Buy Dec 2017 TP (IDR) 750 Consensus Price (IDR) 718 TP to Consensus Price+ +4.5% vs. Last Price +20.0%

(1)

Please consider the rating criteria & important disclaimer

NH Korindo Sekuritas Indonesia

Company Update 1Q17 | June 08, 2017

Pakuwon Jati, Tbk

(PWON)

Recurring Income Menopang

Pertumbuhan

Buy

Dec 2017 TP (IDR)

750 Consensus Price (IDR)

718 TP to Consensus Price+

+4.5%

vs. Last Price

+20.0%

Shares data

Last Price (IDR)

625 Price date as of

June 7, 2017

52 wk range (Hi/Lo)

765/481

Free float (%)

47.8 Outstanding sh.(mn)

48,160

Market Cap (IDR bn)

30,100

Market Cap (USD mn)

2,262

Avg. Trd Vol - 3M (mn)

39.8 Avg. Trd Val - 3M (bn)

24.2 Foreign Ownership

39.3%

Property

Residential Estate

Bloomberg

PWON IJ

Reuters

PWON.JK

Bima Setiaji

+62 21 797 6202, ext:114

[email protected]

Pakuwon Jati, Tbk | Summary (IDR bn)

Source: Company Data, Bloomberg, NHKS Research

Share Price Performance

YTD

1M

3M

12M

Abs. Ret.

4.3% -10.4%

8.0%

Rel. Ret.

-3.9% -10.4%

2.4%

-7.6%

Penurunan Laba oleh Aspek Non Operasional

PWON membukukan penurunan laba pada kuartal I 2017 sebesar 36% y-y dari

Rp543,2 miliar pada kuartal I 2016 menjadi Rp348 miliar.

Namun, pendapatan

dan laba kotor PWON mampu meningkat masing-masing 11% dan 5% y-y.

Kenaikan pendapatan ini ditopang oleh pendapatan berulang dari

segmen mal serta penjualan perkantoran dan kondominium.

Kami mencermati penurunan laba bersih PWON disebabkan oleh

pelunasan obligasi dipercepat sebesar Rp153,6 miliar. Bila tidak ada

pelunasan ini, maka laba PWON dapat mencapai Rp500,9 miliar pada

kuartal I 2017. Selain itu PWON juga mengalami penurunan pada

keuntungan valuta asing yakni dari Rp85,5 miliar pada kuartal I 2016

menjadi Rp19.8 miliar pada kuartal 1 2017.

Marketing Sales Didominasi oleh Proyek di Surabaya

Pada 2017, PWON menargetkan marketing sales Rp2,7 triliun yang naik

18% y-y dari pencapaian pada 2016. Hingga kuartal 1 2017, PWON

mencatat marketing sales Rp653 miliar atau 24% dari target 2017. 70% dari

marketing sales tersebut dikontribusikan oleh proyek di Surabaya. Kami

optimis bahwa hingga akhir 2017 PWON dapat mencatatkan pendapatan

Rp5.4 triliun yang ditopang oleh proyek-proyek PWON di Surabaya.

Target Harga Rp750

Kami menggunakan estimasi forward P/E sebesar 17,7x (+1 SD rata-rata 3

tahun) sebagai basis metode valuasi kami. Target harga ini

mengimplikasikan P/E 2017E sebesar 19,5x. Saat ini PWON diperdagangkan

pada P/E 2017E sebesar 16,2x.

in IDR bn

2015/12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E

Sales

4,625

4,841

5,430

6,261

Sales growth

19.4%

4.7%

12.2%

15.3%

EBITDA

2,453 2,568 2,895 3,337

Net profit

1,209 1,671 1,854 2,144

EPS (IDR)

25.1 34.7 38.5 44.5

EPS growth

-51.9%

38.2%

11.0%

15.6%

BVPS (IDR)

196 229 262 303

EBITDA margin

53.0%

53.1%

53.3%

NPM

26.1%

34.5%

34.1%

34.2%

ROE

13.6%

16.3%

15.7%

15.8%

ROA

6.8%

8.5%

8.7%

P/E

19.8x

16.3x

16.2x

14.0x

P/BV

2.5x

2.4x

2.1x

EV/EBITDA

12x

13x

12x

11x

DPS (IDR)

4 5 5 5

Dividend yield

0.9%

0.8%

0.7%

(2)

Mall Occupancy Rates | Q1 2017

Source: Colliers International Indonesia

Tunjungan Plaza 6: Sumber Recurring Income Baru

Di tengah kondisi industri properti yang baru pulih, kami optimis bahwa

PWON mampu mempertahankan pertumbuhan penjualannya. Hal ini

antara lain ditopang oleh kuatnya pendapatan berulang (recurring income)

dari sewa mal ritel. Pendapatan berulang PWON diestimasi bisa tumbuh

10%-11% pada 2017. Saat ini, kontribusi pendapatan berulang terhadap

total pendapatan telah mencapai 53%.

