ANALISIS ISTIS{NA<
TERHADAP PENETAPAN TAWAR
MENAWAR GANTI RUGI SECARA SEPIHAK OLEH
DEVELOPER
PT. SAMI KARYA DI PERUMAHAN
GRAHA SAMUDRA KAB. LAMONGAN
Skripsi
Oleh: Intan Mahdia Izzati
NIM. C72213132
UNIVERSITAS ISLAM NEGERI SUNAN AMPEL FAKULTAS SYARI’AH DAN HUKUM JURUSAN HUKUM PERDATA ISLAM
PRODI HUKUM EKONOMI SYARIAH (MUAMALAH) SURABAYA
ABSTRAK
Dalam penulisan skripsi ini penulis mengambil judul “Analisis Istis}na>’
Terhadap Penetapan Tawar Menawar Ganti Rugi Secara Sepihak Oleh Developer
PT. Sami Karya di Perumahan Graha Samudra Kab. Lamongan”. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui (1) Bagaimana praktik penetapan tawar menawar ganti rugi secara sepihak oleh developer PT. Sami Karya di Perumahan Graha Samudra Kab. Lamongan? (2) Bagaimana analisis Istis}na>’ terhadap penetapan tawar menawar ganti rugi secara sepihak oleh developer PT. Sami Karya di Perumahan Graha Samudra?.
Data yang diperlukan dalam penelitian ini dikumpulkan dengan teknik wawancara (interview) dan studi pustaka yang kemudian dianalisis dengan teknik deskriptif dalam menjabarkan data tentang analisis Istis}na>’ terhadap penetapan tawar menawar ganti rugi secara sepihak yang dilakukan oleh
developer PT. Sami Karya. Selanjutnya data tersebut dianalisis dari prespektif hukum Islam dengan teknik kualitatif dalam pola pikir deduktif, yaitu dengan meletakkan norma hukum Istis}na>’ sebagai rujukan dalam menilai fakta-fakta khusus mengenai penetapan tawar menawar ganti rugi secara sepihak oleh
developer PT. Sami Karya.
Hasil penelitian menyimpulkan bahwa penetapan tawar menawar ganti rugi secara sepihak oleh developer terjadi atas kelalaian developer akibat keterlambatan penyelesaian pembangunan rumah. Pada prosesnya ganti rugi yang diajukan oleh pemesan (konsumen) sebelumnya yakni pengembalian uang muka (down payment) dan otomatis membatalkan perjanjian tidak dapat dipenuhi oleh
developer, sehingga pilihan kedua jatuh kepada penambahan waktu untuk menyelesaikan pembangunan rumah dan membayar denda. Namun, pilihan yang dijatuhkan oleh developer harus dipenuhi oleh pemesan (konsumen) agar sama-sama tidak ada pihak yang dirugikan, karenanya pihak konsumen terpaksa mengikuti kemauan developer tersebut. Menurut analisis istis}na>’, praktik penetapan tawar menawar ganti rugi secara sepihak oleh developer tidak sesuai dengan beberapa syarat istis}na>’ yakni dalam hal setelah perjanjian disepakati maka tidak ada kata tawar menawar dan pemesan (konsumen) memiliki hak pilihan untuk melanjutkan atau membatalkan pejanjian. Pada praktiknya,
developer menawar ganti rugi secara sepihak agar pemesan (konsumen) menerima apa yang dipilih oleh developer dengan meminta tambahan waktu juga pembayaran denda tiap harinya sampai pembangunan rumah selesai. Pada prosesnya juga pemesan (konsumen) tidak bisa merasakan hak pilihnya untuk membatalkan perjanjian tersebut.
Dari kesimpulan di atas, saran yang dapat diberikan bagi pihak developer,
DAFTAR ISI
Halaman
SAMPUL DALAM ... i
PERNYATAAN KEASLIAN ... ii
PERSETUJUAN PEMBIMBING ... iii
ABSTRAK ... iv
KATA PENGANTAR ... v
DAFTAR ISI ... vii
DAFTAR GAMBAR ... x
DAFTAR TRANSLITERASI ... xi
BAB I PENDAHULUAN A.Latar Belakang ... 1
B.Identifikasi Masalah dan Batasan Masalah ... 5
C.Rumusan Masalah ... 6
D.Kajian Pustaka ... 6
E. Tujuan Penelitian ... 10
F. Kegunaan Hasil Penelitian ... 10
G.Definisi Operasional ... 11
H.Metode Penelitian ... 12
I. Sistematika Pembahasan ... 16
BAB II KONSEP ISTIS{NA<’ DALAM ISLAM A.Unsur-Unsur Istis}na>’ ... 18
1. Pengertian Istis}na>’ ... 18
2. Landasan Hukum Istis}na>’ ... 21
4. Sifat Akad Istis}na>’ ... 24
5. Perbandingan Antara Sala>m dan Istis}na>’ ... 25
B. Uang Muka/Down Payment (Urbu>n)... 26
C. Wanprestasi dan Ganti Rugi ... 28
1. Wanprestasi ... 28
2. Ganti Rugi ... 30
BAB III PRAKTIK PENETAPAN TAWAR MENAWAR GANTI RUGI SECARA SEPIHAK OLEH DEVELOPER PT. SAMI KARYA DI PERUMAHAN GRAHA SAMUDRA KAB. LAMONGAN A.Gambaran PT. Sami Karya ... 34
1. Profil dan Legalitas PT. Sami Karya ... 34
2. Produk ... 35
B.Perjanjian Pembelian Rumah dan Praktik Penetapan Ganti Rugi Oleh Developer ... 39
1. Perjanjian Pembelian Rumah Melalui Developer PT. Sami Karya ... 39
2. Praktik Penetapan Ganti Rugi Secara Sepihak Oleh Developer ... 47
BAB IV ANALISIS ISTIS{NA<’ TERHADAP PENETAPAN TAWAR MENAWAR GANTI RUGI SECARA SEPIHAK OLEH DEVELOPER PT. SAMI KARYA DI PERUMAHAN GRAHA SAMUDRA KAB. LAMONGAN A.Analisis Terhadap Praktik Penetapan Tawar Menawar Ganti Rugi Secara Sepihak Oleh Developer ... 54
B.Analisis Istis}na>’ Terhadap Praktik Penetapan Tawar Menawar Ganti Rugi Secara Sepihak Oleh Developer ... 63
BAB V PENUTUP A.Kesimpulan ... 68
DAFTAR PUSTAKA
BAB I PENDAHULUAN
A.Latar Belakang Masalah
Perkembangan perumahan dewasa ini meningkat dengan pesat. Hal
tersebut disebabkan karena tuntutan yang sangat tinggi dan mendesak akan
kebutuhan perumahan sebagai tempat tinggal. Perumahan merupakan salah
satu kebutuhan dasar manusia dan merupakan faktor penting dalam
peningkatan harkat dan martabat manusia. Ini merupakan persoalan yang
sangat dominan dalam kelangsungan hidup manusia untuk menjalankan segala
aktivitasnya.
