BAB II
TINJAUAN UMUM TENTANG PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH
A. Dasar – dasar penyelenggaraan pendaftaran tanah 1. Asas – asas pendaftaran tanah
Menurut pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan asas sederhana, aman, terjangkau, mutakhir dan terbuka.
Asas Sederhana
Asas ii dimaksudkan agar ketentuan – ketentuan pokoknya maupun prosedurnya dengan mudah dapat dipahami oleh pihak – pihak yang berkepentingan, terutama para pemegang hak atas tanah.
Asas Aman
asas ini dimaksudkan untuk menunjukkan bahwa pendaftaran tanah perlu diselenggarakan secara teliti dan cermat sehingga hasilnya dapat memberikan jaminan kepastian hukum sesuai tujuan pendaftaran tanah itu sendiri.
Asas Terjangkau
dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah harus bisa terjangkau oleh pihak yang memerlukan.
Asas Mutakhir.
Asas ini dimaksudkan kelengkapan yang memadai dalam pelaksanaannya dan kesinambungan dalam pemeliharaan datanya. Data yang tersedia harus menunjukkan keadaan yang muthakir. Untuk itu diikuti kewajiban mendaftar dan pencatatan perubahan – perubahan yang terjadi di kemudian hari.
Asas Terbuka
Asas ini dimaksudkan agar masyarakat dapat mengetahui atau memperoleh keterangan mengenai data fisik dan data yuridis yang benar setiap saat kantor Pertanahan Kabupaten dan atau/ kota.
Sudikno Mertokusumo menyatakan bahwa dalam pendaftaran tanah dikenal 2 macam asas, yaitu :
Asas Specialiteit
yaitu memberikan data fisik yang jelas mengenai luas tanah, letak, dan batas – batas tanah.
Asas Openbaarheid ( asas Publisitas )
Asas ini memberikan data yuridis tentang siapa yang menjadi subjek haknya, apa nama hak atas tanah, serta bagaimana terjadinya peralihan dan pembebanannya. Data ini sifatnya terbuka untuk umum, atinya setiap orang dapat melihatnya.8
Berdasarkan asas ini, setiap orang berhak mengetahui data yuridis tentang subjek hak, nama hak atas tanah, peralihan hak, dan pembebanan hak atas tanah yang ada di kantor Pertanahan Kabupaten dan atau/ kota, termasuk mengajukan keberatan sebelum sertifikat diterbitkan, sertifikat pengganti, sertifikat yang hilang atau yang rusak.
2. Tujuan diselenggarakannya pendaftaran tanah.
Dalam peraturan pemerintah yang menyempurnakan PP NO. 10 tahun 1961 ini, tetap dipertahanakan tujuan diselenggarakannya pendaftaran tanah sebagai yang pada hakikatnya sudah ditetapkan dalam pasal 19 UUPA. Yaitu bahwa pendaftaran tanah merupakan tugas Pemerintah, yang diselenggarakan dalam rangka menjamin kepastian hukum di bidang pertanahan.9
8
Sudikno Mertokusumo, Hukum dan politik Agraria, Karunia Universitas terbuka, Jakarta,, 1988, hlm. 99
Tujuan pendaftran tanah dimuat dalam pasal 3 dan
9
pasal 4 peraturan pemerintah Nomor 24 tahun 1997, yaitu sebagai berikut :
Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum
kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak – hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan. Tujuan memberikan jaminan kepastian hukum merupakan tujuan utama dalam pendaftaran tanah sebagaimana yang ditetapkan oleh pasal 19 UUPA.
Maka memperoleh seritifikat bukan sekedar fasilitas, malinkan merupakan hak pemegang hak atas tanah yang dijamin oleh Undang – Undang.
Jaminan kepastian hukum sebagai tujuan pendaftaran tanah, meliputi :
Kepastian stataus hak yang didaftar
Artinya dengan pendaftaran tanah akan dapat diketahui dengan pasti status hak yang didaftar, misalnya Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Pengelolaan, Hak Tanggungan, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun atau Tanah Wakaf.
Kepastian Subjek Hak
sekelompok orang secara bersama – sama, atau badan hukum.
Kepastian Objek Hak
Artinya dengan pendaftaran tanah akan dapat diketahui dengan padti letak tanah, batas – batas tanah, dan ukuran tanah.
Letak tanah berada di jalan, kelurahan / desa, kecamatan, kabupaten / kota, dan provinsi mana. Batas – batas tanah meliputi sebelah utara, selatan, timur dan barat berbatasan dengan tanah siapa atau tanah apa. Ukuran tanah dalam bentuk meter persegi.
Untuk menyediakan informasi kepada pihak – pihak yang
berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang – bidang tanah dan satuan – satuan rumah susun yang sudah terdaftar.
Untuk melaksanakan fungsi informasi, data fisik dan data yuridis dari bidang tanah dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar terbuka untuk umum. Dengan pendaftaran tanah, pemerintah maupun masyarakat dapat dengan mudah memperoleh informasi tentang data fisik dan data yuridis di Kantor Pertanahan Kabupaten / kota apabila mau mengadakan suatu perbuatan hukum mengenai bidang – bidang tanah dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar, misalnya pengadaan tanah untuk kepentingan pemerintah atau perusahaan swasta, jual beli, lelang, pembebanan hak tanggungan.
Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
Program pemerintah di bidang pertanahan dikenal denga catur tertib pertanahan, yaitu tertib hukum pertanahan, tertib administrasi pertanahan, tertib pneggunaan tanah, dan tertib pemeliharaan tanah dan kelestarian lingkungan hidup.
Untuk mewujudkan tertib administrasi pertanahan dilakukan dengan meyelenggarakan pendaftaran tanah yang bersifat rechts cadaster.
hapusnya hak atas bidang tanah dan hak milik atas satuan rumah susun wajib didaftarkan.10
3. Manfaat Pedaftaran Tanah
Pihak – pihak yang memperoleh manfaat dengan diselenggarakannya pendaftaran tanah ini, adala sebagai berikut :
Manfaat bagi pemegang hak.
Memberikan rasa aman.
Dapat mengetahui dengan jelas data fisik dan data
yuridisnya
Memudahkan dalam pelaksanaan peralihan hak.
Harga tanah menjadi lebih tinggi
Dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak
Tanggungan.
Penetapan Pajak Bumi dan Bangunan ( PBB ) tidak mudah
keliru
Manfaat bagi pemerintah
Akan terwujud tertib administrasi pertanahan sebagai salah
satu program catur tertib Pertanahan
Dapat memperlancar kegiatan pemerintahan yang berkaitan
dengan tanah dalam pembangunan.
10
Dapat mengurangi sengketa di bidang pertanahan, misalnya
sengketa batas – batas tanah, pendudukan tanah secara liar.
Manfaat bagi calon pembeli atau kreditor.
Bagi calon pembeli atau calon kreditor dapat dengan mudah
memperoleh keterangan yang jelas mengenai data fisik dan data yuridis tanah yang akan menjadi objek perbuatan hukum mengenai tanah.11
4. Pengertian Pendaftaran Tanah dan Pelaksanaannya
Pengertian Pendaftaran Tanah
Dalam pasal 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 diberikan rumusan tentang pengertian pendaftaran tanah.
Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus – menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengelolaan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bindang – bidang tanah yang sudah ada haknya dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, termasuk pemberian sertifikai sebagai surat tanda bukti haknya bagi bidang –
11
bidang tanah yang sudah ada haknya dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun serta hak – hak tertentu yang membebaninya.12
Pelaksanaan Pendaftaran Tanah
Pelaksanaan Pendaftaran Tanah meliputi kegiatan Pendaftaran Tanah Untuk Pertama Sekali dan Pemeliharaan data Pendaftaran Tanah.
