TESIS
KEKUATAN HUKUM SERTIFIKAT HAK TANGGUNGAN
DALAM HAL MUSNAHNYA OBYEK HAK TANGGUNGAN
KARENA BENCANA ALAM
I GEDE PRAPTAJAYA
PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS UDAYANA
DENPASAR
2015
TESIS
KEKUATAN HUKUM SERTIFIKAT HAK TANGGUNGAN
DALAM HAL MUSNAHNYA OBYEK HAK TANGGUNGAN
KARENA BENCANA ALAM
I GEDE PRAPTAJAYA NIM : 1292462021
PROGRAM MAGISTER
PROGRAM STUDI KENOTARIATAN
PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS UDAYANA
DENPASAR
ii
KEKUATAN HUKUM SERTIFIKAT HAK TANGGUNGAN
DALAM HAL MUSNAHNYA OBYEK HAK TANGGUNGAN
KARENA BENCANA ALAM
Tesis ini dibuat untuk memperoleh Gelar Magister
pada Program Magister Program Studi Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas Udayana
I GEDE PRAPTAJAYA NIM. 1292462021
PROGRAM MAGISTER
PROGRAM STUDI KENOTARIATAN
PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS UDAYANA
DENPASAR
iii
Lembar Pengesahan
TESIS INI TELAH DISETUJUI PADA TANGGAL : 05 AGUSTUS 2015
Pembimbing I Pembimbing II
Prof. Dr. I Made Arya Utama, SH., MH. Dr. I ketut Westra, SH., MH. NIP. 19650221 199003 1 005 NIP. 19580917 198601 1 002
Mengetahui :
Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Direktur
Program Pascasarjana Program Pascasarjana Universitas Udayana Universitas Udayana
Dr.Desak Putu Dewi Kasih, SH.,M.Hum. Prof.Dr. dr.A.A.Raka Sudewi, Sp.S(K). NIP. 19640402 198911 2 001 NIP. 19590215 198510 2 001
iv
Tesis Ini Telah Diuji Pada Tanggal : 22 Juli 2015
Panitia Penguji Tesis
Berdasarkan Surat keputusan Rektor Universitas Udayana Nomor : 4021/UN 14.4/HK/2014
Tanggal : 15 Oktober 2014
Ketua : Prof.Dr. I Made Arya Utama, SH, MH. Anggota :
1. Dr. I Ketut Westra, SH, MH. 2. Dr. I Nyoman Suyatna, SH, MH.
3. Dr. Putu Tuni Cakabawa Landra, SH, M.Hum. 4. Dr. Desak Putu Dewi Kasih, SH, M.Hum.
v
PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT
Saya yang bertandatangan di bawah ini : Nama : I GEDE PRAPTA JAYA NIM : 1292462021
Program Studi : Kenotariatan
Judul Tesis : Kekuatan Hukum Sertifikat Hak Tanggungan Dalam Hal Musnahnya Obyek Hak Tanggungan Karena Bencana Alam
Dengan ini menyatakan dengan sebenarnya bahwa karya ilmiah tesis ini bebas dari plagiat. Apabila dikemudian hari karya ilmiah tesis ini terbukti plagiat, maka
saya bersedia menerima sanksi sesuai Peraturan Menteri Pendidikan Nasional Republik Indonesia Nomor 17 Tahun 2010 dan Peraturan Perundang-Undangan yang berlaku.
Denpasar, Mei 2015 Yang Membuat Pernyataan
vi
UCAPAN TERIMA KASIH
Puji syukur penulis panjatkan kepada Ida Sang Hyang Widhi Wasa/Tuhan Yang Maha Esa, karena atas asung kerta wara nugraha-Nya penulis dapat menyelesaikan penulisan Tesis ini guna memperoleh gelar Magister pada Program Studi Kenotariatan, Program Pascasarjana Universitas Udayana. Pada kesempatan ini perkenankan penulis mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada Prof. Dr. I Made Arya Utama, SH.,MH selaku pembimbing pertama dan Dr. I Ketut Westra, SH, MH selaku pembimbing kedua yang telah memberikan bimbingan, perhatian, dan saran kepada penulis dalam proses penyelesaian tesis ini.