Dalam memenuhi kebutuhan pembangunan perumahan, pasti
memerlukan pihak lain untuk membuatkannya. Hal seperti itu dapat dilakukan
melalui jual beli Istis}na>’, yaitu akad jual beli dalam bentuk pemesanan
pembuatan barang tertentu dengan kriteria dan persyaratan tertentu yang
disepakati antara pemesan (pembeli/musta}ni’) dan penjual (pembuat/s}ani’).1
Kedua belah pihak bersepakat atas harga serta sistem pembayaran; apakah
pembayaran dilakukan di muka, melalui cicilan, atau ditangguhkan sampai
suatu waktu pada masa yang akan datang.2
Qur’an Surat Al-Baqarah ayat 282
…
!ﻩ#ﻮ!ﺒ!ﺘﹾﻛﺎﹶﻓ
ﻰ"ﻤ$ﺴ&ﻣ
ﹴﻞ#ﺟﹶﺃ
ﻰﹶﻟﹺﺇ
ﹴﻦ#ﻳ%ﺪﹺﺑ
!ﻢ#ﺘ!ﻨ&ﻳﺍ&ﺪ&ﺗ
ﺍﹶﺫﹺﺇ
ﺍ"ﻮ$ﻨ&ﻣﺍَﺀ
!ﻦ#ﻳ%ﺬﱠﻟﺍﺎ!ﻬ,ﻳﹶﺄ!ﻳ
1 Fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor 06/DSN-MUI/VI/2000 tentang Jual Beli Istis}na>’
2 Muhammad Syafi’I Antonio, Bank Syariah: Dari Teori ke Praktik (Jakarta: Gema Insani Press,
2
“Hai orang-orang yang beriman! Jika kamu bermuamalah tidak secara tunai
sampai waktu tertentu, buatlah secara tertulis…” (QS. Al-Baqarah [2]: 282).3
Qur’an Surat Al-Maidah ayat 1
…
!ﺩ#ﻮﹸﻘ'ﻌﹾﻟﺎﹺﺑ
ﺍ"ﻮﹸﻓ"ﻭﹶﺃ
ﺍ"ﻮ$ﻨ&ﻣﺁ
!ﻦ#ﻳ%ﺬﱠﻟﺍﺎ!ﻬ,ﻳﹶﺄ!ﻳ
“Hai orang-orang yang beriman! Penuhilah akad-akad itu…” (QS. Al-Maidah [5]: 1).4
Pembuatan rumah dalam lingkup perumahan tidak luput dari
pihak-pihak yang berkaitan dengan perumahan tersebut. Pihak-pihak-pihak tersebut
diantaranya developer atau pengembang dan pemesan atau konsumen. Dalam
perkembangannya, developer atau pengembang melakukan penambahan
beberapa sistem pembayaran yakni dikelola sendiri maupun melakukan
kerjasama dengan pihak bank terkait. Produk KPR (Kredit Pemilikan Rumah)
yang ditawarkan oleh bank konvensional maupun bank syariah.
Dalam Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan
Konsumen disebutkan bahwa developer atau pelaku usaha adalah setiap orang
perseorangan atau badan usaha, baik yang berbentuk badan hukum maupun
bukan badan hukum yang didirikan dan berkedudukan atau melakukan
kegiatan dalam wilayah hukum Negara Republik Indonesia, baik sendiri
maupun bersama-sama melalui perjanjian menyelenggarakan kegiatan usaha
dalam bidang ekonomi.5 Pelaku usaha memiliki kewajiban memberikan
informasi yang benar, jelas, dan jujur, karena ketiadaan informasi yang tidak
3 Departemen Agama RI, Al-Qur’an dan Terjemahannya, (Bandung: PT. Syaamil Cipta Media,
2004), 48.
4 Ibid, 106.
3
memadai dari pelaku usaha merupakan salah satu cacat produk (cacat
informasi), yang akan sangat merugikan konsumen.6
Pemesanan unit rumah di perumahan yang dikelola sendiri oleh
developer juga tidak lepas dari masalah-masalah seperti adanya suatu
penyimpangan dari salah satu pihak, developer maupun pemesan. Hal tersebut
dikarenakan adanya iktikad buruk dari awal perjanjian yang berujung pada
ingkar janji terhadap kewajiban yang telah tertuang dalam kontrak.
Dalam isi perjanjian biasanya dituangkan akibat apabila salah satu pihak
terbukti melakukan pelanggaran atau tidak memenuhi kewajiban dalam
kontrak, salah satunya adalah ganti rugi. Besaran ganti rugi sebelumnya telah
disepakati para pihak yang bersangkutan. Ganti rugi terdiri atas beberapa
jenis, yaitu:7
a. Ganti rugi biaya;
b. Ganti rugi bunga;
c. Ganti rugi denda;
d. Ganti rugi harta kekayaan melalui penyitaan;
e. Ganti rugi ongkos perkara.
Seperti yang terjadi pada salah satu perumahan di Lamongan tepatnya di
Perumahan Graha Samudra. Dalam pemesanan rumah di Perumahan Graha
Samudra antara pihak developer dengan konsumen, terdapat perjanjian yang
mengikat di dalamnya. Diantaranya identitas masing-masing pihak, tujuan,
bentuk pekerjaan meliputi perencanaan dan pembangunan, system pekerjaan,
6 Elia Wuria Dewi, Hukum Perlindungan Konsumen (Yogyakarta: Graha Ilmu, 2015), 58.
7 Wawan Muhwan Hariri, Hukum Perikatan: Dilengkapi Hukum Perikatan Dalam Islam
4
biaya, system pembayaran yang termasuk di dalamnya uang Tanda Jadi
(booking fee); Uang Muka (down payment); tahap-tahap pembayaran
(cicilan), jangka waktu pengerjaan, masa pemeliharaan, juga pembebanan
denda kepada pihak developer apabila terjadi keterlambatan pengerjaan
pembangunan dari waktu yang telah ditentukan.
Beberapa poin yang tertuang dalam perjanjian diantaranya dikatakan
bahwa harga rumah tipe 36/72 sebesar Rp 145.000.000,00 (seratus empat
puluh lima juta rupiah). Pengerjaan pembangunan rumah disebutkan bahwa
akan diselesaikan pada kurun waktu 24 (dua puluh empat) bulan terhitung
setelah kontrak ditandatangani. Dalam perjanjian juga disebutkan bahwa
apabila pihak developer tidak menyelesaikan pembangunan rumah tepat
waktu, maka developer harus membayar ganti rugi berupa pengembalian Uang
Muka (down payment) atau membayar denda sebesar Rp 25.000,00 (dua puluh
lima ribu rupiah) per hari dengan tambahan waktu sampai pembangunan
rumah selesai.
Namun ketika ganti rugi diajukan oleh konsumen, pihak developer tidak
mengembalikan Uang Muka (down payment) dan mengambil keputusan
sepihak dengan langsung mengajukan pilihan untuk meminta perpanjangan
waktu penyelesaian pembangunan rumah selama 5 (lima) bulan dan membayar
denda sebesar Rp 25.000,00 (dua puluh lima ribu rupiah) per harinya.8
Berdasarkan dari permasalahan yang diuraikan di atas, maka penulis
tertarik untuk meneliti lebih lanjut tentang “Analisis Istis}na>’ Terhadap
5
Penetapan Tawar Menawar Ganti Rugi Secara Sepihak Oleh Developer PT.
Sami Karya di Perumahan Graha Samudra Kab. Lamongan.”
B.Identifikasi dan Batasan Masalah
Dari latar belakang yang telah dipaparkan di atas, penulis
mengidentifikasi permasalahan-permasalahan yang dimungkinkan dapat
muncul dalam penelitian ini. Di antaranya yaitu:
1. Hubungan akad Istis}na>’ dengan praktik penetapan tawar menawar ganti
rugi secara sepihak oleh developer di Perumahan Graha Samudra
2. Praktik penetapan tawar menawar ganti rugi secara sepihak oleh developer
di Perumahan Graha Samudra
3. Perjanjian antara developer dan pemesan (konsumen)
Dari beberapa identifikasi masalah di atas, kiranya perlu penulis
membatasi pembahasan mengenai masalah dalam penelitian ini agar penulisan
penelitian ini lebih terarah pada ruang lingkupnya dan permasalahannya.
1. Praktik penetapan tawar menawar ganti rugi secara sepihak oleh developer
di Perumahan Graha Samudra
2. Anailisis Istis}na>’ terhadap penetapan tawar menawar ganti rugi secara
6
C.Rumusan Masalah
Berdasarkan dari latar belakang di atas, maka yang menjadi rumusan
masalah yang meliputi hal-hal tersebut adalah:
1. Bagaimana praktik penetapan tawar menawar ganti rugi secara sepihak
oleh developer PT. Sami Karya di Perumahan Graha Samudra Kab.
