai tempat usaha akan menyesuaikan dengan tingkat pendapatan yang akan mereka peroleh.
b. Fasilitas
Fasilitas yang disediakan oleh developer juga akan mempengaruhi keputusan konsumen. Pada umumnya developer akan menawarkan kemudahan-kemudahan seperti: tersedianya sambungan listrik, air bersih, telepon, layanan keamanan, dan lain-lain.
c. Lokasi
Lokasi strategis dan sesuai dengan kebutuhan adalah lokasi yang diinginkan oleh setiap konsumen.
Konsumen akan terlebih dahulu mencari informasi kemudian melakukan perbandingan sebelum akhirnya memutuskan untuk memilih suatu lokasi tertentu.
d. Developer
Konsumen cenderung untuk memilih ruko pada developer yang memiliki nama dan image yang baik. Kriteria-kriteria developer yang baik adalah developer yang terdaftar pada REI dan memiliki cara kerja yang baik, sistematis, serta teratur. Dengan demikian akan menyebabkan konsumen merasa aman dan percaya (Rosaline,1998:18-21).
2.1.12. Fasilitas
Fasilitas adalah sarana untuk melancarkan pelaksanaan fungsi dan memberikan kemudahan (Kamus Besar Bahasa Indonesia,2001:314).
Fasilitas merupakan faktor yang biasa diberikan pihak developer guna mempermudah, memperlancar konsumen yang membeli produk dari developer tersebut, sekaligus memberikan nilai lebih bagi produk yang dijual.
2.1.13. Aksesbilitas
Aksesbilitas adalah hal yang dapat dijadikan akses, adanya keterkaitan.
Sedangkan akses adalah jalan masuk (Kamus Besar Bahasa Indonesia, 2001:22).
Jadi aksesbilitas merupakan akses untuk mencapai lokasi, dalam penelitian ini yang dilihat adalah berapa arah yang ada pada jalan raya, apakah adanya transportasi umum yang lewat dilokasi tersebut, dan lebar jalan.
2.1.14. Sertifikat
Sertifikat adalah tanda atau surat keterangan (pernyataan) tertulis/
tercetak dari orang yang berwenang yang dapat digunakan sebagai bukti pemilikan. Surat bukti kepemilikan yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang (Kamus Besar Bahasa Indonesia, 2001:1052).
Jadi sertifikat adalah surat bukti kepemilikan yang menunjukkan bahwa siapa pemilik dari properti jenis apa pun, dan dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Biasanya jenis kepemilikan yang berlaku adalah HM (Hak Milik), HGB (Hak Guna Bangunan), Surat Hijau, dll.
Sertifikat Hak Milik adalah hat turun temurun, terkuat dan terpenuh yang
fungsi sosial. Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lambat 30 tahun yang bila diperlukan dapat diperpanjang lagi menjadi 20 tahun. Sedangkan Surat Hijau adalah tanah yang dahulu menjadi tanah adat (Wantjik Saleh,22 :1990).
2.1.15. Area Parkir atau Lahan Parkir
Area parkir atau lahan parkir adalah area pada sebuah komplek perbelanjaan, bangunan-bangunan atau gedung-gedung industri, dan supermarket yang digunakan untuk memarkir kendaraan bermotor milik pelanggan atau nasabah, dan karyawan (Jeffrey D. Fisher,1991: 137).
Area parkir atau lahan parkir merupakan salah satu faktor yang mempengaruhi konsumen memilih kawasan tersebut, karena jika area parkir sempit menghambat orang untuk dating ke kawasan tersebut.
2.1.16. Faktor Fisik
Menurut Jeffrey D. Fisher (1991:141), faktor fisik properti adalah aspek- aspek yang tangible dari suatu properti.