Penulis juga mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada Rektor Universitas Udayana Prof. Dr. dr. Ketut Suastika, Sp.PD-KEMD atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan kepada penulis untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan Program Magister Universitas Udayana, kepada Direktur Program Pascasarjana Universitas Udayana Prof. Dr. dr. A.A. Raka Sudewi, Sp.S(K) atas kesempatan yang diberikan kepada penulis untuk menjadi mahasiswa Program Magister pada Program Pascasarjana Universitas Udayana, kepada Dekan Fakultas Hukum Universitas Udayana Prof. Dr. I Gusti Ngurah Wairocana, SH.,MH. atas izin yang diberikan kepada penulis untuk mengikuti Program Magister. Penulis juga mengucapkan terimakasih yang sebesar-besarnya
kepada Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Dr. Desak Putu Dewi Kasih, SH., M.Hum atas kesempatan dan dukungan yang telah diberikan kepada penulis untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan pada Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Udayana. Tidak lupa juga penulis mengucapkan
vii
terima kasih banyak kepada Bapak dan Ibu Dosen serta staf pengajar di Program Studi Magister Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas Udayana atas ilmu dan bantuan yang telah diberikan.
Terima kasih juga penulis tujukan kepada Bapak dan Ibu tercinta I Nyoman Sutarpa dan Ni Wayan Karmini atas doa, dukungan, dan dorongan semangat tiada henti dalam penulisan tesis ini, adik-adik tercinta Ni Kadek Dwi Wulandari dan Ni Komang Diah Pramiyogi, kepada istri tercinta Putu Sisilia Prabandari, SH atas doa, kesabaran, kesetiaan dan dukungan tanpa henti selama ini, kepada Putri tercinta Ni Putu Natania Ayudiaswari yang selalu menjadi penyemangat bagi penulis dalam menyelesaikan tesis ini, kepada Bapak dan Ibu Mertua Drs. I Putu Wiyasa dan Dra Ni Gusti Ayu Ketut Krisnawati yang juga selalu memberikan doa dan dukungan kepada penulis untuk menyelesaikan tesis ini. Kepada adik ipar penulis Kadek Dio Anjasmara yang selalu memberikan semangat, kepada teman-teman Angkatan V Magister Kenotariatan Universitas Udayana Adi Sumiarta, Wahyu Resta, Yoga Bharata, Wily Pramana, Oka Cahyaning, dan Dayu Widya, dan teman-teman yang lain yang tidak dapat penulis ucapkan satu persatu yang telah membantu, memberikan semangat dan dorongan dalam penulisan Tesis ini.
Terima kasih yang tidak terhingga juga penulis sampaikan kepada Notaris I Nyoman Mustika, SH, M.Hum yang memberikan kesempatan kepada penulis untuk menempuh pendidikan pada Program Magister Kenotariatan Universitas Udayana di sela-sela waktu bekerja penulis juga ucapkan terima kasih, dan kepada rekan-rekan di kantor Notaris I Nyoman Mustika, SH, M.Hum penulis juga ucapkan terima kasih.
viii
Akhir kata penulis berharap semoga Ida Sang Hyang Widhi Wasa/Tuhan Yang Maha Esa selalu memberikan kebahagiaan dan kesejahteraan kepada kita semua. Semoga Tesis ini dapat bermanfaat bagi semua pihak yang berkepentingan.
Denpasar, 02 Mei 2015
ix
ABSTRAK
KEKUATAN HUKUM SERTIFIKAT HAK TANGGUNGAN DALAM HAL MUSNAHNYA OBYEK HAK TANGGUNGAN
KARENA BENCANA ALAM
Jaminan kebendaan untuk benda tidak bergerak berupa tanah tunduk pada lembaga jaminan hak tanggungan yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah. Apabila tanah yang dijadikan obyek hak tanggungan terkena bencana alam berupa gempa bumi atau tanah longsor, maka akan berakibat musnah pula obyek hak tanggungan yang menjadi hak bank selaku kreditur. Pasal 18 Undang-Undang Hak Tanggungan tidak mengatur tentang kekuatan hukum sertipikat hak tanggungan yang obyeknya musnah, sehingga menimbulkan kekosongan norma. Rumusan masalah penelitian ini adalah bagaimanakah kedudukan sertipikat hak tanggungan dengan jaminan berupa tanah dalam hal seluruh obyeknya musnah karena bencana alam, dan bagaimanakah perlindungan hukum bagi pemegang sertifikat hak tanggungan dengan jaminan berupa tanah dalam hal seluruh obyeknya musnah karena bencana alam.
