BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Pengertian
Proyek adalah suatu tugas yang perlu didefenisikan dan terarah ke suatu sasaran
yang dituturkan secara konkret serta yang harus diselesaikan dalam kurun waktu tertentu
dengan menggunakan tenaga manusia yang terbatas dan dengan alat-alat yang terbatas
pula dan sedemikian rumit atau barunya sehingga diperlukan suatu jenis pimpinan dan
bentuk kerjasama yang berlainan dari yang biasa digunakan.
Semula, biaya suatu proyek tidak terlalu dipikirkan, yang penting fisik bangunan
dapat diselesaikan, berapapun biayanya, dan baru dapat diketahui setelah bangunan selesai
dilaksanakan. Namun demikian karena berkembangnya pemikiran manusia, terlebih-lebih
manyadari akan keterbatasan sumber daya yang ada, maka mulailah dikenal apa yang
disebut sebagai cost engineering. Pada awalnya cost engineering dilakukan oleh sedikit orang yang memiliki latar belakang akademis dan pelatihan.
Cost engineering menjadi semakin berkembang didorong oleh kesadaran manajemen dalam industri, mengenai hal-hal yang menyangkut cost.
Cost engineering terbagi menjadi dua bidang besar (Asiyanto, 2005) : 1. Cost estimating (estimasi biaya)
2. Cost control (pengendalian biaya, termasuk anggaran/budget)
Jadi, dengan demikian peran seorang cost engineer ada dua yaitu, memperkirakan
biaya proyek dan mengendalikan (mengontrol) realisasi biaya sesuai batasan-batasan yang
ada pada estimasi. Dalam proyek konstruksi, apalagi proyek-proyek yang besar, peranan
cost engineer penting sekali dalam pelaksanaan proyek, agar tidak terjadi kekacauan keuangan (financial chaos) yang disebabkan oleh lemahnya estimasi maupun kontrol.
2.2 Studi Kelayakan Proyek
Dalam proses mengkaji kelayakan proyek atau investasi dari aspek finansial,
pendekatan konvensional yang dilakukan adalah dengan menganalisis perkiraaan kas
keluar dan masuk (cash out dan cash in) selama umur proyek atau investasi. Aliran kas terbentuk dari perkiraan biaya pertama, modal kerja, biaya operasi, biaya produksi, dan
1. Menentukan parameter dasar
Sebagai titik tolak analisis finansial, di sini dianggap telah diselesaikan studi-studi
terdahulu yang menghasilkan parameter dasar untuk landasan membuat perkiraan
investasi. Parameter dasar memberikan ketentuan antara lain mengenai kapasitas produksi,
teknologi yang dipakai, pilihan peralatan utama, fasilitas pendukung, jumlah produksi,
pangsa pasar, proyeksi harga produk dan lain-lain.
Parameter penting bagi penyelenggara proyek yang sering diasosiasikan sebagai
sasaran proyek yaitu:
a. Anggaran
Proyek harus diselesaikan dengan biaya yang tidak melebihi anggaran. Untuk
proyek-proyek yang melibatkan dana dalam jumlah besar dan jadwal
bertahun-tahun, anggarannya bukan hanya ditentukan untuk total proyek tetapi dipecah
dalam setiap komponen-komponen atau per periode tertentu yang jumlahnya
disesuaikan dengan keperluan. Dengan demikian, penyelesaian bagian-bagian
proyek juga harus memenuhi sasaran anggaran per periode.
b. Jadwal
Proyek harus dikerjakan sesuai dengan kurun waktu yang telah ditentukan. Bila
hasil akhir yang diperoleh berupa produk baru, maka penyerahannya tidak boleh
melebihi batas waktu yang telah ditentukan.
c. Mutu
Produk atau hasil dari kegiatan proyek harus memenuhi spesifikasi dari kriteria
yang dipersyaratkan. Sebagai contoh, apabila hasil kegiatan proyek tersebut berupa
instalasi pabrik, maka krieria yang harus dipenuhi adalah pabrik harus mampu
beroperasi secara memuaskan dalam kurun waktu yang telah ditentukan.
2. Membuat perkiraan biaya investasi
Dikenal tiga komponen utama biaya investasi, yaitu biaya pertama atau
pembangunan, modal kerja (working capital) dan biaya operasi/produksi.
3. Proyeksi pendapatan
Bila komponen biaya pada butir ke-2 tersebut adalah biaya yang diperlukan
(dikeluarkan) untuk merealisasikan proyek atau investasi menjadi sebuah unit usaha yang
yang masuk sebagai hasil penjualan produksi dari unit usaha yang bersangkutan. Dalam
pada itu, analisis titik impas (break even point analysis) akan menunjukkan hubungan antara jumlah produksi, harga satuan dan profitabilitas suatu unit usaha.
4. Membuat model
Sebagai model untuk dianalisis dalam rangka mengkaji kelayakan finansial adalah
aliran kas (cash flow) selama umur investasi dan bukannya neraca atau statemen rugi laba.
Aliran kas tersebut dikelompokan menjadi aliran kas awal, operasional dan terminal.
Selanjutnya, dihitung diskonto aliran kas tersebut. Di sini diteliti pula penyusutan serta
pengeruh inflasi terhadap perkiraan aliran kas (cash flow).
2.3 Profil Biaya dan Pendanaan 2.3.1 Biaya Konstruksi
Keseluruhan biaya konstruksi biasanya meliputi analisis perhitungan terhadap dua
unsur utamanya, yaitu (Dipohusodo, 1996) :
1. Biaya Langsung
Yang termasuk biaya langsung adalah:
a. Biaya material.
Analisis meliputi perhitungan seluruh kebutuhan volume dan biaya material yang
digunakan untuk setiap komponen bangunan, baik material pekerjaan pokok maupun
penunjang. Dalam menghitung volume material akan dijumpai beberapa kondisi yang
sekaligus membatasi pemahamannya.
