ANALISIS DAMPAK PENAMBAHAN
ITEM
PEKERJAAN TERHADAP
BIAYA PELAKSANAAN PROYEK KONSTRUKSI
(Studi Kasus Gedung Sarana Olahraga IM-Telkom)
JL. Picung Geger Kalong Hilir Bandung
N.R. Adinda Indra Hermawan
Program studi Teknik Sipil, STT Mandala Jl.Soekarno Hatta No.597 Bandung, Jawa Barat
Email : ts.sttm@gmail.com
ABSTRACT
At the time of signing the preliminary contract on project work Building Sports Facilities IM-Telkom there is an additional work items, and at the execution there is additional overhead cost due to the rainy weather, In the contract documents has been established and agreed by the parties about the design, timing, price and quality of works. All of these things is a unity and influence each other. If you look at the nature of the contract documents affect each other, the additional items of work will affect the value of the final contract and the profit received by contractor, while overhead costs due to the rainy weather will affect the timing of contractor profit and schedule execution time. Analysis of the impact of the additional item in this study is analyzed using the methods of causal comparative research. Comparison of direct cost between the charges stated in the contract at a cost of additional work item will generate cost difference. This cost difference will be considered as additional work less (variation order) due to additional work item. The cost difference amounted Rp61.000.000,00 after VAT 10%. And then added to the value of the initial contract after the 10% VAT that is Rp932.000.000,00value contracts end after the VAT of 10% to Rp993.000.000,00 The impact from the additional item of work outside contracted influence the total cost of execution and contractor profit. Impact of overhead cost due to rain for twenty-one working day influence the total cost of the project. The total cost of implementing Rp801.104.650,00 overhead due to rain for twenty-one working dayof Rp15.530.000,00 Total cost of the project without the overhead caused by rain is Rp785.574.650,00
Keywords :Contract, Additional Work Item , Overhead Cost Of Implementation.
ABSTRAK
penambahan item pekerjaan pada peneltian ini dianalisis dengan menggunakan metode penelitian kausal komparatif.Perbandingan biaya langsung (direct cost) antara biaya yang tertera didalam kontrak dengan biaya penambahan item pekerjaan akan menghasilkan selisih biaya. Selisih biaya ini akan dianggap sebagai pekerjaan tambah kurang (variation order) akibat penambahan item pekerjaan. Selisih biaya tersebut adalah sebesar Rp.61.000.000.- sesudah PPN 10%. Kemudian ditambahkan kedalam nilai kontrak awal sesudah PPN 10% yaitu Rp.932.000.000.-nilai kontrak akhir sesudah PPN 10% menjadi Rp.993.000.000.-Dampak akibat penambahan item pekerjaan diluar kontrak berpengaruh terhadap total biaya pelaksanaan dan keuntungan kontraktor. Dampak biaya overhead akibat hujan selama dua puluh satu hari kerja berpengaruh terhadap total biaya pelaksanaan proyek. Total biaya pelaksanaan Rp. 801.104.650.- Biaya overheadakibat hujan selama dua puluh satu hari kerja yaitu Rp. 15.530.000.-Total biaya proyek tanpa biaya overheadakibat hujan adalah Rp.
785.574.650.-Kata kunci : Kontrak, penambahanitempekerjaan ,biayaOverheadpelaksanaan.
1. PENDAHULUAN
Salah satu proyek konstruksi adalah pembangunan proyek Gedung Sarana Olahraga Institut Manajemen Telkom (IM-Telkom) yang berlokasi di Jalan Picung Geger Kalong Hilir Bandung. Proyek tersebut adalah proyek pembangunan gedung olahraga. Lingkup pekerjaan proyek secara garis besar terbagi menjadi pekerjaan struktur, pekerjaan arsitektur, pekerjaan mekanikalelektrikal dan pekerjaan plambing (MEP).
Setelah penandatanganan kontrak awal terjadi penemuan dimana itempekerjaan pada bill of quantity konsultan pada pekerjaan struktur, arsitektur dan sanitair tidak tercantum sedangkan digambar konstruksi tertera.Selanjutnya dilakukan klarifikasi antara perencana, pemilik proyek dan kontraktor. Didalam dokumen kontrak sangat jelas yang mengikat adalah gambar konstruksi dan kontrak kerja dengan lampiran rencana anggaranbiaya. Masing– masing pihak tidak mau dirugikan dimana yang bertanggung jawab tetap yang melaksanakan yaitu kontraktor sendiri. Didalam
pelaksanaan proyek tersebut terjadi pekerjaan tambah yaitu pekerjaan di luar BOQ konsultan dan pekerjaan wiremeshbagian bawah.
2. LANDASAN TEORI Proyek Konstruksi
Proyek adalah suatu usaha/ rangkaian kegiatan yang mempunyai dimensi waktu, fisik dan waktu untuk mewujudkan gagasan serta mendapatkan tujuan tertentu. Proyek juga didefinisikan sebagai sebuah rangkaian aktivitas unik yang saling terkait untuk mencapai suatu hasil tertentu dan dilakukan dalam periode waktu tertentu pula (chase et al,1998).
Proyek konstruksi merupakan proyek yang biasanya berupa pekerjaan pembangunan atau membuat produk fisik contohnya pembangunan gedung, pembangunan jembatan, pembangunan jalan raya dan lainya. Sasaran Proyek konstruksi dan
EmpatBatasan.
Menurut Soeharto (1999) setiap proyek memiliki tujuan khusus misalnya membangun rumah tinggal, jembatan atau instalasi pabrik. Dapat pula berupa produk hasil kerja penelitian dan pengembangan. Didalam proses mencapai tujuan tersebut ada batasan yang harus dipenuhi yaitu anggaran yang dialokasikan, jadual, mutu dan keselamatan kerja yang harus dipenuhi. Keempat hal tersebut merupakan parameter penting bagi penyelenggara proyek yang sering diasosiasikan sebagai sasaran proyek. Keempat batasan tersebut disebut empat kendala.
1. Anggaran
Proyek harus diselesaikan dengan biaya yang tidak melebihi anggaran yang telah direncanakan. Untuk proyek-proyek yang melibatkan dana dalam jumlah besar dan jadual pelaksanaan lebih dari satu tahun, anggarannya tidak hanya ditentukan secara total proyek tetapi dipecah atas
komponen-komponennya atau periode tertentu (misalnya per kuartal) yang jumlahnya disesuaikan dengan keperluan. Dengan demikian penyelesaian bagian-bagian proyek harus memenuhi sasaran anggaran setiap periode.