Lamongan?
2. Bagaimana analisis Istis}na>’ terhadap penetapan tawar menawar ganti rugi
secara sepihak oleh developer PT. Sami Karya di Perumahan Graha
Samudra?
D.Kajian Pustaka
Kajian pustaka pada dasarnya untuk mendapatkan gambaran tentang
topik yang diteliti oleh peneliti sebelumnya agar tidak terjadi pengulangan
atau duplikasi dari kajian peneliti atau yang telah ada.9
1. Skripsi yang ditulis oleh Erdi Marduwira pada tahun 2010, Jurusan
Konsentrasi Perbankan Syari’ah, Fakultas Syari’ah dan Hukum UIN Syarif
Hidayatullah Jakarta yang berjudul “Akad Istis}na>’ Dalam Pembiayaan
Rumah Pada Bank Syariah Mandiri (Studi Kasus Pada Bank Syariah
Mandiri Kantor Cabang Pembantu Cinere)”. Pada skripsi tersebut
menjelaskan tentang produk pembiayaan bangun rumah yang dilakukan
oleh Bank Syariah Mandiri menggunakan akad Istis}na>’ paralel. Pembiayaan
bangun rumah bagi calon nasabah yang melakukan pembelian secara indent
9 Tim Penyusun Fakultas Syariah dan Hukum UIN Sunan Ampel Surabaya, Petunjuk Teknik
7
di lingkungan developer dalam bentuk tanah kavling. Konsumen dan bank
lalu membuat kesepakatan serah-terima rumah, harga jual, dan mekanisme
pembayarannya. Oleh karena bank bukan merupakan perusahaan
pengembang, maka bank akan memesan lagi ke pengembang agar
dibuatkan rumah yang sama yang dipesan oleh konsumen. Namun pada
implementasinya, terkadang Bank Syariah Mandiri mengalami pembiayaan
bermasalah. Hal ini disebabkan oleh karakter nasabah dalam situasi dan
kondisi yang berubah-ubah. Bank Syariah Mandiri melakukan upaya
penyelesaian atas pembiayaan rumah bermasalah dan restrukturisasi (upaya
perbaikan), selain itu Bank Syariah Mandiri juga melakukan rescheduling
(penjadwalan ulang) dengan melakukan pembinaan serta yang terakhir
yaitu mengeksekusi jaminan, apabila masih terjadi perselisihan atau
sengketa antara kedua belah pihak maka hendaknya merujuk atau
menyelesaikannya melalui BASYARNAS. Upaya-upaya ini dinilai efektif
oleh pihak Bank Syariah Mandiri.10
2. Skripsi yang ditulis oleh Dwi Damayanti pada tahun 2004, Fakultas
Syari’ah IAIN Sunan Ampel Surabaya yang berjudul “Studi Analisis
Tentang Ketentuan Ganti Rugi Dalam Perjanjian Jual Beli Barang Karena
Wanprestasi Menurut Hukum Perdata dan Hukum Islam.” Pada skripsi
tersebut menyimpulkan bahwa ketentuan ganti rugi dalam perjanjian jual
beli barang karena wanprestasi menurut hukum Perdata dan hukum Islam
10 Erdi Marduwira, “Akad Istis}na>’ Dalam Pembiayaan Rumah Pada Bank Syariah Mandiri (Studi
8
terdapat perbedaan dan persamaan. Persamaannya mengenai
diperbolehkannya seorang penjual atau pembeli yang berkedudukan sebagai
kreditur (Pasal 1246) dan ia telah dirugikan oleh pihak lain, menuntut
penggantian kerugian berupa biaya, rugi dan bunga atas rugi yang telah
dideritanya. Sedangkan perbedaan mengenai ketentuan ganti rugi dalam
perjanjian jual beli barang karena wanprestasi terletak pada ketentuan ganti
rugi yang berupa biaya, rugi dan bunga, dalam hukum Perdata (Pasal 1246
KUHPerdata) kewajiban membayar ganti rugi tersebut terdiri dari biaya,
rugi dan bunga, dan pembayaran tersebut berupa sejumlah uang (Pasal 1250
KUHPerdata) dan Islam tidak memperkenankan segala macam transaksi
yang memakai sistem bunga, sehingga di dalamnya terdapat unsur riba.
Yaitu tambahan atas modal dan tambahan tersebut berdasarkan tempo atau
waktu (dalam hukum Perdata 6% setahun).11
3. Skripsi yang ditulis oleh Eva Nur Aini pada tahun 2015, Jurusan Hukum
Perdata Islam, Fakultas Syari’ah dan Hukum UIN Sunan Ampel yang
berjudul “Analisis Hukum Islam Terhadap Penyelesaian Wanprestasi
Dalam Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Pada PT. Bank
Tabungan Negara (PERSERO) Tbk. Kantor Cabang Syari’ah Surabaya.”
Skripsi tersebut menjelaskan tentang pelaksnaan penyelesaian wanprestasi
dalam perjanjian KPR Platinum iB yang menggunakan akad mura>bah}ah di
BTN Syariah Surabaya telah menetapkan cara yang sesuai dengan
11 Dwi Damayanti, “Studi Analisis Tentang Ketentuan Ganti Rugi Dalam Perjanjian Jual Beli
9
pedoman yang ada dalam fatwa DSN bahwa sistem pembayaran dalam
akad mura>bah}ah pada LKS pada umumnya dilakukan secara cicilan dalam
kurun waktu yang telah disepakati antara LKS dengan nasabah. Namun
apabila nasabah melakukan tindakan wanprestasi, maka BTN Syariah
Surabaya menggunakan rescheduling untuk nasabah yang masih beri’tikad
baik yang sesuai dengan fatwa DSN No. 48/DSN-MUI/II/2005. Namun
pada rescheduling yang dilakukan oleh BTN Syariah Surabaya memberikan
denda terhadap nasabah tersebut. Denda yang dimaksud yaitu biaya
tambahan untuk nasabah, karena bank menggunakannya untuk biaya
administrasi. Tetapi jika nasabah tidak mempunyai I’tikad baik untuk
mengangsur sisa utang yang dimiliki nasabah, maka bank akan melakukan
tindakan eksekusi terhadap nasabah tersebut. Dengan produser yang telah
ditetapkan oleh BTN Syariah Surabaya. Melakukan tindakan rescheduling
terhadap nasabah wanprestasi harus sesuai dengan ketentuan fatwa DSN
yang tidak memberikan biaya tambahan, tetapi jika tambahan tersebut
berupa denda yang menyangkut tentang pengurusan administrasi ulang, itu
akibat dari kelalaian nasabah dalam mengangsur.12
Dari uraian kajian yang telah ditulis di atas, perbedaan antara ketiga
sumber kajian dengan skripsi yang akan penulis bahas adalah pemesanan
rumah oleh konsumen dilakukan langsung ke developer terkait, tidak melalui
bank, selain itu dalam penetapan ganti rugi terdapat tawar menawar yang
12 Eva Nur Aini, “Analisis Hukum Islam Terhadap Penyelesaian Wanprestasi Dalam Perjanjian
10
dilakukan secara sepihak oleh pihak developer. Penulis mencoba mengkaji
tentang “ Analisis Istis}na>’ Terhadap Penetapan Tawar Menawar Ganti Rugi
Secara Sepihak Oleh Developer PT. Sami Karya di Perumahan Graha
Samudra Kab. Lamongan.”
E.Tujuan Penelitian
Sesuai dengan rumusan masalah di atas, maka tujuan dari penelitian ini
adalah:
1. Untuk mengetahui praktik penetapan tawar menawar ganti rugi secara
sepihak oleh developer PT. Sami Karya di Perumahan Graha Samudra.
