2.1 Penilaian
“Appraisal atau penilaian didefinisikan sebagai proses mengestimasi nilai”
(Betts & Ely, 2001, p.1).
Menurut Keputusan Menteri Keuangan RI No. 57 Tahun 1996 “Penilaian adalah proses pekerjaan seorang penilai dalam memberikan estimasi dan pendapat atas nilai ekonomis suatu harta pada saat tertentu sesuai Standar Penilaian Indonesia”. Penilaian merupakan gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni (science and art) dalam mengestimasikan nilai dari sebuah kepentingan yang terdapat dalam suatu properti bagi tujuan tertentu dan pada waktu yang telah ditetapkan serta dengan mempertimbangkan segala karakteristik yang ada pada properti tersebut termasuk jenis-jenis investasi yang ada di pasaran.
Properti yang dimaksudkan di atas adalah tanah dan/atau bangunan. Di dalam Ketentuan Umum Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada dibawahnya.
Menurut Betts, Penilaian adalah sebuah estimasi terhadap nilai, pandangan seseorang, yang disadari oleh kemampuan, pelatihan, data dan atau objektifitas seseorang dalam melihat. Tujuan utama dari penilaian adalah perkiraan yang disebut Nilai Pasar atau Market Value. Nilai pasar didefinisikan sebagai probabilitas utama harga jual properti yang bersaing dalam pasar terbuka (Betts &
Ely, 2001).
Real estate adalah sebidang tanah yang teridentifikasi termasuk dengan sarana pendukung (improvements). Real property adalah kepentingan, manfaat, dan hak-hak yang melekat pada suatu real estat karena faktor kepemilikan. Real property terdiri dari hak-hak yang memiliki nilai aktual kekuatan secara hukum dan terdiri atas tiga komponen yaitu: tanah, obyek yang secara permanen menempel pada tanah, dan hal-hal hukum yang melekat pada tanah itu yang tidak dapat dipindahkan oleh hukum (Betts & Elly, 2001).
Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai properti, yaitu, yaitu:
1. Faktor Fisik
Faktor-fisik yang dapat mempengaruhi nilai properti, sebagian adalah alamiah dan lainnya adalah buatan manusia. Contohnya meliputi:
y Sumber alami: lahan itu sendiri, topografi, tanah, akses dan lokasi, cuaca, udara, sumber-sumber mineral (termasuk air), tumbuhan, hewan, pemandangan indah, keseimbangan ekologi.
y Sumber yang telah dikembangkan: ukuran dan bentuk lahan, struktur untuk tempat tinggal manusia, perdagangan, industri, perlengkapan umum, kontrol lingkungan, fasilitas kesehatan dan keselamatan, jalanan yang telah diperbaiki, jalan tol, airport, saluran air, pelabuhan, transportasi umum, komunikasi dan sistem rekreasi, fasilitas pendidikan dan kebudayaan.
a. Lokasi
Lokasi merupakan salah satu unsur dasar dalam real estate yang dapat menentukan nilai suatu properti. Lokasi merupakan letak kawasan yang strategis dan mudah dijangkau dengan sarana dan prasarana transportasi.
Strategis yang dimaksud adalah meliputi jarak dan waktu tempuh, kenyamanan, termasuk aman dan tidak rawan dan juga efisien biaya.
b. Ukuran (size)
Ukuran (size) dapat dihitung dengan kaki (feet), acres, atau hektar (1 ha = 2,5 acres), atau hanya dengan bagian depannya saja (frontage). Ukuran dari sebidang tanah adalah dasar untuk kegunaan dan nilai. Meskipun kepentingannya relatif tergantung pada penggunaan dan keperluan zonanya, ukuran adalah biasanya dari unit terbaik untuk perbandingan pada analisa penjualan.
c. Luas bangunan
Fleksibilitas penempatan atau penataan produk sangat tergantung pada luas bangunan.
d. Bentuk (shape)
Mengacu pada bentuk bidang secara umum dan dimensi relatifnya, sebagai contoh bentuk tidak beraturan atau panjang dan sempit kemungkinan akan mengurangi kegunaan dari suatu bidang.
e. Bagian depan (Frontage)
Mengacu pada lebar bidang yang bisa mengakses jalan raya.
