2. LANDASAN TEORI
2.1 Perilaku Keuangan (Financial Behaviour)
Baker dan Nofsinger (2010) menjelaskan bahwa pada dasarnya instrumen-instrumen keuangan dan nilai pasar diasumsikan rasional. Pelaku investasi atau yang disebut dengan investor membuat keputusan sesuai dengan kepribadian mereka masing-masing dan tidak menyebabkan keputusan tersebut menjadi bias. Tetapi dalam perkembangannya keputusan investor tidak selalu tepat dan mempengaruhi nilai investasi pribadi, serta nilai pasar. Proses seseorang dalam mengambil keputusan mengenai instrumen keuangan disebut sebagai perilaku keuangan (Financial Behaviour). Perilaku keuangan menjadi cerminan seseorang dalam menetapkan pilihan dan keputusan dengan menganalisa keadaan ekonomi, keputusan yang diambil seringkali berdasarkan kepercayaan serta pengalaman pribadi. Sebagai contoh ketika memprediksi harga dolar Amerika Serikat orang akan mengambil kesimpulan bahwa nilainya akan terus naik karena melihat data di masa lalu atau ada juga yang melihatnya dari sisi kepercayaan (presepsi pribadi) bahwa nilainya akan selalu naik, sehingga penilaian bersifat subyektif dan tidak relevan serta keakuratannya tidak terjamin.
Subyektifitas menjadi salah satu faktor dalam menghasilkan keputusan yang tidak relevan atau bisa disebut dengan bias. Suatu keputusan yang dikatakan bias dikarenakan kurangnya validitas data yang menyebabkan seseorang menilai dari informasi yang dimilikinya saat ini dan tidak mencari informasi lebih dalam. Hal tersebut tidak hanya terjadi pada pengambilan keputusan bagi investor saja tetapi juga pada penilai publik dalam proses penilaian yang dilakukannya. Penilai diharapkan memberikan informasi yang sesuai dengan nilai pasar dan bisa dikatakan akurat, tetapi banyak ditemukan perbedaan hasil penilaiannya jika dibandingkan dengan penilai lain. Perbedaan cara pandang menyebabkan hasil yang dikeluarkan menjadi berbeda, hal tersebut memang wajar dan bisa dimaklumi jika dalam batas normal. Tetapi masalahnya perbedaan nilai tersebut seringkali menunjukan selisih yang jauh berbeda dan dapat dikatakan bias karena
sesuai dengan pasar dipengaruhi oleh kurangnya informasi yang diketahui oleh penilai, padahal informasi yang benar dan lengkap merupakan kunci utama dalam suatu proses penilaian. Semakin detail suatu informasi diharapkan bahwa hasil penilaian semakin baik dan obyektif.
Penilaian yang dilakukan bergantung kepada sikap dan perilaku penilai tersebut. Keputusan-keputusan yang akan diambil biasanya dipengaruhi oleh faktor-faktor yang tanpa disadari muncul dalam diri penilai. Suatu kebiasaan bisa menjadi perilaku sehari-hari dan mempengaruhi cara seseorang memecahkan masalah (Brown, 1992). Dengan demikian bisa dikatakan bahwa perilaku keuangan merupakan gabungan dari sikap yang tanpa disadari muncul atau disebut dengan psikologi kognitif dengan sifat dasar manusia untuk mencari jalan pintas pemecahan masalah atau yang disebut dengan heuristik, keduanya dapat mempengaruhi proses pengambilan keputusan.
2.2 Penilaian Properti
Penelitian mengenai perilaku penilai dalam membuat suatu keputusan merupakan suatu rangkaian proses yang mempelajari metode – metode tradisional yang digunakan penilai hingga proses pengambilan keputusannya. Teori pemecahan masalah dan pengambilan keputusan seseorang membuktikan bahwa pola pikir individu merupakan suatu pemrosesan informasi dengan adanya batasan (Newell dan Simon, 1972), batasan tersebut bisa menyebabkan hasil pengambilan keputusan efektif ataupun tidak dengan dipengaruhi banyak faktor eksternal yang berasal dari lingkungan penilai, seperti pengalaman selama bersekolah dan pembelajaran yang pernah didapat. Penerapan pendekatan mengenai perilaku dalam sistem pengambilan keputusan penilai properti menemukan bahwa terkadang penilai menyatakan hasil penilaian didasarkan pada pemikiran dan kebiasaan dalam memecahkan masalah daripada menggunakan metode yang pernah dipelajari (Diaz, 1987), hal tersebut seringkali mengakibatkan ketidaksamaan hasil antar penilai dan hasil penilaian menjadi bias atau dengan kata lain keakuratan serta objektifitas masih diragukan.
