1 BAB I
PENDAHULUAN
Bab ini menjelaskan secara umum tentang nilai penggantian wajar yang berkaitan dengan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum di Desa Sentolo, Kecamatan Sentolo, Kabupaten Kulon Progo. Bab ini terbagi dalam tujuh subbab: Latar Belakang, Keaslian Penelitian, Rumusan Masalah, Pertanyaan Penelitian, Tujuan Penelitian, Lingkup Penilaian, dan Sistematika Penulisan.
1.1 Latar Belakang
Desa Sentolo merupakan salah satu desa yang berada di Kecamatan Sentolo, Kabupaten Kulon Progo Kota Yogyakarta dengan luas wilayah 5.265,34 Ha dan jumlah penduduk mencapai 47.926 jiwa. Visi Kecamatan Sentolo adalah terwujudnya kecamatan sebagai pusat koordinasi, fasilitasi, dan pelayanan yang profesional, transparan, akuntabel dalam rangka mewujudkan kesejahteraan masyarakat. Kecamatan Sentolo memiliki delapan desa yang terbagi menjadi Desa Demangrejo, Desa Srikayangan, Desa Tuksono, Desa Salamrejo, Desa Sukoreno, Desa Kaliagung, Desa Sentolo dan Desa Banguncipto, menunjukkan pembagian wilayah admisnistrasi Kecamatan Sentolo seperti pada Gambar 1.1.
2 Sumber: Pemerintah Kabupaten Kulon Progo
Gambar 1.1 Peta Administratif Kecamatan Sentolo
Dinas Pekerjaan Umum (DPU), menyatakan bahwa simpang tiga Sentolo merupakan salah satu lokasi kemacetan yang terjadi di Kabupaten Kulon Progo. Kemacetan disebabkan oleh keberadaan Pasar Sentolo yang menjadi pusat aktivitas perdagangan di Desa Sentolo, Kecamatan Sentolo. Oleh karena itu, Dinas Pekerjaan Umum berencana untuk membuat jalur alternatif yang diharapkan dapat menjadi solusi dari permasalahan kepadatan lalu lintas yang terjadi di simpang tiga Sentolo. Realisasi pembuatan jalur aternatif oleh Dinas Pekerjaan Umum harus melakukan pengadaan tanah untuk kepentingan umum, maka dari itu diperlukannya penghitungan nilai penggantian wajar.
Pembebasan lahan dilakukan berdasarkan Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 pasal 1 yang menyebutkan bahwa kepentingan bangsa, negara, dan masyarakat yang harus diwujudkan oleh pemerintah dan digunakan sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat dan Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 Pasal 10 mengatur tentang pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan
3 umum diselenggarakan melalui 4 tahap yaitu tahap perencanaan, tahap persiapan, tahap pelaksanaan, dan tahap penyerahan hasil.
Pembebasan lahan dilakukan dengan cara pelepasan atau penyerahan hak sesuai pasal 2 ayat 1 Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006 tentang perubahan atas Keputusan Presiden Nomor 35 Tahun 1993 dan Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 tentang pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum. Permasalahan dalam pelepasan hak atas tanah adalah di satu pihak tanah dibutuhkan untuk pembangunan fasilitas umum, namun masyarakat menginginkan nilai yang tinggi sebagai nilai ganti kerugian atas lahan yang akan dibebaskan, karena lahan tersebut berada di lokasi pusat perdagangan. Lahan yang akan digunakan sebagai lahan pelebaran jalan terletak di Desa Sentolo, Kecamatan Sentolo, Kabupaten Kulon Progo.