5. Objek Pendaftaran Tanah
Objek pendaftaran tanah menurut pasal 9 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 meliputi:
a. Hak Milik
Hak milik adalah hak turun – temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat diipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6 ( pasal 20 ayat ( 1 ) UUPA ).
Yang mempunyai hak milik, adalah :
Hanya Warga Negara Indonesia
Bank Pemerintah atau badan Keagamaan dan badan Sosial (
permen Agraaria atau Kepada BPN Nomor 9 Tahun 1999 tentang tata cara pemberitan dan pembatalan hak atas tanah Negara dan hak pengelolaan )
12
b. Hak Guna Usaha
Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu paling lama 35 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 25 tahun guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan ( pasal 28 ayat ( 1 ) UUPA ).
Yang dapat mempunyai Hak Guna Usaha, adalah :
Warga Negara Indonesia
Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia
dan berkedudukan di Indonesia.
Berdasarkan Pasal 8 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Bangunan, dan hak pakai atas tanah, Jangka waktu Hak Guna Usaha, adalah untuk pertama kalinya paling lama 35 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 tahun, dan dapat diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 35 tahun.
c. Hak Guna Bangunan
untuk jangka waktu paling lama 20 tahun ( pasal 35 ayat ( 1 ) dan ayat ( 2 ) UUPA ).
Yang dapat mempunyai Hak Guna Bangunan, adalah :
Warga Negara Indonesia
Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia
dan berkedudukan di Indonesia.
Dari asal tanahnya, Hak Guna Bangunan dapat terjadi pada tanah Negara, tanah Hak Pengelolaan, dan Tanah Hak Milik.
Jangka waktu hak Guna Bangunan atas tanah Negara dan tanah Hak Pengelolaan menurut pasal 25 PP No. 40 tahun 1996 adalah untuk pertama kalinya paling lama adalah 30 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun, dapat diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun. Sedangkan jangka waktu Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik menurut pasal 29 PP No. 40 tahun 1996, adalah paling lama 30 tahun, tidak dapat diperpanjang, tetapi dapat diperbaharui haknya atas kesepakatan pihak pemilik tanah dan pemegang Hak Guna Bangunan.
d. Hak Pakai
ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan – ketentuan Undang – Undang ini ( pasal 41 ayat ( 1 ) UUPA ).
Yang dapat mempunyai Hak Pakai, adalah :
Warga Negara Indonesia
Badan hukum yang didirikan menurut Hukum Indonesia
dan berkedudukan di Indonesia
Departemen, Lembaga Pemerintah Non- Departemen, dan
Pemerintah Daerah
Badan – badan keagamaan dan social
Orang asing yang berkedudukan di Indonesia
Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di
Indonesia
Perwakilan Negara asing dan perwakilan badan
Internasional
Hak Pakai ada yang diberikan untuk jangak waktu yang tidak ditentukan dan ada yang diberikan untuk jangka waktu yang ditentukan.
Departemen, Pemerintah Daerah, Perwakilan Negara Asing, Perwakilan Badan Internasional, Badan Keagamaan, dan Badan social.
Jangka waktu Hak Pakai atas tanah Negara dan tanah Hak Pengelolaan adalah untuk pertama kalinya paling lama 25 Tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun, dan dapat diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 25 Tahun. Jangka waktu Hak Pakai atas tanah Hak Milik adalah paling lama 25 tahun, tidak dapat diperpanjang, akan tetapi dapat diperbaharui haknya atas dasar kesepakatan antara pemilik tanah dan pemegang Hak Pakai.
e. Tanah Hak Pengelolaan
Tanah Pengelolaan menurut pasal 1 angka 2 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 Jo. Pasal 1 angka 4 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 jo. Pasal 1 angka 3 Permen Agraria/ kepala BPN Nomor 3 tahun 1999 jo. Pasal 1 angka 3 Permen Agraria / kepala BPN Nomor 9 tahun 1999, adalah hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya.
tahun 1997 tentang pengenaan Bea Perolehan Hak atas tanah dan bangunan karena pemberian hak pengelolaan, adalah hak menguasai dari Negara atas tanah yang berkewengan untuk merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah, menggunakan tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, menyerahkan bagian – bagian tanah tersebut kepada ketiga dan atau bekerja sama dengan pihak ketiga.
Yang dapat mempunyai Hak Pengelolaan, adalah :
Instansi Pemerintah termasuk Pemerintah Daerah
Badan Usaha Milik Negara
Badan Usaha Milik Daerah
PT Persero
Badam Otoritas
Badan – badan hukum pemerintah lainnya yang ditunjuk
oleh pemerintah f. Tanah Wakaf
Wakaf tanah Hak Milik diatur dalam pasal 49 ayat ( 3 ) UUPA, yaitu perwakafan tanah milik dilindungi dan diatur dengan Peraturan Pemerintah.
milik dan melembagakannya untuk selama – lamanya untuk kepentingan peribadatan atau keperluan umum lainnya sesuai dengan ajaran Agama Islam.
Hak atas tanah yang dapat diwakafkan untuk kepentingan peribadatan atau kepentingan umum lainnya menurut ajaran agama islam hanyalah Hak Milik.
Dalam perwakafan tanah Hak Milik terdapat pihak yang mewakafkan tanah disebut wakif, pihak menerima tanah wakaf disebut Nadzir, pihak yang membuat akta ikrar wakaf adalah Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf, dan pihak yang mendaftar tanah yang diwakafkan adalah kantor Pertanahan Kabupaten atau / kota.
g. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.
Satuan Rumah Susun adalah rumah susun yang tujuan peruntukan utamanya digunakan secara terpisah sebagai tempat hunian, yang mempunyai sarana penghubung ke jalan umum ( pasal 1 angka 2 Undang – undang nomor 16 tahun 1985 ).
h. Hak Tanggungan
Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan kepada hak atas tanah sebagaimana yang dimaksud dalam undang – undang nomor 5 tahun 1960 tentang peraturan dasar Pokok – pokok agraria, berikut atau tidak berikut benda – benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor – kreditor lain ( pasal 1 angka 1 undang – undang nomor 4 tahun 1996 ).
Hak – hak yang dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan adalah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan atas tanah Negara, hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan, hak pakai atas tanah Negara yang menurut ketentuaannya wajib didaftar dan menurut sifatnya dapaat dipiindahtangankan dan hak milik atas satuan rumah susun yang berdiri di atas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah Negara.
i. Tanah Negara
yang merupakan tanah Negara dalam daftar tanah. Daftar tanah adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat identitas bidang tanah dengan suatu system penomoran. Untuk tanah Negara tidak disediakan buku tanah dan oleh karenanya di atas tanah Negara tidak diterbitkan sertifikat.13
B. PENDAFTARAN TANAH PERTAMA KALI
1. Kegiatan dan pelaksanaan pendaftaran tanah pertama kali
Pelaksanaan pendaftaran tanah untuk pertama kali terdapat dalam pasal 13 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 yakni :
1) Pendaftaran tanah untuk pertama kali dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadic.
2) Pendaftaran tanah secara sistematik didasarkan pada suatu rencana kerja dan dilaksanakan diwilayah – wilayah yang ditetapkan oleh menteri.