Kepentingannya adalah sebagai fungsi dari pengunaan tanah dan keperluan zona-zona spesifik. Pengukuran ini mempengaruhi akses ke properti, pengeksposan bidang ke perhatian atau pandangan publik, dimana sangat penting pada beberapa properti komersial.
f. Lebar (width)
Lebar adalah penting untuk ukuran efektif suatu bidang. Kebanyakan dari peraturan zona tidak hanya mengatur lebar minimum, tetapi juga memerlukan kemunduran untuk halaman depan. Dengan demikian kemunduran tersebut akan mengakibatkan pengurangan pada net area yang bisa dibangun.
g. Topografi
Kemiringan permukaan tanah, kapasitas daya dukung tanah, dan karakteristik lainnya dapat membawa pengaruh yang besar pada potensi pembangunan real estate. Kemiringan permukaan tanah yang sangat terjal dapat menimbulkan masalah drainase (aliran air) yang dapat mengakibatkan banjir dan kerusakan terhadap proyek dan daerah sekitarnya. Drainase yang buruk dan kapasitas daya dukung tanah yang rendah akan membutuhkan biaya yang mahal untuk memperbaikinya.
h. Kualitas bangunan.
Kepuasan pelanggan berkaitan dengan kualitas atau mutu produk (Betts &
Elly, 2001, p. 82-84).
2. Faktor Ekonomi
Kekuatan ekonomi merefleksikan bagaimana properti berinteraksi atau menyesuaikan diri dengan kondisi ekonomi dari wilayah atau lingkungan tersebut. Elemen-elemen penting dalam nilai pasar adalah interaksi antara
keperluan, kelangkaan, dan permintaan. Elemen-elemen inilah yang dapat merubah suasana ekonomi. Kekuatan ekonomi yang mempengaruhi real estate meliputi beberapa indikator dari kekuatan ekonomi tersebut adalah:
a. Tingkat menabung individu dan keuntungan investasi.
b. Kesempatan kerja.
c. Tingkat harga pada umumnya.
d. Ketersediaan dana pinjaman.
e. Tingkat beban pajak.
f. Ketersediaan tanah lainnya.
g. Kondisi usaha.
h. Persediaan dan permintaan perumahan.
i. Sumber daya alam (Betts & Elly, 2001, p. 83).
3. Faktor Pemerintah
Adanya batasan serta beban terhadap properti oleh kebijakan pemerintah, perpajakan, program pemerintah dapat mendorong perusahaan pribadi dan membantu terciptanya suasana bisnis yang sehat. Kesempatan bisnis, kestabilan ekonomi, kesempatan kerja merupakan hasil dari ikut serta pemerintah dalam ekonomi kita. Baik yang positif maupun negatif adalah hasil dari kekuatan politik yang berefek terhadap nilai real estate. Salah satu hal yang sangat mempengaruhi nilai yang dihasilkan adalah kebijakan untuk kepentingan umum (public policy).
Contoh dari public policy adalah:
a. Fasilitas yang disediakan oleh pemerintah.
b. Kualitas sekolah.
c. Perencanaan kota dan peruntukkannya.
d. Perizinan bangunan.
e. Pajak properti dan pajak daerah lainnya.
f. Perlindungan keamanan dan kebakaran.
Semua kekuatan yang mempengaruhi nilai ini berada dalam kondisi yang sangat dinamis, semuanya bergerak dan terkadang satu kekuatan mempunyai porsi terbesar pengaruhnya terhadap nilai suatu properti. Penilai yang
profesional tidak hanya menguasai nilai bangunan tetapi juga harus memperhatikan kondisi makro suatu negara, tradisi di lingkungan properti serta berbagai perubahan kebijakan pemerintah. Kekuatan politik yang mempengaruhi nilai meliputi:
a. Penetapan daerah atau wilayah dan peraturan penggunaan lahan.
b. Peraturan bangunan dan keselamatan.