2. Untuk mengetahui analisis Istis}na>’ terhadap penetapan tawar menawar
ganti rugi secara sepihak oleh developer PT. Sami Karya di Perumahan
Graha Samudra Kab. Lamongan.
F.Kegunaan Hasil Penelitian
Dari hasil penelitian di atas, semoga dapat berguna baik secara teoritis
maupun praktis.
1. Secara teoritis
Untuk menambah khazanah pengetahuan khususnya yang berkaitan
dengan perlakuan penetapan tawar menawar ganti rugi secara sepihak
ditinjau dengan akad Istis}na>’, sehingga dapat dijadikan informasi atau
11
2. Secara praktis
Diharapkan hasil dari skripsi ini sebagai bahan masukan sekaligus
sumbangsih kepada para pemikir hukum Islam untuk dijadikan sebagai
salah satu metode ijthad terhadap peristiwa-peristiwa yang muncul di
permukaan yang belum diketahui status hukumnya. Diharapkan pula ada
pembenahan dalam penetapan ganti rugi yang dilakukan secara sepihak,
sehingga tidak terjadi lagi kejadian seperti ini di masa mendatang.
G.Definisi Operasional
Untuk mempermudah pemahaman terhadap istilah-istilah yang
terkandung dalam penelitian yang berjudul “Analisis Istis}na>’ Terhadap
Penerapan Tawar Menawar Ganti Rugi Secara Sepihak Oleh Developer PT.
Sami Karya di Perumahan Graha Samudra Kab. Lamongan” maka perlu
dijelaskan makna dari setiap istilah tersebut yakni sebagai berikut:
1. Istis}na>’ : Jual beli barang atau jasa dalam bentuk pemesanan
dengan kriteria dan persyaratan tertentu yang
disepakati antara pihak pemesan dan pihak
penjual.13
2. Ganti Rugi : sesuatu yang harus dipenuhi oleh salah satu pihak
karena telah melakukan wanprestasi.14
13 Mardani, Fiqh Ekonomi Syariah: Fiqh Muamalah (Jakarta: Kencana Prenadamedia Group), Cet.
Ke 2, 124.
12
3. Developer : Suatu perusahaan yang berusaha dalam bidang
pembangunan perumahan dari berbagai jenis dalam
jumlah yang besar, di atas suatu areal tanah yang
akan merupakan suatu kesatuan lingkungan
pemukiman, yang dilengkapi dengan
prasarana-prasarana lingkungan dan fasilitas-fasilitas sosial
yang diperlukan oleh masyarakat yang
menghuninya.15
H.Metode Penelitian
Penelitian ini adalah jenis penelitian deskriptif dengan pendekatan
kualitatif, yakni penelitian yang tidak menggunakan angka dalam
mengumpulkan data dan dalam memberikan penafsiran terhadap hasilnya.16
1. Data yang Dikumpulkan
Sesuai dengan tujuan yang telah dirumuskan, maka dalam penelitian
ini data yang dikumpulkan sebagai berikut:
a. Data mengenai praktik penetapan ganti rugi oleh developer di
Perumahan Graha Samudra Kab. Lamongan
b. Data mengenai praktik penetapan tawar menawar ganti rugi secara
sepihak oleh developer di Perumahan Graha Samudra Kab. Lamongan
15 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1974 tentang Ketentuan-Ketentuan
Mengenai Penyediaan dan Pemberian Tanah Untuk Keperluan Perusahaan, Pasal 5, 3.
16 Suharsimi Arikunto, Prosuder Penelitian: Suatu Pendekatan Praktik (Jakarta: PT. Rineka Cipta,
13
2. Sumber Data
a. Sumber Data Primer
Sumber data primer adalah data yang diperoleh secara langsung
dari masyarakat baik melalui wawancara, dokumentasi dan/atau sumber
data primer lainnya.17 Data ini diperoleh peneliti dari hasil wawancara
dan terjun ke lapangan dengan para pihak yang tinggal di Perumahan
Graha Samudra. Adapun yang menjadi sumber data primer dalam
penelitian ini adalah:
1) Pihak manajemen PT. Sami Karya di Lamongan
2) Konsumen yang tinggal di Perumahan Graha Samudra
b. Sumber Data Sekunder
Sumber data sekunder yaitu data yang diperoleh atau dikumpulkan
oleh orang yang telah melakukan penelitian dari sumber-sumber yang
telah ada baik perpustakaan atau dari laporan-laporan terdahulu.18
Dalam penelitian ini yang menjadi sumber data sekunder adalah literatur
yang berkenaan dengan penelitian yang dilakukan untuk melengkapi dan
memperkuat serta memberikan penjelasan mengenai sumber-sumber
data primer.19 Sumber data yang digunakan diantaranya yaitu:
1) Profil PT. Sami Karya
2) Produk PT. Sami Karya
3) Wahbah} Al-Zuh}ailiy, al-Fiqh al-Isla>miy wa Adillatuh
17 Joko Subagyo, Metode Penelitian: Dalam Teori dan Praktik (Jakarta: Rineka Cipta, 2006, 87. 18 Masruhan, Metodologi Penelitian Hukum (Surabaya: Hilal Pustaka, 2013), 94.
19 Sugiyono, Metode Penelitian Kuantitatif Kualitatif dan R&D (Bandung: Alfabeta, 2009), Cet.
14
4) Sayyid Sabiq, Fiqh Sunnah
5) Mardani, Fiqh Ekonomi Syariah: Fiqh Muamalah, 2013
6) Masruhan, Metodologi Penelitian Hukum, 2013
7) Beberapa bahan pustaka lain yang berhubungan atau mendeskripsikan
landasan teori.
3. Teknik Pengumpulan Data
Pengumpulan data yang diperlukan dalam penelitian ini dilakukan
dengan teknik:
a. Wawancara (Interview), yakni teknik pengumpulan data dengan cara
bertanya langsung kepada pihak yang berkaitan dengan permasalahan
yang akan dibahas.20 Dalam hal ini, wawancara langsung dilakukan
dengan pihak manajemen PT. Sami Karya di Lamongan dan warga
Perumahan Graha Samudra.
b. Dokumentasi merupakan sebuah cara untuk mengumpulkan data dengan
mencari dokumen. Dokumen adalah catatan peristiwa yang sudah
berlalu, dokumen bisa berbentuk tulisan, gambar, atau karya-karya
monumental dari seseorang.21 Dalam hal ini peneliti mencari dokumen
terkait penetapan ganti rugi berupa perjanjian antara developer dengan
pemesan (konsumen).
4. Teknik Pengolahan Data
Setelah seluruh data terkumpul, maka dilakukan analisis data secara
kualitatif dengan tahapan sebagai berikut:
15
a. Editing, ialah memeriksa kelengkapan data. Teknik ini digunakan untuk
pemeriksaan kembali data-data yang telah diperoleh.
b. Organizing, yaitu menyusun data-data hasil editing sedemikian rupa
sehingga menghasilkan data yang baik dan mudah dipahami.
c. Analyzing, yaitu dengan menganalisis data yang telah diperoleh dari
penelitian untuk memperoleh kesimpulan mengenai kebenaran fakta
yang ditemukan, yang akhirnya merupakan sebuah jawaban dari
rumusan masalah.22
5. Teknik Analisis Data
Proses analisis data dalam penelitian ini menggunakan metode
analisis data deskriptif dalam menjabarkan data-data tentang perjanjian dan
praktiknya mengenai penetapan ganti rugi antara developer dengan
pemesan (konsumen) di Perumahan Graha Samudra Kab. Lamongan.
Kemudian untuk tinjauan hukum Islam-nya menggunakan analisis
kualitatif dengan menggunakan pola pikir deduktif dengan meletakkan
norma hukum Islam sebagai acuan dalam menilai fakta-fakta khusus yang
berkenaan dengan perjanjian dan praktik penetapan ganti rugi di
Perumahan Graha Samudra.
