commit to user
i
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KREDITOR PEMEGANG HAK
TANGGUNGAN YANG TIDAK DIDAFTARKAN
DI KANTOR PERTANAHAN
TESIS
Untuk Memenuhi Sebagian Persyaratan Mencapai Derajat Magister
Program Magister Kenotariatan
Oleh :
ANISA KARTIKA SARI
NIM : S.351208003
POGRAM MAGISTER KENOTARIATAN FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKARTA
commit to user
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KREDITOR PEMEGANG HAK
TANGGUNGAN YANG TIDAK DIDAFTARKAN
DI KANTOR PERTANAHAN
DISUSUN OLEH :
ANISA KARTIKA SARI NIM : S.351208003
Telah disetujui oleh Tim Pembimbing :
Dewan Pembimbing
Jabatan Nama TandaTangan Tanggal
1. Pembimbing I Dr. H.M. Hudi Asrori S., S.H., M.Hum.
NIP. 19601107 198911 1001
2. Pembimbing II Dradjad Uripno, S.H., M.H.
Mengetahui :
Ketua Program Studi Magister Kenotariatan
commit to user
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KREDITOR PEMEGANG HAK
TANGGUNGAN YANG TIDAK DIDAFTARKAN
DI KANTOR PERTANAHAN
DISUSUN OLEH :
ANISA KARTIKA SARI NIM : S.351208003
Telah disetujui oleh Tim Penguji :
Jabatan Nama Tanda Tangan Tanggal
Ketua Burhanudin H, SH.,MH.M.Si.,Ph.D …………. ………
NIP. 19600716 198503 1 004
Sekretaris Dr. H.M. Hudi Asrori S., S.H., M.Hum. …………. ………
NIP. 19601107 198911 1 001
Penguji M. Nadjib Imanullah,SH.,MH.,Ph.D …………. ………
Pembanding NIP. 19590803 198503 1 001 Internal
Penguji Dr. Mulyoto, SH., M.Kn. …………. ………
Pembanding Eksternal
Anggota Dradjad Uripno, SH., MH. …………. ………
Mengetahui :
Direktur Program Ketua Program Studi
Pascasarjana Magister Kenotariatan
Prof. Dr. M. Furqon Hidayatullah, M.Pd. Burhanudin H, SH., MH., MSI., Ph.D
commit to user PERNYATAAN
Nama : ANISA KARTIKA SARI
NIM : S.351208003
Menyatakan dengan sesungguhnya bahwa tesis yang berjudul
“PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KREDITOR PEMEGANG HAK
TANGGUNGAN YANG TIDAK DIDAFTARKAN DI KANTOR
PERTANAHAN” adalah benar-benar karya saya sendiri. Hal yang bukan karya
saya dalam tesis tersebut diberi tanda citasi dan ditunjukkan dalam daftar pustaka.
Apabila dikemudian hari terbukti pernyataan saya tersebut diatas tidak
benar, maka saya bersedia menerima sanksi akademik, yang berupa pencabutan
tesis dan gelar yang saya peroleh dari tesis tersebut.
Surakarta, 9 Juli 2015
Yang membuat pernyataan,
commit to user KATA PENGANTAR
Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Allah Subhananahu wa ta’ala atas
segala limpahan rahmat, taufiq dan hidayahNya sehingga penulis memperoleh
kekuatan untuk menyelesaikan tesis yang berjudul “PERLINDUNGAN HUKUM
TERHADAP KREDITOR PEMEGANG HAK TANGGUNGAN YANG TIDAK
DIDAFTARKAN DI KANTOR PERTANAHAN”. Tesis ini disusun guna
memenuhi persyaratan untuk mencapai derajad Magister Progam Studi
Kenotariatan Universitas Sebelas Maret Surakarta.
Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) yang tidak diikuti
dengan pembuatan Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT) akan
memunculkan akibat hukum dari SKMHT yang tidak diikuti dengan pembuatan
APHT tersebut. Berdasarkan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak
Tanggungan, SKMHT dibagi menjadi 2 (dua) macam yaitu
1. SKMHT dengan batas waktu yang telah ditentukan
a. Untuk tanah yang bersertifikat diberikan waktu selambat-lambatnya 1
(satu) bulan harus segera diikuti dengan APHT.
b. Untuk tanah yang tidak bersertifikat diberikan waktu selambat-lambatnya
3 (tiga) bulan harus segera diikuti dengan APHT
2. SKMHT yang tidak mengenal batas waktu yaitu SKMHT sampai berakhirnya
perjanjian pokok.
Dari penjelasan diatas dapat disimpulkan bahwa SKMHT dengan batas
waktu yang telah ditentukan, apabila dalam masa tenggang waktu tersebut APHT
tidak segera dibuatkan, maka SKMHT yang telah dibuat akan batal demi hukum.
Sedangkan untuk SKMHT yang tidak mengenal batas waktu tidak akan batal
demi hukum dikarenakan SKMHT berlaku sampai berakhirnya perjanjian pokok.
Ketentuan batas waktu untuk tanah bersertifikat dan yang tidak bersertifikat, tidak
menutup kemungkinan pelaksanaan APHTnya melebihi batas waktu yang telah
ditentukan. Apabila SKMHT yang bersertifikat dan tidak bersertifikat melebihi
jangka waktu yang ditentukan, maka dapat dilakukan pembuatan SKMHT ulang
commit to user
Banyak pihak yang berperan besar dalam memberikan bantuan sampai
selesainya tessis ini, untuk itu saya ucapkan terima kasih sebesar-besarnya
kepada:
1. Bapak Prof. Dr. H. Ravik Karsidi, M.S., selaku Rektor Universitas Sebelas
Maret Surakarta.
2. Bapak Prof. Dr. M. Furqon Hidayatullah, M.Pd., selaku Direktur Program
Pascasarjana Universitas Sebelas Maret Surakarta.
3. Ibu Prof. Dr. Supanto, S.H., M.Hum., selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Sebelas Maret Surakarta.
4. Bapak Burhanudin Harahap, SH.,MH.,MSI.,Ph.D selaku ketua Program Studi
Kenotariatan Ilmu Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta yang telah
memberikan ijin penelitian.
5. Bapak Moch. Najib Imanullah, SH,.MH.,Ph.D selaku Sekretaris Program
Studi Kenotariatan Ilmu Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta yang
telah memberikan ijin peneltian.
6. Segenap dosen pengajar Program Studi Kenotariatan Ilmu Hukum Universitas
Sebelas Maret Surakarta.
7. Bapak Dr. H.M. Hudi Asrori, S.SH.M.Hum selaku Pembimbing Tesis Pertama
yang telah memberikan waktu tenaga, bimbingan dan doa dalam penyusunan
tesis ini.
8. Bapak Dradjad Uripno, S.H selaku Pembimbing Tesis Kedua yang telah
memberikan waktu tenaga, bimbingan dan doa dalam penyusunan tesis ini.
9. Staf Pengelola Program Studi Kenotariatan Ilmu Hukum Universitas Sebelas
Maret Surakarta, yang telah membantu dan mendoakan selama penulis
menyusun tesis dan mengikuti perkuliahan.
10.Ibu S. Anita Dyah Kurniadewi selaku Notaris/PPAT di Kabupaten Sukoharjo,
terimakasih telah memberikan ijin dan kesempatan untuk bisa melakukan
wawancara guna memperoleh data-data yang diperlukan oleh penulis.
11.Bapak Wedi Asmara selaku Notaris/PPAT di Kabupaten Sukoharjo,
terimakasih telah memberikan ijin dan kesempatan untuk bisa melakukan
commit to user
12.Bapak Lilik Sugandi selaku Kepala Cabang BPR Gunung Riski Sukoharjo,
terimakasih telah memberikan ijin dan kesempatan untuk untuk bisa
melakukan wawancara guna memperoleh data-data yang diperlukan oleh
penulis.
13.Untuk anakku tercinta Shaquilla Alexandria Raditha, terima kasih atas segala
kasih sayang, doa, pengertian dan dukungannya selama ini.