c. Peraturan melindungi lingkungan.
d. Larangan melukai binatang.
e. Polisi dan servis proteksi keselamatan.
f. Pencegahan kejahatan, servis pendidikan dan rekreasi.
g. Pekerjaan umum: kekuatan, air, transportasi, dan kontrol banjir.
h. Kebijakan fiskal dan perpajakan.
i. Kebijakan moneter dan kontrol.
j. Sponsor pemerintah untuk pembenahan kota dan program cicilan perumahan.
k. Peraturan untuk industri dan bisnis (Betts & Elly, 2001, p. 83-84)
4. Faktor Sosial
Beberapa contoh kekuatan faktor sosial yang mempengaruhi nilai termasuk semua karakteristik dan kebiasaan orang-orang yang tergabung dalam komunitas, yaitu:
a. Ukuran keluarga dan umur di lingkungan komunitas.
b. Lingkungan yang stabil dan sikap terhadap properti.
c. Pertumbuhan populasi, penurunan, pergeseran dalam lingkungan, regional, dan level nasional.
d. Gaya hidup dan standar kehidupan, digabungkan dengan kekuatan lainnya.
e. Sikap tentang kebijakan hukum, peran pemerintah, dan tanggung jawab individu.
f. Sikap terhadap perkembangan, pertumbuhan dan ekologi.
g. Sikap terhadap pendidikan umum (Betts & Elly, 2001, p. 82-83).
Menurut Betts & Ely (2001) nilai memiliki 11 prinsip dasar, yakni:
1. Subtitution
Nilai dari properti yang bisa tergantikan cenderung sama dengan harga penggantinya. Sebagai alat untuk membandingkan harga pasar, biaya dan pendapatan, prinsip ini semuanya dari 3 pendekatan ke nilai.
2. Conformity
Diperlukan untuk nilai maksimum yang bisa dihasilkan. Kelemahan untuk menyesuaikan dengan pasar pada ukuran, gaya (style), kualitas, atau tipe penggunaan (use type) bisa sangat merugikan untuk nilai, terutama pada properti perumahan untuk 1 keluarga (single-family residential properties).
3. Progression and Regression
Ketika sebuah properti tidak menyesuaikan diri dalam ukuran atau kualitas, harganya cenderung mencari level harga properti disekitarnya.
4. Change
Harga real estate berubah secara konstan dan dipengaruhi oleh banyaknya perubahan sosial, ekonomi dan politik yang terjadi dilingkungan kita.
5. Supply and Demand
Harga real estate cenderung naik ketika permintaan melebihi penawaran, dan cenderung turun ketika penawaran melebihi permintaan.
6. Competitions
Permintaan pasar menciptakan keuntungan, keuntungan tersebut menyebabkan kompetisi, dan kelanjutannya kompetisi menurunkan keuntungan karena supply baru cenderung melebihi permintaan.
7. Agents of Production
Semua produksi real estate tergantung pada penggunaan 4 agen produksi yaitu: pekerja, koordinasi, modal, dan tanah.
8. Surplus Productivity, Balance, and Contribution
Pendapatan keuntungan, akan ada pada tanah setelah agen-agen ekonomi yang lain telah dibayar, disebut sebagai produktivitas yang lebih atau surplus.
Keseimbangan yang baik antar agen-agen produksi akan memaksimalkan keuntungan atau pendapatan pada tanah. Nilai dari para agen ditentukan berdasarkan kontribusi mereka pada keseluruhan.
9. Increasing and Decreasing Returns
Pendapatan dan keuntungan-keuntungan lain dari real estate memungkinkan untuk ditingkatkan dengan menambah jumlah modal, tetapi hanya sampai pada titik keseimbangan dalam agen-agen produksi. Diluar titik ini peningkatan nilai cenderung kurang daripada peningkatan biaya.
10. Highest and Best Use; Consistent Use
Penggunaan yang paling banyak dan paling menguntungkan dari properti adalah penggunaan yang terbaik. Bila penggunaan sekarang tidak masuk dalam kategori ini, konsistensi memerlukan penilai yang bisa menyadari kenyataan ini pada metode-metodenya yang dapat digunakan untuk menilai suatu struktur yang ada.