3) Dalam hal suatu desa / kelurahan belum ditetapkan sebagai wilayah pendaftaran tanah secara sistematik sebagaimana dimaksud pada ayat ( 2 ), pendaftarannya dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sporadic.
13
4) Pendaftaran tanah secara seporadik dilaksanakan atas permintaan pihak yang berkepentingan. 14
Pendaftaran tanah secara sisstematis sebagaimana dijelaskan dalam pasal 1 butir 10 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 di atas adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa / kelurahan, yang dibiayai dari anggaran pemerintah pusat atau Daerah atau secara swadaya oleh masyarakat dengan persetujuan Menteri, dengan kata lain pendaftaran tanah tersebut dilaksanakan atas prakarsa pemerintah dengan kegiatan yang didasarkan pada suatu rencana kerja yang ditetapkan oleh Menteri.15
Adapun ketentuan formal yang mengatur secara teknis mengenai tahapan kegiatan pendaftaran tanah secara sistematis tersebut tercantum dalam pasal 46 sampai dengan 72 Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala BPN Nomor 3 tahun 1997,
terdiri dari :
1) Penetapan lokasi, dalam hal ini ditetapkan oleh Menteri atas usul Kepala Kantor Wilayah BPN Provinsi yang didasarkan atas rencana kerja Kantor Pertanahan, dengan
14
Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997, pasal 13
15
satuan lokasi adalah seluruh atau sebagian wilayah satu desa / kelurahan.
2) Persiapan, dalam hal Kepala Kantor Pertanahan menyiapkan peta dasar pendaftaran, berupa peta dasar berbentuk peta garis atau peta foto, memuat pemetaan bidang – bidang tanah yang sudah terdaftar haknya dalam bentuk peta indeks grafik.
3) Pembentukan panitia ajudikasi dan satuan tugas, dalam hal ini oleh Menteri untuk setiap desa / kelurahan yang sudah ditetapkan sebagai lokasi, sedang apabila dilaksanakan dengan swadaya masyarakat dibentuk oleh Kepala Kantor Wilayah, sebelum melaksanakan tugas, wajib mengangkat sumpah di hadapan Kepala Kantor Pertanahan.
Setelah dibentuk panitia ajudikasi di suatu lokasi, maka apabila ada permohonan hak, jika diproses melalui konversi dan sudah diperiksa oleh Panitia A dan atau sudah diumumkan, diteruskan oleh Kepala Kantor Pertanahan, namun jika belum diperiksa oleh Panitia A dan atau belum dimohonkan, berkasnya disampaikan oleh Kepala kantor Pertanahan kepada Panitia Ajudikasi untuk diselesaikan. 4) Penyuluhan, dalam hal ini dilakukan sebelum dimulainya
Kabupaten / Kota, Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan dan Instansi lain yang dianggap perlu, bertujuan untuk memberitahukan kepada pemegang hak atau pihak lain yang berkepentingan, dengan menyebut hak dan kewajibannya dalam kegiatan tersebut.
5) Pengumputan Data Fisik, dalam hal ini dilakukan sebelum penetapan batas – batas bidang tanah dan pemasangan tanda – tanda batas tanah, setelah itu dilakukan kegiatan pengukuran dan pemetaan.
bersangkutan. Setelah itu panitia meneliti kebenaran keterangan tersebut.
7) Pengumuman data fisik dan data yuridis dan pengesahannya, dalam hal ini panitia membuat rekapitulasi data yuridis yang dituangkan di dalam risalah penelitian data yuridis dan penetapan batas dan dimasukkan di dalam daftar data yuridis dan data fisik bidang tanah atau daftar isian, kemudian diumumkan untuk memberi kesempatan bagi yang berkepentingan mengajukan keberatan, dengan jangka waktu selama 30 ( tiga puluh ) hari di Kantor Panitia Ajudikasi dan Kantor Kepala Desa / Keluralengkehan. Setelah itu disahkan oleh Panitia dengan berita acara. Bila ada data yang belum lengkap atau ada keberatan, pengesahan dilakukan dengan catatan, kepada yang mengajukan keberatan disampaikan pemberitahuan tertulis agar segera mengajukan gugatan ke pengadilan.
8) Penegasan konversi, pengakuan dan pemberian hak, dalam hal ini berdasarkan berita acara pengesahan data fisik dan data yuridis, maka melaksanakan kegiatan sebagai berikut :
Hak atas tanah yang alat bukti tertulisnya lengkap
ditegaskan konversinya menjadi hak milik atas nama pemegang hak yang terakhir
Hak atas tanah yang alat bukti kepemilikannya tidak
ada tetapi telah dibuktikan kenyataan penguasaan fisiknya selama 20 ( dua puluh ) tahun atau lebih secara berturut – turut, oleh Ketua Panitia Ajudikasi diakui sebagai hak atas tanah dengan memberi catatan, tanpa penerbitan surat keputusan pengakuan hak, lalu berita acara secara kolektif kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat untuk pemberian hak atas tanah dengan menggunakan daftar usulan pemberian hak atas tanah Negara. Penetapan pemberian hak dikeluarkan secara kolektif dalam waktu paling lama 14 ( empat belas ) hari kerja sejak diterimanya usul dari ketua panitia ajudikasi dengan cara memberikan catatan pada halaman terakhir tersebut. Setelah itu diserahkan kembali kepada Ketua Panitia Ajudikasi untuk dijadikan dasar pendaftaran haknya.
Apabila data fisik dan data yuridis kurang lengkap atau disengketakan dibukukan dengan catatan, termasuk adanya catatan pembatasan haknya apabila ada.
10)Penerbitan sertifikat, dalam hal ini apabila ada yang sudah didaftar dalam buku tanah, diterbitkan sertifikatnya, dan dokumen alat bukti hak lama yang menjadi dasar pembukuan dicoret silang dengan tinta selanjutnya disimpan sebagai warkah. Sertifikat ditandatangani oleh Ketua Panitia Ajudikasi dan Kepala Kantor Pertanahan, selanjutnya diserahkan kepada pemegang hak.
11)Penyerahan hasil kegiatan, dalam hal ini setelah berakhirnya penyelenggaraan pendaftaran tanah secara sistematik, Ketua Panitia AJudikasi menyerahkan hasil kegiatannya dengan Berita Acara Serah Terima kepada Kepala Kantor Pertanahan berupa semua dokumen mengenai bidang – bidang tanah di lokasi pendaftaran tanah secara sistematik, meliputi : peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah, daftar nama, sertifikat hak atas tanah yang belum diserahkan kepada pemegang hak, daftar hak atas tanah, warkah – warkah dan daftar isian lainnya.16
Sementara itu pendaftaran tanah secara sporadic sebagaimana diterangkan dalam pasal 1 angka 11 tersebut adalah kegiatan pendaftaran
16
tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa objek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa / kelurahan secara individuan atau missal, dengan teknis yang terdiri dari :
1) Permohonan pendaftaran tanah secara sporadic, dalam hal ini dilakukan atas permohonan yang bersangkutan untuk melakukan pengukuran dan mendaftar haknya ( baik hak baru maupun hak lama ). Untuk permohonan pengukuran bidang tanah tergantung keperluannya seperti untuk mendapatkan hak baru, pemecahan, pengembalian batas dan lain – lain, berkasnya harus disertai dengan dokumen asli untuk membuktikaan hak atas bidang tanah tersebut. 2) Pengukuran, dalam hal ini pengukuran bidang tanah secara
dapat saja dilakukan oleh petugas pada kantor yang bersangkutan, dapat juga didelegasikan kepada petugas di wilayah kerja yang lebih rendah, atau juga dapat dilaksanakan oleh pihak ketiga dengan syarat harus disupervisi dan hasilnya disahkan oleh pejabat yang berwenang. Dalam melaksanakan tugasnya petugas ukut harus menetapkan batas bidang tanah, membantu penyelesaian sengketa mengenai batas bidang tanah, melaksanakan pengukuran batas bidang tanah, dan membuat gambar ukur.
