BAB I PENDAHULUAN
1.1Latar Belakang
Pemanfaatan lahan pada Badan Usaha Milik Negara (BUMN) terus ditingkatkan. Contoh wujud pendayagunaan lahan yang telah dilakukan antara lain melalui sinergi antara Kementerian Perumahan Rakyat (Kemenpera) dan PT Angkasa Pura I (salah satu BUMN) untuk membangun rusunawa bagi pekerja bandara. Lahan milik Angkasa Pura I tersebar di lima lokasi, yaitu: di Bandara Juanda (Sidoarjo), Bandara Sepinggan (Balikpapan), Bandara Sultan Hasanuddin (Maros), Bandara Ngurah Rai (Badung), dan Bandara Internasional Lombok (Lombok Tengah). Diperkirakan investasi untuk Rusunawa per blok saja membutuhkan biaya Rp8,5 miliar sehingga secara total nilai investasi akan sangat besar. Sinergi berantai antar BUMN dapat dimaksimalkan, jika kontraktor pelaksana pembagunan tersebut adalah BUMN Karya.
Sejak akhir tahun 2013, Kementerian BUMN telah mencanangkan pembentukan BUMN properti yang bertugas mengelola lahan kosong milik BUMN yang luasnya diperkirakan ratusan ribu hektar. Hal ini dipicu oleh banyaknya lahan non operasional BUMN yang “idle”, namun tetap membutuhkan biaya khususnya untuk pembayaran pajak (PBB), biaya pemeliharaan dan pengamanan. Lahan yang “idle” juga berpotensi untuk menjadi lahan bermasalah karena dapat digunakan oleh pihak lain sehingga menimbulkan biaya yang besar untuk penanggulangannya.
Beberapa BUMN yang memiliki lahan yang luas, maka diperlukan manajemen aset yang dimulai dari inventarisasi lahan dengan membuat kategori
lahan, misalnya: lahan optimal, kurang optimal, idle dan bermasalah sehingga dapat direncanakan program terhadap masing-masing lahan. Menurut Siregar (2004:518), alur manajemen aset dapat dibagi menjadi 5 tahapan kerja, adalah: inventarisasi aset, legal audit, penilaian aset, optimalisasi aset dan pengembangan Sistem Informasi Manajemen Aset (SIMA), di mana dapat dijelaskan sebagai berikut.
1. Inventarisasi Aset
Meliputi pendataan, kodefikasi, labeling, pengelompokan/administrasi sesuai dengan tujuan manajemen aset.
2. Legal Audit
Meliputi inventarisasi status penguasaan aset, sistem dan prosedur penguasaan dan pengalihan aset, identifikasi dan mencari solusi atas permasalahan legal, 3. Penilaian Aset
Merupakan proses kerja untuk melakukan penilaian terhadap aset yang dikuasai, biasanya dilakukan konsultan penilaian yang independen.
4. Optimalisasi Aset
Mengoptimalkan potensi fisik, lokasi, nilai ekonomi dan legal dari aset yang dimiliki.
5. Pengembangan SIMA
Salah satu sarana efektif untuk meningkatkan kinerja pengawasan dan pengendalian aset.
Optimalisasi lahan khususnya non operasional banyak dilakukan di beberapa negara. Negara Jepang, pendapatan kereta api sebesar 80 persen diperoleh dari bisnis
non inti, yaitu dari hasil kerja sama perusahaan dengan sektor properti, penyewaan lahan, pemasangan iklan, dan jasa lainnya.
