Share Performance (%)
Month Absolute Relative
3m 7.0 -2.2
6m 18.7 1.8
12m 2.0 -11.5
BUY
Summarecon Agung
Bertahan dalam Situasi Marjin Lemah
Status normal baru
Kami menilai angka pendapatan 1H16 Summarecon in line dengan perkiraan kami (di 38% pendapatan FY16F Rp6.069M) karena kami memperkirakan kebanyakan realisasi pendapatan akan terjadi di 2H16. Marjin kotor terkompresi seperti perkiraan dari 54% di 1H15 ke 46% 1H16, karena perubahan komposisi produk. Kami perkirakan marjin kotor FY16F akan mencapai 41%. Namun, marjin laba bersih 1% lebih rendah dibanding perkiraan karena perubahan pada struktur kepemilikan tanpa kendali bisnis.
Figure 1: Penghasilan Summarecon
Sumber: Perusahaan, estimasi Sucorinvest
Naiknya permintaan
Summarecon terus meraup tingkat take-up tinggi untuk semua peluncuran proyek mereka, yang berarti pra penjualan kuat sebesar Rp1.713M (39% dari pra penjualan FY16F Rp4.405M). Kebanyakan peluncuran proyek besar ini akan dilaksanakan 2H16, mengantisipasi program tax amnesty yang menurut kami adalah strategi bagus untuk memanfaatkan pulihnya permintaan rumah huni. Sikap "wait and see" terhadap tax amnesty telah terhapus, ketaatan pajak bukan masalah lagi dan pasar sekunder juga menunjukkan pemulihan.
Keadaan lebih baik akan datang
Kami melakukan upgrade harga target kami ke Rp1.940 (+14% upside) dan mempertahankan rekomendasi BELI setelah valuasi kami perhitungkan hingga 7M17. Ini karena kami yakin tahun depan Summarecon mampu memanfaatkan lonjakan permintaan yang disebabkan oleh program tax amnesty. Risiko downside penting mencakup pra penjualan lemah, buruknya penerapan tax amnesty serta peraturan pemerintah dan kondisi makro yang tidak bersahabat.
INDONESIA
Property
Share Price Performance
Company Update
28 July 2016
Stock Data
Bloomberg Ticker SMRA IJ Equity Outs. Share (bn) 14.4 Mkt Cap (USD bn) 1.91 52 Week Range (IDR) 950-1900 6M Avg Val (IDR bn) 43.2 YTD Returns (%) 3 Beta (x) 1.6 Current price Rp1,700 Price target Rp1,938 Upside/Downside +14% 500 700 900 1100 1300 1500 1700 1900 2100
Jan-14 Apr-14 Jul-14 Oct-14 Jan-15 Apr-15 Jul-15 Oct-15 Jan-16
Key investment metrics
2014 2015 2016F 2017F 2018F
Revenue (Rpbn) 5,334 5,624 6,069 6,306 7,684 Net Profit (Rpbn) 1,398 855 80 94 278 EPS (Rp) 97 59 6 6 19 EPS growth (% yoy) 27% -39% -91% 17% 197%
ROE (%) 44% 27% 5% 6% 11%
Total Debt/equity (%) 80% 103% 113% 113% 110% Total Debt/EBITDA 2.4 4.3 7.3 7.1 5.9
Sharon Anastasia Tjahjadi [email protected]
+62 21 8067 3135
Shirley Saroinsong
[email protected] +62 21 8067 3139
2
Lampu hijau tax amnesty…
Kecepatan penuh!
Lampu hijau dari tax amnesty telah menghasilkan sejumlah hal menarik. Pertama, kekhawatiran ketaatan pajak yang terus menekan, terutama yang berhubungan dengan aset bernilai tinggi, kini tidak lagi menjadi masalah karena isu ketaatan pajak bisa mendapatkan ampunan dengan cara ikut serta program tax amnesty. Karenanya, sikap "wait and see" yang sebelumnya mengusik calon pembeli properti kini hilang.
Antisipasi kami, tax amnesty akan menghasilkan sejumlah besar deklarasi aset on-shore baik dari HNWI maupun kelas menengah. Ini berarti bertambahnya basis pendapatan yang memenuhi syarat mendapatkan hipotik. Pelonggaran peraturan LTV, yang menurunkan uang muka pembelian rumah ke 15%, juga akan mendukung pemulihan pasar sekunder.