14.Untuk Mama dan Papa tercinta, terima kasih atas segala kasih sayang, doa,
dan memberikan semangat kepada penulis dalam penyusunan tesis ini
15.Untuk Mas Roni dan Mas Ponda, terima kasih atas doa dan dukungan yang
telah diberikan kepada penulis selama ini.
16.Untuk Mbak Milla, Fahma, dan Siska, terima kasih telah membantu dan
memberikan dukungan serta semangat kepada penulis dalam penyusunan tesis
ini.
17.Rekan-rekan Mahahasiwa Kenotariatan Angkatan Tahun 2012, terima kasih
memberikan bantuan selama penulis menjalani kuliah.
18.Berbagai pihak yang tidak dapat penulis sebutkan satu per satu, terimakasih
atas dukungan dan doa selama penulis menempuh kuliah dan dakam
menyelesaikan tesis ini.
Penulis menyadari bahwa dalam penyusunan tesis ini masih banyak
kekurangan oleh karena itu kritik dan saran yang membangun sangat diharapkan.
Semoga tesis ini bermanfaat bagi yang membutuhkan.
Surakarta, 9 Juli 2015
commit to user DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL ... i
HALAMAN PENGESAHAN PEMBIMBING ... ii
HALAMAN PENGESAHAN TESIS ... iii
HALAMAN PERNYATAAN ... iv
KATA PENGANTAR ... v
DAFTAR ISI ... viii
ASBTRAK ... xi
ASBTRACT ... xii
BAB I PENDAHULUAN ... 1
A. Latar Belakang. ... 1
B. Rumusan Masalah ... 11
C. Tujuan Penelitian ... 11
D. Manfaat Penelitian ... 11
BAB II LANDASAN TEORI ... 13
A. Kerangka Teori 1. Tinjauan Perjanjian Kredit ... 13
a. Pengertian dan Unsur-unsur Perjanjian Kredit ... 13
b. Perjanjian Kredit adalah Perjanjian Pokok ... 17
c. Prinsip-prinsip Pemberian Kredit Oleh Bank dan Aspek Penilaian Kredit Guna Menghindari Potensi Kerugian 18 2. Tinjauan Jaminan Dalam Perjanjian Kredit Perbankan 20 a. Jaminan dalam Perjanjian Kredit ... 20
b. Sifat Perjanjian Jaminan ... 21
c. Bentuk-bentuk Jaminan ... 21
d. Lembaga Jaminan di Indonesia ... 22
3. Tinjauan Hak Tanggungan ... 26
commit to user
b. Pengertian Hak Tanggungan dan Unsur Hak
Tanggungan ... 29
c. Subjek Hak Tanggungan ... 31
d. Objek Hak Tanggungan ... 31
e. Ciri-ciri Hak Tanggungan ... 33
f. Pendaftaran Hak Tanggungan ... 33
g. Syarat-syarat Hak Atas Tanah Yang Dapat Dijaminkan Hutang ... 35
h. Hal-hal Yang Menyebabkan Hapusnya atau Berakhirnya Hak Tanggungan ... 36
i. Asas-asas Hak Tanggungan ... 37
4. Tinjauan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) ... 42
a. Berlakunya SKMHT... 42
b. Fungsi Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) ... 43
c. Pejabat yang Dapat Membuat Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) ... 44
d. Syarat Sahnya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan ... 45
e. Masa Berlakunya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan ... 49
5. Tinjauan Teori Hukum Sebagai Ketentuan Hukum ... 51
B. Kerangka Berpikir ... 63
C. Penelitian Yang Relevan ... 67
BAB III METODE PENELITIAN ... 71
A. Jenis Penelitian ... 71
B. Sifat Penelitian... 71
C. Lokasi Penelitian ... 72
D. Pendekatan Penelitian ... 72
commit to user
F. Teknik Pengumpulan Data ... 75
G. Teknik Analisis Data ... 75
BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ... 78
A. Akibat hukum dari Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) yang dibuat oleh Notaris yang tidak diikuti dengan pembuatan Akta Pembebanan Hak Tanggungan ... 78
B. Perlindungan hukum bagi kreditor dalam perjanjian kredit dengan jaminan hak tanggungan yang belum didaftarkan di Kantor Pertanahan ... 89
BAB V PENUTUP ... 106
A. Kesimpulan ... 106
B. Saran-saran ... 107
commit to user ABSTRAK
Anisa Kartika Sari. NIM : S.351208003. PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KREDITOR PEMEGANG HAK TANGGUNGAN YANG TIDAK DIDAFTARKAN DI KANTOR PERTANAHAN. 2015. Program Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret.