2. Jadual/ Waktu
Jadual proyek dikerjakan sesuai dengan kurun waktu dan tanggal akhir yang ditentukan. Bila hasil akhir adalah produk baru, maka penyerahannya tidak boleh melewati batas waktu yang ditentukan.
3. Mutu
Mutu produk atau hasil kegiatan proyek harus memenuhi spesifikasi dan kriteria yang dipersyaratkan sebagai contoh bila hasil kegiatan proyek tersebut berupa instalasi pabrik maka kriteria yang harus dipenuhi adalah pabrik harus mampu beroperasi secara memuaskan dalam kurun waktu yang telah ditentukan. Jadi memenuhi persyaratan mutu berarti mampu memenuhi tugas yang dimaksudkan atau sering disebut sebagaifit for the intended use. 4. Perencanaan Program
Kesehatandan Keselamatan Kerja (K3)
Kesehatan dan Keselamatan Kerja (K3) adalah pemberian perlindungan kepada setiap orang yang berada di tempat kerja, yang berhubungan dengan pemindahan bahan baku, penggunaan peralatan kerja konstruksi, proses produksi dalam lingkungan sekitar tempat kerja. K3 juga merupakan suatu usaha untuk mencegah setiap perbuatan atau kondisi tidak selamat, yang dapat mengakibatkan kecelakaan.
Tujuan dari K3 di bidang jasa konstruksi antara lain :
kerja selalu dalam keadaan sehat dan selamat;
b. Agar tenaga kerja dan setiap orang yang berada di tempat kerja terhindar dari gangguan kesehatan yang disebabkan oleh lingkungan atau kondisi kerja; c. Agar sumber-sumber produksi
dapat berjalan dengan lancar tanpa adanya gangguan;
d. Bekerja dan melaksanakan pekerjaan dengan benar, mengikuti ketentuan, batasan, dan tahapan pelaksanaan yang disyaratkan sesuai pedoman keselamatan dan kesehatan kerja di tempat kegiatan konstruksi;
e. Menghindarkan setiap kemungkinan terjadinya kecelakaan kerja dengan melakukan tindakan pencegahan dan perbaikan, pengawasan dan inspeksi untuk memenuhi K3.
Empat batasan yang harus terpenuhi diatas untuk lebih jelasnya bisa dilihat pada gambar 2.1 dibawah ini.
Gambar 2.1Sasaran Proyek dan 4 Batasan
Sumber : Soeharto (1999).
Siklus Hidup Proyek Konstruksi.
Setiap proyek biasanya akan melewati tahap-tahap yang mempunyai pola tertentu. Pola ini dinamakan siklus hidup proyek. Secara garis besar tahap-tahap proyek bisa dibagi menjadi empat tahap antara lain:
1. Tahap konsepsi
Secara umum konsepsi ini bisa dibagi menjadi dua bagian yaitu inisiasi proyek dan kelayakan. Inisiasi proyek adalah titik ketika
suatu ide tentang proyek lahir. Ide tersebut diklarifikasi dan diformulasikan dalam suatu pernyataan yang jelas kemudian ditentukan dan dicari alternatif solusi untuk ide tersebut. Sedangkan kelayakan adalah proses investigasi terhadap masalah dan mengembangkan solusi secara lebih detail apakah penyelesaian masalah itu cukup menguntungkan secara ekonomis dan bermanfaat.
2. Tahap Perencanaan
Tahap perencanaan dalam siklus proyek akan meliputi kegiatan penyiapan rencana proyek secara detail dan penentuan spesifikasi proyek secara rinci.
3. Tahap Eksekusi
Pada tahap ini campur tangan pengguna jasa (user) sudah sangat kecil. Pada pengambilan keputusan lebih banyak ditangan pelaksana proyek. Untuk proyek konstruksi tahap ini meliputi kegiatan desain, pengadaan dan konstruksi. Secara umum proyek mempunyai hasil akhir berupa produk fisik akan mempunyai kegiatan eksekusi dan operasi yaitu penyerahan kepada pengguna.
4. Tahap Operasi
Setelah hasil proyek diserahkan ke pengguna jasa (user) maka proyek dianggap selesai. Keterlibatan kontraktor dianggap sudah selesai kemudian pengguna jasa (user) mulai mengoperasikan hasil proyek tersebut.
Tahap Konsepsi Tahap Perencanaan Tahap Eksekusi Tahap Operasi
Perencanaan Biaya Proyek
proyek yang akan dipakai sebagai dasar untuk evaluasi penawaran harga yang diajukan oleh para peserta pelelangan, rencana biaya tersebut biasa disebut Harga Perkiraan Sendiri (HPS) atau
Owner’s Estimate (OE).
Merencanakan biaya untuk suatu proyek yang dimenangkan melalui suatu proses pelelangan. Perencanaan biaya ini dimaksudkan untuk mendapatkan biaya langsung dan biaya tidak langsung dari pelaksanaan pekerjaan.Kedua pengertian tersebut mempunyai perbedaan mendasar. Pengertian pertama lebih ditekankan untuk kepentingan pemilik proyek sedangkan pengertian kedua lebih ditekankan pada kepentingan kontraktor pelaksana.Merencanakan biaya proyek (fisik) merupakan tahapan akhir dari rangkaian pekerjaan Final Engineering Design yang merupakan kelanjutan dari tahap Studi Kelayakan (FS).
Hasil dari pekerjaan Final Engineering Design meliputi :
1. Laporan Teknis (data-data perencanaan teknis) :
a. Data hasil penyelidikan tanah;
b. Data hasil survei lalu-lintas;
c. Data hasil survey hidrologi;
d. Data hasil pemetaan tofografi;
e. Data teknis perhitungan geometrik jalan;
f. Data teknis perhitungan perencanaan tebal perkerasan;
g. Data teknis perhitungan konstruksi jembatan.
2. Dokumen Pelelangan :
a. Instruksi kepada Peserta Lelang;
b. Syarat-syarat Umum dan Khusus Kontrak;
c. Spesifikasi Teknis;
d. Gambar Rencana;
e. Daftar Kuantitas dan Harga.
