2.1. Persepsi
2.1.1. Pengertian Persepsi
“Persepsi adalah proses dimana seseorang menyeleksi, mengorganisir, dan menginterpretasikan informasi untuk membentuk sebuah gambaran dunia yang berarti”. (Kotler, 1999, p. 203). “Persepsi didefinisikan sebagai suatu proses dimana individu menyeleksi, mengorganisir, dan menginterpretasikan stimuli yang diterimanya menjadi sebuah gambaran yang berkaitan dan berarti”.
(Schiffman dan Kanuk, 1997, p. 146).
Berdasarkan pengertian-pengertian persepsi yang telah dikemukakan, maka persepsi dapat dikatakan sebagai suatu proses menyeleksi, mengorganisir, dan menginterpretasikan stimuli, untuk membentuk gambaran yang berkaitan dan memiliki arti.
Persepsi tidak hanya tergantung pada sifat-sifat rangsangan fisik, tapi juga pada pengalaman dan sikap individu. Pengalaman dapat diperoleh dari semua perbuatan di masa lampau atau dapat pula dipelajari, sebab dengan belajar seseorang akan dapat memperoleh pengalaman. Hasil dari pengalaman yang berbeda-beda, akan membentuk suatu pandangan yang berbeda pula sehingga menciptakan proses pengamatan dalam perilaku yang berbeda pula.
2.1.2. Proses Persepsi
Schiffman dan Kanuk (1997) berpendapat, “Individu sangat selektif dalam memilih stimuli yang mereka kenali; secara bawah sadar mereka menata stimuli yang mereka kenali menurut prinsip psikologi dan mereka menginterpretasikan setiap stimuli secara subjektif sesuai kebutuhan, harapan, dan pengalaman mereka”.
Berdasarkan pendapat tersebut, dan ketiga definisi persepsi yang menyatakan persepsi sebagai suatu proses menyeleksi, mengorganisir, dan menginterpretasikan stimuli. Maka dapat dikatakan bahwa proses persepsi yang terjadi di bawah sadar terdiri atas tiga proses utama yaitu selection, organization, dan interpretation.
a. Selection
Pada proses selection, stimuli yang diterima oleh pancaindera diseleksi secara bawah sadar. Stimuli diseleksi berdasarkan dua faktor mayor yaitu pengalaman sebelumnya yang mempengaruhi harapan konsumen dan motives konsumen pada saat itu.
Seseorang dapat memunculkan persepsi yang berbeda dari tiap obyek yang sama karena tiga proses perceptual, yaitu selective attention, selective distortion, dan selective retention, yang terjadi saat proses selection (Kotler, 2001).
• Selective attention, merupakan kecenderungan individu untuk lebih memperhatikan informasi yang berhubungan dengan kebutuhan saat ini, yang dapat diantisipasi, atau yang memiliki penyimpangan besar dari ukuran normal stimuli tersebut.
• Selective distortion, merupakan kecenderungan individu membelokkan informasi yang diterimanya kedalam pengertian pribadi dan menginterpretasikan informasi tersebut sesuai cara berpikir pribadi.
• Selective retention, merupakan penyebab individu lebih suka mengingat poin yang bagus atau baik mengenai produk yang disukainya, dan melupakan poin yang bagus atau baik mengenai produk lainnya yang serupa.
b. Organization
Proses organization merupakan tahap kedua dari proses utama dalam membentuk persepsi. Pada tahap ini, seseorang menata stimuli yang telah diseleksi dari lingkungan ke dalam kelompok-kelompok, dan merasakannya sebagai satu kesatuan yang utuh. Dan, seperti proses selection, proses organization dipengaruhi oleh motives, dan oleh harapan yang berdasarkan pada pengalaman.
c. Interpretation
Proses interpretation merupakan tahap selanjutnya, setelah selection dan organization. Pada tahap ini, pengalaman sebelumnya dan interaksi sosial menolong untuk membentuk harapan tertentu, dan dalam membentuk gambaran yang jelas akan suatu objek. Seberapa dekat interpretasi seseorang dengan
kenyataan, bergantung pada kejelasan stimulus, pengalaman perceiver, motives, dan interest perceiver saat melakukan proses persepsi.
2.2. Masyarakat
Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia (1990), definisi masyarakat adalah sejumlah manusia dalam arti seluas-luasnya dan terikat oleh suatu kebudayaan yang mereka anggap sama. Secara sederhana masyarakat dapat dibagi dalam tiga lapisan yaitu lapisan atas (upper), lapisan menengah (middle), dan lapisan bawah (lower). Lapisan-lapisan tersebut senantiasa ada dalam setiap masyarakat, namun bentuknya bisa berbeda-beda seperti stratifikasi ekonomi, stratifikasi sosial dan stratifikasi politik.
a) Stratifikasi Ekonomi
Stratifikasi ekonomi ini dapat dilihat dari segi pendapatan, kekayaan, dan pekerjaan. Kemampuan ekonomi yang berbeda-beda dapat menyebabkan terjadinya stratifikasi di bidang ekonomi.
Masyarakat yang berpendapatan sangat tinggi, yang memiliki kekayaan berlimpah akan menempati lapisan paling atas. Sebaliknya masyarakat yang pendapatannya sangat kecil dan tidak memiliki harta benda yang sangat berarti akan menduduki lapisan paling bawah.
b) Stratifikasi Sosial
Sistem stratifikasi sosial berdasarkan pada tingkat pendidikan, jenis pekerjaan dan lain-lain. Stratifikasi di bidang pendidikan ini bersifat terbuka, artinya seseorang dapat naik pada lapisan yang lebih tinggi jika seseorang tersebut mampu berprestasi dan tidak ditentukan faktor keturunan.
c) Stratifikasi Politik
Stratifikasi politik menurut Mac Iver (1971) :
Tipe kasta yaitu sistem politik dengan garis pemisah yang tegas dan kaku. Pada puncak tertinggi duduk raja, kemudian diikuti oleh kaum bangsawan, tentara dan pendeta. Lapisan berikutnya adalah tukang dan pelayan. Selanjutnya petani dan buruh tani serta yang terendah adalah para budak.
Tipe oligarkhi yaitu tipe yang masih mempunyai garis pemisah yang tegas tetapi dasar perbedaan kelas sosial ditentukan oleh kebudayaan masyarakat.