Penilai memiliki tujuan untuk mengoptimalkan hasil penilaian yang relevan tetapi metode yang digunakan setiap penilai berbeda satu sama lain,
sehingga perbedaan hasil tidak bisa dihindari dan terkadang menimbulkan bias. Potensi penilai dalam mengeluarkan hasil yang bias diteliti lebih lanjut oleh Gallimore dan Wolverton (1997). Hasil penelitian di Amerika Serikat dan Inggris tersebut menunjukan bahwa pengetahuan, informasi dan data yang dimiliki oleh penilai properti menghasilkan hasil penilaian akhir yang bias jika dibandingkan dengan nilai pasar. Hasil bias juga rentan terjadi dalam sistem penilaian properti dan terkadang dipengaruhi budaya dan kebiasaan yang terus – menerus terjadi.
Dalam proses penilaian, penilai menggunakan metode yang disamakan dengan tujuannya, namun penggunaan suatu metode seringkali menjadi kebiasaan dan diterapkan ketika menilai properti lain yang memiliki spesifikasi berbeda. Penelitian yang dilakukan oleh Diaz (1990) menemukan bahwa metode normatif digunakan penilai dalam proses penilaian dan menunjukan perbedaan hasil yang signifikan jika dibandingkan dengan hasil penilaian penilai lain. Metode normatif melakukan pendekatan secara umum dan mencari dasar permasalahan dengan banyak kemungkinan lalu membandingkan metode yang dirasa cocok dan efisien. Tetapi dalam penelitian yang dilakukan oleh Adair, Berry dan McGreal (1996) menyatakan bahwa penilai properti mengeluarkan hasil penilaian yang berbeda dengan nilai pasar dan persepsi masyarakat. Hal tersebut memunculkan suatu pertanyaan mengenai keakuratan metode normatif dan metode yang seharusnya digunakan.
Dalam suatu kasus yang diteliti oleh Gallimore (1994) menjelaskan bahwa daya serap penilai dalam penerimaan informasi merupakan faktor dalam penilaian properti sehingga informasi yang paling terakhir didapat atau yang terbaru terkadang sangat dipercaya dan membuat penilai tidak memperhitungkan informasi periode sebelumnya. Penilai properti juga terkadang mengeluarkan hasil penilaian terlalu cepat dan seakan – akan tidak dipertimbangkan dengan baik. Pengalaman juga sering kali dipakai penilai sebagai dasar penilaian, menyebabkan saat menilai properti pada daerah yang tidak dikenal atau penilai yang tidak terbiasa dengan suatu daerah tertentu, akan lebih gampang dipengaruhi opini dan pendapat dari lingkungan (Diaz dan Hansz, 1997). Penelitian mengenai perilaku penilai dalam melakukan penilaian properti yang dilakukan oleh Kinnard, Lenk
dan Worzala (1997) di Amerika Serikat menyebutkan bahwa hasil penilaian terkadang dipengaruhi oleh tekanan dari klien juga umpan baliknya.
Pada penilaian properti, masyarakat menggunakan jasa penilai untuk mengetahui nilai sebenarnya dan meyakinkan masyarakat atau konsumen dalam mengambil keputusan transaksi. Hasil penilaian properti terdiri dari banyak faktor yang saling berhubungan dan berkolaborasi antar ilmu pengetahuan yang menjadi pertimbangan dalam sistem penilaian, terutama psikologi dalam diri penilai (Black, Brown, Diaz, Gibler dan Grissom, 2003). Psikologi dalam diri penilai yang mempengaruhi hasil penilaian disebut psikologi kognitif.