Pertama adalah kebutuhan material berdasarkan pada volume pekerjaan terpasang,
yaitu hasil pekerjaan yang dibayar pemberi tugas yang akurasi dimensinya harus
dijamin benar-benar sesuai dengan spesifikasi dan garnbar. Untuk mewujudkan
pekerjaan terpasang, sudah tentu dalam pelaksanaannya membutuhkan volume material
lebih banyak. Dalam arti luas harus memperhitungkan bagian material yang tercecer
pada waktu mengangkut, kebutuhan untuk struktur sambungan, rusak dan cacat atau
susut oleh berbagai sebab lain. Kemudian harus memperhitungkan material yang
dibutuhkan untuk pekerjaan penunjang terkait yang bersifat sementara. Sedangkan
sewaktu membeli material mentah yang bakal diprosees harus dioptimalkan dua kondisi
yang biasanya tidak pernah akur, yaitu antara volume yang dibutuhkan sesuai
spesifikasi dan dimensi standar setiap satuan volume material.
Sehingga paling tidak ada tiga langkah pemahaman dalam memperhitnngkan
pihak pemberi tugas tidak mau tahu adanya tingkat-tingkat pengertian tersebut, yang
dikehendakinya hanya membayar hasil terpasang yang tepat memenuhi persyaratan
mutu dan dimensi. Maka estimasi biaya selalu dimulai dari menghitung volume
kebutuhan material bersih sesuai hasil terpasang (sesuai gambar), kemudian
dikembangkan melalui analisis hitungan untuk mendapatkan kebutuhan senyatanya.
Biaya material diperoleh dengan menerapkan harga satuan yang berlaku pada saat
dibeli. Harga satuan material merupakan harga ditempat pekerjaan jadi sudah termasuk
memperhitungkan biaya pengangkutan, menaikkan dan menurunkan, pengepakan,
asuransi, pengujian, penyusutan, penyimpangan di gudang, dan sebagainya.
b. Biaya Tenaga Kerja.
Estimasi komponen tenaga kerja merupakan aspek paling sulit dari keseluruhan
analisis biaya konstruksi. Banyak sekali faktor berpengaruh yang harus diperhitungkan
antara lain: kondisi tempat kerja, keterampilan, lama waktu kerja, kepadatan penduduk,
persaingan, produktivitas, dan indeks biaya hidup setempat.
Dari sekian banyak faktor, yang paling sulit adalah mengukur dan menetapkan
tingkat produktivitas, yaitu prestasi pekerjaan yang dapat dicapai oleh pekerja atau regu
kerja setiap satuan waktu yang ditentukan. Tingkat produktivitas selain tergantung pada
keahlian, keterampilan, juga terkait dengan sikap mental pekerja yang sangat
dipengaruhui oleh keadaan setempat dan lingkungannya. Apabila faktor-faktor lainnya
dapat dengan mudah diperhitungkan menjadi bentuk imbalan uang tertentu dan dapat
dipertahankan secara relatif konstan, tidak demikian halnya dengan produktivitas
pekerja selama konstruksi berlangsung. Sehingga menilai produktivitas pekerja bidang
konstruksi dikenal lebih sulit ketimbang pada industri pabrik, manufaktur, dan
sebagainya.
Untuk dapat menilai produktivitas pekerja tidak cukup hanya dengan berdasarkan
ketelitian dan kecermatan dalam mencatat segala sesuatu yang terkait, akan tetapi
diperlukan pula pengalaman kerja dan pemahaman matang tentang perilaku kehidupan
tenaga kerja. Kualifikasi manajemen juga berpengaruh terhadap lingkungan
produktivitas tenaga kerja.
c. Biaya Peralatan.
Estimasi biaya peralatan termasuk pembelian atau sewa, mobilisasi, demobilisasi,
memindahkan, transportasi, memasang, membongkar, dan pengoperasian selama
sementara seperti landasan dan pondasi, bengkel, gudang, garasi, kemudian perkakas,
alat bantu berupa mesin-mesin ringan ikutannya, dan bahkan upah bagi operator,
mekanik dan segenap pembantunya. Karena menyangkut pembiayaan mahal, maka
untuk memilih sesuatu peralatan harus dinilai dari segi kesangkilan termasuk
mempertimbangkan kebutuhan sebenarnya berdasarkan kemampuannya, kapasitas, cara
operasi, dan spesifikasi teknis lainnya.
2. Biaya Tak Langsung
Biaya tidak langsung dibagi tiga golongan, biaya umum atau lazim disebut overhead
cost, biaya proyek dan keuntungan kontraktor.
1. Pembukuan biaya umum biasanya tidak segera dimasukkan ke dalam pembelanjaan
suatu pekerjaan dalam proyek. Umumnya yang dikelompokkan sebagai biaya umum
adalah:
a. gaji personil tetap kantor pusat dan lapangan;
b. pengeluaran kantor pusat seperti sewa kantor pusat, telepon, dan sebagainya
c. perjalanan beserta akomodasi
d. biaya dokumentasi
e. bunga bank
f. biaya notaris
g. peralatan kecil dan material habis pakai.
2. Sedangkan yang dapat dikelompokkan sebagai biaya proyek, pengeluaraannya dapat
dibebankan pada proyek tetapi tidak dimasukkan pada biaya material, upah kerja, atau
peralatan, yaitu:
a. bangunan kantor lapangan beserta perlengkapannya
b. biaya telepon kantor lapangan
c. kebutuhan akomodasi lapangan seperti listrik, air bersih, air mmum, sanitasi, dan
sebagainya
d. jalan kerja dan parkir, batas perlindungan daan pagar di lapangan
e. pengukuran lapangan
f. tanda-tanda untuk pekerjaan daan kebersihan lapangan pada umumnya
g. pelayanan keamanan daan keselamatan kerja
h. pajak pertambahan nilai
i. biaya asuransi
k. asuransi resiko pembangunan dan asuransi kerugian
l. surat ijin dan lisensi
m. inspeksi, pengujian, dan pengetesan
n. sewa peralatan cesar dan
o. premi pekerja bila diperlukan.
Jumlah seluruh biaya tak langsung (umum dan proyek) dapat mencapai sekitar
12%-30% dari biaya langsung, tergantung pada macam pekerjaan dan kondisi lapangannya.
