TANGGUNG JAWAB PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) TERHADAP PENDAFTARAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH YANG MENJADI OBJEK
SENGKETA Oleh :
Ida Ayu Wulan Rismayanthi* NIM 1292461012 P r o g r a m M a g i s t e r K e n o t a r i a t a n U n i v e r s i t a s U d a y a n a e - ma i l : w u l a n . i d a a y u @ g ma i l . c o m P e mb i mb i n g I : P r o f . D r . I Gu s t i N g u r a h W a i r o c a n a , S H . , M H . * * P e mb i mb i n g I I : I M a d e P r i a D h a r s a n a , S H . , M . H u m. * * * A b s t r a c t T h e L a n d D e e d O f f i c i a l ( t h e P P A T ) i s a p u b l i c o f f i c i a l w h o i s g r a n t e d p a r t o f t h e a u t h o r i t i e s b y t h e S t a t e i n t h e i m p l e m e n t a t i o n o f l a n d r e g i s t r a t i o n , b y m a k i n g t h e l a n d c e r t i f i c a t e a s t h e b a s i s f o r l a n d r e g i s t r a t i o n . T h e A g r a r i a n O f f i c e m a y t u r n d o w n t h e r e g i s t r a t i o n o f t h e l a n d r i g h t s i n t h e e v e n t o f a n y r e c o r d i n g i n t h e l a n d r e g i s t r y b o o k s o f t h e l a n d r i g h t s w h i c h b e c o m e t h e o b j e c t o f d i s p u t e . B a s e d o n A r t i c l e 4 5 o f t h e G o v e r n m e n t R e g u l a t i o n N u m b e r 2 4 o f 1 9 9 7 t h a t t h e r e i s a l e g a l a m b i g u i t y o n t h e r e t u r n o f t h e f i l e s i n t h e f o r m o f c e r t i f i c a t e , t i t l e d e e d a n d o t h e r r e l a t e d d o c u m e n t s . A c c o r d i n g t o A r t i c l e 5 5 o f t h e H e a d o f N a t i o n a l L a n d A g e n c y n u m b e r 1 o f 2 0 0 6 , t h e P P A T i s p e r s o n a l l y r e s p o n s i b l e f o r t h e e x e c u t i o n o f t h e t a s k a n d h i s / h e r a u t h o r i t y , i n e v e r y a c t m a k i n g . T h e r e i s n o c l e a r a r r a n g e m e n t r e g a r d i n g t h e r e s p o n s i b i l i t y o f P P A T o n t h e r e g i s t r a t i o n o f t h e c o n v e y a n c e o f t h e l a n d w h i c h b e c o m e s t h e o b j e c t o f d i s p u t e . S u c h p r o v i s i o n s r e s u l t i n l e g a l i s s u e s a b o u t t h e l e g a l c o n s e q u e n c e s a n d t h e r e s p o n s i b i l i t y o f P P A T o n t h e r e g i s t r a t i o n o f t h e c o n v e y a n c e o f t h e l a n d w h i c h b e c o m e s t h e o b j e c t o f d i s p u t e T h e t y p e o f r e s e a r c h u s e d i n t h i s t h e s i s i s a n o r m a t i v e l e g a l r e s e a r c h a s t h e r e s u l t o f t h e p r e s e n c e o f t h e a m b i g u i t y a n d t h e v a c u u m o f n o r m s . T h e l e g a l m a t e r i a l s w e r e c o l l e c t e d b y t h e t e c h n i q u e s o f l i b r a r y r e s e a r c h a n d t h e c a r d s y s t e m . T h e d e s c r i p t i v e , i n t e r p r e t a t i v e a n d a r g u m e n t a t i v e t h e o r i e s a s w e l l a s a s s o c i a t e d w i t h l a w s t h a t r e l e v a n t t o t h e i s s u e s w e r e u s e d t o a n a l y z e t h e l e g a l m a t e r i a l s . T h e r e s u l t s s h o w e d t h a t t h e A g r a r i a n O f f i c e t u r n s d o w n a n d r e t u r n s t h e d o c u m e n t s t o t h e P P A T a s t h e l e g a l c o n s e q u e n c e o f t h e c o n v e y a n c e o f l a n d w h i c h b e c o m e s t h e o b j e c t o f d i s p u t e . T h e l e g a l c o n s e q u e n c e s o f t h e d e e d m a d e b e f o r e t h e P P A T r e m a i n s a u t h e n t i c d u r i n g a b l o c k i n g o f c e r t i f i c a t e . T h e r e s p o n s i b i l i t y o f t h e P P A T i s i n a c c o r d a n c e w i t h h i s / h e r p o s i t i o n , i n k e e p i n g t h e d e e d , c e r t i f i c a t e a l o n g w i t h t h e r e l e v a n t d o c u m e n t s a t t h e t i m e o f t h e r e s t i t u t i o n b y t h e A g r a r i a n O f f i c e . P P A T s h a l l b e m a n d a t o r y a s a n i n t e r m e d i a r y t o k e e p t h e d o c u m e n t s t h a t a r e b e i n g r e t u r n e d a t t h e t i m e o f c o n f i s c a t i o n b y a c o u r t o r a t t h e r e v o c a t i o n o f b l o c k i n g b y t h e a p p l i c a n t . K e y w o r d s : T h e r e s p o n s i b i l i t y , t h e P P A T , t h e R e g i s t r a t i o n , t h e C o n v e y a n c e , t h e L a n d R i g h t s , t h e L a n d D i s p u t e . * M a h a s i s w a P r o g r a m S t u d i M a g i s t e r K e n o t a r i a t a n T . A 2 0 1 2 / 2 0 1 3 * * P e m b i m b i n g I *** Pembimbing II I. PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang Masalah
Indonesia adalah negara yang bercorak agraris. Hukum yang mengatur mengenai bumi, air dan ruang angkasa adalah hukum agraria. Dengan berlakunya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan dasar Pokok-Pokok Agraria (selanjutnya disebut UUPA) terciptalah suatu kesatuan hukum dalam hukum
Agraria di Indonesia. Menurut Pasal 19 ayat (1) UUPA, untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan kegiatan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia. Pelaksanaan kegiatan pendaftaran tanah diatur dalam Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 10 Tahun 1961 Tentang Pendaftaran Tanah (selanjutnya disebut PP No. 10 tahun 1961) dan telah diganti menjadi
A c t a C o m i t a s ( 2 0 1 6 ) 1 : 7 7 – 9 3 I S S N : 2 5 0 2 - 8 9 6 0 I e - I S S N : 2 5 0 2 - 7 5 7 3
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah (selanjutnya disebut PP No. 24 tahun 1997). D a l a m ha l me n g u r us a d mi n i s t r a s i p e r t a n a ha n, d i t u nj u k i n s t a n s i p e me r i n t a h ya n g d i b e r i ka n ke we na n g a n ya i t u B a d a n P e r t a na ha n N a s i o na l R e p ub l i k I nd o n e s i a ( s e l a nj u t n ya d i s e b ut B P N ) . K a n t o r p e r t a n a ha n a d a l a h u ni t k e r j a B P N d i s e t i a p wi l a ya h ka b up a t e n a t a u ko t a . D a l a m me l a ks a na ka n t u ga s n ya , k a nt o r p e r t a n a ha n d i b a nt u o l e h P e j a b a t P e mb ua t A k t a T a na h ( s e l a nj ut n ya d i s e b ut P P AT ) ya n g b e r t u ga s p o k o k me l a k s a n a ka n s e b a g i a n ke g i a t a n p e nd a ft a r a n t a na h d e n ga n me mb ua t a k t a s e b a ga i a l a t b u kt i d a n d a s a r p e nd a ft a r a n t a na h. S e b e l u m p e mb ua t a n a k t a , P P AT wa j i b me l a k u k a n p e me r i ks a a n ke s e s u a i a n s e r t i p i ka t d e n g a n d a t a d a l a m b u k u t a na h p a d a k a nt o r p e r t a n a ha n. A p a b i l a p a d a s a a t p e nd a ft a r a n p e r a l i h a n h a k a t a s t a na h, ha k a t a s t a n a h m e nj a d i o b j e k s e n g ke t a , p i ha k -p i ha k ya n g b e r k e p e n t i n ga n d a p a t me n g a j u ka n g u ga t a n k e p e n ga d i l a n. D a l a m r a n g k a ke l a nc a r a n p r o s e s p e r s i d a n ga n d i p e n g a d i l a n, p a r a p i h a k ya n g b e r k e p e n t i n ga n d a p a t me mi n t a d i l a k u k a n p e nc a t a t a n d a l a m b u k u t a na h s e s ua i P a s a l 1 2 6 a ya t ( 1 ) P e r a t ur a n K e p a l a B a d a n P e r t a na h a n N a s i o na l R e p ub l i k I nd o ne s i a N o mo r 8 T a h u n 2 0 1 2 t e n t a n g P e r ub a ha n A t a s P e r a t ur a n M e nt e r i A g r a r i a / K e p a l a B a d a n P e r t a na h a n N a s i o na l N o mo r 3 T a h u n 1 9 9 7 t e nt a n g K e t e n t ua n P e l a k s a na a n P e r a t ur a n P e me r i nt a h N o mo r 2 4 T a h u n 1 9 9 7 t e nt a n g P e nd a f t a r a n T a na h ( s e l a nj u t n y a d i s e b ut P e r a t ur a n K e p a l a B P N N o . 8 T a h u n 2 0 1 2 ) . K a nt o r p e r t a n a ha n d a p a t me no l a k me l a k u k a n p e nd a ft a r a n p e r a l i ha n h a k a t a s t a na h. P a s a l 4 5 a y a t ( 3 ) P P N o . 24 Tahun 1997 menentukan “surat p e no l a ka n d i s a mp a i ka n ke p a d a ya n g b e r k e p e n t i n ga n , d i s e r t a i a d a n ya p e n g e mb a l i a n b e r k a s p e r mo ho na n n ya , d e n g a n s a l i na n k e p a d a P P AT a t a u K e p a l a K a n t o r L e l a n g ya n g bersangkutan.” Terdapat ke t i d a kj e l a s a n ke p a d a s i a p a b e r ka s p e r mo ho na n t e r s e b u t d i ke mb a l i ka n o l e h ka n t o r p e r t a n a ha n.