2. Engineer’s Estimate(EE).
Analisa Harga Satuan (AHS)
AHS dibuat untuk menghitung harga satuan setiap item pekerjaan. Untuk dapat membuat “Harga Satuan” diperlukan harga satuan dasar material, alat, dan tenaga kerja (upah). Untuk mendapatkan harga satuan dasar komponen material, alat, dan tenaga kerja perlu dilakukan survey.
Analisa Harga Satuan dibuat berdasarkan :
a. Perkiraan (asumsi) output item pekerjaan per-satuan waktu, misalnya 1.000 m3/hari.
b. Dari perkiraan output tsb, kemudian ditentukan :
- Kebutuhan material (jenis dan jumlahnya)
- Kebutuhan peralatan (jenis dan jumlahnya)
- Kebutuhan tenaga kerja (jenis dan jumlahnya)
c. Perkiraan harga satuan material, alat, dan tenaga kerja yang digunakan.
output akan mendapatkan harga satuan item pekerjaan tersebut.
Kondisi Lokasi Pekerjaan
Kondisi lokasi pekerjaan akan mempengaruhi biaya pekerjaan, oleh karena itu harga satuan pekerjaan perlu mempertimbangkan :
- Tingkat kesulitan mencapai lokasi pekerjaan
- Tingkat kesulitan lingkup pekerjaan
- Ketersediaan material lokal sesuai kebutuhan - Ketersediaan tenaga
kerja lokal sesuai kebutuhan
- Tingkat produktivitas tenaga kerja
- Ketersediaan peralatan di lokasi pekerjaan
Pengadaan Biaya
Setelah mendapatkan besaran biaya proyek, selanjutnya perlu merencanakan pengadaan biaya proyek, apakah dari modal sendiri, pinjaman dari bank, atau gabungan antara modal sendiri dengan pinjaman bank. Perencanaan pengadaan biaya proyek perlu dilakukan untuk mengetahui kebutuhan biaya per-satuan waktu selama jangka waktu pelaksanaan pekerjaan, yaitu untuk pembayaran angsuran biaya pekerjaan kepada kontraktor.Proses peyusunan EE/HPS/OE bisa dilihat pada gambar 2.3 di bawah ini.
Gambar 2.3Proses Penyusunan EE/HPS/OE
Perencanaan Biaya Pelaksanaan Proyek
Perencanaan biaya pelaksanaan proyek merupakan perencanaan yang harus dilakukan oleh kontraktor untuk memberikan jaminan bahwa pendanaan biaya pelaksanaan per-satuan waktu selama pelaksanaan pekerjaan dapat dipenuhi dengan baik, sehingga dapat dibuat cash flow (rencana aliran uang masuk dan keluar).
Rencana Anggaran Biaya
Rencana anggaran biaya merupakan sumber utama informasi biaya, tetapi informasi yang ada didalamnya harus digunakan dengan hati-hati. Perbandingan antara dua rencana anggaran biaya untuk proyek yang sama akan memperlihatkan variasi yang cukup besar untuk beberapa komponennya. Walaupun harga lelang mungkin hanya berbeda 10% saja tetapi harga masing-masing bagian bisa berbeda 40% dan masing-masing komponen berbeda hingga 200% untuk setiap penawaran dari kontraktor.Nilai perkiraan pekerjaan akan didapat setelah semua volume pekerjaan yang disediakan penyedia jasa dikalikan dengan harga satuan untuk masing-masing item pekerjaan. Nilai pekerjaan inilah yang akan menjadi harga penawaran kontraktor untuk pelaksanaan sebuah proyek konstruksi.
Biaya konstruksi dapat diinformasikan dengan rumus sebagai berikut dalam praktek. Biaya=(DC+SOH)+HOH Keterangan:
HOH :home office overhead/mark-up
1. Biaya Langsung (Direct Cost) Biaya langsung adalah biaya-biaya yang langsung dimasukan ke dalam pekerjaan atau aktivitas individual dalam pekerjaan. Tentu saja biaya ini harus meliputi biaya untuk (direct temporary work) yang diperlukan untuk melakukan suatu hal khusus atau aktivitas khusus didalam pekerjaan (tenaga kerja, material dan peralatan).
2. Biaya Tidak Langsung (Indirect Cost)
Biaya tidak langsung adalah biaya yang diperlukan untuk membiayai kegiatan kantor dilapangan yang secara tidak langsung mendukung kegiatan lapangan.Biaya ini meliputi biaya manajemen proyek, pajak, perijinan, asuransi, administrasi, ATK, Keuntungan/ Profit.
3.Home Office Overhead
Home Office
Overheaddidalam industri konstruksi internasional kadang-kadang disebut “off site overhead” atau “mark up”,istilah mark-updiIndonesia berkonotasi negatif. Biaya-biaya yang timbul untuk memastikan sebuah perusahaan dapat menjalankan bisnisnya dan mendukung proses produksi setiap unit usaha, tetapi tidak berkaitan dengan biaya-biaya proyek. Yang termasuk kedalam biaya ini adalah seperti perlengkapan kantor pusat, gaji dan bonus direktur serta pegawai kantor pusat dan lain sebagainya.
4.Provisional Sum dan Prime Cost Sum
a. Provisional Sum
Provisional sum adalah biaya yang dialokasikan untuk item pekerjaan yang sudah diketahui tetapi belum dapat dipastikan harganya. Terdapat dua kategori
provosional sum yaitu terdefinisi (definied) dan tidak terdefinisi (undefined).
Definied Provisional sum dianggap termasuk dalam hargapenawaran kontraktor. Dengan demikian kontraktor menanggung resiko bahwa harga provisional untuk item pekerjaan tersebut akan cukup untuk pelaksanaan pekerjaan. Sedangkan untuk undefined
provisional sum adalah
hargaprovisionalyang tidak termasuk kedalam harga penawaran kontraktor. Untuk itu pemilik proyeklah yang akan menanggung resiko harga item pekerjaan provisional sum.
b. Prime Cost Sum
Prime Cost Sumadalah biaya yang dialokasikan untuk item pekerjaan (atau pasokan material) yang dikerjakan oleh sub kontraktor (atau pemasok) yang ditunjuk oleh pemilik proyek tersebut subkontraktor yang dinominasikan (dominated subkontraktor)
3. Metoda Perhitungan Volume Pekerjaan
Perhitungan volume tiap itempekerjaan ini akan dirangkum menjadi sebuah daftar yang disebut daftar volume pekerjaan (bill of quantity). Terdapat profesi khusus yang berfungsi menjalankan tugas estimasi volume ini yang disebut quantity surveyor. Quantity surveyor akan menyiapkan daftar volume pekerjaan sesuai dengan gaya dan metode perhitungan mereka masing-masing.