Pada penelitian ini biaya tidak langsung yang dipakai dalam perhitungan cash flow adalah
overhead proyek yang besarnya 5% dari keseluruhan biaya konstruksi.
3. Keuntungan Kontraktor. Nilai keuntungan kontraktor pada umumnya dinyatakan
sebagai persentase dari seluruh jumlah pembiayaan. Nilainya dapat berkisar antara
8%-12%, yang mana sangat tergantung pada seberapa kehendak kontraktor untuk meraih
pekerjaan sekaligus motivasi pemikiran pantas tidaknya untuk mendapatkannya. Pada
prinsipnya penetapan besarnya keuntungan dipengaruhi oleh besarnya resiko atau
kesulitan-kesulitan yang akan dihadapi, yang seringkali tidak nampak nyata. Sebagai
contoh, keterlambatan pihak pemberi tugas dalam melaksanakan tugas untuk membayar
pekerjaan, dan sebagainya. Dalam penelitian ini keuntungan kontraktor dibuat 10%.
Estimasi keseluruhan pembiayaan di atas merupakan Rencana Anggan Biaya (RAB)
sebagai harga penawaran yang diserahkan pada waktu mengiku pelelangan. Harga tersebut
merupakan hasil estimasi nilai tertinggi yang dapat dicapai dan aman dalam rangka upaya
memenangkan lelang. Apabila kontraktor memenangkan lelang rnaka harga penawaran
tersebut merupakan kesepakata kontrak. Kesepakatan kontrak ini selalu diharapkan agar
dapat merupakan harga yang mendekati biaya aktual (actual cost) yang biasanya sering disebut Rencana Anggaran Pe1aksanaan (RAP) Rcncana Anggaran Pelaksanaan (RAP)
menempa posisi penting dalam keseluruhan tugas yang harus dipertanggungjawabkan
kontraktor.
2.3.2 Sumber Dana Proyek
Pemilihan sumber dana bertujuan untuk memilih sumber dana yang pada akhirnya
bisa memberikan kombinasi dengan biaya yang terendah dan tidak menimbulkan kesulitan
likuditas bagi proyek proyek atau perusahaan yang mensponsori proyek tersebut (jangka
potensial sumber pendanaan proyek yang dimiliki seorang kontraktor, yaitu (Soeharto,
1999):
1. Modal sendiri
Modal sendiri atau equity capital dapat berasal dari:
a. Menerbitkan saham
Hasil penjualan dari saham yang baru diterbitkan akan merupakan dana yang dapat
dipakai untuk membiayai proyek. Harga pasar suatu saham ditentukan oleh kinerja
ekonomi perusahaan yang bersangkutan. Dalam pada itu pembeli menjadi
pemegang saham atau disebut share holder atau stock holder.
b. Laba ditahan
Dana dapat pula dihimpun dari laba ditahan atau retained earning dari perusahaan.
Seringkali ini merupakan sumber yang penting untuk pendanaan proyek.
2. Sumber dari luar/ utang
Ini terjadi bila sejumlah uang (pinjaman pokok) dipinjam dalam jangka waktu tertentu.
Dalam pada itu kreditor membebankan bunga dengan persentase tetap dan pembayaran
kembali utang pokok sesuai syarat perjanjian.
3. Sumber dari proyek
Berasal dari proyek sendiri yaitu biasanya berupa uang muka dan pembayaran oleh
owner yaitu sesuai dengan prestasi proyek dan berdasarkan waktu atau termin pembayaran.
2.3.3 Bunga Bank
Pada pelaksanaan suatu proyek, pemilik bisa saja memberikan uang muka baru
kemudian melakukan pembayaran berdasarkan termin tertentu atau pembayaran secara
bulanan seperti yang telah disepakati bersama. Selisih antara pendapatan (revenue) dari owner dengan pengeluaran (expense) pada pelaksanaan proyek merupakan jumlah uang yang harus disediakan oleh kontraktor. Apabila kontraktor tidak cukup modal, biasanya
mereka akan meminjam uang dari bank dengan jangka waktu tertentu dan bunga tertentu.
Besar bunga bank tergantung dari keadaan ekonomi, resiko yang timbul akibat
meminjamkan uang dan laju inflasi.
1. Tingkat Suku Bunga
Tingkat suku bunga (rate of interest) merupakan rasio antara bunga yang
dibebankan per periode waktu dengan jumlah uang yang dipinjam awal periode dikalikan
Rate of interest = 100%
Sistem bunga sederhana (simple interest), yaitu sistem perhitungan bunga yang
didasarkan atas besarnya pinjaman semula, dan bunga periode sebelumnya yang belum
dibayar tidak termasuk faktor pengali bunga.
Secara formula sistem bunga sederhana dapat dihitung sebagai berikut:
Bunga = i x P x n ...(2.2)
Dimana: i = suku bunga
P = pinjaman semula
n = jumlah periode pinjaman
3. Bunga Majemuk
Sistem bunga majemuk (compound interest), yaitu sistem perhitungan bunga di
mana bunga tidak hanya dihitung terhadap pinjaman awal, tetapi perhitungan didasarkan
atas besarnya utang awal periode yang bersangkutan, dengan kata lain bunga berbunga
(Giatman, 2006).
2.4 Rencana Anggaran Biaya
Pada dasarnya rencana anggaran biaya ini merupakan bagian terpenting dalam
menyelenggarakan pembuatan bangunan. Rencana anggaran biaya adalah besarnya biaya
yang diperkirakan dalam pekerjaan proyek yang disusun berdasarkan volume dari setiap
item pekerjaan pada gambar atau bestek. RAB diajukan oleh kontraktor pada saat terjadi
penawaran, yang mana RAB ini dipakai patokan bagi kontraktor untuk mengajukan
penawaran. Biaya ini disamping tergantung pada volume, juga sangat tergantung pada
upah tenaga kerja dan karyawan, harga material yang dibutuhkan dan jasa kontraktor serta
pajak.
Maksud dan tujuan penyusunan RAB bangunan adalah untuk menghitung
biaya-biaya yang diperlukan suatu bangunan dan dengan biaya-biaya ini bangunan tersebut dapat
terwujud sesuai dengan yang direncanakan.
