belum mendapatkan perlindungan hukum yang sepenuhnya atas sertifikat yang dimilikinya karena sewaktu-waktu masih dapat diganggu oleh pihak lain.
Meskipun sertifikat telah diterbitkan, pemegang hak atas tanah dengan mudah dapat membuktikan hak atas tanah yang dimiliki atau dikuasainya, namun berdasarkan ketentuan Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tidak ada jaminan bagi pemilik atau pemegang hak atas tanah tidak mendapatkan gugatan dari pihak lain yang merasa dirugikan atas diterbitkannya sertifikat tersebut. Demikian pula, Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia tidak menjamin kebenaran data fisik dan data yuridis yang dimuat dalam sertifikat.
BAB III
KEGIATAN ADMINISTRASI PERTANAHAN DALAM PENDAFTARAN
TANAH
A. Penetapan Hak Atas Tanah
Kegiatan pendaftaran tanah sebelum penerbitan sertifikat tanah berupa penetapan hak atas tanah dalam rangka kegiatan administrasi pendaftaran tanah tersebut dapat diperinci lagi sebagai berikut:41
Dalam kegiatan pengumpulan data yuridis diadakan perbedaan antara pembuktian hak-hak baru dan hak lama. Hak-hak baru adalah hak-hak yang baru diberikan atau diciptakan sejak mulai berlakunya Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997. Sedangkan hak-hak lama yaitu hak-hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak yang ada pada waktu mulai berlakunya UUPA dan hak-hak yang belum didaftar menurut Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961.42
Menurut AP. Parlindungan, pengertian konversi hak atas tanah adalah bagaimana pengaturan dari hak-hak tanah yang ada sebelum berlakunya UUPA untuk masuk dalam sistem dari UUPA, yakni kegiatan menyesuaikan hak-hak lama menjadi hak-hak baru yang dikenal dalam UUPA, baik hak itu bersifat publik maupun hak privat yang dimiliki oleh orang seorang dan atau badan hukum privat atau publik.
Penyesuaian hak-hak lama yang bersifat tradisional atau kedaerahan ke dalam hak-hak atas tanah yang bersifat unifikasi yang telah diatur dalam UUPA dikenal dengan istilah “konversi”. Setelah berlakunya Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, pelaksanaan konversi atas tanah disebutkan dengan istilah pembuktian hak lama.
1) Hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti-bukti tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik, dianggap cukup untuk mendaftar hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang membebani-nya.
Dalam Penjelasan Pasal 24 ayat (1) tersebut dikemukakan bahwa bukti pemilikan itu pada dasarnya terdiri atas bukti pemilikan atas nama pemegang hak pada waktu berlakunya UUPA pada tanggal 24 September 1960 dan apabila hak tersebut kemudian beralih, bukti peralihan hak berturut-turut sampai ke tangan pemegang hak pada waktu dilakukan pembukuan hak yang bersangkutan. Alat-alat bukti tertulis yang dimaksud dapat berupa:
a. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (S.1834-27), yang telah dibubuhi catatan, bahwa hak eigendom yang bersangkutan dikonversi menjadi hak milik; atau
d. sertipikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1959; atau
e. surat keputusan pemberian hak milik dari Pejabat yang ber-wenang, baik sebelum ataupun sejak berlakunya UUPA, yang tidak disertai kewajiban untuk mendaftarkan hak yang diberikan, tetapi telah dipenuhi semua kewajiban yang disebut di dalamnya; atau
f. akta pemindahan hak yang dibuat di bawah tangan yang dibubuhi tanda kesaksian oleh Kepala Adat/Kepala Desa/Kelurahan yang dibuat sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah ini; atau
g. akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT, yang tanahnya belum dibukukan; atau
h. akta ikrar wakaf/surat ikrar wakaf yang dibuat sebelum atau sejak mulai dilaksanakan Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 1977; atau i. risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang berwenang, yang
tanahnya belum dibukukan; atau
j. surat penunjukan atau pembelian kaveling tanah pengganti tanah yang diambil oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah; atau
k. petuk Pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, kekitir dan Verponding Indonesia sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961; atau
m. lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama apapun juga sebagaimana dimaksud dalam Pasal II, VI dan VII Ketentuan-ketentuan Konversi UUPA.
Dalam hal bukti tertulis tersebut tidak lengkap atau tidak ada lagi, pembuktian kepemilikan itu dapat dilakukan dengan keterangan saksi atau pernyataan yang bersangkutan yang dapat dipercaya kebenaran-nya menurut pendapat Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaf-taran tanah secara sporadik.
2) Dalam hal atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian, pembukuan hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik oleh pemohon pendaftaran dan pendahulu-pendahulunya dengan memenuhi syarat sebagai berikut:
a. bahwa penguasaan dan penggunaan tanah yang bersangkutan dilakukan secara nyata dan dengan itikad baik selama 20 tahun atau lebih secara berturut-turut;
b. bahwa kenyataan penguasaan dan penggunaan tanah tersebut selama itu tidak diganggu gugat dan karena itu dianggap diakui dan dibenarkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan;
d. bahwa telah diberikan kesempatan kepada pihak lain untuk mengajukan keberatan melalui pengumuman sebagaimana dimaksud Pasal 26;
e. bahwa telah diadakan penelitian juga mengenai kebenaran hal-hal yang disebutkan di atas;
f. bahwa akhirnya kesimpulan mengenai status tanah dan pemegang haknya dituangkan dalam keputusan berupa pengakuan hak yang bersangkutan oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik dan oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik.
2. Pengakuan Hak dan Penegasan Hak
Mengenai pengakuan hak ini, telah disebutkan dalam Penjelasan Pasal 24 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yang menyatakan tentang syarat-syarat yang harus dipenuhi dalam pembukuan hak terhadap tanah-tanah yang tidak lengkap alat buktinya, yang pada akhirnya kesimpulan mengenai status tanah dan pemegang haknya dituangkan dalam keputusan berupa pengakuan hak yang bersangkutan oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik dan oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik. Proses selanjutnya dari pengakuan hak tersebut adalah dilakukan dengan pengukuran, penelitian data yuridis dan pengumuman sebagaimana diberlakukan terhadap proses konversi.
penegasan hak tersebut sebagai bagian dari konversi hak atas tanah. Namun dalam praktek selama ini, terdapat kegiatan penegasan hak atas tanah dalam hal:
a. Terdapat bukti-bukti hak lama namun hak lama tersebut dipegang oleh orang lain atau bukan lagi atas nama orang yang tercantum dalam surat-surat tersebut, dalam hal ini sudah beralih kepada orang lain. b. Terdapat bukti-bukti hak lama, namun ada kekurangan dari segi
riwayat penguasaan tanahnya.
Terhadap proses penegasan hak atas tanah ini, selain harus dilakukan pengukuran, juga dilakukan penelitian data yuridis dan data fisik oleh Panitia A (bukan lagi oleh Kepala Kantor Pertanahan) dan diterbitkan surat keputusan penegasan haknya.
Dalam hal ini tegas ada keputusan dari Pejabat Tata Usaha Negara berupa penegasan hak atas tanah oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota, yakni memutuskan penegasan hak atas tanah yang lama menjadi hak atas tanah yang baru sesuai dengan sistem UUPA.