Tujuan penelitian dan penulisan tesis ini adalah untuk mengetahui dan mengkaji akibat hukum dari Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) yang dibuat oleh Notaris yang tidak diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan dan mengkaji perlindungan hukum yang dapat dilakukan bagi kreditor dalam perjanjian kredit dengan jaminan hak tanggungan yang belum didaftarkan di Kantor Pertanahan.
Metode penelitian yang digunakan untuk mencapai tujuan penelitian hukum ini menggunakan metode pendekatan yuridis empiris, bersifat deskriptif. Teknik pengumpulan data yang di gunakan adalah data primer dengan wawancara langsung terhadap narasumber dan data sekunder adalah dokumen yang terkait dengan permasalahan yang diteliti oleh penulis.
Hasil penelitian menyatakan berdasarkan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan menyatakan bahwa SKMHT dengan batas waktu yang telah ditentukan melebihi masa tenggang waktunya dan APHT tidak segera dibuatkan, maka SKMHT yang telah di buat akan batal demi hukum. SKMHT yang tidak mengenal batas waktu tidak akan batal demi hukum di karenakan SKMHT berlaku sampai berakhirnya perjanjian pokok. Dengan ketentuan batas waktu untuk tanah yang bersertifikat dan tidak bersertifikat, tidak menutup kemungkinan dalam pelaksanaan APHTnya melebihi batas waktu yang telah ditentukan. SKMHT yang bersertifikat dan tidak bersertifikat melebihi batas jangka waktu yang telah ditentukan, maka dapat dilakukan dengan upaya pembuatan SKMHT ulang atau SKMHT baru, yang tentunya harus dengan kesepakatan bersama.
Upaya hukum yang dapat dilakukan oleh pihak kreditor hanya dengan 2 (dua) cara yaitu penyelesaian melalui non litigasi dan penyelesaian melalui litigasi.
commit to user
ABTRACT
Anisa Kartika Sari. S.351208003. LEGAL PROTECTION FOR CREDITORS AS THE HOLDERS OF MORTGAGE RIGHTS UNREGISTERED AT THE LAND OFFICE. The Graduate Program in Notary, the Faculty of Law, Sebelas Maret University, Surakarta 2015.
The objectives of this research are to investigate and study the legal consequences of the Power of Attorney to Impose Mortgage Rights (SKMHT) drawn up by Notary, which is not followed with the drawing up of Land Mortgage Right Deed (APHT), and to study the legal protection that can be done for the creditors in the Credit Agreements with the guarantees of land mortgage rights which have not been registered at the Land Office.
This research used the juridical empiris descriptive research approach. The data of research included primary data which were collected through direct interview with informants and secondary data were collected through content analysis, which were related to the problems of research.
Law Number 4 of 1996 on Mortgage defines that when the drawing up of the SKMHT with the determined time limit exceeds the grace period, and the APHT is not immediately drawn up, the SKMHT that has been made shall be null and void. Meanwhile the SKMHT which does not bear time limit shall not be null and void because it is effective until the expiration of principal agreement.the provision of the limited time for the lands bearing and not bearing certificates, It not impossible that the drawing up of the APHT will exceed the determined time limit. the drawing up of the SKMHT bearing a certificate and not bearing a certificate exceeds the determined time limit, the redrawing up of SKMHT is eligible to be done, but it shall first bear a collective agreement.
Legal remedies that can be done by the creditors, there are two efforts to deal with the problem, namely non-litigation and litigation.