Ada tiga faktor penting yang berpengaruh dalam penyusunan RAB, yaitu:
1. Ketentuan-ketentuan dan persyaratan yang harus dipenuhi dalam pelaksanaan
pembuatan bangunan serta gambar-gambar konstruksi bangunan.
2. Harga bahan-bahan dan upah kerja.
Dalam RAB itu disusun banyaknya tiap bagian dari pekerjaan itu sebagaimana
disebutkan dalam bestek, secara berurutan dari tiap item pekerjaan. Misal, jumlah satuan
sudah didapat, kemudian jumlah ini dikalikan dengan harga satuan dari tiap-tiap macam
pekerjaan itu. Selanjutnya jumlah semua bagian-bagian itu adalah rencana anggaran biaya
bangunan itu (Ervianto, 2007).
2.5 Penjadwalan Proyek
Penjadwalan atau scheduling adalah pengalokasian waktu yang tersedia untuk melaksanakan masing-masing pekerjaan dalam rangka menyelesaikan suatu proyek hingga
tercapai hasil optimal dengan mempertimbangkan keterbatasan-keterbatasan yang ada.
Ada beberapa metode penjadwalan proyek yang digunakan untuk mengelola waktu
dan sumber daya proyek. Pertimbangan penggunaan metode-metode tersebut didasarkan
atas kebutuhan dan hasil yang ingin dicapai terhadap kinerja penjadwalan.
1. Bagan Balok atau Barchart
Metode bagan balok ditemukan oleh Gantt dan Fredick W. Taylor pada tahun 1917.
Bagan balok terdiri dari sumbu y yang menyatakan kegiatan atau paket kerja dari lingkup
proyek dan sumbu x yang menyatakan satuan waktu dalam hari, minggu, atau bulan
sebagai durasinya.
Format penyajian bagan balok yang lengkap berisi perkiraan urutan pekerjaan, skala
waktu, dan analisis kemajuan pekerjaan pada saat pelaporan. Proses penyusunan diagram
batang dilakukan dengan langkah sebagai berikut:
Daftar item kegiatan, yang berisi seluruh jenis kegiatan pekerjaan yang ada dalam rencana pelaksanaan pembangunan.
Urutan pekerjaan, dari daftar item kegiatan tersebut di atas, disusun urutan pelaksanaan pekerjaan berdasarkan prioritas item kegiatan yang akan dilaksanakan lebih dahulu dan
item kegiatan yang akan dilaksanakan kemudian, dan tidak mengesampingkan
kemungkinan pelaksanaan pekerja secara bersamaan.
Waktu pelaksanaan pekerjaan, adalah jangka waktu pelaksanaan dari seluruh kegiatan yang dihitung dari permulaan kegiatan sampai seluruh kegiatan berakhir. Waktu
pelaksanaan pekerjaan diperoleh dari penjumlahan waktu yang dibutuhkan untuk
menyelesaikan setiap item kegiatan.
Diagram balok mudah dibuat dan dipahami sehingga sangat berfaedah sebagai alat perencanaan dan komunikasi
Bila digabungkan dengan metode lain, misalnya grafik “S” dapat dipakai untuk aspek yang lebih luas
Tidak menunjukkan secara spesifik hubungan ketergantungan antara satu kegiatan dengan yang lain, sehingga sulit untuk mengetahui dampak yang diakibatkan oleh
keterlambatan suatu kegiatan terhadap jadwal keseluruhan proyek
Sukar mengadakan perbaikan atau pembaharuan (updating), karena umumnya harus dilakukan dengan membuat bagan balok baru.
2. Kurva S
Kurva S adalah sebuah grafik yang dikembangkan oleh Warren T. Hanumm atas
dasar pengamatan terhadap sejumlah besar proyek sejak awal hingga akhir proyek. Kurva
S dapat menunjukkan kemajuan proyek berdasarkan kegiatan, waktu, dan bobot pekerjaan
yang direpresentasikan sebagai persentase kumulatif dari seluruh kegiatan proyek. Dari
kurva S dapat diketahui persentase (%) pekerjaan yang harus dicapai pada waktu tertentu.
Untuk menentukan bobot tiap pekerjaan harus dihitung terlebih dahulu volume pekerjaan
dan biayanya, serta biaya nominal dari seluruh pekerjaan tersebut.
3. Diagram Jaringan Kerja (Network Planning)
Metode jaringan kerja dimaksudkan untuk merencanakan dan mengendalikan
sejumlah besar kegiatan yang memiliki hubungan ketergantungan yang kompleks dalam
masalah desain-engineering, konstruksi, dan pemeliharaan.
Diagram jaringan kerja ada 3 macam yang bisa dipakai, yaitu:
a. CPM (Critical Path Method)
b. PERT (Programme Evaluation and Review Technique)
c. PDM (Precedence Diagram Method)
Dalam menganalisis biaya proyek, akan digunakan program manajemen yaitu
Microsoft project yang menggunakan prinsip jaringan kerja PDM. Metode ini mempunyai karakteristik yaitu (Husen, 2010):
1. Pembuatan diagram network dengan menggunakan simpul/ node untuk
menggambarkan kegiatan.
2. Float, waktu tenggang maksimum dari suatu kegiatan
Relation float (RF), float pada hubungan keterkaitan: FS, RF = LSj - Eei – Lead, SS, RF = LSj - Esi – Lag
FF, RF = LFj – Efi – Lead, SF, RF = LFj – Esi – Lag
3. Lag, jumlah waktu tunggu dari suatu periode kegiatan j terhadap kegiatan i telah dimulai, pada hubungan SS dan SF.
4. Lead, jumlah waktu yang mendahuluinya dari suatu periode kegiatan j sesudah kegiatan i belum selesai, pada hubungan FS dan FF.
5. Dangling, keadaan dimana terdapat beberapa kegiatan yang tidak mempunyai kegiatan pendahulu (predecessor) atau kegiatan yang mengikuti (successor). Agar
hubungan kegiatan tersebut tetap terikat oleh suatu kegiatan, dibuatkan dummy finish atau dummy start.