3. Pemberian Hak Atas Tanah (Pembuktian Hak Baru)
Dalam Pasal 23 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dinyatakan bahwa dalam rangka memperoleh kebenaran data yuridis bagi hak-hak yang baru dan untuk keperluan pendaftaran hak dibuktikan dengan:43
a) Penetapan pemberian hak dari pejabat yang berwenang memberikan hak yang bersangkutan menurut ketentuan yang berlaku apabila pemberian hak tersebut berasal dari tanah Negara atau tanah Hak Pengelolaan.
Penetapan pejabat yang berwenang mengenai pemberian hak atas tanah Negara dapat dikeluarkan secara individual, kolektif, maupun secara umum.
Pada saat ini pengaturan tentang pejabat yang berwenang menerbitkan surat keputusan pemberian haK atas tanah Negara atau tanah Hak Pengelolaan diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1999 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian dan Pembatalan Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah Negara, sedangkan prosedur pemberian hak atas tanah Negara atau tanah Hak Pengelolaan diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan.
b) Asli akta PPAT yang memuat pemberian hak tersebut oleh pemegang Hak Milik kepada penerima hak yang bersangkutan apabila mengenai Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas tanah Hak Milik.
1996, juga diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997.
2) Hak Pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian Hak
Pengelolaan oleh pejabat yang berwenang
Penetapan pemberian Hak Pengelolaan berupa diterbitkannya Surat Keputusan Pemberian Hak Pengelolaan oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia.
Mekanisme pemberian Hak Pengelolaan diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999.
3) Tanah Wakaf dibuktikan dengan Akta Ikrar Wakaf
Yang dimaksud dengan Akta Ikrar Wakaf adalah Akta Ikrar Wakaf sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Pemerintah No. 28 Tahun 1977 tentang Perwakafan Tanah Milik.
Ketentuan mengenai pembukuan wakaf ditinjau dari sudut objeknya, pembukuan tersebut merupakan pendaftaran untuk pertama kali, meskipun bidang tanah yang bersangkutan sebeumnya sudah didaftar sebagai tanah Hak Milik.
Pejabat yang berwenang menerbitkan Akta Ikrar Wakaf adalah Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf (PPAIW) yang dijabat oleh Kepala Kantor Urusan Agama (Kepala KUA).
4) Hak Milik atas satuan rumah susun dibuktikan dengan akta
pemisahan.
kesatuan yang tidak terpisahkan dengan hak bersama atas apa yang disebut bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama, tempat bangunan rumah susun itu didirikan. Pembukuan hak milik atas satuan rumah susun dilakukan berdasarkan akta pemisahan, yang menunjukkan satuan rumah susun mana yang dimiliki dan berapa bagian proporsional pemiliknya atas benda-benda yang dihaki bersama tersebut.
Yang dimaksud dengan akta pemisahan satuan rumah susun menurut Pasal 1 huruf e Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 3 Tahun 1992 tentang Pedoman Penyusunan Peraturan Daerah tentang Rumah Susun, adalah akta pemisahan atas satuan rumah susun yang harus didaftarkan oleh penyelenggara pembangunan pada Kantor Pertanahan setempat dengan melampirkan sertifikat hak atas tanah, izin layak huni beserta warkah-warkah lainnya.
Pembukuan hak milik atas satuan rumah susun merupakan pendaftaran untuk pertama kali, biar pun hak atas tanah tempat bangunan gedung yang bersangkutan berdiri sudah didaftar.
Pejabat yang berwenang mengesahkan akta pemisahan rumah susun adalah Bupati atau Walikota setempat berdasarkan Pasal 4 Peraturan Kepala BPN No. 2 Tahun 1989 tentang Bentuk dan Tata Cara Pengisian Serta Pendaftaran Akta Pemisahan Rumah Susun.
5) Pemberian Hak Tanggungan dibuktikan dengan akta pemberian
Yang dimaksud dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan adalah Akta Pemberian Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang No. 4 Tahun 1996.
Akta Pemberian Hak Tanggungan menurut Pasal 1 angka 5 Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 adalah akta PPAT yang berisi pemberian Hak Tanggungan kepada kreditor tertentu sebagai jaminan untuk pelunasan piutangnya.
B. Pendaftaran Perubahan Data Yuridis
Berdasarkan ketentuan Pasal 36 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, pendaftaran tanah karena perubahan data yuridis termasuk dalam lingkup pemeliharaan data pendaftaran tanah. Pemeliharaan data pendaftaran tanah adalah kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan apabila terjadi perubahan pada data fisik dan data yuridis objek pendaftaran tanah yang didaftar. Dan adanya perubahan-perubahan tersebut wajib didaftarkan oleh pemegang hak yang bersangkutan dan terhadap perubahan tersebut dilakukan penyesuaian dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah, dan sertifikatnya.
Aspek hukum pemeliharaan data pendaftaran tanah meliputi:
pengesahan oleh pejabat yang berwenang dan khusus dalam rangka likuidasi dengan akta Notaris/PPAT), sedang pembebanan hak yakni pendaftaran pemberian hak tanggungan (dengan akta PPAT).
2. Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah lainnya, yaitu kegiatan yang dilakukan antara lain:
a. Karena perpanjangan jangka waktu hak atas tanah; b. Pemecahan, pemisahan, dan penggabungan bidang tanah; c. Pembagian hak bersama;
d. Hapusnya hak atas tanah;
e. Peralihan dan hapusnya hak tanggungan;
f. Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan atau penetapan pengadilan.
Perubahan data yuridis dapat terjadi karena peralihan hak karena jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan, dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya; peralihan hak karena pewarisan; peralihan hak karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi; pembebanan Hak Tanggungan; peralihan Hak Tanggungan; hapusnya hak atas tanah, Hak Pengelolaan, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dan Hak Tanggungan; pembagian hak bersama; perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan pengadilan atau penetapan Ketua Pengadilan; perubahan nama akibat pemegang hak yang ganti nama; perpanjangan jangka waktu hak atas tanah.
Undang-Undang No. 5 Tahun 1960, Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996, dan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 menyebutkan bahwa Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas tanah dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain, akan tetapi tidak memberikan pengertian apa yang dimaksud beralih dan dialihkan. Boedi Harsono memberikan pengertian beralih dan dialihkan, yaitu:
1. Beralih
Beralih menunjuk pada berpindahnya hak atas tanah kepada pihak lain karena pemegang haknya meninggal dunia. Peralihan hak atas tanah di sini terjadi karena hukum, artinya dengan meninggalnya pemegang hak atas tanah, maka ahli warisnya memperoleh hak atas tanah tersebut.
2. Dialihkan
Dialihkan menunjuk pada berpindahnya hak atas tanah kepada pihak lain karena perbuatan yang sengaja dilakukan dengan tujuan agar pihak lain tersebut memperoleh hak itu. Adapun perbuatan hukum itu bisa berupa jual beli, tukar menukar, hibah, hibah wasiat atau pemberian dengan wasiat.