Tipe demokratis yaitu tipe dimana garis pemisah antara lapisan bersifat fleksibel atau tidak kaku.
Masyarakat yang memiliki tingkat kesibukan yang tinggi, sebagian besar tidak memiliki waktu yang cukup banyak untuk mengurus masalah properti yang akan diperjual-belikan maupun disewakan. Kenyataan ini menunjukkan bahwa masyarakat sangat membutuhkan peran broker properti untuk memasarkan rumah, tanah dan properti mereka yang lain, karena dalam hal tersebut terdapat beberapa pertimbangan yang menjadi dasar dalam menentukan suatu properti. Dengan menggunakan jasa perantara properti (broker), penjual atau orang yang ingin menyewakan suatu properti akan dapat menghemat tenaga dan waktu, mengurangi kerepotan dalam memasarkan pengurusan administrasi, memberikan informasi yang tepat tentang lokasi, dan dapat mengurangi biaya dari total kegiatan pemasaran properti, baik dalam menjual maupun membeli suatu properti.
2.3. Agen Properti
2.3.1. Pengertian Agen Properti
“Agen properti adalah sebuah badan usaha yang berbadan hukum, memiliki tempat tinggal yang tetap, memiliki ijin usaha broker properti, dan umumnya terdaftar sebagai anggota AREBI (Asosiasi Real Estate Broker Indonesia)”. (Rafitas, 2006, p. 35).
Agen properti profesional ada yang diadopsi dari agen properti asing dengan sistem franchise atau waralaba dengan sistem waralaba agen properti lokal. Adapun beberapa agen properti yang berasal dari luar negeri yaitu ERA, Century 21, Coldwell Banker, Ray White, LJ Hooker, Raine & Horne, Javaland, Homeland Indonesia, serta profesional dari Australia. Sedangkan agen properti yang berasal dari dalam negeri antara lain Harry Global 21, Batavia, Empro, Prolink, Etika, Chika properti, Balindo properti, dan lain sebagainya.
2.3.2. Faktor-Faktor Kesuksesan Agen Properti
Yang mempengaruhi suksesnya suatu agen properti adalah sumber daya manusia, rekrutmen, pelatihan dasar, materi pelajaran universal, quarterly awards, dan pembagian komisi (Rafitas, 2006, p. 36).
a. Sumber Daya Manusia
Sumber daya manusia yang biasa direkrut oleh suatu agen properti adalah minimal berpendidikan S-1 (sarjana) dari berbagai jurusan dan kebanyakan dari mereka adalah eks para pekerja di perusahaan swasta atau wiraswasta dengan sejumlah pengalaman kerja, baik di lapangan maupun administrasi kantor dan memiliki relasi yang luas.
b. Rekrutmen
Rekrutmen adalah bagian terpenting di dalam suatu proses bisnis broker properti di dalam kantor agen properti. Hal ini sangat penting karena tenaga broker tersebut tidak dibayar oleh kantor agen properti tetapi hanya mendapatkan komisi dari penjualan yang dilakukannya dengan pembagian keuntungan yang diterima. Rekrutmen broker maupun marketing manajer biasanya dilakukan dengan cara :
massal, yaitu mengundang beramai-ramai datang ke kantor untuk diberikan pengarahan singkat mengenai perusahaan, bisnis broker properti, income yang akan didapat, dan prospek bisnis di masa yang akan datang
memasang iklan di media massa
melakukan interview langsung dengan principal atau member broker
lingkungan keluarga
marketer get marketer atau member get member, yakni tenaga marketing merekrut tenaga merketing yang dikenal dari tempat lain.
c. Pelatihan Dasar
Pelatihan dasar berupa seminar singkat selama 5-7 hari dari pagi hingga sore hari yang dilakukan oleh agen properti terhadap tenaga merketing yang baru diterima dengan materi-materi dasar dan peserta yang telah lulus akan mendapatkan sertifikat. Materi-materi dasar tersebut meliputi dua hal, yaitu pengetahuan dasar (basic knowledge) dan ahli dalam penjualan (selling skill).
d. Materi Pelajaran Universal
Setelah menjalani bisnis broker properti di agen properti, para broker mendapat pelajaran tambahan berupa ilmu pengetahuan di bidang :
properti analisis
real estate
marketing
hukum
ekonomi
investasi
dan lain-lain.
e. Quarterly Award
Diadakan oleh kantor pusat dari sebuah agen properti maksimal sebanyak empat kali dalam setahun dengan berkumpulnya kantor-kantor cabang maupun kantor franchise dari seluruh pelosok yang diadakan di suatu tempat yang luas, nyaman, representatif, dan ada panggung seperti di ruang multiguna perhotelan. Adapun maksud dan tujuan dari quarterly awards adalah untuk :
membangun visi dan misi para marketing yang abru maupun yang lama dengan success story dari manajemen
memotivasi diri para merketing agar lebih meningkatkan kemampuan dan target yang akan dicapai
memperlihatkan kesuksesan yang telah dicapai oleh teman-teman broker dan kiat-kiat sukses perjalanannya
memberikan penghargaan atau awards bagi para marketing yang telah berhasil mencapai target penjualan yang ditetapkan oleh masing-masing agen properti sesuai dengan banyaknya properti sales, besarnya nilai nominal sales, besarnya income yang didapat, banyaknya listing yang didapat, office awards (keindahan penataan dan kerja kompak dari kantor cabang atau franchise).
f. Pembagian Komisi
Pembagian komisi antara pihak manajemen kantor dengan para marketing di dalam suatu agen properti merupakan hal yang sangat penting bagi suksesnya sebuah agen properti. Hal ini disebabkan hal sensitif yang menjadi
daya tarik tersendiri bagi para marketing untuk dapat bekerja sama dengan pihak manajemen kantor secara terbuka dan bersemangat.
Apabila dipandang kurang menguntungkan, para broker sering melakukan transaksi jual-beli atau sewa-menyewa di luar kantor (tidak melakukan transaksi ke pihak manajemen) yang tentunya sangat merugikan pihak manajemen kantor.