Kegiatan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum di Indonesia berdasarkan Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 dan penghitungan nilai penggantian wajar berlandaskan Standar Penilaian Indonesia 306 (SPI 306) Tahun 2015. Pengadaan tanah untuk kepentingan umum dilakukan dengan menentukan nilai penggantian wajar meliputi nilai fisik dan nilai non-fisik agar nilai yang dihasilkan sesuai dan dapat diterima oleh pemilik tanah. SPI 306 Tahun 2015 memberikan pengertian bahwa nilai kerugian fisik terdiri dari nilai penggantian tanah, bangunan, tanaman, dan benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah. Nilai kerugian non-fisik terdiri dari nilai penggantian terhadap kerugian pelepasan hak meliputi biaya PPAT, pajak penghasilan, penggantian emosional (solatium), premium, bunga masa tunggu, kerugian sisa tanah, dan jenis kerugian lainnya yang dinyatakan oleh pemberi tugas.
4 Pengadaan tanah untuk kepentingan umum harus dilakukan agar program pelebaran jalan dapat terealisasi. Metode penilaian untuk pengadaan tanah menggunakan nilai penggantian wajar agar nilai yang dihasilkan sesuai dan dapat diterima oleh pemilik tanah. Berdasarkan hal tersebut, penelitian ini memfokuskan pada Nilai Penggantian Wajar (NPW) di Desa Sentolo, Kecamatan Sentolo, Kabupaten Kulon Progo.
1.2 Keaslian Penelitian
Penelitian tentang penilaian tanah kosong sering dilakukan oleh penilai-penilai publik di Indonesia tetapi jarang dituliskan ke dalam sebuah karya ilmiah. Penelitian yang pernah dilakukan baik di dalam negeri maupun di luar negeri tentang nilai penggantian wajar untuk kegiatan pembebasan lahan bagi kepentingan umum sebagai berikut.
1. Adi (2013), melakukan penelitian mengenai penilaian yang dilakukan pada bidang tanah dan menilai setiap benda-benda yang dapat dinilai menggunakan data pasar dengan terlebih dahulu. Pengelompokkan bidang-bidang tanah yang terkena rencana pengadaan tanah berdasarkan kondisi fisik tanah terutama lokasi, luasan, peruntukkan dan/atau penggunaan tanah.
2. Alias dan Daud (2006), melakukan penelitian mengenai masalah yang dihadapi dalam proses pembebasan lahan serta bagaimana cara menentukan besaran ganti rugi yang sesuai dengan aturan Undang-undang pembebasan lahan Tahun 1960 di Malaysia. Hasil penelitian 87 persen setuju selain pembebasan lahan wajib dengan menggunakan Undang-undang Tahun 1960 Pemerintah memiliki cara lain untuk mendapatkan lahan untuk pembangunan,
5 sedangkan 13 persen yang berpendapat bahwa pembebasan lahan wajib adalah satu-satunya cara. Tahapan pembebasan tanah yang paling banyak ditentang adalah tahapan pemberian kompensasi atau ganti rugi karena terlalu rendah dibanding tuntutan masyarakat. Pendapat lain 84 persen responden menyatakan bahwa kompensasi yang memadai sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Tahun 1960 belum diberikan.
3. Belej dan Walacik (2008), meneliti kasus pembebasan tanah untuk kepentingan umum di Polandia. Contoh kasus yang digunakan adalah masalah pembebasan tanah untuk pembangunan jalan umum di Provinsi Warmia dan Mazury yang merupakan salah satu provinsi terbesar di Polandia. Hasil penelitian menjelaskan bahwa pembebasan lahan yang dilakukan tidak berjalan baik akibat adanya perbedaan harga yang cukup besar. Pemilik lahan menuntut kompensasi yang adil meliputi nilai pasar, jumlah kemungkinan kenaikkan harga tanah, kompensasi atas biaya mendapatkan tanah yang baru, biaya pembelian tanah baru, dan biaya lainnya, sedangkan undang-undang di Polandia hanya memberikan kompensasi sebesar nilai pasar.