Adapun pengertian macam-macam peralihan hak atas tanah, baik yang berbentuk beralih maupun dialihkan, yaitu:
2. Jual beli tanah, adalah perbuatan hukum berupa penyerahan hak atas tanah untuk selama-lamanya oleh pemilik tanah atau pemegang hak atas tanah sebagai penjual kepada pihak lain sebagai pembeli, dan secara bersamaan pihak pembeli menyerahkan sejumlah uang sebagai harga yang besarnya sesuai dengan kesepakatan kedua belah pihak.
3. Tukar menukar tanah adalah perbuatan hukum berupa saling menyerahkan hak atas tanah untuk selama-lamanya dari pemegang hak atas tanah yang satu kepada pemegang hak atas tanah yang lain.
4. Hibah tanah adalah perbuatan hukum berupa penyerahan hak atas tanah untuk selama-lamanya oleh pemilik tanah atau pemegang hak atas tanah kepada pihak lain tanpa pembayaran sejumlah uang dari penerima hak atas tanah kepada pemilik atau pemegang hak atas tanah.
5. Pemasukan dalam modal perusahaan adalah perbuatan hukum berupa penyerahan hak atas tanah untuk selama-lamanya oleh pemilik tanah atau pemegang hak atas tanah kepada perusahaan yang akan difungsikan sebagai modal perusahaan.
6. Lelang tanah adalah perbuatan hukum berupa penyerahan hak atas tanah untuk selama-lamanya oleh pemilik tanah atau pemegang hak atas tanah melalui penjualan hak atas tanah yang terbuka untuk umum oleh Kantor Lelang setelah diterbitkan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) oleh Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dengan harga yang tertinggi yang didahului oleh pengumuman lelang.
1. Syarat materiel dalam pewarisan tanah adalah ahli waris harus memenuhi syarat sebagai subjek hak ats tanah yang menjadi objek pewarisan;
2. Syarat materiel dalam jual beli tanah adalah pemilik tanah atau pemegang hak atas tanah sebagai penjual berhak dan berwenang menjual hak atas tanahnya, sedangkan pembeli harus memenuhi syarat sebagai subjek hak atas tanah yang menjadi objek jual beli tanah;
3. Syarat materiel dalam tukar menukar tanah adalah kedua belah pihak sebagai pemegang hak atas tanah berhak dan berwenang menukarkan hak atas tanahnya, serta memenuhi syarat sebagai subjek hak atas tanah yang menjadi objek tukar menukar tanah;
4. Syarat materiel dalam hibah tanah adalah pemilik tanah atau pemegang hak atas tanah sebagai pemberi hibah berhak dan berwenang menghibahkan hak atas tanahnya, sedangkan pihak lain sebagai penerima hibah memenuhi syarat sebagai subjek hak atas tanah yang menjadi objek hibah tanah;
5. Syarat materiel dalam pemasukan dalam modal perusahaan adalah pemilik tanah atau pemegang hak atas tanah sebagai pihak yang menyerahkan tanah berhak dan berwenang menyerahkan hak atas tanahnya, sedangkan perusahaan sebagai penerima hak atas tanah harus memenuhi syarat sebagai subjek hak atas tanah yang menjadi objek pemasukan dalam modal perusahaan;
lelang harus memenuhi syarat sebagai subjek hak atas tanah yang menjadi objek lelang tanah.
Dalam pendaftaran peralihan hak atas tanah, baik beralih maupun dialihkan harus memenuhi syarat formal, yaitu:
1. Syarat formal dalam pendaftaran pewarisan tanah adalah adanya surat keterangan kematian pemegang hak atas tanah (pewaris) yang diterbitkan oleh instansi yang berwenang dan surat keterangan sebagai ahli waris yang diterbitkan oleh instansi yang berwenang.
2. Syarat formal dalam pendaftaran jual beli, tukar menukar, hibah, dan pemasukan dalam modal perusahaan adalah jual beli, tukar menukar, hibah, dan pemasukan dalam modal perusahaan harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh dan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang.
Berdasarkan ketentuan Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang menurut ketentuan-ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Akta-akta tanah yang kewenangan pembuatannya diserahkan kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah, adalah: a. Akta jual beli;
b. Akta tukar menukar; c. Akta hibah;
d. Akta pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng); e. Akta pembagian hak bersama;
f. Akta pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak Milik; g. Akta pemberian Hak Tanggungan;
h. Pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan.
3. Syarat formal dalam pendaftaran lelang tanah adalah lelang tanah harus dibuktikan dengan berita acara atau kutipan Risalah Lelang yang dibuat oleh pejabat dari Kantor Lelang.
Adapun prosedur dalam pendaftaran peralihan hak atas tanah adalah sebagai berikut:44
1. Prosedur perolehan hak atas tanah melalui pewarisan
1) Surat keterangan kematian pemilik tanah atau pemegang hak atas tanah sebagai pewaris yang diterbitkan oleh instansi yang berwenang;
2) Surat keterangan sebagai ahli waris yang diterbitkan oleh instansi yang berwenang;
3) Bukt i identitas diri (KTP) para ahli yang masih berlaku; 4) Sertifikat hak atas tanah yang menjadi objek pewarisan;
5) Akta Pembagian Harta Bersama yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang apabila ada pembagian harta warisan.
b. Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan melakukan perubahan nama pemegang hak atas tanah dalam sertifikat hak atas tanah dari atas nama pewaris menjadi atas nama ahli waris;
c. Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota yang wilayah kerjanya meliputi letak tanh yang bersangkutan menyerahkan sertifikat hak atas tanahn kepada pemohon pendaftaran tanah melalui pewarisan.
2. Prosedur perolehan hak atas tanah melalui jual beli, tukar menukar,
hibah, dan pemasukan dalam modal perusahaan.
a. Pembuatan akta jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam modal perusahaan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berwenang; b. Pemohon mengajukan pendaftaran tanah malalui jual beli, tukar
Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan.
Dalam pendaftaran tanah ini disertakan oleh pemohon berupa:
1) Akta jual beli, tukar menukar, hibah, dan pemasukan dalam modal perusahaan yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang;
2) Bukti identitas penerima hak atas tanah dalam jual beli, tukar menukar, hibah, dan pemasukan dalam modal perusahaan yang masih berlaku;
3) Sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan.
c. Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan melakukan perubahan nama pemegang hak atas tanah dari atas nama pemegang hak atas tanah yang lama menjadi atas nama pemegang hak atas tanah yang baru.
d. Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan menyerahkan sertifikat hak atas tanah kepada pemohon pendaftaran tanah.
3. Prosedur perolehan hak atas tanah melalui lelang
a. Pembuatan kutipan atau risalah lelang atas hak atas tanah yang dilelang oleh pejabat dari Kantor Lelang;
1) Kutipan atau risalah lelang atas hak atas tanah yang dilelang; 2) Sertifikat hak atas tanah yang dilelang;
3) Bukti identitas pemegang lelang yang masih berlaku.
c. Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan melakukan perubahan nama pemegang hak atas tanah dari atas nama pemegang hak atas tanah yang lama menjadi atas nama pemegang hak atas tanah yang baru.