11. Anticipation
Nilai adalah harga sekarang untuk keuntungan yang akan datang, baik mereka dalam bentuk pendapatan maupun hal-hal lain yang belum ketahuan. Prinsip antisipasi adalah fundamental pendekatan pendapatan ke nilai (p.96-97).
2.2 Harga, Biaya, dan Nilai
Harga, biaya, dan nilai adalah suatu istilah yang saling berkaitan antara satu dengan yang lainnya, namun memiliki pengertian yang berbeda oleh karena itu seringkali terjadi orang salah menafsirkan ketiga istilah tersebut.
Biaya sebenarnya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan untuk mendapatkan atau mengadakan sesuatu atas barang dan jasa atau jumlah yang dibutuhkan untuk menciptakan atau memproduksi barang dan jasa tersebut (Standar Penilaian Indonesia, 2002).
Harga dapat diartikan sebagai sejumlah uang yang diminta, ditawarkan, atau dibayarkan dalam sebuah transaksi untuk mendapatkan hak milik dari suatu benda barang atau jasa tersebut (Standar Penilaian Indonesia, 2002).
Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan perkiraan manfaat ekonomi atas barang dan jasa pada suatu waktu tertentu dalam hubungannya dengan definisi nilai tertentu (Standar Penilaian Indonesia, 2002).
“Nilai adalah apa yang sepatutnya dibayar oleh seseorang pembeli atau diterima oleh penjual dalam sebuah transaksi, dan harga adalah apa yang akhirnya disetujui” (Hidayati dan Harjanto, 2003, p.5 – 6).
Nilai dalam bidang real estate adalah konsep ekonomi yang merujuk pada hubungan finansial antara barang dan jasa yang tersedia untuk dibeli dan mereka yang bersedia untuk membeli dan menjualnya (Tim Penyusun Standar Penilaian Indonesia, 2000).
Penjelasan Fisher, Martin, dan Mosbaugh dalam buku yang berjudul “The Language of Real Estate Appraisal” menyatakan “Property Value is the monetary worth of interest held in real estate arising from property ownership”. Nilai properti adalah nilai moneter dari kepentingan dalam real estate ditimbulkan dari kepemilikan properti (Fisher, Martin, & Mosbaugh, 1991, p.150).
Menurut Betts & Ely (2001) Market value atau nilai pasar secara luas diartikan sebagai : “Berapa normalnya properti seharusnya terjual, seandainya ada pembeli yang berminat dan penjual”. Namun, definisi ekonomi telah berkembang dan memunculkan kriteria-kriteria tambahan lain yang penting. Seperti yang dirumuskan oleh institusi keuangan federal (diperlukan untuk perkiraan nilai sehubungan dengan transaksi real estate federal), yang menyatakan bahwa nilai pasar sebagai harga paling mungkin dibawah properti dalam pasar bebas dan terbuka. Semua kondisi diperlukan untuk penjualan secara adil, baik pembeli maupun penjual dapat berlaku bebas, berpengetahuan dan dianggap harga tidak dipengaruhi oleh hal-hal lain yang belum jelas.
Menurut (Standar Penilaian Indonesia, 2002) nilai pasar (market value) didefinisikan sebagai perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat untuk menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa paksaan.
Nilai Pasar adalah “The most probable price, as specified date, in cash, or in terms equivalent to cash, or in other precisely revealed terms, for which the specified property rights should sell after reasonable exposure in a competitive
market under all conditions requisite to fair sale, with buyer and seller each acting prudently, knowledgeably and for self interest, and assuming that neither is under undue duress”. Harga yang paling memungkinkan pada suatu waktu tertentu baik dalam bentuk uang atau yang dapat disamakan dengan uang, dimana penjualan properti tersebut dilakukan melalui suatu penawaran dalam waktu yang mencukupi pada suatu pasar kompetitif yang memungkinkan terjadinya transaksi secara wajar. Penjual dan pembeli melakukan transaksi dengan hati-hati/bijaksana mempunyai pengetahuan yang mencukupi tentang properti yang dijual/dibeli serta keduanya tidak dalam paksaan dalam melakukan transaksi (Betts & Ely, 2001)
Dalam definisi di atas dapat disimpulkan bahwa Market Value atau Nilai Pasar adalah harga dari suatu transaksi yang memenuhi unsur-unsur sebagai berikut:
1. Pembeli dan penjual berkehendak melakukan transaksi.
2. Dalam keadaan pasar terbuka.
3. Penjual dan pembeli mempunyai pengetahuan, pengalaman, dan informasi yang mencukupi mengenai objek yang ditransaksikan.
4. Jangka waktu penawaran mencukupi.
5. Pembelian/penjualan istimewa diabaikan (Hidayati & Harjanto, 2003)
Dengan kata lain, Market Value/Nilai Pasar adalah sejumlah harga yang dicapai dalam pasar dibawah kondisi khusus dan tertentu, dengan memperhatikan:
1. Aturan penjualan dan aturan-aturan keuangan.
2. Informasi pasar, pemberitahuan ketersediaan properti untuk dijual pada pembeli potensial.
3. Pihak-pihak terkait yang berpengetahuan, tanpa paksaan (Betts & Ely, 2001).
Eldred Gary mengemukakan pernyataan bahwa nilai harus dimiliki oleh suatu barang. Dalam bukunya yang berjudul Real Estate Analysis and Strategy, Eldred Gary menyatakan ada beberapa ciri tertentu yang harus dimiliki oleh sesuatu barang agar barang tersebut mempunyai “nilai”, ciri-cirinya antara lain:
1. Permintaan (Demand):
Analisis permintaan atau demand merupakan analisis orang atau pembeli, apa yang mereka inginkan dan apa yang mereka butuhkan, kemampuan keuangan serta keinginan untuk membayar.
2. Manfaat (Utility):
Utility merujuk pada keunggulan (benefits) dari sebuah properti, dan keinginan dari pembeli potensial.
3. Kelangkaan (Scarcity):
Konsep ini merujuk pada relativitas tingkat pemasokan properti (supply) yang dapat memenuhi kebutuhan pembeli potensial.
4. Pemindahan (Transferability):
Merujuk pada proses transfer hak properti dari satu pihak ke pihak lain (Hidayati & Harjanto, 2003, p.3 – 5).
2.3 Pendekatan Perbandingan Penjualan (Sales Comparison Approach) Dasar pemikiran utama dari pendekatan perbandingan penjualan adalah bahwa nilai pasar dari properti adalah terkait langsung dengan harga properti pembanding pada pasar yang kompetitif. Analisis perbandingan yang menggunakan pendekatan perbandingan penjualan adalah terfokus pada perbedaan-perbedaan dalam hal legalitas, fisik, lokasional dan karakteristik ekonomi antara properti subyek (properti yang dinilai) dengan properti pembandingnya yang serupa atau sejenis serta atas perbedaan dalam hak-hak yang terkandung dalam properti (property right conveyed), tanggal penjualan, motivasi penjual maupun pembeli, dan sistem pendanaan/pembiayaan dari masing-masing transaksi penjualan.
Untuk menerapkan pendekatan perbandingan penjualan, seorang penilai biasanya mengikuti sistematika atau prosedur sebagai berikut:
1. Meneliti pasar untuk mendapatkan informasi transaksi penjualan dan mendapatkan daftar properti-properti sejenis dengan properti subyek yang sedang ditawarkan atau ditransaksikan.
2. Melakukan verifikasi informasi dengan mengkonfirmasikan data apakah memenuhi keakuratan dan sesuai dengan kenyataan serta memastikan apakah data transaksi yang diperoleh mencerminkan keadaan sebagaimana disyaratkan oleh kriteria pasar wajar.
3. Memilih unit pembanding yang sesuai (seperti rupiah per meter, per meter persegi, per meter kubik atau per multiplier pendapatan) dan mengembangkan
analisis perbandingan untuk tiap unit.
