i
TUGAS AKHIR
“PERLINDUNGAN KONSUMEN PEMBELI UNIT RUMAH TAPAK DALAM PENYELESAIAN SENGKETA HAK ATAS TANAH DENGAN DEVELOPER
DITINJAU DARI HUKUM PERLINDUNGAN KONSUMEN”
Oleh:
I Kadek Ramadana Vikram Desta Saputra NIM: 201810110311066
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH MALANG FAKULTAS HUKUM
2022
ii
ii
TUGAS AKHIR
“PERLINDUNGAN KONSUMEN PEMBELI UNIT RUMAH TAPAK DALAM PENYELESAIAN SENGKETA HAK ATAS TANAH DENGAN DEVELOPER
DITINJAU DARI HUKUM PERLINDUNGAN KONSUMEN”
Disusun dan diajukan untuk memenuhi salah satu syarat memperoleh gelar kesarjanaan dalam bidang ilmu hukum
Oleh:
I Kadek Ramadana Vikram Desta Saputra NIM: 201810110311066
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH MALANG FAKULTAS HUKUM
2022
iii
iii
iv
iv
v
v
vi
vi
x
x
xi
xi DAFTAR ISI
Halaman
Lembar Cover/Sampul Dalam ... i
Lembar Pengesahan ... iii
Surat Pernyataan Tugas Akhir Bukan Hasil Plagiat ... v
Ungkapan Pribadi/Motto ... vii
Abstraksi ... viii
Abstraction ... ix
Kata Pengantar ... x
Daftar Isi ... xi
Daftar Bagan ... xiii
Daftar Lampiran ... xiv
BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang ... 1
B. Perumusan Masalah ... 5
C. Tujuan Penelitian ... 5
D. Manfaat Penelitian ... 6
E. Kegunaan Penelitian ... 7
F. Metode Penelitian ... 7
G. Sistematika Penulisan ... 10
BAB II KAJIAN PUSTAKA A. Perlindungan Konsumen ... 12
xii
xii
B. Penyelesaian Sengketa Konsumen oleh Badan
Penyelesaian Sengketa Konsumen ... 33
C. Hak Atas Tanah Berupa Hak Milik ... 44
D. Hak Tanggungan ... 49
E. Kepastian Hukum Peralihan Hak Atas Tanah ... 60
BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN A. Perlindungan Konsumen Pembeli Unit Rumah Tapak yang Didasarkan Pada Perjanjian Pengikatan Jual Beli Berdasarkan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen ... 76
B. Upaya Hukum yang Ditempuh oleh Konsumen Pembeli Unit Rumah Tapak yang Didasarkan Pada Pengikatan Pendahuluan Jual Beli Kepada Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen dalam Menyelesaikan Sengketa Hak Atas Tanah dengan Developer yang Terjadi ... 110
BAB IV PENUTUP A. Kesimpulan ... 137
B. Saran ... 138
Daftar Pustaka ... 140
Lampiran 1. Surat Tugas Nomor: E.6.o/381/FH-UMM/VIII/2021 ... 149
Lampiran 2. Surat Permohonan Izin Observasi Nomor: E.6.k/419/FH-UMM/XII/2021 ... 150
Lampiran 3. Kartu Kendali Bimbingan Tugas Akhir ... 151
Lampiran 4. Berita Acara Seminar Proposal Tugas Akhir ... 153
xiii
xiii
DAFTAR BAGAN
Bagan 1. Alur Penyelesaian Sengketa Melalui Badan Penyelesaian
Sengketa Konsumen Provinsi DKI Jakarta ... 106
xiv
xiv
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran 1. Surat Tugas Nomor: E.6.o/381/FH-UMM/VIII/2021 ... 169 Lampiran 2. Surat Permohonan Izin Observasi Nomor:
E.6.k/419/FH-UMM/XII/2021 ... 170 Lampiran 3. Kartu Kendali Bimbingan Tugas Akhir ... 171 Lampiran 4. Berita Acara Seminar Proposal Tugas Akhir ... 172
140
DAFTAR PUSTAKA
Perundang-undangan:
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman.
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen.
Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1999 tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa.
Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas.
Peraturan Pemerintah Nomor 11 Tahun 2010 tentang Penertiban dan Pendayagunaan Tanah Terlantar.
Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman.
Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman.
Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
141
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan.
Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 1998 tentang Penertiban dan Pendayagunaan Tanah Terlantar.
Peraturan Pemerintah Nomor 58 Tahun 2001 tentang Pembinaan dan Pengawasan Penyelenggaraan Perlindungan Konsumen.
Peraturan Presiden Nomor 27 Tahun 2020 tentang Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat.
Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 90 Tahun 2001 tentang Pembentukan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen Pada Pemerintah Kota Medan, Kota Palembang, Kota Jakarta Pusat, Kota Jakarta Barat, Kota Bandung, Kota Semarang, Kota Yogyakarta, Kota Surabaya, Kota Malang, dan Kota Makassar.
Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 24 Tahun 2002 tentang Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 1998 tentang Penertiban dan Pendayagunaan Tanah Terlantar.
Keputusan Menteri Perindustrian dan Perdagangan Republik Indonesia Nomor 350/MPP/Kep/12/2001 tentang Pelaksanaan Tugas dan Wewenang Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen.
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nomor 1 Tahun 2011 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian Hak Atas Tanah dan Kegiatan Pendaftaran Tanah Tertentu.
142
Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Negara Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Peraturan Menteri Agraria Nomor 3 Tahun 1996 tentang Bentuk Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, Akta Pemberian Hak Tanggungan, Buku Tanah Hak Tanggungan, dan Sertifikat Hak Tanggungan.
Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Negara Nomor 4 Tahun 1996 tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Untuk menjamin Pelunasan Kredit-Kredit Tertentu.
Peraturan Menteri Perdagangan Nomor 5 Tahun 1974 tentang Ketentuan-Ketentuan Mengenai Penyediaan dan Pemberian Tanah Untuk Keperluan Perusahaan.
Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nomor 7 Tahun 2019 tentang Perubahan Kedua Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan.
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 11/PRT/M/2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah.
Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982 tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak Sebagai Pemindahan Hak Atas Tanah.
143
Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016 Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan.
Peraturan Mahkamah Agung Nomor 01 Tahun 2006 tentang Tata Cara Pengajuan Keberatan Terhadap Putusan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen.
Buku:
Abdul Halim Barkatullah. 2008. Hukum Perlindungan Konsumen Kajian Teoritis dan Perkembangan Pemikiran. Bandung. Nusamedia.
Adrian Sutedi. 2008. Tanggungjawab Produk Dalam Hukum Perlindungan Konsumen.
Bandung. Ghalia Indonesia.
Ahmadi Miru. 2010. Hukum Perlindungan Konsumen. Jakarta. Rajawali Pers.
Arba. 2018. Hukum Agraria Indonesia. Jakarta. Penerbit Sinar Grafika.
Boedi Harsono. 2008. Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan Undang- Undang Pokok Agraria, Isi Dan Pelaksanaannya: Jilid 1 Hukum Tanah Nasional. Jakarta. Djambatan.
H. Basrah. 1974. Ganti Rugi Menurut Ketentuan di Dalam Buku III KUHPerdata.
Medan. PT Citra Aditya Bhakti.
I Ketut Oka Setiawan. 2020. Hukum Agraria. Bandung. Pustaka Reka Cipta.
Janur Sidabalok. 2006. Hukum Perlindungan Konsumen di Indonesia. Bandung. Citra Aditya Bakti.
Munir Fuady. 2014. Konsep Hukum Perdata. Jakarta. PT RajaGrafindo Persada.
Rahayu. (et.al). 2020. Metode Penelitian Hukum. Yogyakarta. Thafa Media.
144
Sudikno Mertokusumo. 1993. Bab-Bab Tentang Penemuan Hukum. Bandung. Citra Aditya Bakti.
Sugiyono. 2019. Metode Penelitian Kuantitatif Kualitatif dan R&D. Bandung.
Alfabeta.
Susanti Adi Nugroho. 2008. Proses Penyelesaian Sengketa Konsumen Ditinjau dari Hukum Acara serta Kendala Implementasinya. Jakarta. Kencana.
Jurnal:
Amalia Rani dan Anak Agung Ngurah Wirasila. 2015. Perlindungan Hukum Terhadap Konsumen Akibat Persaingan Curang. Kertha Semaya. Vol. 4 No. 1.
Agustinus Samosir. 2018. Penyelesaian Sengketa Konsumen yang Dilakukan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK). Jurnal Hukum Legal Standing. Vol.
