i TESIS
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PIHAK KREDITUR SELAMA PROSES SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK
TANGGUNGAN ( SKMHT ) AKIBAT PEMBLOKIRAN SERTIPIKAT TANAH
Oleh :
FEBRI ATIKAWATI WISENO PUTRI, SH. NIM.031324253032
PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS AIRLANGGA S U R A B A Y A
2 0 1 6
ii
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PIHAK KREDITUR
SELAMA PROSES SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN ( SKMHT ) AKIBAT PEMBLOKIRAN
SERTIPIKAT TANAH
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Fakultas Hukum Universitas Airlangga
Oleh :
FEBRI ATIKAWATI WISENO PUTRI, SH. NIM.031324253032
PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS AIRLANGGA S U R A B A Y A
2 0 1 6
iii
iv
Tesis ini telah diuji dan dipertahankan dihadapan Panitia Penguji
Pada Tanggal 15 Februari 2016
PANITIA PENGUJI TESIS
:
Ketua
:
Dr. Agus Sekarmadji, S.H.,M.Hum
Anggota
:
1. Dr. Sri Winarsi, S.H.,MH
2. Prof.Dr. Eman, S.H.,MS
3. Dr. Deddy Sutrisno, S.H.,MH
v ABSTRAK
Tesis ini berjudul “Perlindungan Hukum Terhadap Pihak Kreditur Selama Proses Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) Akibat Pemblokiran Sertipikat Tanah”, dengan 2 (dua) Pokok permasalahan yaitu: (1) Kedudukan pihak kreditur selama proses Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) akibat pemblokiran sertipikat tanah. (2) Konsekuensi hukum terhadap pihak kreditur selama proses Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) akibat pemblokiran sertipikat tanah.
Penelitian ini adalah jenis penelitian normative yaitu penelitian yang didasarkan pada data sekunder. Disamping itu penelitian ini menggunakan pendekatan
perundang-undangan (statute approach), pendekatan konseptual (conceptual
approach) dan studi kasus (case study).
Hasil penelitian dari tesis ini menunjukkan bahwa; (1) Kedudukan bank selaku pihak kreditur yang memegang Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan ( SKMHT ) atas sertipikat tanah merupakan sebagai kreditur preferen, melainkan sebagai kreditur konkuren. Dimana sebagai kreditur konkuren, bank tidak mempunyai hak preferensi yaitu hak untuk didahulukan pembayaran utangnya oleh debitur atas sertipikat tanah yang dijadikan agunan kredit. Apabila debitur wanprestasi, terhadap sertipikat tanah tersebut juga tidak dapat dilakukan eksekusi karena tidak adanya kekuatan eksekutorial terhadap sertipikat tanah. (2) Konsekuensi hukum terhadap SKMHT yang telah habis masa berlakunya adalah batal demi hukum dan tidak dapat dijadikan dasar dari pembuatan APHT. Oleh karenanya Hak Tanggungan atas sertipikat yang menjadi obyek Hak Tanggungan tidak akan pernah lahir karena pemberian Hak Tanggungan hanya dapat dibuktikan dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan ( APHT ). Pembuatan SKMHT harus ditindaklanjuti dengan pemasangan dan pendaftaran APHT agar memperoleh hak preferen sehingga kreditur dapat melakukan eksekusi melalui parate eksekusi dan melalui lelang umum apabila debitur melakukan wanprestasi.
Kata Kunci: Perlindungan Hukum, Hak Tanggungan, Eksekusi.
vi
ABSTRACT
This thesis entitled "Legal Protection Against Parties Creditors During The Carte Blanche Imposes A Right ( SKMHT ) By Blocking A Certificate", with two main issues namely are: (1) a notch the during the carte blanche imposes a right to ( SKMHT ) by blocking a certificate. (2) consequences laws against the creditors during the carte blanche imposes a right to ( SKMHT ) by blocking a certificate.
This research is a kind of normative research that is a research based on secondary data. Besides, this research uses statute approach, conceptual approach and case study.
The results of the thesis shows that; (1) The bank as a party that holds carte blanche imposes a right to ( SKMHT ) over a certificate is preferred creditors , but as konkuren creditors .Where as konkuren creditors , banks have no right preference the right to take precedence loan payments by the debtor over a certificate as collateral for credits .When debtors wanprestasi , against a certificate is also not can be done execution because there is no power eksekutorial against a certificate. (2) consequences laws against skmht that had expired shall be void by law and cannot be taken the basis of making APHT for that reason the dependent on the proportion of certificates the right to will never born for granting a dependents only evidenced by granting a certificate dependents ( APHT ). Making SKMHT must be followed up by putting and registration APHT seeking preferred creditor rights that can do execution through parate the execution and by auction common when debtors do wanprestasi .