Untuk terus meningkatkan kinerja recurring income, PWON terus

melakukan ekspansi. PWON sedang menyelesaikan mal Tunjungan Plaza 6

di Surabaya dengan total area sewa atau net leasable area (NLA) hingga

27.000 m². Mal ini dijadwalkan beroperasi pada September 2017 serta

akan melengkapi mal kelolaan PWON Tunjungan Plaza 5 yang juga baru

beroperasi sejak 4Q16.

Mal Tunjungan Plaza 6 akan menjadi pendorong recurring income PWON

mulai 2017 serta menjaga kontribusi lini pendapatan ini diatas 50% dari

total pendapatan. Meskipun mal ini masih dalam proses pengerjaan,

tingkat okupansi sudah mencapai 80% dari total NLA. Sebagian besar

penyewa bergerak di bidang food and beverage (F&B).

Revenue Breakdown| 2012 - 2017 E

Source: Company

Mengikuti Perkembangan Tren Mal

Saat ini, PWON sendiri sudah memiliki 6 mal dari portofolio mereka di kota

Jakarta dan Surabaya. Mal tersebut adalah Kota Kasablanka, Gandaria City,

dan Blok M Plaza di Jakarta; Tunjungan Plaza dan Royal Plaza di Surabaya.

Portofolio ini menjadikan PWON sebagai salah satu pengembang properti

yang memiliki portofolio mal terbanyak.

Mencermati tren terkini, pengembang mal dituntut untuk dapat

merenovasi dan memodifikasi konsep mal sekreatif mungkin untuk

menarik pengunjung. Saat ini pengunjung mulai jenuh dan menuntut

pengalaman yang berbeda ketika datang ke mal. Mal tidak lagi hanya

berbelanja, tetapi juga untuk tempat berinteraksi, pusat hiburan dan

rekreasi.

PWON sudah menyadari tren ini dan menerapkan konsep yang berbeda di

setiap portofolio mal nya. Bahkan PWON juga mengubah mal lama dengan

konsep terbaru. Kemampuan ini berhasil dibuktikan oleh tingkat

kunjungan dan tingkat okupansi penyewa yang berkisar di atas 90%.

Tunjungan Plaza 6

membuktikan

konsistensi ekspansi sumber recurring

income.

Inovasi yang dilakukan PWON berhasil

menjaga tingkat okupansi rate mal

tetap tinggi

(3)

Property Price Index

|

Q2 2016 - Q2 2017

Source: Bank Indonesia

Revenue By Geography | Q1 2017

Source: Company

Melanjutkan Kesuksesan Perkantoran dan Kondominium

Pada 2017, PWON akan mengerjakan 2 proyek ruang perkantoran yaitu

Office Tower III di Kota Kasablanka dan Office Tower Tunjungan Plaza 6.

Kami optimis bahwa 2 proyek tersebut akan berhasil didasari oleh tingkat

okupansi proyek sebelumnya yang mencapai lebih dari 90%.

Office Tower III Kota Kasablanka memiliki luas area sewa 33.000 m² dan

area jual 49.000 m². Sementara, Office Tower Tunjungan Plaza 6 memiliki

luas area sewa 15.000 m² dan area jual 23.000 m². Kedua proyek

perkantoran ini akan menyumbangkan baik marketing sales maupun

recurring income. Selain menjual, PWON juga menyewakan area

perkantoran dengan komposisi area jual dan sewa sebesar 60:40.

Selain merilis ruang perkantoran baru, PWON juga akan merilis

kondominium Lavis di Pakuwon Mal. Manajemen mulai mengakomodasi

permintaan apartemen kelas menengah atas setelah apartemen Amor

yang juga berada di kawasan Pakuwon Mal Surabaya habis terjual.

Kondominium Lavis berisi 400 unit dengan harga jual antara Rp2 miliar

hingga Rp7 miliar per unit.

Gairah Pasar Surabaya

Kami mencermati penjualan properti di Surabaya menjelang kuartal II

2017 lebih baik dibandingkan dengan Jakarta. Investor kelas atas di

Surabaya memiliki kecenderungan lebih responsif terhadap proyek

properti baru. Berakhirnya amnesti pajak juga mendorong investor

menggunakan dana hasil repatriasinya untuk membeli produk properti

premium.

