1 Universitas Kristen Petra 2.1 Gedung Perkantoran
Kantor adalah balai (gedung, rumah, ruang) tempat untuk menulis atau mengurus suatu pekerjaan.
Sewa adalah pemakaian (pinjaman) sesuatu dengan membayar uang.
Kantor Sewa adalah suatu wadah yang menampung kegiatan administrasi suatu perusahaan dengan tujuan menampung kebutuhan akan ruang kerja untuk kegiatan administrasi yang efisien, dalam suatu wadah bangunan kantor dimana pemakaian wadah tersebut dengan cara membayar sejumlah uang.
Perkantoran sewa adalah gedung ruang yang digunakan sebagai wadah kegiatan mengurusi suatu pekerjaan yang dipinjamkan kepada pemakai gedung atau ruang tersebut dengan dikenakan biaya sewa.
(Rachmat, 1986, p.10).
Hohl (1998) mendefinisikan pengertian gedung perkantoran sebagai suatu tempat di mana para white collar workers atau desk workers melakukan aktivitas mereka, baik aktifitas fisik maupun psikologis”. (p.17)
Gedung perkantoran adalah :
“Suatu bangunan atau gedung yang mempunyai luas yang sangat sempit, relatif sederhana dan rendah dalam biaya dibandingkan dengan bangunan residential, bangunan ini mempunyai fungsi spesial yang tinggi. Bisa dikatakan sebagai rumah besar dengan fungsi khusus. Gedung ini mempunyai tipe dan ukuran yang bermacam-macam tergantung kombinasi dari perusahaan yang menempati”.
(Rachmad, 1986, p.10)
Dari pengertian di atas dapat disimpulkan gedung perkantoran di Surabaya adalah gedung perkantoran sewa yang berlokasi di Surabaya yang beroperasi dalam usaha menyewakan ruang pada semua penyewa atau tenant yang berminat menempati gedung tersebut sebagai ruang kantornya, dimana dalam penggunaannya pemakai atau penyewa dikenai biaya sewa tertentu.
Universitas Kristen Petra 2.2 Jenis-jenis Perkantoran
Ada beberapa jenis perkantoran berdasarkan organisasinya : a. Commercial Office
Perkantoran bagi perusahaan-perusahaan dagang, toko-toko, asuransi, dan transport.
b. Industrial Office
Bangunan yang kantornya terikat keharusan mempunyai suatu hubungan fisik dengan pabriknya, yang sebenarnya mempunyai sifat-sifat yang bertentangan.
c. Professional Office
Suatu bangunan yang disewanya kepada perusahaan yang membutuhkan ruang kantor. Bangunan kantor ini yang paling sering dicari oleh perusahaan karena jumlah modal yang digunakan relatif kecil.
d. Instutional Office and Govermental Office
Suatu sifat usaha yang teratur dalam bentuk lembaga yang berpedoman pokok untuk hidup lama dan kokoh, dan tidak bergantung pada hidup seseorang.
(Rachmat, 1986, p.13-14)
2.3 Pembagian Ruang pada Kantor a. Ruang untuk umum (Public Area)
Yaitu ruang yang disediakan untuk umum bagi siapa saja yang memiliki keperluan di gedung perkantoran tersebut.
b. Ruang kantor yang disewakan (Rental Office Area)
Yaitu suatu ruang yang berfungsi sebagai wadah yang menampung kegiatan administrasi suatu perusahaan dengan tujuan menampung kebutuhan akan ruang kerja untuk kegiatan administrasi yang efisien, dalam suatu wadah bangunan kantor dimana pemakaian wadah tersebut dengan cara membayar sejumlah uang.
c. Ruang khusus (Special Area)
Yaitu ruang yang disediakan untuk menunjang kegiatan dalam gedung perkantoran tersebut.