Kalau dalam pendaftaran tanah melalui lelang ini tidak disertakan sertifikat asli atas hak atas tanah yang dilelang karena pemilik tanah atau pemegang hak atas tanah tidak mau menyerahkan sertifikatnya, maka Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota menerbitkan sertifikat pengganti.
d. Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan menyerahkan sertifikat hak atas tanah kepada pemohon pendaftaran tanah.
atau peleburan tersebut disahkan oleh Pejabat yang berwenang sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.”
Menurut ketentuan Pasal 107 ayat (3) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1995 tentang Perseroan Terbatas dan Pasal 14 Undang-Undang No. 25 Tahun 1992 tentang Perkoperasian, beralihnya hak dalam penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi yang tidak didahului dengan likuiditas, terjadi karena hukum. Maka cukup dibuktikan dengan akta yang membuktikan terjadinya penggabungan atau peleburan yang bersangkutan. Ketentuan ini secara mutatis mutandis berlaku juga untuk penggabungan atau peleburan badan-badan hukum lain.
Dalam Pasal 113 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 diuraikan sebagai berikut:
“Permohonan pendaftaran peralihan suatu hak atas tanah, hak milik satuan rumahsusun, atau hak pengelolaan karena adanya penggabungan atau peleburan perseroanatau koperasi yang dilakukan tidak dengan likuidasi diajukan oleh direksi perseroan ataupengurus koperasi hasil penggabungan atau peleburan sesuai dengan ketentuan dalamanggaran dasar perseroan atau koperasi tersebut, dengan dilengkapi dokumendokumen sebagai berikut:
- sertipikat hak atas tanah, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, atau HakPengelolaan, atau, dalam hal hak atas tanah yang belum terdaftar, bukti pemilikantanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 Peraturan Pemerintah Nomor 24Tahun 1997;
- pernyataan dari direksi perseroan atau pengurus koperasi hasil penggabungan ataupeleburan bahwa penggabungan atau peleburan tersebut telah dilaksanakan tidakdengan likuidasi;
- anggaran dasar dari perseroan/koperasi hasil penggabungan/peleburan yang telahdisahkan oleh pejabat yang berwenang;
- anggaran dasar dari masing-masing perseroan/ koperasi yang bergabung/melebur.”
Peralihan hak karena penggabungan atau peleburan didahului dengan likuidasi, didaftar berdasarkan pemindahan hak dalam rangka likuidasi, yang dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang. Dalam rangka likuidasi dilakukan pemindahan hak, yang kalau mengenai tanah harus dibuktikan dengan akta PPAT.
Selanjunya prosedur pendaftaran peralihan haknya setelah dibuatkan akta PPAT dan disampaikan ke Kantor Pertanahan, diatur dalam Pasal 105 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997, yakni pencatatan peralihan hak dalam buku tanah, sertifikat dan daftar lainnya dilakukan sebagai berikut:
a. nama pemegang hak lama di dalam buku tanah dicoret dengan tinta hitam dandibubuhi paraf Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk; b. nama atau nama-nama pemegang hak yang baru dituliskan pada halaman
ditandatangani oleh Kepala KantorPertanahan atau pejabat yang ditunjuk dan cap dinas Kantor Pertanahan;
c. yang tersebut pada huruf a dan b juga dilakukan pada sertipikat hak yangbersangkutan dan daftar-daftar umum lain yang memuat nama pemegang haklama;
d. nomor hak dan identitas lain dari tanah yang dialihkan dicoret dari Daftar Namapemegang hak lama dan nomor hak dan identitas tersebut dituliskan pada Daftar Nama penerima hak.
2) Pembebanan Hak Atas Tanah
Pembebanan Hak Tanggungan pada hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, dan pembebanan Hak Guna Bangunan, Hak Pakai dan Hak Sewa untuk bangunan atas Hak Milik dan pembebanan lain pada hak atas tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun yang ditentukan dengan peraturan perundang-undangan, dapat didaftar, jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang. Dipandang dari sudut Hak Tanggungan, pendaftaran pemberian Hak Tanggungan merupakan pendaftaran untuk pertama kali. Akan tetapi dipandang dari sudut hak yang dibebani, pencatatanya dalam buku tanah dan sertifikat hak yang bersangkutan merupakan pemeliharaan data pendaftaran tanah.
3) Perpanjangan Jangka Waktu Hak Atas Tanah
perpanjangan jangka waktu hak atas tanah dilkukan dengan mencatatnya pada buku tanah dan sertifikat hak yang bersangkutan, berdasarkan keputusan Pejabat yang berwenang memberikan perpanjangan jangka waktu hak yang bersangkutan. Perpanjangan jangka waktu suatu hak tidak mengakibatkan hak tersebut hapus atau terputus. Oleh karena itu untuk pendaftarannya tidak perlu dibuatkan buku tanah dan sertipikat baru.
Perpanjangan hak tersebut hanya berlaku terhadap jenis hak atas tanah yang mempunyai masa berlaku hak atau jangka waktu haknya terbatas, seperti Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai untuk perseorangan. Dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 dan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomr 9 Tahun 1999 ditentukan bahwa hak atas tanah dapat diperpanjang jika memenuhi syarat:
a. Tanah tersebut masih dipergunakan dan diusahakan dengan baik untuk keperluan sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak yang bersangkutan dan masih sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah. b. Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang
hak.
c. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang Hak Guna Usaha
sebagaimana Pasal 27, 43, dan 60 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomr 9 Tahun 1999 mengenai persyaratan terhadap pemberian Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai berlaku mutatis mutandis untuk permohonan perpanjangan jangka waktu Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai, dengan ketentuan tambahan khususnya untuk perpanjangan Hak Guna Usaha perlu dilengkapi persyaratan berupa Klasifikasi Perkebunan dari Dinas Perkebunan Provinsi.
Mengenai waktu pengajuan permohonan perpanjangan jangka waktu hak atas tanah ditetapkan dalam Pasal 10, 27, dan 47 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996, bahwa permohonan memperpanjang jangka waktu hak yang bersangkutan diajukan selambat-lambatnya 2 tahun sebelum berakhirnya jangka waktu.
Cara mendaftar perpanjangan waktu tersebut diatur dalam Pasal 130 Peraturan Menteri Nomor 3 Tahun 1997 dan dilakukan dengan mencatatnya pada buku tanah dan sertifikat hak yang bersangkutan, tanpa mengubah nomor haknya. Juga tidak didahului dengan pengukuran ulang, kecuali kalau dengan persetujuan pemegang haknya terjadi perubahan batas bidang tanah yang bersangkutan.46
4) Penerbitan Sertifikat Pengganti
Sertifikat hak atas tanah berisi data fisik dan data yuridis. Esensi sertifikat hak atas tanah adalah surat tanda bukti hak atas bidang tanah yang berisi salinan buku tanah yang memuat data fisik dan data yuridis, dan surat ukur yang memuat data data fisik. Maksud diterbitkan sertifikat adalah pemegang hak dengan mudah dapat membukt ikan bahwa dirinya sebagai pemegang haknya, memberkan jaminan kepastian hukum dan perlindungan hukum bagi pemilik sertifikat. Sertifikat diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan sesuai dengan data fisik dan data yuridis yang telah didaftar dalam buku tanah. Sertifikat hanya boleh diserahkan kepada pihak yang namanya tercantum dalam buku tanah yang bersangkutan sebagai pemegang hak atau kepada pihak lain yang dikuasakan olehnya.