2 No. 2.
Alusianto Hamonangan. 2021. Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Dalam Transaksi Peralihan Hak Atas Tanah Dan Atau Bangunan. Jurnal Rectum. Vol.
3 No. 2.
Arini Alvita. Dkk. 2021. Kepastian Hukum Bagi Konsumen Atas Perjanjian Pengikatan Jual Beli Rumah Susun. Indonesian Notary. Vol. 3 No. 1.
Faisal Riza dan Rachmad Abduh. 2018. Penyelesaian Sengketa Secara Arbitrase Untuk Melindungi Konsumen Melalui Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen.
Jurnal EduTech. Vol. 4 No. 1.
Giovanni Rondonuwu. 2017. Kepastian Hukum Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli Berdasarkan PP Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.
Lex Privatum. Vol. V No. 4.
145
Hanum Rahmaniar Helmi. 2015. Eksistensi Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen dalam Memutus Sengketa Konsumen di Indonesia. JHaper. Vol. 1 No. 1.
Hanny Wahidin Wiranegara, Putri Aminda, dan Yosua Harefa. 2018. Perbedaan Harmoni Sosial Penghuni Rumah Susun dan Penghuni Rumah Tapak di Kawasan Tebet, Jakarta. Tata Loka, Vol. 20, No. 3.
Hesti Dwi Astuti. 2015. Kendala Penyelesaian Sengketa Konsumen Melalui Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK). Jurnal Mimbar Justitia. Vol. 1 No. 2.
I Gst Made Oka Sedana Yasa. 2021. Peran Yayasan Lembaga Perlindungan Konsumen Terkait Kerugian Konsumen Ditinjau Berdasarkan Pasal 8 Huruf F Undang- Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen (Studi Kasus Kerugian Konsumen Terhadap Pembelian Rumah Subsidi Di Wilayah Kabupaten Tabanan). e-Journal Komunitas Yustisia Universitas Pendidikan Ganesha. Vol. 4 No. 2.
Krismat Hutagalung. 2021. Perlindungan Hukum Konsumen Terhadap Perjanjian Baku Yang Merugikan Konsumen. Mizan. Jurnal Ilmu Hukum. Vol. 10 No. 2.
Mario Julyano dan Aditya Yuli Sulistyawan. 2019. Pemahaman Terhadap Asas Kepastian Hukum Melalui Konstruksi Penalaran Positivisme Hukum. Jurnal Crepido. Vol. 01 No. 01.
Mia Hadiati dan Mariske Myeke Tampi. 2017. Efektivitas Mediasi Dalam Penyelesaian Sengketa Konsumen Oleh Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) Di D.K.I. Jakarta. PRIORIS. Vol. 6 No. 1.
Ni Made Santi Adiyani Putri. (et.al) 2017. Pelaksanaan Penyelesaian Sengketa Konsumen Oleh Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen Di Denpasar. Jurnal Kertha Semaya.
146
Nurul Fibrianti. 2015. Perlindungan Konsumen dalam Penyelesaian Sengketa Konsumen Melalui Jalur Litigasi. JHaper. Vol. 1 No. 1.
Oddy Inayah Kasri dan Listyowati Sumanto. 2019. Penggunaan Kuasa Untuk Menjual Di Dalam Praktek Jual Beli Tanah. Reformasi Hukum Trisakti. Vol. 1 No. 2.
Rahadi Wasi Bintoro dan Rochani Urip Salami. 2013. Alternatif Penyelesaian Sengketa dalam Sengketa Transaksi Elektronik (E-Commerce). Jurnal Dinamika Hukum. Vol. 13 No. 1.
Rahmat Ramadhani. 2017. Jaminan Kepastian Hukum yang Terkandung dalam Sertipikat Hak Atas Tanah. De Lega Lata. Vol. 2 No. 1.
Rahmat Ramadhani. 2021. Pendaftaran Tanah Sebagai Langkah untuk Mendapatkan Kepastian Hukum Terhadap Hak Atas Tanah. SOSEK: Jurnal Sosial dan Ekonomi. Vol. 2 Issue 1.
Tami Rusli. 2012. Penyelesaian Sengketa Antara Konsumen dan Pelaku Usaha Menurut Peraturan Perundang-Undangan. Keadilan Progresif. Vol. 3 No. 1.