Adapun jenis penelitian yang digunakan dalam tesis ini adalah penelitian hukum normatif. Jenis pendekatan yang digunakan adalah pendekatan analisis konsep hukum dan pendekatan perundang-undangan. Penelitian ini menggunakan sumber bahan hukum primer, sekunder dan tertier. Teknik pengumpulan bahan hukum dalam penelitian ini menggunakan teknik studi kepustakaan yang didukung dengan teknik bola salju. Teknik pengolahan dan analisis bahan hukum dalam penelitian ini adalah dengan mengambarkan apa adanya terhadap suatu masalah, kemudian menjelaskan permasalahan yang ada, serta memberikan pendapat atas permasalahan.
Hasil penelitian ini adalah bahwa kekuatan eksekutorial sertipikat hak tanggungan yang obyeknya musnah karena bencana alam adalah hapus. Hapusnya kekuatan eksekutorial sertipikat hak tanggungan disebabkan oleh hapusnya hak tanggungan karena obyek hak tanggungan telah musnah terkena bencana alam. Perlindungan hukum bagi kreditur selaku pemegang sertipikat hak tanggungan dalam hal musnahnya seluruh obyek hak tanggungan adalah perlindungan hukum yang bersifat preventif dan represif. Perlindungan hukum preventif dilakukan dengan memasukkan klausula bahwa obyek hak tanggungan tersebut harus diasuransikan dalam APHT, sehingga pihak kreditur dan debitur memiliki kewajiban untuk mengasurnasikan obyek hak tanggungan tersebu, sehingga jika terjadi suatu peristiwa bencana alam yang mengakibatkan musnahnya obyek hak tanggungan, maka pihak asuransi yang akan membayar kerugian yang timbul akibat peristiwa tersebut. Perlindungan represif yang dapat diberikan kepada kreditur selaku pemegang sertipikat hak tanggungan adalah pembayaran uang klaim kepada kreditur oleh pihak asuransi sebagai pengganti pembayaran kredit debitur, bila terjadi suatu peristiwa bencana alam yang mengakibatkan musnahnya obyek hak tanggungan.
x ABSTRACT
LEGAL POWER OF MORTGAGE CERTIFICATE IN THE EVENT OF ITS DESTRUCTION DUE TO NATURAL DISASTERS
Collateral for immovable objects such as land is subject to mortgage institutions of property rights regulated in Act No. 4 of 1996 concerning Mortgage of Land Together with Objects Related to it. If a land encumbered is affected by natural disasters such as earthquakes or land slides, it will also result in the destruction of the encumbrance that constitutes the rights of the bank as a creditor. Article 18 paragraph (1) Act No. 4 of 1996 concerning Mortgage of Land Together with Objects Related to it does not regulate the legal force of mortgage certificate whose object is destroyed, leading to its vacancy. The formulation of the problem in this research was: what is the position of mortgage certificate with a guarantee in the form of land in the event all of the object is destroyed due to natural disasters, and what is the legal protection for holders of the mortgage certificates with collateral in the form of land in the event all of encumbrance was destroyed because of natural disasters.
The type of research used in this thesis was a normative legal research. The type of approach employed was analitical and conceptual approach, and the statute approach. This study used primary, secondary, and tertiary sources of legal materials. Legal material collection techniques in this study used the technique of literature review which was supported by the snowball technique. Processing techniques and analysis of legal materials in this research was to portray the real situations of a problem, then to describe the existing problems, and to give an opinion to the issue.
Results of this study were that the executorial power certificate of mortgage whose all object was destroyed by natural disaster became null and void. Legal protection for the parties in terms of the destruction all object of mortgage due to natural disasters consisted of preventive and repressive legal protections. The preventive legal protection for creditors was done by making insurance the mortgage clause in APHT, so that creditors dan debtors has a obligation to insuring mortage object in insurance company, so in case of natural disasters resulting in the destruction of the mortgage then the insurance will pay the loss to the creditor. Repressive legal protection for creditors was to claim payment from the insurance company to creditors in lieu of payment of the debtor's credit in the event of its destruction due to natural disasters.
xi
RINGKASAN
Tesis ini menganalisis tentang kedudukan sertipikat hak tanggungan dalam hal musnahnya obyek hak tanggungan karena bencana alam, dan perlindungan hukum bagi kreditur dan debitur dalam hal musnahnya obyek hak tanggungan karena bencana alam. Bab I menguraikan latar belakang masalah yaitu adanya obyek hak tanggungan yang musnah dikarenakan bencana alam. Hal ini akan sangat merugikan debitur maupun kreditur. Bagi debitur musnahnya tanah yang dibebani hak tanggungan akan merugikannya karena kehilangan hartanya, begitu pula bagi bank selaku kreditur akan kehilangan jaminan yang telah debitur berikan, sehingga apabila debitur wanprestasi maka kreditur tidak bisa mengeksekusi jaminan karena jaminannya telah musnah terkena bencana alam.