Sebaliknya, apabila dipandang sangat bijaksana dan cukup menguntungkan, para marketing akan merasakan empati bekerja sama dengan pihak manajemen kantor, bersemangat, dan adanya keterbukaan masalah yang dihadapinya di lapangan yang sangat berguna bagi marketing lainnya maupun pihak manajemen.
2.3.3. Keuntungan Memakai Jasa Agen Properti
Ada beberapa keuntungan yang didapat oleh seorang calon pembeli atau penjual (vendor) di dalam memakai jasa agen properti antara lain sebagai berikut :
1. Cepat
Cepat dalam memasarkan produk jual, sewa dan lelang serta dalam mencari calon pembeli dari manajemen terpadu dan terencana melalui dua hal berikut :
a) Jaringan atau Network
Adanya kantor-kantor cabang, perwakilan, maupun kerja sama antar agen properti dalam hal co-broking.
b) Multimedia
Melalui sarana mesin faksimile, internet, dan e-group dari komputer ke handphone para broker yang terkait.
2. Tepat
Merupakan langkah yang tepat bagi vendor maupun calon pembeli atau buyer yang menggunakan jasa marketing agen properti dikarenakan hal-hal sebagai berikut :
a) Akumulasi Database
Mempunyai database yang lengkap dan selalu meng-update database secara berkala dan teratur
b) Pengalaman atau Experience
Mempunyai pengalaman atau keberhasilan dan sikap dewasa dan bijaksana apabila harus menangani kasus-kasus sulit yang harus dihadapi dan dapat diselesaikan dengan sebaik-baiknya.
3. Nyaman
Memberikan rasa nyaman bagi para vendor maupun buyer apabila menggunakan jasa broker agen properti karena beberapa aspek sebagai berikut :
a) Legal atau Hukum
Adanya format kop surat resmi agen properti untuk listing baik eksklusif, sole agent maupun open listing, format penawaran harga dari buyer yang disetujui oleh vendor, perhitungan biaya yang akan ditanggung oleh penjual dan pembeli dari notaris yang ditunjuk.
Adanya pengecekan sertifikat ke BPN, tata kota, kelurahan, dan kecamatan terlebih dahulu sebelum dipasarkan.
b) Teknik (Technical)
Adanya penjelasan yang terperinci mengenai properti yang ingin dijual dari segi bentuk, bahan, jenis, model, tahun pembuatan, sertifikat, dokumen, dan harga.
Adanya display foto properti yang ingin dijual terpampang di kantor agen properti beserta profil singkat properti.
c) Keuangan (Financial)
Kerja sama dengan financing dari bank melalui KPR dan KPA.
Konsultasi kemampuan pembayaran secara cicil atau angsuran dan tahapan yang disetujui pihak penjual dan pihak pembeli.
4. Aman
Memberikan rasa aman bagi para vendor maupun buyer apabila menggunakan jasa marketing agen properti karena beberapa aspek sebagai berikut:
a) Profesional
Agen properti selalu menjaga nama baik dan nama besar merek dagangnya dengan bekerja secara profesional dari tingkat principal atau member broker, marketing manajer, staf administrasi sampai dengan kepada para broker yang menjadi tulang punggung perusahaan
b) Intuisi
Memiliki jam terbang yang cukup tinggi sehingga dapat mengatasi berbagai masalah yang timbul dalam proses transaksi jual beli, sewa-menyewa, dan lelang dengan bijaksana dan adil bagi vendor, buyer, dan manajemen kantor.
5. One Stop Service (Free Consultation)
Memberikan rasa kepuasan (satisfaction) kepada vendor atau buyer yang datang ke agen properti dan memakai jasa para broker tersebut karena hal-hal berikut :
Dapat memberikan informasi yang detail dan perbandingan harga bentuk, bahan, dan selera di antara produk-produk properti yang akan dipilih oleh seorang calon pembeli.
Dapat memberikan saran-saran terhadap properti yang cocok untuk usaha atau bisnis tertentu dari segi letak, lokasi, bentuk, harga, kondisi, dan propspek ke depan.
Dapat memberikan arahan terhadap properti sebidang tanah kosong untuk dirancang dan dibangun atau bangunan tua untuk direnovasi kembali dengan kerja sama tim atau rekan arsitek.
2.4. Broker
2.4.1. Pengertian Broker
Broker real estate adalah sebuah usaha yang mempunyai badan hukum dan mendapatkan kepercayaan untuk memperjualbelikan real estate. Dalam menjalankan usahanya, maka broker-broker ini didukung oleh peran agen real estate. Para agen dan broker properti tersebut memiliki fungsi strategis dalam kaitannya dengan aktivitas jual-beli properti, baik dengan pihak pemasar maupun pembeli dari properti tersebut. (Wurtzebach, 1997, p. 15).
“Bisnis broker properti adalah bisnis jasa di bidang properti dalam hal jual-beli, sewa-menyewa, dan lelang properti yang dimiliki dan dikuasakan oleh pemilik (vendor) kepada marketing (broker) dengan kesepakatan harga jual dan sewa, besarnya fee (komisi) yang diberikan, dan waktu yang ditentukan bersama (Rafitas, 2006, p. 3)”.
Kesuksesan suatu broker, selain dari pengalaman yang dijalani sejak beroperasinya broker tersebut, juga tidak terlepas dari dukungan berbagai pihak yang terkait dengan dunia properti diantaranya adalah developer atau pengembang, bank, investor, customer, kontraktor, media, dan sebagainya.
Kesuksesan transaksi sebuah properti, selain menguntungkan broker, juga pihak developer yang propertinya terjual. Begitu juga pihak bank, kontraktor, serta pihak lain yang terkait dengan properti tersebut, baik langsung maupun tidak langsung.
Selain fungsi broker yang telah disebutkan sebagai pengganti posisi penjual, di lain sisi seorang broker juga sering ditunjuk oleh pembeli (buyer atau investor) untuk mencarikan properti yang diinginkan, baik untuk dibeli ataupun untuk disewa. Biasanya calon pembeli mempunyai tujuan yang berbeda dalam membeli atau menyewa properti, tergantumg tujuannya apakah untuk dipakai sendiri atau untuk tujuan komersial yaitu sebagai barang investasi yang akan dijual di masa yang akan datang.