Apabila sertifikat tanah hilang, pemegang hak yang bersangkutan tersebut dapat mengajukan permohonan untuk diterbitkan sertifkat penggantinya. Hilangnya sertifikat tersebut tidak mengakibatkan hak atas tanah juga hilang, karena pada dasarnya sertifikat tanah yang kita miliki hanyalah merupakan salinan dari buku tanah yang disimpan pada Kantor Pertanahan setempat letak tanah. Jadi, apabila sertifikat tanah tersebut hilang, maka kita dapat mengajukan permohonan kepada Kantor Pertanahan untuk menerbitkan Sertifikat Pengganti.
Permohonan sertipikat pengganti hanya dapat diajukan oleh pihak yang namanya tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah yang bersangkutan atau pihak lain yang merupakan penerima hak berdasarkan akta PPAT atau kutipan risalah lelang, atau akta peralihan hak karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi, atau surat tanda bukti beralihnya piutang dalam Hak Tanggungan.
Dalam hal penggantian sertifikat karena rusak atau pembaharuan blanko sertifikat, sertifikat yang lama ditahan dan dimusnahkan oleh Kantor Pertanahan. Permohonan penggantian sertifikat yang hilang harus disertai pernyataan di bawah sumpah dari yang bersangkutan di hadapan Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk mengenai hilangnya sertifikat hak yang bersangkutan. Penerbitan sertifikat pengganti karena hilang didahului dengan pengumuman 1 (satu) kali dalam salah satu urat kabar harian setempat atas biaya pemohon. Jika dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari dihitung sejak hari pengumuman, tidak ada yang mengajukan keberatan mengenai akan diterbitkannya sertifikat pengganti tersebut atau ada yang mengajukan keberatan akan tetapi menurut pertimbangan Kepala Kantor Pertanahan keberatan tersebut tidak beralasan, diterbitkan sertifikat baru.
Penggantian sertifikat hak atas tanah karena sertifikat yang lama tidak diserahkan kepada pembeli lelang dalam lelang eksekusi, didasarkan atas surat keterangan dari Kepala Kantor Lelang yang bersangkutan yang memuat alasan tidak dapat diserahkannya sertifikat tersebut kepada pemenang lelang. Kepala Kantor Pertanahan mengumumkan telah diterbitkannya sertifikat pengganti untuk hak atas tanah tersebut dan tidak berlakunya lagi sertfikat yang lama dalam salah satu surat kabar harian setempat atas biaya pemohon. Pengumuman tersebut perlu dilakukan dengan maksud agar masyarakat tidak melakukan perbuatan hukum mengenai tanah berdasarkan sertifikat yang telah tidak berlaku. Sertfikat yang lama dengan sendirinya tidak berlaku lagi, karena sesuai dengan ketentuan yang berlaku hak yang bersangkutan telah berpindah kepada pembeli lelang dengan telah dimenangkannya lelang serta telah dibayarnya harga pembelian lelang.
Selanjutnya dalam Pasal 137 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 ditentukan bahwa permohonan penerbitan sertifikat pengganti karena rusak atau karena masih menggunakan blanko sertifikat lama dapat diajukan oleh yang bekepentingan dengan melampirkan atau sisa sertifikat yang bersangkutan.
Sertifikat dianggap rusak apabila ada bagian yang tidak terbaca atau ada halaman yang sobek atau terlepas, akan tetapi masih tersisa bagian sertifikat yang cukup untuk mengidentifikasi adanya sertifikat tersebut.
sertifikat tersebut telahada dalam buku tanah, daftar surat ukur dan daftar umum lainnya.
C. Pendaftaran Perubahan Data Fisik
Istilah pemecahan dibedakan dengan pemisahan. Pemisahan bidang tanah berarti bidang tanah tersebut dipecah habis secara sempurna dan menjadi bagian-bagian bidang tanah yang baru (tidak ada lagi aslinya), sedangkan pemisahan berarti satu bidang tanah diambil sebagian menjadi bidang tanah yang baru dan bidang tanah induknya masih tetap ada dan berlaku serta tidak berubah identitasnya, hanya yang berlaku luas tanahnya setelah dikurangi dengan bidang tanah yang dipisah tersebut.
1) Pemecahan Bidang Tanah
Pemecahan bidang tanah diatur dalam Pasal 48 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yang menentukan bahwa atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan, satu bidang tanah yang sudah didaftar dapat dipecah secara sempurna menjadi beberapa bagian, yang masing-masing merupakan satuan bidang tanah semula. Untuk setiap bidang tanah tersebut dibuatkan surat ukur, buku tanah, dan sertifikat untuk menggantikan surat ukur, buku tanah, dan sertifikat asalnya.
Perlu dicatat bahwa pemecahan atas bidang tanah pertanian, wajib memperhatikan ketentuan mengenai batas minimal sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Hal ini tentunya untuk menghindari terjadinya luas bidang tanah yang kecil-kecil yang melanggar batas minimum (pragmentasi) sehingga bidang-bidang tanah tersebut tidak produktif lagi.
Mengenai cara pendaftaran pemecahan bidang tanah diatur dalam Pasal 133 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 yaitu sebagai berikut:
a. Permohonan pemecahan bidang tanah yang telah didaftar, diajukan oleh pemegang hak atau kuasanya dengan menyebutkan untuk kepentingan apa pemecahan tersebut dilakukan dan melampirkan : - sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan;
- identitas pemohon;
- persetujuan tertulis pemegang Hak Tanggungan, apabila hak atas tanah yang bersangkutan dibebani Hak Tanggungan;
b. Untuk mendapatkan satuan-satuan bidang tanah baru hasil pemecahan itu dilaksanakan pengukuran;
c. Status hukum satuan-satuan bidang tanah tersebut adalah sama dengan status hukum bidang tanah semula (kalau semula HGB, satuan-satuan itu juga tetap HGB; begitu juga sisa jangka waktunya);
e. Catatan mengenai adanya Hak Tanggungan dan beban lain yang ada pada buku tanah dan sertifikat asal dicatat pada buku tanah dan sertifikat yang baru, sedangkan surat ukur, buku tanah, dan sertifikat hak atas tanah semula dinyatakan tidak berlaku lagi, dengan mencantumkan catatan di dalamnya.
Pencatatan pemecahan bidang tanah tersebut dikerjakan juga dalam daftar-daftar lain dan peta pendaftaran tanah atau peta-peta lain yang ada dengan menghapus gambar bidang tanah pecahannya yang diberi nomor-nomor hak atas tanah dan surat ukur yang baru. Hal lain yang perlu ditekankan bahwa status hukum bidang-bidang tanah hasil pemecahan adalah sama dengan status bidang tanah semula/asli.
2) Pemisahan Bidang Tanah
Untuk satuan bidang baru yang dipisahkan dibuatkan surat ukur, buku tanah, dan sertifikat sebagai satuan bidang tanah baru dan pada peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah, dan sertifikat bidang tanah semula dibubuhkan catatan mengenai telah diadakannya pemisahan tersebut.
