VALUATION O L E H D U D I H E R P E N D I E D I S O N L E O N I S A I N T A N P R A T I W I R A H M A T D I A N A Z I R I

Teks penuh

(1)

MANAJEMEN KEUANGAN

O L E H

D U D I H E R P E N D I E D I S O N

L E O N I S A I N T A N P R A T I W I R A H M A T D I A N A Z I R I

VALUATION

(2)

Pengertian Valuation

Valuation = appraisal = penilaian = penaksiran

Penilaian merupakan proses dalam memperoleh estimasi nilai yang melibatkan penelitian yang selektif terhadap suatu pasar tertentu, mengumpulkan data dan

menganalisanya dengan menggunakan teknik yang sesuai, menerapkan pengetahuan, pengalaman dan pertimbangan professional untuk membangun

pemecahan dalam masalah penilaian yang dihadapi.

Appraisal, appraiser dan value digunakan di Amerika

Serikat sedangkan Valuation, valuer dan value digunakan

di Negara Inggris dan commonwealth nya termasuk di

Asia.

(3)

Pengertian NILAI, HARGA dan BIAYA

 NILAI adalah hasil guna dari suatu properti

berwujud maupun tidak berwujud yang dinyatakan dalam suatu mata uang yang diperoleh melalui

proses penilaian pada tanggal tertentu.

 HARGA adalah suatu jumlah uang yang disepakati antara penjual dan pembeli di pasar pada tanggal tertentu.

 BIAYA adalah suatu jumlah uang yang dikeluarkan

dalam melakukan suatu pengadaan, pembangunan

atau pembuatan suatu properti.

(4)

NILAI PASAR

Nilai Pasar ( Market Value ) adalah estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang berniat membeli dan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana

kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimiliki, kehati-hatian dan tanpa paksaan.

BUKAN NILAI PASAR adalah suatu nilai selain Nilai

Pasar atau suatu nilai yang tidak memenuhi salah satu,

sebagian atau semua dari kriteria-kriteria Nilai pasar.

(5)

Perkembangan Valuation

Pada sektor publik,

 Fungsi penilaian digunakan untuk menentukan

klasiran, land rent (jaman Raffles), pajak hasil bumi, Ipeda dan Pajak Bumi Bangunan pada jaman

sekarang.

 Di bidang usaha pegadaian, penilaian digunakan

untuk menentukan nilai pasar asset sebagai jaminan.

 Di Kantor Lelang Negara digunakan untuk

menentukan nilai pasar maupun nilai likuidasi dari

suatu asset.

(6)

Pada sektor Privat / Swasta, sejak tahun 1976 setelah berdirinya BAPEPAM, dibentuk pula asosiasi penilai yang terdiri dari :

 API (Asosiasi Penilai Indonesia)

 GAPI (Gabungan Asosiasi Penilai Indonesia)

 GAPPI (Gabungan Perusahaan Penilai Indonesia) tahun 1980

 MAPPI (Masyarakat Profesi Penilai Indonesia)

tahun1980 sampai sekarang.

(7)

Faktor yang mempengaruhi nilai :

1. Standar Kehidupan Sosial

- Populasi penduduk - Perubahan kepadatan

- Distribusi geografis atas kelompok ras masyarakat - Perkembangan pendidikan dan aktivitas sosial, dsb

2. Ekonomi dan perubahan-perubahannya

- Sumber daya alam

- Perkembangan daerah komersial dan industri - Kesempatan kerja dan tingkat upah

- Daya beli dan Suku bunga, dsb

(8)

Faktor yang mempengaruhi nilai :

3. Peraturan Pemerintah

- Peruntukan dan Zoning - Rencana Tata Kota

- Pembatasan pendirian bangunan

- Kredit pemilikan rumah, dsb

4. Pengaruh alam dan lingkungannya

- Iklim dan Topografi

- Tingkat Kesuburan tanah - Sumber mineral

- Banjir, dsb

(9)

Elemen yang mempengaruhi Nilai

 Elemen Manfaat Barang ( Utilty )

 Elemen Ketersediaan barang ( Scarcity )

 Elemen Ketersediaan dan Permintaan Barang (Supply & Demand)

 Elemen Kemudahan Menjual Barang (

Transferability )

(10)

Metode Penilaian Investasi

1. Konsep Nilai Waktu Uang

 Nilai waktu uang pada dasarnya membahas tentang bunga ”interest ”, menurut Riggs dkk yang dikutip Robert J.K. (1997) ada dua macam bunga, yaitu

bunga biasa ”simple interest ” dan bunga majemuk

”compount interest ”

(11)

Konsep Nilai Waktu dan Uang

Bunga Biasa

Bunga biasa adalah perhitungan bunga yang sederhana dengan menggunakan formula sebagai berikut.

F = P ( 1 + i.n )

Bunga Majemuk

Bunga yang didapat pada suatu periode dibungakan lagi sehingga berlipat (majemuk).

Fn = P (1+i)n

Nilai Sekarang

Nilai sekarang ”present value ” menunjukkan berapa nilai uang pada saat ini untuk nilai tertentu di masa yang akan datang.

(12)

Metode Penilaian Investasi

2. Metode ”Net Present Value ”

Metode ini menghitung selisih antara nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih (operasional maupun terminal aliran kas) di masa yang akan datang bernilai positif.

