BAB II
TINJAUAN PUSTAKA 2.1 Landasan Teori
2.1.1 Teori Nilai Tanah
Pada dasarnya ruangan yang disediakan sangat terbatas, sementara itu kebutuhan akan tanah mempunyai kecenderungan yang terus meningkat dari tahun ke tahun, baik untuk kebutuhan perumahan, pertanian, industri dan lain sebagainya. Tanah menjadi kebutuhan utama bagi kehidupan manusia. Hal inilah yang menuntut perkembangan teoritis nilai tanah.
1. Definisi Tanah
Tanah merupakan suatu sumber daya yang menyediakan ruangan (space) yang dapat mendukung semua kebutuhan makhluk hidup. Tanah digunakan sebagai tempat manusia beraktivitas, baik untuk bertani maupun untuk tempat didirikannya bangunan rumah tinggal. Tanah merupakan sesuatu yang mendasar bagi kehidupan dan keberadaan manusia, sehingga menjadi perhatian bagi para ahli hukum, ahli geografi, ahli sosial, ahli ekonomi, dan para ahli lainnya termasuk penilai (MAPPI, 2013).
Roberts dalam Prasetya dan Sunaryo (2013) mendefinisikan tanah sebagai komoditas untuk dimanfaatkan, dimiliki, diperjual-belikan, demi kesenangan atau keuntungan pribadi tetapi lahan dianggap sumber daya milik bersama, layaknya air dan udara, yang harus dilestarikan dan dipelihara dengan mempertimbangkan secara tepat dampaknya terhadap masyarakat sebagai keseluruhan dan pada kondisi saat sumber daya alam milik bersama itu akan diwariskan pada generasi mendatang.
11 Sementara itu, Santoso (2000) mengungkapkan bahwa Real Estate adalah tanah dan semua kepunyaannya atau hak yang terkandung dan apapun yang terbentuk atau dikeluarkan di atasnya oleh kejadian alam atau buatan manusia. “Real Estate dirumuskan sebagai tanah secara fisik dan benda yang dibangun oleh manusia yang menjadi satu kesatuan dengan tanahnya. Hal ini adalah penguasaan fisik yang berwujud yaitu yang dapat dilihat dan dijamah (dipegang), bersama-sama dengan segala sesuatu yang didirikan pada tanah yang bersangkutan, diatas atau dibawah tanah (Setiawan, 2006)”.
Dari definisi diatas dapat disimpulkan bahwa tanah termasuk real estate, tanah merupakan kebutuhan dasar manusia dan saat ini menjadi komoditi untuk digunakan sebagai tempat berdirinya bangunan tempat tinggal, pertanian atau bahkan diperjual-belikan untuk kepuasan dan keuntungan pribadi setiap orang yang memilikinya.
2. Hak Kepemilikan Tanah
Saat ini, perhatian setiap orang dalam membeli atau menguasai tanah terfokus pada hak atau dasar hukum memiliki tanah tersebut. Hal ini penting dalam hal menghindari setiap orang yang ingin memiliki tanah dari permasalahan hukum yang ada. Sering terjadi permasalahan hukum terhadap kepemilikan tanah atau sengketa tanah di Indonesia yang diakibatkan dari hak penguasaan tanah yang dimiliki.
Hak atau kepemilikan atas tanah secara hukum disebut dengan properti. MAPPI (2013) mengungkapkan “Properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak dan manfaat yang berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang memberikan hak kepada pemilik untuk suatu
12 kepentingan tertentu (specific interest) atau sejumlah kepentingan atas apa yang dimilikinya. Oleh karena itu, kita wajib memperhatikan konsep hukum dari properti yang meliputi segala sesuatu yang merupakan konsep kepemilikan atau hak dan kepentingan yang bernilai, berbentuk benda atau bukan (corporeal or nin corporeal), berwujud atau tidak berwujud, dapat dilihat atau tidak, yang memiliki nilai tukar atau yang dapat membentuk kekayaan.” KPUP 3.2
Kepemilikan tanah merupakan sebuah hak asasi manusia yang dilindungi oleh hukum internasional maupun hukum nasional (Limbong, 2011). Pemilikan atas tanah diatur dalam undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA) juga menyatakan dengan tegas tentang kepemilikan hak atas tanah yang terdiri atas: Hak milik, Hak Guna Usaha (HGU), Hak Pakai dan Hak Pengelolaan.