3) Pengumpulan dan penelitian data yuridis bidang tanah, dalam hal ini untuk keperluan pendaftaran hak baru dilakukan oleh seksi Survey, pengukuran dan pemetaan untuk data fisik dan seksi hak tanah dan pendaftaran tanah untuk data yuridisnya. Apabila bukti – bukti sudah lengkap , dapat dilakukan pengisian, namun jika belum lengkap, dapat ditindaklanjuti penelitian data yuridisnya oleh panitia pemeriksaan tanah A ( panitia A ) yang hasilnya dituangkan dalam risalah penelitian data yuridis dan penetapan batas. Setelah itu baru disiapkan pengumuman data fisik dan data yuridisnya.
atas data fisik dan data yuridis mengenai bidang tanah yang di mohon pendaftarannya, maka peta bidang tanah yang bersangkutan diumumkan di Kantor Pertanahan dan kantor Kepala Desa / Kelurahan letak tanah. Jangka waktu pengumumannya, untuk pendaftaran tanah secara sistematik dilakukan selama 30 ( tiga puluh ) hari, sedangkan pendaftaran tanah secara sporadic pengumuman ditetapkan selama 60 ( enam puluh ) hari. Pengumuman dapat juga melalui sebuah harian umum setempat dan atau di lokasi tanah tersebut atas biaya pemohon. Setelah berakhir jangka waktu pengumuman, Kepala Kantor Pertanahan membuat berita acara pengesahan data fisik dan data yuridis. Jika ada keberatan dari pihak lain dan belum diselesaikan, maka diberitahukan secara tertulis agar yang bersangkutan mengajukan keberatan / gugatan ke pengadilan.
tetapi dikuasai secara fisik selama 20 ( dua puluh ) tahun diakui sebagai hak milik, dan untuk pengakuan hak tersebut tidak diperlukan penerbitan surat keputusan pengakuan hak. 6) Pembukuan hak, dalam hal ini terhadap hak atas tanah yang
sudah ditegaskan konversinya dan diakui hak, maka hak yang bersangkutan dibukukan dalam buku tanah. Apabila datanya belum lengkap atau haknya masih disengketakan, dibukukan dengan catatan dalam buku tanah mengenai hal – hal yang kurang lengkap atau disengketakan tersebut. Selanjutnya penandatanganan buku tanah dilakukan oleh Kepala Kantor pertanahan.
7) Penerbitan sertifikat, dalam hal ini untuk hak – hak atas tanah yang sudah didaftar dalam buku tanah dan memenuhi syarat untuk diberikan tanda bukti haknya, diterbitkan sertifikat yang ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan, selanjutnya sertifikat diserahkan kepada pemegang hak atau kuasanya, sedang dokumen alat bukti hak lama disimpan sebagi warkah.17
2. Pengumpulan dan pengelolahan data fisik
Pengumpulan dan pengelolahan data fisik terdapat pada pasal 14 peraturan pemerintah nomor 24 tahun 1997 :
17
1) Untuk keperluan pengumpulan dan pengelolahan data fisik dilakukan kegiatan pengukuran dan pemetaan.
2) Kegiatan pengukuran dan pemetaan sebagaimana dimaksud pada ayat ( 1 ) meliputi :
a. Pembuatan peta dasar pendaftaran b. Penetapan batas bidang – bidang tanah
c. Pengukuran dan pemetaan bidang – bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran
d. Pembuatan daftar tanah e. Pembuatan surat ukur18
Dalam kegiatan penyelenggaraan pendaftaran tanah, kegiatan pengukuran dan pemetaan merupakan bagian yang sangat penting yang harus dilaksanakan, sebab tanpa kegiatan pengukuran dan pemetaan maka pendaftaran tanah tesebut tidak akan dapat memberikan penjelasan mengenai obyek tanah yang akan didaftar, hal ini juga berkaitan dengan pengertian kadaster yang pokok kegiatannya terdiri dari pengukuran dan pemetaan, sehingga dalam pasal 19 ayat ( 2 ) UUPA dengan tegas ditentukan bahwa pendaftaran tanah tersebut antara lain meliputi pengukuran dan pemetaan.
Pengukuran adalah proses pemastian letak batas bidang tanah baik yang terletak dalam satu desa / kelurahan ( sistematis ) maupun
18
bidang – bidang tanah yang saling berbatasan atau terpencar – pencar dalam satu desa ( sporadic ) sedangkan pemetaan adalah kegiatan menggambarkan hasil pengukuran bidang tanah secara sistematik maupun sporadic dengan suatu metode tertentu pada media tertentu seperti lembaran kertas, drafting film atau media lainnya sehingga letak dan ukuran bidang tanahnya dapat diketahui dari media tempat pemetaan bidang tanah tersebut.
Kegiatan pengukuran dan pemetaan tersebut bertujuan untuk kepastian mengenai letak, batas – batas bidang – bidang serta luas bidang – bidang tanah ( obyek hak nya ) atau menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 disebut sebagai data fisik yaitu keterangan mengenai letak, batas dan luas bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan diatasnya. Dalam konteks yuridis teknisnya, pengukuran dan pemetaan ini untuk membuat titik dasar teknis.19
Pembuatan peta dasar pendaftaran terdapat pada pasal 15 Peraturan Pemerntah Nomor 24 tahun 1997 yang berbunyi yakni, sebagai berikut:
19
1) Kegiatan pendaftaran tanah secara sistematik sebagaimana dimaksud dalam pasal 13 ayat ( 1 ) dimulai dengan pembuatan peta dasar pendaftaran.
2) Di wilayah – wilayah yang belum ditunjuk sebagai wilayah pendaftaran tanah secara sistematik oleh Badan Pertanahan Nasional diusahakan tersedianya peta dasar pendaftaran untuk keperluan pendaftaran tanah secara sporadic.
Pembuatan peta dasar pendaftaran tentunya dimulai dari kegiatan pengukuran dan hasil dari pengukuran tersebut dituangkan dalam peta. Karena itu pengukuran harus ditindaklanjuti dengan peta dan sebaliknya peta baru ada apabila sudah dilakukan pengukuran. Dalam kegiatan pendaftaran tanah, maka tanah yang akan didaftar dalam suatu desa atau / kelurahan dibuatkan terlebih dahulu peta dasarnya juga sebagai peta dasar teknis yakni peta yang memuat penyebaran titik – titik dasar teknik dalam cakupan wilayah tertentu. Peta dasar ini dalam praktek disebut juga peta blad yang menggambarkan letak suatu bidang tanah di suatu wilayah pengukuran ( desa atau / kelurahan ), juga berfungsi sebagai peta control baik untuk rekonstruksi batas maupun menghindari pengukuran di atas tanah yang sudah diukur dan dipetakan, sehingga tidak terjadi peta / sertifikat ganda.