Potensi peningkatan nilai asset/lahan yang dapat diraih dengan pemanfatan lahan yang dimiliki oleh BUMN sangat tinggi karena bisa terjadi peningkatan dalam hitungan kelipatannya. Pada era Kementerian BUMN dipimpin oleh Sugiharto pada tahun 2006 diklaim bahwa nilai lahan BUMN bisa dioptimalkan antara 3 s.d. 5 kalinya. Untuk itu, bahkan BUMN Properti dibentuk dan diperkirakan menangani aset-aset perusahaan milik negara yang tidak produktif dengan perkiraan aset sekitar Rp500 triliun. Hampir semua BUMN memiliki lahan menganggur yang berpotensi dikembangkan menjadi bisnis properti. Pemanfaatan lahan menganggur juga bisa dilakukan melalui kerja sama dengan BUMN yang bergerak di bidang properti seperti Perum Perumnas, PT Wijaya Karya (Tbk), PT Adhi Karya (Tbk), PT Hutama Karya, dan PT PP(Tbk).
Di tengah maraknya optimalisasi lahan yang dilakukan oleh beberapa BUMN seperti yang dicontohkan di atas, kenyataan yang masih terjadi banyak aset tetap BUMN yang penggunaan dan pemanfaatannya tidak ekonomis, bahkan lahan yang berlokasi strategis komersial. Akan tetapi, cenderung tidak mendatangkan keuntungan perusahaan atau malah terbengkalai dan menimbulkan beban tambahan untuk pemeliharaan di samping beban tetap berupa PBB yang harus dibayar.
Padahal banyak dari aset tetap tersebut akan dapat langsung melonjak tinggi nilainya bila dioptimumkan penggunaannya sebagai properti komersial seperti hotel, perkantoran, atau perumahan. Dengan nilai aset tetap yang meningkat, maka
perusahaan memiliki kemampuan pembiayaan dari kreditur untuk mendapatkan hutang atau menambah pendanaan melalui pemodal berupa penyertaan ekuitas.
BUMN memiliki tugas pokok sesuai bidang usahanya sehingga fokus optimalisasi lahan yang dimiliki terpusat pada lahan operasional yang dapat dikerjakan sendiri. Adapun untuk lahan non operasional dapat dikerjasamakan dalam hal tidak terdapat sumber daya berupa kompetensi SDM, pendanaan atau lainnya.
Berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 27 Tahun 2014 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah, Pengelolaan BMN dilaksanakan berdasarkan asas fungsional, kepastian hukum, transparansi, efisiensi, akuntabilitas dan kepastian nilai. Pengelolaan BMN meliputi perencanaan kebutuhan penganggaran, pengadaan, penggunaan, pemanfaatan, pengamanan pemeliharaan, penilaian, pemindahtanganan, pemusnahan, penghapusan, penatausahaan, pembinaan, pengawasan pengendalian. Penelitian ini fokus pada pengelolaan aset dengan cara pemindahtanganan.
Pemindahtanganan adalah pengalihan kepemilikan barang milik negara sebagai tindak lanjut dari penghapusan. Pemindahtanganan BMN (Barang Milik Negara) dapat dilakukan dengan cara penjualan, tukar menukar, hibah atau penyertaan modal pemerintah. Berdasarkan peraturan yang ada, pemindahtanganan BMN harus mendapatkan persetujuan Dewan Perwakilan Rakyat, Presiden atau Pengelola.
Uraian tentang penghapusan BMN dengan tindak lanjut penjualan dalam tulisan ini difokuskan pada penghapusan BMN aset berupa tanah. Dari uraian berikut dapat disarikan bahwa setelah mendapat persetujuan dari pengelola, pengguna barang menerbitkan surat keputusan penghapusan, dan selanjutnya BMN yang dihapuskan tersebut dijual secara lelang kecuali dalam hal tertentu.