2.4.2. Jenis-Jenis Broker Properti
Menurut Rafitas (2006) broker properti dibedakan menjadi dua jenis yaitu:
Tradisional
Broker tradisional adalah broker lepas yang menjalankan sistem broker properti yang tidak memiliki permainan atau aturan yang jelas (basic rules) serta ilmu dan manajemen properti yang sangat terbatas.
Maksud dari definisi tersebut adalah kemampuan dan strategi penjualan yang dimiliki seorang broker lepas atau broker tradisional tidaklah lengkap dan terpadu dalam melayani calon pembeli (buyer atau investor) yang akan membeli atau menyewa properti baik dalam hal pelayanan langsung (selling) maupun pelayanan lengkap sampai dengan transaksi jual beli atau
sewa-menyewa di kantor notaris serta pengurusan surat-surat kepemilikannya.
Modern
Sistem broker properti modern adalah sistem broker properti yang berbentuk badan usaha yang dikenal sebagai agen properti dengan metode yang diadopsi atau diterapkan dari sistem broker properti modern dari luar negeri dengan menggunakan metode manajemen yang tepat, terarah, dan terkendali, serta pelayanan servis terbaik yang diberikan kepada client atau customer berupa penjual atau pembeli yang bekerja sama dengan broker atau marketing agen properti tersebut.
Dalam manajemen broker properti yang modern ada pembagian unsur-unsur pelaksana yang menjalankan bisnis broker properti adalah sebagai berikut :
Marketing executive (ME) atau Marketing Associate (MA) atau property consultant (PC) yaitu marketing atau broker yang menjalankan bisnis broker properti dan menjadi tulang punggung bagi sukses atau tidaknya suatu agen properti sesuai dengan target penjualan yang dibebankan kepadanya.
Principal atau member Broker (MB) yaitu pemimpin teratas dalam bisnis broker properti dan biasanya merangkap sebagai pemiliknya (mempunyai sebagian saham atau pemegang saham tunggal). Tugas utamanya adalah untuk membina, memotivasi, mengordinasikan, mengawasi pelaksanaan kegiatan yang dilakukan oleh staf marketing atau broker, marketing manager, staf lainnya di kantor seperti staf administrasi, staf desain grafis, office boy, dan keamanan pada setiap langkah pekerjaan di kantor dan di lapangan. Di samping itu, yang bersangkutan juga bertanggung jawab terhadap para pemegang saham (stakeholders) dan pembayaran royalti terhadap agen properti asing melalui mekanisme yang berlaku atau yang disepakati bersama kedua belah pihak.
Marketing manager (MM) atau Property Manager (PM) yaitu seseorang yang ditunjuk oleh principal atau member broker untuk mengawasi
pekerjaan marketing atau broker dari segi target hingga terjadi closing dan sebagai konsultan bagi para marketing jika ada masalah yang harus diselesaikan di kantor maupun di lapangan. Selain itu juga mempunyai tugas membuat target planning yang sesuai dengan keinginan principal atau member broker, dan para pemegang saham lainnya.
Di dalam perkembangannya, sistem broker properti modern terbagi atas dua sistem yaitu :
Sistem broker properti internasional
Sistem broker properti internasional adalah sebuah sistem dimana agen properti yang didirikan, dimiliki, dan dikelolah oleh pihak perusahaan asing yang berada di Indonesia atau agen properti lokal yang mengadopsi penuh sistem manajemen (franchise) yang dipakai oleh pihak perusahaan asing sebagai pemilik sistem waralaba (franchiser).
Pihak pemakai waralaba memberikan imbalan kepada franchiser (agen properti asing) dengan cara membayar royalti setiap tahunnya. Agen properti yang dimaksud antara lain ERA, Ray White, Century 21, LJ Hooker, Raine & Horne, Coldwell Banker, dan profesional.
Sistem broker properti lokal
Sistem broker properti lokal adalah sistem dimana agen properti yang mempunyai badan hukum dan tempat tinggal yang tetap serta memiliki ijin usaha broker properti dan tidak mengadopsi sistem waralaba dari perusahaan asing.
2.4.3. Aktifitas Pokok Broker Properti
Aktifitas yang dilakukan oleh seorang broker dalam menunjang pemasaran properti, baik seorang broker tradisional maupun broker profesional di dalam suatu agen properti sebagai berikut (Rafitas, 2006, p. 10) :
Listing yaitu perjanjian berupa surat kuasa jual atau surat perintah untuk menjualkan properti dari pemilik properti kepada broker atau marketing secara personal maupun di dalam suatu agen properti yang berisi lengkap mengenai :
- Data-data teknis dan fasilitas properti
- Data-data mengenai surat atau dokumentasi properti
- Harga penawaran properti yang dijual atau disewakan dari vendor kepada broker
- Besarnya komisi yang diberikan - Batas waktu listing
- Persetujuan dari marketing manager atau member broker berupa tanda tangan yang mengetahui dan menyetujui aktivitas listing tersebut.
Aktivitas penjualan adalah aktivitas mencari calon pembeli (buyer) dari sebuah listing yang ada, baik dari broker satu ataupun listing dari broker lain. Dalam hal ini seberapa banyak penjualan ditentukan oleh kemampuan atau keberhasilan strategi yang diterapkan oleh seorang merketing atau broker untuk mendapatkan calon pembeli atau buyer tersebut.
Kerjasama adalah aktivitas broker properti yang utama dalam bentik kerjasama untuk perjajian pengikatan jual beli (PPJB) yang telah mengatur tata cara pembayaran dan komisi (fee) yang dapat dibagi rata.
Closing adalah aktivitas terakhir yang harus dicapai oleh broker dari suatu agen properti yaitu terjadinya kesepakatan harga berupa persetujuan harga jual dan harga penawaran yang telah disepakati oleh pihak penjual (vendor) dan pihak pembeli (buyer).