4. Membandingkan properti subyek dan properti pembanding dengan menggunakan elemen-elemen pembanding yang sesuai dan mengadakan penyesuaian terhadap harga penjualan dari properti pembanding.
5. Melakukan rekonsiliasi berbagai indikasi nilai yang dihasilkan dari analisis perbandingan ke dalam indikasi nilai tunggal (single value indication) atau dalam range nilai (untuk kondisi pasar yang kurang pasti) (Hidayati &
Harjanto, 2003, p. 116 – 117).
Konsep utama (key concept) dalam pendekatan perbandingan penjualan adalah:
1. Prinsip subtitusi (subtitution)
Bila seseorang pembeli tertarik pada properti tertentu, maka secara umum dia akan membayar tidak lebih besar dari biaya untuk mendapatkan properti lain yang lebih memuaskan sebagai pengganti/substitusi. Proses subtitusi ini biasanya digunakan oleh pembeli maupun penjual, pembeli membandingkan sebuah daftar properti pembanding yang kompetitif dan memilih satu yang dianggap terbaik berdasarkan pertimbangan ciri-ciri khas dan daftar harga.
Sebaliknya, penjual diharapkan untuk menyusun seperangkat daftar harga dengan memperhatikan apa yang harus dibayar oleh pembeli untuk properti sejenis dalam transaksi-transaksi sebelumnya.
2. Penyederhanaan (simplicity)
Pendekatan perbandingan penjualan adalah pendekatan lebih sederhana dan langsung dibandingkan dengan 2 pendekatan lain, yang biasanya membutuhkan lebih sedikit perhitungan. Konsekuensinya, lebih sedikit kemungkinan kesalahan penilai maupun kesalahan matematis. Pendekatan ini merupakan pendekatan yang paling mudah untuk dipahami, sehingga klien dapat memahami dengan baik. Singkatnya kesederhanaan dan sifat langsung pendekatan ini menghasilkan kesimpulan nilai yang lebih terpercaya dibandingkan dengan pendekatan lain.
3. Hubungan statistik (statistical connection)
Penilai membuat penilaian berdasarkan batasan data yang telah dipelajari, dimana data dikumpulkan dan dianalisis secara statistik sebelum menghasilkan nilai yang paling mungkin terjadi. Sebagai contoh, penilai perlu
mencari tahu bagaimana perilaku pembeli dan penjual di pasar real estate tertentu baik melalui pengambilan sampel maupun analisis pasar.
Memperkirakan nilai pasar (market value) sebagai harga jual yang paling mungkin terjadi/benar adalah sebuah tugas yang serupa dengan pekerjaan ahli statistik ekonomi.
4. Penyesuaian (adjustment)
Teknik-teknik penyesuaian dalam pendekatan perbandingan penjualan memberikan kemampuan:
a. Mengidentifikasi secara spesifik perbedaan-perbedaan properti yang penting dalam sebuah pasar atau lingkungan.
b. Mengidentifikasi berapa besar harga yang harus disesuaikan untuk setiap perbedaan tertentu.
c. Mengenali penyesuaian kecil yang terlewatkan, setelah penyesuaian terhadap sebuah faktor diperkirakan secara akurat.
d. Menampilkan penilaian yang objektif kepada klien (Betts & Ely, 2001, p.158 – 160).
Menurut Jeffrey (1991) pengertian Harga Listing dan Harga Transaksi adalah:
y Harga Listing adalah harga permintaan dari suatu properti yang masuk dalam daftar jual atau listing. Harga listing tidak perlu sama dengan nilai pasar atau harga jual, disebut juga harga yang diminta. Jadi, harga listing dan harga transaksi itu berbeda. Harga listing merupakan harga saat properti itu masuk dalam daftar jual atau listing.
y Sedangkan harga transaksi adalah harga saat properti itu dibeli oleh pihak tertentu. Harga saat listing biasanya berbeda dengan harga saat transaksi dan pada umumnya harga transaksi lebih rendah dari harga listing. Hal ini karena terjadinya negosiasi harga antara penjual dan pembeli berdasarkan keadaan dan kondisi dari properti yang dijual itu.