Pada hakekatnya pemindahtanganan BMN berupa tanah harus mendapatkan persetujuan DPR, kecuali sudah tidak sesuai dengan tata ruang wilayah atau penataan kota, harus dihapuskan karena anggaran untuk bangunan pengganti sudah disediakan dalam dokumen anggaran, diperuntukkan untuk pegawai negeri, diperuntukkan bagi kepentingan umum, dikuasai negara berdasarkan keputusan pengadilan yang telah memiliki kekuatan hukum tetap dan/atau berdasarkan ketentuan perundang-undangan yang jika status kepemilikannya dipertahankan tidak layak secara ekonomi. Pemindahtanganganan BMN tanah dan/atau bangunan yang dikecualikan tersebut di atas jika nilainya di atas Rp10.000.000.000,00 harus mendapat persetujuan Presiden. Untuk BMN yang nilainya sampai dengan Rp10.000.000.000,00 tidak memerlukan persetujuan Presiden. Nilai tanah dan atau bangunan tersebut menurut PMK 96/PMK.06/2007 adalah nilai hasil penilaian bukan nilai perolehan.
Penjualan BMN dilaksanakan dengan pertimbangan untuk optimalisasi BMN yang berlebih atau tidak digunakan/dimanfaatkan, secara ekonomis lebih menguntungkan bagi negara apabila dijual dan/atau sebagai pelaksanaan ketentuan peraturan perundang-undangan. Pada aset yang dimiliki oleh BUMN pelaksanaan Peraturan Pemerintah no 27 tahun 2004 dilaksanakan oleh Kementerian BUMN, sedangkan untuk BUMN sendiri berlaku Peraturan Menteri Negara BUMN No.PER-06/MBU/2011 tanggal 30 Desember 2011 tentang pedoman pendayagunaan aktiva tetap BUMN. Tujuan dari pedoman ini adalah untuk menciptakan nilai tambah bagi BUMN melalui pendayagunaan aktiva tetap, namun dengan tetap memenuhi prinsip kehati-hatian yaitu dengan berpedoman pada Good Corporate Governance (GCG). Pendayagunaan aktiva tetap adalah pemanfaatan aktiva tetap BUMN melalui
kerjasama dengan mitra. Dengan ketentuan ini Direksi BUMN harus menyusun daftar aktiva tetap yang tidak optimal pemanfaatannya dan ditindaklanjuti dengan kemungkinan solusinya berupa usulan penghapusbukuan (dijual), dipindahtangankan atau dikerjasamakan. Pendayagunaan aktiva tetap melalui kerjasama dapat dilakukan dengan skema sebagai berikut.
1. Bangun Guna Serah (Build Operate and Transfer/BOT)
Bangun Guna Serah adalah kerjasama pendayagunaan aktiva tetap berupa tanah milik BUMN oleh pihak lain dengan cara mendirikan bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya, kemudian didayagunakan oleh pihak lain tersebut dalam jangka waktu tertentu yang disepakati, untuk selanjutnya tanah beserta bangunan dan atau sarana berikut fasilitasnya diserahkan kepada BUMN setelah berakhirnya jangka waktu.
2. Bangun Serah Guna (Build Transfer and Operate/BTO)
Bangun Serah Guna adalah kerjasama pendayagunaan aktiva tetap berupa tanah milik BUMN oleh pihak lain dengan cara mendirikan bangunan dan atau sarana berikut fasilitasnya dan setelah selesai, bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya diserahkan ke BUMN untuk kemudian didayagunakan oleh pihak lain tersebut dalam jangka waktu tertentu yang disepakati.
3. Kerjasama Operasi (KSO)
Kerjasama operasi adalah kerjasama dengan prinsip bagi hasil yang saling menguntungkan antara BUMN dengan mitra kerjasama, di mana BUMN ikut terlibat dalam manajemen pengelolaan.
4. Kerjasama Usaha (KSU)
Kerjasama usaha adalah kerjasama dengan prinsip bagi hasil yang saling menguntungkan antara BUMN dengan mitra kerjasama, di mana BUMN tidak ikut terlibat dalam manajemen pengelolaan.
5. Sewa
Sewa adalah pemanfaatan aktiva tetap oleh mitra dalam jangka waktu tertentu dan menerima imbalan uang tunai.
6. Pinjam Pakai
Pinjam Pakai adalah pemanfaatan aktiva tetap oleh mitra dalam jangka waktu tertentu dengan membayar kompensasi, sepanjang sesuai dengan ketentuan perundang-undangan pemanfatan aktiva tetap tidak dapat dilaksanakan dengan cara lain.