Di bidang profesi broker properti, menurut Handoko Wignyowargo, Sekjen DPP Asosiasi Real Estat Broker Indonesia (AREBI), pemerintah tidak lagi campur tangan terlalu jauh. Saat ini, pemerintah cenderungan memposisikan diri sebagai fasilitator dan pengawas saja. Termasuk apa bila terjadi perselisihan dalam keprofesian broker properti, pemerintah menyerahkan ke asosiasinya (AREBI). Untuk menjawab tantangan dan tanggung jawab itu, Handoko mengatakan, pihaknya saat ini sedang melakukan pembenahan terhadap profesi broker properti di Indonesia. Salah satu usaha tersebut adalah dengan melaksanakan training sertifikasi dan lisensi secara berkala, berlisensi berarti memiliki lisensi perusahaan broker dari AREBI yang berlaku selama 2 (dua) tahun dan dapat diperpanjang. Sehingga dengan adanya program
sertifikasi broker properti, Handoko berharap, industri jasa broker properti menjadi lebih tertata dengan baik (http://www.properti.net/berita/?q=2053).
Tujuan dilaksanakannya training Sertifikasi Borker Indonesia adalah agar industri broker properti di Indonesia diharapkan semakin membaik dan sehat agar dapat memperkokoh sendi-sendi perekonomian Indonesia khususnya dibidang properti. Kelas training Sertifikasi Lisensi dibedakan menjadi 2 (dua) kelas, yaitu Manajemen Broker Properti (MBP), di khususkan untuk Owner, Direktur, Manager, sedangkan Broker Properti (BP), di khususkan untuk Marketing, Sales, Agen Properti. Prioritas utama peserta training adalah broker murni dan anggota AREBI. Training Sertifikasi dan Lisensi Broker Properti angkatan I diikuti perusahaan broker-broker properti besar dari ERA, Century 21, Ray White, LJ Hooker, Procon, Colliers Jardine, broker lokal dan broker independen. Itu membuktikan mereka memandang pentingnya sertifikasi untuk perlindungan mereka atau usaha-usaha untuk membuat industri ini lebih baik.
Training Sertifikasi Broker telah mulai dilaksanakan awal tahun 2002 bekerjasama dengan Departemen Perindustrian & Perdagangan
Training Angkatan I : 19 – 22 Februari 2002, di Hotel Bidakara, Jakarta
Training Angkatan II : 2 – 4 September 2002, di Hotel Kartika Chandra, Jakarta
Training Angkatan III : 9 – 11 Desember 2003, di Hotel Weta, Surabaya
Training Angkatan IV : 27 – 29 Juli 2004, di Hotel Menara Peninsula, Jakarta
Training Angkatan V : 1 – 3 Desember 2004, di Gedung Wisma Dharmala, Surabaya
Training Angkatan VI : 14 – 16 Februarii 2005, di Hotel Comfort Inn, Solo
Menurut Dewan Penasehat AREBI, apabila sertifikasi dilaksanakan secara profesional, maka akan dapat memberikan manfaat perlindungan kepada pengguna jasa atau konsumen. Sertifikasi diperlakukan untuk usaha nasional, asing maupun waralaba atau lisensi dan diberikan dengan batasan waktu normatif 3 tahun yang diperoleh melalui prosedur dan substansi kompetensi yang harus dikuasai atau melalui proses pelatihan. Biaya sertifikasi, registrasi
dan ijin kerja harus tidak menjadi ”High Cost” yang ditetapkan berdasarkan keputusan AREBI atau dasar kebutuhan riil biaya-biaya yang dikeluarkan untuk maksud tersebut.
2.5. Agen Real Estate
“Agen real estate adalah keseluruhan orang, baik perorangan atau kelompok yang mempunyai tanggung jawab untuk memperjualbelikan real estate. (Wurtzebach, 1997, p. 9)”. Biasanya agen ini bernaung di bawah bendera broker yang mempunyai badan hukum. Sedangkan menurut Jap (2001), agen real estate memiliki persamaan aktivitas dengan broker real estate. Hanya saja, pada broker real estate merupakan suatu badan usaha dalam suatu kelompok besar. Sedangkan agen dapat berupa beberapa individu, yang terikat dalam suatu broker real estate. Saat ini, di Indonesia terdapat berbagai broker real estate, baik broker yang berasal dari luar negeri maupun agen lokal.
Keberadaan agen-agen ini dilihat dari perspektif pemasaran sangat membantu terhadap pencapaian tujuan penjualan yaitu terjadinya peningkatan penjualan karena agen-agen ini akan bekerja secar intensif guna menawarkan produk yang dimiliki kepada calon konsumen.
2.6. Etika
2.6.1. Pengertian Etika
Menurut Simorangkir (1988) etika pada umumnya didefinisikan sebagai suatu usaha yang sistematis dengan menggunakan rasio untuk menafsirkan pengalaman moral individual dan sosial sehingga dapat menetapkan aturan untuk mengendalikan perilaku manusia serta nilai-nilai yang berbobot untuk dapat dijadikan sasaran dalam hidup.
Usaha ini tujuannya memantapkan serta meyakinkan orang akan ketentuan-ketentuan atau aturan-aturan dan nilai-nilai yang patut dianut dan dikejar. Etika diarahkan kepada perilaku manusia yang dilakukan secara sadar dan atas kemauan sendiri.
Etika secara umum berbicara mengenai kondisi-kondisi dasar bagaimana manusia bertindak secara etis, bagaimana manusia mengambil keputusan etis, teori-teori etika dan prinsip-prinsip moral dasar yang menjadi pegangan bagi
manusia dalam bertindak serta tolok ukur dalam menilai baik atau buruknya suatu tindakan (Keraf, 1991, p. 41).
Etika bermaksud membantu manusia untuk bertindak secara bebas dan dapat dipertanggungjawabkan karena setiap tindakannya selalu lahir dari keputusan pribadi yang bebas dengan selalu bersedia untuk mempertanggungjawabkan tindakannya itu karena memang ada alasan-alasan dan pertimbangan-pertimbangan yang kuat mengapa ia bertindak begitu atau begini. Maka kebebasan dan tanggung jawab adalah kondisi dasar bagi pengambilan keputusan dan tindakan yang etis, dengan suara hati memainkan peran yang sangat sentral.
Menurut Maddux (1990) Etika bisnis melibatkan kesadaran penuh akan apa yang sedang dikerjakan, termasuk konsekuensi dan komplikasi dari suatu tindakan. Sikap etis dalam bisnis mensyaratkan tindakan dengan kesadaran akan kebutuhan untuk mematuhi peraturan seperti hukum negara, kebiasaan dan harapan komunitas, prinsip moralitas, kebijakan perusahaan, dan perhatian umum seperti kebutuhan orang lain dan keadilan. Etika bisnis tidak dapat dipisahkan dari etika pada umumnya dan individu harus mengahadapi masalah pekerjaan berdasarkan standar etis yang fundamental.
