2.1. Penilaian (Appraisal)
“Appraisal is an estimate of value, one person’s opinion. Based on his her skill, training, data, and or objectivity that person possesses” (Betts, 2001, p.1).
Berdasarkan Kep. Menkeu RI no. 57 Tahun 1996, Penilaian adalah proses pekerjaan seorang penilai dalam memberikan estimasi dan pendapat atas nilai ekonomis suatu harta pada saat tertentu sesuai standar Penilaian Indonesia. Penilai adalah orang perseorangan yang dengan keahliannya menjalankan kegiatan penilaian.
Menurut Fisher (1991), penilaian adalah suatu rangkuman metode dan teknik penilaian, dimana seorang penilai menerapkannya pada material yang nyata dalam suatu kerangka kerja proses penilaian untuk mencapai suatu kesimpulan nilai. Nilai diciptakan dari faktor fisik, ekonomi, sosial, dan politik yang berlaku atasnya (Fisher, 1991).
“Dalam proses penilaian diperlukan kepiawaian penilai dalam mempergunakan berbagai pendekatan yang tepat untuk menghasilkan hasil penilaian yang akurat berdasar berbagai data faktual di lapangan. Sekalipun appraisal didasarkan pada data lapangan, penilaian tetap merupakan opini. Salah satu indikator ketepatan hasil penilaian adalah seberapa jauh hasil penilaian berbeda dengan data pasar” (Ventolo & Williams, 1990, p.1).
2.2. Nilai (Value)
“Value is commonly perceived as the anticipation of benefits to be obtained in the future” (Appraisal Institute, 2001, p.19).
“Value is the monetary worth of a property, good, or services, to buyers and sellers at a given time” (Appraisal Institute, 2001, p.20).
Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk pada hubungan finansial antara barang dan jasa yang tersedia untuk dibeli dan mereka yang membeli atau menjualnya.
“Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan perkiraan manfaat ekonomi atas barang dan jasa pada suatu waktu tertentu dalam hubungannya dengan definisi nilai tertentu” (SPI, 2002, p.28).
Nilai merupakan kekuatan dari barang dan jasa untuk menggerakkan barang dan jasa lainnya yang ada di pasar. Konsep penilaian menurut finance, lebih didasarkan pada nilai sekarang dari suatu aset serta berbagai kemungkinan aliran kas yang dinilai saat ini. Nilai selain daripada merupakan hasil dari suatu proses penilaian oleh penilai juga merupakan hasil interaksi antara penjual dengan pembeli.
2.2.1. Nilai pasar (Market Value)
Tujuan utama dari penialian adalah prakiraan yang biasa disebut nilai pasar atau Market Value. “Nilai pasar didefinisikan sebagai probabilitas harga jual properti yang bersaing di pasar terbuka” (Betts & Ely, 2001, p.1).
“Market Value is the most probable price, as of a specified date, in cash or in terms equivalentto cash, or in other precisely revealed terms, for which the specified property right should sell after reasonable exposure in a competitive market all conditions requisite to a fair sale, with the buyer and seller each acting prudently, knowledgeably, and for self-interest, and assuming that neither is undueduress”. (Appraisal Institute, 2001, p.22)
Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (Standar Penilaian Indonesia 1 butir 3.1, 2007)
2.2.2. Harga (Price)
Menurut Bush dan Houston (1985), harga adalah nilai yang diberikan untuk manfaat yang diterima seseorang atas barang atau jasa.
Sedangkan Fisher (1991) menyatakan, harga adalah sejumlah uang yang dibayarkan atau diminta dalam suatu transaksi khusus, dimana harga dapat tidak sama dengan nilai pasar.
“Price Represent the amount a particular purchaser agrees to pay and a particular seller agrees to accept under the circumstances surrounding their transaction” (Appraisal Institute, 2001, p.19)
“Harga adalah sejumlah uang yang diminta , ditawarkan, atau dibayarkan untuk suatu barang dan jasa” (SPI, 2002, p.27).