Menurut Pasal 55 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 1 tahun 2006 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (selanjutnya disebut Peraturan Kepala BPN No. 1 Tahun 2006) ditentukan “PPAT bertanggung jawab secara pribadi atas pelaksanaan tugas dan jabatannya dalam setiap pembuatan akta.” Muncul permasalahan pada saat pendaftaran peralihan hak atas tanah dilakukan pencatatan dalam buku tanah karena hak atas tanah menjadi objek sengketa sehingga adanya pengembalian berkas-berkas atau dokumen-dokumen yang digunakan dalam pendaftaran tersebut oleh kantor pertanahan. T i d a k t e r d a p a t n ya p e n g a t ur a n me n g e na i t a n g g u n g j a wa b P P AT t e r ha d a p p e n ge mb a l i a n d o k u me n o l e h ka n t o r p e r t a na ha n t e r s e b ut . B e r d a s a r ka n ur a i a n t e r s e b ut , ma k a p e n e l i t i a n i ni b e r a nj a k d a r i a d a n ya ke k a b ur a n d a n ke ko s o n ga n no r ma , dengan judul “T a n g g u n g J a wa b
P e j a b a t P e mb ua t A k t a T a na h ( P P AT ) T e r ha d a p P e nd a f t a r a n P e r a l i h a n H a k A t a s T a na h Y a n g M e nj a d i O b j e k Sengketa.”
1 . 2 . R u mu s a n M a s a l a h
1. Bagaimana akibat hukum terhadap pendaftaran peralihan hak atas tanah dengan akta PPAT yang menjadi objek sengketa?
2. Bagaimana tanggung jawab PPAT terhadap pendaftaran peralihan hak atas tanah yang menjadi objek sengketa? 1 . 3 . L a n d a s a n T e o r i t i s 1 . 3 . 1 . T e o r i K e w e n a n g a n P e n ge r t i a n we we na n g d a l a m b a h a s a I n g gr i s a d a l a h a u t h o r i t y s e d a n g k a n d a l a m b a ha s a B e l a nd a d i s e b ut b e v o e g d h e i d. W e we na n g a t a u ke we na n g a n me r up a ka n s ua t u t i nd a ka n h u k u m ya n g d i a t ur d a n d i b e r i ka n ke p a d a s ua t u j a b a t a n b e r d a s a r k a n p e r a t ur a n p e r u nd a n g - u nd a n g a n ya n g b e r l a k u ya n g me n g a t ur j a b a t a n ya n g b e r s a n g k ut a n .1 M e n ur u t R i d wa n H R ya n g d i k u t i p d a r i p e nd a p a t H . D V a n W i j k / W i l l e m K o ni j n e n b e l t s u mb e r ke we na n g a n a d a 3 ( t i ga ) , ya i t u :
a. Attributie toekenning van een
bestuursbevoegheid door een wetgever aan
een bestuursorgaan (atribusi adalah
pemberian wewenang pemerintahan oleh pembuat undang-undang kepada organ pemerintahan);
b. Delegatie : overdracht van een bevoegheid
van het ene bestuurorgaan aan een ander
(delegasi adalah pelimpahan weweang pemerintahan dari satu organ pemerintahan kepada organ pemerintahan lainnya);
c. Mandaat : een bestuurorgaan laat zijn
bevoegheid namens hem uitoefenen door
een ander (mandat terjadi ketika organ
1
Habib Adjie, 2008, Hukum Notaris Indonesia, Tafsir Tematik Terhadap UU No. 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, Refika Aditama, Bandung, hal. 77.
pmerintahan mengizinkan kewenangannya dijalankan oleh organ lain atas namanya).2 Teori kewenangan untuk menganalisis mengenai kewenangan PPAT yang diperoleh secara atribusi dalam membuat akta sebagai dasar pendaftaran tanah.
1.3.2. Teori Pertanggungjawaban S e t i a p ke we n a n ga n s a n ga t e r a t ka i t a n n ya d e n g a n k e wa j i b a n d a n t a n g g u n g j a wa b . M e n g e n a i p e r s o a l a n p e r t a n g g u n gj a wa b a n p e j a b a t me n ur ut K r a ne nb ur g d a n V e g t i g a d a d ua t e o r i ya n g me l a nd a s i . T e o r i F a u t e s P e r s o n a l l e s , b a h wa k e r u gi a n t e r ha d a p p i h a k ke t i g a d i b e b a n ka n ke p a d a p e j a b a t ya n g k a r e n a t i nd a k a n n ya i t u t e l a h me n i mb u l ka n k e r u g i a n. B e b a n t a n g g u n g j a wa b d i t uj u k a n p a d a ma n u s i a s e l a k u p r i b a d i d a n T e o r i F a u t e s d e S e r v i c e s , b a h wa ke r u gi a n t e r ha d a p p i ha k ke t i ga d i b e b a n ka n p a d a i n s t a n s i d a r i p e j a b a t ya n g b e r s a n g k ut a n . M e n ur u t t e o r i i ni t a n g g u n g j a wa b d i b e b a n k a n k e p a d a j a b a t a n.3 T e o r i p e r t a n g g u n gj a wa b a n u nt u k me n ga n a l i s i s t a n g g u n g j a wa b P P AT b e r d a s a r ka n k e w e n a n ga n ya n g d i mi l i k i n ya t e r ha d a p p e nd a ft a r a n p e r a l i ha n ha k a t a s t a na h ya n g me nj a d i o b j e k s e n g ke t a . 1 . 3 . 3 . T e o r i K e a b s a h a n
Suatu keputusan yang tidak memenuhi persyaratan, menurut hukum ketetapan atau keputusan tersebut menjadi “tidak sah” yang berakibat hukum menjadi “batal” (nietig).4
2Ridwan HR, 2007, Hukum Administrasi Negara, PT RajaGrafindo Persada, Jakarta. hal 104-105.
3Shidarta, 2000, Hukum Perlindungan
Konsumen, Grasindo, Jakarta, hal. 335-337. 4Ardiansyah, 2012, “Tolak Ukur Keabsahan Tindak Pemerintahan dan Keputusan Tata Usaha Negara”, http://ardianlovenajlalita.wordpress.com/tolok-
ukur-keabsahan-tindak-pemerintahan-dan-Menurut Van der Pot yang dikutip oleh Philipus M. Hadjon dalam bukunya yang berjudul “Pengertian-pengertian Dasar Tentang Tindak
Pemerintahan”, ada 4 syarat yang harus
dipenuhi agar ketetapan administrasi sebagai ketetapan sah, yaitu :
1. bevoedgheid (kewenangan) organ
administrasi yang membuat keputusan.
2. geen juridische gebreken in de
wilsvorming (tidak ada kekurangan yuridis
dalam pembentukan kehendak).
3. vorm dan procedure yakni keputusan
dituangkan dalam bentuk yang telah ditetapkan dan dibuat menurut tata cara yang telah ditetapkan.
4. Isi dan tujuan keputusan sesuai dengan isi dan tujuan peraturan dasar.5
Philipus M. Hadjon menyatakan bahwa ada 3 (tiga) aspek adalah ketiga yang merupakan landasan hukum untuk dapat dikatakan suatu ketetapan atau keputusan sah yaitu aspek wewenang, aspek prosedur dan aspek substansi.6 Teori keabsahan ini untuk mengkaji mengenai keabsahan akta yang dibuat dihadapan PPAT yang digunakan sebagai dasar pendaftaran tanah terkait dengan adanya pemblokiran sertipikat.
1.3.4. Teori Kepastian Hukum
Menurut Gustav Radbruch, ada tiga tujuan dari hukum yaitu keadilan, kemanfaatan dan kepastian hukum. Teori kepastian hukum mengandung dua pengertian. Pertama, adanya aturan yang bersifat umum yang membuat individu mengetahui dan memahami perbuatan-perbuatan apa yang boleh dan tidak boleh dilakukan. Kedua, adanya keamanan hukum berupa jaminan kepastian hukum bagi individu dari kesewenangan pemerintah karena adanya aturan hukum yang bersifat umum sehingga individu dapat mengetahui apa yang boleh
keputusan-tata-usaha-negara/, diakses pada
tanggal 05 Maret 2014.
5Boedi Djatmiko Hadiatmodjo, 2010,
“Tanah dan Hukum Tanah”,
http://sertifikattanah.blogspot.com/, diakses pada tanggal 21 Pebruari 2014.
6Ardiansyah, Loc.cit.
dilakukan oleh Negara terhadap individu.7 Teori ini untuk menganalisis mengenai kepastian hukum pendaftaran peralihan hak atas tanah yang aktanya dibuat dihadapan PPAT.
1 . 4 . T u j u a n P e n e l i t i a n 1 . 4 . 1 . T u j u a n U mu m S e c a r a u mu m, p e n u l i s a n ka r ya i l mi a h i ni b e r t u j ua n u nt u k me l a k s a n a ka n T r i D ha r ma P e r g ur ua n T i n g gi , k h u s u s n ya p a d a b i d a n g p e n e l i t i a n me n g e n a i s ua t u p e r ma s a l a ha n h u k u m, t e r k a i t d e n g a n t a n g g u n g j a wa b P P AT t e r h a d a p p e nd a ft a r a n p e r a l i ha n ha k a t a s t a na h ya n g me nj a d i o b j e k s e n g ke t a . P e ne l i t i a n i n i j u ga b e r t uj ua n u nt u k me n g e mb a n g k a n i l mu p e n g e t a h u a n h u k u m t e r ka i t p e r a t ur a n d i b i d a n g p e r t a n a ha n. 1 . 4 . 2 . T u j u a n K h u s u s 1 . U nt u k me n ge t a h u i d a n me n g a na l i s i s me n ge n a i a k i b a t h u k u m t e r h a d a p p e nd a f t a r a n p e r a l i ha n ha k a t a s t a na h d e n ga n a k t a P P AT ya n g me nj a d i o b j e k s e n g ke t a . 2 . U nt u k me n ge t a h u i d a n me n g a na l i s i s me n g e na i t a n g g u n g j a wa b P P AT t e r ha d a p p e nd a ft a r a n p e r a l i ha n ha k a t a s t a n a h ya n g me nj a d i o b j e k s e n g ke t a . I I . M E T O D E P E N E L I T I A N 2 . 1 . J e n i s P e n e l i t i a n J e n i s p e n e l i t i a n ya n g d i g u n a ka n a d a l a h p e n e l i t i a n h u k u m n o r ma t i f , 7Peter Mahmud Marzuki, 2008, Pengantar Ilmu Hukum, Kencana Predana Media Group, Jakarta, (selanjutnya disingkat Peter Mahmud Marzuki I), hal. 158.