2.4 Stasiun Pengisian Bahan Bakar
Stasiun Pengisian Bahan Bakar (SPBU) atau istilah yang sering didengar yaitu pom bensin atau pompa bensin adalah tempat menjual bensin dengan pompa pengisap bensin tangki bensin atau alat untuk mengisap bensin tangki bensin (Kamus Besar Bahasa Indonesia, 2004, p.592).
Persyaratan-persyaratan untuk mendapatkan izin mendirikan SPBU menurut Keputusan Menteri Energi dan Sumber Daya Mineral No.1454.K/30/MEM/2000 adalah:
a. Akta Pendirian Perusahaan bagi yang berbadan hukum.
b. Peta lokasi.
c. Rencana kegiatan yang mencatat data mengenai kapasitas penyimpanan dan data perkiraan penyaluran.
d. Inventarisasi peralatan dan fasilitas yang di pergunakan.
e. Rekomendasi dari PERTAMINA.
Ketentuan pelaksanaan/ kewajiban pemegang izin dalam mendirikan SPBU menurut Keputusan Menteri Energi dan Sumber Daya Mineral No.1454.K/30/MEM/2000 adalah:
a. Tidak dibenarkan melakukan kegiatan diluar ketentuan izin yang diberikan.
b. Izin tidak boleh dipindahtangankan kepada pihak lain tanpa pemberitahuan terlebih dahulu kepada Bupati.
c. Pemilik wajib menyediakan fasilitas pemadam kebakaran yang memenuhi standar yang disaratkan.
d. Kegiatan SPBU tidak boleh mengakibatkan pencemaran lingkungan.
e. Pemilik wajib menjaga kebersihan dan keindahan SPBU.
f. Apabila dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan terhitung tanggal dikeluarkannya izin, tidak melakukan kegiatan maka izin dinyatakan tidak berlaku.
2.5 Hubungan antar konsep
Menurut penelitian Simon, Bowen dan Sementelli (1997) ditemukan bahwa properti residential di United States (Amerika) yang terkontaminasi oleh LUST (Leaking Underground Storage Tank) yaitu kebocoran tangki bawah tanah
dari pom bensin yang dapat mempengaruhi harga properti disekitarnya (Simons, Bowen dan Sementelli, 1997, p.30).
Penelitian oleh Simons, Bowen dan Sementelli (1997), menyatakan bahwa pemukiman penduduk dalam radius 300 kaki atau dalam blok yang sama dengan LUST (Leaking Underground Storage Tank), dengan tangki yang masih ada, mengakibatkan rata-rata pengurangan di harga penjualan sebesar 17%, dengan menganggap hal-hal lain adalah konstan. Hasil ini didasarkan pada perkiraan dan tidak mempertimbangkan properti yang sudah terkontaminasi atau yang terancam kontaminasi. Studi riset yang digunakan adalah analisa multiple regresi dengan mempertimbangkan pemukiman saja, yang kebanyakan dihuni oleh satu keluarga satu keluarga yang dibeli pada tahun 1992 di Cleveland, Ohio (Simons, Bowen dan Sementelli, 1997, p.30-31).
Sedangkan Jenkins-Smith, Silva, Berrens dan Bohara (2002) menggunakan CV (Contingent Valuation) untuk mempelajari efek dari bau dan penyulingan minyak atau pengilangan pada harga pemukiman penduduk di Texas.
Penjual-penjual diharuskan untuk memberitahukan keberadaan tanah yang terkontaminasi kepada pembeli yang potensial. Analisa kontingen valuasi digunakan melalui survei telepon yang menggunakan sampel dari pembeli- pembeli rumah yang potensial. 53% responden menolak untuk menawar, setelah mengetahui hal tersebut diatas. Diantara mereka yang melakukan penawaran, rata- rata penurunan harga setelah mengetahui hal tersebut diatas adalah sebesar
$11.000 atau 31% di bawah harga rata-rata.