Harga listing adalah harga permintaan dari suatu properti yang masuk dalam daftar jual atau listing. Harga listing tidak perlu sama dengan nilai pasar atau harga jual, disebut juga harga yang diminta. Harga transaksi adalah harga saat properti itu dibeli oleh pihak tertentu. Jadi, harga listing dan harga transaksi itu berbeda, dan umumnya harga transaksi lebih rendah dari harga listing, sebab terjadi negosiasi harga antara penjual dan pembeli berdasarkan keadaan dan kondisi dari properti yang dijual.
2.2.3. Biaya (Cost)
“Cost identified with the project phase ti which they pertain, either actual construction cost or overall development cost” (Appraisal Institute, 2001,p.20)
“Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan atas barang atau jasa atau jumlah yang dibutuhkan untuk menciptakan atau memproduksi barang atau jasa tersebut” (SPI, 2002, p.27)
2.3. Karakteristik Nilai
Beberapa hal yang mempengaruhi nilai suatu properti yaitu:
1. Utility
Adalah kemampuan suatu barang dan jasa untuk memenuhi kebutuhan hidup.
2. Scarcity
Ketersediaan relatif suatu barang atau jasa. suatu benda dapat dikatakan memiliki nilai apabila benda tersebut jumlahnya tidak banyak atau langka.
3. Demand
Keinginan suatu barang yang ditunjang dengan kemampuan daya beli konsumen.
4. Transferability
“Dapat diartikan bahwa suatu benda dikatakan memiliki nilai apabila hak kepemilikan dari suatu benda dapat dipindahtangankan kepada orang lain.
Transferability disini mengarah kepada perpindahan hak/status kepemilikan dari suatu properti. Jika properti tidak dapat dipindahkan secara status, maka nilainya bisa secara paradoks menjadi tidak ada“
(Wurtzebach & Miles, 1997, p.175-177).
2.4. Prinsip - Prinsip Penilaian 1. Principle of Anticipation
Persepsi bahwa nilai diciptakan oleh ekspektasi atas keuntungan di masa depan. Nilai didasarkan pada persepsi pelaku pasar tentang keuntungan kepemilikan di masa depan.
2. Principle of Change
Properti tak henti-hentinya berubah, nilai dipengaruhi banyak variabel antara lain jumlah penduduk, perubahan kondisi ekonomi, kontrol pemerintah terhadap properti, pembukaan jalan baru dan perubahan politik negara. Change disini lebih mementingkan prediksi trend kondisi dimasa yang akan dating yang diperkirakan akan mempengaruhi nilai.
3. Principle of Supply-Demand
Properti mempunyai nilai bila properti tersebut dapat digunakan. Nilai akan naik bila persediaan tanah berkurang, dimana orang memerlukan tanah. Nilai tanah yang terbaik didapati pada kota dengan penduduk yang padat, dimana tanah tersedia sedikit sehingga harga tanah menjadi tinggi dan sulit dipercaya. Interaksi antara penawaran dan permintaan real estate menjadi penentu harga.
4. Principle of Competition
Semua bentuk usaha ingin mendapatkan keuntungan, tidak terkecuali properti. Bila permintaan akan suatu properti besar, developer akan mendapat keuntungan besar. Developer lain akan masuk ke lokasi tersebut, maka timbul persaingan, keuntungan akan turun.
Pada persaingan yang murni dan sehat, maka baru tercermin pengaruh kompetisi terhadap nilai.
5. Principle of Substitution
Pembeli suatu properti tidak akan membayar lebih terhadap suatu properti dibandingkan dengan biaya pembelian properti lain yang sama. Misalnya dalam pasar didapat dua properti (rumah baru) dengan kondisi yang sama, maka properti dengan harga yang lebih rendah akan terjual terlebih dahulu.