ya i t u p e ne l i t i a n h u k u m ya n g d i l a k u ka n d e n g a n c a r a me n g k a j i b a ha n -b a h a n ya n g b e r a s a l d a r i b e r b a g a i p e r a t ur a n p e r u nd a n g - u nd a n g a n d a n b a ha n -b a h a n l a i n d a r i b e r b a ga i l i t e r a t ur ya n g t e r ka i t d e n ga n p e r ma s a l a h a n ya n g a ka n d i b a ha s .8 P e ne l i t i a n i n i b e r a n j a k d a r i a d a n ya ke ka b ur a n no r ma d a l a m P a s a l 4 5 a ya t ( 3 ) P P no . 2 4 t a h u n 1 9 9 7 me n ge n a i p e n g e mb a l i a n b e r k a s o l e h K a n t o r P e r t a n a ha n t e r k a i t d e n g a n a d a n ya ha k a t a s t a na h ya n g me nj a d i o b j e k s e n g k e t a s e hi n g g a d i l a k u k a n p e nc a t a t a n d a l a m b u k u t a na h d a n a d a n ya ke ko s o n ga n no r ma me n g e na i t a n g g u n g j a wa b P P AT t e r ha d a p p e nd a f t a r a n p e r a l i ha n h a k a t a s t a na h ka r e na h a n ya t e r d a p a t p a s a l ya n g me n g a t ur me n ge na i t a n g g u n g j a wa b P P AT s e c a r a p r i b a d i t e r h a d a p a k t a ya n g d i b ua t n ya s e b a ga i ma n a d i n ya t a ka n d a l a m P a s a l 5 5 P e r a t ur a n K e p a l a B P N N o . 1 t a h u n 2 0 0 6 . 2.2. Jenis Pendekatan
Dalam penelitian ini digunakan 3 (tiga) pendekatan yaitu pendekatan Perundang-undangan (statute approach) yang dilakukan dengan menelaah semua undang-undang dan regulasi yang bersangkut paut dengan isu hukum yang sedang ditangani,9 Pendekatan konsep (conceptual approach) dilakukan dengan beranjak dari peraturan perundang-undangan yang ada, dan merujuk pada konsep-konsep hukum,10 dan pendekatan kasus (case
approach) yaitu pendekatan berdasarkan
kasus-kasus yang terkait dengan isu hukum yang akan dikaji.
8
Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, 2007, Penelitian Hukum Normatif : Suatu Tinjauan Singkat, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta, hal. 13.
9 Ibid. 10
Johnny Ibrahim, 2005, Teori dan Metodologi Penelitian Hukum Normatif, Bayumedia, Surabaya, hal.306.
2.3. Sumber Bahan Hukum
a. Bahan hukum primer adalah bahan-bahan hukum yang mengikat.11 Bahan hukum primer berupa peraturan perundang-undangan yang terkait dengan permasalahan, antara lain :
1. Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia 1945.
2. Kitab Undang-undang Hukum Perdata. 3. Undang-Undang Republik Indonesia
Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
4. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah,
5. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 37 tahun 1998 tentang Peraturan Pejabat Pembuat Akta Tanah,
6. Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 10 tahun 2006 tentang Badan Pertanahan Nasional.
7. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2006 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
8. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 8 tahun 2012 tenttang Perubahan Atas Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 2 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
b. Bahan hukum sekunder merupakan bahan hukum yang memberikan penjelasan mengenai bahan hukum primer.12 Bahan
11 B a mb a n g S u n g g o no , 2 0 1 0 , M e t o d e l o g i P e n e l i t i a n H u k u m , R a j a wa l i P e r s , J a ka r t a , ha l . 1 1 3 .
12 Ibid, hal. 114.
hukum sekunder yang digunakan berupa literatur-literatur berupa buku-buku yang berkaitan dengan permasalahan.
c. Bahan hukum tertier yakni bahan-bahan hukum yang memberikan petunjuk maupun penjelasan terhadap bahan hukum primer dan sekunder.13 Bahan hukum tertier yang digunakan adalah artikel-artikel dari internet.
2.4. Teknik Pengumpulan Bahan Hukum T e k ni k p e n g u mp ul a n b a ha n h u k u m d a l a m p e ne l i t i a n i ni a d a l a h d e n ga n me l a k u k a n s t ud i ke p u s t a ka a n, ya i t u me n g u mp ul ka n s e mu a b a ha n h u k u m ya n g t e r ka i t u nt u k me mp e r o l e h d a t a ya n g o b j e k t i f d a n a k u r a t ya n g s e c a r a k h u s u s d i l a k u k a n d e n ga n me n g g u n a ka n s i s t e m k a r t u (c a r d s y s t e m ). S i s t e m ka r t u i n i me n g g u n a ka n k a r t u k ut i p a n ya n g d i g u n a ka n u nt u k me n c a t a t ha l - h a l p e n t i n g ya n g me r up a ka n b a ha n h u k u m ya n g r e l e va n d e n ga n p e r ma s a l a ha n ya n g d i b a ha s d a l a m p e n u l i s a n i ni , ya n g ke mu d i a n d i k ut i p b e s e r t a s u mb e r . 2 . 5 . T e k n i k A n a l i s i s B a h a n H u k u m. L a n g ka h p e r t a ma ya n g d i p e r g u na k a n d a l a m me n ga na l i s i s d a l a m p e ne l i t i a n i n i a d a l a h t e k n i k d e s kr i p t i f s e b a ga i t e k ni k d a s a r a n a l i s i s . D e s kr i p t i f b e r a r t i me n g u r a i k a n a p a a d a n ya t e r ha d a p s ua t u ko nd i s i a t a u p o s i s i d a r i p r o p o s i s i -p r o p o s i s i h u k u m a t a u no n h u k u m. K e mu d i a n t e k n i k i n t e r p r e t a s i a t a u p e na f s i r a n u nt u k me n ga na l i s a no r ma - n o r ma h u k u m ya n g t i d a k j e l a s p e r u mu s a n n ya . T e k ni k i nt e r p r e t a s i me mb e r i ka n p e nj e l a s a n ga mb l a n g t e nt a n g t e ks u nd a n g u nd a n g, a g a r 13Ibid. r ua n g l i n g k up ka i d a h d a l a m u nd a n g u nd a n g t e r s e b u t d a p a t d i t e r a p ka n p a d a p e r i s t i wa h u k u m t e r t e nt u .14 T e k ni k i n t e r p r e s t a s i ya n g d i p e r g u na k a n d a l a m p e n e l i t i a n i ni a d a l a h i nt e r p r e t a s i gr a ma t i ka l a t a u t a t a b a ha s a d a n i n t e r p r e t a s i s i s t e ma t i s . S e l a nj ut n ya d i g u n a ka n t e k n i k a r g u me n t a s i u nt u k me n g e mu k a k a n p e n d a p a t -p e nd a p a t t e r ha d a p p e r ma s a l a ha n ya n g t e l a h d i t e l i t i . I I I . T I N J A U A N U M U M T E N T A N G P P A T , P E N D A F T A R A N T A N A H , P E R A L I H A N H A K A T A S T A N A H D A N S E N G K E T A H A K A T A S T A N A H 3 . 1 T i n j a u a n U mu m T e n t a n g P P A T P e n ge r t i a n P P AT t i d a k h a n ya d i mu a t d a l a m s a t u p e r a t u r a n p e r u nd a n g - u nd a n g a n s a j a , n a mu n d i mu a t d a l a m b e b e r a p a p e r a t ur a n p e r u nd a n g - u nd a n g a n. M e n ur u t P a s a l 1 a n g k a ( 1 ) P P N o . 3 7 T a h u n 1 9 9 8 , “Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah p e j a b a t u mu m ya n g d i b e r i ke we n a n ga n u nt u k me mb ua t a kt a a ut e n t i k me n g e na i p e r b ua t a n h u k u m t e r t e nt u me n g e na i ha k a t a s t a na h a t a u H a k M i l i k A t a s Satuan Rumah Susun.”
T ug a s p o ko k P P A T d a l a m me mb a nt u p e l a k s a na a n p e nd a ft a r a n t a na h o l e h K e p a l a K a n t o r P e r t a na ha n K a b up a t e n a t a u K o t a d i t e t a p ka n d a l a m P a s a l 2 P P N o . 3 7 T a h u n 1 9 9 8 , ya i t u me l a k s a n a ka n s e b a g i a n ke g i a t a n p e nd a ft a r a n t a na h d e n ga n me mb ua t a k t a s e b a g a i b u kt i t e l a h d i l a k u ka n n ya p e r b u a t a n h u k u m t e r t e nt u me n g e na i ha k a t a s t a na h a t a u H a k M i l i k At a s S a t u a n R u ma h S u s u n , ya n g a k a n d i j a d i ka n d a s a r b a g i p e nd a ft a r a n 14
Ahmad Rifai, 2010, Penemuan Hukum Oleh Hakim Dalam Perspektif Hukum Progresif, Sinar Grafika, Jakarta, hal. 61.