Analisis Harga Satuan
dan tenaga kerja (upah). Untuk mendapatkan harga satuan dasar komponen material, alat dan tenaga kerja perlu dilakukan survei atau mengacu pada harga pada proyek-proyek sebelumnya.
Analisis harga satuan dibuat berdasarkan pertimbangan-pertimbangan seperti uraian dibawah ini:
a. Kebutuhan material. Jenis material akan ditentukan pada spesifikasi teknis, sedangkan untuk jumlahnya akan ditentukan pada rencana anggaran biaya. b. Kebutuhan peralatan.
Peralatan yang dibutuhkan tergantung pada metode kerja yang direncanakan. c. Kebutuhan tenaga kerja
terdiri dari kebutuhan tukang, buruh kasar, mandor dan supervisor.
d. Keuntungan terdiri dari laba bruto yaitu biaya dan overhead kantor pusat dan laba bersih adalah batas keuntungan bersih.
e. Subkontraktor apabila ada beberapa bagian pekerjaan yang harus disubkontraktor.
Bagan alir harga satuan yaitu meliputi harga satuan dasar material, harga satuan dasar alat dan harga satuan tenaga kerja (upah). Bagan alir analisis harga satuan bisa dilihat pada gambar 2.5 di bawah ini.
Lingkup Kerja Manajemen Proyek dan Manajemen Konstruksi
Adapun Fungsi-Fungsi
Manejemen proyek konstruksi antara lain.
1. Fungsi Perencanaan (planning).
Fungsi perencanaan (Planning) merupakan tindakan Pengambilan keputusan yang
mengandung data/informasi, asumsi maupun kegiatan yang akan dipilih serta dilaksanakan bentuk tindakan tersebut antara lain :
a. Menetapkan tujuan dan sasaran. b. Menyusun rencana
induk jamgka pendek dan panjang.
c. Menetapkan strategi dan prosedur operasi dan
d. Menyiapkan anggaran yang diperlukan.
Pada tahap operasional manajemen proyek perlu didukung oleh suatu metode perencanaan yang dapat menyusun secara urutan pelaksanaan kegiatan atau penggunaan sumber daya untuk kegiatan-kegiatan tersebut supaya proyek dapat diselesaikan secepatnya dengan penggunaan sumber daya sehemat mungkin. Metode perencanaan yang dimaksud adalah sebagai berikut :
a. Analisis jaringan kerja, seperti metode jalur kritis/critical path method (CPM) dan metode preseden
diagram/precedence diagram method(PDM). b. Metode Penyusunan
biaya proyek dilakukan dengan bertahap sesuai dengan keperluan dan informasi yang tersedia pada waktu yang bersangkutan. Umumnya dikenal dengan perkiraan biaya pendahuluan (
preliminary cost
Manfaat dari fungsi perencanaan adalah sebagai alat pengawasan maupun pengendalian kegiatan selama pelaksanaan pekerjaan. 2. Fungsi Pengorganisasian
(organizing).
Fungsi pengorganisasian (organizing) merupakan usaha untuk mempersatukan kumpulan kegiatan manusia dengan tugas yang berbeda satu sama lainnya melalui cara/metode tertentu dalam rangka mencapai tujuan yang telah ditetapkan. Pengorganisasian bisa dilakukan dengan menggunakan WBS (work breakdown structure). Kegiatan dalam fungsi pengorganisasian antara lain:
a. Menetapkan daftar penugasan.
b. Menyusun lingkup kegiatan.
c. Menyusun struktur organisasi, dan
d. Menyusun daftar personel sesuai lingkup kegiatan. Manfaat dari fungsi pengorganisasian adalah sebagai pedoman pelaksanaan fungsi masing-masing, dimana pembagian tugas serta hubungan tanggung jawab dan pendelegasian wewenang terlihat jelas.
3. Fungsi Pelaksanaan (Actuating)
Fungsi ini dimaksudkan untuk
mempersatukan/mengkoordinasikan seluruh anggota organisasi dalam kegiatan pelaksanaan untuk dapat bekerja sama dengan baik dalam mencapai tujuan yang diharapkan. Kegiatan dalam fungsi ini antara lain:
a. Mengkoordinasikan pelaksanaan kegiatan.
b. Mendistribusikan tugas, wewenang dan tanggung jawab dan
c. Memberikan pengarahan
penugasan dan motivasi.
Manfaat dari fungsi pengorganisasian adalah terciptanya pembagian tugas yang benar dan seimbang, adanya pembagian hak dan kewajiban yang jelas yang mendorong tercapainya efisiensi sertakebersamaan kerja selama pelaksanaan.
4. Fungsi pengendalian ( controlling)
Fungsi pengendalian (controling) merupakan usaha untuk mendapatkan hasil pekerjaan dengan mutu yang diharapkan dengan melakukan analisis serta pengevaluasian hasil kerja dan diikuti dengan tindakan yang harus dan perlu diambil terhadap penyimpangan yang terjadi. Fungsi pengendalian antara lain:
a. Menguji mutu hasil pekerjaan;
b. Membandingkan hasil pekerjaan terhadap standard kualitas yang sudah ditetapkan;
c. Mengevaluasi
penyimpangan yang terjadi;
d. Memberikan saran untuk perbaikan; e. Membuat laporan
kegiatan.
Manfaat dari fungsi pengendalian adalah memperkecil kemungkinan terjadinya penyimpangan terhadap kualitas hasil pekerjaan,biaya serta waktu pelaksanaan.
beberapa aspek yaitu aspek perhitungan biaya, aspek perhitungan jasa, aspek cara pembayaran dan aspek pemberian tugas.