16
I. Sistematika Pembahasan
Dari hasil penelitian ini akan dituangkan dalam laporan berbentuk karya
ilmiah skripsi yang sistematika pembahasannya terdiri dari lima bab,
sebagaimana berikut:
Bab pertama memuat hal-hal yang berkenaan dengan rencana
pelaksnaan penelitian. Hal-hal tersebut dituangkan dalam sembilan sub bab
yang terdiri dari: latar belakang masalah, identifikasi dan batasan masalah,
rumusan masalah, kajian pustaka, tujuan penelitian, kegunaan hasil penelitian,
definisi operasional, metode penelitian, sistematika pembahasan.
Bab kedua merupakan pembahasan tentang landasan teori akad Istis}na>’
dan ganti rugi. Bab ini menjelaskan tentang (a) Unsur-Unsur Istis}na>’ yang
terdiri dari pengertian Istis}na>’, landasan hukum Istis}na>’, rukun dan syarat
Istis}na>’, perbandingan antara Salam dan Istis}na>’; (b) pengertian ganti rugi
(ta’wid}).
Bab ketiga memuat tentang praktik penetapan tawar menawar ganti rugi
secara sepihak oleh developer di Perumahan Graha Samudra. Bab ini berisi
tentang pemaparan data teoritis dan hasil riset objek berkenaan dengan (a)
gambaran umum mengenai PT. Sami Karya selaku developer dari aspek profil
dan legalitas PT. Sami Karya, macam-macam rumah yang ditawarkan oleh
PT. Sami Karya; (b) deskripsi tentang perjanjian antara developer dengan
pemesan (konsumen) yang meliputi syarat dan ketentuan pemesanan rumah
dan praktik penerapan tawar menawar ganti rugi secara sepihak oleh
17
Bab keempat memuat tentang analisis dari segi tinjauan akad Istis}na>’
tentang praktik penerapan tawar menawar ganti rugi secara sepihak oleh
developer PT. Sami Karya di Perumahan Graha Samudra.
Bab kelima, penutup. Bab ini merupakan bab terakhir yang terdiri dari
BAB II
KONSEP ISTIS{NA< DALAM ISLAM
A.Unsur-unsur Istis}na>’
Istis}na> merupakan macam-macam dari jual beli yang di dalamnya
terdapat beberapa unsur, yaitu :
1. Pengertian Istis}na>’
Lafal istis}na>’ berasal dari akar kata s}ana’a (َﻊَﻨَﺻ) ditambah alif, sin,
dan ta’ menjadi istis}na>’a (َﻊَﻨْﻌِﺘْﺳِا) yang sinonimnya ُﮫَﻟ ُﮫَﻌَﻨ ْﺼَﯾ ْنَأ ُﮫْﻨِﻣ َﺐَﻠَط ,
artinya “meminta untuk dibuatkan sesuatu.”1
Adapun istis}na>’ secara terminologis adalah transaksi terhadap barang
dagangan dalam tanggungan yang disyaratkan untuk mengerjakannya.
Objek transaksinya adalah barang yang harus dikerjakan dan pekerjaan
pembuatan barang itu.2
Menurut Sayyid Sabiq, istis}na>’ adalah menjual barang yang dibuat
(seseorang) sesuai dengan pesanan.3 Wahbah Zuhaili mengemukakan
pengertian istis}na>’ sebagai berikut.4
1 Ibrahim Anis, et.al., al-Mu’jam al-Wasith, juz I (Kairo: Dar Ihya>’ at-Turats al-‘Arabiy, 1972),
Cet. Ke-2, 525.
2 Mardani, Fiqh Ekonomi Syariah: Fiqh Muamalah (Jakarta: Kencana Prenadamedia Group,
2013), 124.
3 Sayyid Sabiq, Fiqhus Sunnah, terjemahan H. Kamaliddin A. Marzuki (Bandung: PT. al-Ma’arif,
1987), Cet. Ke-1, Jilid 12, 87.
4 Wahbah Zuhaili, al-Fiqh al-Isla>mi> wa Adillatuh, juz 4 (Damaskus: Dar al-Fikr, 1989), Cet. Ke-3,
19
!ﻒ#ﻳﹺﺮ#ﻌ(ﺗ
ﱢﺬﻟﺍ
ﻲ&ﻓ
ﹴﻦ*ﻴ,ﻌ.ﻣ
ﻰﹶﻠ,ﻋ
ﹴﻊﹺﻧﺎ,ﺻ
,ﻊ,ﻣ
9ﺪﹾﻘ,ﻋ
,ﻮ.ﻫ
ﹺﻉ
ﺎ,ﻨAﺼ&ﺘAﺳِﻹﹾﺍ
ﻪ"ﻌ$ﻨ&ﺼ$ﻴ$ﺳ
ﺎ$ﻣِﺀﺍ$ﺮ0ﺷ
ﻰﹶﻠ$ﻋ6ﺪﹾﻘ$ﻌﹾﻟﺍ
ﹺﻱﹶﺃ
،0ﺔ@ﻣ
ﹺﻊﹺﻧﺎ%ﺼﻟﺍ )ﻦ+ﻣ ﹸﻞ)ﻤ)ﻌﹾﻟﺍ)ﻭ 3ﻦ4ﻴ)ﻌﹶﻟﺍ ﹶﻥ4ﻮﹸﻜ)ﺗ)ﻭ 3ﻊﹺﻧﺎ%ﺼﻟﺍ
“Definisi istis}na>’ adalah suatu akad beserta seorang s}a>ni’ (pembuat) untuk mengerjakan sesuatu yang dinyatakan dalam perjanjian; yakni akad untuk membeli sesuatu yang akad dibuat oleh seorang s}a>ni’ (pembuat), dan barang serta pekerjaan dari pihak s}a>ni’ (pembuat) tersebut.”
Dalam fatwa DSN-MUI, istis}na>’ (ْعﺎَﻨ ْﺼِﺘْﺳِﻻا) yaitu akad jual beli dalam
bentuk pemesanan pembuatan barang tertentu dengan kriteria dan
persyaratan tertentu yang disepakati antara pemesan (pembeli, mustas}ni’)
dan penjual (pembuat, s}a>ni’).5
Menurut Kompilasi Hukum Ekonomi Syariah, Istis}na>’ adalah jual
beli barang atau jasa dalam bentuk pemesanan dengan kriteria dan
persyaratan tertentu yang disepakati antara pihak pemesan dan pihak
penjual.6
Dari definisi yang dikemukakan di atas, dapat dipahami bahwa akad
istis}na>’ adalah suatu akad antara dua pihak di mana pihak pertama (orang
yang memesan/konsumen/mustas}ni’) meminta kepada pihak kedua (orang
yang membuat/produsen/s}a>ni’) untuk dibuatkan suatu barang yang
bahannya dari pihak kedua (orang yang membuat/produsen/s}a>ni’). Apabila
bahan yang dibuat itu dari pihak pertama (orang yang
memesan/konsumen/mustas}ni’), bukan dari pihak kedua (orang yang
membuat/produsen/s}a>ni’), maka akadnya bukan istis}na>’ melainkan ija>rah.
5 Fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor: 06/DSN-MUI/IV/2000 tentang Jual Beli Istis}na>’.
20
Namun demikian, sebagian fuqaha> mengatakan bahwa objek akad istis}na>’
itu hanyalah pekerjaan semata, karena pengertian istis}na>’ adalah
permintaan untuk membuatkan sesuatu, dan itu adalah pekerjaan.7
Menurut jumhur fuqaha>, istis}na>’ merupakan suatu jenis khusus dari
akad sala>m karena bentuknya menjual barang yang belum ada (ma’dum)
dan sesuatu yang akan dibuat itu pada waktu akad ditetapkan dalam
tanggungan pembuat sebagai penjual. Dengan demikian, ketentuan istis}na>’
mengikuti ketentuan dan aturan sala>m. Hanya saja berbeda dengan sala>m,
karena:8
a. Dalam istis}na>’ harga atau alat pembayaran tidak wajib dibayar di muka;
b. Tidak ada ketentuan tentang lamanya pekerjaan dan saat penyerahan;
c. Barang yang dibuat tidak mesti ada di pasar;
d. Biasanya dipergunakan di bidang manufaktur.