70% dari marketing sales sebesar Rp653 miliar pada kuartal 1 2017 berasal

dari proyek-proyek apartemen PWON yang berlokasi di Surabaya.

Proyek-proyek tersebut antara lain apartemen di Tunjungan Plaza,

apartemen Ritz di Pakuwon Mal, dan apartemen di Pakuwon City.

Kami optimis bahwa 2 proyek baru yaitu apartemen Lavis dan ruang

perkantoran Tunjungan Plaza 6 di Surabaya pada kuartal II 2017 akan

kembali laku. Dengan tambahan proyek baru di segmen perkantoran dan

kondominium tersebut, kami memasang target pertumbuhan pendapatan

dari penjualan kondominium dan perkantoran tahun ini mencapai

5%-10%.

Peluncuran produk perkantoran dan

kondominium baru diuntungkan oleh

kondisi pasar properti di Surabaya.

Keberhasilan segmen perkantoran dan

kondominium

memberi

keyakinan

untuk melanjutkan ekspansi

(4)

Multiple Valuation

Forward P/E band | Last 3 years

Source: NHKS research

Dynamic Forward P/E band | Last 3 years

Source: NHKS research

Rating and Target Price Update

Target Price

Closing and Target Price

Source: NHKS research

Analyst Coverage Rating

Source: Bloomberg

Date

Rating

Target Price

Last Price

Consensus

vs Last Price

vs Consensus

1/13/2017

Buy

740

595

719 +24.4%

+2.9%

6/8/2017

Buy

750

625

718 +20.0%

+4.5%

Source: NHKS research, Bloomberg

NH Korindo Sekuritas Indonesia (NHKS) stock ratings

1. Period: End of year target price

2. Rating system based on a stock’s absolute return from the date of publication



Buy

: Greater than +15%



Hold

: -15% to +15%

(5)

Financial Summary

DISCLAIMER

This report and any electronic access hereto are restricted and intended only for the clients and related entity of PT NH Korindo Sekuritas Indonesia. This report is only for information and recipient use. It is not reproduced, copied, or made available for others. Under no circumstances is it considered as a selling offer or solicitation of securities buying. Any recommendation contained herein may not suitable for all investors. Although the information here is obtained from reliable sources, it accuracy and completeness cannot be guaranteed. PT NH Korindo Sekuritas Indonesia, its affiliated companies, respective employees, and agents disclaim any responsibility and liability for claims, proceedings, action, losses, expenses, damages, or costs filed against or suffered by any person as a result of acting pursuant to the contents hereof. Neither is PT NH Korindo Sekuritas Indonesia, its affiliated companies, employees, nor agents liable for errors, omissions, misstatements, negligence, inaccuracy arising herefrom.

Last Price (IDR) 625

Target Price (IDR) 750 2015/12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E Rating: Buy ROE 13.6% 16.3% 15.7% 15.8% ROA 6.8% 8.5% 8.5% 8.7% ROIC 15.4% 15.0% 12.8% 12.9% EBITDA/Equi ty 27.7% 25.1% 24.5% 24.5% in IDR bn 2015/12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E EBITDA/As s ets 13.8% 13.0% 13.2% 13.5% Sales 4,625 4,841 5,430 6,261 Ca s h Di vi dend (IDR bn) 216 217 217 217

Growth (% y/y) 19.4% 4.7% 12.2% 15.3% Di vi dend Yi el d (%) 0.9% 0.8% 0.7% 0.7% COGS (1,957) (2,088) (2,350) (2,689) Pa yout Ra ti o (%) 17.9% 13.0% 11.7% 10.1% Gross Profit 2,669 2,754 3,080 3,571 DER 52% 48% 49% 48% Gross Margin 57.7% 56.9% 56.7% 57.0% Net Gea ri ng 72% 63% 62% 59% Opera ti ng Expens es (532) (525) (544) (653) LT Debt to Equi ty 46% 41% 43% 42% EBIT 2,136 2,228 2,535 2,918 Ca pi ta l i za ti on Ra ti o 34% 32% 33% 33% EBIT Margin 46.2% 46.0% 46.7% 46.6% Equi ty Ra ti o 50% 53% 55% 56% Depreci a ti on 317 340 360 419 Debt Ra ti o 26% 25% 27% 27% EBITDA 2,453 2,568 2,895 3,337 Fi na nci a l Levera ge 200% 193% 185% 181% EBITDA Margin 53.0% 53.1% 53.3% 53.3% Current Ra ti o 122% 133% 142% 145% Interes t Expens es (312) (202) (156) (191) Qui ck Ra ti o 53% 57% 67% 66% EBT 1,373 1,732 2,204 2,524 Ca s h Ra ti o 47% 53% 58% 61% Income Ta x (25) 48 (251) (278) Cash Conversion Cycle 183.4 213.6 188.9 170.7 Mi nori ty Interes t (139) (109) (99) (103) Pa r Va l ue (IDR) 25 25 25 25