1. Aspek perhitungan Biaya a.Fixed Lump Sum Price.
Secara umum Kontrakfixed lumpsump priceadalah suatu kontrak di mana volume pekerjaan tidak boleh diukur ulang. Pengertian lump sumpmenurut sebuah kepustakaan barat adalah “suatu harga pasti dan tertentu yang telah disetujui para pihak sebelum kontrak ditandatangani. Harga ini tetap tidak berubah selama berlakunya kontrak dan tidak dapat berubah kecuali karena perubahan lingkup pekerjaan atau kondisi pelaksanaan dan perintah tambahan dari pengguna jasa. Dalam kontrak lump sum resiko biaya bagi pengguna jasa adalah kecil sehingga memberikan cukup pengikatan dan pengawasan pelaksanaan”(Gilbreath 1992). b.Unit Price.
Secara umum Kontrak unit Priceadalah kontrak dimana volume pekerjaan yang tercantum didalam kontrak merupakan perkiraan dan akan diukur ulang bersama antara para pihak pengguna jasa dan penyedia jasa untuk menentukan volume pekerjaan yang benar-benar dilaksanakan. Menurut sebuah kepustakaan barat kontrak harga satuan adalah “harga satuan menggambarkan variasi dari lump sum. Mengingat harga lump sum meliputi satu harga pasti/tetap untuk semua atau beberapa bagian pekerjaan,harga satuan menetapkan harga dari satuan atau unsur volume. Total nilai kontrak ditetapkan dengan mengalikan harga satuan dengan volume yang diserahkan,dipasang atau ditetapkan” (Gilbreath 1992)
2. Aspek perhitungan Jasa a.Cost Without Fee
Kontrak cost without feeadalah suatu bentuk kontrak dimana penyedia jasa hanya dibayarkan biaya pekerjaan yang dilaksanakan tanpa mendapatkan imbalan jasa. Menurut sebuah kepustakaan barat menguraikan pengertian cost reimbursable, nofee adalah “didalam pengaturan ini hanya biaya-biaya yang telah dikeluarkan oleh pihak penyedia jasalah yang dibayarkan”tidak ada biaya jasa yang dibayarkan. Alternatif ini sangat sedikit pemakaiannya didalam dunia konstruksi komersial. Kalaupun digunakan, biasanya terbatas pada pekerjaan yang dilaksanakan untuk organisasi-organisasi nirlaba (perguruan tinggi, yayasan-yayasan sosial, dan sebagainya) atau untuk riset dan pengembangan pekerjaan dimana penyedia jasa memperoleh keuntungan dengan berperan serta di dalam usaha. Konstruksi pertama atau usaha pabrik dimana penyedia jasa mendapatkan keuntungan dari uji coba produksinya, atau metode kerja yang mungkin mengantarkan pada suatu kontrak” (Gilbreath 1992).
b.Cost Plus Fee
Kontrak cost plus feeadalah bentuk kontrak dimana penyedia jasa dibayar seluruh biaya untuk melaksanakan pekerjaan, ditambah jasa yang biasanya dalam bentuk presentase dari biaya pekerjaan. c.Cost Plus Fixed Fee
3. Aspek Cara Pembayaran a.Monthly Payment
Di dalam bentuk dengan sistem/cara pembayaran ini, prestasi penyedia jasa dihitung setiap akhir bulan. Setelah prestasi disetujui pengguna jasa, maka penyedia jasa dibayar sesuai prestasi tersebut. Kelemahan cara ini adalah sekecil apa pun pekerjaan penyedia jasa pada suatu bulan tertentu, tetap harus dibayarkan.
b.Stage payment
Di dalam bentuk kontrak dengan sistem/cara pembayaran ini, pembayaran kepada penyedia jasa dilakukan atas dasar prestasi/kemajuan pekerjaan yang telah dicapai sesuai ketentuan dalam kontrak. Jadi tidak atas dasar prestasi yang dicapai dalam satuan waktu (bulanan).
c.Contractor’s Full Prefinance Dalam bentuk kontrak dengan sistem/cara pembayaran seperti ini, penyedia jasa harus mendanai dulu seluruh pekerjaan sesuai kontrak. Setelah pekerjaan selesai 100% dan diterima dengan baik oleh pengguna jasa, barulah penyedia jasa mendapat pembayaran sekaligus.
4. Aspek Pemberian Tugas a. Kontrak Konvensional
Di dalam bentuk denganpembagian tugas yang sederhana, yaitu pengguna jasa menugaskan penyedia jasa untuk melaksanakan suatu pekerjaan. Pekerjaan tersebut sudah dibuat rencananya oleh pihak lain, tinggal melaksanakanya sesuai kontrak. b. Kontrak Spesialis
Di dalam bentuk kontrak ini, terdapat lebih dari satu kontrak konstruksi. Misalkan untuk proyek gedung bertingkat dengan teknologi yang cukup kompleks, pengguna jasa membagi-bagi kontrak menjadi
beberapa buah berdasarkan bidang pekerjaan khusus/spesial seperti; pekerjaan pondasi, pekerjaan mekanikal-elektrikal, pekerjaan tanah dan lingkungan, pekerjaan struktur dan sebagainya.
c. Kontrak Rancang Bangun / Design and Build.
Bentuk kontrak semacam ini lebih dikenal dengan istilah kontrak turnkey. Secara teknis istilah rancang bangun (design contract) lebih tepat karena lebih jelas menggambarkan pembagian tugas dalam kontrak tersebut. Namun sistem kontrak FIDIC membedakan pengertian antara design construct/build dengan turnkey dari aspek pembayaran. Menurut FIDIC kontrak design Build pembayaran dilakukan per termin sesuai kemajuan pekerjaan seperti kontrak biasa. Sedangkan kontrak turnkey pembayaran dilakukan sekaligus setelah seluruh pekerjaan selesai dilaksanakan.
d. EPC (Engineering,Procurement & Consruction)
Bentuk kontrak ini sesungguhnya mirip dengan bentuk rancang bangun. Kontrak rancang bangun dimaksudkan untuk pekerjaan konstruksi sipil/bangunan gedung. Sedangkan untuk kontrak EPC dimaksudkan untuk pembangunan pekerjaan-pekerjaan pada industri minyak, gas bumi dan petrokimia. Dalam hal ini penyedia jasa hanya menerima kerangka acuan kerja dari pengguna jasa.
Kemudian proses
perencanaan(engineering),
pengadaan (procurement) dan pengerjaan (construction) menjadi tanggung jawab penyedia jasa. Hasil pekerjaan akan dinilai apakah telah sesuai dengan kerangka acuan kerja.