Secara umum akad jual-beli istis}na>’ yang dipraktikkan dalam
bermuamalah ada dua macam, yaitu akad jual-beli istis}na>’ dan istis}na>’
paralel. Perbedaan pada keduanya yaitu terletak pada penggunaan
sub-kontraktor, yakni bisa saja pembeli (mustas}ni’) mengijinkan pembuat
(s}ani’) menggunakan sub-kontraktor untuk melaksanakan kontrak tersebut.
Dengan demikian, pembuat (s}ani’) dapat membuat kontrak istis}na>’ kedua
untuk memenuhi kewajibannya pada kontrak pertama. Kontrak baru ini
yang kemudian dikenal sebagai istis}na>’ paralel.9
7 Wahbah Zuhaili, al-Fiqh al-Isla>mi> wa Adillatuh.., 631.
8 Ibid.
9 Muhammad Syafi’I Antonio, Bank Syariah: Dari Teori ke Praktik (Jakarta: Gema Insani Press,
21
2. Landasan Hukum Istis}na>’
Mengingat jual-beli istis}na>’ merupakan lanjutan dari jual-beli sala>m
maka secara umum landasan hukum yang berlaku pada jual-beli sala>m juga
berlaku pada jual-beli istis}na>’. Para ulama membahas lebih lanjut
“keabsahan” jual-beli istis}na>’ dengan penjelasan berikut.
Menurut mazhab Hanafi, jual-beli istis}na>’ termasuk akad yang
dilarang karena bertentangan dengan semangat jual-beli istis}na>’ secara
qiyas. Mereka mendasarkan pada argumentasi bahwa pokok kontrak
penjualan harus ada dan dimiliki oleh penjual, sedangkan pada jual-beli
istis}na>’, pokok kontrak itu belum ada atau tidak dimiliki penjual. Meskipun
demikian, mazhab Hanafi menyetujui kontrak istis}na>’ atas dasar istis}an
karena alasan-alasan sebagai berikut:
a. Masyarakat telah mempraktikkan jual-beli istis}na>’ secara luas dan
terus-menerus tanpa ada keberatan sama sekali. Hal demikian menjadikan
jual-beli istis}na>’ sebagai kasus ijma atau konsensus umum.
b. Di dalam syariah dimungkinkan adanya penyimpangan terhadap qiyas
berdasarkan ijma ulama.
c. Keberadaan jual-beli istis}na>’ didasarkan atas kebutuhan masyarakat.
d. Jual-beli istis}na>’ sah sesuai dengan aturan umum mengenai kebolehan
kontrak selama tidak bertentangan dengan nas} atau aturan syariah.10
Sebagian fuqaha> kontemporer berpendapat bahwa jual-beli istis}na>’
adalah sah atas dasar qiyas dan aturan umum syariah karena itu memang
22
jual beli biasa dan si penjual akan mampu mengadakan barang tersebut
pada saat penyerahan. Demikian juga kemungkinan terjadi perselisihan atas
jenis dan kualitas barang dapat diminimalkan dengan pencantuman
spesifikasi dan ukuran-ukuran serta bahan material pembuatan barang
tersebut.
Hal ini juga didasarkan pada firman Allah yang terdapat pada
beberapa surat dan kaidah fiqh, yaitu:
a. QS. Al-Baqarah, ayat 282, yang berbunyi:
…!ﻩ#ﻮ!ﺒ!ﺘﹾﻛﺎﹶﻓ ﻰ"ﻤ$ﺴ&ﻣ
ﹴﻞ#ﺟﹶﺃ
ﻰﹶﻟﹺﺇ
ﹴﻦ#ﻳ%ﺪﹺﺑ
!ﻢ#ﺘ!ﻳ&ﺪ&ﺗﺍﹶﺫﹺﺇ
ﺍ"ﻮ$ﻨ&ﻣﺁ
!ﻦ#ﻳ%ﺬﱠﻟﺍﺎ!ﻬ,ﻳﹶﺃﺎ!ﻳ
“Hai orang-orang yang beriman! Jika kamu bermuamalah tidak secara tunai sampai waktu tertentu, buatlah secara tertulis…” (QS. Al-Baqarah[2]: 282).11
b. QS. Al-Maidah, ayat 1, yang berbunyi:
...
!ﺩ#ﻮﹸﻘ'ﻌﹾﻟﺎﹺﺑ
ﺍ#ﻮﹸﻓ#ﻭﹶﺃ
ﺍ#ﻮ'ﻨ4ﻣﺁ
4ﻦ#ﻳ!ﺬﱠﻟﺍﺎ4ﻬ<ﻳﹶﺃﺎ4ﻳ
“Hai orang yang beriman! Penuhilah akad-akad itu…” (QS. Al-Maidah
[5]: 1).12
c. Hadi>th
ﻱﺭﺪﺨﹾﻟﺍ
ﺪﻴﻌ$ﺳ
ﻲﹺﺑﺃ
ﻦ"ﻋ ﺎﳘﲑﹶﻏ
ﲏﻄﹸﻗ
ﺭﺍﺪﹾﻟﺍﻭ
ﻪ"ﺟﺎ"ﻣ
ﻦ"ﺑﺍ
هاور) !ﺭﺍ!ﺮ%ﺿﹶﻻ!ﻭ !ﺭ!ﺮ!ﺿﹶﻻ
“Tidak boleh membahayakan diri sendiri maupun orang lain.” (HR. Ibnu
Majah, Daruquthni, dan yang lain dari Abu Sa’id al-Khudri).13
d. Kaidah Fiqh
ﹺﻢ#ﻳﹺﺮ#ﺤ'ﺘﻟﺍ
ﻰﹶﻠ$ﻋ
ﹸﻞ#ﻴ%ﻟ'ﺪﻟﺍ
ﱠﻝ#ﺪ%ﻳ
ﻰ"ﺘ$ﺣ
ﺔ"ﺣﺎ"ﺑِﻹﺍ
ِﺀﺎ$ﻴ&ﺷﹶﻻﺍ
ﻲ"ﻓ
ﹸﻞ#ﺻﹶﻻﺍ
11Departemen Agama RI, Al-Qur’an dan Terjemahannya, (Bandung: PT. Syaamil Cipta Media,
2004), 48.
12 Ibid, 106.
23
“Pada dasarnya, semua bentuk muamalah boleh dilakukan kecuali ada
dalil yang mengharamkannya.”14
3. Rukun dan Syarat Istis}na>’
Sahnya jual beli harus memenuhi rukun dan syaratnya. Rukun sendiri
adalah suatu yang harus dipenuhi untuk sahnya suatu pekerjaan. Syarat
adalah sesuatu yang harus terpenuhi dalam rukun tersebut. Dibawah ini
rukun dan syarat, yakni:
Adapun rukun istis}na>’ adalah:15
a. Produsen/pembuat (s}a>ni’)
b. Pemesan/pembeli (mustas}ni’)
c. Proyek/usaha/barang/jasa (mas}nu’)
d. Harga (thaman)
e. S{ighat (i>jab-qabu>l)
Adapun syarat Istis}na>’ adalah:16
a. Barang (Mas}nu’)
Diantaranya adalah agar mas}nu’ atau barang yang menjadi objek
kontrak harus diperinci sedemikian rupa untuk menghilangkan
ketidakjelasan mengenai barang.
b. Harga
Harga harus ditentukan berdasarkan aturan yaitu:
1) Harus diketahui semua pihak;
14 Fajruddin fatwa, dkk, Usu>l Fiqh dan Kaidah Fqhiyah, (Surabaya: IAIN Sunan Ampel Press,
2013), 159.