Bab II merupakan penjabaran dari tinjauan umum yang terdiri dari dua sub bab. Sub Bab pertama membahas tentang pengertian hak tanggungan dan sertipikat hak tanggungan, tata cara penetapan akta pemberian hak tanggungan, dan fungsi sertipikat hak tanggungan. Pembahasan kemudian dilanjutkan pada sub bab kedua yang membahas tentang pengertian overmacht, unsur-unsur, ruang lingkup, jenis-jenis, dan akibat hukum overmacht.
Bab III merupakan hasil penelitian dan pembahasan dari rumusan masalah pertama yang terdiri dari empat sub bab. Sub bab pertama membahas tentang jenis bencana alam yang menyebabkan musnahnya tanah. Sub bab kedua membahas tentang akibat hukum musnahnya tanah yang menjadi obyek hak tanggungan. Sub bab ketiga membahas keabsahan sertipikat hak tanggungan dalam hal musnahnya obyeknya musnah karena bencana alam, dan sub pembahasan keempat membahas tentang kekuatan eksekutorial sertipikat hak tanggungan yang obyeknya musnah karena bencana alam
Bab IV merupakan hasil penelitian dan pembahasan dari rumusan masalah kedua yang terdiri dari dua sub bahasan. Sub bahasan pertama menguraikan perlindungan hukum preventif bagi kreditur dan debitur dalam hal musnahnya obyek hak tanggungan karena bencana alam. Sub bahasan kedua adalah perlindungan hukum represif bagi kreditur dan debitur dalam hal musnahnya obyek hak tanggungan karena bencana alam.
Bab V sebagai bab penutup menguraikan mengenai simpulan dan saran yang didapatkan dari hasil uraian analisis yang dilakukan pada bab-bab sebelumnya. Adapun simpulan yang didapatkan dari pembahasan tersebut terdiri dari dua simpulan yaitu kekuatan eksekutorial sertipikat hak tanggungan yang obyeknya musnah karena bencana alam adalah hapus. Hapusnya kekuatan eksekutorial sertipikat hak tanggungan disebabkan oleh hapusnya hak tanggungan karena obyek hak tanggungan telah musnah terkena bencana alam. Perlindungan hukum bagi kreditur selaku pemegang sertipikat hak tanggungan dalam hal musnahya seluruh obyek hak tanggungan adalah perlindungan hukum yang bersifat preventif dan represif. Perlindungan hukum preventif dilakukan dengan memasukkan klausula asuransi dalam APHT, sehingga para pihak kreditur dan debitur memiliki kewajiban untuk mengasuransikan obyek hak tanggungan tersebut. Perlindungan represif yang dapat diberikan kepada kreditur selaku pemegang sertipikat hak tanggungan adalah pembayaran uang klaim dengan dasar bankers clause pada polis asuransi kepada
xii
kreditur bila terjadi suatu peristiwa yang mengakibatkan musnahnya obyek hak tanggungan. Adapun saran-saran yang diberikan terdiri dari dua saran yaitu yang pertama untuk pihak kreditur dan debitur dan yang kedua kepada OJK. Saran Badan Pertanahan Nasional agar menambahkan klausul dalam APHT yang isinya mengatur tentang kekuatan eksekutorial sertipikat hak tanggungan bila obyeknya musnah karena bencana alam. Hal ini dilakukan agar dapat menciptakan kepastian hukum bagi kreditur dan debitur jika terjadi peristiwa yang dapat mengakibatkan musnahnya obyek hak tanggungan karena bencana alam. Saran untuk OJK agar melakukan perubahan terhadap Peraturan Bank Indonesia Nomor : 8/15/PBI/2006 Tentang Perlakuan Khusus Terhadap Kredit Bank Bagi Daerah-Daerah Tertentu Di Indonesia Yang Terkena Bencana Alam. Perubahan dilakukan dengan memperluas cakupan wilayah aturan tersebut yang awalnya hanya mencakup wilayah Provinsi Aceh, Sumatra Utara, Jawa Tengah, dan Jogjakarta, diperluas cakupannya menjadi berlaku di seluruh wilayah Republik Indonesia, sehingga debitur di daerah yang terkena bencana alam tetap mampu memenuhi kewajibannya kepada kreditur. Selain itu Otoritas Jasa Keuangan diharapkan mengembangkan asuransi bencana alam yang komprehensif karena nilai kehilangan harta benda seperti tanah dan bangunan pada saat terjadi bencana alam, sehingga debitur dan kreditur yang daerahnya terkena bencana alam akan akan mendapatkan perlindungan dari pihak asuransi.