Universitas Kristen Petra d. Ruang servis (Service Area)
Yaitu suatu ruang khusus yang disediakan pada gedung perkantoran yang berfungsi untuk mendukung pelayanan yang diberikan.
e. Lahan parkir (Parking Area)
Yaitu ruang yang disediakan sebagai lahan parkir kendaraan bermotor maupun roda dua untuk penyewa dan konsumen dari para penyewa gedung perkantoran tersebut.
f. Pengelola
Yaitu ruang yang ditempati oleh para pengelola gedung, agar dapat memudahkan interaksi antara pengelola gedung dengan penyewa gedung tersebut. (Rachmat, 1986, p.29)
2.3.1 Ruang untuk umum (Public Area) Ruang untuk umum terdiri dari :
a) Lobby
b) Front Desk / Information c) Telepon umum
d) Fotokopi e) Toilet umum f) Hall lift
2.3.2 Ruang Kantor yang Disewakan (Rental Office Area) Ruang kantor yang disewakan terdiri dari :
a) Ruang-ruang kantor sewa b) Koridor
c) Hall lift
2.3.3 Ruang Khusus (Special Area) Ruang khusus terdiri dari :
a) Ruang Restauran / Kantin b) Kios-kios
Universitas Kristen Petra c) Ruang Pangkas Rambut (Barber Shop)
d) Ruang Pusat Pengobatan (Medical Center)
2.3.4 Ruang Servis (Service Area) Ruang servis ini terdiri dari :
a) Ruang kepala bagian teknik b) Ruang istirahat dan loker c) Gudang umum
d) Ruang generator dan trafo listrik e) Ruang mesin AC dan pompa f) Ruang mesin lift dan tandon air g) Ruang panel
h) Ruang lift service i) Toilet service j) Kantin service k) Ruang Musholla
2.3.5 Lahan Parkir (Parking Area) Lahan parkir ini terdiri dari :
a) Ruang kerja petugas parkir b) Ruang tunggu sopir
c) Gudang d) Toilet
e) Ruang tangga
2.3.6 Pengelola
Ruang untuk pengelola ini terdiri dari : a) Ruang Direktur
b) Ruang Wakil Direktur c) Ruang Sekretaris
Universitas Kristen Petra d) Ruang Administrasi
e) Ruang Rapat
f) Ruang bagian keamanan (Rachmat, 1986, p.30-31)
2.4 Kapasitas dan Luasan Ruang
Kapasitas bangunan kantor dipengaruhi oleh : a. Kebutuhan akan ruang kantor yang disewakan.
b. Modal sendiri yang dimiliki oleh investor. (Rachmat, 1986, p.31)
2.5 Dasar Pemilihan Lokasi
Berdasarkan tujuan dari gedung perkantoran, maka diperlukan pemilihan lokasi yang strategis. Untuk mendapatkan lokasi kantor yang strategis perlu diperhatikan beberapa faktor sebagai berikut :
1) Lokasi yang terletak di daerah yang berpotensi. Dalam hal ini terletak di pusat kota.
2) Tersedia jaringan utilitas kota yang memadai.
3) Dekat dengan bangunan komersial yang lain yang dapat mendukung gedung perkantoran, seperti bank, hotel, pertokoan, dan sebagainya.
4) Dekat dengan daerah perkantoran dan lembaga pemerintahan (adanya tuntutan komunikasi dan interelasi yang baik).
5) Adanya pencapaian (accesbility) yang tinggi. Yang tepat untuk hal ini adalah pada jalan-jalan protokol kota.
6) Dilalui rute kendaraan umum.
7) Terletak di dearah yang selalu hidup siang dan malam.
(Rachmat, 1986, p.49-50).
2.6 Fasilitas-fasilitas Gedung Perkantoran
Di dalam suatu gedung perkantoran adanya fasilitas-fasilitas yang mampu mendukung sistem yang sudah ada merupakan hal yang mutlak. Oleh sebab itu, para pengelola gedung harus dapat memberikan segala fasilitas yang dapat membuat betah para penghuninya.
Universitas Kristen Petra Dikemukakan bahwa seorang penyewa selalu membutuhkan lokasi di suatu daerah yang spesifik. Satu sisi pihak pengelola harus dapat melihat bahwa gedung perkantoran ibarat rumah kedua bagi penghuninya selain mencari profit dari para penyewa (Alexander and Muhlebach, 1990, p.211).