15 Arcarya, Akad dan Produk Bank Syariah (Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2007), Cet.
Ke-1, 97.
24
2) Bisa dibayarkan pada waktu akad secara cicilan, atau ditangguhkan
pada waktu tertentu pada masa yang akan datang.
Sedangkan syarat istis}na>’ menurut Pasal 104 s/d 108 Kompilasi
Hukum Ekonomi Syariah adalah sebagai berikut:
a. Ba’i istis}na>’ mengikat setelah masing-masing pihak sepakat atas barang
yang dipesan.
b. Ba’i istis}na>’ dapat dilakukan pada barang yang dapat dipesan.
c. Dalam ba’i istis}na>’, identifikasi dan deskripsi barang yang dijual harus
sesuai permintaan pemesan.
d. Pembayaran dalam ba’i istis}na>’ dilakukan pada waktu dan tempat yang
disepakati.
e. Setelah akad jual-beli pesanan mengikat, tidak satu pihak pun boleh
tawar-menawar kembali terhadap isi akad yang sudah disepakati.
f. Jika objek dari barang pesanan tidak sesuai dengan spesifikasinya, maka
pemesan dapat menggunakan hak pilihan (khiyar) untuk melanjutkan
atau membatalkan pesanan.
4. Sifat Akad Istis}na>’
Istis}na>’ adalah akad yang ghair lazim, baik sebelum pembuatan
pesanan maupun sesudahnya. Oleh karena itu, bagi masing-masing pihak
ada hak khiyar untuk melangsungkan akad atau membatalkannya, dan
berpaling dari akad sebelum mustas}ni’ (pemesan/konsumen) melihat
barang yang dibuat/dipesan. Apabila s}a>ni’ (pembuat/produsen) menjual
25
hukum akadnya sah, karena akadnya ghair lazim, dan objek akadnya bukan
benda yang dibuat itu sendiri, melainkan sejenisnya yang masih ada dalam
tanggungan.17
5. Perbandingan antara Salam dan Istis}na>’
a. Pokok kontrak. Keduanya, baik sala>m maupun istis}na>’ barang yang
ditangguhkan disertai dengan spesifikasi.
b. Aturan harga. Salam dibayar saat kontrak, sedangkan istis}na>’ bisa saat
kontrak, bisa diangsur, juga bisa dikemudian hari. Hal ini merupakan
perbedaan utama antara salam dan istis}na>’.
c. Sifat kontrak. Pada salam sifat kontrak mengikat secara asli (t}abi’i),
yakni sejak awal dibuat kontrak sifatnya mengikat semua pihak.
Sedangkan pada istis}na>’ sifat kontrak mengikat secara ikutan (t}aba’i),
yakni kontrak istis}na>’ menjadi pengikat untuk melindungi
produsen/pembuat/s}ani’ sehingga tidak ditinggalkan begitu saja oleh
konsumen secara tidak bertanggung jawab.
d. Kontrak paralel. Baik salam maupun istis}na>’ paralel sah asalkan kedua
kontrak secara hukum adalah terpisah.
26
B.Uang Muka/Down Payment (Urbu>n)
Panjar/uang muka (down payment) dalam bahasa Arab adalah al-‘urbu>n
(ن ْﻮُﺑ ْﺮُﻌﻟا). Kata ini memiliki padanan kata (sinonim) al-urba>n (نﺎَﺑ ْرُﻻا), al-urba>n
(نﺎَﺑ ْرُﻻا), dan al-urbu>n (ن ْﻮُﺑُﻻا).18 Adapun arti dasar kata ‘urbu>n (ن ْﻮُﺑ ْﺮُﻋ) adalah
meminjamkan dan memajukan.19 Secara etimologis ‘urbu>n berarti sesuatu
yang digunakan sebagai pengikat jual beli.
Para ulama fiqh berbeda pendapat mengenai hukum jual beli ‘urbu>n.
mayoritas ahli fiqh berpendapat bahwa jual beli ‘urbu>n adalah jual beli yang
dilarang dan tidak sah. Tetapi menurut Hanafi, jual beli ‘urbu>n hukumnya
hanya fasid (cacat terjadi pada harga). Sedangkan ulama selain mazhab Hanafi
mengatakan bahwa jual beli semacam ini adalah jual beli yang batal,
berdasarkan larangan Nabi terhadap jual beli ‘urbu>n.
ﺪﻤ#ﺣﺃ
هاور) .
ﻥﻮﺑﺮ%ﻌﻟﺍ
ﻊﻴ#ﺑ
ﻦ"ﻋ
ﱯ"ﻨﻟﺍ
ﻲﻬ#ﻧ
:
ﻝﺎﹶﻗ
ﻩ"ﺪﺟ
ﻦ"ﻋ
ﻪﻴﹺﺑﺃ
ﻦ"ﻋ
ﺐﻴﻌ$ﺷ ﻦ"ﺑﻭ ﺮﻤ#ﻋ ﻦ"ﻋ
(ﺄﹶﻃﻮﳌﺍ
ﻲ"ﻓ
ﻚﻟﺎﹶﳌ
ﻮ"ﻫﻭ .ﺩﻭﺍﺩﻮ%ﺑﺃﻭ ﺉﺎﺴﻨﻟﺍ'ﻭ
“Dari Amr bin Syu’aib, dari ayahnya, dari kakeknya, ia mengatakan, “Nabi
SAW melarang jual beli dengan cara memberikan uang panjar sebelum barang
diambil.” (HR. Abu Daud dan Malik di dalam al-Muwatha).”20
Dikalangan ahli-ahli hukum Islam pra modern, urbu>n merupakan
institusi yang diperdebatkan apakah sah atau bertentangan dengan hukum
Islam. Jumhur (mayoritas) ahli hukum Islam pra modern berpendapat bahwa
18 https://almanhaj.or.id/2648-hukum-jual-beli-dengan-uang-muka.html, diakses pada tanggal 7
April 2017 pukul 23.56 WIB.
19 Wahbah Zuhaili, al-Fiqh al-Isla>mi>…118.
20 Syaikh Faishal bin Abdul Aziz Alu Mubarok, Ringkasan Nailul Authar, diterjemahkan Amir
27
urbu>n tidak sah menurut hukum Islam.21 Di lain pihak, mazhab Hanbali
termasuk Imam Ahmad (w. 241/855) sendiri memandang urbu>n sebagai
sesuatu yang sah dan tidak bertentangan dengan hukum Islam. Ahli-ahli
hukum Islam kontemporer dan Lembaga Fikih Islam OKI mengambil
pandangan fuqaha> Hanbali dan menerima urbu>n sebagai sesuatu yang tidak
bertentangan dengan hukum Islam, dengan alasan bahwa Hadi>th Nabi SAW.
yang digunakan untuk melarang urbu>n tidak sah}ih sehingga tidak dapat
menjadi hujah.22
Beberapa KUH Perdata di negara-negara Islam yang didasarkan kepada
hukum Syariah juga menerima pandangan Hanbali ini yang menganggap
urbu>n sebagai sesuatu yang sah. Dalam Kitab Undang-Undang Hukum
Muamalat Uni Emirat Arab Pasal 148 dan Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata Irak Pasal 192 ditegaskan,23
a. Pembayaran urbu>n dianggap sebagai bukti bahwa akad telah final di mana
tidak boleh ditarik kembali kecuali apabila ditentukan lain dalam
persetujuan atau menurut adat kebiasaan.
b. Apabila kedua pihak sepakat bahwa pembayaran urbu>n adalah sebagai
sanksi pemutusan akad, maka masing-masing pihak mempunyai hak
menarik kembali akad; apabila yang memutuskan akad adalah pihak yang
membayar urbu>n, ia kehilangan urbu>n tersebut dan apabila yang
21 Ibid, 3434.
22 Ibid, 3435.
28
memutuskan akad adalah pihak yang menerima urbu>n, ia mengembalikan
urbu>n ditambah sebesar jumlah yang sama.