6. Principle of Surplus Productivity
Di dalam teori produksi terdapat empat faktor utama, yaitu lahan, tenaga kerja, kapital, manajemen.
Pendapatan bersih yang tersisa setelah biaya untuk faktor produksi telah dibayar seluruhnya. Dengan kata lain seorang investor harus memikirkan kesimbangan pengembalian, agar pengembalian yang terakhir/tersisa adalah pengembalian yang optimum atas tanah.
7. Principle of Comformity
Prinsip keselarasan ini menjelaskan bahwa nilai ditunjukkan kepada hubungan antara bangunan dan lingkungan sekitarnya. Properti yang terletak pada lingkungan yang cocok baik sosial maupun ekonominya, akan mempunyai nilai yang maksimum. Properti yang terletak didaerah yang kurang cocok, nilainya akan lebih kecil. Salah satu aplikasi comformity adalah dengan diberlakukannya zoning untuk daerah-daerah tertentu.
8. Principle of Contribution
Konsep Contribution adalah aplikasi dari law of marginal utiliy (hukum utilitas tambahan). Konsep ini menyatakan bahwa pengembangan dari properti yang sudah ada baru bisa dihitung secara financial, hanya jika
naiknya cash flow menunjukkan pengembalian yang proposional untuk tambahan investasi yang sudah dikeluarkan.
9. Principle of Externalities
Faktor eksternal pada properti yang memberikan efek positif atau negatif pada nilai. Eksternalitas seperti lingkungan sekitar memiliki efek terhadap nilai.
10. Principle of Highest & Best Use
Pemanfaatan secara benar lahan maupun properti di atasnya, yang secara fisik memungkinkan, secara legal diijinkan, dan secara keuangan memungkinkan akan menghasilkan nilai yang tertinggi. Itu adalah konsep dasar penaksiran real estate
“Pada saat penilai menemukan Highest & Best Use properti, penilai harus menggabungkan konsep surplus productivity dan balance, nilai sisa tanah terbaik dari suatu lahan. Tiga aspek penting dalam konsep Highest & Best Use adalah legal, fisik dan ekonomis” (Wurtzebach & Miles,1991, p.181- 185).
11. Principle of Increasing and Decreasing Return
Penambahan biaya pada suatu properti belum tentu akan menambah penghasilan properti tersebut. Pada titik tertentu, penambahan biaya tersebut akan mengakibatkan penambahan hasil yang makin berkurang.
Nilai properti tersebut tidak bertambah, bahkan akan berkurang/turun.
2.5. Pendekatan dalam Penilaian
Terdapat tiga pendekatan dalam penilaian yaitu : a. Pendekatan Data Pasar
Dengan metode ini, nilai sebuah properti didapat dengan membandingkan dengan properti-properti lain yang sejenis.
b. Pendekatan Biaya
Dalam pendekatan ini nilai tanah berdasarkan pada prinsip HBU “As if vacant” (jika tanah kosong). Perhitungannya adalah dengan menambahkan nilai tanah dengan nilai dari berbagai pengembangan yang ada untuk memperoleh perkiraan nilai sebuah properti.
c. Pendekatan Pendapatan
“Pendekatan ini digunakan untuk menilai properti yang menghasilkan income. Dalam metode ini, rate of return yang dihasilkan harus dapat menutupi resiko yang ada” (Jeffrey & Robert, 2005, p.26).
2.6. Pendekatan Data Pasar
Pendekatan data pasar adalah suatu cara untuk mendapatkan nilai jual dari suatu properti dengan membandingkannya terhadap properti lain yang sejenis yang telah diketahui nilai jualnya. Nilai pasar wajar suatu properti kurang lebih sama bila dibandingkan dengan harga pasar properti sejenis yang akan dijual atau yang sudah terjual. Metode ini sering juga disebut sebagai Metode Perbandingan Harga Jual (Sales Comparison Method), penilaian dibuat langsung dari harta yang sejenis. Penilai mendapatkan tiga, lima atau lebih harta tetap yang telah dijual dan sejenis terhadap properti yang akan dinilai serta dibuatkan penyesuaiannya.