p e r ub a ha n d a t a p e nd a f t a r a n t a n a h ya n g d i a ki b a t k a n o l e h p e r b ua t a n h u k u m i t u . M e n g e na i k e we n a n g a n ya n g d i b e r i ka n ke p a d a P P AT d i a t u r d a l a m P a s a l 3 P P N o . 3 7 T a h u n 1 9 9 8 ya i t u me mb ua t a kt a o t e nt i k me n g e na i s e mu a p e r b u a t a n h u k u m ya n g t e r l e t a k d i d a l a m d a e r a h k e r j a n y a . P P AT me mi l i ki ke wa j i b a n s e b a g a i ma n a t e l a h d i t e nt u k a n d a l a m P a s a l 4 5 P e r a t ur a n K e p a l a B P N N o . 1 T a h u n 2 0 0 6 . S e d a n g ka n me n ge n a i l a r a n g a n t e r h a d a p P P AT D a l a m ke t e n t ua n P a s a l 3 0 a ya t ( 1 ) P e r a t ur a n K e p a l a B P N N o . 1 T a h u n 2 0 0 6 j u nc t o P a s a l 2 3 a ya t ( 1 ) j u nc t o P a s a l 3 0 a ya t ( 1 ) j u nc t o P a s a l 3 2 a ya t ( 3 ) P P N o . 3 7 T a h u n 1 9 9 8 t e l a h d i t e nt u ka n me n ge n a i l a r a n g a n -l a r a n ga n P P A T . P P AT t i d a k d a p a t me r a n g ka p j a b a t a n a t a u p r o f e s i s e b a g a i p e ga wa i n e g e r i , p e g a wa i N e ga r a ( B U M N ) , b a d a n U s a ha M i l i k D a e r a h ( B U M D ) d a n j a b a t a n -j a b a t a n l a i n ya n g d i l a r a n g d a l a m p e r a t ur a n p e r u nd a n g - u nd a n g a n. A k t a P P AT a d a l a h a kt a ya n g d i b ua t o l e h P P AT s e b a ga i b u kt i t e l a h d i l a k s a n a ka n n ya p e r b ua t a n h u k u m t e r t e nt u me n g e na i ha k a t a s t a na h a t a u H a k M i l i k A t a s S a t u a n R u ma h S u s u n. S e b e l u m b e r l a k u n ya P e r a t ur a n K e p a l a B P N N o . 8 T a hu n 2 0 1 2 , P P AT d a l a m me mb ua t a k t a d i t e nt u k a n d e n ga n c a r a me n g i s i b l a n ko ya n g d i p e r o l e h d a r i B P N . S e t e l a h b e r l a k u n ya P e r a t ur a n K e p a l a B P N N o . 8 t a h u n 2 0 1 2 , P P AT d a p a t me mb ua t a kt a n ya s e nd i r i t a np a me n g i s i b l a n ko n a mu n t e t a p d e n g a n fo r ma t ya n g d i b e r i ka n o l e h B P N s e b a g a i ma n a l a mp i r a n P e r a t ur a n K e p a l a B P N N o . 8 T a h u n 2 0 1 2 t e r s e b ut . A k t a P P AT a d a l a h a k t a o t e nt i k, h a l i ni d i t e ga s k a n d a l a m P a s a l 1 a ya t ( 1 ) d a n P a s a l 3 a ya t ( 1 ) P P N o . 3 7 T a h u n 1 9 9 8 . 3 . 2 . T i n a j a u a n U m u m T e n t a n g P e n d a f t a r a n T a n a h d a n P e r a l i h a n H a k A t a s T a n a h H a k a t a s t a na h a d a l a h ha k ya n g me mb e r i we we na n g ke p a d a ya n g me mp u n ya i ha k u nt u k me n g g u na k a n a t a u me n g a mb i l ma n fa a t d a r i t a na h ya n g d i h a ki n ya . H a k - h a k a t a s t a na h ya n g d i s e b u t ka n d a l a m P a s a l 4 a ya t ( 1 ) U U P A d i j a b a r ka n d a l a m P a s a l 1 6 a ya t ( 1 ) U U P A , ya i t u H a k M i l i k, H a k G u na U s a ha , H a k P a k a i , H a k S e wa u nt u k b a n g u n a n, H a k M e mb u k a T a na h, H a k M e mu n g u t H a s i l H ut a n, d a n H a k -ha k l a i n ya n g t i d a k t e r ma s u k d a l a m ha k - h a k t e r s e b u t d i a t a s t a na h ya n g a k a n d i t e t a p ka n d e n ga n u nd a n g -u nd a n g , s e r t a ha k - h a k ya n g s i fa t n ya s e me n t a r a . H a k - ha k a t a s t a na h ya n g b e r s i fa t s e me n t a r a d a l a m P a s a l 5 3 U U P A, ya i t u H a k G a d a i , H a k U s a h a b a g i H a s i l , H a k M e n u m p a n g d a n H a k S e wa T a na h P e r t a ni a n.15 M e n ur ut B o e d i H a r s o no ya n g d i ma k s ud d e n ga n p e n d a f t a r a n t a na h adalah : “Suatu rangkaian kegiatan ya n g d i l a k u k a n s e c a r a t e r a t u r , t e r u s me n e r u s u n t u k me n g u mp ul ka n , me n g h i mp u n d a n me n ya j i ka n me n g e na i s e mu a t a n a h a t a u t a n a h -t a na h -t e r -t e n-t u ya n g a d a d i s ua -t u wilayah.”16 D a l a m P a s a l 1 a ya t 1 P P N o . 2 4 T a h u n 1 9 9 7 t e r d a p a t p e n g e r t i a n p e nd a f t a r a n t a n a h ya i t u
15
Urip Santoso, 2010, Pendaftaran dan Peralihan Hak atas Tanah, Kencana Predana Media Group, Jakarta hal. 50-51
16Boedi Harsono, 1978, Beberapa Analisis Tentang Hukum Agraria II, Esa Studi Klub, Jakarta, Hal. 9.
ya n g d i ma k s ud d e n ga n p e nd a f t a r a n t a na h a d a l a h : ”Rangkaian kegiatan ya n g d i l a k u k a n o l e h p e me r i nt a h s e c a r a t e r u s me ne r us b e r ke s i n a mb u n ga n d a n t e r a t u r me l i p u t i p e n g u mp u l a n , p e n go l a ha n , p e mb u k ua n d a n p e n ya j i a n s e r t a p e me l i ha r a n d a t a f i s i k d a n d a t a yur i d i s , d a l a m b e n t u k p e t a d a n d a f t a r me n ge na i b i d a n g b i d a n g t a na h d a n s a t u a n -s a t ua n r u ma h s u s u n t e r ma s u k p e mb e r i a n s ur a t t a nd a b u kt i ha k n y a b a g i t a n a h ya n g s ud a h a d a ha k mi l i k a t a s s a t u a n r u ma h s u s u n s e r t a ha k -hak yang membebaninya.”
T uj ua n p e n ye l e n g g a r a a n p e nd a ft a r a n t a n a h a d a l a h u nt u k me mb e r i ka n k e p a s t i a n h u k u m d a n p e r l i nd u n g a n h u k u m k e p a d a p a r a p e me ga n g ha k a t a s s ua t u b i d a n g t a n a h, s a t ua n r u ma h s us u n d a n ha k - ha k l a i n ya n g t e r d a ft a r a ga r d e n g a n mu d a h d a p a t me mb u k t i ka n d i r i n ya s e b a ga i p e me ga n g ha k ya n g b e r s a n g k ut a n. M e n ur ut S o e d i k no M e r t o k u s u mo , d a l a m p e nd a ft a r a n t a n a h d i k e na l 2 ma c a m a s a s ya i t u a s a s sp e c i a l i t e i t d a n a s a s O p e n b a a r h e i d.17 S i s t e m p e nd a fa t a r a n t a na h ya n g d i a n u t o l e h N e ga r a I nd o ne s i a a d a l a h s i s t e m p e nd a ft a r a n ha k (r e g i s t r a t i o n o f t i t l e s ). S e d a n g k a n s i s t e m p ub l i ka s i ya n g d i g u n a ka n ya i t u s i s t e m ne ga t i f me n g a nd u n g u n s ur p o s i t i f ka r e na d a l a m p e nd a f t a r a n h a k n ya , I nd o ne s i a me n g g u n a ka n a k t a s e b a ga i a l a t b u kt i t e l a h d i l a k u ka n n ya p e r b ua t a n h u k u m t e r t e nt u me n ge n a i h a k a t a s t a na h . A k t a ya n g d i b ua t d i ha d a p a n P P AT a d a l a h s a l a h s a t u s ub s i s t e m p e nd a f t a r a n ha k. D a l a m s i s t e m p o s i t i f, d a f t a r u mu mn y a me mp u n ya i k e k ua t a n b u kt i , ma k a o r a n g ya n g t e r d a f t a r a d a l a h p e me ga n g ha k ya n g s a h. T e r d a p a t d u a b e nt u k 17Urip Santoso, Op.cit, hal. 16-17.
p e r a l i ha n ha k a t a s t a na h a t a u h a k mi l i k a t a s s a t u a n r u ma h s u s u n, ya i t u b e r a l i h d a n d i a l i h ka n . D a l a m p e r a l i ha n ha k a t a s t a n a h b e r d a s a r ka n j ua l b e l i d i p e r l u ka n a kt a j ua l b e l i d i b ua t d i h a d a p a n P P A T s e b a ga i a l a t b u k t i t e l a h d i l a k u ka n n ya p e r a l i h a n ha k a t a s t a na h b e r d a s a r ka n a s a s h u k u m a d a t ya i t u t e r a n g d a n t u na i . 3 . 3 . T i n j a u a n U mu m T e n t a n g S e n g k e t a H a k A t a s T a n a h M e n ur ut S u yu d M a r go no , t i mb u l n ya s e n g k e t a h u k u m t e n t a n g t a na h b e r mu l a d a r i p e n g a d ua n s a t u p i h a k t e n t a n g ke b e r a t a n d a n t u nt u t a n h u k u m t e r ha d a p s t a t u s t a n a h a ki b a t p e r b u a t a n h u k u m ya n g t e l a h me r u gi ka n ha k a t a s t a n a h d a r i p i ha k p e n g g u g a t d e n ga n h a r a p a n d a p a t me mp e r o l e h p e n ye l e s a i a n s e c a r a a d mi n i s t r a s i s e s u a i d e n ga n k e t e n t ua n p e r a t ur a n ya n g b e r l a k u .18 M a t e r i g u ga t a n d a p a t b e r up a t u nt u t a n a d a n ya ke p a s t i a n h u k u m me n g e na i s i a p a ya n g b e r h a k, s t a t us t a na h, b u kt i -b u k t i ya n g me nj a d i d a s a r p e mb e r i a n ha k d a n s e b a g a i n ya .19 18 R u s ma d i M ur a d , 1 9 9 1 , P e n ye l e s a i a n S e n g ke t a H u k u m A t a s T a na h, A l u mn i , , B a nd u n g, h a l . 2 2 . 19Elza Syarief, 2014, Menuntaskan Sengketa Tanah Melalui Pengadilan Khusus Pertanahan, Cetakan Kedua, PT. Gramedia, Jakarta, hal. 174.