Bentuk kontrak Build Operate
and Transfermerupakan pola
kerjasama antara pemilik tanah/lahan dan investor yang akan menjadikan lahan tersebut menjadi satu fasilitas untuk perdagangan, hotel, jalan dan lain-lain.Setelah Pembangunan selesai, investor diberi hak untuk mengelola dan memungut hasil fasilitas tersebut selama kurun waktu tertentu.
Untuk kontrakBuild lease and Transfer, disini setelah fasilitas selesai dibangun, pemilik seolah menyewa fasilitas yang baru dibangun untuk suatu kurun waktu kepada investor untuk disepakati sebagai angsuran dari investasi yang sudah ditanam atau fasilitas tersebut dapat pula disewakan kepadapihak lain.
f. Swakelola
Sesungguhnya swakelola bukan merupakan bentuk kontrak karena pekerjaan dilaksanakan sendiri tanpa memborongkanya kepada penyedia jasa.
Kronologi Kontrak Konstruksi Tipe kronologi tahapan dalam penyesuaian kontrak konstruksi dimulai dari pengumuman lelang konstruksi. Para peserta yaitu kontraktor yang tertarik dengan proyek tersebut kemudian mengambil atau membeli dokumen lelang yang tersedia. Setelah itu panitia akan melakukan seleksi terhadap semua penawaran yang masuk dan menyatakan seorang pemenang lelang.Tahapan selanjutnya adalah penertiban surat penunjukan pemenang lelang (letter of acceptance). Selang beberapa waktu yang tidak cukup lama, kontrraktor biasanya akan memberikan jaminan pelaksanaan pekerjaan. Setelah itu kontrak ditandatangani dan mengikat bagi kedua belah pihak.
Setelah pekerjaan konstruksi berakhir dan dinyatakan selesai, maka berita acara serah terima pertama (taking-over certificate) dibuat dan ditandatangani kedua belah pihak. Mulai saat itu masa pemeliharaan berlaku sesuai dengan durasi yang telah disepakati. Setelah semua kewajiban kontraktor dan masa pemeliharaan selesai, berita acara serah terima kedua (performance certificate) dibuat dan ditandatangani bersama, kemudian semua jaminan yang diberikan akan dikembalikan pada kontraktor.
Dokumen Kontrak Konstruksi Dokumen kontrak konstruksi adalah kumpulan dokumen kontrak tertulis yang menjelaskan peranan, tanggung jawab dan pekerjaan didalam kontrak konstruksi dan mengikat bagi para pihak yang berkontrak. Dokumen yang ada dan membentuk kontrak sebenarnya saling melengkapi dan memiliki kekuatan hukum yang sama sebagai bagian dari sebuah kontrak konstruksi. Untuk menyiasati timbulnya sengketa maka dibuat sebuah klausa yang menjelaskan prioritas dokumen supaya memudahkan interprestasi jika terjadi perbedaan dan penyimpangan dokumen kontrak.
Kontrak kerja konstruksi sekurang-kurangnya memuat dokumen-dokumen yang meliputi: 1 .Surat perjanjian termasuk adendumkontrak (jika ada);
2. Surat penunjukan pemenang lelang
3. Surat penawaran 4.Addendumlelang 5. Data kontrak
6. Syarat-syarat kontrak 7.Spesifikasi teknis 8. Gambar-gambar
10. Dokumen lain yang tergabung dalam kontrak
Standar Kontrak Kosnstruksi Standar Kontrak Pemerintah.
Standar Kontrak Pemerintah bisa dipelajari pada peraturan menteri pekerjaan umum Nomor 07/PRT/M/2011 dan tidak bertentangan dengan PP Nomor 29 Tahun 2000 Pada Pasal 20 sampai dengan pasal 23 pada PP nomor 29 tahun 2000 pasal 23 kontrak konstruksi sekurang-kurangnya harus memuat dokumen yang meliputi antara Lain:
a.Para pihak
b. Rumusan pekerjaan
c. Pertanggungan dalam kontrak kerja konstruksi
d. Tenaga ahli yang meliputi
e. Hak dan kewajiban para pihak dalam kontrak kerja konstruksi f. Cara pembayaran
g. Ketentuan mengenai cedera janji h. Penyelesaian pekerjaan
i. Ketentuan pemutusan kontrak kerja konstruksi
j. Keadaan memaksa
k. Kewajiban para pihak dalam kegagalan bangunan
l.Perlindungan pekerja dan m. Aspek lingkungan Standar Kontrak FIDIC
Di dalam standar kontrak konstruksi FIDICfor construction tahun 1999, syarat-syarat kontrak terbagi menjadi dua bagian yaitu syarat umum dan syarat khusus. Didalam syarat-syarat umum dokumen harus meliputi antara lain:
a.Pengertian-pengertian (definitions) b.penyedia jasa (the contractor) c. Subkontraktor tertunjuk (nominated subcontractor)
d. Pelaksanaan,keterlambatan dan penangguhan
(commencement,delays and
suspension).
e. Tanggung jawab atas kecacatan (defect liability)
f. Perubahan-perubahan adanya penyesuaian-penyesuaian
(variations and adjusment).
g. Nilai Kontrak dan pembayaran (contract price and payment)
h. Pemutusan kontrak oleh pengguna jasa (terminatoin by the employer)
i. Penangguhan dan pemutusan oleh penyedia jasa (suspension and termination by contractor).
j. Keadaan memaksa (force majeure),dan
k. Klaim, sengketa dan arbitrase (claim,dispute and arbitration)
Sedangkan di dalam syarat-syarat khusus kontrak diatur hal-hal atau ketentuan yang bersifat khusus sehubungan dengan kebutuhan atau lokasi negara di mana suatu lelang proyek dilaksanakan.
Perubahan Pekerjaan Proyek Konstruksi
1. Perubahan
Perubahan Pekerjaan atau perubahan lingkup kerja merupakan hal yang cukup sering ditemukan dalam pelaksanaan konstruksi. Terdapat tiga alasan mengapa perubahan pekerjaan terjadi dalam pelaksanaan proyek konstruksi antara lain:
a.Konsultan perencana belum menyelesaikan semua gambar dan perhitungan desain sebelum kontrak ditandatangani.
b. Pemilik proyek mengubah keinginan mereka sebelum pekerjaan selesai, dan
c. Terjadi perubahan perundang-undangan atau faktor eksternal lain yang mempengaruhi kinerja tim proyek dan proses pelaksanaan konstruksi.
awal sebuah proyek konstruksi hampir tidak mungkin identik sama dengan hasil pekerjaan dilapangan. Perubahan-perubahan terhadap desain awal tersebut dapat terjadi akibat alasan teknis, estetika, kepraktisan, finansial atau perubahan atas kehendak pemilik proyek sendiri.