2.3 Psikologi Kognitif
Semakin banyak faktor yang dipertimbangkan dalam penilaian mendorong penilai menggunakan metode yang sesuai dengan kepercayaan dan sifat bawah sadar yang tidak disadari muncul ketika diharuskan mengambil keputusan. Sifat bawah sadar yang terbentuk dari lingkungan seperti pengalaman yang didapat selama bersekolah, pengalaman mengenai kejadian sehari – hari dan informasi eksternal yang mendorong seseorang dalam mengambil suatu keputusan disebut psikologi kognitif. Perilaku – perilaku yang tanpa disadari muncul dan mempengaruhi hasil penilaian terkadang menyebabkan hasil yang bias. Sebuah penelitian menunjukan beberapa faktor yang menyebabkan ketidakakuratan hasil penilaian yaitu, asumsi pribadi penilai, ketersediaan data, metode penilaian dan pertimbangan penilai (Aluko, 2000).
Dalam jasa penilaian properti, psikologi kognitif menyebabkan seseorang mengeluarkan hasil penilaiannya sesuai dengan apa yang diyakini. Properti memiliki suatu aspek khusus yang membedakannya dengan produk-produk komersial yang lain, yaitu lokasi, lama masa kegunaan, prospek nilai kedepan, pengaruh peraturan pemerintah terhadap produknya dan ketertarikan pasar (Weimer, 1996), dengan demikian seharusnya penilaian terhadap suatu properti semakin kompleks. Faktor lain yang dapat mempengaruhi nilai properti adalah seperti desain dari bangunan juga harga pembukaan atau disebut dengan harga penawaran yang dapat dibandingkan dengan properti lain dengan memiliki spesifikasi sama juga menjadi pertimbangan dalam penentuan nilai. Kemampuan
dan tingkat pengetahuan penilai mempengaruhi hasil penilaian, atau dengan kata lain penilai memiliki presepsi tersendiri dalan menentukan harga properti (Aluko, 2007).
Penelitian dan pendekatan terhadap psikologi kognitif dalam menjelaskan pengolahan informasi seseorang dalan dunia real estate semakin berkembang setiap periodenya (Osmond, 2012). Pada penelitian yang dilakukan di Amerika Serikat mengenai pengaruh beberapa faktor dalam penilaian menyebutkan awalnya kesalahan dalam proses penilaian properti disebabkan oleh kurangnya pemahaman, kemampuan dan kinerja penilai dalam sistem penilaian properti (Diaz, 1987). Kesalahan sistem penilaian berawal dari pemahaman yang salah terhadap metode-metode yang digunakan dan terbatasnya informasi yang bisa digunakan, padahal sistem penilaian seharusnya merupakan hasil penggabungan informasi yang relevan dan akurat dengan pemahaman penilai. Informasi yang lengkap menghasilkan hasil penilaian yang lebih baik (Brown, 1992).
Secara alamiah kemampuan seseorang dalam memecahkan masalah akan terbentuk berdasarkan pengalaman dan pelajaran yang didapatkan sejak penilai dapat berpikir dengan mandiri, secara tidak langsung menyebabkan alam bawah sadar menyimpulkan solusi atau jalan pintas dalam pemecahan masalah. Jalan pintas tersebut disebut heuristik. Heuristik juga menjadi definisi kompleksitas seorang penilai dalam mengelola informasi dan menghasilkan sebuah penilaian atau membuat suatu keputusan (Simon, 1978). Semakin banyaknya informasi yang didapat, heuristik digunakan untuk menyeleksi informasi yang tepat untuk digunakan atau sebaiknya dihilangkan sesuai dengan kepercayaan dan pola pikir diri sendiri. Jadi seharusnya penggunaan heuristik yang tepat bisa mengurangi waktu dalam proses penilaian (Hardin, 1997). Tetapi sering kali ketidaktepatan penggunaan heuristik menyebabkan hasil penilaian bias, meskipun bisa dihindari dengan pengelola informasi yang akurat dan pengalaman penilai yang benar (Hogarth, 1981).