I V . A K I B A T H U K U M T E R H A D A P P E N D A F T A R A N P E R A L I H A N H A K A T A S T A N A H D E N G A N A K T A P P A T Y A N G M E N J A D I O B J E K S E N G K E T A 4 . 1 P r o s e s P e r a l i h a n H a k A t a s T a n a h B e r d a s a r ka n J u a l B e l i D i h a d a p a n P P A T P r o s e d ur a t a u t a t a c a r a p e r a l i ha n ha k mi l i k a t a s t a na h b e r d a s a r ka n j ua l b e l i t e r ga n t u n g p a d a s ya r a t -s ya r a t s a h n ya j u a l b e l i ha k mi l i k a t a s t a na h. U nt u k k e p e nt i n ga n p e nd a f t a r a n p e r a l i ha n ha k a t a s t a na h, t e r d a p a t d u a s ya r a t ya n g h a r u s d i p e n u h i , ya i t u s ya r a t ma t e r i i l d a n s ya r a t fo r mi l . S ya r a t ma t e r i i l t e r ka i t d e n g a n s ya r a t s a h n ya p e r j a nj i a n d a n j ug a s ya r a t s a h n ya j u a l b e l i me n u r u t H u k u m A d a t ya i t u a s a s t e r a n g d a n t u na i . S ya r a t fo r mi l t e r ka i t d e n g a n p e nd a ft a r a n n ya , j ua l b e l i ha r us d i b u k t i k a n d e n ga n a kt a P P AT . Ad a e mp a t t a h a p a n d a l a m p r o s e s p e r a l i h a n ha k a t a s t a na h b e r d a s a r ka n j u a l b e l i d i ha d a p a n P P AT , ya i t u : 1 . T a ha p P e r s i a p a n P e m b ua t a n A k t a K e t e nt ua n me n g e na i t a h a p p e r s i a p a n p e mb u a t a n a kt a d i a t u r d a l a m k e t e n t ua n P a s a l 9 7 j un c t o P a s a l 1 0 0 P e r a t u r a n K e p a l a B P N N o . 8 t a h u n 2 0 1 2 . S e b e l u m me mb ua t a k t a j ua l b e l i t e r h a d a p p e r a l i ha n ha k a t a s t a na h, P P AT wa j i b t e r l e b i h d a h ul u me l a k u k a n p e me r i k s a a n s e r t i p i ka t p a d a K a nt o r P e r t a n a h a n d e n ga n me mp e r l i ha t ka n s e r t i p i ka t a s l i . A p a b i l a s e r t i p i ka t ha k a t a s t a na h ya n g d i p e r i k s a k a n t e l a h s e s ua i d e n ga n b u k u t a na h d i K a n t o r P e r t a n a h a n s e t e mp a t , ma k a K e p a l a K a n t o r P e r t a n a ha n a t a u p e j a b a t ya n g d i t u nj u k me mb ub u h ka n c a p a t a u t ul i s a n d e n g a n ka l i ma t : “Telah diperiksa dan sesuai dengan
daftar di Kantor Pertanahan” pada ha l a ma n p e r ub a ha n s e r t i p i ka t a s l i ke mu d i a n d i p a r a f d a n d i b e r i t a n g ga l p e n g e c e k a n. P P AT me mb u a t a k t a s e t e l a h p e me g a n g h a k a t a s t a na h a t a u ha k mi l i k a t a s s a t ua n r u ma h s u s u n me mb ua t p e r n ya t a a n b a h wa ha k a t a s t a na h a t a u ha k mi l i k a t a s s a t u a n r u ma h s u s u n i t u t i d a k s e d a n g d i s e n g ke t a ka n. S e l a i n p e n ge c e ka n s e r t i p i ka t d e n ga n d a f t a r -d a ft a r d a l a m b u k u t a n a h p a d a K a nt o r p e r t a na h a n s e t e mp a t . P P AT j ug a wa j i b me n ya mp a i ka n ke p a d a p a r a p i ha k ya i t u c a l o n p e nj ua l d a n c a l o n p e mb e l i u nt u k t e r l e b i h d a h u l u m e mb a ya r p a j a k ya n g d i b e b a n ka n ke p a d a n ya . B e r d a s a r ka n ke t e n t ua n P a s a l 3 9 a ya t ( 1 ) P P N o . 2 4 T a h u n 1 9 9 7 , P P AT d a p a t me n o l a k u n t u k me mb ua t a kt a . P P AT d a p a t me n o l a k u nt u k me mb ua t a k t a a p a b i l a s a l a h s a t u s ya r a t d a l a m p e mb u a t a n a k t a t i d a k t e r p e n u h i . 2 . T a ha p P e l a k s a n a a n P e mb ua t a n A k t a S e t e l a h p e n ge c e ka n s e r t i p i ka t d a n d i n ya t a ka n t e l a h s e s ua i ke mu d i a n p a j a k -p a j a k t e l a h t e r b a ya r ka n, ma k a t a ha p s e l a nj ut n ya a d a l a h p e mb u a t a n a k t a P P AT . A kt a P P AT d i b u a t s e b a n ya k d ua l e mb a r a s l i , s a t u l e mb a r d i s i mp a n d i ka n t o r P P AT d a n s a t u l e mb a r d i s a mp a i k a n k e p a d a k e p a l a ka n t o r p e r t a n a ha n s e t e mp a t u nt u k ke p e r l u a n p e nd a f t a r a n , s e d a n g ka n ke p a d a p i ha k -p i ha k ya n g b e r s a n g k ut a n ya i t u p e nj ua l d a n p e m b e l i d i b e r i k a n s a l i na n a kt a n ya . P P AT wa j i b me mb a c a ka n a kt a ke p a d a p a r a p i ha k. D a l a m p e mb u a t a n a k t a , s e l a i n ke t e n t ua n - ke t e n t ua n ya n g t e l a h
d i s e b ut ka n d i a t a s , P P AT j u ga ha r u s me mp e r ha t i k a n ha l - ha l ya i t u : a . I d e n t i t a s d a r i p a r a p i ha k . P P AT ha r u s me me r i k s a ke b e n a r a n fo r mi l d a r i i d e nt i t a s p a r a p i h a k s e r t a d a s a r h u k u m t i nd a k a n p a r a p i h a k. b . J a n g ka wa k t u b e r a k h i r n ya ha k a t a s t a na h ya n g d i p e r j u a l b e l i ka n ka r e n a j i ka j a n g k a wa kt u n ya b e r a k h i r , t a na h n ya ke mb a l i d i k ua s a i o l e h N e ga r a . c . H a r ga j u a l b e l i ha r u s s ud a h d i b a ya r l u na s s e b e l u m a kt a d i t a nd a t a n g a ni ya n g me r up a ka n ko n s e k ue n s i d a r i U U P A ya n g b e r d a s a r ka n ke p a d a H u k u m A d a t . B u kt i l u na s u mu mn ya b e r up a k wi t a n s i a t a u b u kt i t r a n s fe r b a n k. d . T i d a k t e r d a p a t t u n g g a ka n P a j a k B u mi d a n B a n g u n a n ( P B B ) . e . T a na h ya n g d i p e r j ua l b e l i k a n ha r u s b e r a d a d a l a m wi l a ya h k e r j a P P AT ya n g b e r s a n g k ut a n t e r k a i t d e n g a n ke we na n g a n P P AT d a l a m ha l p e mb u a t a n a k t a . 3 . T a ha p P e nd a ft a r a n P e r a l i h a n H a k A t a s T a na h. M e n ur ut k e t e n t ua n P a s a l 4 0 P P N o . 2 4 T a hu n 1 9 9 7 , s e l a mb a t -l a mb a t n ya 7 ( t uj u h) ha r i ke r j a s e j a k t a n g ga l d i t a nd a t a n ga n i n ya a kt a ya n g b e r s a n g k ut a n , P P AT wa j i b me n ya mp a i ka n a kt a y a n g d i b u a t n ya b e r i k ut d o k u me n - d o k u me n ya n g b e r s a n g k ut a n ke p a d a K a nt o r P e r t a na h a n u nt u k d i d a f t a r . K a n t o r p e r t a n a ha n wa j i b me m b e r i ka n t a nd a p e n e r i ma a n a t a s p e n ye r a h a n p e r mo ho na n p e nd a f t a r a n p e mi n d a ha n ha k b e s e r t a a k t a P P AT d a n d o k u me n -d o k u me n l a i n ya n g -d i l a mp i r ka n ya n g d i t e r i ma k a n ke p a d a P P AT ya n g b e r s a n g k ut a n . P e n c a t a t a n p e r a l i h a n ha k d a l a m b u k u t a na h , s e r t i p i ka t , d a n d a f t a r l a i n n ya d i l a k u ka n s e b a g a i b e r i k ut : a . N a ma p e me g a n g ha k l a ma ya i t u p e nj ua l d i d a l a m b u k u t a n a h d i c o r e t d e n g a n t i nt a h i t a m d a n d i b ub u h i p a r a f ke p a l a ka nt o r p e r t a n a ha n; b . N a ma a t a u na ma - n a ma p e me g a n g ha k ya n g b a r u ya i t u p e mb e l i d i t ul i s ka n p a d a ha l a ma n d a n ko l o m ya n g a d a d a l a m b u k u t a na h n ya d e n g a n d i b ub u hi t a n g g a l p e n c a t a t a n, d a n k e mu d i a n d i t a nd a t a n g a ni o l e h ke p a l a ka n t o r p e r t a n a ha n s e t e mp a t a t a u p e j a b a t l a i n ya n g d i t u nj u k d a n c a p d i na s ka n t o r p e r t a n a ha n s e t e m p a t . 4 . T a ha p P e n ye r a ha n S e r t i p i ka t H a k A t a s T a na h
Setelah proses pendaftaran peralihan hak atas tanah selesai maka Kantor Pertanahan akan menyerahkan kepada PPAT yang bersangkutan untuk disampaikan kepada pemegang hak yang baru. Sertipikat hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang telah diubah nama pemegang haknya diserahkan kepada pemegang hak atas tanah yang baru. Menurut ketentuan Pasal 31 ayat (3) PP No. 24 tahun 1997, sertifikat hanya boleh diserahkan kepada pihak yang namanya tercantum dalam buku tanah yang bersangkutan sebagai pemegang hak atau kepada pihak lain yang dikuasakan olehnya.