3. Harga dan Nilai Tanah
Kebanyakan orang mengartikan harga tanah adalah sama dengan nilai tanah. Persepsi ini dibentuk dari pemahaman setiap orang yang selalu menggunakan kata “harga tanah” ketika melakukan transaksi jual-beli tanah. “Harga adalah sejumlah uang yang diperoleh, ditawarkan atau dibayarkan untuk suatu aset. Karena kemampuan keuangan, motivasi atas kepentingan khusus dari pembeli atau penjual, harga yang dibayarkan mungkin berbeda dengan nilai dari aset tersebut berdasarkan anggapan pihak lain.
“ Nilai adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset, atau harga yang paling mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran, sehingga nilai bukan merupakan fakta.” MAPPI (2013)
13 Prawoto (2014) mengungkapkan bahwa “harga adalah sejumlah uang yang disetujui pembeli dan penjual untuk diterima di saat tertentu dan melalui mekanisme pasar yang wajar. Sementara itu, nilai adalah sejumlah uang yang setara dengan milik (property) yang dapat memberikan keuntungan dari kepemilikan tersebut.”
Sementara itu, Sutawijawa (2004) mengungkapkan bahwa “nilai tanah adalah ukuran kemampuan tanah untuk menghasilkan atau memproduksi sesuatu secara langsung memberikan keuntungan ekonomis. Dalam konteks pasar properti nilai tanah sama dengan harga pasar tanah tersebut misalnya harga pasar tanah tinggi maka nilai tanahnya juga tinggi demikian pula sebaliknya.”
Berdasarkan dari penjelasan yang diungkapkan sebelumnya, maka dapat disimpulkan bahwa harga tanah adalah sejumlah uang yang disetujui untuk diserahkan oleh pembeli kepada penjual atas pemilikan tanah, sedangkan nilai tanah adalah sejumlah uang yang dapat disetarakan dengan manfaat ekonomi yang di dapat dari pemilikan tanah yang dinilai. Pemahaman perbedaan antara nilai tanah dan harga tanah menjadi hal utama bagi peneliti.
Nilai tanah terbentuk tidak hanya disebabkan oleh manfaatnya bagi manusia, namun juga disebabkan oleh faktor-faktor lainnya. Adapun faktor-faktor yang mempengaruhi terbentuknya nilai tanah adalah (Siahaan, 2003).
a. Kegunaan (utility),
Adalah kemampuan dalam memenuhi keinginan dan kebutuhan manusia. b. Kelangkaan (scarcity),
Adalah kurangnya jumlah tanah yang tersedia untuk ditawarkan dibandingkan dengan permintaan yang ada.
14 c. Keinginan (desire)
Adalah keinginan pembeli atas tanah untuk memenuhi kebutuhannya. d. Daya beli (effective demand)
Kemampuan dari individu atau kelompok untuk membeli tanah yang ditawarkan yang ditunjang dengan kemampuan menyertakan uang tunai. Nilai tanah yang secara umum dipergunakan sebagai dasar nilai adalah nilai pasar tanah. Nilai pasar adalah nilai barang dan jasa yang ada dipasar setelah dikurangi biaya-biaya yang timbul dari transaksi seperti pajak, biaya penjualan, biaya notaris, dan biaya-biaya pengosongan lainnya bila ada (Anastasia, 2006). MAPPI (2013) mengungkapkan bahwa nilai pasar adalah estimasi yang didukung data pasar yang dikembangkan sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI) dan Kode Etik Penilaian Indonesia (KEPI) tahun 2013
2.1.2 Hubungan Tanah dengan Properti
“Real estate adalah properti, dimana properti dapat diartikan sebagai segala sesuatu yang dapat dimiliki atau dipunyai. Properti dapat berupa aset berwujud maupun aset tak berwujud. Dalam hal aset ber wujud dapat berupa tanah kosong, tanah dan apapun yang berdiri diatasnya, mobil dan lainnya. Sementara itu, aset tak berwujud berupa hak paten, merek atau bunga bank.” (Archer dan Ling, 2005)
Dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia, properti didefinisikan sebagai harta dalam bentuk tanah dan bangunan serta sarana dan prasarana yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari tanah dan bangunan yang dimaksudkan (Depdiknas, 2008).