Menurut Larsen, Coleman, dan Petrick (2007) banyak literatur atau bacaan akademik yang mengandung ratusan makalah dalam topik etika dan perdagangan perantara real estate, tetapi hanya sedikit yang fokus pada kombinasi dari kedua topik tersebut. Untuk menanggapi kedua topik tersebut, maka dapat dilihat bagaimana seorang broker dalam menerapkan kode etik dalam hal yang berkaitan satu sama lain, kejelasan, kelengkapan, dan dapat tidaknya kode etik tersebut dilaksanakan broker agar dapat melakukan pekerjaan yang efektif berdasarkan standar etika yang telah ditetapkan. Beberapa nilai etis yang dapat diterima oleh masyarakat pada umumnya antara lain kejujuran, loyalitas, keterandalan, dan kepatuhan pada hukum. Perilaku etis individu tidak hanya mempengaruhi reputasinya di dalam perusahaan, tetapi juga menunjang cara dimana perusahaan dipandang oleh orang lain.
2.6.2. Kode Etik Asosiasi Real Estate Broker Indonesia (AREBI)
Dengan menjunjung tinggi profesi broker real estate dan menghormati Kode Etik AREBI sebagai dasar yang dinamis untuk melayani sesama manusia, maka tiap anggota Asosiasi Real Estate Broker Indonesia (AREBI) haruslah bersikap dan bertindak :
a. Menjunjung tinggi kehormatan, kemuliaan, dan nama baik profesi broker real estate dalam hubungan kerja dengan pemberi tugas, sesama anggota AREBI, broker real estate lain dan masyarakat.
b. Bertindak jujur serta tidak memihak dan dengan penuh dedikasi melayani pemberi tugas masyarakat.
c. Tukar-menukar pengetahuan bidang keahliannya secara wajar dengan sesama anggota AREBI, broker real estate dan kelompok profesional lain, meningkatkan pengertian masyarakat terhadap profesi broker real estate, sehingga dapat lebih menghayati karya broker real estate.
d. Menghormati prinsip pemberian imbalan jasa yang layak dan memadai bagi broker real estate.
e. Menghargai dan menghormati reputasi profesional sesama anggota AREBI, broker real estate lain serta setiap perjanjian kerja yang berhubungan dengan profesinya.
f. Mendapatkan tugas, berdasarkan standar keahlian profesional tanpa melalui periklanan, menawarkan komisi atau mempergunakan pengaruh yang tidak pada tempatnya.
g. Bekerja sama sebagai broker real estate hanya dengan sesama anggota AREBI atau tenaga ahli lain yang memiliki integritas yang tinggi.
h. Turut serta dalam pengembangan, penyebarluasan, pengetahuan mengenai real estate dalam arti kata seluas-luasnya, dengan cara bekerjasama dengan pemerintah, organisasi atau badan hukum dan kelompok profesional lainnya.
2.6.3 Ketentuan-Ketentuan Perilaku Keprofesian Anggota Asosiasi Real Estate Broker Indonesia (AREBI)
Pada dasarnya anggota AREBI yang menjalankan profesi broker akan bertanggung jawab kepada masyarakat, kepada Bangsa dan Negara Republik
Indonesia, dan akhirnya kepada Tuhan Yang Maha Esa. Profesi broker real estate yang dijalankan anggota AREBI adalah profesi yang bertumpu pada kepercayaan masyarakat. Untuk menjamin agar tugas yang mulia ini dapat dilaksanakan sebaik-baiknya, maka disusunlah suatu ketentuan perilaku keprofesian sebagai pedoman pelaksanaan dari KODE ETIK AREBI sebagai berikut :
PASAL 1
Menjunjung tinggi kehormatan, kemuliaan, dan nama baik profesi broker real estate dalam hubungan kerja dan pemberi tugas, sesama anggota AREBI, broker real estate lain dan masyarakat.
Ketentuan 1.1. Anggota AREBI tidak akan serta dalam sesuatu usaha atau praktek keprofesian yang ia ketahui bersifat curang atau tidak jujur, serta bertentangan dengan hukum dan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Ketentuan 1.2. Anggota AREBI akan senantiasa bersedia untuk saling meningkatkan satu sama lain terhadap tindakan-tindakan yang tidak ber-etika.
Ketentuan 1.3. Anggota AREBI harus melaporkan setiap tindakan yang tidak ber-etika atau pelanggaran terhadap KODE ETIK AREBI, ketentuan-ketentuan perilaku keprofesian kepada AREBI.
Ketentuan 1.4. Anggota AREBI tidak akan mencoba untuk mengambil kedudukan atau pekerjaan broker real estate yang sedang dijalankan sesama anggota AREBI yang telah ditunjuk untuk suatu penugasan, dimana penunjukan penugasan tersebut bersifat penunjukan tunggal.
Ketentuan 1.5. Anggota AREBI tidak akan memalsu atau memberikan gambaran yang menyesatkan mengenai kualifikasi brokerage atau personalianya dan pengalaman kerja.
Ketentuan 1.6. Anggota AREBI tidak akan menawarkan pekerjaan kepada seorang karyawan dari sesama anggota AREBI kecuali karyawan yang bersangkutan sebelumnya telah mengambil prakarsa untuk pindah tempat kerja atau dalam hal karyawan
tersebut memenuhi panggilan iklan yang dipasang oleh anggota AREBI, yang sedang mancari tenaga staf. Seyogyanya anggota AREBI mempekerjakan karyawan dari biro lain.
PASAL 2
Anggota AREBI harus bertindak jujur serta memihak dan dengan penuh dedikasi melayani pemberi tugas masyarakat.
Ketentuan 2.1. Anggota AREBI harus selalu bertindak demi kepentingan pemberi tugas mereka dengan kesetiaan dan kejujuran.