Secara garis besar PDM mempunyai 4 macam hubungan aktivitas, yaitu:
1. FS (Finish to start): mulainya suatu kegiatan bergantung pada selesainya kegiatan
pendahulunya, dengan waktu mendahului lead.
No. keg
ES
Jenis keg EF
LS LF
durasi
lead
Gambar 2.1 Aktivitas Finish to Start
(Sumber : Abrar Husen, 2010)
2. SS (Start to start): mulainya suatu kegiatan bergantung pada mulainya kegiatan
pendahulunya, dengan waktu tunggu lag.
No. keg
ES
Jenis keg EF
LS LF
durasi
No. Keg
ES
Jenis keg EF
LS LF
lag
Gambar 2.2 Aktivitas Start to Start
(Sumber : Abrar Husen, 2010)
3. FF (Finish to finish): selesainya suatu kegiatan bergantung pada selesai kegiatan
pendahulunya, dengan waktu mendahului lead.
Gambar 2.3 Aktivitas Finish to Finish
(Sumber : Abrar Husen, 2010)
4. SF (Start to finish): selesainya suatu kegiatan bergantung pada mulainya kegiatan
pendahulunya, dengan waktu tunggu lag.
Gambar 2.4 Aktivitas Start to Finish
(Sumber : Abrar Husen, 2010)
2.5.1 Float Time
Float adalah waktu tenggang (waktu penundaan) yang dimiliki suatu kegiatan non kritis untuk dimulai paling awal/ dini atau paling akhir atau diantaranya. Float terdapat pada kegiatan yang EST ≠ LST. Kegiatan kritis mempunyai float = 0 yaitu (EST = LST), dan pekerjaan tidak dapat ditunda. Jika ditunda, menyebabkan pekerjaan terlambat dan
proyek akan terlambat. Bagi kontraktor, float merupakan “potensi” yang dapat digunakan
dalam pengelolaan dan keberhasilan pelaksanaan proyeknya. Makin banyak kegiatan yang
perencanaan dan pengendalian yang optimal terhadap sumber daya (tenaga kerja dan
finansial), waktu dan material.
1. Total Float
Total Float adalah waktu tenggang maksimum yang diizinkan untuk keterlambatan
suatu kegiatan tanpa menunda waktu penyelesaian proyek. Total Float berguna untuk
menentukan lintasan kritis, dimana TF = 0
2. Free Float
Free Float adalah waktu tenggang maksimum yang diizinkan untuk keterlambatan
suatu kegiatan tanpa menunda penyelesaian suatu kegiatan. Free Float berguna untuk
alokasi sumber daya dan waktu dengan memindahkannya ke kegiatan lain
2.5.2 Identifikasi Jalur Kritis
Peristiwa kritis adalah peristiwa yang tidak mempunyai tenggang waktu atau saat
paling awal sama dengan saat paling akhir. Untuk mengetahui suatu peristiwa termasuk
kritis adalah apabila bilangan ruang kanan bawah sama dengan bilangan ruang kanan atas.
Kegiatan yang kritis sangatlah sensitif terhadap keterlambatan, sehingga bila sebuah
kegiatan kritis terlambat satu hari saja, walaupun kegiatan-kegiatan yang lainnya tidak
terlambat, maka proyek akan mengalami keterlambatan selama satu hari. Lintasan kritis
merupakan lintasan yang terdiri dari kegiatan/ peristiwa kritis dan dummy. Maka dapat disimpulkan, umur lintasan kritis sama dengan umur proyek dan lintasan yang paling lama
umur pelaksanaannya dari semua lintasan yang ada. Jalur dan kegiatan kritis pada PDM
mempunyai sifat yang sama dengan CPM, yaitu :
a. Waktu mulai paling awal dan akhir harus sama, ES = LS
b. Waktu selesai paling awal dan akhir harus sama, EF = LF
c. Kurun waktu kegiatan adalah sama dengan perbedaan waktu selesai paling akhir
dengan waktu mulai paling awal, LF – ES = D
d. Bila hanya sebagian dari kegiatan yang bersifat kritis, maka kegiatan tersebut
secara utuh dianggap kritis.
2.5.3 Crash Program
Dalam suatu keadaan tertentu antara umur perkiraan proyek dengan umur rencana
proyek terdapat perbedaan. Umur rencana proyek biasanya lebih pendek daripada umur
perkiraan proyek. Umur perkiraan proyek ditentukan oleh lintasan kritis yang terlama
perkiraan dan kegiatan-kegiatan kritis yang membentuk lintasan tersebut. Sedang umur
rencana proyek ditentukan berdasarkan kebutuhan manajemen atau sebab-sebab lain.
Adakalanya jadwal proyek harus dipercepat dengan berbagai pertimbangan dari
pemilik proyek. Proses mempercepat kurun waktu tersebut disebut crash program. Di dalam menganalisis proses tersebut digunakan asumsi sebagai berikut:
a. Jumlah sumber daya yang tersedia tidak merupakan kendala. Ini berarti dalam
menganalisis program mempersingkat waktu, alternatif yang akan dipilih tidak dibatasi
oleh tersedianya sumber daya.
b. Bila diinginkan waktu penyelesaian kegiatan lebih cepat dengan lingkup yang sama,
maka keperluan sumber daya akan bertambah. Sumber daya ini dapat berupa tenaga
kerja, material, peralatan, atau bentuk lain yang dapat dinyatakan dalam sejumlah dana.
Jadi tujuan utama dari program mempercepat waktu adalah memperpendek jadwal
penyelesaian kegiatan atau proyek dengan kenaikan biaya yang minimal. Untuk
mempercepat umur suatu proyek diperlukan syarat-syarat sebagai berikut:
a. Telah ada diagram jaringan kerja yang tepat.
b. Lama kegiatan perkiraan masing-masing kegiatan telah ditentukan.
c. Berdasarkan ketentuan diatas, dihitung saat paling awal (Earliest Start) dan saat paling
lambat (Latest Start).