2.4 Tipe – Tipe Heuristik
Heuristik memiliki beberapa tipe yang membedakan proses pengambilan keputusan, Tversky dan Kahnemann (1974) dalam prosesnya mengidentifikasi heuristik menjadi 3 tipe ; Representative Heuristic, Availability Heuristic dan Anchoring and Adjustment Heuristic. Selanjutnya ditambahkan faktor keempat yaitu Positivity Heuristic (Evans, 1989).
2.4.1 Representative Heuristic
Penelitian yang dilakukan oleh Amos Tversky dan Daniel Kahnemann (1974) menyebutkan banyak pertanyaan mengenai bagaimana suatu hal bisa dikatakan sebagai perwujudan hal lainnya. Misalnya dikatakan bahwa A merupakan hasil pemrosesan atau perwujudan B, koresponden yang ditanya mengenai hal tersebut seringkali menggunakan heuristik representatif. Ketika A memiliki karakteristik yang sama dengan B maka asumsi bahwa A merupakan manifestasi dari B semakin kuat. Dalam hal tersebut penilai akan cenderung melihat apakah objek yang dinilai memiliki ciri – ciri sama dengan objek lain yang menjadi pembanding. Masalah yang sering timbul adalah ketidaksadaran mengenai perbedaan masalah yang sedang dihadapi dengan yang dipakai untuk membandingkan. Penilai cenderung beranggapan bahwa dengan karakteristik permasalahan yang sama maka solusi atau jalan keluar yang dipakai juga sama.
Selain itu penilaian juga didasarkan terhadap kejadian yang hampir sama dengan permasalahan yang sedang dihadapi. Heuristik representatif menghasilkan keputusan berdasarkan pengalaman dan asumsi yang dibuat berdasarkan kejadian serupa yang terjadi di tempat atau dalam periode tertentu daripada memfokuskan permasalahan yang dihadapi. Misalnya ketika memutuskan untuk berinvestasi dengan membeli saham, beberapa orang akan berpikiran bahwa membeli saham perusahaan yang dikenal banyak orang akan menjamin pertumbuhan investasinya. Hal tersebut memang terdengar masuk akal tetapi tetap adanya faktor lain yang harus dilihat seperti riwayat harga dan berita perusahaanya. Dalam hubungannya dengan hasil penilaian properti adalah penilai cenderung menilai berdasarkan properti yang pernah dinilai penilai lain di suatu periode waktu serta kesempatan yang berbeda.
2.4.2 Availability Heuristic
Sebagian orang mengingat kembali kejadian di masa lalu yang mempengaruhi pola pikir dan memori dalam memahami heuristik ketersediaan. Heuristik ketersediaan merupakan faktor heuristik yang memproses pengambilan keputusannya didukung dan informasi yang tersedia dan pengalaman yang terjadi beberapa kali. Sebagai contoh ketika berjalan sendirian di malam hari, seseorang akan mengingat kembali cerita – cerita tentang resiko dirampok. Heuristik ketersediaan orang akan mencari memori yang sesuai dengan keadaan yang sedang dihadapi.
Bagi penilai yang menggunakan heuristik ketersediaan, data yang dipakai sebagai faktor pertimbangan harus sesuai dengan periode yang diinginkan dan keakuratannya bisa terjamin. Faktor heuristik ini berasumsi bahwa permasalahan bisa dihadapi jika sudah ditemukannya inti dari permasalahan yang bisa dijadikan patokan atau dasar. Penilai cenderung membandingkan pengalaman pribadi dengan permasalahan yang dihadapi. Tetapi tidak semua pengalaman atau ingatan tersebut relevan dan bisa dijadikan dasar kelengkapan informasi. Data dari lingkungan juga berperan dalam sistem penilaian. Ketidaktersediaan data menjadi penghambat penilaian properti.