Konsep utama (key concept) dalam pendekatan perbandingan penjualan adalah : 1. Prinsip subtitusi (subtitution)
Bila seseorang pembeli tertarik pada properti tertentu, maka secara umum dia akan membayar tidak lebih besar dari biaya untuk mendapatkan properti lain yang merupakan pengganti/subtitusi yang memuaskan. Proses subtitusi ini biasanya digunakan oleh pembeli dan penjual, pembeli membandingkan sebuah daftar properti pembanding yang kompetitif dan memilih satu yang dianggap terbaik, berdasarkan pertimbangan ciri-ciri khas dan daftar harga.
Penjual, sebaliknya, menyusun seperangkat daftar harga dengan memperhatikan apa yang harus dibayar oleh pembeli untuk properti sejenis dalam transaksi-transaksi sebelumnya.
2. Penyederhanaan (simplicity)
Pendekatan perbandingan penjualan adalah pendekatan yang lebih sederhana dan langsung dibandingkan 2 pendekatan lain, dan biasanya membutuhkan lebih sedikit perhitungan. Konsekuensinya, lebih sedikit kemungkinan kesalahan penilai maupun kesalahan matematis. Pendekatan ini merupakan pendekatan yang paling mudah dipahami sehingga paling mudah untuk
dijelaskan pada klien. Singkatnya kesederhanaan dan sifat langsung pendekatan ini menghasilkan kesimpulan nilai yang lebih terpercaya dibandingkan dengan pendekatan lain.
3. Hubungan statistik (statistical connection)
Penilai membuat penilaian berdasarkan batasan data yang telah dipelajari, dimana data dikumpulkan dan dianalisis secara statistik sebelum menghasilkan nilai yang paling mungkin terjadi. Sebagai contoh, penilai perlu mencari tahu, melalui pengambilan sampel dan analisis pasar, bagaimana perilaku pembeli dan penjual di pasar real estate tertentu. Memperkirakan nilai pasar (market value) sebagai harga jual yang paling mungkin terjadi/benar adalah sebuah tugas yang serupa dengan pekerjaan ahli statistik ekonomi.
4. Penyesuaian (adjustment)
Teknik-teknik penyesuaian dalam pendekatan perbandingan penjualan memberikan kemampuan :
a. Mengidentifikasikan secara spesifik perbedaan-perbedaan properti yang penting dalam sebuah pasar atau lingkungan.
b. Mengidentifikasikan berapa besar harga disesuaikan untuk setiap perbedaan tertentu.
c. Mengenali penyesuaian yang kecil yang terlewatkan setelah penyesuaian terhadap sebuah faktor diperkirakan secara akurat.
”Menampilkan penilaian yang objektif kepada klien” (Betts & Ely, 2001, p.158 – 160).
2.7. Perumahan (Housing)
House is as building for people to live in, ussually for one family.
Rumah adalah bangunan tempat tinggal orang, biasanya untuk tinggal satu keluarga.
Secara fisik, perumahan merupakan sebuah lingkungan yang terdiri dari kumpulan unit-unit rumah tinggal, di mana dimungkinkan terjadinya interaksi sosial diantara penghuninya; serta dilengkapi dengan prasarana-prasarana sosial ekonomi, budaya, dan pelayanan (service), yang merupakan sub-sistem
dari sistem kota secara keseluruhan. Lingkungan ini biasanya mempunyai aturan-aturan, kebiasaan-kebiasaan serta sistem nilai yang berlaku bagi warganya.
Pengertian perumahan sering dikaitkan dengan pembangunan sejumlah rumah oleh berbagai instansi, baik instansi pemerintah maupun swasta, dengan desain unit-unit rumah yang sama atau hampir sama.