MAPPI (2013) mendefinisikan properti sebagai “suatu konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak dan manfaat yang berkaitan dengan suatu
15
kepemilikan. Konsep hukum dari properti meliputi segala sesuatu yang merupakan konsep kepemilikan atau hak dan kepentingan yang bernilai, berbentuk benda atau bukan (corporeal or non corporeal), berwujud atau tidak berwujud, dapat dilihat atau tidak, yang memiliki nilai tukar atau yang dapat membentuk kekayaan.”
Dari penjelasan yang ada, maka dapat disimpulkan bahwa tanah merupakan bagian atau suatu obyek dari real estate atau properti. Tanah tidak dapat dipisahkan dari real estate atau properti sehingga pasar tanah erat kaitannya dengan pasar properti. Jumlah tanah yang tidak bertambah dan tidak dapat diproduksi mengakibatkan tanah menjadi barang atau komoditi yang unik dibandingkan dengan yang lainnya yang dapat ditambahkan jumlahnya jika permintaan meningkat dengan menambah jumlah produksi dari barang yang bersangkutan.
Nilai tanah yang secara umum dipergunakan sebagai dasar nilai adalah nilai pasar tanah. Nilai pasar adalah nilai barang dan jasa yang ada dipasar setelah dikurangi biaya-biaya yang timbul dari transaksi seperti pajak, biaya penjualan, biaya notaris, dan biaya-biaya pengosongan lainnya bila ada (Anastasia, 2006).
ˮ Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan ˮ (MAPPI 2013)
2.1.3 Penilaian Properti
Penilaian adalah suatu rangkuman metode dan teknik penilaian, dimana seorang penilai menerapkannya pada material yang nyata dalam suatu kerangka kerja proses penilaian untuk mencapai suatu kesimpulan nilai (Anastasia dan Ongkowijaya, 2013). Sementara itu, Emrizon (2005) mengungkapkan bahwa penilaian adalah proses pekerjaan seorang penilai dalam memberikan estimasi dan pendapatan atas nilai ekonomis suatu harta pada saat tertentu sesuai dengan Standar Penilaian.
Sutawijaya (2004) mengungkapkan bahwa penilaian properti adalah suatu proses penentuan nilai, baik nilai pasar, nilai investasi, nilai asuransi atau jenis nilai lainnya, dari suatu properti pada suatu tanggal penilaian tertentu. Sementara itu, penelitian yang dilakukan oleh Sujono (2011) mengungkapkan bahwa Penelitian properti merupakan suatu proses penentuan nilai, baik nilai pasar, nilai investasi, nilai asuransi atau jenis nilai lainnya, dari suatu properti pada suatu tanggal penilaian tertentu.
Penilaian properti meliputi deskripsi atas properti yang dinilai, opini penilai tentang kondisi properti dan bertujuan untuk mendapatkan nilai finansial properti berdasar data pasar pada tahun yang relatif baru.