(13)

Metode Penilaian Investasi

3.

Metode ”Internal Rate of Return ”

Metode ini menghitung tingkat bunga yang menyamakan nilai

sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih di masa-masa yang akan datang.

4.

Metode ”Profitability Index ”

Metode ini menghitung perbandingan antara nilai

sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih di masa

datang dengan nilai sekarang investasi. Kalau PI lebih

besar dari 1, maka proyek diterima atau layak.

(14)

Valuation Models

1. Bond valuation

Obligasi (Bond)adalah instrumen hutang jangka panjang

dimana peminjam setuju untuk melakukan pembayaran bunga dan pokok pinjaman pada tanggal tertentu kepada pemegang obligasi.

Klasifikasi obligasi

1. Obligasi pemerintah yaitu obligasi yang diterbitkan oleh pemerintah biasanya kita mengasumsikan bahwa pemerintah pasti melakukan pembayaran sehingga obligasi ini tidak

memiliki resiko kegagalan.

2. Obligasi perusahaan yaitu obligasi yang diterbitkan oleh perusahaan.

(15)

Karakteristik obligasi :

1. Nilai nominal (par value) menunjukkan jumlah uang yang dipinjam.

2. Suku bunga kupon (coupon interest rate) adalah suku bunga tahunan yang ditetapkan atas obligasi.

3. Obligasi bersuku bunga mengambang (floating rate bonds) adalah suku bunga yang berfluktuasi sesuai pergerakan dalam tingkat bunga yang berlaku umum.

4. Tanggal jatuh tempo yaitu tanggal tertentu

dimana nilai nominal obligasi harus dibayar

kembali

(16)

Penilaian obligasi

Nilai aktiva keuangan seperti saham, obligasi bahkan aktiva berwujud seperti bangunan, mesin adalah nilai sekarang arus kas aktiva yang diharapkan akan diperoleh.

Arus kas untuk obligasi terdiri dari pembayaran bunga dan pengembalian pokok pinjaman.

VB : Nilai obligasi Kd : Return obligasi N : Jumlah tahun

INT : Bunga yang dibayar tiap tahun M : Nilai nominal

(17)

Valuation Models

2.

Preferred Stock Valuation

Saham preferen (preferred stock) adalah sebuah hybrid - serupa dengan obligasi dalam beberapa hal dan dengan saham biasa dalam hal lainnya.

Saham preferen memiliki nilai nominal dan sejumlah deviden tetap yang harus dibayar tetapi bila kegagalan pembayaran kewajiban ini tidak membuat perusahaan pailit.

Ciri-ciri saham preferen

1. Pasti mendapat deviden dan pembayaran deviden didahulukan dibanding pemegang saham biasa.

2. Bila perusahaan mengalami kerugian dan tidak dapat membayar deviden maka pembayaran dapat diakumulasi pada tahun

berikutnya.

3. Bila perusahaan dilikuidasi dan asetnya dijual maka pemegang saham preferen menerima hasil penjualan aset terlebih dahulu setelah pelunasan utang.

(18)

Penilaian Saham Preferen

 Vps : Nilai saham preferen.

 Dps : Deviden saham preferen.

 Kps : Tingkat pengembalian (return) saham preferen

(19)

Valuation Models

3. Common Stock Valuation

Saham biasa (common stock) menggambarkan kepemilikan seseorang dalam suatu perusahaan.

Karakteristik saham biasa :

1. Menunjukkan kepemilikan atas deviden tetapi hanya jika perusahaan memiliki kelebihan laba dan memilih untuk membayar deviden daripada menahannya.

2. Jika saham dijual di atas harga beli maka investor menerima capital gain yang merupakan selisih harga jual dan harga beli.Tapi bila dijual di bawah harga beli maka investor menderita capital loss.

(20)

Penilaian saham biasa

Arus kas untuk saham biasa terdiri dari deviden dan harga jual saham.

1. Nilai saham dengan pertumbuhan nol

Saham dengan pertumbuhan nol (zero growth stock) adalah saham biasa yang memiliki deviden yang tidak bertambah besar di masa datang alias tetap.

2. Nilai saham dengan pertumbuhan normal (konstan)

Pertumbuhan normal (konstan) (constant growth)pertumbuhan laba dan deviden yang diharapkan terus berlanjut di masa depan dan sama dengan tingkat pertumbuhan keseluruhan perekonomian.

(21)

Penilaian Property

Konsep mengenai Properti dalam Penilaian :

PROPERTI adalah merupakan konsep hukum mengenai benda yang berwujud (tangible) dan tidak berwujud (intangible) yang mempunyai arti nilai. Bisa juga disebut sebagai aset (dalam konsep laporan keuangan)

REAL ESTAT merupakan perwujudan dari tanah secara fisik dan benda diatasnya yang dibangun oleh manusia yang menjadi satu kesatuan dengan tanahnya.

REAL PROPERTI merupakan kepemilikan/penguasaan secara hukum yang menyangkut, hak, kepentingan, dan keuntungan atas kepemilikan real estat.

PERSONAL PROPERTI merupakan property lain selain real estate yang

memiliki sifat dapat bergerak (tidak melekat pada tanah), bila personal properti penggunaannya disatukan dengan tanah atau bangunan permanen disebut

fixtures .

Figur

Memperbarui...

Referensi

Memperbarui...

Related subjects :