Agraria / Kepala BPN Nomor 3 tahun 1997. Pengukuran dan pemetaan untuk pembuatan peta dasar pendaftaran diselenggarakan dengan cara :
Terrestrial ( pengukuran dan pemetaan yang dilaksanakan
secara langsung di permukaan bumi )
Fotogrametrik ( pengukuran dan pemetaan dengan
menggunakan sarana foto udara yaitu fot permukaan bumi yang diambil dari udara dengan menggunakan kamera yang dipasang pada pesawat udara )
Metode lain, dalam hal ini tidak menutupi kemungkinan
cara – cara pengukuran dan pemetaan untuk membuka kesempatan jika ada temuan sesuai dengan perkembangan ilmu pengetahuan dan teknologi tentang metode yang lebih baik, cepat dan akurat ( canggih ) dalam pengukuran dan pemetaan tersebut.
Di dalam pasal 16 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 juga dijelaska bahwa :
2) Pengukuran untuk pembuatan peta dasar pendaftaran sebagaimana dimaksud pada ayat ( 1 ) diikatkan dengan titik dasar teknik nasional sebagai kerangka dasarnya. 3) Jika di suatu daerah tidak ada atau belum ada titik – titik
dasar teknik nasional sebagaimana dimaksud pada ayat ( 2 ) dalam melaksanakan pengukuran untuk pembuatan peta dasar pendaftaran dapat digunakan titik dasar teknik local yang bersifat sementara, yang kemudian diikatkan dengan titik dasar teknik nasional.
4) Peta dasar pendafataran sebagaimana dimaksud pada ayat ( 2 ) dan ayat ( 3 ) menjadi dasar untuk pembuatan peta pendaftaran.
5) Ketentuan lebih lanjut mengenai pengukuran dan pemetaan titik dasar teknik nasional dalam pembuatan peta dasar pendaftaran ditetapkan oleh Menteri.
Pembuatan peta dasar pendaftaran dilaksanakan dengan mengikatkan ke titik dasar teknik nasional, oleh karena itu apabila masih ada peta yang masih berada dalam system koordinat local harus ditransformasikan ke dalam system koordinat nasional.
Pembuatan peta dasar pendaftaran dapat juga dilakukan bersamaan dengan pengukuran bidang tanah, dengan catatan pengukuran bidang tanahnya harus didahului dengan pengukuran titik dasar teknik orde 4 nasional yang diikatkan ke titik – titik dasar teknis nasional orde 3 atau orde 2 terdekat di daerah tersebut atau jika tidak ada dapat dengan pembuatan titik dasar teknik dengan system koordinat local.
Sedang dalam pengukuran bidang tanah yang dilakukan untuk pembuatan peta dasar pendaftaran, maka dimasukkan batas – batas bidang tanah dan situasi / detail yang ada di sekitarnya dan jika diperlukan bangunan yang ada diatasnya.
Didalam penetapan batas bidang tanah, diatur dalam pasal 17 Peraturan Pemerintah Nomro 24 tahun 1997 yakni, sebagai berikut :
dipetakan diukur, setelah ditetapkan letaknya, batas – batasnya dan menurut keperluannya ditempatkan tanda – tanda batas disetiap sudut bidang tanah yang bersangkutan. 2) Dalam penetapan batas bidang tanah pada pendaftaran
tanah secara sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadic diupayakan penataan batas berdasarkan kesepakantan para pihak yang berkepentingan.
3) Penempatan tanda – tanda batas termasuk hak atas tanah yang bersangkutan.
4) Bentuk, ukuran dan teknik penempatan tanda batas ditetapkan oleh Menteri.
Secara yuridis teknis, kegiatan penetapan dan pemasangan tanda batas bidang tanah diatur dalam pasal 19 sampai dengan 23 Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997. Sebagai tanda batas bidang tanah, dapat berupa pipa atau / batas besi, pipa peralon, kayu besi, tugu dari batubata, tugu dari beton, dengan spesifikasi ( bentuk dan ukuran ) tanda batas bidang tanah dibedakan untuk tanah yang luasnya kurang dari sepuluh ( 10 ) Ha dan lebih dari sepuluh ( 10 ) Ha sebagaimana diatur dalam pasal 22 Peraturan Menteri Negara Agraria atau / Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997.
1) Penetapan batas bidang tanah yang sudah dipunyai denga suatu hak yang belum terdaftar atau yang sudah terdaftar tetapi belum ada surat ukur / gambar situasinya atau surat ukur / gambar situasi yang ada tidak sesuai lagi dengan keadaan yang sebenarnya, dilakukan oleh Panitia AJudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadic, berdasarkan penunjukan batas oleh pemegang hak atas tanah yang bersangkutan dan sedapat mungkin disetujui oleh para pemegang hak atas tanah yang berbatasan.
2) Penetapan batas bidang tanah yang akan diberikan dengan hak baru dilakukan sesuai ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat ( 1 ) atau atas penunjukan instansi yang berwenang.
3) Dalam menetapkan batas – batas bidang tanah Panitia Ajudikasi atau Kepala Kantor Pertanahan memperhatikan batas – batas bidang atau bidang – bidang tanah yang telah terdaftar dan surat ukur atau gambar situasi yang bersangkutan.
5) Bentuk berita acara sebagaimana dimaksud pad ayat ( 4 ) ditetapkan oleh Menteri.
Dalam pentapan batas bidang tanah, pemohon hak yang bersangkutan ( sporadic ) atau pemengang tanah hak atas bidang tanah yang belum terdaftar ( sistematik ) diwajibkan menunjukkan batas – batas bidang tanah dengan disertai oleh para pihak yang berbatasan, setelah itu baru dapat dipasangkan dan ditetapkan tanda batasnya apabila sudah ada kesepakatan mengenai batas tersebut dengan pemegang hak atas tanah yang berbatasan. Penetapan batas dengan kesepakatan pihak yang berbatasan terssebutlah yang disebut dengan “ asas contradictur de limitatie “
Dalam pasal 19 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997, juga mengemukakan bahwa :
2) Jika pada waktu yang telah ditentukan pemengang hak atas tanah yang bersangkutan atau para pemegang hak atas tanah yang berbatasan tidak hadir setelah dilakukan pemanggilan, pengukuran bidang tanahnya, untuk sementara dilakukan sesuai ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat ( 1 ).
3) Ketua panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadic membuat berita acara mengenai dilakukannya pengukuran sementara sebagaimana dimaksud pada ayat ( 1 ) dan ayat ( 2 ), termasuk mengenai belum diperolehnya kesepakatan batas atau ketidakhadiran pemegang hak atas tanah yang bersangkutan.
4) Dalam gambar ukur sebagai hasil pengukuran sementara sebagaimana dimaksud pada ayat ( 3 ) dibutuhkan catatan atau tanda yang menunjukkan bahwa batas – batas bidang tanah tersebut baru merupakan batas – bats sementara. 5) Dalam hal telah diperoleh kesepakatan melalui musyawarah
terhadap data yang ada pada peta pendaftaran yang bersangkutan.
Kesulitan yang sering ditemui di lapangan dalam pelaksanaan pengukuran tersebut adalah mendapatkan persetujuan dari pihak yang berbatasan, bahkan tidak jarang terjadi bahwa salah satu factor maraknya sengketa atau / masalah pertanahan disebabkan sengketa batas bidang tanah tersebut.
Pengukuran dan pemetaan bidang – bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran terdapat pada pasal 20 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, yakni sebagai berikut :
1) Bidang – bidang tanah yang sudah ditetapkan batas – batasannya sebagaimana dimaksud dalam pasal 17, pasal 18 , dan pasal 19 diukur dan selanjutnya dipetakan dalam peta dasar pendaftaran.