2.6.1 Fasilitas-fasilitas Utama dalam Suatu Gedung Perkantoran
Suatu gedung perkantoran harus memiliki tiga cara pemeliharaan yaitu pengoperasian elevator yang baik, pembersihan yang dikerjakan secara rutin dan penambahan konstruksi baru yang berbeda dengan gedung-gedung biasa (Kotler, 1998, p.340).
Suatu gedung perkantoran juga harus memiliki fasilitas-fasilitas standar.
Fasilitas-fasilitas standar tersebut adalah :
a) Metode pengecatan dinding dan partisi ruang yang berkualitas.
b) Saluran telepon untuk setiap 150 ft² dari area yang disewakan.
c) Saluran listrik untuk setiap 100 ft² dari area yang disewakan.
d) Pintu setiap 30 ft.
e) Vertical blind di semua jendela.
f) Karpet di ruangan tertutup.
g) Pengaspalan di area terbuka dan area yang dilalui kendaraan.
h) Sistem penyejuk ruangan.
(Kotler, 1999, p.339)
Faktor keamanan dan keselamatan sebagai hal yang penting dalam pengoperasian suatu gedung perkantoran. Di dalamnya mencakup prosedur darurat yang harus disiapkan untuk menghadapi gempa bumi, kebakaran, kerusakan instalasi listrik, kebocoran saluran air, ledakan, ancaman bom dan serangan jantung dari orang yang ada di dalam gedung (Kyle and Baird, 1995, p.294).
Kotler (1998,p.318) mengemukakan hasil survei yang telah dipublikasikan di Journal of Management tentang empat faktor utama yang mempengaruhi pemilihan fasilitas dari suatu gedung perkantoran. Faktor utama yang paling
Universitas Kristen Petra berpengaruh adalah harga sewa, selanjutnya akses transportasi umum, lingkungan dari properti dan pengadaan tenaga kerja.
Pandangan yang lebih luas dan spesifik juga dikemukan oleh Alexander and Muhlebach (1990) dimana Alexander and Muhlebach mengungkapkan bahwa suatu gedung harus dilengkapi dengan fasilitas-fasilitas sebagai berikut : a) Sebagai tempat bekerja selama lima hari dalam seminggu maka suatu gedung
perkantoran hendaknya memiliki fasilitas seperti rumah tinggal misalnya seperti listrik, plumbing, HVAC, karpet dan penutup jendela.
b) Sistem keamanan yang didukung karyawan yang handal.
c) Fasilitas pendukung seperti penyediaan kurir, salon rambut (Hair Salon), pusat kebugaran (Health Club), bank, perusahaan asuransi, kantor real estate dan perusahaan-perusahaan ritel lainnya.
d) Penyediaan area parkir yang mencukupi dan nyaman.
e) Tersedia ruang konferensi.
f) Tersedia klinik medis. (p.216)
Tabel 2.1
Beberapa Teori tentang Fasilitas di dalam Gedung Perkantoran
Teori Fasilitas Standar
Kotler Pengoperasian elevator, pembersihan rutin, konstruksi baru, pengecatan yang berkualitas, saluran telepon dan listrik, vertical blind, karpet di ruangan tertutup, pengaspalan di area terbuka, sistem penyejuk.
Kyle and Baird Pengoperasian elevator, pembersihan rutin, konstruksi baru, sistem keamanan dan keselamatan yang lengkap.
Alexander and Muchlebach
Listrik, plumbing, HVAC, karpet, penutup jendela, sistem keamanan, area parkir, ruang konferensi, klinik medis, jasa kurir, salon rambut, klub kesehatan, bank, perusahaan asuransi, kantor real astate dan retil lainnya.
Sumber: hasil olahan.
Universitas Kristen Petra 2.7 Efektifitas
Efektif berarti ada efeknya (akibatnya, pengaruhnya, kesannya); dapat membawa hasil atau berhasil guna atau tindakan. (Kamus Besar Bahasa Indonesia, p. 250).
Efektifitas pada gedung perkantoran dapat dilihat pada tingkat hunian gedung perkantoran tersebut. Rata-rata pada tingkat hunian 70 – 90% gedung perkantoran tersebut sudah dapat dikatakan efektif dalam arti bahwa pada tingkat hunian tersebut dapat menutupi segala biaya operasional gedung perkantoran tersebut dan tingkat pengembalian investasi dapat cepat terwujud. (wawancara pada property manager).
