MANAJEMEN KEUANGAN
O L E H
D U D I H E R P E N D I E D I S O N
L E O N I S A I N T A N P R A T I W I R A H M A T D I A N A Z I R I
VALUATION
Pengertian Valuation
Valuation = appraisal = penilaian = penaksiran
Penilaian merupakan proses dalam memperoleh estimasi nilai yang melibatkan penelitian yang selektif terhadap suatu pasar tertentu, mengumpulkan data dan
menganalisanya dengan menggunakan teknik yang sesuai, menerapkan pengetahuan, pengalaman dan pertimbangan professional untuk membangun
pemecahan dalam masalah penilaian yang dihadapi.
Appraisal, appraiser dan value digunakan di Amerika
Serikat sedangkan Valuation, valuer dan value digunakan
di Negara Inggris dan commonwealth nya termasuk di
Asia.
Pengertian NILAI, HARGA dan BIAYA
NILAI adalah hasil guna dari suatu properti
berwujud maupun tidak berwujud yang dinyatakan dalam suatu mata uang yang diperoleh melalui
proses penilaian pada tanggal tertentu.
HARGA adalah suatu jumlah uang yang disepakati antara penjual dan pembeli di pasar pada tanggal tertentu.
BIAYA adalah suatu jumlah uang yang dikeluarkan
dalam melakukan suatu pengadaan, pembangunan
atau pembuatan suatu properti.
NILAI PASAR
Nilai Pasar ( Market Value ) adalah estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang berniat membeli dan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana
kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimiliki, kehati-hatian dan tanpa paksaan.
BUKAN NILAI PASAR adalah suatu nilai selain Nilai
Pasar atau suatu nilai yang tidak memenuhi salah satu,
sebagian atau semua dari kriteria-kriteria Nilai pasar.
Perkembangan Valuation
Pada sektor publik,
Fungsi penilaian digunakan untuk menentukan
klasiran, land rent (jaman Raffles), pajak hasil bumi, Ipeda dan Pajak Bumi Bangunan pada jaman
sekarang.
Di bidang usaha pegadaian, penilaian digunakan
untuk menentukan nilai pasar asset sebagai jaminan.
Di Kantor Lelang Negara digunakan untuk
menentukan nilai pasar maupun nilai likuidasi dari
suatu asset.
Pada sektor Privat / Swasta, sejak tahun 1976 setelah berdirinya BAPEPAM, dibentuk pula asosiasi penilai yang terdiri dari :
API (Asosiasi Penilai Indonesia)
GAPI (Gabungan Asosiasi Penilai Indonesia)
GAPPI (Gabungan Perusahaan Penilai Indonesia) tahun 1980
MAPPI (Masyarakat Profesi Penilai Indonesia)
tahun1980 sampai sekarang.
Faktor yang mempengaruhi nilai :
1. Standar Kehidupan Sosial
- Populasi penduduk - Perubahan kepadatan
- Distribusi geografis atas kelompok ras masyarakat - Perkembangan pendidikan dan aktivitas sosial, dsb
2. Ekonomi dan perubahan-perubahannya
- Sumber daya alam
- Perkembangan daerah komersial dan industri - Kesempatan kerja dan tingkat upah
- Daya beli dan Suku bunga, dsb
Faktor yang mempengaruhi nilai :
3. Peraturan Pemerintah
- Peruntukan dan Zoning - Rencana Tata Kota
- Pembatasan pendirian bangunan
- Kredit pemilikan rumah, dsb
4. Pengaruh alam dan lingkungannya
- Iklim dan Topografi
- Tingkat Kesuburan tanah - Sumber mineral
- Banjir, dsb
Elemen yang mempengaruhi Nilai
Elemen Manfaat Barang ( Utilty )
Elemen Ketersediaan barang ( Scarcity )
Elemen Ketersediaan dan Permintaan Barang (Supply & Demand)
Elemen Kemudahan Menjual Barang (
Transferability )
Metode Penilaian Investasi
1. Konsep Nilai Waktu Uang
Nilai waktu uang pada dasarnya membahas tentang bunga ”interest ”, menurut Riggs dkk yang dikutip Robert J.K. (1997) ada dua macam bunga, yaitu
bunga biasa ”simple interest ” dan bunga majemuk
”compount interest ”
Konsep Nilai Waktu dan Uang
Bunga Biasa
Bunga biasa adalah perhitungan bunga yang sederhana dengan menggunakan formula sebagai berikut.
F = P ( 1 + i.n )
Bunga Majemuk
Bunga yang didapat pada suatu periode dibungakan lagi sehingga berlipat (majemuk).
Fn = P (1+i)n
Nilai Sekarang
Nilai sekarang ”present value ” menunjukkan berapa nilai uang pada saat ini untuk nilai tertentu di masa yang akan datang.
Metode Penilaian Investasi
2. Metode ”Net Present Value ”
Metode ini menghitung selisih antara nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih (operasional maupun terminal aliran kas) di masa yang akan datang bernilai positif.
Metode Penilaian Investasi
3.