2.5.4 Penjadwalan dengan Microsoft Project
Microsoft Project adalah program aplikasi komputer yang berguna untuk mengelola proyek konstruksi. Microsoft Project menggunakan perhitungan network
planning dan menggunakan diagram bar chart atau gantt chart sebagai tampilan grafisnya
agar memudahkan pembacaan. Microsoft Project mempunyai kelebihan antara lain:
1. Mengijinkan pemasangan prioritas pekerjaan antara 1 sampai dengan 1000.
2. Pengetesan kalender, termasuk waktu kerja untuk sebuah pekerjaan, dapat dilakukan.
3. Dapat memberikan tanda kepada pemakai jika proyek selesai sesudah batas waktu
yang telah ditentukan.
4. Menyediakan sumber daya berupa material.
5. Network Diagram View yang lengkap.
6. Pada network diagram dapat pula diatur mengenai outlining, seperti menyembunyikan
7. Diperkenalkan group pekerjaan dan group sumberdaya yang lebih memudahkan
pengontrolannya.
8. Pada proses penyimpan, project dapat diset sesuai dengan waktu yang diperlukan,
baik penyimpanan satu buah proyek ataupun semua proyek yang sedang dibuka.
Untuk memahami bagaimana Microsoft Project menghitung, perlu kiranya
dimengerti terlebih dahulu indikator-indikator yang dipergunakan, yaitu:
Durasi (D) adalah waktu yang diperlukan untuk melaksanakan kegiatan
Earliest Start (ES) adalah saat paling cepat kegiatan tersebut dilaksanakan
Earliest Finish (EF) adalah saat paling cepat kegiatan terebut diselesaikan
Latest Start (LS) adalah saat paling lambat kegiatan tersebut dilaksanakan
Latest Finish (LF) adalah saat paling lambat kegiatan tersebut diselesaikan
Free Float (FF) adalah jumlah waktu tunda atau memperpanjang waktu kegiatan tanpa memengaruhi waktu awal kegiatan berikutnya
Total Float (TF) adalah jumlah waktu tunda atau memperpanjang waktu kegiatan tanpa memengaruhi akhir proyek.
Lembaran Task Sheet pada tampilan gantt chart terdiri dari field-field (kolom):
Task Name, yaitu nama kegiata atau tugas.
Duration, yaitu waktu yang diperlkan untuk menyeesaikan suatu pekerjaaan.
Start, untuk data tanggal kapan kegiatan tersebut dimulai
Finish, kolom ini akan otomatis terisi dengan kapan kegiatan itu akan selesai apabila telah ditentukan durasi kegiatan tersebut.
Predecessors, adalah suatu kegiatan yang harus dimulai atau selesai sebelum kegiatan pada baris ini dilaksanakan. Dalam suatu proyek, suatu kegiatan
senantiasa selalu berkaitan dengan kegiatan yang lain sehingga antara satu kegiatan
dengan kegiatan lain memiliki hubungan. Jika kegiatan B terkait hubungan dengan
kegiatan A, maka kegiatan A dikatakan predecessor bagi kegiatan B, dan
sebaliknya kegiatan B sebagai successor bagi kegiatan A. Kolom predecessor diisi
dengan nomor baris dan jenis hubungan ketergantungan.
Setelah lembar kerja (task sheet) terbuka, data dapat diisikan pada kolom-kolom
task sheet. Data yang diisikan adalah:
1. data kegiatan proyek dimasukkan dengan mengetikkan pada kolom task name, waktu
2. kolom start dan finish akan terisi sendiri
3. masukkan hubungan ketergantungan “sebelum” pada kolom predecessor, dimana yang
dimasukkan adalah nomor ID-nya. Misalkan pekerjaan persiapan dengan nomor 1,
pekerjaan tanah nomor 2, galian tanah pondasi nomor 3, dan seterusnya
Pada lembaran kanan (grafik gantt chart) akan tergambar dengan sendirinya bar chart kegiatan tersebut dengan hubungan keterkaitannya.
Gambar 2.5 Lembar Kerja Microsoft Project
Nilai ES, EF, LS, LF, FF, TF dapat diketahui dengan menukar lembaran kerja untuk
gant chart yang dapat disesuaikan kolom isiannya (task sheet), yaitu dengan cara menuju menu View, Table:Entri, pilih Schedulle sehingga tampilan gantt chart akan berubah seperti gambar berikut:
Catatan: pada microsoft project Float = Slack
Microsoft Project terdiri dari beberapa tampilan yaitu: gantt chart, calendar, dan
network diagram. Penukaran tampilan dapat dilakukan dengan memilih View, dan menentukan tampilan yang dikehendaki, misalnya Network Diagram seperti berikut:
Gabar 2.7 Tampilan Network Diagram pada Microsoft Project
2.6 Analisis Cash Flow 2.6.1 Cash Flow
Cash flow menurut arti katanya adalah arus kas. Namun dalam pengertian sebenarnya, adalah anggaran kas (cash budget), tetapi karena kata cash flow sudah begitu
popular, maka yang dimaksud dengan cash flow adalah anggaran kas (Asiyanto, 2005). Peranan cash flow dalam pelaksanaan proyek adalah besar sekali dan sangat penting. Unsur utama dari cash flow ada dua yaitu : Jadwal Penerimaan, dan Jadwal Pengeluaran.
Sedangkan unsur lainnya adalah kas awal, finansial dan kas akhir. Unsur finansial disini,
dimaksudkan untuk mengatasi bila cash flow mengalami defisit.
Jadwal penerimaan pada umumnya sudah diatur pada surat perjanjian, sehingga
untuk mengatur ulang jadwal penerimaan tidaklah mudah, walaupun masih bisa ditempuh
dengan jalan negosiasi. Sedangkan jadwal pengeluaran sepenuhnya ada pada kendali
perusahaan, namun tetap mengacu pada program kerja yang ada. Kebijakan operasional
2.6.2 Jadwal Penerimaan (Cash In)
Unsur utama dari cash flow adalah penerimaan, karena dari penerimaan atau rencana
penerimaan yang ada, maka terjadilah kegiatan pengeluaran. Untuk proyek konstruksi,
realisasi penerimaan sangat ditentukan oleh sistem pembayaran yang telah ditetapkan pada
surat perjanjian atau kontrak konstruksi.