Menurut Richard M. Betts dan Silas J. Ely (2001:82), faktor fisik properti dapat dibagi menjadi dua, yaitu: natural resources (tanah itu sendiri, topografi, kesuburan, lokasi, suhu, dan lain-lain) dan developed resources (ukuran dan luas tanah, kualitas bangunan, dimensi dari properti tersebut, dan lain-lain).
Maka dapat disimpulkan faktor fisik merupakan faktor yang dapat dilihat, dapat diraba, dan dapat dirasakan atau tangible yang melekat diproperti tersebut. Pada penelitian ini yang termasuk faktor fisik adalah luas tanah, luas bangunan, hadap, dan jumlah lantai.
2.1.17. Lokasi
Lokasi adalah hubungan ruang dan waktu antara properti (tanah pribadi) dengan lingkungan sekitar atau dari semua asal dan tujuan (Jeffrey D.
Fisher,2001:111).
Lokasi dapat menggambarkan letak dan keadaan sekitar yang berhubungan dengan properti tersebut. Dalam penelitian ini ada dua lokasi antara lain utama dan sekunder, lokasi utama adalah yang berada pada pusat-pusat kota sedangkan sekunder berada pada daerah kedua.
2.1.18. Lokasi Utama di Bangun Ruko/ Rukan
Menurut Carn ada tiga lokasi utama yang biasanya digunakan untuk mendirikan ruko:
1. Dibangun disentral-sentral bisnis
Ruko yang dibangun didaerah ini akan memberikan peluang pasar lebih besar bagi pemiliknya, karena ditempat itulah masyarakat banyak mengadakan transaksi – transaksi bisnis.
2. Dibangun didaerah yang menjadi akses ke lokasi-lokasi perumahan
Ruko yang dibangun didaerah ini ditujukan untuk mengantisipasi konsumen yang tidak mampu membeli ruko disentral bisnis, dikarenakan harganya yang sangat mahal.
3. Dibangun dikawasan perumahan
Ruko yang dibangun didaerah ini ditujukan untuk memenuhi kebutuhan penduduk dikawasan itu. ruko ini merupakan salah satu fasilitas dari kompleks perumahan tersebut (Rosaline,1998: 3).
2.2. Hubungan Antar Konsep
Ruko/ rukan adalah jenis properti yang bersifat tangible asset, dimana ruko dapat diraba, dilihat, dan dirasakan. Setiap properti mempunyai nilai dan harga, harga bisa sama dengan nilai sedangkan nilai tidak sama dengan harga.
Nilai dari suatu properti dapat diperoleh melalui sebuah proses penilaian, dimana proses ini dilakukan oleh seorang penilai.
Ada tiga jenis pendekatan dalam penilaian sales comparison approach, cost approach, dan income approach tetapi dalam penelitian ini yang digunakan adalah Sales comparison approach, pada metode ini dilakukan penilaian dengan membandingkan properti yang dinilai dengan properti lain yang sama.
Penilaian dilakukan berdasarkan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai, faktor yang paling berpengaruh adalah faktor fisik yang didalamnya terdapat luas bangunan, luas tanah, hadap, jumlah lantai, hadap. Faktor lainnya antara lain:
lokasi, fasilitas, aksesbilitas, sertifikat juga turut mempengaruhi hasil dari penilaian.
Analisa yang digunakan adalah analisa regresi, yang gunanya mengurangi tingkat subjektifitas dari suatu proses penilaian. Regresi sudah banyak digunakan pada negara-negara maju seperti Amerika dan negara-negara dikawasan Eropa lainnya.
2.3. Kerangka Berpikir
Gambar 2.3 Kerangka Berpikir
2.4. Hiopotesa
Faktor Fisik mempengaruhi nilai Ruko/ Rukan Faktor-faktor yangdi teliti:
1. Faktor Fisik:
a. Luas tanah b.Luas bangunan c. Hadap bangunan d.Jumlah lantai 2. Sertifikat 3. Lokasi 4. Aksesbilitas 5. Fasilitas
Nilai Ruko/
Rukan