Hal-hal mengenai pemisahan suatu bidang tanah hak diatur ketentuan pelaksanaannya dalam Pasal 134 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997, yaitu:
a. Dalam permohonan pemisahan bidang tanah disebutkan untuk kepentingan apa pemisahan tersebut dilakukan dan melampirkan:
- sertipikat hak atas tanah induk; - identitas pemohon;
- persetujuan tertulis pemegang Hak Tanggungan, apabila hak atas tanah yang bersangkutan dibebani Hak Tanggungan;
- surat kuasa tertulis apabila permohonan diajukan bukan oleh pemegang hak.
b. Untuk mendapatkan satuan-satuan bidang tanah yang dipisahkan dilaksanakan pengukuran.
d. Catatan mengenai adanya Hak Tanggungan dan beban lain yang ada pada buku tanah dan sertipikat hak atas bidang tanah induk dicatat pada buku tanah dan sertipikat hak atas bidang tanah yang dipisahkan. Dalam pendaftaran pemisahan bidang tanah surat ukur, buku tanah dan sertipikat yang lama tetap berlaku untuk bidang tanah semula setelah dikurangi bidang tanah yang dipisahkan dan pada nomor surat ukur dan nomor haknya ditambahkan kata "sisa" dengan tinta merah, sedangkan angka luas tanahnya dikurangi dengan luas bidang tanah yang dipisahkan.Dalam buku tanah dan sertipikat hak atas bidang tanah induk dicatat adanya pemisahan dimaksud pada kolom yang telah disediakan yang menyebutkan secara rinci masing-masing bidang yang dipisahkan.
3) Penggabungan Bidang Tanah
Penggabungan bidang-bidang tanah dapat dilakukan terhadap dua bidang tanah atau lebih yang sama status haknya (misalnya sama-sama Hak Milik) dan juga sama pemegang hak atas tanahnya serta letak masing-masing bidang tanah berbatasan.
Dalam penggabungan bidang tanah, hak-hak atas bidang-bidang tanah yang digabung menjadi hapus. Hak Tanggungan yang semula membebaninya juga menjadi hapus. Dalam melakukan penggabungan diperlukan persetujuan pemegang Hak Tanggungan dan beban-beban lain yang bersangkutan. Untuk menjamin pelunasan piutang atau piutang-piutang yang masih tersisa, perlu dilakukan pembebanan Hak Tanggungan baru.
Ketentuan permohonan penggabungan bidang tanah diatur dalam Pasal 135 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 bahwa permohonan penggabungan hak disampaikan oleh pemegang hak dengan menyebutkan untuk kepentingan apa penggabungan tersebut dilakukan dan melampirkan sertifikat-sertifikat hak atas bidang-bidang tanah yang akan digabungkan dan identitas pemohon. Penggabungan bidang-bidang tanah hanya dapat dilakukan apabila tidak ada catatan mengenai beban Hak Tanggungan atau beban-beban lain yang membebani hak-hak atas tanah yang digabung.
BAB IV
BENTUK PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH UNTUK PERTAMA
KALI
A. Pendaftaran Tanah Secara Sistematik
Ketentuan-ketentuan yang mengatur pendaftaran tanah secara sistematik dimuat dalam:
a. Pasal 1 angka 10 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
b. Pasal 8 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997
c. Pasal 13 sampai dengan Pasal 31 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997
d. Pasal 46 sampai dengan Pasal 72 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional (Permen Agraria/Kepala BPN) No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Menurut Pasal 1 angka 10 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, yang dimaksud dengan pendaftaran tanah secara sistematik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan.
Pendaftaran tanah secara sistematik dilaksanakan melalui Ajudikasi. Yang dimaksud Ajudikasi adalahkegiatan yang dilaksanakan dalam rangka proses pendaftaran tanah untuk pertama kali, meliputi pengumpulan dan penetapan kebenaran data fisik dan data yuridis mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah untuk keperluan pendaftarannya.
Pendaftaran tanah diselenggarakan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). Dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah, tugas pelaksanaan pendaftaran tanah dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota, kecuali kegiatan-kegiatan tertentu yang oleh Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 atau peraturan perundang-undangan yang bersangkutan ditugaskan kepada pejabat lain.
Dalam melaksanakan pendaftaran tanah secara sistematik, Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dibantu oleh Panitia Ajudikasi. Berdasarkan inisiatifnya, pelaksanaan pendaftaran tanah secara sistematik dibagi menjadi 2, yaitu:
b. Pendaftaran tanah secara sistematik dengan swadaya masyarakat Pendaftaran tanah secara sistematik ini dilaksanakan oleh Panitia Ajudikasi yang dibentuk oleh Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi.
Panitia Ajudikasi adalah suatu kepanitiaan yang melakukan pendaftaran tanah awali desa demi desa, dan ketua panitia tersebut bukan langsung Kepala Kantor Pertanahan setempat tetapi suatu kepanitiaan tersendiri yang diangkat dari kalangan Badan Pertanahan Nasional. 47
1) Tugas dan wewenang Panitia Ajudikasi, yaitu :
Mengingat pendaftaran tanah secara sistematik pada umumnya bersifat massal dan besar-besaran, maka dalam melaksanakannyaKepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota perlu dibantu oleh panitia yang khusus dibentuk untuk itu, sehingga dengan demikian tugas rutin Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota tidak terganggu.
Tugas dan wewenang Panitia Ajudikasi diatur dalam Pasal 52 sampai dengan Pasal 54 Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997, yaitu:
a. menyiapkan rencana kerja ajudikasi secara terperinci;
b. mengumpulkan data fisik dan dokumen asli data yuridis semua bidang tanah yang ada di wilayah yang bersangkutan serta memberikan tanda penerimaan dokumen kepada pemegang hak atau kuasanya;
d. mengumumkan data fisik dan data yuridis yang sudah dikumpulkan; e. membantu menyelesaikan ketidaksepakatan atau sengketa antara
pihak-pihak yang bersangkutan mengenai data yang diumumkan; f. mengesahkan hasil pengumuman sebagaimana dimaksud pada huruf d
yang akan digunakan sebagai dasar pembukuan hak atau pengusulan pemberian hak;
g. menerima uang pembayaran, mengumpulkan dan memelihara setiap kwitansi bukti pembayaran dan penerimaan uang yang dibayarkan oleh mereka yang berkepentingan sesuai ketentuan yang berlaku;
h. menyampaikan laporan secara periodik dan menyerahkan hasil kegiatan Panitia Ajudikasi kepada Kepala Kantor Pertanahan;
i. melaksanakan tugas-tugas lain yang diberikan secara khusus kepadanya, yang berhubungan dengan pendaftaran tanah secara sistematik di lokasi yang bersangkutan.