2) Jika dalam wilayah pendaftaran tanah secara sporadic belum ada peta dasar pendaftaran, dapat digunakan peta lain, sepanjang peta tersebut memenuhi syarat untuk pembuatan peta pendaftaran.
3) Jika dalam wilayah dimaksud belum tersedia peta dasar pendaftaran maupun peta lainnya sebagaimana dimaksud pada ayat ( 2 ), pembuatan peta dasar pendaftaran dilakukan bersamaan dengan pengukuran dan pemetaan bidang tanah yang bersangkutan.
4) Ketntuan lebih lanjut mengenai pengukuran dan pemetaan bidang – bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran ditetapkan oleh Menteri.
teknis pengukuran dan pemetaan sehingga bidang tanah yang di ukur dapat dipetakan dan dapat diketahui letak dan batasnya di atas peta serta dapat direkonstruksi batas – batasnya di lapangan.
Pada prinsipnya pengukurang bidang tanah dilaksanakan dalam system koordinat nasional. Apabila pengukuran bidang tanah tidak mungkin dilaksanakan dalam sisem koordinat nasional, dilaksanakan dengan menggunakan system koordinat local.
Selanjutnya diatur bahwa untuk daerah yang tersedia peta dasar pendaftaran yang berupa peta garis, pengukuran bidang tanah diikutkan pada titik dasar tehnik nasional dan atau / detail – detail lainnya yang ada dan mudah diidentifikasi di lapangan dan di petanya.
Pengukuran bidang tanah dalam pendaftaran tanah secara sistemtik yang dilaksanakan bersamaan degan pembuatan peta dasar pendaftaran, sedang pengukuran bidang tanah secara sporadic di daerah yang tidak tersedia peta dasar pendaftaran namun terdapat titik dasar teknik nasional dengan jarak kurang dari 2 ( dua ) kilometer dari bidang tanah tersebut, diikatkan ke titik dasar teknik nasional tersebut. Untuk pengukuran bidang tanah secara sporadic di daerah yang tidak tersedia peta dasar pendaftaran dan titik dasar teknik nasional harus dibuat titik dasar tehnik orde 4 lokal di sekitar bidnag tanah yang akan diukur sebanya 2 ( dua ) buah atau lebih yang berfungsi sebagai titik ikat pengukuran bidang tanah dalam system koordinat local. Pengukuran bidang tanah lainnya yang terletak dalam lembar peta pendaftaran yang sama dengan bidang tanah harus diikatkan kepada titik dasar teknik local.
dapat dibuat pada formulir daftar isian, peta foto / peta garis, blow – up foto udara atau citra lainnya. Seluruh data hasil ukuran batas bidang tanah dicatat pad gambar ukur dan harus dapat digunakan untuk pengembalian batas bidang – bidang tanah yang bersangkutan apabila diperlukan. Setiap gambar ukur dibuatkan nomor gambar ukurnya dengan nomor urut dalam bidang tanah digambarkan pada gambar ukur. Dalam gambar ukur dicantumkan nomor identitas bidang tanah ( NIB ) dan apabila diperlukan symbol – symbol kartografi.
Dalam pembuatan daftar tanah, diatur pada pasal 21 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, yakni sebagai berikut :
1) Bidang atau bidang – bidang tanah yang sudah dipetakan atau dibubuhkan nomor pendaftarannya pada peta pendaftaran dibubuhkan dalam daftar tanah.
2) Bentuk, isi, cara pengisian, penyimpanan, dan pemeliharaan daftar tanah diatur oleh Menteri.
dikuasai oleh perorangan, badan hukum maupun pemerintah dengan sesuatu hak maupun tanah Negara, yang terletak di desa yang bersangkutan. Daftar tanah dibuat per desa / kelurahan.
Dalam pembuatan surat ukur, diatur dalam pasal 22 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, yakni sebagai berikut :
1) Bagi bidang – bidang tanah sebagaimana dimaksud dalam pasal 9 ayat ( 1 ) huruf a, b, dan c sudah diatur serta dipetakan dalam peta pendaftaran, dibuatkan surat ukur untuk keperluan pendaftaran haknya.
2) Untuk wilayah – wilayah pendaftaran tanah secra sporadic yang belum tersedia peta pendaftaran, surat ukur dibuat dari hasil pengukuran sebagaimana di maksud dalam pasal 20. 3) Bentuk, isi, cara pengisian, penyimpanan, dan pemeliharaan
surat ukur ditetapkan oleh Menteri.
ukur dibuat 1 ( satu ) lembar dan untuk keperluan penerbiatan sertifikat dibuatkan sallinannya. Surat ukur ditandatangani oleh Kepala Seksi Pengukuran dan pendaftaran tanah atau pejabat yang ditunjuk. Pembuatan salinan surat ukur untuk pembuatan sertifikat dilakukan oleh pejabat yang berwenang menandatangani sertifikat yang bersangkutan.
Nomor surat ukur terdiri dari nomor menurut urutan waktu dibuatnya untuk masing – masing desa, nama desa, letak tanah dan tahun pembuatannya, yang dipisahkan dengan garis miring.
Untuk pemeliharaan surat ukur, ditentukan bahwa apabila terjadi perubahan data fisik, maka perubahan tersebut dicatat pada surat ukur. Pencatatan perubahan data fisik karena pemecahan, pemisahan, dan penggabungan bidang tanah dalam surat ukur diatur dalam pasal 133, pasal 134, dan pasal 135.
Setiap surat ukur yang telah diterbitkan dicatat dalam daftar surat ukur yang ditutup setiap akhir bulan. Daftar surat ukur memuat data mengenai nomor surat ukur, tanggal penerbitan, luas bidang, NIB, nomor peta pendaftaran dan nomor kotaknya, letak tanah dan nomor gambar ukur serta keterangan. Daftar surat ukur dibuat dengan menggunakan daftar isian 311 yang dijilid dalam bentuk buku.
Surat ukur disimpan dalam himpunan pertahun untuk setiap desa secra berurutan sesuai dengan urutan nomor surat ukur. Setiap himpunan surat ukur diberi sampul untuk mencatat nomor – nomor surat ukur yang ada dalam himpunan tersebut.
Dalam kegiatan pengumpulan data yuridis diadakan pembedaan antara pembuktian hak – hak baru dan hak lama. Hak – hak baru adalah hak – hak yang baru diberikan atau diciptakan sejak mulai berlakunya PP Nomor 24 tahun 1997. Sedangkan hak – hak lama yaitu hak – hak atas tanah yang berasal dari konversi hak – hak yang ada pada waktu mulai berlakunya UUPA dan hak – hak yang belum didaftar menurut PP Nomor 10 tahun 1961.20
Dalam pasal 23 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 ditentukan bahwa untuk keperluan pendaftaran diantaranya : a. Hak atas tanah baru data yuridisnya dibuktikan dengan :
Penetapan pemberian hak dari pejabat yang berwenang
memberikan hak yang bersangkutan menurut ketentuan yang berlaku, apabila pemberian hak tersebut berasal dari tanah Negara atau tanah pengelolaan, yang dapat diberikan secara individual, kolektif ataupun secara umum
Asli akta PPAT yang memuat pemberian hak tersebut
oleh pemegang hak milik kepada penerima hak yang bersangkutan, apabila mengenai hak guna bangunan dan hak pakai atas tanah hak milik
b. Hak Pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian hak pengelolaan oleh pejabat yang berwenang.