Peningkatan nilai aset tetap khususnya pada BUMN sangat diharapkan oleh Pemerintah, karena dalam jangka panjang akan meningkatkan penerimaan sumber pendapatan bagi APBN berupa deviden dan dalam jangka pendek meningkatkan penerimaan pajak final atas peningkatan aset tetap tersebut. Bahkan pada Juli 2015 pemerintah mendorong penerimaan pajak dengan memberikan insentif/keringanan pajak final dari 10 persen menjadi 3 %--6 %, yaitu dengan mengeluarkan Kebijakan Revaluasi Aktiva Tetap tentang Peraturan Menteri Keuangan nomor 191/PMK.10/2015 tentang Penilaian Kembali Aktiva Tetap Untuk Tujuan Perpajakan Bagi Permohonan yang Diajukan Pada Tahun 2015 dan Tahun 2016 (PMK 191/2015). Objek revaluasi aktiva tetap yang dimaksud adalah sebagian atau seluruh aktiva tetap berwujud yang terletak atau berada di Indonesia dimiliki dan
dipergunakan untuk mendapatkan, menagih dan memelihara penghasilan yang merupakan Objek Pajak. Pengertian aktiva tetap berwujud ini sama dengan pengertian yang dimaksud dalam Standar Penilaian Indonesia (SPI) 201-Penilaian Untuk Pelaporan Keuangan (Kelompok Aset Berwujud).
Tarif yang diberikan bagi insentif revaluasi aktiva tetap ini terbagi menjadi 3 macam dan ketiganya bersifat final. Tarif tersebut adalah 3 persen untuk permohonan sampai dengan 31 Desember 2015 dan penilaian kembali selesai paling lambat 31 Desember 2016; 4 persen untuk permohonan periode 1 Januari 2016 sampai dengan 30 Juni 2016 dan penilaian kembali selesai paling lambat 30 Juni 2017; 6 persen untuk permohonan periode 1 Juli 2016 sampai dengan 31 Desember 2016 dan penilaian kembali selesai paling lambat 31 Desember 2017.
Tarif dikenakan atas selisih lebih nilai aktiva tetap hasil penilaian kembali atau hasil perkiraan penilaian kembali oleh wajib pajak berdasarkan bantuan Kantor Jasa Penilai Publik atau ahli penilai di atas nilai buku fiskal semula. Disebutkan sebagai Insentif karena tarif yang berlaku sebelumnya adalah 10 persen (berdasarkan PMK 79/2008).
PT Pelabuhan Indonesia II (Persero) adalah salah satu BUMN yang memiliki aset tetap yang besar. Pada tahun 2015 tercatat aset tetap sebesar Rp10,7 triliun. Aset tetap terdiri berupa tanah Rp1,46 trilun, berupa Rp4,33 triliun bangunan fasilitas pelabuhan, Rp4,9 triliun berupa aset tetap lainnya (kapal, peralatan B/M, jalan dan bangunan, peralatan dan kendaraan, empalemen). Aset tetap dicatat berdasarkan prinsip harga perolehan (historical cost principle). Sesuai dengan program pemerintah maka pada tahun 2016, PT Pelabuhan Indonesia II (Persero) melakukan
revaluasi aset sebagian yaitu berupa bangunan fasilitas pelabuhan dengan hasil +Rp4,8 triliun kenaikan dan +Rp2,2 triliun penurunan atau total kenaikan bangunan fasilitas pelabuhan +60 persen. Dari hasil revaluasi maka telah dibayarkan pajak kepada pemerintah sebesar + Rp162 miliar.
