1 BAB 1
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Kota Surabaya adalah ibu kota Provinsi Jawa Timur. Kota ini merupakan kota metropolitan terbesar di provinsi tersebut. Memiliki luas total sekitar 350,54 km². Kota Surabaya terletak diantara 7°12′ - 7°21′ Lintang Selatan dan 112°36′ - 112°54′ Bujur Timur. Letak kota Surabaya dapat dilihat pada Gambar 2.1.
Sumber : Google Maps 1/5/2017 pukul 21:00
Gambar 1.1 Peta Kota Surabaya Batas wilayah wilayah kota Surabaya yaitu :
Utara : Selat Madura Selatan : Kabupaten Sidoarjo Timur : Selat Madura Barat : Kabupaten Gresik
Disebutkan dalam Profil Kota Surabaya memiliki jumlah penduduk 2.943.528 jiwa (2015) dengan 31 Kecamatan dan 163 Kelurahan. Kota ini merupakan salah satu kota industri terbesar di Indonesia. Jumlah industri besar dan sedang selama
2 tahun 2005-2014 mengalami lonjakan yang signifikan. Jumlah industri besar dan sedang dapat dilihat pada Tabel 1.1.
Tabel 1.1 Jumlah Industri Besar Sedang Tahun 2005-2014
Sumber : Badan Pusat Statistik Surabaya (diolah)
Hal ini akan berpengaruh terhadap perekonomian di Kota Surabaya. Pertumbuhan ekonomi Kota Surabaya tahun 2009-2013 mengalami kenaikan yang tidak terlalu signifikan. Hal ini dapat dilihat pada Gambar 1.2.
Sumber : Badan Pusat Statistik Surabaya
Gambar 1.2 Total PDRB Surabaya 2009-2013
Besar Sedang Jumlah
2014 201 615 816 2013 209 630 838 2012 201 635 836 2011 203 600 803 2010 198 640 838 2009 214 663 877 2008 214 663 877 2007 214 663 877 2006 202 431 633 2005 202 431 633 Jenis Industri Kode KIP Industri
Banyaknya Industri Besar Sedang menurut Golongan Industri 2005-2014
5,5 7,1 7,6 7,6 7,3 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 7,0 8,0 9,0 2009 2010 2011 2012 2013**
Total PDRB Surabaya 2009-2013
Series1Total PDRB3 Didukung perkembangan industri dan perekonomian yang kian mengalami kenaikan menimbulkan dorongan masyarakatnya meningkatkan usaha. Usaha tersebut dapat berupa pertokoan, perkantoran maupun gudang. Rumah toko (ruko) adalah tanah berikut bangunan yang izin pendiriannya sebagai rumah tinggal sekaligus untuk tujuan komersial antara lain perkantoran, pertokoan, atau gudang (Lampiran SPI 202 Butir 3.1 Poin 4 KEPI dan SPI Edisi VI 2015). Tidak semua usaha harus dengan modal sendiri. Seseorang perlu memperluas atau menambah modal kerjanya dengan meminjam pada lembaga keuangan. Lembaga keuangan tersebut adalah bank.
Bank memiliki definisi menurut Undang-undang RI nomor 10 tahun 1998 tentang perBankan, yang dimaksud dengan Bank adalah badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkan kepada masyarakat dalam bentuk kredit dan atau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak. Sedangkan lembaga keuangan adalah semua badan yang melalui kegitan-kegiatannya di bidang keuangan, menarik uang dari dan menyalurkannya kepada masyarakat. Salah satu kegiatan Bank adalah memberikan pinjaman modal atau kredit kepada nasabah.
Kata kredit berasal dari kata credo artinya “percaya”. Pemberian kredit kepada debitur berdasarkan atas kepercayaan bahwa dikemudian hari sesuai dengan kontrak perjanjian waktu yang sudah ditentukan debitur akan melunasi semua utangnya ditambah dengan pemberian bunga. Supriyono (2011)
4 Kredit yang diberikan oleh Bank harus dilakukan analisis terlebih dahulu guna mencegah terjadinya kredit yang sudah ditagih atau macet. Hal ini dapat membahayaka Bank yang bersangkutan. Kredit yang memiliki jaminan berfungsi sebagai sebagai pelindung pada kredit yang diberikan kepada debitur oleh Bank. Dalam Supriyono (2011) jaminan terbagi atas 3 (tiga) diantaranya adalah :
a. Barang Tidak Bergerak : tanah kosong, tanah, dan bangunan
b. Barang Bergerak : mobil, motor, dan mesin
c. Personal Guarantee / Coorporate Guarante : jaminan yang tidak berupa fisik, tetap jaminannya berupa surat perjanjian dan surat pernyataan tanggung jawabnya seorang atas kewajiban debitur kepada Bank apabila debitur mengalami masalah pinjaman (tidak dapat membayar).
