REAL ESTAT

(1)

REAL ESTAT

(2)

Wajib Pajak Real Estat ?

Wajib Pajak yang usaha pokoknya mencakup pembelian, penjualan, persewaan dan pengoperasian real

estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa.

KLU 2012 : 68110

(3)

• Berbadan Hukum (PT, Yayasan, Koperasi).

• Dalam Akta pendirian :

– bertindak sebagai PENGEMBANG/Developer bagi PT

– Bertujuan menyediakan perumahan bagi anggotanya

• Memiliki sertifikat pengembang/developer dari lembaga berwenang atau tergabung dalam asosiasi pengembang seperti REI, APERSI, APERNAS)

PELAKU USAHA

(4)

Residensial

– Perumahan (inc. Tanah kapling) – Rusun

– Ruko – Rukan

– Apartemen

– Perumahan (inc. Tanah kapling) – Rusun

– Ruko – Rukan

– Apartemen

Komersial

– Gedung Perkantoran – Ritel

– Lahan Industri

– Kawasan Pergudangan – Gedung Perkantoran – Ritel

– Lahan Industri

– Kawasan Pergudangan

PRODUK REAL ESTAT

(5)

DASAR HUKUM

(6)

DPP adalah Jumlah Bruto Pengalihan Nilai pengalihan adalah nilai yang

tertinggi antara nilai berdasarkan Akta Pengalihan Hak dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan sebagaimana

dimaksud dalam Undang-Undang PBB.

Nilai Pengalihan Hak (PP 71/2008)

(7)

NJOPNJOP Nilai AktaNilai Akta

100 juta Nilai riilNilai riil

200 jt

Nilai pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan

(8)

Paling lama tanggal 15 bulan berikutnya setelah bulan diterimanya pembayaran, dalam hal pembayaran atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan dengan cara angsuran sebelum akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan ditandatangani oleh pejabat yang berwenang, dalam hal jumlah seluruh pembayaran sebagaimana dimaksud pada huruf a kurang dari jumlah bruto nilai pengalihan hak

Pembayaran PPh Final

(pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan)

(SE-80/PJ/2009)

(9)

Barang yang tergolong sangat mewah:

 Pesawat Udara Pribadi dengan harga jual lebih dari Rp 20 Miliar;

 Kapal Pesiar dan sejenisnya dengan harga jual lebih dari Rp 10 Miliar.

 Rumah beserta tanahnya dengan harga jual atau harga

pengalihannya lebih dari Rp 10 Miliar dan luar bangunan lebih dari 500 m²

 Apartemen, Kondominium, dan sejenisnya dengan harga jual atau pengalihannya lebih dari Rp 10 Miliar dan atau luas bangunan lebih dari 400 m²

 Kendaraan bermotor roda empat pengangkutan orang kurang dari 10 orang berupa sedan, jeep, SUV, MPV, minibus dan sejenisnya dengan harga jual lebih dari Rp 5 Miliar dan dengan kapasitas silinder lebih dari 3.000cc

PPh Pasal 22

(Penjualan Barang yang Tergolong Sangat Mewah)

(PMK-253/PMK.03/2009)

(10)

 Tarif Pajak  5% dari harga jual tidak termasuk PPN dan PPnBM.

 Dipungut pada saat penjualan

 PPh dapat diperhitungkan dlm SPT

Tahunan PPh WP Pembeli (PPh Non Final) PPh Pasal 22

(Penjualan Barang yang Tergolong Sangat Mewah)

(PMK-253/PMK.03/2009)

(11)

 Dasar Pengenaan Pajak

 Tarif PPN

 Saat terutang PPN

 Saat pembuatan Faktur Pajak

 PPN yang dibebaskan atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan

 PPn BM

PPN dan PPn BM

(12)

Jumlah harga jual yaitu nilai berupa uang termasuk semua biaya yang diminta atau seharusnya diminta oleh penjual karena

penyerahan Barang Kena Pajak, tidak termasuk Pajak Pertambahan Nilai yang dipungut menurut Undang-undang ini dan

potongan harga yang dicantumkan dalam Faktur Pajak).