Aset yang menarik adalah Aset tetap berupa tanah senilai Rp1,46 triliun terdiri dari luas lahan 2.782,7 hektar atau dengan nilai rata-rata Rp52.327/m2. Aset tetap berupa tanah PT Pelabuhan Indoensia II (Persero) tersebar di Pulau Jawa, Sumatera, Kalimantan, Bangka dan Belitung yang sebagian besar berada di wilayah perkotaan dan memiliki luasan yang besar dan terdapat lahan yang belum dimanfaatkan +1.157,6 hektar. Terdapat beberapa lokasi tanah tersebar di luar wilayah Pelabuhan. Sebagai contoh adalah lokasi yang berada di Kecamatan Ciawi, Bogor seluas 32.580 m2 dan sampai saat ini masih berupa lahan kosong yang belum dioptimalkan. Berdasarkan alur manajemen aset maka sebelum ditentukan langkah optimalisasinya maka diperlukan penilaian terhadap nilai pasar lahan tersebut.
Dari uraian yang disampaikan, maka tesis ini mengambil judul “Penilaian Nilai Pasar (Market Value) Tanah PT Pelabuhan Indonesia II (Persero) (Studi Lahan Kosong di Gadog, Pandan Sari, Ciawi,Bogor)”. Karena karakteristik luasan tanah dan ketersediaan data pasar sebagai pembanding, maka penilaian ini menggunakan pendekatan pendapatan (income approach) dengan analisis pengembangan lahan (land development analysis) berdasarkan teknik penyisaan tanah (land residual technique). Teknik ini cocok digunakan untuk menilai sebagaian besar tanah yang dimiliki oleh PT Pelabuhan Indonesia II (Persero). Diperolehya nilai pasar tanah
memberikan gambaran besaran optimalisasi yang dapat diperoleh dari pengelolaan tanah yang dimiliki.
1.2Keaslian penelitian
Penelitian tentang penilaian nilai pasar lazim menggunakan pendekatan pendapatan, pendekatan biaya, dan pendekatan data pasar sehingga telah banyak dilakukan oleh peneliti sebelumnya. Pendekatan pendapatan biasa digunakan untuk jenis properti komersil, dimana dengan metode ini nilai properti dihitung dari pendapatan yang dihasilkan oleh properti itu sendiri. Pendekatan biaya dilakukan dengan menghitung biaya bangun atas properti dan dikurangi dengan tingkat penyusutan properti (selain tanah) sedangkan pendekatan data pasar menghitung nilai properti dengan mempertimbangkan kondisi harga pasar dari properti yang mirip dan sejenis dengan penyesuaian tertentu. Khusus untuk penilaian tanah yang memiliki lahan yang luas dan tidak terdapat data pembanding yang sebanding maka lazim digunakan “Land Development Method”. Penelitian terdahulu yang digunakan untuk rujukan penelitian ini dapat dilihat pada Tabel 1.1.
Tabel 1.1 Penelitian Terdahulu
Peneliti Metode Penelitian Hasil Penelitian
Tritussini (2016) Land Development
Analysis (LDA) yang
berkaitan dengan
teknik penyisaan tanah
(land residual
technique).
Hasil penelitian menunjukkan bahwa nilai pasar tanah per tanggal 31 Desember 2015 sebesar Rp116.838.178.954,00 atau sebesar Rp5.498.267,00 per meter persegi yang dibulatkan menjadi Rp5.500.000,00/m2.
Subagyo (2008) DCF (Discounted
Cash Flow)
Hasil penelitian menunjukkan bahwa estimasi nilai wajar objek wisata berkisar
antara Rp10.965.634.684,61 hingga
Rp56.912.820.829,41.
Nasution (2008) DCF (Discounted
Cash Flow)
Hasil Penelitian ini menunjukkan bahwa nilai pasar dengan menggunakan metode DCF, sebesar Rp19.182.315.087,00 sedangkan biaya investasi yang dilakukan sebesar Rp16.479.434.929,00 atau secara signifikan nilai properti lebih tinggi sebesar Rp2.702.880.158,00
Menorca (1993) Analysis DCF
(Discounted Cash
Flow)
Hasil penilaian hotel menghasilkan bahwa nilai pasar hotel dengan menggunakan metode DCF yaitu sebesar £41.700.000.