Jumlah rumah dalam kelompok perumahan ini tidak tertentu, dapat terdiri dari dua atau tiga rumah, atau dapat juga sampai ratusan atau ribuan unit rumah. Bentuknya pun tidak terbatas hanya pada bangunan yang satu lantai saja, yang berderet-deret secara horisontal, melainkan dapat pula merupakan bangunan-bangunan bertingkat.
Perumahan satu lantai yang dibangun secara horisontal membutuhkan lahan yang luas, sehingga pada dewasa ini, di mana lahan semakin lama menjadi semakin langka dan semakin mahal, terutama di dalam kota.
Dimana pemerintah telah mengatur tentang pembangunan perumahan dan pemukiman dengan lingkungan berimbang yang mana mengacu pada surat keputusan bersama menteri dalam negeri, menteri pekerjaan umum dan menteri negara perumahan rakyat nomor 648-384 tahun 1992, nomor 739/KPTS/1992, nomor 09/KPTS/1992 tentang pedoman pembangunan perumahan dan pemukiman dengan lingkungan berimbang maka kriteria yang ditetapkan adalah:
1. kapling rumah mewah dengan luas tanah antara 600-2000m² dan/atau biaya pembangunan perumahan per m² diatas harga satuan per m² tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas pemerintah kelas A yang berlaku.
2. kapling rumah menengah dengan luas tanah antara 200-600m² dan/atau biaya pembangunan perumahan per m² diatas harga satuan per m² tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas pemerintah kelas C sampai klas A yang berlaku.
3. kapling rumah sederhana dengan luas tanah antara 54-200m² dan biaya pembangunan per m² tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas pemerintah kelas A yang berlaku.
Menurut Smith (1971), kehidupan masyarakat kota juga memperhitungkan faktor sosial dalam pemilihan rumah tinggal. Hal ini disebut “sarana lingkungan”. Dalam arti karakteristik tertentu yang mempengaruhi kemenarikan rumah tinggal. Masyarakat kota tidak hanya mempertimbangkan jarak sekolah dari rumah tinggal bagi anak mereka, tetapi juga mempertimbangkan kualitas dan prestige sekolah tersebut. Sejak kualitas sekolah menjadi pertimbangan dalam memilih sekolah di kota besar, masyarakat kota cenderung mempertimbangkan faktor ini dengan cermat kalau mencari rumah tinggal. Sampai dengan tingkat yang lebih rendah, kemungkinan, kualitas kantor pemadam kebakaran dan kantor polisi juga mempengaruhi. Fasiltas perumahan seperti taman, tempat bermain, dan rumah sakit juga mempengaruhi dalam pemilihan rumah tinggal. Karakteristik fisik lingkungan seperti kerindangan perumahan, calon tetangga, pemandangan rumah tinggal, dan keanehan iklim lingkungan (suhu, angin, kabut, dll). Juga bagian dari ”paket” perumahan.
Satu hal yang sangat subyektif tentang “sarana lingkungan” namun bisa memainkan tugas yang paling penting di perumahan adalah peran sosial orang dari penghuni perumahan tersebut. Hubungan dengan tetangga akan menjadi bagian yang penting dan berharga.
Sarana lingkungan juga bisa dipengaruhi oleh pemerintah kota dalam menentukan letak perumahan. Jika lahan perumahan digabung dengan lingkungan industri (pabrik) tentunya akan menghasilkan polusi suara, kemacetan, dan ketidaknyamanan penghuninya yang akan membuat perumahan tidak menarik dan tidak nyaman.
Pengaturan dalam penempatan jalan dan lalu lintas dapat juga menguntungkan atau merugikan, bergantung pada ketrampilan dan undang-undang pemerintah daerah dalam pengaturan ruang publik.