Salah satu indikator ketepatan hasil penilaian adalah seberapa jauh penilaian berbeda dengan data pasar (Ventolo dan Williams (1990) dalam Anastasia, dkk., 2002). Pelaksanaan penilaian terhadap properti dikehendaki oleh setiap orang yang membutuhkan hasil penilaian terhadap properti yang dinilai. Banyak tujuan dari pelaksanaan penilaian yang dilakukan terhadap suatu properti, meliputi: (Blackledge, 2009)
17 a. Untuk tujuan penjualan atau pembelian properti,
b. Untuk tujuan penyewaan properti, c. Untuk tujuan pajak atau utang, d. Untuk tujuan asuransi,
e. Untuk tujuan ganti rugi,
f. Untuk tujuan kredit dengan jaminan properti yang dimiliki, g. Untuk dapat melihat nilai aset atau properti yang dimiliki, dan h. Untuk pengembangan atau pembangunan kembali.
Pekerjaan penilaian terhadap properti dilakukan oleh seorang yang mengetahui dan juga berkompetensi dibidang penilaian. penilai dapat dibagi ke dalam 3 bagian, yaitu: (KEPI, 2013)
a. Tenaga penilai adalah seseorang yang telah lulus pendidikan dibidang penilaian yang diselenggarakan oleh asosiasi profesi penilai, lembaga pendidikan lain yang diakreditasi oleh asosiasi profesi penilai, atau lembaga pendidikan formal,
b. Penilai bersertifikat adalah seseorang yang telah lulus ujian sertifikasi di bidang penilaian yang diselenggarakan oleh asosiasi profesi penilai, dan c. Penilai publik adalah penilai yang telah memperoleh izin dari Menteri
Keuangan.
2.1.4 Metode Penilaian Properti
Dalam pelaksanaan penilaian properti, Penilai biasanya menggunakan metode-metode yang terdapat dalam SPI. Adapun metode-metode pendekatan yang dipergunakan dalam penilaian properti adalah: (MAPPI, 2013)
18
1. Pendekatan Data Pasar (market approach)
Pendekatan Data Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang dinilai dengan aset yang identik atau sebanding dan adanya informasi harga transaksi atau penawaran. Dalam pendekatan pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru terjadi di pasar dari transaksi aset yang identik atau sebanding. Jika transaksi terakhir yang telah terjadi hanya sedikit, dapat dipertimbangkan dengan menggunakan harga yang ditawarkan (untuk dijual) atau yang terdaftar (listed) dari aset yang identik atau sebanding, relevansinya dengan informasi ini perlu diketahui secara jelas dan dengan seksama dianalisis. Dalam hal ini perlu dilakukan penyesuaian atas informasi harga transaksi atau penawaran apabila terdapat perbedaan dengan transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan dasar nilai dan asumsi yang akan digunakan dalam penilaian.
2. Pendekatan Pendapatan
Pendekatan Pendapatan menghasilkan indikasi nilai dengan mengubah arus kas di masa yang akan datang ke nilai kini. Pendekatan ini mempertimbangkan Pendapatan yang akan dihasilkan aset selama masa manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi merupakan konversi pendapatan menjadi sejumlah modal dengan menggunakan tingkat diskonto yang sesuai. Arus kas dapat diperoleh dari pendapatan suatu kontrak atau beberapa kontrak atau bukan dari kontrak, misalnya keuntungan yang diantisipasi akan diperoleh dari penggunaan atau kepemilikan suatu aset.
19
3. Pendekatan Biaya
Pendekatan Biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi, dimana pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih dari pada biaya untuk memperoleh aset dengan kegunaan yang sama atau setara, pada satu pembelian atau konstruksi. Umumnya aset yang dinilai akan kurang menarik dikarenakan faktor usia atau sudah usang, dibandingkan dengan aset alternatif yang baru dibeli atau dibangun. Untuk hal ini, diperlukan penyesuaian karena adanya perbedaan biaya dengan aset alternatif, tergantung pada dasar nilai yang diperlukan.
Dari ke-3 (tiga) metode pendekatan penilaian properti yang diuraikan sebelumnya, yang paling umum digunakan adalah metode Pendekatan Data Pasar. “Metode Pendekatan Pasar merupakan metode penilaian yang tidak saja menjadi pusat atau dasar penilaian, namun pendekatan ini menjadi sangat unik. Dikatakan unik karena semua metode yang diaplikasikan oleh penilai, harus mengaplikasikan metode ini (Prawoto, 2014)”.