Kecenderungan dari tipe heuristik ini adalah penggunaan informasi yang terakhir diperoleh atau informasi yang paling baru. Dengan kata lain informasi lama atau informasi data pada periode sebelumnya tidak dipakai lagi. Penilai memiliki asumsi bahwa dengan ketersediaan informasi yang terjadi secara berkala diperbarui, maka hasil penilaian semakin akurat. Tetapi pada kenyataannya perputaran informasi yang terjadi terus menerus dan dipakai sebagai dasar penilaian menyebabkan hasil yang tidak stabil, sehingga hasil penilaian menjadi bias.
2.4.3 Anchoring and Adjustment Heuristic
Amos Tversky dan Daniel Kahnemann (1974) menyatakan bahwa ketika mengestimasi dan memprediksi, seseorang akan memulai dengan data awal yang
berdasarkan hasil penilaian sebelumnya terhadap jenis karakteristik properti yang hampir sama dengan yang sedang dinilai. Metode ini merupakan pembauran data – data dari objek yang sedang diteliti saat ini dengan data objek lain di masa lalu yang dijadikan standar. Estimasi mengenai hasil penilaian disesuaikan sebagai informasi tambahan hingga keputusan akhir dibuat. Dengan kata lain metode ini dilakukan ketika seorang penilai menetapkan nilai awal sebagai dasar dan bahan referensi untuk melakukan penilaian dan penyesuaian. Penyesuaian terjadi ketika penilai menemukan titik acuan awal berdasarkan estimasi nilai probabilitas. Penyesuaian terhadap nilai awal tidaklah efisien dan menyebabkan hasil bias (Tversky dan kahnemann, 1974). Hasil yang bias tersebut menyebabkan seseorang meremehkan proses penyesuaian nilai. Terkadang dengan menggunakan heuristik ini seseorang hanya terpaku pada suatu teori atau dasar yang benar-benar menjadi acuan.
2.4.4 Positivity Heuristic
Kecenderungan sifat seseorang yang memiliki strategi pemecahan masalah dan mencari informasi yang sama dengan yang ada dalam kepercayaan, pola pikir dan keyakinan (Evans, 1989). Dalam sistem penilaian properti, seorang penilai menilai dengan menggunakan metode yang menjadi kebiasaan dan sudah lama digunakan, namun terkadang metode yang digunakan tidak sesuai dengan objek penilaian sehingga terjadi hasil bias. Terkadang penilai membuat asumsi-asumsi terlebih dahulu sebelum melakukan penilaian, sehingga sudah terbentuk pola pikir yang mendasari penilaian tersebut. Penilai juga cenderung percaya terhadap dirinya sendiri sehingga jika belum membuktikan langsung penilai tidak akan mudah mendengarkan pendapat orang lain ataupun bukti tertulis, hal ini menjadi masalah dalam menilai aset dengan nilai nominal yang besar karena hasil yang dikeluarkan belum tentu hasil yang sebenarnya. Data yang digunakan dirasa oleh penilai cocok dan tidak mempertimbangkan faktor lain yang bertentangan. Timbulnya hasil bias dipengaruhi kurangnya data yang digunakan dalam menilai.
2.5 Hubungan Antar Konsep
Perilaku heuristik pada diri penilai menjadi faktor yang juga dipertimbangkan dalam pengambilan keputusan. Faktor heuristik yang diteliti pada proses penilaian dikelompokan menjadi 4 faktor yaitu Representative Heuristic, Availability Heuristic, Anchoring and Adjustment Heuristic dan Positivity Heuristic.
Representative Heuristic merupakan pengambilan keputusan didasarkan terhadap kejadian lain yang hampir sama dengan permasalahan yang sedang dihadapi atau penggunaan kembali metode penilaian yang sudah pernah diterapkan terhadap objek yang dengan spesifikasi sama. Hasil bias yang seringkali terjadi adalah penilai tidak mengevaluasi kembali apakah strategi terdahulu tersebut masih layak digunakan atau sudah harus diperbarui. Kejadian yang ditemukan Osmond (2012) pada penelitiannya di Nigeria menyatakan hasil penilaian yang tidak relevan dan timbul bias antar penilai disebabkan oleh penilai yang hanya sekedar menyalin strategi yang sudah digunakan sebelumnya tanpa membandingkan dengan kondisi ekonomi saat ini serta data yang dapat dipertanggung jawabkan. Hasil penilaian cenderung tidak menghiraukan harga pasar dimana objek dinilai. Pola pikir penilai pada sistem penilaian sama atau disebut sebagai stereotype, menjadikan salah satu faktor pendukung terjadinya hasil penilaian yang bias.