Tata Wijayanta. 2014. Asas Kepastian Hukum, Keadilan dan Kemanfaatan dalam Kaitannya dengan Putusan Kepailitan Pengadilan Niaga. Jurnal Dinamika Hukum. Vol. 14 No. 2.
Tia Monica Ifana Putri dan A. M. Tri Anggraini. Perlindungan Hukum Bagi Konsumen Terhadap Pembongkaran Rumah dan Sertifikat yang Tidak Selesai dalam Pembelian Rumah Secara Kredit (Studi Kasus Jual Beli Rumah di Cikarang).
Jurnal Hukum Adigama. Vol. 1 No. 1.
Verenika Pauth. 2018. Tanggung Jawab Pelaku Usaha Terhadap Kerugian Konsumen Akibat Mengkonsumsi Barang Dan Jasa Berdasarkan Pasal 19 Undang-Undang
147
Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen. Lex Privatum. Vol. VI No. 10.
Virgiani Anindita Antasari. 2020. Perikatan Antara Pelaku Pembangunan Dan Konsumen Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Dengan Akta Otentik. Jurnal Education and Development. Vol. 8 No. 3.
Wahyu Simon Tampubolon. 2016. Upaya Perlindungan Hukum Bagi Konsumen Ditinjau Dari Undang-Undang Perlindungan Konsumen. Jurnal Ilmiah Advokasi. Vol. 04 No. 01.
Yuli Heriyanti dan Ahmad Zikri. 2019. Pembinaan Dan Pengawasan Pemerintah Terhadap Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman Menurut Undang-Undang No.1 Tahun 2011 Tentang Perumahan Dan Kawasan Permukiman. Jurnal ArTSip. Vol. 01 No. 02.
Skripsi:
Anna Maria Br Manik. 2021. Analisis Yuridis Terhadap Penyelesaian Sengketa dalam Penggunaan Arus Listrik Antara PLS (PERSERO) dengan Konsumen (Studi Putusan Arbitrase Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen Kota Medan Nomor 10 Tahun 2019). Skripsi. Universitas Sumatera Utara.
Bimo Ardhiansyah Prakoso. 2021. Perlindungan Hukum Terhadap Pemilik Atas Satuan Rumah Susun Bagi Sertifikat Hak Kepemilikan Rumah Susun yang Dibebani Hak Tanggungan. Skripsi. Universitas Jember.
Fadly Alfiansyah. 2018. Penerapan Pasal 4 Huruf (H) Undang-Undang Nomor.8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen Bagi Konsumen Dalam Penyelesaian Sengketa. Skripsi. Program Studi S1 Ilmu Hukum Fakultas Hukum Universitas Islam Indonesia.
148
Fina Zufriani. 2018. Upaya Mempertahankan Hak Konsumen Melalui Penyelesaian Sengketa Konsumen Dengan Cara Konsiliasi Di Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) Kota Medan. Skripsi. Universitas Sumatera Utara.
Internet:
Arasy Pradana A. Azis. 2020. Hak Tanggungan sebagai Satu-Satunya Hak Jaminan
atas Tanah.
https://www.hukumonline.com/klinik/detail/ulasan/lt5e67122a1211f/hak- tanggungan-sebagai-satu-satunya-hak-jaminan-atas-tanah/ Diakses pada 19 September 2021, pukul 00.57 WITA.
Bernadetha Aurelia Oktavira. 2019. Bisakah Bank Mengeksekusi Objek Jaminan yang
Telah Dijual?
https://www.hukumonline.com/klinik/detail/lt5d5ce0d5cf978/bisakah-bank- mengeksekusi-objek-jaminan-yang-telah-dijual/ Diakses pada 18 September 2021, pukul 01.00 WITA.
Dafik. 2021. Apa itu Teori High Risk High Return? Yuk Ketahui Konsekuensinya, https://www.obligasi.co.id/2021/06/high-risk-high-return.html diakses tanggal 30 November 2021 pukul 15.36 WIB.
Fitri Novia Heriani. 2020. “Perlunya Memahami Proses Legal Due Diligence bagi
Calon Advokat”
https://www.hukumonline.com/berita/baca/lt5fc8c22211c97/perlunya-
memahami-proses-legal-due-diligence-bagi-calon-advokat/ Diakses pada 18 September 2021, pukul 01.00 WITA.