2.1.5 Siklus Properti
Pertumbuhan dan perkembangan properti dapat dilihat dari siklus properti itu sendiri. Siklus properti menunjukkan kondisi properti secara sektoral berdasarkan transaksi jual-beli properti, sewa-menyewa properti dan juga pendanaan terhadap transaksi jual-beli atau se-menyewa properti. Siklus properti tersebut dapat dilihat pada Gambar 2.1 dimana siklus hidup properti di gambarkan dengan jam.
Pada Gambar 2.1 dapat dilihat bagaimana siklus properti dibagi kedalam tiga fase, yaitu: fase puncak (boom market), fase kejatuhan (recession), dan fase pemulihan (recovery).
20
Gambar 2.1. Siklus Properti
Sumber: World Property, RICS Journals London dalam Santoso (2009)
Fase kejatuhan (recession) ditandai dengan kelebihan bangunan (over building), sewa mengalami stagnat (rent consession), pasar mulai jenuh (saturated market), dana yang diperketat (tightened funding), konstruksi berkurang (less construction), dan dana yang dipangkas (reduced funding).
Pada fase ini, properti mengalami kejatuhan sebagai akibat penawaran yang jauh lebih besar daripada permintaan. Pihak perbankan sebagai pendana terhadap properti yang ditransaksikan secara kredit juga melakukan pengetatan terhadap pencairan atau pengucuran dana melalui pengetatan peraturan maupun peningkatan suku bunga kredit properti.
21
Pada fase pemulihan, terjadi peningkatan penyerapan dana (increasing absorbtion) dan kestabilan sewa properti (stabilizing rents). Peningkatan pembangunan properti mulai terlihat dan disertai kemudahan pendanaan oleh pihak perbankan. Pada fase ini, perbankan sebagai pihak pendana melakukan penurunan suku bunga kredit properti secara bertahap dengan tetap melihat resiko yang ada.
Sementara itu, fase puncak (boom market) merupakan fase utama dari siklus properti. Kondisi pasar properti mengalami peningkatan permintaan dan disertai juga dengan peningkatan penawaran. Fase puncak ditandai oleh beberapa hal, yaitu: sewa meningkat (increasing rents), ketersediaan pendanaan (funding available), konstruksi yang meningkat (increasing construction), dan kelebihan dana (excess funding). Pada fase ini, pihak Developer atau Pengembang dan Perbankan perlu memperhatikan tingkat kejenuhan pasar agar dapat meminimalisir kerugian sebagai akibat kondisi properti yang bergeser kepada fase kejatuhan (recession).
Siklus properti tersebut dapat menjadi pegangan bagi setiap orang terutama pihak perbankan dan pengembang properti agar dapat menempatkan investasi nya dibidang properti pada waktu yang tepat sehingga dapat meminimalisir kerugian dari investasi properti tersebut (Santoso, 2009).
2.1.6 Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Nilai Tanah
Salah satu ciri keunikan dari tanah adalah jumlahnya yang tidak bisa ditambah atau diproduksi mengakibatkan tanah menjadi barang atau komoditi
yang saat ini banyak dijadikan sebagai investasi, karena memiliki nilai yang cenderung meningkat dari tahun ke tahun. Oetomo (2006) dalam
22 yang berjudul ‘Analisis Faktor Ruang yang Berpengaruh Terhadap Nilai Tanah Perkotaaan” mengungkapkan bahwa faktor sosial, faktor fisik, faktor ekonomi, faktor pendidikan dan faktor konstruksi berpengaruh terhadap nilai tanah perkotaan.