20
c. Tanah wakaf dibuktikan dengan akta ikrar wakaf yang ditinjau dari suduk onyeknya pembukuan tanah wakaf merupakan pendaftaran untuk pertama kali, meskipun sebagai hak milik d. Hak milik atas satuan rumah susun dibuktikan dengan akta
pemisahan, pembukuannya merupakan pendaftaran untuk pertama kali, biarpun hak atas tanah tempat bangunan gedung rumah susun yang bersangkutan berdiri sudah didaftar.
e. Pemberian hak tanggungan dibuktikan dengan akta pemberian hak tanggungan.
Wakaf lahir dengan diucapkan ikrar wakaf oleh wakif dihadapan Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf, yang dibuktikan dengan Akta Ikrar Wakaf yang dibuat oleh Pejabat tersebut. Pendafataran Wakaf dilakukan untuk ketertiban administrasinya. Mengenai Hak – hak yang lain pendaftaran merupakan syarat bagi kelahirannya.21
2) Hak – hak lama
a. Untuk pembuktian hak – hak atas tanah yang sudah ada dan berasal dari konversi hak – hak lama data yuridisnya dibuktikan dengan alat – alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti tertulis, keterangan saksi dan atau penyataan yang bersangkutan dan atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh panitia ajudikasi / Kepala Kantor Pertanahan dianggap cukup sebagai dasar
21
mendaftarkan hak, pemegang hak dan hak – hak pihak lain yang membebaninya. Demikian ditetapkan dalam pasal 24 ayat ( 1 ) Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997, alat – alat bukti tersebut adalah bukti – bukti pemilikan.
b. Dalam pasal 24 ayat ( 2 ) Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 diatur pembukuan hak dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat – alat pembuktian pemilikan yang tertulis, keterangan saksi ataupun pernyataan yang bersangkutan yang dapat dipercaya kebenarannya, mengenai kepemilikan tanah yang bersangkutan, sebagai yang disebut dalam ayat ( 1 ). Dalam hal ini yang demikian pembukuan haknya dapat dilakukan tidak didasarkan pada bukti pemilikan, melainkan pada bukti penguasaan fisik tanahnya oleh pemohon pendaftaran dan pendahulu – pendahulunya selama 20 ( dua puluh ) tahun atau lebih secara berturut – turut.22
c. Dalam menilai kebenaran alat – alat bukti sebagaimana dimaksud pasal 24, dilakukan pengumpulan dan penelitian data yuridis mengenai bidang tanah yang bersangkutan oleh panitia ajudikasi / kepala kantor pertanahan. Hasil penelitian tersebut dituangkan dalam suatu daftar isian yang ditetapkan oleh menteri. Dimikian pasal 25 dan lebih lanjut dalam pasal 62 Peraturan Menteri Nomor 3 tahun 1997. Dalam pendaftaran
22
tanah secara sporadic penelitian data yuridis yang dimaksud dalam pasal 42 ayat ( 2 ) dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan menurut ketentuan pasal 82 ayat ( 4 ) Peraturan Menteri nomor 3 tahun 1997, dibantu oleh Panitia A yang dimaksud dalam Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 12 tahun 1992.
3) Pembukuan Hak
Pembukuan hak terdapat dalam pasal 29 Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun 1997, yakni :
a. Hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf dan hak milik atas satuan rumah susun didaftar dengan membukukannya dalam buku tanah yang memuat data yuridis dan data fisik bidang tanah yang bersangkutan, dan sepanjang ada surat ukurnya dicatat pula pada surat ukur tersebut.
b. Pembukuan dalam buku tanah serta pencatatannya pada surat ukur sebagaimana dimaksud pada ayat ( 1 ) merupakan bukti bahwa hak yang bersangkutan beserta pemegang haknya dan bidang tanahnya yang diuraikan dalam surat ukur secara hukum telah didaftar menurut Peraturan Pemerintah ini.
23 dan berita acara pengesahan sebagaimana dimaksud dalam pasal 28.23
Pembukuan hak untuk pendaftaran tanah pertama kali secara sistematik, dalam hal ini baik penegasan konversi dan pengakuan hak maupun penetapan pemberian haknya selesai diproses yang dikuatkan dengan alat – alat bukti yang menjadi alas haknya, maka hak – hak atas tanah tersebut dibukukan dalam buku tanah dan ditandatangani oleh ketua panitia ajudikasi.
Sedang pembukuan hak untuk pendaftaran tanah pertama kali secara sporadic dalam hal ini terhadap hak atas tanah yang sudah ditegaskan konversinya dan diakui haknya, berdasarkan ketentuan pasal 89 Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala BPN Nomor 3 tahun 1997 maka hak yang bersangkutan dibukukan dalam buku tanah. Selanjutnya penandatanganan buku tanah dilakukan oleh Kepala Kantor pertanahan, dengan ketentuan bahwa dalam hal kepala Kantor Pertanahan, dengan ketentuan bahwa dalam hal kepala Kantor pertanahan dapat melimpahkan kewenangan menandatangani buku tanah tersebut kepada kepala seksi pengukuran dan pendaftaran tanah.
Apabila data fisik dan data yuridis kurang lengkap atau masih disengketakan dengan pihak lain, maka hak – hak tersebut dapat dibukukan dalam buku tanah dengan mencatat dalam buku tanah
23
mengenai hal – hal yang kurang lengkap atau adanya sengketa dimaksud. Menurut ketentuan pasal 68 dan 90 Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala BPN Nomor 3 tahun 1997, dalam rangka pembukuan hak – hak ataas tanah tersebut, juga dilakukan pencatatan apabila adan pembatasan – pembatasan yang bersangkutan dengan hak tersebut,misalnya pencatatan dalam pemindahan hak apakah harus dengan ijin pejabat yang berwenang terlebih dahulu, pencatatan dalam pengunaan tanah menyangkut garis sempadan pantai, atau pencattan penggunaan tanah hak dalam kawasan lindung.24
4. Penerbitan Sertifikat
Penerbitan sertifikat terdapat dalam pasal 31 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 yakni, :
1) Sertifikat diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan sesuai dengan data fisik dan data yuridis yang telah didaftar dalam buku tanah sebagaimana dimaksud dalam pasal 30 ayat ( 1 ).
2) Jika di dalam buku tanah terdapat catatan sebagaimana dimaksud dalam pasal 30 ayat ( 1 ) huruf c, d dan e yang menyangkut data fisik maupun data yuridis, penerbitan sertifikat ditangguhkan sampai catatan yang bersangkutan dihapus.
24
3) Sertifikat hanya boleh diserahkan kepada pihak yang namanya tercantum dalam buku tanah yang bersangkutan sebagai pemegang hak atau kepada pihak lain yang dikuasakan olehnya.
4) Mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun kepunyaan bersama beberapa orang atau badan hukum diterbitkan satu sertifikat, yang diterimakan kepada salah satu pemegang hak bersama atas penunjukan tertulis para pemegang hak bersama yang lain.
5) Mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun kepunyaan bersama sebagaimana dimaksud pada ayat ( 4 ) dapat diterbitkan sertifikat sebanyak jumlah pemegang hak bersama untuk diberikan kepada tiap pemegang hak bersama yang bersangkutan, yang memuat nama serta besarnya bagian masing – masing dari hak bersama tersebut.