Karenanya, kami yakin pemulihan pasar sekunder akan segera terjadi karena perbincangan kami dengan agen properti mengungkapkan bahwa selama ini, uang muka tinggi adalah penghalang utama penjualan. Penyelidikan terakhir kami di lapangan memang menunjukkan bahwa ketertarikan pembeli di pasar sekunder telah mengalami kenaikan, dan harga juga sudah mulai terkoreksi ke atas.
Properti juga adalah salah satu tujuan investasi dana repatriasi. Namun, menurut kami upside yang ada sangat terbatas karena penyelidikan kami di lapangan mengungkapkan kebanyakan peserta lebih memilih untuk mendeklarasi aset off-shore, dan tidak melakukan repatriasi. Ada juga ketidakpastian tentang peraturan, mengenai masalah teknis dan detil penerapan penanaman modal dana repatriasi di sektor properti, yang masih belum diterbitkan.
Berikutnya…Thomson
Bulan Mei lalu, Summarecon meluncurkan klaster Tesla yang terletak tepat di samping Thomson, dan memiliki spesifikasi mirip. Pasar menyambut dengan tingkat take up di atas 100%, kelebihan permintaan kemudian dialihkan ke Thompson.
69 unit atau 59% dari klaster Thomson fase I telah terjual. Menurut kami, peluncuran berikut tanggal 30 Juli, yang akan terdiri dari unit yang masih tersisa dari fase I, akan disambut dengan permintaan yang sama tinggi, terutama karena pemerintah telah menyelesaikan peraturan program tax amnesty baru-baru ini. NUP yang terkumpul juga diperkirakan mencapai sekitar 100 unit, yang berarti pasokan yang
asih tersisa kemungkinan akan terjual habis.
1) Lokasi:
Terletak strategis di Scientia Square Park, klaster Tesla dan Thomson, yang terletak bersebelahan, dapat langsung diakses dari Jl. Boulevard Gading Serpong.
3
Lokasi ini juga dekat dengan sejumlah fasilitas yaitu wilayah ritel Garden Walk, Summarecon Mall Serpong, dan pasar modern Sinpasa; wilayah komersil seperti Scientia Business park; fasilitas pendidikan seperti Multimedia Nusantara University dan satu rumah sakit.2) Unit:
Tipe G: lahan 66 meter persegi, gedung 62 meter persegi. Tipe H: lahan 77/84 meter persegi, gedung 73/77 meter persegi.
Harap catat bahwa unit hook memiliki luas lahan 97-108 meter persegi, untuk luas gedung sama per tipe.
Figure 2: Lokasi klaster Thomson
4
3) Harga:
Harga rumah Tipe G dimulai dari Rp1.23M per unit. Harga Tipe H berkisar pada Rp1.41-1.57M per unit.
Skema pembayaran mencakup uang tunai, cicilan 36/ 48/ 60x dengan uang muka 30% untuk 3 bulan, dan hipotek 5 tahun: bunga 8.8-10.5% tetap untuk 5 pertama dan bunga mengambang untuk 5 tahun berikutnya.
ASP per meter persegi dimulai di angka Rp18.3-18.6juta per meter persegi untuk Thomson Tipe H dan G, berturut-turut, yaitu kenaikan tambahan 7.7-9.6% dibandingkan dengan Tesla.
2016 masih terhitung tahun yang lemah…
Walau menurut kami Summarecon akan mampu memanfaatkan lonjakan permintaan properti dan meraih tingkat take up tinggi, realisasi pra penjualan FY16F masih akan flat YoY dalam skenario terbaik. Hal ini disebabkan sikap konservatif perusahaan di sisi pasokan dan peluncuran proyek baru, yang membatasi jumlah pra penjualan walaupun permintaan pulih.Lebih jauh, kami perkirakan penghasilan FY16F akan tetap lemah dengan adanya kompresi marjin kotor dan bersih, dan kenyataan bahwa perusahaan masih menanggung beban keputusan melakukan perubahan komposisi produk. Perkiraan kami, marjin kotor akan mengalami kompresi hingga 41% untuk FY16F (vs. 46% 1H16 dan 52% FY15). Marjin laba bersih untuk perusahaan induk mengalami kompresi lebih tinggi dibanding perkiraan disebabkan naiknya porsi minority interest karena perubahan metode akunting. Karenanya, NPAT kami sesuaikan ke angka Rp80M dari Rp140M untuk menyertakan perubahan ini, dengan asumsi minority interest FY15 adalah Rp209M dan FY16F Rp271M. Figure 3: Rancangan situs Thomson
5
...Pandangan ke depan di tahun 2017
Walaupun demikian, menurut kami keuntungan dari tax amnesty bisa sepenuhnya dirasakan dari pra penjualan 2017, ketika kami harapkan perusahaan akan lebih agresif melakukan peluncuran proyek baru. Perkiraan kami realisasi pra penjualan 2017F akan mencapai Rp5.094M atau +16% YoY. Kami melakukan upgrade harga target ke angka Rp1.940 (+14% upside) dan memperbarui valuasi berdasarkan perhitungan hingga 7M17.