Keywords: Legal Protection, Legal Ownership, Execution.
vii
KATA PENGANTAR
Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT karena berkat Rahmat dan
Karunia-Nya penulis dapat menyelesaikan penyusunan tesis ini. Shalawat beserta
salam semoga senantiasa terlimpah curahkan kapada Nabi Muhammad SAW, kepada
keluarganya, para sahabatnya, hingga kepada umatnya hingga akhir zaman, amin.
Penulisan tesis ini diajukan guna untuk memenuhi salah satu syarat
memperoleh gelar Magister Kenotariatan pada Progam Studi Magister Kenotariatan
Fakultas Hukum Universitas Airlangga. Judul yang penulis ajukan ialah
“ Perlindungan Hukum Terhadap Pihak Kreditur Selama Proses Surat Kuasa
Membebankan Hak Tanggungan ( SKMHT ) Terkait Pemblokiran Sertipikat Tanah.
Dalam penyusunan dan penulisan tesis ini tidak terlepas dari bantuan,
bimbingan , serta dukungan dari berbagai pihak. Oleh karena itu dalam kesempatan
ini penulis dengan senang hati menyampaikan terima kasih kepada yang terhormat :
1. Bapak Prof Dr. Eman Ramelan, SH, MS. Selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Airlangga sekaligus penguji dalam penulisan tesis ini.
2. Bapak Agus Sekarmadji, SH, M.Hum selaku Ketua Progam Studi
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Airlangga yang telah
mengesahkan secara resmi judul penelitian sebagai bahan penulisan tesis .
3. Ibu Dr. Sri Winarsi, SH, M.H selaku dosen pembimbing yang telah
dengan sabar membimbing penulis dan mencurahkan perhatian, waktu,
viii
4. Staff bagian administrasi Progam Studi Magister Kenotariatan, Pak
Munib dan Mas Is yang telah banyak membantu penulis selama mengikuti
perkuliahan dan penulisan tesis ini.
5. Mama , Papa, dan Kakak tercinta selaku supporter abadi bagi penulis
berkat doa, dukungan, dan cinta kepada penulis yang tak henti-hentinya.
6. Rekan-rekan legal Bank Bukopin Cabang Surabaya, terutama Mbak Dyah
Listyorini yang telah memberikan banyak waktu, ilmu, dan kesempatan
bagi penulis untuk menyelesaikan penulisan tesis ini.
7. Teman-teman kuliahku tersayang, geng STM Notaris , atas dorongan,
dukungan , dan bantuan kepada penulis selama penulisan tesis ini.
8. Semua pihak yang telah banyak membantu penulis dalam menyelesaikan
tesis ini.
Semoga Allah SWT memberikan balasan yang berlipat ganda kepada
semuanya. Demi perbaikan selanjutnya, saran dan kritik yang membangun akan
penulis terima dengan senang hati. Akhirnya, hanya kepada Allah SWT penulis
serahkan segalanya mudah-mudahan dapat bermanfaat khususnya bagi penulis
umumnya bagi kita semua
Surabaya,
Surabaya, 24 Februari 2016
ix
1.5.1 Kredit dalam Hukum Perbankan………..10
1.5.2 Tanah sebagai Objek Perjanjian Jaminan Kebendaan…………12
1.5.2.1 Urgensi Jaminan Dalam Hukum Perbankan…………..14
1.5.2.2 Tanah Sebagai Objek Jaminan Dalam UUHT…………15
1.5.3 Karakteristik SKMHT Sebagai Dasar Pembuatan APHT…….. 17
1.5.4 Penolakan Pendaftaran Peralihan Dan Pembebanan Hak Atas Tanah……….19
1.6 Metode Penelitian……… 1.6.1 Tipe Penelitian………...23
x
1.6.3 Bahan Hukum……….25
1.6.4 Prosedur Pengumpulan dan Pengelolahan Bahan Hukum……...26
1.6.5 Analisis Bahan Hukum………...26
1.7 Penanggung Jawab Sistematika………..27
BAB II : KEDUDUKAN HUKUM PIHAK KREDITUR SELAMA PROSES
SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN ( SKMHT ) AKIBAT PEMBLOKIRAN SERTIPIKAT
2.1 Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan ( SKMHT ) Dan
Kedudukan Bank Selaku Kreditur………28
2.2 Pencoretan Hak Tanggungan ( Roya ) di Kantor Pertanahan………….34
2.3 Pendaftaran Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan………39
2.4 Penolakan Pendaftaran Peralihan Hak……….. 38
BAB III : KONSEKUENSI HUKUM TERHADAP PIHAK KREDITUR SELAMA PROSES SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN ( SKMHT ) AKIBAT PEMBLOKIRAN SERTIPIKAT
3.1 Konsekuensi Hukum Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan
( SKMHT ) Yang Belum Ditingkatkan Menjadi Hak Tanggungan...54
3.2 Perlindungan Terhadap Kreditur Pemegang Surat Kuasa
xi
BAB IV : PENUTUP...67 4.1 Kesimpulan………..67
4.2 Saran……… 68
DAFTAR BACAAN LAMPIRAN