2.8. Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Nilai Properti
Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai properti, yaitu (Whipple,1995, p.1) 1. Faktor Fisik
Faktor fisik yang dapat mempengaruhi nilai properti, sebagian adalah alamiah dan lainnya adalah buatan manusia. Contohnya meliputi:
a. Sumber alami: lahan itu sendiri, topografi, tanah, akses dan lokasi, cuaca, udara, sumber-sumber mineral (termasuk air), tumbuhan, hewan, pemandangan indah, keseimbangan ekologi.
b. Sumber yang telah dikembangkan: ukuran dan bentuk lahan, struktur untuk tempat tinggal manusia, perdagangan, industry, perlengkapan umum, control lingkungan, fasilitas kesehatan dan keselamatan, jalanan yang telah diperbaiki, jalan tol, airport, saluran air, pelabuhan, transportasi umum, komunikasi dan system rekreasi, fasilitas pendidikan dan kebudayaan.
Beberapa faktor sumber yang telah dikembangkan adalah sebagai berikut:
1) Lokasi: tempat tertentu (The Oxford Colour Dictionary, Maurice Waite, p.373)
2) Karakteristik utilitas lingkungan: bagaimana lingkungan dapat berguna untuk sebuah properti yang merujuk pada fasilitas yang tersedia pada lokasi perumahan tersebut, (misalnya: jalan lingkungan, jaringan listrik, air minum, telepon, kondisi penerangan lingkungan, pembuangan sampah) (Mastering Real Estate Principles, Gerald R.
Cortesi 2004, p.302)
3) Topografi: deskripsi detail tentang karakteristik dari suatu daerah (The Oxford Colour Dictionary, Maurice Waite, p.698)
Permukaan tanah dan tingkat kesuburan.
4) Ukuran dan bentuk lahan: ukuran dari site mungkin cukup luas, tetapi bentuk dari site yang tidak teratur akan membatasi site tersebut dari kemungkinan pengembangan (Pearson dan Albert, 1984, p.11:3).
5) Luas bangunan: fleksibilitas penempatan atau penataan produk sangat tergantung pada luas bangunan (Pearson dan Albert, 1984, p.11:10) 6) Drainase: aliran air, sistem pengairan (The Oxford Colour Dictionary,
Maurice Waite, p.191)
7) Pelayanan umum: ketersediaan akan fasilitas-fasilitas umum seperti sekolah, pertokoan, rumah sakit, puskesmas, stasiun kereta api, dan lainnya.
Nilai untuk struktur di tentukan oleh kualitas konstruksi, desain, kemampuan adaptasi, dan tingkat kesesuaian properti tersebut dengan lingkungan di sekitarnya.
2. Faktor Ekonomi
Kekuatan ekonomi merefleksikan bagaimana properti berinteraksi atau menyesuaikan diri dengan kondisi ekonomi dari wilayah atau lingkungan tersebut. Elemen-elemen penting dalam nilai pasar adalah interaksi antara keperluan, kelangkaan, dan permintaan. Elemen-elemen ini merubah suasana ekonomi. Kekuatan ekonomi yang mempengaruhi real estate meliputi beberapa indikator dari kekuatan ekonomi tersebut adalah :
a. Kesempatan kerja.
b. Kondisi usaha.
c. Ketersediaan tanah lainnya.
d. Tingkat harga pada umumnya.
e. Kersediaan dana pinjaman.
f. Tingkat beban pajak.
g. Sumber daya alam.
h. Persediaan dan permintaan perumahan
i. Tingkat menabung individu dan keuntungan investasi.
3. Faktor Politik
Adanya batasan serta beban terhadap property oleh kebijakan pemerintah dan perpajakan, dan program pemerintah yang dapat mendorong perusahaan pribadi dan membantu terciptanya suasana bisnis yang sehat. Kesempatan bisnis, kestabilan ekonomi, kesempatan kerja merupakan hasil dari ikut serta pemerintah dalam ekonomi kita. Baik yang positif maupun negative adalah hasil dari kekuatan politik yang berefek terhadap nilai real estate.. Salah satu
hal yang sangat mempengaruhi nilai yang dihasilkan adalah kebijakan untuk kepentingan umum (public policy). Contoh dari public policy adalah :
- Fasilitas yang disediakan oleh pemerintah.