Robert dan Winson menentukan persepsi pasar pada pembelian pemukiman penduduk yang terkontaminasi dengan cara menggunakan survei valuasi kontinen. Dalam penelitian mereka, Robert dan Winson menunjukkan penggunaan penilaian kontinen pada 8 propinsi di US terdapat potongan harga oleh para pembeli pemukiman dengan air tanah terkontaminasi yaitu bervariasi antara -25% sampai -33% (Robert & Kimberly, 2005, p.193).
Kriteria kontaminasi yang telah diteliti, sebagai pengaruh pada nilai properti didekat LUST adalah sebagai berikut:
(1) Kontaminasi yang disebabkan oleh percobaan lingkungan;
(2) Dugaan kontaminasi tetapi pemiliknya menolak untuk melakukan percobaan;
(3) Properti yang berdekatan dengan properti yang telah terkontaminasi; dan (4) Terdapat pencemaran pada kedalaman 100 kaki dari permukaan tanah.
Properti-properti yang berada dekat dengan LUST menunjukkan berkurangnya harga sekitar 14%-15% (Robert & Kimberly, 2005, p.196).
Sedangkan Simon menggunakan valuasi kontinen untuk mengestimasi kehancuran dari harga properti yang diakibatkan kontaminasi PCB (Petroleum Contamination) pada pasar kota kecil di Alabama. 150 responden telah ditanyai
“apakah mereka akan membeli properti yang telah terkontaminasi PCB?”, pernyataan dari hasil penelitian Simon adalah sebagai berikut: “Test oleh Departemen Lingkungan Hidup menunjukkan level PCB dan pestisida yang diatas level aman untuk lingkungan pemukiman penduduk telah ditemukan di beberapa lokasi dekat perkebunan, termasuk tanah properti yang sedang dipertimbangkan untuk dibeli”. Hanya 4,9% responden yang melakukan penawaran setelah mengetahui hal tersebut diatas. Rata-rata penurunan harga adalah 53% dan berkisar 20-83% dari harga sebelum terkontaminasi (Simon, 2005, p.200).
Menurut Wurtzebach & Miles (1991, p.177-178), kekuatan fisik seperti lokasi, jarak, kondisi dan keluasan kavling mempengaruhi nilai properti disekitarnya. Dikaitkan dengan perkembangan properti disekitar SPBU, diketahui bahwa kedekatan properti dengan lokasi SPBU dapat mempengaruhi nilai properti itu sendiri. Setiap properti yang berada dekat dengan SPBU memiliki nilai properti yang berbeda-beda dikarenakan penilaian juga dilihat dari kondisi properti, keluasan kavling, serta tujuan penilaian.
2.6 Kerangka Berpikir
Kerangka berpikir merupakan model konseptual tentang bagaimana teori berhubungan dengan berbagai faktor yang telah diidentifikasi sebagai masalah penting (Uma, 1992, p.41).
Gambar 2.1. Kerangka Berpikir
Keterangan:
Perbedaan nilai suatu properti yang berada di sekitar SPBU yang dipengaruhi oleh beberapa faktor, yaitu faktor fisik dan hukum, faktor fisik meliputi lokasi properti yaitu jarak properti dengan SPBU, luas bangunan, dan lebar jalan, sedangkan faktor hukum meliputi sertifikat.
1. Fisik :
a. Lokasi properti, meliputi jarak properti dengan SPBU
b. Luas bangunan c. Lebar jalan 2. Hukum : sertifikat
Properti 0-250 m
Properti 251-500 m
Perbedaan nilai properti
SPBU
2.7. Hipotesa
Dalam penelitian ini, ada beberapa hipotesis yang muncul, antara lain:
a. Faktor fisik (lokasi, luas bangunan, dan lebar jalan) dan faktor hukum (sertifikat) secara serempak berpengaruh signifikan pada nilai properti yang berada disekitar SPBU Surabaya.
b. Faktor fisik (lokasi, luas bangunan, dan lebar jalan) dan faktor hukum (sertifikat) secara parsial berpengaruh signifikan pada nilai properti yang berada disekitar SPBU Surabaya.
c. Terdapat perbedaan nilai properti yang berjarak antara 0-250 m dengan properti yang berjarak antara 251-500 m.