Availability Heuristic merupakan keputusan berdasarkan pengalaman yang pernah dialami si pengambil keputusan di masa lalu. Pengambil keputusan berasumsi bahwa permasalahan bisa dihadapi jika sudah ditemukannya inti dari permasalahan tersebut. Misalnya dalam sistem penilaian, penilai beranggapan bahwa pengalaman yang sering kali ditemui adalah strategi yang bisa diterapkan dalam menemukan hasil penilaian. Ketersediaan data juga mempengaruhi penilaian properti, penilai cenderung memberikan hasil yang didasarkan pada pengalaman ia menilai sebelumnya. Jadi dengan permasalahan yang sama atau dengan tipe data yang sama menurut pengalamannya tersebut menjadi dasar penilai menilai sebuah properti. Permasalahannya adalah terkadang pengalaman saja tidak cukup dalam mengeluarkan hasil penilaian. Ketika akan menyimpulkan
dilihat dari pengalaman pribadi terhadap objek dengan kriteria yang sama, tetapi juga harus diperhitungkan rata – rata harga tanah di daerah tersebut, kondisi perekonomian negara dan jenis dari propertinya, dengan kata lain faktor yang harus diperhitungkan juga harus lebih spesifik. Disamping itu ketersediaan data yang menjadi salah satu faktor pendukung penilaian tidak selalu akurat dan relevan, penilai yang mengunakan heuristik ketersedian dalam menilai akan menhasilkan hasil penilaian yang belum tentu keakuratannya jika data yang dipakai tidak lengkap dan berujung dengan hasil penilaian bias.
Anchoring and Adjustment Heuristic berarti pengambil keputusan yang dalam hal ini merupakan pihak penilai properti mengobservasi suatu permasalahan, mengambil keputusan dan menyelesaikan permasalahan dengan mengadopsi strategi lain yang bisa dipakai. Strategi yang dipakai biasanya berhubungan dengan angka atau keadaan pasar pada periode tersebut yang bisa didefinisikan dengan presentasi atau adanya suatu standar (Mussweiler, 2002). Jadi jika dihubungkan dengan bagaimana penilai properti menilai sesuatu secara obyektif didukung dengan referensi lain seperti rata-rata harga tanah, bangunan ataupun bagaimana keadaan ekonomi pada saat itu. Data – data yang tidak relevan tetap dijadikan patokan dan mempengaruhi hasil penilaian. Ketika seorang penilai mengawali proses penilaian dengan data yang salah dan tidak bisa dibuktikan kebenarnnya maka akan berdampak pada hasil akhir penilaian yang bias.
Positivity Heuristic merupakan suatu tipe dalam pengambilan keputusan yang menyatakan bahwa kecendrungan individu untuk mencari informasi yang sama dengan kepercayaannya. Jadi dalam penilaian properti, biasanya penilai lebih mengutamakan presepsi pribadi dalam mengelola suatu infromasi, seperti seorang penilai percaya bahwa harga tanah di daerah tertentu tinggi, hal tersebut mendukung ia dalam memberikan sistem penilaian yang seharusnya mengikuti apa yang menjadi kepercayaannya. Permasalahannya adalah ketika data yang digunakan tidak cukup kuat untuk memberikan hasil penilaian yang relevan. Bias yang terjadi adalah ketika penilai merasa bahwa tidak perlu membandingkan properti dengan properti lain. Penilai cenderung menilai mengikuti nilai – nilai yang ada dalam dirinya dan menghindari pengumpulan data lebih lanjut lagi,
selanjutnya meningkatkan resiko hasil bias karena kurangnya data yang dipakai dalam penilaian.
2.6 Kerangka Pemikiran
Gambar 2.1 Kerangka Berpikir Heuristic Behaviour Representative Heuristic Availability Heuristic Anchoring and Adjustment Heuristic Positivity Heuristic