- Kualitas sekolah.
- Perencanaan Kota dan Peruntukkannya.
- Perizinan Bangunan.
- Pajak Properti dan Pajak daerah lainnya.
- Perlindungan kemanan dan kebakaran
Semua kekuatan yang mempengaruhi nilai ini berada dalam kondisi yang sangat dinamis, semuanya bergerak dan terkadang satu kekuatan mempunyai porsi terbesar pengaruhnya terhadap nilai suatu properti. Penilai yang professional tidak hanya menguasai nilai bangunan tetapi juga harus memperhatikan kondisi makro suatu negara, tradisi di lingkungan properti serta berbagai perubahan kebijakan pemerintah.
Kekuatan politik yang mempengaruhi nilai meliputi (Whipple,1995, p.1) : a. Peraturan bangunan dan keselamatan.
b. Penetapan daerah atau wilayah dan peraturan penggunaan lahan.
c. Kebijakan fiskal dan perpajakan.
d. Kebijakan moneter dan kontrol.
e. Sponsor pemerintah untuh pembenahan kota dan program cicilan perumahan.
f. Peraturan untuk industri dan bisnis.
g. Pekerjaan umum: kekuatan,air, transportasi, kontrol banjir.
h. Pencegahan kejahatan, servis pendidikan dan rekreasi.
i. Polisi, api, dan servis proteksi keselamatan.
j. Larangan melukai binatang.
k. Peraturan melindungi lingkungan.
4. Faktor Sosial
- Tingkat pertumbuhan dan kepadatan penduduk.
- Tingkat kriminalitas.
- Fasilitas kesehatan.
- Kesempatan rekreasi (Wurtzebach & Miles, 1991, p.177-178).
Beberapa contoh kekuatan faktor sosial yang mempengaruhi nilai termasuk semua karakteristik dan kebiasaan orang-orang yang tergabung dalam komunitas, yaitu (Whipple, 1995, p.1) :
a. Ukuran keluarga dan umur di lingkungan komunitas.
b. Lingkungan yang stabil dan sikap terhadap properti.
c. Pertumbuhan populasi, penurunan, pergeseran dalam lingkungan, regional, dan level nasional.
d. Gaya hidup dan standar kehidupan, digabungkan dengan kekuatan lainnya.
e. Sikap tentang kebijakan hukum, peran pemerintah, dan tanggung jawab individu.
f. Sikap terhadap perkembangan, pertumbuhan dan ekologi.
g. Sikap terhadap pendidikan umum.
Menurut Portnov, Odish, dan Fleishman (2005, p.377) menyebutkan bahwa faktor-faktor yang mempengaruhi nilai sebuah properti antara lain sebagai berikut :
1. Karakteristik Fisik Properti
Dalam hal fisik suatu properti banyak hal yang mempengaruhi.
Misalnya, luas tanah dan bangunan, bentuk tanah dan bangunan.
Bentuk tanah yang dimaksud disini adalah tanah-tanah yang memiliki bentuk khusus, yaitu persegi panjang, trapesium. Dan ketersediaan lahan parkir yang biasa disebut carport.
Dilihat dari aksesbilitasnya, karakter fisik properti juga dipengaruhi oleh perkembangan akses jalan, peningkatan lebar atau kelas jalan dan kepadatan kendaraan yang melaluinya. Jalan tersebut dapat dibedakan menjadi tiga, yaitu jalan primer perumahan, jalan sekunder, atau jalan tersier.
Untuk keadaan prasarana lingkungan lebih cenderung mengutamakan fasilitas-fasilitas yang dapat memberikan kenyamanan kepada penghuni perumahan tersebut, yakni ada tidaknya taman bermain, sportcenter, dan club house. Saat ini banyak daerah-daerah yang
tergenang air pada musim penghujan tiba. Salah satu hal yang mempengaruhi nilai properti adalah apakah daerah tersebut merupakan daerah yang bebas banjir atau tidak.