DPP PPN

(13)

Tarif PPN = 10% X DPP PPN

DPP PPN adalah jumlah harga jual.

TARIF PPN

(14)

Saat terutang PPN (PP 1 Tahun 2012)

Terutangnya PPN atau PPnBM terjadi pada saat :

1. Penyerahan Barang Kena Pajak 2. Pembayaran sebelum

penyerahan BKP

(15)

Faktur Pajak dibuat pada saat:

1. Penyerahan BKP/JKP

2. Penerimaan pembayaran dalam hal pembayaran terjadi sebelum penyerahan BKP/JKP

FAKTUR PAJAK

(SE-50/PJ/2011)

(16)

Fasilitas PPN dibebaskan atas Penyerahan:

 Rumah Sederhana & Rumah Sangat Sederhana

 Rumah Susun Sederhana

 Pondok Boro

 Asrama Mahasiswa dan Pelajar, serta

 Perumahan Lainnya

Fasilitas PPN dibebaskan atas Penyerahan:

 Rumah Sederhana & Rumah Sangat Sederhana

 Rumah Susun Sederhana

 Pondok Boro

 Asrama Mahasiswa dan Pelajar, serta

 Perumahan Lainnya

FASILITAS PPN DIBEBASKAN

(36/PMK.03/2007 stdd 125/PMK.011/2012 )

(17)

RS & RSS

1. Luas bangunan tidak melebihi 36 m2

Rp 88

juta Sumatera, Jawa,

Sulawesi Sumatera, Jawa,

Sulawesi

Rp 95 juta

Kalimantan, Maluku, NTB, NTT,

Jabodetabek, Bali, Batam, Bintan, Karimun

Kalimantan, Maluku, NTB, NTT,

Jabodetabek, Bali, Batam, Bintan, Karimun

Rp 145

juta Papua, Papua BaratPapua, Papua Barat

3. Rumah pertama yang dimiliki, dipakai sendiri, tidak dijual dalam jangka waktu 5 tahun

2. Harga jual pada tidak lebih dari : (sesuai wilayah)

syarat

FASILITAS PPN DIBEBASKAN ATAS RS DAN RSS

36/PMK.03/2007 stdd 125/PMK.011/2012

(18)

FASILITAS PPN DIBEBASKAN Atas Rumah Susun Sederhana

36/PMK.03/2007 stdd 125/PMK.011/2012

Rusunami

1. Harga jual tidak lebih Rp 75 juta

3. Pembangunan mengacu pada Permen PU 2. Luas bangunan tidak lebih dari 21 m2 syarat

4. Unit pertama yang dimiliki , dipakai sendiri, tidak dijual dalam jangka waktu 5 tahun

(19)

 adalah bangunan sederhana, berupa bangunan bertingkat atau tidak bertingkat,

 yang dibangun dan dibiayai oleh perorangan atau koperasi buruh atau koperasi karyawan

 yang diperuntukkan bagi para buruh tetap atau para pekerja sektor informal berpenghasilan

rendah

 dengan biaya sewa yang disepakati,

 yang tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak diperoleh.

Pondok Boro

(20)

 adalah bangunan sederhana, berupa bangunan bertingkat atau tidak bertingkat,

 yang dibangun dan dibiayai oleh universitas atau sekolah, perorangan dan atau Pemerintah Daerah

 yang diperuntukkan khusus untuk pemondokan pelajar atau mahasiswa,

 yang tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak diperoleh.

Asrama Mahasiswa & Pelajar

(21)

meliputi:

 Rumah Pekerja, yaitu tempat hunian, berupa

bangunan bertingkat atau tidak bertingkat, yang dibangun dan dibiayai oleh suatu perusahaan, diperuntukkan bagi karyawannya sendiri dan bersifat tidak komersil, yang memenuhi

ketentuan sebagai rumah sederhana atau rumah sangat sederhana yang tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak

diperoleh;

 Bangunan yang diperuntukkan bagi korban bencana alam nasional.