4. Lesmana (2011), meneliti tentang salah satu alasan untuk mengatasi banjir di daerah Ibukota Jakarta adalah dengan cara normalisasi sungai. Tujuan dari penelitian tersebut untuk mengetahui besaran dana ganti rugi yang diharapkan masyarakat pada pemukiman tersebut. Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode skala semantik untuk mengkaji persepsi masyarakat terhadap estimasi nilai ganti rugi menggunakan regresi linear berganda untuk analisis faktor-faktor yang memengaruhi nilai willingness to
6 masyarakat adalah sebesar Rp2.110.000,00/m2. Faktor-faktor yang memengaruhi nilai tersebut adalah luas lahan, jarak tempat tinggal dengan sungai, pendidikan, status kepemilikan lahan, dan jenis bangunan.
5. Marlijanto (2010), meneliti tentang mekanisme konsinyasi ganti rugi dalam pengadaan tanah untuk kepentingan umum. Hasil penelitiannya adalah mekanisme konsinyasi ganti rugi dalam pengadaan tanah untuk pembangunan jalan tol Semarang-Solo di Kabupaten Semarang disebabkan karena tidak ada titik temu. Hambatan-hambatan yang timbul dalam mekanisme konsinyasi ganti rugi dalam pengadaan tanah karena tidak terjadinya kesepakatan harga ganti rugi antara masyarakat dengan panitia pengadaan tanah karena keterbatasan dana dari Pemerintah. Pengaruh yang ditimbulkan akibat adanya pembangunan jalan tol Semarang-Solo yaitu turunnya harga tanah, menghambat pertumbuhan ekonomi warga, dan hilangnya rasa nyaman. 6. Kidido, dkk. (2014), dalam penelitiannya memfokuskan pada pemberian
ganti rugi pembebasan lahan untuk pertambangan baru. Studi kasus pada Tahun 2006 di Ghana dengan pendekatan Cross-Sectional dalam pengambilalihan tanah pertanian. Pemberian kompensasi atau ganti rugi ini adalah pertama kalinya diterapkan di Ghana. Pada penelitian tersebut disebutkan bahwa pemberian kompensasi atau ganti rugi juga mengalami hal yang serupa seperti yang di alami oleh beberapa negara. Besaran nilai ditentukan oleh faktor-faktor yang mencakup nilai investasi pada tanah tersebut, level dari permintaan dan lamanya penggunaan lahan.
Intisari dari penelitian yang sudah dilakukan memiliki kesamaan, yaitu tentang nilai ganti rugi atas tanah yang digunakan untuk kepentingan umum. Adi
7 (2013), melakukan penelitian tentang penilaian yang dilakukan pada bidang tanah dan menilai setiap benda-benda yang dapat dinilai menggunakan data pasar dengan menganalisis kondisi pasar berdasarkan kondisi fisik tanah terutama lokasi, luasan dan peruntukan penggunaan tanah. Alias dan Daud (2006), menjelaskan bahwa pemerintah dalam melakukan pembebasan lahan memberikan nilai ganti rugi yang terlalu rendah dari permintaan masyarakat, karena beberapa ahli penilai di Malaysia setuju dengan peraturan Undang-undang Tahun 1960. Belej dan Walacik (2008), menjelaskan tentang pembebasan lahan yang dilakukan di Polandia untuk pembangunan jalan di Provinsi Warmia dan Marzury. Proses pembebasan lahan tidak berjalan baik, karena nilai yang dihasilkan dianggap terlalu rendah oleh masyarakat hasil tersebut dikarenakan undang-undang di Polandia hanya memberikan nilai ganti rugi sebesar nilai pasar. Masyarakat menginginkan adanya nilai kompensasi yang adil meliputi nilai pasar, jumlah kemungkinan kenaikkan harga tanah, kompensasi atas biaya mendapatkan tanah yang baru, biaya pembelian tanah baru. Lesmana (2011), menjelaskan faktor- faktor yang memengaruhi nilai ganti rugi atas tanah yaitu luas lahan, jarak tempat tinggal dengan sungai, pendidikan, status kepemilikan tanah, dan jenis bangunan. Marlijanto (2010), menjelaskan bahwa dampak dari pembebasan lahan untuk tujuan pembangunan jalan tol Semarang-Solo akan menurunkan nilai tanah, menghambat pertumbuhan ekonomi warga, dan hilangnya rasa nyaman.