2.8 Analisa Pasar Perkantoran
Ada empat faktor yang mempengaruhi pilihan dari pada pengguna kantor, yaitu :
1) Biaya
Biaya dalam hal ini yang dimaksud adalah besarnya jumlah nominal yang harus dikeluarkan oleh pebisnis dalam menyewa ruang kantor tersebut, apakah harga sewa yang ditetapkan sudah wajar atau belum.
2) Aksesbilitas
Aksesbilitas juga menjadi pertimbangan dalam menyewa ruang kantor, apakah perkantoran tersebut memiliki akses yang mudah untuk dicapai, misalnya oleh angkutan-angkutan umum seperti bus.
3) Lingkungan
Lingkungan di sekeliling gedung perkantoran tersebut juga menjadi faktor pertimbangan oleh para penyewa, apakah daerah di sekeliling perkantoran tersebut aman atau tidak.
4) Pasar tenaga kerja
Pasar tenaga kerja juga mempengaruhi pilihan dari para penyewa, apakah jumlah tenaga kerja banyak atau tidak.
(Kyle, Robert and Floyd, 1991, p. 269).
Universitas Kristen Petra 2.9 Arti Pemasaran
Pemasaran adalah suatu proses sosial dan manajerial yang didalamnya individu dan kelompok mendapatkan apa yang dibutuhkan dan diinginkan dengan menciptakan, menawarkan, dan mempertukarkan produk yang bernilai dengan pihak lain. (Kotler, 1997, p.8)
Definisi pemasaran ini bersandar pada konsep inti yaitu : kebutuhan (needs), keinginan (wants), dan permintaan (demands); produk (barang, jasa, dan gagasan); nilai, biaya, dan kepuasan; pertukaran; dan transaksi; hubungan dan jaringan; pasar; serta pemasar dan prospek.
Dalam memasarkan suatu gedung perkantoran diperlukan marketing mix antara lain :
a) Produk (product) yaitu :
Setiap apa saja yang dapat ditawarkan ke pasar untuk mendapatkan perhatian, pembelian, pemakaian atau konsumsi yang dapat memenuhi keinginan atau kebutuhan. (Kotler, 1991, p.432).
Tiga tingkatan produk perkantoran sewa, yaitu :
- Produk inti, menyatakan apa yang sebenarnya dibeli oleh konsumen yaitu ruang perkantoran berikut segala fasilitas dan pelayanan yang mengikutinya.
- Produk berwujud, menyatakan wujud nyata dari produk yang dibeli atau disewa oleh konsumen, dapat berupa ruang kantor, fasilitas nyata seperti lift, listrik, AC, cleaning service, security, toilet, dan area parkir.
- Produk tambahan, yaitu meliputi semua hal yang ditambahkan dalam produk nyata agar dapat lebih memuaskan konsumen seperti kecekatan petugas, kerapihan petugas, serta keramahan petugas.
b) Promosi (promotion), promosi dapat dikatakan sebagai alat komunikasi yang menghubungkan pihak produsen dan konsumen dengan tujuan memperkenalkan produk yang hendak mereka jual atau sewakan. Dalam promosi terdapat empat cara yang dapat digunakan yaitu melalui periklanan di berbagai media massa, promosi penjualan, publisitas di
Universitas Kristen Petra berbagai media massa atau memakai tenaga penjualan perorangan. Untuk promosi gedung perkantoran dapat memakai keempat fasilitas tersebut.
c) Tempat (place) merupakan saluran distribusi yang dapat didefinisikan sebagai himpunan perusahaan dan perorangan yang mengambil alih hak, atau membantu dalam pengalihan hak atas barang atau jasa tertentu selama barang atau jasa tersebut berpindah dari produsen ke konsumen. (Kotler, 1997,p.66).