Figure 4: Detil pra penjualan Summarecon
Sumber: Estimasi Sucorinvest, perusahaan
Figure 5: Valuasi Summarecon
Sumber: Estimasi Sucorinvest, perusahaan
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016F 2017F 2018F Kelapa Gading 751 803 1,148 773 701 262 323 503 720 Bekasi 531 707 812 974 1,301 621 683 781 893 Serpong 889 1,519 1,913 1,978 2,599 2,732 2,169 2,464 2,846 Bandung 735 1,230 1,346 1,837 Total 2,172 3,029 3,874 3,725 4,601 4,350 4,405 5,094 6,296 yoy growth 39% 28% -4% 24% -5% 1% 16% 24%
Area Ownership Value
Development Property (Ha) (Rp bn) (Rp bn)
Summarecon Kelapa Gading 8 100% 2,596 1,558 40%
Summarecon Serpong
Own land 307 100% 30,117 9,035 70%
Land under PT JBC 146 70% 17,247 4,312 75%
Land under PT TGS (The Springs) 80 55% 4,810 1,924 60%
Summarecon Bekasi
Own land 136 100% 16,377 2,457 85%
Land under PT DSA 263 51% 1,948 292 85%
Summarecon Bandung 339 100% 31,527 9,458 70% Summarecon Makassar 221 51% 439 44 90% Summarecon Bogor 416 100% 672 67 90% Others 247 100% 117 12 90% Investment Property 4,613 2,163 Ha Total NAV 33,771 (+) Cash 832 (-) Debt 6,675 Out. Shares(mn) 14,427 RNAV/ Share 1,940
Current share price 1,700
Upside 14%
6
Rangkuman Finansial
Profit and loss (Rpbn) 2014 2015 2016F 2017F 2018F
Revenues 5,334 5,624 6,069 6,306 7,684
COGS 2,546 2,717 3,581 3,721 4,533
Gross Profit 2,788 2,907 2,488 2,586 3,150
G&A and marketing expense 948 1,139 1,229 1,277 1,556
Final tax - 316 341 354 432 EBITDA 1,840 1,452 918 954 1,162 D&A 209 241 265 279 290 EBIT 1,631 1,211 654 675 873 Interest expense 304 483 601 609 622 Pre-tax income 1,684 1,066 353 366 551
Income tax exp (benefit) 297 2 2 2 2
Net profit 1,398 855 80 94 278
EPS (Rp) 97 59 6 6 19
Revenue Growth 30% 5% 8% 4% 22% EBITDA Growth 37% -21% -37% 4% 22% Net Profit Growth 27% -39% -91% 17% 197% EBITDA Margin 34% 26% 15% 15% 15% Net Profit Margin 26% 15% 1% 1% 4% Balance Sheet (Rpbn) 2014 2015 2016F 2017F 2018F Cash 1,695 1,504 956 588 439 Accounts receivable 76 146 158 164 199 Inventories 3,103 4,925 6,491 6,744 8,218 Advance 322 423 557 579 706 Others 270 292 292 292 292
Total Current Assets 5,466 7,290 8,453 8,367 9,354 Land for development 4,322 5,737 5,737 5,737 5,737 Investment Properties - net 4,043 4,312 4,600 4,855 5,079 Fixed Asset - net 367 420 434 439 438
Others 1,181 1,000 1,000 1,000 1,000 Total Assets 15,379 18,759 20,225 20,398 21,607 ST borrowing 289 809 800 800 800
Accounts payable 65 63 83 86 105
Sales Advances 1,976 1,078 1,163 1,209 1,473 Other current liabilities 1,040 588 775 805 981
Current maturities 217 175 375 464 606
Total Current Liabilities 3,993 4,410 5,433 5,688 6,797 Long-term loan 3,877 5,214 5,500 5,500 5,500 Total Liabilities 9,387 11,229 12,933 13,188 14,297 Minority Interest 496 1,517 1,308 1,099 890
Shareholders' equity 5,496 6,013 5,984 6,111 6,420
7
Cash flow (Rpbn) 2014 2015 2016F 2017F 2018F
EBIT 1,631 1,211 654 675 873
D&A 209 241 265 279 290
Others (1,668) 1,014 200 200 700