Kesamaan penelitian ini dengan penelitian terdahulu terletak pada topiknya yakni nilai ganti rugi atas tanah untuk kepentingan umum. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian yang sudah dilakukan dalam rangka pengadaan tanah untuk kepentingan umum, penilai menambahkan nilai non-fisik sebagai tambahan nilai
8 atas kerugian yang harus ditanggung oleh pemilik tanah ketika harus membangun kembali tanah dan bangunan yang baru, sehingga pemilik tanah diuntungkan dengan adanya pembebasan lahan tersebut. Lokasi, waktu dan tujuan juga berbeda dari penelitian yang sebelumnya.
1.3 Rumusan Masalah
Pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum membutuhkan penilaian agar nilai ganti kerugian dapat diterima oleh pemilik tanah. Nilai penggantian wajar dihitung berdasarkan ketentuan dalam Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 dan petunjuk teknis SPI 306 Tahun 2015 dengan menentukan nilai kerugian fisik dan nilai kerugian non-fisik.
1.4 Pertanyaan Penelitian
Berdasarkan latar belakang dan rumusan masalah yang dituliskan sebelumnya, maka pertanyan penelitian dirumuskan sebagai berikut.
1. Berapakah besaran nilai kerugian fisik pada kegiatan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum di Desa Sentolo?
2. Berapakah besaran nilai kerugian non-fisik pada kegiatan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum di Desa Sentolo?
3. Berapakah besaran nilai penggantian wajar pada kegiatan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum di Desa Sentolo?
1.5 Tujuan Penelitian
Berdasarkan pertanyaan penelitian yang dituliskan sebelumnya, maka tujuan dari penelitian adalah sebagai berikut.
9 1. Menentukan nilai kerugian fisik pada kegiatan pengadaan tanah bagi
pembangunan untuk kepentingan umum di Desa Sentolo.
2. Menentukan nilai kerugian non-fisik pada kegiatan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum di Desa Sentolo.
3. Menentukan nilai penggantian wajar pada kegiatan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum di Desa Sentolo.
1.6 Manfaat Penelitian
Manfaat dalam penelitian tentang penilaian penggantian wajar sebagai berikut.
1. Nilai yang dibayarkan pemerintah untuk lahan yang akan digunakan sebagai lahan pelebaran jalan sesuai dengan nilai penggantian wajar dengan mempertimbangkan nilai fisik dan nilai non-fisik.
2. Nilai penggantian wajar yang dihasilkan dalam penelitian ini dapat digunakan untuk melakukan negosisasi dalam kegiatan pembebasan lahan di Desa Sentolo, Kecamatan Sentolo, Kabupaten Kulon Progo.
3. Penelitian ini dapat digunakan sebagai kajian pustaka bagi penelitian selanjutnya tentang penilaian properti, khususnya pada penilaian terhadap pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.
1.7 Sistematika Penulisan
Sistematika dalam penulisan tesis ini sebagai berikut. Bab I Pendahuluan yang mencakup uraian tentang latar belakang, keaslian penelitian, rumusan masalah, pertanyaan penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian, dan sistematika penulisan. Bab II Landasan Teori yang mencakup uraian tentang
10 Teori, Penelitian Terdahulu, Model Penelitian dan Kerangka Penelitian. Bab III Metode Penelitian yang mencakup uraian tentang lokasi penelitian, metode pengumpulan data, definisi operasional, dan metode analisis data. Bab IV Analisis Data yang mencakup uraian tentang identifikasi objek penilaian, deskripsi data, dan analisis data. Bab V Kesimpulan dan Saran membahas tentang kesimpulan penelitian, keterbatasan penelitian dan saran.