Dinyatakan dalam SPI 202 pada SPI & KEPI Edisi VI tahun 2015 poin 1.2 menyebutkan bahwa banyak pengaturan pembiyaan yang dijaminkan dengan aset tertentu. Pada poin 1.3 mengatakan umumnya pemberi pinjaman memiliki hak untuk mengambil alih jaminan apabila peminjam tidak melunasi utang. Dalam hal ini ditarik kesimpulan bahwa apabila dalam jatuh tempo peminjam tidak mampu melunasi utangnya maka sesuai dengan perjanjian yang telah disepakati bersama properti yang dijaminkan akan disita oleh Bank. Pada lampiran SPI 102 poin 1.2 menerangkan bahwa “untuk mengurangi tingkat risiko maka Bank perlu meningkatkan kehati-hatian dalam menyalurkan kredit atau pembiayaan pemilikan properti, kredit atau pembiayaan konsumsi beragun properti”.
5 Pada rasio loan-to-value (LTV) nilai agunan ditetapkan berdasarkan nilai pasar yang ditetapkan berdasarkan penilaian selama 30 bulan sekali. Kredit beragun rumah tinggal dengan nilai lebih dari Rp5.000.000.000,00 dilakukan oleh penilai independen. Sedangkan kredit beragun rumah tinggal dengan nilai sampai dengan Rp5.000.000.000,00 dilakukan oleh penilai independen atau penilai intern Bank. Penilai bisa juga menggunakan Nilai Likuidasi (indikasi) atau dasar nilai lainnya tergantung hukum, keadaan, dan persyaratan pihak yang memerlukan jaminan, tetapi umumnya pihak pemberi jaminan berpedoman pada Nilai Pasar.
Dilakukan penilaian pada properti yang dijadikan jaminan selain berfungsi sebagai pelindung pada kredit juga berguna sebagai alat ukur Bank sebagai estimasi dalam memberikan kredit kepada debitur yang mana Bank tidak akan memberikan kredit diatas nilai dari obyek yang dijaminkan.
Berdasarkan latar belakang di atas maka tugas akhir ini menjelaskan “Penilaian Rumah Toko (Ruko) di Jalan Jemur Andayani No. XX Kota Surabaya Tahun 2017”.
1.2 Rumusan Masalah
Belum adanya Nilai Pasar rumah toko (ruko) di Jalan Jemur Andayani No. XX Kota Surabaya Tahun 2017.
1.3 Tujuan
Penilaian ini menggunakan dasar nila berupa Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi (indikasi) untuk tujuan penjaminan utang.
6 1.4 Manfaat Penulisan
Hasil dari penilaian rumah toko (ruko) di Jalan Jemur Andayani No. XX Kota Surabaya Tahun 2017 diharapkan memiliki manfaat. Manfaat penilaian ini adalah:
1.4.1 Manfaat Teoritis
Memberikan sumbangan dalam pengembangan ilmu penilaian khususnya mengenai tujuan Penjaminan Hutang dan memperkaya referensi penulisan dalam bidang ilmu penilaian properti.
1.4.2 Manfaat Praktis
Hasil penilaian ini dapat dijadikan acuan kisaran besarnya nilai dari rumah toko (ruko) yang teletak di Jalan Jemur Andayani No. XX Kota Surabaya Tahun 2017.
7 1.5 Kerangka Penulisan
1.6 Latar Belakang
- Dorongan masyarakat untuk memperluas usahanya dengan meminjam dana kepada Bank untuk penambahan modal
- Kredit yang diajukan dalam bentuk penjaminan utang sebuah ruko
Rumusan Masalah
Belum adanya Nilai Pasar rumah toko (ruko) di Jalan Jemur Andayani No. XX Kota Surabaya Tahun 2017.
Tujuan
Penilaian ini menggunakan dasar nila berupa Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi (indikasi) untuk tujuan penjaminan utang.
Data
Data Umum : Lingkungan, kota, wilayah/regioranal, faktor (sosial, ekonomi, kepemerintahan, dan lain-lain).
Data Khusus : - Data properti yang dinilai dan properti pembanding. - Data Transaksi dan Penawaran
Alat Analisis
Pendekatan Pasar dan Pendekatan Biaya
Rekonsiliasi
Kesimpulan