4 . 2 . P e n c a t a t a n D a l a m B u k u T a n a h T e r h a d a p H a k A t a s T a n a h Y a n g M e n j a d i O b j e k S e n g k e t a D e n ga n me n g g u na k a n t e k n i k i n t e r p r e t a s i gr a ma t i k a l t e r h a d a p ke t e n t ua n p a s a l 1 2 6 a y a t ( 1 ) d a n ( 2 ) P e r a t ur a n K e p a l a B P N N o . 8 t a h u n 2 0 1 2 , p e n u l i s b e r p e n d a p a t b a h wa p e n c a t a t a n d a l a m b u k u t a na h a t a u
d a l a m p r a k t e k n ya d i s e b u t p e mb l o ki r a n s e r t i p i k a t a d a l a h s ua t u t i nd a k a n a d mi n i s t r a s i y a n g d i l a k u ka n o l e h K a nt o r p e r t a n a h a n u n t u k me n c e ga h t e r j a d i n ya p e r ub a ha n d a t a p e nd a ft a r a n t a na h d a l a m b u k u t a n a h a t a u t e r j a d i n ya p e r a l i ha n ha k a t a s t a na h ya n g d i j a d i ka n o b ye k g u ga t a n d i P e n ga d i l a n , a t a s p e r mo ho na n p i h a k ya n g b e r ke p e nt i n ga n. A d a n ya p e nc a t a t a n d a l a m b u k u t a na h a t a u k a r e na a d a n ya s e n g k e t a h u k u m h a k a t a s t a na h ya n g b e r mu l a d a r i p e n ga d ua n s ua t u p i ha k ya n g b e r i s i k e b e r a t a n - k e b e r a t a n d a n t u n t ut a n h a k a t a s t a na h b a i k t e r ha d a p s t a t u s t a na h, p r i o r i t a s ma u p u n ke p e mi l i k a n n ya d e n g a n ha r a p a n d a p a t me mp e r o l e h p e n ye l e s a i a n s e c a r a a d mn i s t r a s i s e s u a i d e n ga n ke t e nt u a n p e r a t ur a n ya n g b e r l a k u . S e l a ma a d a n ya c a t a t a n d a l a m b u k u t a n a h a t a u b l o ki r s e r t i p i ka t t e r s e b u t , ma k a me n u r ut P P N o . 2 4 T a h u n 1 9 9 7 d i t e n t u ka n b a h wa : 1 . P P AT d a p a t me no l a k me mb ua t a kt a a p a b i l a o b ye k p e r b ua t a n h u k u m ya n g b e r s a n g k u t a n s e d a n g d a l a m s e n g ke t a me n g e na i d a t a f i s i k d a n d a t a yu r i d i s n ya s e b a ga i ma n a d i t e n t u ka n d a l a m P a s a l 3 9 a ya t ( 1 ) h ur u f f P P N o . 2 4 t a h u n 1 9 9 7 . 2 . K a nt o r p e r t a na h a n wa j i b me no l a k me l a k u k a n p e nd a f t a r a n p e r a l i ha n d a n p e mb e b a n a n h a k a p a b i l a h a k a t a s t a n a h ya n g b e r s a n g k u t a n me r up a ka n o b ye k s e n g ke t a d i P e n ga d i l a n s e b a ga i ma n a d i t e n t u ka n d a l a m P a s a l 4 5 a ya t ( 1 ) h ur u f e P P N o . 2 4 t a h u n 1 9 9 7 . S e n g ke t a ya n g s e r i n g t e r j a d i d a l a m p r a k t e k d a n s e l a ma i n i ma s i h b a n ya k y a n g b e l u m d a p a t d i s e l e s a i ka n me n g e na i p e r a l i ha n h a k a t a s t a n a h b e r d a s a r ka n j u a l b e l i a d a l a h ka r e na t e r n ya t a p a d a s a a t p e mb u a t a n d a n p e n a nd a t a n ga na n a kt a j ua l b e l i t e l a h l u n a s d i b u k t i k a n d e n ga n k wi t a n s i l u n a s a t a u b u k t i t r a n s fe r . N a mu n s e t e l a h a k t a d i b ua t , p e nj u a l t e r n ya t a me n g e mb a l i k a n ua n g p e mb a ya r a n ke p a d a p e mb e l i d i ka r e na ka n p e r ma s a l a ha n a nt a r a ke d u a p i ha k. P i h a k p e nj ua l t i d a k m e mi l i ki i t i k a d b a i k s e hi n g g a j u a l b e l i d i a n g ga p b e l u m l u na s . P e nj u a l k e mu d i a n me l a k u k a n p e mb l o ki r a n s e r t i p i ka t a t a u ka r e na o b j e k j u a l b e l i me r up a ka n j a mi n a n u t a n g -p i u t a n g n a mu n t i d a k d i b e b a n ka n ha k t a n g g u n ga n . D e n g a n a d a n ya p e mb l o ki r a n s e r t i p i ka t ke t i k a a k t a j ua l b e l i t e l a h d i b u a t , d a r i 4 ( e mp a t ) t a ha p a n p r o s e s p e nd a f t a r a n p e r a l i ha n ha k a t a s t a n a h, P P AT t e l a h me l a k u k a n 3 t a ha p ya i t u t a ha p p e r s i a p a n a k t a , t a h a p p e mb u a t a n a k t a d a n t a ha p p e nd a f t a r a n p e r a l i ha n ha k a t a s t a na h . N a mu n b a r u p a d a t a h a p a n ke t i g a t e l a h t e r j a d i p e mb l o ki r a n s e r t i p i ka t s e h i n g ga d a l a m t a ha p ke t i g a i n i b e l u m d a p a t d i l a n j ut ka n s a mp a i p a d a a d a n ya p e nc a b ut a n b l o k i r a t a u g u g ur n ya b l o k i r s e r t i p i k a t . 4 . 3 A k i b a t H u k u m T e r h a d a p P e n d a f t a r a n P e r a l i h a n H a k A t a s T a n a h Y a n g M e n j a d i O b j e k S e n g k e t a T e r k a i t A d a n y a P e n c a t a t a n D a l a m B u k u T a n a h P e n ge mb a l i a n a kt a , s e r t i p i ka t s e r t a d o k u me n - d o k u me n ka r e n a a d a n ya p e no l a ka n p e n d a f t a r a n o l e h K a nt o r P e r t a na ha n b e r d a s a r ka n P a s a l 4 5 P P N o . 2 4 t a h u n 1 9 9 7 me mb e r i ka n a k i b a t h u k u m t e r ha d a p a k t a j ua l b e l i ya n g d i b ua t P P AT . S e n g ke t a t e r ha d a p
ha k a t a s t a na h t e r j a d i p a d a s a a t p e nd a ft a r a n p e r a l i ha n ha k a t a s t a na h s e t e l a h a kt a j ua l b e l i t e l a h d i b u a t . S e n g ke t a t e r j a d i ka r e n a t e r n ya t a p e mb a ya r a n b e l u m l u na s a t a up u n o b j e k j u a l b e l i ma s i h me nj a d i o b j e k ut a n g -p i u t a n g na mu n t i d a k d i b e b a n i ha k t a n g g u n ga n. P a d a h a l P P AT t e l a h me mb ua t a kt a s e s ua i p r o s e d ur ya n g b e n a r , ya i t u s e b e l u mn ya t e l a h me l a k u k a n p e me r i k s a a n k e s e s ua i a n d a t a d a l a m s e r t i p i ka t d e n ga n d a t a d a l a m b u k u t a na h p a d a k a nt o r p e r t a n a ha n ya n g t e r n y a t a t i d a k a d a s e n g ke t a d a n t i d a k a d a p e mb e b a n a n ha k t a n g g u n g a n. S e b a g a i a kt a o t e n t i k , a kt a P P AT s e b a g a i a l a t b u kt i ya n g me mp u n ya i ke k u a t a n p e mb u kt i a n y a n g s e mp u r n a s e l a ma t e r j a d i p e mb l o k i r a n s e r t i p i ka t s e b a g a i a k i b a t d a r i a d a n ya s e n g ke t a a k a n t e t a p o t e nt i k k a r e na a k t a P P AT t e r s e b ut t e l a h d i b ua t s e s ua i d e n ga n p r o s e d ur a t a u t a t a c a r a ya n g d i t e t a p ka n s e hi n g g a t i d a k a d a c a c a t yu r i d i s ya n g me n ga ki b a t k a n a kt a o t e nt i k b a t a l , d a p a t d i b a t a l ka n a t a u b a t a l d e mi h u k u m. A k i b a t h u k u m t e r ha d a p a k t a P P AT s e l a ma t e r j a d i p e mb l o ki r a n a d a l a h a k t a t e t a p o t e nt i k J ua l b e l i t a np a d i b u kt i k a n d e n ga n a k t a P P AT t i d a k a k a n me mp e r o l e h s e r t i p i ka t , wa l a up u n j u a l b e l i n ya s a h me n u r ut h u k u m. P e r a l i ha n h a k a t a s t a na h t e l a h s a h t e r j a d i p a d a s a a t s ya r a t ma t e r i i l d a n s ya r a t f o r mi l t e r p e n u hi d a n s e s u a i j u ga d e n g a n s ya r a t - s ya r a t s a h n ya p e r j a nj i a n d a n s ya r a t s a h n y a j ua l b e l i wa l a up u n b e l u m d i d a f t a r ka n p a d a ka n t o r P e r t a na h a n. P e nd a ft a r a n i n i b e r s i f a t a d mi n i s t r a t i f u n t u k d a p a t me mb e r i ka n j a mi na n ke p a s t i a n d a n p e r l i nd u n g a n h u k u m. T e r k a i t d e n g a n a d a n ya s e n g k e t a ha k a t a s t a na h i ni , B P N d a p a t me mf a s i l i t a s i s e b a ga i me d i a t o r d e n ga n me n ye l e s a i ka n s e c a r a mu s ya wa r a h. S e n g ke t a ha k a t a s t a n a h d a p a t s a j a d i s e l e s a i ka n t a np a d i b a wa p e n g a d i l a n, d e n g a n p e n a nd a t a n ga n a k t a p e r d a ma i a n s e h i n g ga b l o k i r d a p a t d i c a b u t o l e h p e mo ho n b l o k i r d a n a kt a j ua l b e l i b e s e r t a d o k u me n -d o k u me n n ya d a p a t d i d a ft a r ka n ke mb a l i ke p a d a ka n t o r p e r t a n a ha n. D i ka i t k a n d e n g a n t e o r i ke we na n g a n d a n t e o r i k e b s a h a n, a k i b a t h u k u m d a r i p e nd a f t a r a n p e r a l i ha n ha k a t a s t a n a h ya n g m e nj a d i o b j e k s e n g ke t a a d a l a h ka n t o r p e r t a na h a n me no l a k me l a k u k a n p e nd a ft a r a n p e r a l i ha n ha k a t a s t a na h s e hi n g g a d i l a k u k a n p e n g e mb a l i a n b e r ka s k e p a d a P P AT . A kt a j u a l b e l i t e t a p s a h ka r e n a a k t a d i b ua t o l e h P P A T b e r d a s a r ka n ke we na n g a n n ya s e c a r a a t r i b u s i ya i t u me mb ua t a kt a o t e nt i k s e b a ga i a l a t b u k t i t e l a h d i l a k u ka n n ya p e r a l i h a n ha k a t a s t a na h, a k t a t e l a h d i b ua t s e s ua i t a t a c a r a d a n p r o s e d ur ya n g b e n a r ya i t u me me n u h i s ya r a t ma t e r i i l d a n s ya r a t fo r mi l s e hi n g ga t i d a k a d a ke k ur a n ga n a t a u c a c a t yu r i d i s s e s ua i d e n g a n p e r a t ur a n p e r u n d a n g - u nd a n ga n ya n g b e r l a k u. V . T A N G G U N G J A W A B P P A T T E R H A D A P P E N D A F T A R A N P E R A L I H A N H A K A T A S T A N A H Y A N G M E N J A D I O B J E K S E N GK E T A 5 . 1 . K e w e n a n g a n d a n K e w a j i b a n P P A T D a l a m P e n d a f t a r a n P e r a l i h a n H a k A t a s T a n a h Y a n g M e n j a d i O b j e k S e n g k e t a E mb r i o l a h i r n ya P P AT t i d a k t e r l e p a s d e n g a n ke gi a t a n p e nd a f t a r a n t a na h d i I nd o n e s i a s e b a ga i ma na