d) Harga (price) yaitu sejumlah uang yang telah ditentukan besarnya atau banyaknya untuk memperoleh sebuah produk. Sistem pembayaran sewa ruang perkantoran adalah dengan cara pembayaran secara berkala setiap bulannya atau menurut periode yang telah disepakati sebelumnya. Di samping harga sewa biasanya para penyewa ruang perkantoran ini masih dibebani lagi biaya servis (service charge). Besarnya service charge ini tergantung dari kebijaksanaan manajemen properti dari gedung perkantoran tersebut dan tergantung juga banyaknya fasilitas yang diberikan.(Kotler, 1997, p.8)
2.9.1 Pemasaran Tempat
Pemasaran tempat adalah kegiatan-kegiatan yang dijalankan untuk menciptakan, mempertahankan atau mengubah sikap dan atau perilaku terhadap tempat tertentu (Kotler, 1991, p.463).
Untuk memasarkan produk beberapa tempat atau lahan dapat dibagi menjadi empat jenis yaitu :
1) Pemasaran tempat domisili, yang mencakup kegiatan pengembangan (development) atau mempromosikan penjualan atau penyewaan tempat tinggal untuk keluarga yang meliputi rumah tempat tinggal, apartemen, kondominium, dan lain-lain yang bersifat sebagai tempat tinggal tetap.
2) Pemasaran tempat usaha, yang meliputi kegiatan membangun, menjual atau menyewakan tempat usaha atau harta milik tetap seperti gedung pabrik, gedung perkantoran, dan gudang. Para pemborong yang besar mengadakan riset mengenai kebutuhan perusahaan akan tanah kemudian
Universitas Kristen Petra mereka memberikan penyelesaiannya dengan produk-produk real estate yang sesuai dengan kebutuhan pasar pada saat itu.
3) Pemasaran investasi tanah, yang meliputi pengembangan dan penjualan tanah sebagai investasi.
4) Pemasaran tempat liburan, sebagai contoh villa, tempat peristirahatan dan tempat liburan lainnya.
(Kotler, 1991, p.463-464, 466)
2.10 Central Business District (CBD)
Daerah pusat bisnis (CBD) mempunyai karakteristik sebagai berikut : 1) Mempunyai toko besar atau department store, kantor-kantor yang
besar, jalur kereta api utama dan stasiun bus, tempat ibadah, tempat hiburan, bioskop, dan balai kota.
2) Jalan-jalan utama mengarah ke daerah pusat bisnis.
3) Nilai tanah bernilai tinggi.
4) Karena harga tanah tinggi maka banyak bangunan bertingkat.
5) Daerah pusat bisnis mengalami gangguan lalu lintas paling parah.
6) Sering merupakan daerah kota yang tertua.
7) Daerah pusat bisnis kemungkinan mempunyai konstruksi jalan yang kuat yang saling bersilangan dengan jalan lain. (Neill, 2004, paragraph 1).
Kawasan CBD di Surabaya
Kawasan-kawasan perdagangan yang tumbuh dengan pesat memaksa pemerintah kota Surabaya untuk merancang serta menetapkan Daerah Pusat Bisnis pada beberapa bagian wilayah kota Surabaya. CBD ditetapkan di kawasan- kawasan padat dan berkembang dengan pesat, yaitu :
a) CBD Kembang Jepun, merupakan kawasan perdagangan tertua di kota Surabaya.
b) CBD Tunjungan – Embong Malang - Basuki Rachmat.
c) CBD Ngagel, merupakan relokasi dari kawasan industri.
Universitas Kristen Petra d) CBD Kertajaya.
e) CBD Jemursari.
f) CBD Mulyosari.
g) CBD Mayjen Soengkono – HR Mohammad.
Pada CBD-CBD ini dapat dijumpai pusat-pusat perbelanjaan, pasar, perbankan, perkantoran modern dengan aktifitas bisnis dagang yang bersifat global dan dinamis. (Kadin Surabaya, 2004, paragraph 1).
Universitas Kristen Petra 2.11 Kerangka Berpikir
Gambar 2.1 Kerangka berpikir Daya Tarik
1.Faktor manajemen perkantoran 2.Faktor harga 3.Faktor fasilitas 4.Faktor lokasi
Tingkat hunian
Efektifitas