Cara pembayaran proyek konstruksi ada bermacam-macam, yaitu antara lain:
- Pembayaran dengan uang muka atau tanpa uang muka
- Pembayaran bulanan (monthly payment)
- Pembayaran termin (progress payment)
- Pembayaran sesekali diakhir (turn key payment)
Jadwal penerimaan harus dapat disusun secara tepat dan akurat, artinya jumlah
penerimaannya benar dan waktu cairnya tepat. Rencana jumlah penerimaan umumnya
berkaitan dengan besarnya prestasi pekerjaan, oleh karena itu prestasi pekerjaan pada
waktu tertentu, misalnya tiap akhir bulan, harus diperkirakan secara cermat.
Grafik penerimaan berbentuk sebagai garis bertangga, yang bergerak dari nol (belum
ada penerimaan) sampai dengan total penerimaan. Grafik tangga disini bentuknya sangat
dipengaruhi oleh syarat pembayaran dari kontrak dan proses pelaksanaan (progress
pekerjaan dan proses pencairan tagihan). Contoh grafik penerimaan dapat digambarkan
seperti Gambar berikut ini :
Gambar 2.8 Grafik Penerimaan
(sumber : Asiyanto, 2005)
b) Bila syarat pembayaran sebagai berikut:
- Termin I sebesar 20%, setelah prestasi mencapai 25%
- Termin II sebesar 25%, setelah prestasi mencapai 50%
- Termin III sebesar 25%, setelah prestasi mencapai 75%
- Termin IV sebesar 25%, setelah prestasi mencapai 100%
- Termin V sebesar 5%, setelah selesai masa pemeliharaan 1 bulan.
c) Proses pencairan penerimaan memerlukan waktu satu bulan setelah prestasi
dicapai (untuk menyelesaikan prosedur penagihan).
Dari grafik tersebut dapat dijelaskan sebagai berikut :
1. Prestasi 25% dicapai pada minggu ke 18, waktu penyelesaian prosedur
penagihan selama satu bulan, maka termin pertama cair pada minggu ke 22,
sebesar 20%.
2. Prestasi 50% dicapai pada minggu ke 22 (pertengahan bulan keenam), maka
termin kedua cair pada minggu ke 26 (pertengahan bulan ketujuh), sebesar
25%.
3. Prestasi 75% dicapai pada minggu ke 26, maka termin ketiga cair pada
minggu ke 30 (pertengahan bulan kedelapan), sebesar 25%.
4. Prestasi 100% dicapai pada minggu ke 40 (bulan ke sepuluh), maka termin
keempat cair pada minggu ke 44 (bulan kesebelas), sebesar 25%.
5. Waktu pemeliharaan satu bulan sehingga selesai pemeliharaan pada minggu
ke 44 (bulan kesebelas), maka termin kelima cair pada minggu ke 48 (bulan
kedua belas) sebesar 5%.
Dengan demikian, sesuai kondisi pada contoh tersebut, maka grafik penerimaan
berupa garis bertangga seperti yang terlihat pada Gambar 2.8 di atas. Tentunya grafik
tersebut bentuknya dapat berubah-ubah, tergantung dari tiga variabel yang
mempengaruhinya, yaitu:
- Kurva “S”
- Cara Pembayaran
- Proses pencairan tagihan
2.6.3 Jadwal Pengeluaran (Cash Out)
Pedoman dasar dari pengeluaran adalah rencana kegiatan kerja, dimana berpengaruh
langsung. Sebagai contoh, bila kegiatan membesar maka pengeluaran juga membesar,
saja kegiatan membesar, tetapi pengeluarannya bertambah tidak terlalu besar (banyak
credit) atau sebaliknya kegiatan bertambah tidak terlalu besar, tetapi pengeluarannya bertambah cukup besar (banyak cash).
Untuk perhitungan Cash flow proyek, biasanya pengeluaran biaya tidak langsung, pajak-pajak, investasi dan deviden tidak termasuk, tetapi hanya pengeluaran untuk biaya
langsung saja. Pengeluaran untuk pembiayaan proyek polanya atau sistemnya tergantung
dengan kebijakan operasional proyek yang diterapkan, yaitu pembayaran secara tunai
(cash) dan pembayaran dengan jangka waktu tertentu (credit).
Untuk pembayaran tunai yang umumnya didukung dengan pinjaman dari bank,
kelebihannya adalah harga beli relatif murah, tetapi kelemahannya harus membayar bunga
pinjaman. Sebaliknya untuk pembayaran kredit, kelebihannya tidak memerlukan pinjaman
yang konsekuensinya bunga tetapi kelemahannya harga beli barang/ jasa relatif tinggi.
Porsi kedua cara pembayaran masing-masing diatur sedemikian rupa sehingga
menimbulkan dampak tambahan biaya yang terkecil.
Grafik biaya terjadi sebagai akibat kebijakan pelaksanaan proyek yang dilakukan di lapangan. Grafik ini berbentuk “C” sehingga dapat disebut kurva “C”. Grafik ini diperoleh dengan cara menghubungkan titik-titik biaya yang terjadi pada tiap bulan secara komulatif.
Oleh karena itu bentuknya tergantung biaya yang terjadi pada tiap bulan pelaksanaan
contohnya pengadaan tenaga kerja pada tahap awal atau sebelum proyek dimulai,
pengadaan peralatan kerja dan pengadaan material proyek.
Grafik ini ada hubungannya dengan grafik prestasi, karena atas pembiayaan
yang terjadi akan menghasilkan prestasi pekerjaan. Tetapi hubungan kedua grafik ini tidak
dapat disimpulkan secara jelas (Asiyanto, 2005). Hal tersebut disebabkan karena adanya
beberapa kemungkinan, yaitu :
- Pembiayaan yang seluruhnya menyebabkan prestasi pekerjaan.