d i r u mu s k a n d a l a m P a s a l 1 9 a ya t ( 1 ) U U P A, ya n g me n ya t a ka n b a h wa “Untuk menjamin kepastian hukum o l e h p e me r i nt a h d i a d a k a n p e nd a ft a r a n t a na h d i s e l ur u h wi l a ya h I nd o n e s i a me n u r ut ke t e nt u a n - ke t e n t ua n ya n g diatur dalam peraturan pemerintah.” D e n ga n a d a n ya p e nd a f t a r a n t a na h ke mu d i a n d i a t ur me n ge n a i j a b a t a n P P AT . P a s a l 1 9 P P N o . 2 4 T a h u n 1 9 9 7 me n e nt u k a n b a h wa s e t i a p p e r j a nj i a n ya n g b e r ma k s u d me n ga l i h k a n h a k a t a s t a na h, me mb e r i ka n s ua t u ha k b a r u a t a s t a na h, me n g g a d a i ka n t a na h a t a u me mi nj a m u a n g d e n ga n s u a t u a kt a ya n g d i b ua t o l e h d a n d i ha d a p a n P e j a b a t ya n g d i t u nj u k o l e h M e nt e r i A g r a r i a . A k t a t e r s e b ut b e n t u k n y a t e l a h d i t e t a p ka n . K e d ud u ka n h u k u m P P AT me r up a ka n p e r p a nj a n ga n t a n ga n B P N d a l a m p e mb ua t a n a kt a t a n a h ya n g me r up a ka n s ya r a t ko n s t i t u t i f ya n g me r up a ka n s a l a h s a t u s u b s i s t e m d a l a m p e nd a ft a r a n n ya p a d a K a n t o r p e r t a n a ha n.
Dengan menggunakan teknik analisis interpretasi gramatikal terhadap ketentuan Pasal 2 PP No. 37 tahun 1998 mengenai tugas pokok PPAT, maka PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah yaitu dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang kemudian menjadi dasar pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang terjadi karena perbuatan hukum tersebut. Selain memiliki kewenangan, PPAT juga memiliki kewajiban yang tidak terlepas dari kewenangannya tersebut. PPAT tidak hanya sebatas memiliki kewenangan membuat akta, namun wajib untuk melakukan persiapan pembuatan akta yaitu pengecekan sertipikat,
melaksanakan pendaftaran hak atas tanah yang ditentukan selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari sejak ditandatanganinya akta sampai sertipikat telah dibaliknama dan diterbitkan oleh kantor pertanahan kemuadian PPAT menyerahkan sertipikat tersebut kepada yang berhak untuk itu. Pada saat terjadi pemblokiran sertipikat, kantor Pertanahan berdasarkan Pasal 45 PP No. 24 Tahun 1997 dapat menolak melakukan pendaftaran dan adanya pengembalian semua dokumen terkait. Mengenai pengembalian berkas ini, apabila ditelaah dengan menggunakan teknik interpretasi gramatikal, maka pengembalian berkas adalah pengembalian berkas kepada PPAT sebagai pelaksana pendaftaran peralihan hak atas tanah. Selama terjadi pemblokiran, baik akta, sertipikat beserta dokumen-dokumennya berada pada kantor PPAT. Dalam proses peralihan hak atas tanah, PPAT wajib untuk bertindak sebagai penengah (middle man), selain sebagai pejabat umum yang membuat akta otentik sebagai alat bukti yang kuat untuk membuktikan terjadinya peralihan hak atas tanah. PPAT sebagai penengah artinya bahwa harus bertindak berdasarkan kepentingan kedua belah pihak, bukan berarti menguntungkan diri sendiri atau bahkan salah satu pihak saja selama terjadinya pemblokiran sertipikat ini. PPAT dalam menjalankan tugasnya ini tidak boleh berpihak kepada salah satu pihak karena profesi PPAT, sama seperti Notaris adalah profesi yang mandiri.
5.2. Tanggung Jawab PPAT Terhadap Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah yang Menjadi Objek Sengketa
PPAT harus menjaga sertipikat dan dokumen bersangkutan yang dikembalikan oleh kantor pertanahan akibat adanya penolakan pendaftaran dengan baik dan tidak boleh sembarangan menyerahkan sertipikat tersebut kepada salah satu pihak. Terkait adanya
sengketa antara penjual dan pembeli ataupun dengan pihak ketiga, walaupun telah terjadi peralihan hak atas tanah dari penjual ke pembeli berdasarkan akta jual beli namun belum adanya balik nama sertipikat dari nama penjual menjadi nama pembeli maka PPAT tidak berhak menyerahkan sertipikat kepada pembeli selama pemblokiran tersebut. Berdasarkan ketentuan Pasal 31 ayat (3) PP No. 24 tahun 1997, PPAT hanya boleh menyerahkan sertifikat kepada pihak yang namanya tercantum dalam buku tanah yang bersangkutan sebagai pemegang hak atau kepada pihak lain yang dikuasakan olehnya.
PPAT berkewajiban dan bertanggung jawab untuk menyimpan sertipikat sampai pemblokiran dicabut karena sengketa dapat diselesaikan dengan musyawarah atau sampai adanya penyitaan oleh pengadilan terhadap hak atas tanah tersebut karena menjadi objek gugatan di Pengadilan. Terlebih lagi karena PPAT menerima bayaran untuk membuat akta peralihan hak atas tanah, dengan mana menerima dan memproses sertipikat tanah sampai proses balik nama selesai tersebut ke Kantor pertanahan merupakan kewajiban dan prosedur dari tahapan pendaftaran peralihan hak atas tanah termasuk didalamnya pembuatan akta yang menjadi tugas PPAT bersangkutan. Tanggung jawab PPAT terkait dengan kewenangannya, meliputi :
1. Tanggung jawab perdata PPAT; 2. Tanggung jawab pidana PPAT; 3. Tanggung jawab administratif PPAT; 4. Tanggung jawab moral PPAT berdasarkan
kode etik PPAT.
Berdasarkan teori pertanggungjawaban yang digunakan adalah teori fautes personalles,
secara perdata PPAT bertanggung jawab secara individu atau pribadi atas pebuatannya dalam pelaksanaannya jabatan baik terhadap akta yang dibuatnya. Sedangkan terhadap penyimpanan
sertipikat selama hak atas tanah menjadi objek sengketa dalam hal adanya pemblokiran sertipikat maka yang digunakan adalah teori
fautes de services yaitu PPAT
bertanggungjawab berdasarkan jabatan yang diberikan kepadanya. PPAT wajib memberikan pelayanan dan bertanggung jawab untuk menyimpan sertipikat dan dokumen-dokumen yang dikembalikan oleh kantor pertanahan selama adanya pemblokiran sertipikat. Pada saat pemblokiran belum jelas siapa yang berhak atas sertipikat walaupun telah terjadi peralihan hak atas tanah namun ternyata ada sengketa hak atas tanah.
Mengenai tanggung jawab PPAT diatur dalam Pasal 55 Peraturan Kepala BPN No. 1 tahun 2006, PPAT bertanggungjawab secara pribadi atas pelaksanaan tugas dan jabatannya dalam setiap pembuatan akta. Jika dianalisis menggunakan analisis interpretasi gramatikal, dalam Pasal 55 Peraturan Kepala BPN No. 1 tahun 2006, mengatur secara keseluruhan mengenai tanggung jawab PPAT terhadap segala tindakannya yang berlandaskan jabatannya dalam proses pembuatan akta, pasal tersebut menyatakan bahwa PPAT bertanggungjawab secara pribadi. Dalam hal ini PPAT tidak hanya bertanggung jawab secara pribadi terhadap akta yang dibuatnya, namun juga bertanggung jawab berdasarkan jabatannya untuk memberikan pelayanan terhadap dokumen-dokumen termasuk sertipikat yang digunakan dalam proses pendaftaran peralihan hak atas tanah sampai pada proses pendaftaran peralihan hak atas tanah selesai dan sertipikat diserahkan kepada pemegang hak yang berhak.
Kewenangan dan kewajiban PPAT adalah dari tahapan PPAT menerima sertipikat terkait proses persiapan pembuatan akta sampai pada proses telah dikeluarkannya sertipikat dari Kantor Pertanahan yang telah selesai. PPAT berwenang dan berkewajiban dalam proses
persiapan pembuatan akta sampai pada sertipikat telah selesai diterbitkan maka PPAT memiliki tanggung jawab untuk itu. Apabila adanya kerugian dari salah satu pihak terkait dengan adanya pemblokiran sertipikat karena hak atas tanah menjadi objek sengketa, maka PPAT tidak dapat dituntut untuk bertanggungjawab kecuali para pihak dapat membuktikannya.