Change in working capital (1,176) (2,076) (880) (115) (669)
Interest & taxes (471) (411) (502) (510) (523)
Operating cash flow (1,475) (21) (264) 528 670
Capital expenditures (1,091) (597) (567) (539) (512)
Change in ST investment - - - - -Change in LT investments (1,464) (1,415) - - -Others 1,276 105 - -
-Investing cash flow (1,279) (1,907) (567) (539) (512)
Free cashflow (2,566) (618) (831) (10) 158
Change in Debt 1,882 1,815 477 89 142
Net change in LT liabilities (189) 88 395 -
-Cash Dividends paid (331) (288) (171) (28) (31)
Others 538 45 (418) (418) (418)
Financing cash flow 1,900 1,660 283 (357) (307)
Adjustment - 77 - -
-Net Change in Cash (850) (268) (548) (368) (149)
Beginning Cash 2,545 1,772 1,504 955 587
8
Sucorinvest rating definition, analysts’ certification, and important disclosure
Ratings for Sectors
Overweight : We expect the industry to perform better than the primary market index (JCI) over the next 12 months. Neutral : We expect the industry to perform in line with the primary market index (JCI) over the next 12 months. Underweight : We expect the industry to underperform the primary market index (JCI) over the next 12 months
Ratings for Stocks
Buy : We expect this stock to give return (excluding dividend) of above 10% over the next 12 months.
Hold : We expect this stock to give return of between -10% and 10% over the next 12 months.
Sell : We expect this stock to give return of -10% or lower over the next 12 months
Analyst Certification
The research analyst(s) primarily responsible for the preparation of this research report hereby certify that all of the views expressed in this research report accurately reflect their personal views about any and all of the subject securities or issuers. The research analyst(s) also certify that no part of their compensation was, is, or will be, directly or indirectly, related to the specific recommendations or views expressed in this research report.
Disclaimers
This document has been prepared for general circulation based on information obtained from sources believed to be reliable but we do not make any representations as to its accuracy or completeness. PT Sucorinvest Central Gani accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from any use of this document or any solicitations of an offer to buy or sell any securities. PT Sucorinvest Central Gani and its directors, officials and/or employees may have positions in, and may affect transactions in securities mentioned herein from time to time in the open market or otherwise, and may receive brokerage fees or act as principal or agent in dealings with respect to these companies. PT Sucorinvest Central Gani may also seek investment banking business with companies covered in its research reports. As a result investors should be aware that the firm may have a conflict of interest that could affect the objectivity of this report. Investors should consider this report as only a single factor in making their investment decision.