Pada umumnya, kontrak konstruksi memperkenankan terjadinya perubahan pekerjaan tetapi memberikan batasan terhadap sejauh mana perubahan pekerjaan tersebut dilakukan. Besarnya batasan perubahan pekerjaan ini biasanya dinyatakan dalam nominal pekerjaan tambah kurang sampai dengan 10% dari nilai kontrak. Batasan ini menjadi penting terutama untuk memastikan bahwa kontraktor tidak dirugikan atas kemungkinan perubahan pekerjaan yang ekstrim dimana harga-harga yang dirujuk dalam kontrak menjadi tidak lagi sesuai untuk pekerjaan tersebut.
Berdasarkan Perpres nomor 70 tahun 2012 tentang pengadaan barang/jasa pemerintah pasal 87 ayat 1 dan 2 perubahan adalah sebagai berikut :
Ayat 1 : dalam hal terdapat perbedaan antara kondisi lapangan pada saat pelaksanaan, dengan gambar dan/atau spesifikasi teknis yang ditentukan dalam dokumen kontrak, PPK bersama penyedia barang/jasa dapat melakukan perubahan kontrak yang meliputi: a. Menambah atau mengurangi volume pekerjaan yang tercantum dalam kontrak;
b. Menambah dan/atau mengurangi jenis pekerjaan;
c. Mengubah spesifikasi teknis pekerjaan sesuai dengan kebutuhan lapangan, dan
d. Mengubah jadual pelaksanaan.
Ayat 2 : Pekerjaan tambah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilaksanakan dengan ketentuan: a.Tidak melebihi 10% (sepuluh perseratus) dari harga yang tercantum dalam perjanjian/kontrak awal dan
b.Tersedianya anggaran 2.Penentuan Harga Satuan
Dalam menghitung nilai pekerjaan maka harga satuan yang digunakan adalah sama dengan harga satuan item pekerjaan didalam kontrak. Tetapi tidak menutup kemungkinan dalam pelaksanaan terjadi beberapa penyesuaian sehingga muncul item pelaksanaan baru. Untuk item pekerjaan baru berlaku aturan sebagai berikut :
a.Apabila item pekerjaan baru tersebut sama atau memiliki karakter yang serupa dan dilaksanakan dalam kondisi yang sama atau serupa dengan item pekerjaan yang sudah ada dalam bill of quantity, maka harga satuan dalam bill of quantityyang berlaku.
b. Apabila itempekerjaan baru tersebut sama atau memiliki karakter yang serupa tetapi tidak dilaksanakan dalam kondisi yang sama atau serupa, maka berlaku harga satuan pro-rata dengan bill of quantity
c. Apabila item baru tersebut tidak sama atau tidak memiliki karakter yang serupa dengan item pekerjaan yang sudah ada didalambill of quantity, maka berlaku harga satuan baru yang wajar (fair rate), dan d.Apabila secara logis telah terjadi kerugian terhadap kontraktor sebagai akibat pengurangan lingkup pekerjaan (omission of work), maka konsultan manajemen konstruksi akan membuat penyesuaian yang adil.
Jumlah akhir pembayaran kemajuan pekerjaan yang diterima oleh kontraktor adalah jumlah kemajuan pekerjaan dikurangi/ditambah dengan jumlah klaim konstruksi atas pengajuan salah satu pihak. Analisis kemajuan pekerjaan dan klaim pembayaran merupakan sesuatu yang kompleks dan menyita waktu. Oleh karena itu diperlukan personel khusus yaitu quantity surveyor/cost engineer untuk melaksanakanya.
Yang dimaksud klaim konstruksi antara lain:
a. Klaim biaya akibat perpanjangan waktu pelaksanaan yang mana merupakan kelalaian pemilik proyek;
b. Klaim perubahan pekerjaan (variations) yang timbul akibat kelalaian pemilik proyek dalam memberikan akses kelapangan atau akibat kekeliruan desain; c. Klaim perubahan pekerjaan
(variations) yang timbul akibat instruksi konsultan manajemen konstruksi yang berkaitan dengan pekerjaan dan tidak termasuk ke dalam lingkup pekerjaan didalam kontrak; dan
d. Juga termasuk klaim-klaim lain yang lebih kompleks seiring dengan semakin berkembangnya tren didunia konstruksi.
Pihak yang paling sering mengajukan klaim konstruksi adalah penyedia jasa. Dilihat dari jenisnya terdapat empat jenis klaim konstruksi yang diajukan penyedia jasa antara lain sebagai berikut :
a. Klaim biaya perpanjangan (prolongotion cost claim)
b. Klaim biaya akibat adanya gangguan (disruption cost claim)
c. Klaim biaya percepatan pekerjaan (acceleration cost claim)
d. Klaim perubahan pekerjaan (variation order claim)
Pada setiap proyek konstruksi baik pekerjaan internasional atau pekerjaan domestik, terdapat klaim perubahan pekerjaan (variation order claim) yang terjadi karena alasan-alasan sebagai berikut:
a. Kesalahan atau ketidaktelitian rancangan dan desain (perencanaan);
b. Perubahan sfesifikasi; c. Perubahan desain;
d. Penambahan atau pengurangan perkerjaan; e. Perubahan situasi dan
kondisi untuk pelaksanaan pekerjaan;
f. Faktor-faktor yang mempengaruhi waktu penyelesaian dari metode atau cara pelaksanaan pekerjaan; dan
g. Karena hal-hal lain.
Jika kontrak mengacu pada standar kontrak FIDIC for construction tahun 1999, pada pasal 13 menyebutkan tugas kontraktor untuk melaksanakan setiap jenis perubahan pekerjaan tetapi pasal tersebut tidak pernah mendefinisikan dua hal yang disebut dibawah ini:
a. Apakah jenis perubahan pekerjaan (variation) yang boleh diperintahkan; dan b. Bagaimana cara menilai
perubahan pekerjaan (valuation of variations).