- Pembiayaan yang tidak menyebabkan prestasi pekerjaan
- Pembiayaan yang sebagian menyebabkan prestasi pekerjaan
Tanpa melihat tiga macam kejadian pembiayaan tersebut di atas, grafik biaya dapat
Gambar 2.9 Grafik Pengeluaran
(sumber : Asiyanto, 2005)
2.6.4 Kas Awal
Pada umumnya setiap proyek memerlukan kas awal untuk dapat memulai
kegiatannya. Walaupun proyek dengan fasilitas pembayaran uang muka sekalipun tetap
memerlukan kas awal. Hal ini disebabkan karena pencairan uang muka pekerjaan
memerlukan waktu, sehingga tidak mungkin cair sebelum pekerjaan dimulai.
Yang dimaksud kas awal adalah sejumlah uang yang harus disediakan pada awal
kegiatan proyek, yang nantinya uang ini harus dikembalikan dari penerimaan di akhir
proyek (Giatman, 2006). Kas awal biasanya diperlukan diawal-awal proyek (bulan
pertama). Di dalam cash flow, kas awal adalah sejumlah uang yang harus tersedia pada setiap awal bulan. Dengan demikian kas akhir pada bulan n adalah merupakan kas awal pada bulan n+1.
2.6.5 Kas Akhir
Kas akhir adalah kondisi kas pada akhir bulan dimana merupakan penjumlahan dari
kas sesudah kas awal dan total finansial. Oleh karena itu, aliran kas ini berasal dari
pengembalian modal kerja dan penjualan dan aktiva tetap (Asiyanto, 2005).
2.6.6 Finansial
Finansial adalah keputusan tentang keuangan untuk mengatasi dan menyesuaikan
kondisi kas sesudah kas awal. Bila kondisi kas setelah selesai kas awal defisit maka perlu
dicarikan jalan keluar seperti memasukkan dana pinjaman dan bila sudah surplus cukup
ukurnya jika melakukan keputusan untuk melakukan dana pinjaman adalah tingkat/jumlah
suku bunga pinjaman yang harus dibayarkan (Asiyanto, 2005).
2.6.7 Retention
Retention sebesar 5% dari nilai kontrak akan dikembalikan setelah proyek selesai (setelah pemeliharaan). Guna retention adalah (Halpin, 1998) :
1. Untuk memastikan bahwa kontraktor akan menyelesaikan proyek dengan kondisi
yang telah disetujui.
2. Sebagai bukti nyata untuk menghadapi kontraktor apabila standart pekerjaan tidak
terpenuhi atau terjadi kegagalan.
3. Menyediakan dana apabila kontraktor lain diperlukan untuk menyelesaikan
pekerjaan.
4. Kepercayaan owner akan lebih kuat jika menggunakan jaminan uang.
2.7 Overdraft
Untuk mengetahui jumlah kredit bank yang harus dibuat, kontraktor perlu untuk
mengetahui overdraft maksimum yang akan terjadi selama umur proyek. Jika bunga
rata-rata dari overdraft diasumsikan satu persen per bulan, artinya kontraktor harus membayar
kepada bank 1% tiap bulan untuk jumlah overdraft pada akhir bulan. Yang dimaksud overdraft adalah selisih antara pengeluaran pada suatu proyek dengan pembayaran dari owner kepada kontraktor, sehingga merupakan kebutuhan dari kontraktor untuk menyediakan dana terlebih dahulu sebelum menerima pembayaran dari owner (Halpin, 1998).
2.8 Penelitian Terdahulu
Penelitian terdahulu yang menganalisa mengenai cash flow optimal dilakukan oleh Feri Harianto dan Tri Wahyu Ardiansyah (2007) dengan judul “Sistem Pembayaran dan Pemodalan yang Menguntungkan bagi Kontraktor Pada proyek Perumahan Lawang Asri Puri Mojokerto”. Pada penelitian ini dibandingkan sistem pembayaran down payment dengan sistem pembayaran termin dan system pembayaran full financiering. Penelitian ini
dilakukan pada perumahan Lawang Asri Puri Mojokerto. Tujuan dari penelitian ini adalah
mencari alternatif terbaik pada sistem pembayaran dan pemodalan yang menguntungkan
bagi kontraktor dengan faktor-faktor yang mempengaruhi adalah sistem pembayaran,
didapat bahwa sistem down payment lebih menguntungkan dari pada sistem termin progress dan sistem full financiering.
Penelitian yang berjudul “Analisis Cash Flow Optimal Pada Kontraktor Poyek Pembangunan Perumahan” juga telah dilakukan oleh Martho F. Tolangi (2012). Pada penelitian ini dilakukan analisis perencanaan cash flow berdasarkan uang muka 10% dan
15% dengan pembayaran bulanan dilakukan selama 5 tahun, 10 tahun, 15 tahun. Dari hasil
analisa perencanaan cash flow Kontraktor disimpulkan bahwa perencanaan cash flow optimal adalah perencanaan cash flow dengan sistem pembayaran selama 5 tahun dengan
uang muka 15%, karena pembayaran yang dilakukan lebih besar sehingga besar overdraft
positif lebih kecil.
Penelitian yang dilakukan oleh Karina Renardi (2013) yang berjudul “Analisis Variasi Sistem Pembayaran Terhadap Keuntungan Kontraktor juga menganalisis tentang
cash flow. Penelitian ini dilakukan untuk mengetahui besar keuntungan dari variasi system
pembayaran yang maksimum. Penelitian ini dilakukan pada Proyek Pembangunan Villa
Pulau Bali Canggu. Metode yang digunakan untuk menganalisis data adalah penjadwalan
proyek dengan membuat uraian dan urutan setiap kegiatan dalam aktivitas, dan membuat
diagram jaringan proyek dengan metode PDM dengan bantuan Microsoft Project.
Kemudian membuat analisis cash flow dengan system pembayaran bulanan dan termin
progress 20% pada kondisi penjadwalan EST dan LST, dan mencari keuntungan
maksimum dari ke dua belas alternatif. Hasil analisis data menunjukkan bahwa system
pembayaran yang memberikan keuntungan maksimum adalah system pembayaran bulanan
uang muka 20% pada kondisi ES dengan nilai overdraft Rp.120.600.736,99 dan