9
Sales Office & Research
PT. Sucorinvest Central Gani
HEAD OFFICEPT. Sucorinvest Central Gani Sahid Sudirman Center, 12th
Floor
Jl. Jend Sudirman Kav.86 Jakarta 10220 – Indonesia Ph : (+62-21) 8067 3000 Fax : (+62-21) 2788 9288
JAKARTA
Equity Tower, 31st Floor Jl. Jend Sudirman Kav. 52-53 Jakarta 12190 – Indonesia Ph : (+62-21) 2996 0999 Fax : (+62-21) 5797 3938 Ruko Pluit Village (Mega Mall Pluit) no. 30
Jl. Pluit Indah Raya, Jakarta Utara 14450
Ph: (+62-21) 6660 7599 (+62-21) 6660 7607 Fax: (+62-21) 6660 7610 Ruko Mangga Dua Square Blok F no. 39
Jl. Gunung Sahari Raya, Jakarta Utara 14420 Ph: (+62-21) 2961 8899 Fax: (+62-21) 2938 3525 Wisma 77 Lt.17 Jl. Letjend S. Parman Jakarta Barat 11410 Ph: (+62-21) 536 3033 Fax: (+62-21) 5366 2966 Ruko Inkopal Block A No. 23 A Jl. Boulevard Barat Raya Jakarta Utara 14240 Ph: (+62-21) 4585 9114 Fax: (+62-21) 4585 9227
Ruko Puri Niaga 1 Blok K7 / 3T Jl. Puri Kencana Jakarta Barat 14240 Ph: (+62-21) 582 3117 Fax: (+62-21) 582 3118 GALERI INVESTASI Universitas PANCASILA Jl. Srengseng Sawah, Lenteng Agung, Jakarta Selatan 12640 Ph: (+62-21) 787 3711 GALERI INVESTASI Universitas Krisnadwipayana Jl. Raya Jatiwaringin, Pondok Gede Jakarta Timur 13620 Kiosk Mall Ambassador Lantai Dasar Blok H No.3A Jl. Professor Doktor Satrio Jakarta Selatan 12940
GALERI INVESTASI Univesitas Islam 45 Bekasi Jl. Cut Meutia NO.83, Bekasi 17113
TANGERANG
Ruko PDA No.9
Jl.Raya Boulevard Gading Serpong
Tangerang 15810. Ph : (+62-21) 54210990 GALERI INVESTASI Surya University
Gedung 01 Scientia Business Park
Jl. Boulevard Gading Serpong Blok O/1 Summarecon Serpong Tangerang 15810
BOGOR
Komplek Ruko V Point Jl. Pajajaran Blok ZG, Bogor 16144
Ph: (+62-251) 835 8036 Fax: (+62-251) 835 8037 GALERI INVESTASI STIE Kesatuan Bogor Jl. Ranggagading No.1 Bogor 16123
Ph : (+62-251) 835 8036
BANDUNG
Ruko Paskal Hyper Square Blok B No.47
Jl. Pasir Kaliki No. 25 - 27 Bandung 40181 Ph: (+62-22) 8778 6206 Fax: (+62-22) 8606 0653 JL.Hegarmanah No.57 Bandung 40141 Ph: (+62-22)-203 3065 Fax: (+62-22) 203 2809 YOGYAKARTA Jl. Poncowinatan No. 94 Yogyakarta 55231 Ph: (+62-274) 580 111 Fax: (+62-274) 580 111 GALERY INVESTASI Universitas Ahmad Dahlan Lab kompt FE Lt-2 kampus 1 Universitas Ahmad Dahlan Jl. Kapas no 9, Semaki, Umbulhardjo, Yogyakarta 55166 Ph: (+62-274) 71 700 48
MALANG
Jl. Jaksa Agung Suprapto No.40 Kav. B4, Malang 68416 Ph: (+62-341) 346 900 Fax: (+62-341) 346 928 GALERI INVESTASI UNIVERSITAS MERDEKA Jl. Terusan Dieng No.59, Malang 65146 Ph: (+62-341) 580 900 KEDIRI GALERI INVESTASI UNIVERSITAS NUSANTARA PGRI Jl. KH Ahmad Dahlan 76, Kediri 64112 Ph : (+62-354) 7417352 SURABAYA Jl. Trunojoyo no.67 Surabaya 60264 Ph: (+62-31) 563 3720 Fax: (+62-31) 563 3710 Jl. Slamet no. 37 Surabaya 60272 Ph : (+62-31) 547 9252 Fax : (+62-31) 547 0598 Ruko Pakuwon Town Square AA2-50
Jl. Kejawen Putih Mutiara, Surabaya 60112 Ph: (+62-31) 5825 3448 Fax: (+62-31) 5825 3449
GALERI INVESTASI Universitas Negeri Surabaya PIC : Wahyudi Maksum Kampus ketintang
Gedung bisnis centre fakultas ekonomi Jl. Ketintang, Surabaya 60231 Ph: (+62-31) 8297123 GALERI INVESTASI Universitas 17 Agustus 1945 Jl. Semolowaru 45 Surabaya 60118 BALI
Jl. Raya Puputan Renon No.60C, Denpasar 80226
Ph : (+62-361) 261 131 Fax: (+62-361) 261 132
Research Analysts
Sector
1. Alexander Budiman Transportation, Infra [email protected]
2. Sharon A. Tjahjadi Property [email protected]
3. Felicia Putri Extreme On The Ground [email protected]
4. Sandy Ham Extreme On The Ground [email protected]
5. Emily Bonosusatya Consumer [email protected]
6. Erni Marsella Banking [email protected]
7. Putri K. Siregar Economist [email protected]