Net Profit 1,209 1,671 1,854 2,144 Tota l Sha res (mn) 48,160 48,160 48,160 48,160 Growth (% y/y) -51.9% 38.2% 11.0% 15.6% Sha re Pri ce (IDR) 496 565 625 625

Net Profit Margin 26.1% 34.5% 34.1% 34.2% Ma rket Ca p (IDR tn) 23.89 27.21 30.10 30.10 in IDR bn 2015/12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E 2015/12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E Ca s h 2,071 2,432 2,588 3,020 Pri ce /Ea rni ngs 19.8x 16.3x 16.2x 14.0x Recei va bl es 268 186 409 221 Pri ce /Book Va l ue 2.5x 2.5x 2.4x 2.1x Inventori es 2,254 2,860 2,606 3,149 Pri ce/Sa l es 5.2x 5.6x 5.5x 4.8x Total Current Assets 5,409 6,127 6,354 7,135 PE/EPS Growth -0.4x 0.4x 1.5x 0.9x Net Fi xed As s ets 10,344 12,164 13,816 15,897 EV/EBITDA 11.8x 12.6x 12.4x 10.9x Other Non Current As s ets 3,025 2,383 2,889 3,178 EV/EBIT 13.6x 14.5x 14.2x 12.5x Total Assets 18,778 20,674 23,059 26,209 EV (IDR bn) 28,960 32,354 36,021 36,456 Pa ya bl es 198 212 227 303 Sa l es CAGR (3-Yr) 28.8% 16.9% 11.9% 10.6% ST Debt 536 769 766 864 EPS CAGR (3-Yr) 17.4% 13.8% -9.7% 21.0% Other Current Liab. 3,689 3,637 3,492 3,764 Ba s i c EPS (IDR) 25 35 38 45

LT Debt 4,372 4,471 5,388 6,157 Di l uted EPS (IDR) 25 35 38 45

Other Non Current Li a b. 528 566 564 539 BVPS (IDR) 196 229 262 303

Total Liabilities 9,323 9,654 10,437 11,627 Sa l es PS (IDR) 96 101 113 130

Shareholders' Equity 9,455 11,020 12,623 14,582 DPS (IDR) 4 5 5 5

in IDR bn 2015/12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E 2015/12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E Net Income 1,262 1,671 1,854 2,144 DCF (USD mn) Deprec & Amorti za ti on 317 340 360 419 NOPAT 2,098 2,291 2,247 2,597 Oth Non-Ca s h Adj 163 (686) (62) (0) +Depr./Amor. 317 340 360 419

CFO 1,742 1,325 2,152 2,563 -CAPEX (2,044) (1,059) (2,001) (2,500) Ca pex (2,044) (1,059) (2,001) (2,500) -Incr. (Decr.) i n Worki ng Ca p. 163 (686) (62) (0)

Oth Inv. Act (11) (83) (497) (314) (Unl evered) FCFF 534 886 543 516

CFI (2,055) (1,141) (2,498) (2,814) WACC Di vi dends Pa i d (216) (216) (217) (217) Cos t of Debt (Ta x Adj.) 14.6% 13.0% 9.8% 11.5% Net Borrowi ng (PMT) (59) 395 936 868 Cos t of Equi ty (COE) 11.3% 10.5% 12.4% 11.5% CFF (421) 181 500 683 WACC (%) 11.8% 10.9% 12.0% 11.5% Net Changes in Cash (734) 364 153 432 RIM Sprea d (FROE-COE) (%) 3.3% 7.2% 4.4% 5.5% Res i dua l Income (IDR bn) 277 681 486 698

Equi ty Cha rge 932 990 1,368 1,446 By Geography % Shareholders % EVA Indones i a 60.7 Burga mi Inves tments 20.9 Inves ted Ca pi ta l (IDR bn) 12,873 14,363 16,260 18,777 Si nga pore 11.9 16.8 ROIC-WACC (%) 4.5% 5.1% 1.8% 2.4% Uni ted Sta tes 11.5 Concord Medi a 7.4 EVA (IDR bn) 575 728 299 446