6) Bentuk, isi, cara pengisian dan penandatanganan sertifikat ditetapkan oleh menteri.25
Penerbitan sertifikat dalam rangka pendaftaran tanah pertama kali secra sistematik, dilakukan terhadap hak – hak atas tanah yang sudah didaftar dalam buku tanah. Apa yang dicatat dalam buku tanah dicatat juga dalam sertifikatnya, sedangkan dokumen alat bukti hak lama yang menjadi dasar pembuktian dalam pembukukan tersebut yang menurut pasal 69 ayat ( 3 ) Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala BPN 25
Nomor 3 tahun 1997 dicoret silang dengan tinta dengan tidak menyebabkan tidak terbacanya tulisan / tanda yang ada atau diberi teraan berupa cap atau tulisan yang menyatakan bahwa dokumen itu sudah dipergunakan untuk pembukuan hak, sebelum disimpan sebagai warkah.
Selanjutnya penandatanganan sertifikat dilakukan oleh Ketua Panitia Ajudikasi atas nama Kepala Kantor Pertanahan, kemudian sertifikat diserahkan kepada pemegang hak.
Prosedur penerbitan sertifikat untuk pendaftaran tanah pertama kali secara sistematik tersebut mutatis mutandis terhadap penerbitan sertifikat untuk pendaftaran tanah pertama kali secara sporadic, hanya saja penadatanganan sertifikat dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan sesuai ketentuan pasal 92 Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Nomor 3 tahun 1997.
Peta pendaftaran
Daftar tanah
Surat ukur
Buku tanah
Daftar nama
Sertifikat hak atas tanah yang belum diserahkan kepada
pemegang hak
Daftar hak atas tanah
Warkah – warkah
Daftar isian lainnya
Penyerahan hasil kegiatan tersebut dilaksanakan dengan berita acara serah terima, dengan catatan sebelum dilaksanakan penyerahan hasil tersebut, maka apabila ada yang mengajukan permohonan pendaftaran atas perbuatan hukum baik peralihan hak maupun pembebanannya, belum dapat dilaksanakan sampai saat penyerahan hasil kegiatan pendaftaran tanah tersebut.26
5. Penyajian data fisik dan data yuridis
Dalam pasal 33 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 disebutkan bahwa :
1) Dalam rangka penyajian data fisik dan data yuridis, kantor Pertanahan menyelenggarakan tata usaha pendaftaran tanah dalam
26
daftar umum yang terdiri dari peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah dan daftar nama.
2) Bentuk, cara pengisian, penyimpanan, pemeliharaan, dan penggantian peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah dan daftar nama ditetapkan oleh Menteri.27
Penyajian daftar umum tersebut dilaksanakan sepernuhnya oleh Kepala Kantor Pertanahan, oleh karena daftar – daftar umum tersebut disimpan dalam ruang arsip yang aman di Kantor Pertanahan setempat. Daftar – daftar umum tersebut juga dapat dikategorikan sebagai arsip / dokumen Negara yang tidak sedemikian mudah diberikan kepada pihak lain yang berkepentingan, melainkan harus dengan prosedur tertentu yang diatur dalam peraturan perundang – undangan.
6. Penyimpanan daftar umum dan dokumen
Pasal 35 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 menyebutkan bahwa :
1) Dokumen – dokumen yang merupakan alat pembuktian yang telah digunakan sebagai dasar pendaftaran diberi tanda pengenal dan disimpan di Kantor Pertanahan yang bersangkutan atau di tempat lain yang ditetapkan oleh Menteri, sebagai bagian yang tidak terpisahkan dari daftar umum.
27
2) Peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah, daftar nama dan dokumen – dokumen sebgaimana dimaksud pada ayat ( 1 ) harus tetap berada di kantor Pertanahan yang bersangkutan atau di tempat lain yang ditetapkan oleh Menteri.
3) Dengan izin tertulis dari Menteri atau pejabat yang ditunjuknya dapat diberikan petikan, salinan atau rekaman dokumen sebagaimana dimaksud pada ayat ( 1 ) kepada instansi lain yang memerlukan untuk pelaksanaan tugasnya.
4) Atas perintah pengadilan yang sedang mengadili suatu perkara, asli dokumen sebagaimana dimaksud padal ayat ( 1 ) dibawa oleh Kepala kantor pertanahan yang bersangkutan atau Pejabat yang ditunjuk ke siding pengadilan tersebut untuk diperlihatkan kepada Majelis Hakim dan para pihak yang bersangkutan.
5) Secara bertahap data pendaftaran tanah disimpan dan disajikan dengan menggunakan peralatan elektronik dan microfilm.
6) Rekaman dokumen yang dihasilkan alat elektornik atau microfilm sebagaimana dimaksud pada ayat ( 5 ) mempunyai kekuatan pembuktian sesudah ditandatangani dan dibubuhi cap dinas oleh Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan.
demikian juga cara penyimpanan dan penyajian dan microfilm sebagaimana dimaksud pada ayat ( 5 ) ditetapkan oleh Menteri.28
Dalam kegiatan penyimpanan data pendaftaran tanah tidak hanya semata – mata menggunakan kertas, tetapi dimungkinkan memakai media lain yang menyesuaikan dengan perkembangan ilmu pengetahuan dan teknologi, sehingga pelaksanaan kegiatan pendaftaran tanah tersebut lebih efektif dan efisien.
Berdasarkan pasal 184 s/d 186 Peraturan Menteri Negara Agraria / kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 ditentukan bahwa dokumen dan data pendaftaran tanah dapat disimpan dalam bentuk digital, imaging system, atau mikro film.
Data yang dapat disimpan dalam bentuk digital grafis yaitu gambar ukur, surat ukur dan peta pendaftaran, sedangkan daftar – daftar isian dapat disimpan sebagai data digital tekstual. Dokumen – dokumen yang dijadikan alat bukti pendaftaran tanah dapat disimpan dalam bentuk mikro film imaging system, misalnya girik, kiritir.
Setiap pekerjaan pendaftaran tanah selesai dilaksanakan, dokumen – dokumen yang merupakan daftar pendaftaran tersebut disimpan
28
sebagai warkah dan diberi nomor urutan selesainya pekerjaan tersebut sesuai daftar isian 208.
Media penyimpanan data dan dokumen yang berbentuk digital, imaging system atau mikro film, harus disimpan di Kantor Pertanahan dalam tempat khusus sesuai dengan tata cara yang standar untuk penyimpanan media yang besangkutan.
Dalam hal data dan dokumen telah dimuat dalam mikro film atau imaging system, maka data asli dapat disimpan di tempat lain, sedang data atau dokumen lain yang dapat disimpan di tempat lain adalah warkah yang telah berumur lebih dari 30 tahun, alat ukur pemetaan, gambar ukur dan data administrasi lain yang sudah tidak dipakai. Sementara itu menurut ketentuan pasal 192 Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala BPN Nomor 3 tahun 1997 diatur bahwa semua daftar umum dan dokumen – dokumen yang telah dipergunakan sebagai dasar pendaftaran merupakan dokumen Negara yang harus disimpan dan dipelihara menurut peraturan Perundang – undangan yang berlaku.
Oleh karena itu apabila ada instansi yng memerlukan daftar umum dan dokumen tersebut untuk pelaksanaan tugasnya dapat diberikan petikan, salinan atau rekaman dokumen pendaftaran tanah yang tersimpan di Kantor Pertanahan, demikian juga kepada pemegang hak yang bersangkutan dapat diberikan petikan, salinan atau rekaman dokumen pendaftaran tanah yang menjadi dasar pembukuan hak atas namanya yang tersimpan di Kantor Pertanahan dengan ketentuan terlebih dahulu diperoleh izin tertulis dari kepala kantor wilayah badan pertanahan Nasional provinsi setempat.29
29