Metode ”Internal Rate of Return ”
Metode ini menghitung tingkat bunga yang menyamakan nilai
sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih di masa-masa yang akan datang.
4.
Metode ”Profitability Index ”
Metode ini menghitung perbandingan antara nilai
sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih di masa
datang dengan nilai sekarang investasi. Kalau PI lebih
besar dari 1, maka proyek diterima atau layak.
Valuation Models
1. Bond valuation
Obligasi (Bond)adalah instrumen hutang jangka panjang
dimana peminjam setuju untuk melakukan pembayaran bunga dan pokok pinjaman pada tanggal tertentu kepada pemegang obligasi.
Klasifikasi obligasi
1. Obligasi pemerintah yaitu obligasi yang diterbitkan oleh pemerintah biasanya kita mengasumsikan bahwa pemerintah pasti melakukan pembayaran sehingga obligasi ini tidak
memiliki resiko kegagalan.
2. Obligasi perusahaan yaitu obligasi yang diterbitkan oleh perusahaan.
Karakteristik obligasi :
1. Nilai nominal (par value) menunjukkan jumlah uang yang dipinjam.
2. Suku bunga kupon (coupon interest rate) adalah suku bunga tahunan yang ditetapkan atas obligasi.
3. Obligasi bersuku bunga mengambang (floating rate bonds) adalah suku bunga yang berfluktuasi sesuai pergerakan dalam tingkat bunga yang berlaku umum.
4. Tanggal jatuh tempo yaitu tanggal tertentu
dimana nilai nominal obligasi harus dibayar
kembali
Penilaian obligasi
Nilai aktiva keuangan seperti saham, obligasi bahkan aktiva berwujud seperti bangunan, mesin adalah nilai sekarang arus kas aktiva yang diharapkan akan diperoleh.
Arus kas untuk obligasi terdiri dari pembayaran bunga dan pengembalian pokok pinjaman.
VB : Nilai obligasi Kd : Return obligasi N : Jumlah tahun
INT : Bunga yang dibayar tiap tahun M : Nilai nominal
Valuation Models
2.
Preferred Stock Valuation
Saham preferen (preferred stock) adalah sebuah hybrid - serupa dengan obligasi dalam beberapa hal dan dengan saham biasa dalam hal lainnya.
Saham preferen memiliki nilai nominal dan sejumlah deviden tetap yang harus dibayar tetapi bila kegagalan pembayaran kewajiban ini tidak membuat perusahaan pailit.
Ciri-ciri saham preferen
1. Pasti mendapat deviden dan pembayaran deviden didahulukan dibanding pemegang saham biasa.
2. Bila perusahaan mengalami kerugian dan tidak dapat membayar deviden maka pembayaran dapat diakumulasi pada tahun
berikutnya.
3. Bila perusahaan dilikuidasi dan asetnya dijual maka pemegang saham preferen menerima hasil penjualan aset terlebih dahulu setelah pelunasan utang.
Penilaian Saham Preferen
Vps : Nilai saham preferen.
Dps : Deviden saham preferen.
Kps : Tingkat pengembalian (return) saham preferen
Valuation Models
3. Common Stock Valuation
Saham biasa (common stock) menggambarkan kepemilikan seseorang dalam suatu perusahaan.
Karakteristik saham biasa :
1. Menunjukkan kepemilikan atas deviden tetapi hanya jika perusahaan memiliki kelebihan laba dan memilih untuk membayar deviden daripada menahannya.
2. Jika saham dijual di atas harga beli maka investor menerima capital gain yang merupakan selisih harga jual dan harga beli.Tapi bila dijual di bawah harga beli maka investor menderita capital loss.
Penilaian saham biasa
Arus kas untuk saham biasa terdiri dari deviden dan harga jual saham.
1. Nilai saham dengan pertumbuhan nol
Saham dengan pertumbuhan nol (zero growth stock) adalah saham biasa yang memiliki deviden yang tidak bertambah besar di masa datang alias tetap.
2. Nilai saham dengan pertumbuhan normal (konstan)
Pertumbuhan normal (konstan) (constant growth)pertumbuhan laba dan deviden yang diharapkan terus berlanjut di masa depan dan sama dengan tingkat pertumbuhan keseluruhan perekonomian.
Penilaian Property
Konsep mengenai Properti dalam Penilaian :
PROPERTI adalah merupakan konsep hukum mengenai benda yang berwujud (tangible) dan tidak berwujud (intangible) yang mempunyai arti nilai. Bisa juga disebut sebagai aset (dalam konsep laporan keuangan)
REAL ESTAT merupakan perwujudan dari tanah secara fisik dan benda diatasnya yang dibangun oleh manusia yang menjadi satu kesatuan dengan tanahnya.
REAL PROPERTI merupakan kepemilikan/penguasaan secara hukum yang menyangkut, hak, kepentingan, dan keuntungan atas kepemilikan real estat.
PERSONAL PROPERTI merupakan property lain selain real estate yang
memiliki sifat dapat bergerak (tidak melekat pada tanah), bila personal properti penggunaannya disatukan dengan tanah atau bangunan permanen disebut
fixtures .