2) Tugas dan wewenang Ketua Panitia Ajudikasi, yaitu :
a. memimpin dan bertanggung jawab terhadap seluruh pelaksanaan program kegiatan ajudikasi;
b. mengkoordinasikan pelaksanaan kegiatan dengan Kantor Pertanahan dan instansi terkait;
c. memberikan pengarahan pelaksanaan kegiatan termasuk penyuluhan awal di RT;
d. berdasarkan berita acara pengesahan pengumuman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 28 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997: (1) menegaskan konversi hak atas tanah;
e. atas nama Kepala Kantor Pertanahan menandatangani buku tanah dan sertipikat serta mengesahkan peta pendaftaran;
f. atas nama Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah menandatangani surat ukur;
g. atas nama Kepala Kantor Pertanahan mendaftar peralihan dan pembebanan hak atas tanah yang telah didaftar dalam rangka pelaksanaan pendaftaran tanah secara sistematik sebelum warkah-warkah hak yang bersangkutan diserahkan kepada Kepala Kantor Pertanahan;
h. menandatangani dokumen penyerahan hasil kegiatan Panitia Ajudikasi kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.
3) Tugas Wakil Ketua I adalah membantu Ketua Panitia Ajudikasi dalam : a. mengkoordinasikan pelaksanaan tugas pengumpulan data fisik dan
penatausahaan pendaftaran tanah;
b. membantu Ketua Panitia Ajudikasi dalam pemeriksaan data fisik bidang-bidang tanah;
c. membuat kesimpulan hasil pengukuran dan pemetaan; d. memeriksa sengketa mengenai batas dan luas tanah; e. meneliti daftar tanah dan memeriksa luas;
f. menyiapkan buku tanah, surat ukur dan peta-peta tanah setempat; g. memeriksa peta dan surat ukur;
h. menginventarisir permasalahan khususnya mengenai data fisik bidang-bidang tanah;
i. membuat laporan hasil kegiatan secara berkala; j. mengontrol pengukuran batas tanah;
k. bersama Wakil Ketua II menyiapkan pelaksanaan pengumuman (penerbitan dan penempelan di papan pengumuman);
p. menyiapkan daftar tanah negara.
4) Tugas Wakil Ketua II adalah membantu Ketua Panitia Ajudikasi dalam : a. mengkoordinasikan pelaksanaan tugas pengumpulan data yuridis; b. supervisi pengumpulan dokumen asli mengenai kepemilikan atau
penguasaan tanah;
c. membantu Ketua Panitia Ajudikasi dalam pemeriksaan data yuridis bidang-bidang tanah;
d. membuat kesimpulan hasil pengumpulan data yuridis;
e. membantu menyelesaikan sanggahan mengenai data yuridis, membuat kesimpulan dan membuat laporan setelah pengumuman;
f. bersama Wakil Ketua I menyiapkan pelaksanaan pengumuman (penerbitan dan penempelan di papan pengumuman);
g. menginventarisir permasalahan umum hak atas tanah; h. supervisi nama pemilik pada buku tanah;
i. menyiapkan usul pemberian hak atas tanah negara; j. menyiapkan konsep keputusan pemberian hak atas tanah.
Prosedur pendaftaran tanah secara sistematik menurut Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, adalah:
a. Adanya suatu rencana kerja b. Pembentukan Panitia Ajudikasi c. Pembuatan peta dasar pendaftaran d. Penetapan batas bidang-bidang tanah e. Pembuatan peta dasar pendaftaran f. Pembuatan daftar tanah
g. Pembuatan surat ukur
i. Pengumuman hasil penelitian data yuridis dan hasil pengukuran j. Pengesahan hasil pengumuman penelitian data fisik dan data yuridis k. Pembukuan hak
l. Penerbitan Sertifikat
Prosedur pendaftaran tanah secara sistematik menurut Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997, yaitu:
a. Penetapan lokasi b. Persiapan
c. Pembentukan Panitia Ajudikasi
d. Penyelesaian permohonan yang ada pada saat mulainya pendaftaran tanah secara sistematik
e. Penyuluhan
f. Pengumpulan data fisik
g. Pengumpulan dan penelitian data yuridis
h. Pengumuman data fisik dan data yuridis, dan pengesahannya i. Penegasan konversi, pengakuan hak, dan pemberian hak j. Pembukuan hak
k. Penerbitan sertifikat
Manfaat pendaftaran tanah secara sistematik:
1. Pemegang hak atas tanah.
mensertifikatkan tanahnya, akan tetapi panitia ajudikasilah yang datang ke lokasi.
• Biayanya murah, artinya biaya yang ditetapkan dalam pendaftaran tanah secara sistematik terjangkau oleh keuangan pemegang hak atas tanah karena biaya tersebut tidak di pengaruhi oleh besarnya letak dan luas tanah yang dimohon untuk di daftar.
• Waktunya cepat, yaitu waktu yang dibutuhkan dalam pendaftaran tanah secara sistematik tidak terlalu lama bila di bandingkan dengan pendaftaran tanah secara sporadik.
• Memberikan jaminan kepastian hukum, yaitu dengan di terbitkannya sertifikat dapat di ketahui jelas data fisik dan data yuridisnya.
• Memberikan rasa aman, yaitu tidak mudah menimbulkan sengketa para pihak berkaitan dengan data fisik dan data yuridis.
• Harga tanah menjadi lebih mahal, yaitu hak atas tanah yang telah bersertifikat sudah tentu lebih mahal harganya bila dibandingkan dengan hak atas tanah yang belum bersertifikat
• Hak atas tanah dapat dijadikan jaminan utang oleh pemegang haknya kepada bank untuk memperoleh pinjaman dana dalam rangka mengembangkan usahanya dengan dibebani Hak Tanggungan.
• Penetapan pajak bumi dan bangunan (PBB) tidak mudah keliru, yaitu luas hak atas tanah yang telah terdaftar dapat dijadikan dasar untuk menetapkan besar Pajak Bumi dan Bangunan.
2. Bagi Pemerintah.
• Terwujud tertib administrasi pertanahan, yaitu melalui pendaftaran tanah secara sistematik, maka tanah-tanah di seluruh desa/kelurahan menjadi terdaftar (bersertifikat) sehingga terwujudlah tertib administrasi pertanahan sebagai salah satu program Catur Tertib Pertanahan.
• Dapat mengurangi sengketa di bidang pertanahan, yaitu melalui pendaftaran tanah secara sistematik, maka bidang tanah menjadi jelas dan pasti data fisik dan data yuridisnya.
• Dengan memperlancar kegiatan pemerintah yang berkaitan dengan tanah untuk pembangunan, yaitu apabila pemerintah membutuhkan tanah untuk keperluan proyek pembangunan, maka pihak yang berhak memperoleh ganti kerugian jelas dan pasti sesuai dengan data fisik dan data yuridis yang tercantum dalam sertifikatnya
Kelebihan pendaftaran tanah secara sistematik bila dibandingkan dengan pendaftaran tanah secara sporadik, yaitu:
b. Bidang-bidang tanah yang didaftar dalam pendaftaran tanah secara sistematik dalam jumlah yang banyak karena dilakukan secara massal. c. Biaya yang dibebankan kepada pemegang hak atas tanah dalam
pendaftaran tanah secara sistematik tidak mahal yang tidak dipengaruhi oleh letak dan luas tanahnya.
d. Waktu pengumuman data fisik dan data yuridis dalam pendaftaran tanah secara sistematk lebih singkat yaitu hanya 30 hari.