2. Lingkungan
Analisa lingkungan sekitar harus dimulai dengan penjelasan yang riil dari karakteristik daerah tersebut. Ada beberapa faktor yang digunakan dalam analisa lingkungan, yang pertama sumber polusi, yang dimaksud disini adalah apakah properti dekat dengan sumber polusi udara maupun polusi suara. Yang kedua adalah status ekonomi, dimana apa yang merupakan target market properti, ekonomi bawah, ekonomi menengah atau ekonomi atas.
3. Lokasi
Faktor-faktor dalam hal lokasi yang pertama yaitu, letak properti, Apakah terletak di posisi pojok (hook), ”tusuk sate”, atau dimanapun properti tersebut. Yang kedua landscape views, Apakah properti tersebut memiliki pemandangan yang menambah nilai atau tidak, misal menghadap lapangan golf, memiliki taman. Yang ketiga adalah Kedekatan dengan jalan raya, Dikategorikan sebagai urban, suburban, rural. Juga seberapa jauh jarak yang ditempuh dari jalan raya.
2.9. Hubungan antar Konsep
Dalam penelitian yang dilakukan oleh Portnov, Odish dan Fleishman (2005, p.371), menunjukkan bahwa adanya hubungan antara 3 variabel dengan nilai properti yaitu, faktor fisik, lingkungan dan lokasi. Beberapa faktor yang mempengaruhi faktor fisik antara lain, luas dan bentuk, baik tanah maupun bangunan. Ada tidaknya carport. Aksesibilitas yang baik (jalan primer perumahan, jalan sekunder, atau jalan tersier). Keadaan prasarana lingkungan baik, ada tidaknya taman bermain, sportcenter, club house.
Dalam faktor lingkungan harus mempertimbangkan beberapa hal yaitu, sumber polusi, dimana properti tersebut dekat dengan sumber polusi udara maupun polusi suara, scenery, dan status ekonomi, yang merupakan target market properti, ekonomi bawah, ekonomi menengah atau ekonomi atas.
Faktor lokasi juga menjadi penentu yang cukup signifikan terhadap nilai suatu properti. Beberapa yang mempengaruhi antara lain, letak properti, yang mana terletak di posisi pojok (hook), ”tusuk sate”, atau dimanapun properti tersebut. Landscape views, dimana properti tersebut memiliki pemandangan yang menambah nilai atau tidak, yaitu menghadap lapangan golf, dan/atau memiliki taman. Kedekatan dengan jalan raya, dikategorikan sebagai urban, suburban, rural. Dan seberapa jauh jarak yang ditempuh dari pintu masuk cluster.
Faktor fisik dan lingkungan mempengaruhi nilai properti, dimana jika berdekatan dengan jalan raya dan sumber polusi udara maupun suara akan membuat nilai properti menjadi lebih rendah. Jika memiliki pemandangan yang indah dan lingkungannya memiliki status sosial yang tinggi tentunya akan meningkatkan nilai properti tersebut.
2.10. Kerangka Berpikir
Fisik:
Luas dan bentuk Waktu transaksi Carport
Aksesbilitas
Prasarana lingkungan Ketersediaan air bersih
Lingkungan:
Sumber polusi Status ekonomi
Lokasi:
Letak properti Landscape view
Kedekatan dengan pintu masuk cluster
Nilai Properti
Gambar 2.1 2.11. Hipotesa
• Faktor fisik, lingkungan, dan lokasi secara serempak berpengaruh signifikan terhadap nilai properti di perumahan Surabaya Barat.
• Faktor fisik, lingkungan, dan lokasi secara parsial berpengaruh signifikan terhadap nilai properti di perumahan Surabaya Barat.