Kedekatan atau jarak bidang tanah terhadap CBD dapat mempengaruhi nilai tanah. Ai (2005) mengungkapkan bahwa jarak bidang tanah terhadap CBD mempengaruhi nilai tanah, dimana nilai tanah akan semakin tinggi jika jarak bidang tanah semakin dekat dengan CBD atau pusat keramaian, dan sebaliknya. Hal tersebut mempertegas “teori Von Thunen yang berbunyi bahwa semakin dekat jarak tanah ke pusat kota atau CBD, maka semakin besar nilai tanah tersebut dan sebaliknya. Kondisi tersebut disebabkan oleh semakin kecilnya biaya transportasi yang akan dikeluarkan dalam mencapai pusat kota atau CBD (Hermit, 2009)”.
Ketersediaan fasilitas berupa pusat perbelanjaan turut mempengaruhi nilai tanah pada suatu wilayah. Hal tersebut diungkapkan dalam penelitian yang dilakukan oleh Fahirah (2011), dimana faktor ketersediaan fasilitas berupa pusat perbelanjaan mempengaruhi nilai properti di perumahan Griya Maronda, Palu Barat sebesar 82%. Sementara itu, Raeka dan Sulistyarso (2011) mengungkapkan bahwa jarak tanah ke pusat.
Perbelanjaan lokal berpengaruh positif dan signifikan terhadap nilai tanah perkotaan di Surabaya. Ketersediaan fasilitas berupa pusat perbelanjaan menjadi suatu daya tarik tersendiri bagi setiap orang. Pusat perbelanjaan sebagai magnet atau daya tarik bagi masyarakat yang kemudian membentuk aktivitas bisnis yang berdampak pada lingkungan sekitarnya. Bidang tanah yang berada disekitarnya
23 mengalami peningkatan nilai tanah sebagai akibat meningkatnya permintaan terhadap bidang tanah yang berada disekitar pusat perbelanjaan tersebut.
Jarak properti ke bandara di O’Hare berpengaruh signifikan dan negatif terhadap nilai properti disekitarnya (McDonald and McMillan (2000) dalam Smersh,dkk., 2003). Sementara itu, Anastasia dan Tanugara (2014) mengungkapkan bahwa jarak properti berupa ruko ke bandar udara (air port) berpengaruh secara positif dan signifikan terhadap nilai pasar ruko (tanah dan bangunan) di Surabaya. Waktu tempuh, biaya transportasi serta peran bandar udara yang menjadi sebuah lokasi pusat aktivitas ekonomi menjadi pertimbangan setiap orang untuk memiliki tanah yang berdekatan dengan lokasi bandara.
Keberadaan bandara dalam suatu wilayah dapat mempengaruhi nilai tanah yang ada di sekitar nya. Bell (2001) mengungkapkan bahwa keberadaan bandar udara dapat menimbulkan kebisingan yang berpengaruh pada penurunan nilai tanah di sekitar wilayah bandar udara. Kebisingan yang dihasilkan oleh suara pesawat terbang yang beroperasi dibandar udara menjadi polusi udara yang menggangu aktivitas harian masyarakat sekitarnya hingga dapat menimbulkan penyakit.
Penelitian yang dilakukan oleh Haughwout, dkk., (2008) dengan judul “The Price of Land inThe New York Metropolitan Area” mengungkapkan bahwa rencana tata ruang wilayah yang dalam hal ini zonasi (pembagian wilayah), dan perijinan mempengaruhi nilai tanah di New York. Pembagian wilayah atau zonasi terhadap suatu daerah pemerintahan dapat mendorong pertumbuhan suatu wilayah secara konsisten dengan berdasar pada peraturan tata ruang yang telah ditetapkan.