PPAT telah melakukan tahapan peralihan hak atas tanah yaitu melakukan dengan tata cara atau prosedur yang berlaku. PPAT wajib untuk menerapkan prinsip ketelitian dan kehati-hatian pada saat menerima keterangan penghadap dan mengkonstatir keinginan pada penghadap tujuannya adalah agar salah satu diantara para pihak ataupun pihak lainnya tidak merasa dirugikan. Selain terhadap akta yang dibuatnya, PPAT bertanggung jawab secara moral memberikan pelayanan berupa menyimpan dan mejaga sertipikat tidak sembarangan menyerahkan kepada salah satu pihak karena proses balik nama belum selesai. Untuk hal itu, PPAT tidak berhak untuk meminta pembayaran atau biaya terkait kewajibannya untuk menyimpan sertipikat beserta dokumen yang dikembalikan oleh kantor pertanahan. Apabila PPAT meminta biaya tambahan maka PPAT dapat dikenakan sanksi administratif atau sanksi moral berdasarkan kode etik PPAT. PPAT sebagai pihak penengah wajib menjaga kepentingan kedua pihak sampai proses pendaftaran peralihan hak atas tanah telah selesai.
Mengenai pembahasan tanggung jawab PPAT terhadap pendaftaran peralihan hak atas tanah ini selain menggunakan teori pertanggungjawaban juga menggunakan teori kepastian hukum. PPAT berdasarkan kewenangan dan kewajibannya memiliki tanggung jawab untuk menjamin adanya kepastian hukum terhadap akta yang dibuatnya
sebagai alat bukti telah dilakukannya perbuatan-perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah yang digunakan sebagai dasar. Pendaftaran ini dalam tunjuan untuk memberikan jaminan kepastian dan perlindungan hukum terhadap pemegang hak atas tanah yang baru.
VI. PENUTUP 6 . 1 S i mp u l a n 1 . A k i b a t h u k u m t e r h a d a p p e nd a ft a r a n p e r a l i h a n ha k a t a s t a na h ya n g me nj a d i o b j e k s e n g k e t a t e r ka i t a d a n ya p e nc a t a t a n d a l a m b u k u t a na h a d a l a h a d a n y a p e no l a ka n p e nd a f t a r a n ha k a t a s t a na h o l e h ka nt o r p e r t a n a ha n s e t e mp a t s e h i n g ga t i d a k d a p a t d i l a k u k a n p e nd a f t a r a n a t a u p e r ub a ha n d a t a p e r t a na ha n s e l a ma p e mb l o ki r a n. B e r d a s a r k a n P a s a l 4 5 P P N o . 2 4 t a h u n 1 9 9 7 , ka nt o r p e r t a n a ha n me no l a k me l a k u k a n p e nd a ft a r a n d e n g a n me n g e mb a l i k a n b e r ka s b e r up a a k t a , s e r t i p i ka t d a n d o k u me n -d o k u me n t e r k a i t ke p a d a P P AT ya n g b e r s a n g k u t a n s e b a ga i p e l a k s a n a p e nd a ft a r a n p e r a l i h a n ha k a t a s t a na h. A k i b a t h u k u m t e r ha d a p a k t a j ua l b e l i ya n g d i k e mb a l i k a n t e t a p me nj a d i a k t a o t e nt i k d a n d a p a t ke mb a l i d i g u n a ka n s e b a ga i d a s a r p e nd a ft a r a n a p a b i l a p e mb l o ki r a n t e l a h d i c a b ut o l e h p e mo ho n n ya . 2 . P P AT me mi l i k i t a n g g u n g j a wa b p r i b a d i a t a s p e l a k s a n a a n t u g a s d a n j a b a t a n n ya d a l a m s e t i a p p e mb u a t a n a k t a s e b a ga i ma n a d i t e n t u ka n d a l a m P a s a l 5 5 P e r a t ur a n K e p a l a B P N N o . 1 T a hu n 2 0 0 6 . S e l a i n d a l a m p e mb u a t a n a kt a , P P AT j u g a
me mi l i k i t a n g g u n g j a wa b d a r i t a h a p p e r s i a p a n p e m ua t a n a kt a ya i t u me l a k u ka n p e n g e c e k a n s e r t i p i ka t p a d a b u k u t a n a h, p e mb u a t a n a kt a , p e nd a ft a r a n p e r a l i ha n h a k a t a s t a n a h s a mp a i p a d a p e n e r b i t a n s e r t i p i k a t d a n me n ya mp a i ka n s e r t i p i k a t ke p a d a p e me ga n g ha k a t a s t a n a h ya n g t e r t e r a na ma n ya d i s e r t i p i ka t . P P AT j u ga b e r t a n g g u n g j a wa b b e r d a s a r ka n j a b a t a n n ya d a l a m me n yi mp a n a kt a , s e r t i p i ka t b e s e r t a d o k u me n ya n g b e r s a n g k ut a n p a d a s a a t d i ke mb a l i k a n o l e h k a nt o r P e r t a na h a n k e t i ka a d a n ya p e no l a ka n p e nd a f t a r a n o l e h ka n t o r p e r t a n a ha n. P P AT t i d a k d a p a t d i t u nt u t a p a b i l a t e l a h me l a k u k a n ke we na n g a n d a n ke wa j i b a n n ya s e s ua i d e n ga n p r o s e d ur ya n g b e r l a k u. P P AT wa j i b s e b a g a i p i h a k p e n e n ga h me n yi mp a n d o k u me n -d o k u me n ya n g d i ke mb a l i ka n s a mp a i p a d a s a a t d i l a k u ka n p e n yi t a a n o l e h p e n g a d i l a n a t a u p e n c a b ut a n b l o ki r o l e h p e mo ho n p e mb l o ki r a n. T e r ha d a p ha l i t u P P AT t i d a k b e r h a k u n t u k me mi n t a p e mb a ya r a n t a mb a ha n . 6 . 2 . S a r a n - s a r a n 1 . K e p a d a P e me r i nt a h D i ha r a p ka n a ga r s e ga r a d i b u a t u nd a n g - u nd a n g k h us u s me n ge n a i p e r t a n a ha n u nt u k me l e n g ka p i U U P A . S e l a i n i t u a ga r d a p a t me mb ua t p e r a t ur a n -p e r u nd a n g - u n d a n g a n k h u s u s me n g e na i j a b a t a n P P A T . D i ha r a p ka n j ug a a g a r p e n g a t ur a n me n ge n a i ke we na n g a n d a n ke w a j i b a n P P AT me nj a d i l e b i h j e l a s s e h i n g ga t i d a k me n i mb u l ka n p e r ma s a l a ha n ya n g me r u gi ka n p r o fe s i P P A T d i ke mu d i a n ha r i . 2 . K e p a d a P r o fe s i P P AT
Diharapkan agar PPAT menjalankan tugasnya sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku dan kode etik PPAT sehingga mampu memberikan pelayanan dan kenyamanan pada setiap penghadap. PPAT agar selalu menjadi pihak penengah yaitu tidak mementingkan salah satu pihak namun mampu bersikap adil dan menjaga kepentingan kedua belah pihak dan mampu melaksanakan kewenangan serta kewajibannya sampai proses sehingga kegiatan pendaftaran tanah dapat terlaksana dengan baik.
D A F T A R P U S T A K A 1. Buku-Buku :
Adjie, Habib, 2008, Hukum Notaris Indonesia, Tafsir Tematik Terhadap UU No. 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, Refika Aditama, Bandung.
Harsono, Boedi, 1978, Beberapa Analisis Tentang Hukum Agraria II, Esa Studi Klub, Jakarta. HR, Ridwan, 2007, Hukum Administrasi Negara, PT RajaGrafindo Persada, Jakarta.
Ibrahim, Johnny, 2005, Teori dan Metodologi Penelitian Hukum Normatif, Bayumedia, Surabaya. Sidharta, 2000, Hukum Perlindungan Konsumen, Grasindo, Jakarta.
Marzuki, Peter Mahmud, 2008, Pengantar Ilmu Hukum, Kencana Predana Media Group, Jakarta.
Rifai, Ahmad, 2010, Penemuan Hukum Oleh Hakim Dalam Perspektif Hukum Progresif, Sinar Grafika, Jakarta.
Santoso, Urip, 2010, Pendaftaran dan Peralihan Hak atas Tanah, Kencana Predana Media Group, Jakarta. Soekanto, Soerjono dan Sri Mamudji, 2007, Penelitian Hukum Normatif : Suatu Tinjauan Singkat, PT.
Raja Grafindo Persada, Jakarta.
S u n g go no , B a mb a n g, 2 0 1 0 , M e t o d e l o g i P e ne l i t i a n H u k u m , R a j a wa l i P e r s , J a k a r t a . Syarief, Elza, 2014, Menuntaskan Sengketa Tanah Melalui Pengadilan Khusus Pertanahan, Cetakan
Kedua, PT. Gramedia, Jakarta. 2 . A r t i k e l I n t e r n e t :
Ardiansyah, 2012, “Tolak Ukur Keabsahan Tindak Pemerintahan dan Keputusan Tata UsahaNegara”,
http://ardianlovenajlalita.wordpress.com/tolok-ukur-keabsahan-tindak-pemerintahan-dan-keputusan-tata-usaha-negara/, diakses pada tanggal 05 Maret 2014.
Boedi Djatmiko Hadiatmodjo, 2010, “Tanah dan Hukum Tanah”, http://sertifikattanah.blogspot.com/, diakses pada tanggal 21 Pebruari 2014.
3. Peraturan Perundang-undangan :
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia 1945. Kitab Undang-undang Hukum Perdata.
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1960 Nomor 104, Tambahan Lembaran Negara Nomor 2043.
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1997 Nomor 59, Tambahan Lembaran Negara Nomor 3696. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 37 tahun 1998 tentang Peraturan Pejabat Pembuat
Akta Tanah, Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1998 Nomor 52.
Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 10 tahun 2006 tentang Badan Pertanahan Nasional. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2006 Tentang Ketentuan Pelaksanaan
Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 8 Tahun 2012 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