B. Pendaftaran Tanah Secara Sporadik
Ketentuan-ketentuan yang mengatur pendaftaran tanah secara sporadik dimuat dalam:
a. Pasal 1 angka 11 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
b. Pasal 13 sampai dengan Pasal 32 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997
c. Pasal 73 sampai dengan Pasal 93 Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997
Menurut Pasal 1 angka 11 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, yang dimaksud dengan pendaftaran tanah secara sporadik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa objek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau massal.
tanahnya didaftar (disertifikasikan), dan menanggung seluruh biaya yang dibebankan kepada pemohon.
Pendaftaran tanah diselenggarakan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). Badan Pertanahan Nasional menurut Pasal 1 ayat 1 Peraturan Presiden No. 10 Tahun 2006 tentang Badan Pertanahan Nasional, adalah Lembaga Pemerintah Non-Departemen yang berkedudukan di bawah dan bertanggung jawab kepada Presiden.
Prosedur pendataran tanah secara sporadik menurut Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 adalah:
a. Pendaftaran tanah secara sporadik dilakukan atas permintaan pihak yang berkepentingan
b. Pembuatan Peta Dasar Pendaftaran c. Penetapan Batas Bidang-Bidang Tanah
d. Pengukuran dan Pemetaan Bidang-Bidang Tanah dan Pembuatan Peta Pendaftaran
e. Pembuatan Daftar Tanah f. Pembuatan Surat Ukur g. Pembuktian Hak Baru h. Pembuktian Hak Lama
Prosedur pendaftaran tanah secara sporadik menurut Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997, yaitu:
a. Permohonan Pendaftaran Tanah Secara Sporadik b. Pengukuran
c. Pengumpulan dan Penelitian Data Yuridis Bidang Tanah d. Pengumuman Data Fisik dan Data Yuridis, dan Pengesahannya e. Penegasan Konversi dan Pengakuan Hak
f. Pembukuan Hak g. Penerbitan Sertifikat
C. Hambatan Dalam Proses Pendaftaran Tanah
Setelah kita membahas tentang serangkaian proses dan bentuk pendaftaran tanah, tidak tertutup kemungkinan adanya permasalahan ataupun hambatan yang dapat timbul dalam melakukan pendaftaran tanah. Adapun hambatan-hambatan yang ada dalam proses pendaftaran tanah adalah:
1. Adanya asumsi dari masyarakat bahwa pendaftaran tanah itu merupakan hal yang rumit, berbelit-belit, memerlukan biaya yang banyak (mahal), tempat pendaftaran yang jauh, dan mereka cenderung merasa takut bahwa tanahnya apabila dipetakan dan diukur bias-bisa digunakan pemerintah untuk kepentingan umum.
3. Kurangnya/terbatasnya peralatan teknis maupun fasilitas dari petugas pendaftaran tanah baik dalam proses pengukuran ataupun pemetaan tanah, sehingga proses pendaftaran tanah menjadi membutuhkan waktu yang lama, kurang akurat dan sebagainya.
Upaya-upaya yang dapat dilakukan oleh pemerintah untuk meminimalisir hambatan-hambatan yang ada dalam pendaftaran tanah adalah:
1. Memberikan sosialisasi kepada masyarakat bahwa pendaftaran tanah itu merupakan hal yang penting untuk menjamin kepastian hukum dan perlindungan hukum terhadap hak atas tanahnya, sehingga masyarakat menjadi mengerti betapa pentingnya pendaftaran tanah tersebut.
2. Menerapkan biaya yang murah kepada masyarakat yang kurang dalam segi ekonominya (masyarakat tidak mampu) agar terciptanya rasa keadilan dan kemanusiaan sehingga menjamin perlindungan hukum terhadap masyarakat golongan ekonomi bawah.
BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN
A. Kesimpulan
1. Kegiatan pendaftaran tanah meliputi kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali dan kegiatan pemeliharaan data yang tersedia. Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali meliputi pengumpulan dan pengolahan data fisik; pembuktian hak dan pembukuannya; penerbitan sertipikat; penyajian data fisik dan data yuridis; dan penyimpanan daftar umum dan dokumen.Dengan dilaksanakannya pendaftaran tanah terhadap tanah tertentu maka ketika itu juga diberi status hukum berupa hak pada tanah tersebut sesuai dengan hak yang dimohonkan. Adapun kepastian hukum dalam pendaftaran tanah di Indonesia belum terwujud disebabkan oleh beberapa faktor seperti faktor sejarah kepemilikan tanah, faktor psikologi masyarakat, faktor kelemahan aturan pendaftaran tanah, faktor pelaksana dan pelaksanaan, serta faktor intervensi Undang-Undang Perpajakan.
dibuktikan dengan penetapan pemberian hak pengelolaan oleh pejabat yang berwenang, tanah wakaf dibukt ikan dengan akta ikrar wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dibuktikan dengan akta pemisahan, dan pemberian hak tanggungan dibuktikan dengan akta pemberian hak tanggungan. Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah terdiri atas pendaftaran peralihan dan pembebenan hak serta pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yaitu perubahan data yuridis dan data fisik.
3. Bentuk pendaftaran tanah dilakukan melalui pendaftaran tanah secara sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadik. Perbedaannya adalah pendaftaran tanah secara sporadik tanah yang didaftar disini (here) dan disana (there) dan sekarang atau nanti dapat dilakukan pendaftarannya. Sedangkan bila dilakukan dengan sistematik jelas tanahnya didaftar dengan perencanaan yang telah dipersiapkan pada hamparan tertentu yang telah ditetapkan. Adapun hambatan yang sering ditemukan dalam proses pendaftaran tanah adalah adanya asumsi dari masyarakat bahwa pendaftaran tanah rumit dilakukan, persyaratan yang diajukan pemohon tidak lengkap, dan terbatasnya peralatan teknis maupun fasilitas dari petugas pendaftaran tanah.
B. Saran
sering dipertanyakan karena sering terjadi sengketa sertifikat yang dibawa ke pengadilan. Seharusnya dalam perkembangan masyarakat yang semakin maju ini, sertifikat dapat memberikan kepastian dan perlindungan hukum yang mutlak terhadap pemegang hak sebagai subjeknya dan tanah sebagai objeknya. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 haruslah dapat secara tegas menetapkan bahwa setelah lima tahun sertifikat diterbitkan, wajib untuk melindungi subyek dan obyek hak dari sertifikat itu sendiri.
2. Terhadap pelaksanaan kegiatan pendaftaran tanah, hendaknya pemerintah dapat meningkatkan sarana dan prasarana yang dapat menunjang kegiatan pendaftaran tanah ataupun memanfaatkan sebaik-baiknya teknologi serta fasilitas di bidang pengukuran dan pemetaan, dengan harapan bahwa pelaksanaan pendaftaran tanah berjalan sesuai dengan koridor hukum yang telah ditetepkan. Pelaksana pendaftaran tanah haruslah dilaksanakan dengan penuh tanggung jawab sehingga masyarakat dapat mengerti makna dari pendaftaran tanah.