French (2013) Analysis DCF
(Discounted Cash
Flow)
Penelitian ini menggunakan tingkat sewa per triwulan untuk menghitung nilai properti. Hasil nilai yang diperoleh untuk nilai pasar properti adalah £12.500.000.
Kesamaan penelitian ini dengan penelitian sebelumnya merupakan kesamaan dalam pengunaan pendekatan dan metode dalam penelitian. Pendekatan yang digunakan didalam penelitian ini yaitu menggunakan pendekatan pendapatan dengan Land Developmet Analisis (LDA). Pendekatan data pasar (Market data Approarch) untuk penilaian tanah tidak dilakukan karena tidak tersedianya data pasar disekitar lokasi yang memiliki karakteristik sebanding. Penelitian ini bersifat studi kasus dan diharapkan dapat menjadi model bagi penilaian tanah di PT Pelabuhan Indonesia (Persero).
1.3Rumusan Masalah
Berdasarkan uraian latar belakang dan keaslian penelitian, maka rumusan masalah penelitian ini adalah adanya tanah yang belum di nilai milik PT Pelabuhan Indonesia II (Persero) yang berlokasi di Gadog, Desa Pandan Sari, Kecamatan Ciawi, Kabupaten Bogor dan belum dimanfaatkan serta memiliki potensi untuk dioptimalkan. Berdasarkan analisis tapak disimpulkan bahwa alternatif penggunaan tertinggi dan terbaik di atas lahan tersebut adalah properti perumahan.
1.4Pertanyaan Penelitian
Berdasarkan rumusan masalah di atas disusun suatu pertanyaan penelitian yang akan dijawab dalam penelitian ini bersifat spesifik. Pertanyaan penelitiannya adalah sebagai berikut. Berapakah indikasi nilai pasar tanah di Gadog, Desa Pandan Sari, Kecamatan Ciawi, Kabupaten Bogor berdasarkan pendekatan pendapatan menggunakan metode Land Development Analysis (LDA)?
1.5Tujuan Penelitian
Tujuan penelitian merupakan rumusan kalimat yang menunjukkan adanya hasil, sesuatu yang diperoleh setelah penelitian selesai. Tujuan penelitian ini adalah untuk mengetahui indikasi nilai pasar tanah di Gadog, Desa Pandan Sari, Kecamatan Ciawi, Kabupaten Bogor berdasarkan pendekatan pendapatan (income approach) menggunakan metode Land Development Analysis (LDA).
1.6Manfaat Penelitian
Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat bagi beberapa pihak. Manfaat penelitian yang diharapkan dari penelitian ini adalah:
1. sebagai masukan bagi PT Pelabuhaan Indonesia II (Persero) dalam mengoptimalkan pemanfaatan tanah yang dimiliki dan pertimbangan dalam pemanfaatan insentif revaluasi tanah;
2. sebagai referensi dalam menganalisis optimalisasi tanah PT Pelabuhan Indonesia II dengan menggunakan Land Development Analysis;
3. sebagai referensi penelitian selanjutnya mengenai penilaian tanah yang menggunakan Land development Analysis.
1.7Sistematika Penulisan
Sistematika penulisan penelitian ini terdiri dari 5 bab. Bab I Pendahuluan yang berisikan uraian latar belakang, keaslian penelitian, rumusan masalah, pertanyaan penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian dan sistematika penulisan. Bab II Landasan Teori yang berkaitan dengan judul penelitian dan dan tahap-tahap penelitian. Bab III Metode Penelitian yang terdiri dari desain penelitian, metode pengumpulan data, definisi operasional dan metode analisis data. Bab IV Analisis yang berisikan hasil penilaian tanah berdasarkan Land Development Analysis (LDA). Bab V Simpulan dan Saran yang berisikan simpulan, keterbatasan penelitian serta saran.