24
2.2 Penelitian Terdahulu
Adapun penelitian terdahulu dapat dilihat pada Tabel 2.1 Penelitian Terdahulu, sebagai berikut:
Tabel 2.1 Penelitian Terdahulu No. Peneliti/ Tahun Variabel Alat Analisa Hasil 1. F. Fahirah (2011) Bariabel Terikat: Nilai Tanah Variabel Bebas:
Faktor fisik, faktor ekonomi, faktor sosial, faktor aturan pemerintah, aksesibilitas, ketersediaan fasilitas Regresi Linear Berganda Aksesibilitas berpengaruh signifikan terhadap penilaian properti di Palu Barat adalah variabel aksesibilitas berupa jarak ke pusat kota dan ketersediaan fasilitas berupa pusat perbelanjaan. Untuk perumahan Bayagoe indah adalah variabel faktor sosial berupa jumlah dan kepadatan penduduk. Untuk perumahan bumi anggur adalah variabel aksesibilitas berupa jarak ke sarana pendidikan dan ketersediaan pusat perbelanjaan. 2. Prasetya dan Sunaryo (2013) Variabel Terikat: Harga Tanah Variabel Bebas:
Letak lokasi, faktor sosial, jarak ke CBD, aksesibilitas, jaringan transportasi, kualitas lingkungan, penggunaan, tanah, kelengkapan fasilitas, kondisi infrastruktur, kesuburan tanah, permintaan dan penawaran
Regresi linear berganda
Ada tiga variabel yang paling
mempengaruhi secara signifikan terhadap harga tanah, yaitu kelengkapan fasilitas, aksesibilitas serta permintaan dan penawaran. 3. Ai (2005) Variabel Terikat:
Nilai Tanah Tempat Tinggal Per Meter Persegi (m2
Varabel Bebas:
)
Registrasi/legalitas tanah, ijin terhadap pembangunan, kualitas lingkungan, waktu ke sekolah, jarak ke rumah sakit, jarak ke kantor pos, pengaruh polusi industri, tingkat kenyamanan, kondisi air, pengaruh jalur kereta
Persamaan Regresi Berganda Adapun bariabel-variabel yang dominan berpengaruh terhadap nilai tanah adalah jarak ke puat kota, kualitas lingkungan dan tingkat kenyamanan.
api, akses ke pasar, akses ke jalan utama, akses ke transportasi publik, waktu ke pusat kota, akses ke sub pusat. 4. Haughwout, Orr, dan Bedoll (2008) Variabel Terikat: Harga Tanah Variabel Bebas:
Tipe Properti, Peruntukan atau Regulasi, dan waktu transaksi
Regresi Linear
Tipe Properti, Peruntukan atau Regulasi, dan waktu transaksi mempengaruhi nilai tanah. 5. Bell, Randall (2001) Variabel Terikat:
Nilai Pasar Tanah
Variabel Bebas: Kebisingan bandara Detrimental Condition (DC) Matrix Kebisingan bandara dapat mempengaruhi kesehatan masyarakat disekitarnya yang berdampak pada penurunan nilai pasar tanah disekitar wilayah bandara. 6. Sutawijaya
(2004)
Variabel Terikat:
Nilai Tanah (rupiah)
Variabel Bebas:
Kepadatan penduduk (orang), Jarak ke pusat kota (km), Lebar Jalan (meter), Variabel dummy kondisi jalan (Aspal =1/tidak = 0), Variabel dummy ketersediaan angkutan umum bus , 1 jika ada, 0 jika tidak, Variabel dummy lingkungan bebas banjir 1, 0 jika banjir. Hedonic Price dan OLS Faktor kepadatan penduduk, jarak ke pusat kota, lebar jalan, kondisi jalan, ketersediaan sarana transportasi angkutan umum bus, dan terakhir adalah faktor lingkungan yang bebas banjir berpengaruh secara signifikan terhadap nilai tanah di Kota Semarang sebagai obyek penelitian. 7. Anastasia, Ivonne dan Setiawan (2002) Variabel Terikat: Nilai tanah Variabel Eksternal:
meliputi kondisi ekonomi, populasi, tenaga kerja,
perpindahan penduduk, keuangan, lokasi, transportasi
dan lingkungan.