Istilah amandemen atau adendum kontrak sering kali muncul dalam aktivitas industri konstruksi dan keduanya sering digunakan bersamaan. Amandemen adalah perubahan resmi yang dilakukan terhadap isi sebuah perjanjian. Perubahan tersebut dapat berupa penambahan, pengurangan, penghilangan atau pembaruan terhadap isi kontrak. Amandemen biasanya dilakukan karena terdapat kesalahan administratif yang harus diperbaiki secara tertulis dan disepakati oleh kedua belah pihak.
Disisi lain,adendumdiartikan sebagai penambahan yang dilakukan terhadap sebuah perjanjian. Penambahan tersebut berupa penambahan dokumen yang biasanya berisi uraian istilah-istilah, kewajiban atau informasi tambahan untuk membantu pelaksanaan pekerjaan. Adendum biasanya dilakukan karena terdapat hal-hal yang belum diatur dalam perjanjian pokoknya.
4.KESIMPULAN
Berdasarkan hasil analisis penelitian ini, bahwa penambahan itempekerjaan di luar kontrak dan penambahan biaya overhead teknis serta biaya overhead non teknis Proyek Gedung Sarana Olahraga IM-Telkom, berpengaruh terhadap total anggaran biaya pelaksanaan. Dampak yang terjadi antara lain sebagai berikut:
1. Dampak penambahan item pekerjaan diluar kontrak awal berpengaruh terhadap perubahan profityang diterima kontraktor,semula Rp209.200.000,00 menjadi Rp270.200.000,00.Nilai
kontrak awal
Rp932.000.000,00dikurangi
total biaya
pelaksanaanRp722.800.000,
00, adalah
Rp209.800.000,00.Persentas e keuntungan 22,45%. Berubah menjadi total keseluruhan kontrak yaitu Rp993.000.000,00, dikurangi
total biaya
pelaksanaanRp722.800.000,
00, adalah
Rp270.200.000,00.persentas e keuntungan 27,21%. Timbulnya Perubahan Profit pelaksanaan dikarenakan ada penambahan item pekerjaan diluar kontrak awal.
2. Dampak biaya overheadakibat hujan selama dua puluh satu hari kerja yaitu mengeluarkan biaya sebesar
Rp15.530.000,00.Total biaya pelaksanaanadalah
Rp801.104.650,00. Biaya
overhead akibat hujan
selama dua puluh satu hari kerja yaitu Rp15.530.000,00. Total biaya pelaksanaan dikurang biaya overheadakibat hujan yaitu Rp785.574.650,00.Persentas e nilai biaya overhead akibat hujan terhadap total biaya pelaksanaan adalah 1,94 %. Dimana persentase kerugian yang dialami kontraktor normal, dikarenakan keadaan cuaca hujan adalah faktor alam tidak bisa diprediksi
dilapangan.Kerugian
overheadakibat hujan adalah yang harus ditanggung sendiri oleh kontraktor. 3. Keuntungan bersih yang
diterima kontraktor Rp83.433.176,00.Nilai
kontrak awal
Keseluruhan Kontrak Rp993.000.000,00.
Kemudian dihitung total biaya pelaksanaan, maka keuntungan kontraktor akan bisa diketahui. Nilai kontrak akhir Rp993.000.000,00 dikurangi PPN 10% Rp90.385.145,00, dikurangi PPH 2% Rp18.077.029,00, dikurangi total biaya pelaksanaan
Rp722.800.000,00, dikurangi total biaya overhead Rp78.304.650,00
keuntungan kontraktor yang didapat adalah Rp83.433.176,00 Persentase keuntungan bersih sekitar 8,40 %.Biaya overhead yang terjadi dalam proyek ini sangat besar sangat merugikan pihak kontraktor. Time schedule dan metoda kerja tidak berjalan baik pada proyek ini. Selisih total biaya proyek lebih besar dikarenakan didalamnya termasuk biaya overhead akibat hujan,overheaddi luar biaya pembangunan dan biaya overhead akibat perpanjangan waktu pelaksanaan.
DAFTAR PUSTAKA
1. Asworth,A.,1994
Perencanaan Biaya
Bangunan, Jakarta. Penerbit PT. Gramedia Pustaka Utama.
2. ChitkaraKK“Construction
Project Management
Planning”, Schedulling and Controlling, Mc. Graw-Hill, Ninth Reprint 2005;
3. Chandra, S, “The Application of Value Engineering and
Analysis in Design and Construction”.
4. Dipohusodo, L, 1996, Manejemen Proyek & Konstruksi, Yogyakarta, Penerbit Kanisius
5. Drs,H.A.Hamdan Dimyati M,Si. danKadar Nurjaman,S.E.,M.M. 2014. ManajemenProyek,
EdisiPertama,PenerbitCv. Pustaka Setia Bandung. 6. Ervianto, W. I., 2004, Teori
Aplikasi Manajemen Proyek Konstruksi, Yogyakarta, Penerbit Andi.
7. FIDIC.,1992, Part I General conditions, conditions of contract for work civil engineering construction fourth Edition.
8. FIDIC.,1992, Part II Conditions of particular aplication with guidelines for preparation of part II
clauses,Conditions of
contract for work civil engineering construction fourth edition.
9. Hansen, S. 2015. ManajemenProyek
Konstruksi, Jakarta
PenerbitGramedia Pustaka Utama.
10. HusenAbrar, Ir., “ManajemenProyek”,
EdisiRevisi, 2011, Andi Yogyakarta;
11. Hardjomuljadi, S, Abdulkadir, A., Takei M., 2006 Strategi klaim konstruksi Berdasarkan
FIDIC Conditions Of
Contract, Jakarta.
12. Institute, Project Management, 2013, A Guide To The Project Management
Body Of Knowledge (
13. KusmiadiRachmat,
Drs.“TeoridanTeknikPerenca naan”, 1995, Ilham Jaya, Bandung.
14. NazeniIman,
“ManajemenProyek”, 2010, UI Press, Jakarta;
15. Nurhayati,
“ManajemenProyek”, 2010, GrahaIlmu, Yogyakarta; 16. Santoso, B., 2009,
ManajemenProyekKonsep dan
ImplementasiYogyakarta, Penerbit Graha Ilmu.
17. Soeharto, I., 1999, ManajemenProyek(Dari KonseptualSampaiOperasion al), Jilid I, Jakarta, Penerbit Erlangga.