Ketentuan 2.2. Anggota AREBI harus memberitahukan pemberi tugas tentang kemungkinan akibat yang timbul, bila sebelum atau selama mengerjakan tugas mengetahui adanya pertentangan kepentingan antara pemberi tugas dan kepentingan keamanan serta hukum dan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Ketentuan 2.3. Sebelum menerima suatu penugasan anggota AREBI harus memberi kepastian dapat menyediakan tenaga-tenaga yang memenuhi syarat sehingga penugasan dapat diselesaikan secara cepat dan tepat dengan tetap menjunjung tinggi profesi broker real estate.
Ketentuan 2.4. Bila dalam penugasan anggota AREBI mengetahui bahwa pekerjaannya ada diluar keahlian atau pengalaman tenaga- tenaga ahlinya, maka anggota AREBI tersebut harus sacara memberitahukan hal tersebut kepada pemberi tugas. Anggota AREBI yang bersangkutan harus memberi saran-saran yang memadai dan bekerja sama sepenuhnya dengan sesama anggota AREBI atau ahli lainnya yang terlibat dalam penugasan ini demi kepentingan pemberi tugas.
Ketentuan 2.5. Anggota AREBI tidak boleh mengadakan kegiatan-kegiatan yang langsung mupun tidak langsung mengganggu objektivitas serta sikap tidak memihak dalam pekerjaannya untuk suatu pemberi tugas.
Ketentuan 2.6. Anggota AREBI tidak boleh menerima suatu penugasan yang mengandung pertentangan kepentingan baik yang diketahui
maupun yang diduga kuat akan terjadi. Bila didalam jalannya penugasan terjadi suatu situasi dimana anggota AREBI atau sangat boleh jadi akan timbul pertentangan dengan kepentingan-kepentinga pemberi tugas, maka anggota AREBI yang bersangkutan harus segera memberitahukannya kepada pemberi tugas dan mengajukan saran-saran yang memadai.
Anggota AREBI yang bersangkutan tidak akan mengambil bagian dalam setiap keputusan yang mengandung pertentangan kepentingan. Bila pertentangan kepentingan itu tidak dapat dielakkan, maka anggota AREBI yang bersangkutan harus mengundurkan diri.
Ketentuan 2.7. Anggota AREBI tidak boleh menerima imbalan jasa, baik dalam bentuk uang maupun dalam bentuk lain, dan lebih dari satu pihak untuk jasa-jasa yang diberikan dalam penugasan yang sama kecuali bial masahnya dijelaskan sepenuhnya kepada dan disetujui oleh semua pihak yang berkepentingan.
Ketentuan 2.8. Anggota AREBI harus memberitahukan kepada pemberi tugas dalam hal pekerjaannya menghasilkan kesimpulan kepadanya bahwa proyek atau penugasannya tidak akan membawa hasil atau pengaruh yang dikehendaki oleh pemberi tugas. Anggota AREBI yang bersangkutan harus menjelaskan kesimpulannya dan mengajukan saran-saran yang memadai. Anggota AREBI tersebut harus mengundurkan diri jika pemberi tugas tetap menghendaki ia melanjutkan pekerjaannya menurut garis-garis yang semula.
Ketentuan 2.9. Kecuali dengan ijin tertulis yang jelas dari pemberi tugas, anggota AREBI tidak boleh membeberkan atau menggunakan informasi yang diperolehnya dalam penugasan atau dalam proyek mengenai urusan pribadi, bisnis, proses-proses teknik atau apapun juga dari pemberi tugas.
Ketentuan 2.10. Anggota AREBI harus memberitahukan kepada pemberi tugas adanya suatu kepentingan, baik finansili maupun dalam bentuk
apapun, yang dapat mempengaruhi pandangannya dalam masalah-masalah keprofesian.
PASAL 3
Tukar menukar pengetahuan bidang keahlian secara wajar dengan sesama anggota AREBI dan kelompok profesional lainnya, meningkatkan pengertian masyarakat terhadap profesi broker real estate, sehingga dapat lebih menghayati karya broker real estate.
Ketentuan 3.1. Jika diminta, setiap anggota AREBI harus mendiskusikan secara bebas dengan sesama anggota AREBI masalah-masalah serupa, kecuali bila dengan berbuat demikian terjadi pelanggaran terhadap PASAL 2 KODE ETIK AREBI atau kecuali bila hal itu tidak dibolehkan menurut pertimbangan- pertimbangan hukum.
Ketentuan 3.2. Setiap anggota AREBI harus memberi nasehat, dorongan, dan bimbingan kepada sesama anggota jika diminta, kecuali jika permasalahannya berada diluar pengetahuan atau pengalamannya. Dalam hal-hal semacam itu, anggota AREBI tersebut sedapat mungkin menunjukkan sumber informasi lain sebagai gantinya.
PASAL 4
Menghormati prinsip pemberian imbalan jasa yang layak dan memadai bagi broker real estate.
Ketentuan 4.1. Anggota AREBI harus memungut imbalan jasa tidak lebih rendah dari skala imbalan jasa yang telah ditetapkan oleh pemerintah dari waktu ke waktu atau sebagaimana disetujui oleh AREBI, kecuali untuk proyek-proyek sosial dan amal ibadah.
Ketentuan 4.2. Anggota AREBI tidak boleh menerima sesuatu penugasan dengan imbalan jasa, atau biaya beban personil yang tidak ditentukan lebih dahulu, atau dimana pembayaran-pembayaran dipersyaratkan kepada berhasilnya proyek atau kepada pelaksanaan pekerjaan oleh pihak-pihak lain.
PASAL 5
Menghargai dan menghormati reputasi profesional sesama anggota AREBI dan kelompok profesional lain, serta setiap perjanjian kerja yang berhubungan dengan profesinya.
Ketentuan 5.1. Anggota AREBI hanya boleh menerima atau menunjukkan sebagai pengganti broker real estate tunggal lain setelah terlebih dahulu memperoleh kepastian bahwa penunjukkan broker real estate tunggal lain telah diakhiri secara wajar menurut hukum secara tertulis dan semua imbalan jasa serta pembayaran-pembayaran lain yang menurut hukum terhutang kepada broker real estate tunggal lain telah dibayar atau tindakan-tindakan kearah itu telah diambil, atau perselisihan mengenai pembayaran telah diselesaikan secara tepat dan menurut hukum.