Variabel Lingkungan:
Kualitas rumah sekitar, Tipe rumah disekitarnya, Kondisi lingkungan, Area hijau, Topografi tanah, Lingkungan, Pemandangan, Keamanan, Fasilitas
Variabel Intrinsik terdiri:
dari luas, akomodasi, kondisi, desain, tata letak (layout), umur, dan tipe. Uji Konkordasi Kendall dan Alat Bantu SPSS Dalam melakukan penilaian dengan menggunakan metode data pasar, Penilai lebih mempertimbangkan variabel lingkungan kemudian variabel intrinsik, sedangkan pembeli lebih mempertimbangkan variabel intrinsik kemudian variabel lingkungan. Sedangkan variabel jarak dianggap tidak terlalu penting.
8. Anastasia dan Tanugara (2014) Variabel Terikat: Nilai Tanah Variabel Bebas:
Luas tanah, luas bangunan, jarak ke pusat kota, jarak kepelabuhan, jarak ke bandar udara, dan legalitas tanah
Ordinary least square
Faktor luas tanah, luas bangunan, jarak ke pusat kota, jarak kepelabuhan, dan jarak ke bandar udara mempengaruhi nilai pasar ruko (properti) secara positif dan signifikan. Sementara, legalitas tanah mempengaruhi nilai pasar ruko secara negatif dan sig. terhadap nilai tanah. 9. Anastasia
dan
Ongkowijaya (2013)
Variabel Terikat:
Nilai Transaksi Rumah Tinggal
Variabel Bebas:
Area hijau, teknologi, jarak ke pusat perbelanjaan, jarak ke rumah sakit, jarak ke sekolah, luas tanah, jumlah kamar tidur, arah hadap utara, arah hadap timur, arah hadap barat, arah hadap barat daya dan cluster.
Regresi Linear Berganda
Faktor Greening, aksesibilitas dan fisik secara bersama-sama berpengaruh
signifikan terhadap nilai pasar rumah tinggal di Surabaya. Secara parsial, terdapat tiga variabel yang berpengaruh signifikan , yaitu luas tanah, jumlah kamar tidur dan arah hadap utara. 10. Setiawan (2006) Variabel Terikat: Nilai Tanah Variabel Bebas:
Permintaan dan Penawaran, aksesibilitas, topografi, lokasi dan Fasilitas.
Uji Validitas dan Reliabilitas
Faktor yang paling mempengaruhi nilai tanah adalah faktor Lokasi dan yang kurang
mempengaruhi adalah Faktor Topografi. 11. Oetomo
(2006)
Variabel Faktor Struktur:
Luas, Lebar Depan, arah, dan Bentuk
Variabel Faktor Non Fisik:
Kelas Banjir, Kelas Jalan, Jumlah SD dalam Radius Penelitian, Jarak Terdekat ke SD, Jumlah SMP dalam Radisu Penelitian, Jarak Terdekat ke SMP, dan Jumlah Tempat Ibadah pada Area Penelitian.
Variabel Faktor Lokasi:
Jarak ke pusat kota, jarak ke pasar, jarak ke jalan utama, jarak ke tiang listrik, dan jarak ke pipa air.
Analisis Faktor
Dari 16 variabel yang dianalis diringkas menjadi 11 variabel dan dikelompokkan menjadi 5 faktor baru berdasarkan nilai eigen yang lebih besar dari 1. Kelima faktor tersebut adalah faktor sosial, faktor fisik, faktor ekonomi, faktor pendidikan, dan faktor konstruksi.
Tabel 2.1 Lanjutan Penelitian Terdahulu 26
12. Raeka dan Sulistyarso (2012) Variabel Terikat: Nilai Tanah Variabel Bebas:
Jarak ke CBD, jarak ke sekolah, jarak ke pusat perbelanjaan, jumlah fasilitas kesehatan, jumlah fasilitas pendidikan, dan jumlah penduduk. Geographically Weighted Regression (GWR)
Faktor aksesibilitas berupa jarak ke CBD, jarak ke sekolah, dan jarak ke pusat perbelanjaan serta faktor fasilitas umum berupa jumlah fasilitas kesehatan, jumlah fasilitas pendidikan, dan jumlah penduduk berpengaruh terhadap nilai tanah.