xiii
DAFTAR ISI
SAMPUL DEPAN ... i
SAMPUL DALAM ... i
PRASYARAT GELAR ... ii
HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING ... iii
PENETAPAN PANITIA PENGUJI ... iv
PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT ... v
UCAPAN TERIMA KASIH ... vi
ABSTRAK ... ix
ABSTRACK ... x
RINGKASAN ... xi
DAFTAR ISI ... xiii
BAB I PENDAHULUAN ... 1
1.1 Latar Belakang Masalah ... 1
1.2 Rumusan Masalah... 11 1.3 Tujuan Penelitian ... 12 a. Tujuan Umum ... 12 b. Tujuan Khusus ... 12 1.4 Manfaat Penelitian ... 13 a. Manfaat Teoritis ... 13 b. Manfaat Praktis ... 13
1.5 Landasan Teoritis Dan Konsep ... 14
1.6 Metode Penelitian ... 27
a. Jenis Penelitian ... 28
b. Jenis Pendekatan ... 28
c. Sumber Bahan Hukum ... 29
d. Teknik Pengumpulan Bahan Hukum ... 33
xiv
BAB II TINJAUAN UMUM AKTA PEMBERIAN HAK
TANGGUNGAN, SERTIPIKAT HAK TANGGUNGAN DAN
OVERMACHT... 35
2.1 Akta Pemberian Hak Tanggungan ... 35
2.1.1 Pengertian Hak Tanggungan Dan Sertipikat Hak Tanggungan ... 35
2.1.2 Subyek dan Obyek Hak Tanggungan ... 39
2.1.3 Tata Cara Penetapan Akta Pemberian Hak Tanggungan .. 60
2.1.4 Fungsi Sertipikat Hak Tanggungan ... 68
2.2 Overmacht ... 69
2.2.1 Pengertian Overmacht ... 69
2.2.2 Unsur-Unsur Overmacht ... 72
2.2.3 Ruang Lingkup Overmacht ... 73
2.2.4 Jenis-Jenis Overmacht ... 79
2.2.5 Akibat Hukum Overmacht Bagi Para Pihak ... 82
BAB III KEDUDUKAN SERTIPIKAT HAK TANGGUNGAN DALAM HAL MUSNAHNYA OBYEK HAK TANGGUNGAN KARENA BENCANA ALAM... 84
3.1 Jenis Bencana Alam Yang Menyebabkan Musnahnya Tanah ... 84
3.2 Akibat Hukum Musnahnya Tanah Yang Menjadi Obyek Hak Tanggungan ... 86
3.3 Keabsahan Sertipikat Hak Tanggungan Dalam hal Obyeknya Musnah Karena Bencana Alam ... 96
3.4 Kekuatan Eksekutorial Sertipikat Hak Tanggungan Yang Obyeknya Musnah Karena Bencana Alam ... 106
BAB IV PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PARA PIHAK DALAM HAL MUSNAHNYA OBYEK HAK TANGGUNGAN KARENA BENCANA ALAM ... 120
4.1 Perlindungan Hukum Preventif Bagi Kreditur Dan Debitur ... 120
4.2 Perlindungan Hukum Represif Bagi Kreditur Dan Debitur ... 135
4.2.1 Perlindungan Hukum Represif Bagi Kreditur ... 135
4.2.2 Perlindungan Hukum Represif Bagi Debitur ... 140
BAB V PENUTUP ... 147
5.1 Simpulan ... 147
xv
DAFTAR PUSTAKA ... 150 LAMPIRAN ... 158