Ketentuan 5.2. Anggota AREBI tidak boleh dengan sengaja atau karena kelalaiannya berbuat sesuatu yang merugikan nama baik, masa depan atau usaha broker real estate lain atau karyawannya.
Ketentuan 5.3. Anggota AREBI hanya boleh mengkritik secara tidak adil pekerjaan sesama anggota AREBI. Setiap kritik atas pekerjaan sesama anggota AREBI hanya dilakukan didalam forum tertutup yang diadakan oleh Dewan Pembina AREBI.
PASAL 6
Anggota AREBI dilarang mendapatkan tugas, berdasarkan standar keahlian profesionalnya tanpa melalui periklanan, menawarkan komisi atau mempergunakan pengaruh yang tidak pada tempatnya.
Ketentuan 6.1. Anggota AREBI tidak boleh membayar atau menawarkan untuk membayar, ataupun memberikan atau menawarkan untuk memberikan pemberian, kemudahan atau rangsangan lain, baik secara langsung maupun tidak langsung untuk mendapatkan pekerjaan.
Ketentuan 6.2. Dengan tidak mengesampingkan ketentuan pasal 6 diatas, anggota AREBI hanya boleh mempromosikan jasa-jasa keprofesiannya dengan cara yang berintikan fakta-fakta, terhormat dan tanpa pernyataan-pernyataan atau implikasi- implikasi yang bersifat membesar-besarkan dan atau memuji- muji diri sendiri.
PASAL 7
Bekerjasama sebagai broker real estate hanya dengan broker real estate lain atau tenaga ahli yang memiliki integritas yang tinggi.
Ketentuan 7.1. Anggota AREBI tidak boleh mengadakan atau melanjutkan hubungan kerjasama, usaha atau hubungan keprofesian dengan anggota AREBI yang telah dikeluarkan dari keanggotaan AREBI disebabkan oleh pelanggaran terhadap KODE ETIK AREBI atau ketentuan-ketentuan perilaku keprofesian.
Ketentuan 7.2. Anggota AREBI tidak boleh mengadakan atau melanjutkan hubungan kerjasama, usaha atau hubungan keprofesian dengan seseorang atau badan hukum yang telah dikeluarkan dari keanggotaan asosiasi atau lembaga keprofesiannya disebabkan pelanggaran Kode Etik Asosiasi atau ketentuan-ketentuan perilaku keprofesian dari Asosiasi atau lembaga keprofesiannya.
Ketentuan 7.3. Anggota AREBI yang diundang untuk bekerja sama dengan perusahaan broker real estate lain, harus memperlakukan pihak lain tersebut dengan hormat dan kejujuran sebagai sesama rekan seprofesi.
Ketentuan 7.4. Anggota AREBI dalam kerjasama dengan perusahaan- perusahaan broker rela estate lain, harus menempatkan kepentingan-kepentingan pemberi tugas diatas kepentingan- kepentingan broker real estate lain tersebut.
Ketentuan 7.5. Dalam hal untuk suatu penugasan dimana anggota AREBI harus bekerja sama dengan broker real estate lain dan sesama anggota
AREBI, maka anggota AREBI tersebut harus mengutamakan bekerja sama dengan sesama anggota AREBI.
2.7 Hubungan Antar Konsep
Menurut Larsen, Coleman, dan Petrick (2007) setelah melakukan analisa pada kedua survei di Amerika, hasilnya menunjukkan bahwa penilaian masyarakat terhadap etika agen real estate sedikit lebih tinggi daripada penilaian broker, tetapi hasil analisa uji beda mengindikasikan tidak adanya perbedaan yang berarti antara rata-rata penilaian dari kedua sampel, sebelumnya juga ditunjukkan bahwa baik masyarakat maupun broker memberikan pendapat bahwa etika agen real estate mengalami perkembangan dalam 5 tahun terakhir, selain itu juga ditunjukkan bahwa baik masyarakat maupun broker memberikan pendapat yang sama bahwa etika broker profesional lebih tinggi daripada etika broker tradisional, sehingga hasil dari kedua survei yang telah dilakukan mengindikasikan bahwa masyarakat dan broker memegang opini yang hampir identik atau sama mengenai etika agen real estate. Tidak ada perbedaan signifikan secara statistik antara respon rata-rata dari pertanyaan-pertanyaan yang diajukan pada saat survei dilakukan.(p. 56).
Perkembangan sektor properti di Indonesia yang semakin dinamis memberikan dampak yang besar terhadap pertumbuhan bisnis broker properti.
Pertumbuhan bisnis broker properti yang semakin berkembang dan maju bukan berarti tidak memiliki hambatan dan tantangan.
Seiring dengan pertumbuhan yang pesat, persaingan dalam bisnis broker properti semakin ketat, banyak muncul persaingan-persiangan yang tidak sehat, banyak terjadi pelanggaran-pelanggaran baik yang dilakukan secara sengaja maupun tidak sengaja yang menyalahi kode etik dalam bisnis broker properti, banyak broker properti yang menghalalkan segala cara demi tercapainya target penjualan antara lain adanya permainan komisi yang tidak standar dari kantor agen properti, termasuk para broker yang melakukan transaksi di luar transaksi kantor, adanya bajak-membajak para broker antar kantor agen properti .
Tingkat kesuksesan seorang broker tidak hanya dilihat dari pengalaman- pengalaman yang telah dimilikinya saja, namun hal tersebut juga tidak boleh terlepas dari etika-etika yang mendasari seorang agen real estate dalam
berprilaku untuk menghadapi suatu pekerjaan berdasarkan standar etis atau nilai-nilai etis yang umumnya diterima oleh masyarakat antara lain kepatuhan pada hukum, kejujuran, loyalitas, dan keterandalan.
2.8 Kerangka Pemikiran
Gambar 2.1 Kerangka Pemikiran
2.9. Hipotesa
Setelah memperhatikan rumusan masalah serta landasan teori diatas, maka hipotesa yang diajukan dalam penelitian ini adalah sebagai berikut:
Ada perbedaan persepsi antara broker dan masyarakat pengguna jasa broker properti terhadap etika agen real estate di Surabaya
Perbedaan persepsi pada etika agen real estate
Kepatuhan pada hukum
Kejujuran
Loyalitas
Keterandalan
Broker Masyarakat