Perumahan Lainnya

(22)

PPnBM atas Rumah Mewah, dll

Peraturan Menteri Keuangan Nomor 620/PMK.03/2004

Obyek Pajak

1. Rumah dengan luas bangunan 400 m2 atau lebih atau harga jual bangunan Rp 3jt/m2 atau lebih

2. Apartemen, kondominium, town house dengan luas bangunan 150 m2 atau lebih atau dengan harga bangunan Rp 4jt/m2 atau lebih

Tarif 20%

Tarif

20% ^dikalikan Dasar Pengenaan Pajak

Sebesar Harga Jual

(23)

PPnBM atas Rumah Mewah, dll

Peraturan Menteri Keuangan Nomor 103/PMK.03/2009

Obyek Pajak

1. Rumah dengan luas bangunan 350 m2 atau lebih

3. Apartemen, kondominium, town house strata title dan sejenisnya dengan luas bangunan 150 m2 atau lebih

2. Town house non strata title luas bangunan 350 m2 atau lebih

Tarif 20%

Tarif

20% ^dikalikan

Dasar Pengenaan Pajak Sebesar Harga Jual

(24)

Pematangan Tanah Pematangan Tanah

Konstruksi Konstruksi Pembelian Lahan Pembelian Lahan

Penjualan Penjualan

KONSUMEN

PPh Pasal 21/23 PPh Pasal 21/23 PPh Pasal 4 (2) PPh Pasal 4 (2) PPh Pasal 4 (2) PPh Pasal 4 (2)

PPh Pasal 4 (2), PPN / PPnBM, PPh Pasal 22 Atas Rumah Mewah

PPJBPPJB Harga Jual dan Cara PembayaranHarga Jual dan Cara Pembayaran

AJB +

SSP PPh Psl 4 (2) AJB +

SSP PPh Psl 4 (2) Notaris / PPATNotaris / PPAT

PPh OP PPh OP

Jasa Konstruksi Jasa Konstruksi Jasa Konstruksi Jasa Konstruksi Jasa Perantara Jasa Perantara

Mekanisme pembayaran : a. Cash Keras;

b. Cash Lunak;

c. Kredit Pemilikan Rumah (KPR)

PROSES BISNIS DAN ASPEK PAJAK REAL ESTATE

(25)

Proses Bisnis Real Estate

PT. Rumah Mewah Jakarta mendirikan Perumahan Delia Indah di kota Jakarta. Perusahaan tersebut membeli tanah seluas 80.000 m², seharga Rp.

80.000.000.000 (harga Rp. 1.000.000,00/m²).

Proses Bisnis nya sebagai berikut

(26)

Proses Bisnis Real Estate

1. Pembelian Lahan

Perusahaan membeli tanah dari Tn Beckham dan Tn

Beckham telah membayar PPh Final atas pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan menggunakan harga NJOP

(NJOP : Rp. 500.000,00/m²). DPP atas harga beli perusahaan

sebesar Rp. 1.000.000,00/m².

Bukan obyek PPN

(27)

Proses Bisnis Real Estate

Obyek PPN 2. Pematangan Tanah

Selanjutnya Wajib Pajak melakukan pematangan tanah dan menggunakan jasa perusahaan konstruksi PT. XYZ (PKP) dengan membayar Rp. 100.000,00/m², sehingga Wajib Pajak membayar untuk kegiatan tersebut sebesar Rp. 8.000.000.000,00.

(28)

Proses Bisnis Real Estate

Obyek PPN 3. Jasa Konstruksi

Perusahaan menggunakan jasa perusahaan konstruksi PT. DEF untuk membangun fasilitas umum, fasilitas sosial dan

mendirikan 100 rumah tipe 348/300 (LB/LT) dan 50 rumah tipe 300/300. Perusahaan membayar Rp. 145.000.000.000,00

kepada perusahaan jasa konstruksi tersebut

(29)

4. Penjualan Tanah dan/atau Bangunan

Wajib Pajak telah menjual seluruh unit rumah yang tersedia dengan rincian masing-masing harga adalah : tipe 348/300 senilai Rp. 2.347.500.000,00/

unit rumah dan tipe 300/300 senilai Rp.

2.126.400.000,00/ unit rumah