Pasal di atas dengan kedua ayatnya memperlihatkan bahwa pembayaran
urbu>n pada asasnya dimaksudkan sebagai bukti penguat atas akad di mana
tidak boleh ditarik kembali tanpa persetujuan pihak lain, sebagaiman telah
tertera pada ayat (1). Sedangkan ayat (2) adalah penyimpangan dari asas di
atas, yaitu bahwa pembayaran urbu>n dimaksudkan sebagai penegasan hak
untuk membatalkan akad secara sepihak sehingga itu harus dilakukan
berdasarkan kesepakatan secara tegas atau secara diam-diam.24
C.Wanprestasi dan Ganti Rugi
Suatu perjanjian dapat terlaksana dengan baik apabila para pihak telah
memenuhi prestasinya masing-masing seperti yang telah diperjanjikan tanpa
ada pihak yang dirugikan. Tetapi ada kalanya perjanjian tersebut tidak
terlaksana dengan baik karena adanya wanprestasi yang dilakukan oleh salah
satu pihak. Akibat hukum dari wanprestasi yakni penggantian kerugian yang
harus dilakukan oleh salah satu pihak. Berikut penjelasan wanprestasi dan
ganti rugi, sebagai berikut:
1. Wanprestasi
Apabila salah satu pihak tidak melakukan apa yang dijanjikannya,
maka dikatakan ia melakukan “wanprestasi”. Perkataan wanprestasi berasal
29
dari bahasa Belanda, yang berarti prestasi buruk (bandingan: wanbeheer
yang berarti pengurusan buruk, wandaad berarti perbuatan buruk).25
Tidak dipenuhinya kewajiban oleh salah satu pihak disebabkan dua
kemungkinan alasan, yaitu:26
a. Karena kesalahan salah satu pihak, baik dengan sengaja tidak dipenuhi
kewajiban maupun karena kelalaian;
b. Karena keadaan memaksa (overmacht), force majeure, artinya di luar
kemampuan salah satu pihak tersebut.
Menurut Ahmadi Miru, seseorang dapat dikatakan bahwa dia telah
melakukan wanprestasi dari beberapa hal, di antaranya:27
a. Sama sekali tidak memenuhi prestasi;
b. Prestasi yang dilakukan tidak sempurna;
c. Terlambat memenuhi prestasi;
d. Melakukan apa yang dalam perjanjian dilarang untuk dilakukan.
Terjadinya wanprestasi mengakibatkan pihak lain (lawan dari pihak
yang wanprestasi) dirugikan. Oleh karena itu, pihak yang wanprestasi harus
menanggung akibat dari tuntutan pihak lawan yang dapat berupa tuntutan:
a. Pembatalan kontrak (disertai atau tidak disertai ganti kerugian);
b. Pemenuhan kontrak (disertai atau tidak disertai ganti kerugian).28
25 Subekti, Hukum Perjanjian (Jakarta: Intermasa, 2002), Cet. Ke-19, 45.
26 Wawan Muhwan Hariri, Hukum Perikatan: Dilengkapi Hukum Perikatan dalan Islam
(Bandung: Pustaka Setia, 2011), 103.
27 Ahmadi Miru, Hukum Kontrak Bernuansa Islam (Jakarta: Rajawali Press, 2012), Cet. Ke-1, 95.
30
2. Ganti Rugi
Ganti rugi dalam Islam disebut ta’wid} berasal dari kata I’wad}a, yang
artinya ganti rugi atau konpensasi. Sedangkan ta’wid} sendiri secara bahasa
berarti mengganti (rugi) atau membayar konpensasi. Adapun menurut
istilah adalah menutup kerugian yang terjadi akibat pelanggaran atau
kekeliruan.29
QS. Al-Maidah, ayat 1, yang berbunyi:
...!ﺩ#ﻮﹸﻘ'ﻌﹾﻟﺎﹺﺑ ﺍ#ﻮﹸﻓ#ﻭﹶﺃ ﺍ#ﻮ'ﻨ4ﻣﺁ 4ﻦ#ﻳ!ﺬﱠﻟﺍﺎ4ﻬ<ﻳﹶﺃﺎ4ﻳ
“Hai orang yang beriman! Penuhilah akad-akad itu…” (QS. Al-Maidah [5]:1).30
Ganti rugi adalah sesuatu yang harus dipenuhi oleh salah satu pihak
karena telah melakukan wanprestasi. Dengan demikian, ganti rugi
merupakan sanksi hukum bagi pelaku wanprestasi.
Ganti rugi terdiri atas beberapa jenis, yaitu:31
a. Ganti rugi biaya;
b. Ganti rugi bunga;
c. Ganti rugi denda;
d. Ganti rugi harta kekayaan melalui penyitaan;
e. Ganti rugi ongkos perkara.
Menurut Faisal Santiago, model ganti rugi akibat wanprestasi dari
suatu kontrak, sebagai berikut:32
29 Wahbah Zuhaili, al-Fiqh al-Isla>mi> wa Adillatuh…87.
30Departemen Agama RI, Al-Qur’an dan Terjemahannya…106.
31 Wawan Muhwan Hariri, Hukum Perikatan: Dilengkapi Hukum Perikatan…113.
31
a. Ganti rugi dalam kontrak, ganti rugi hanya dapat dimintakan seperti
tertulis dalam kontrak tersebut, tidak boleh dilebihi atau dikurangi.
b. Ganti rugi ekspektasi, dihitung juga keuntungan yang seyogianya
diperoleh seandainya kontrak tersebut jadi dilaksanakan.
c. Pergantian biaya, di mana ganti rugi dibayar sejumlah biaya-biaya yang
telah dikeluarkan oleh pihak yang dirugikan dalam hubungan dengan
kontrak atau perjanjian tersebut.
d. Restitusi, restitusi adalah suatu nilai tambah atau manfaat yang telah
diterima oleh pihak yang melakukan wanprestasi, di mana nilai tambah
tersebut terjadi akibat pelaksanaan prestasi dari pihak lainnya. Pihak
yang melakukan wanprestasi dalam ilmu hukum adalah sebagai telah
“memperkaya diri tanpa hak” (unjust enrichment), dan hal ini tidak
dapat dibenarkan.
e. Quantum meruit, dalam quantum meruit manfaat atau barang tertentu
sudah tidak dapat lagi dikembalikan, misalnya manfaat atau barang
tersebut sudah dialihkan ke pihak lain, atau sudah dipakai, musnah atau
sudah berubah wujud.
f. Pelaksanaan kontrak, dalam hal ini pihak yang melakukan wanprestasi
sering disebut dengan istilah ‘specific performance, equitable
performance, atau equitable relieve.’
Untuk terjadinya wanprestasi, pihak yang dirugikan dapat berupaya
melakukan:33
32
a. Tuntutan ganti rugi dan lain-lain
Akibat wanprestasi ganti rugi, berupa biaya, kerugian, bunga.
Kerugian adalah sesuatu yang dapat diduga sepatutnya dan sebagai
akibat langsung dari wanprestasi
b. Reele executie (eksekusi nyata)
Reele executie atau eksekusi nyata adalah putusan hakim yang
memberi kuasa kepada pihak yang dirugikan sendiri untuk mewujudkan
sendiri prestasi yang menjadi haknya dengan biaya ditanggung pihak
yang wanprestasi sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 1241
KUHPerdata.
c. Parate executie (eksekusi langsung)
Parate executie atau eksekusi langsung adalah putusan langsung
oleh pihak yang dirugikan tanpa melalui putusan hakim.
Di dalam Pasal 1246 KUHPerdata, ganti rugi terdiri atas dua hal,
yaitu:
a. Kerugian yang nyata-nyata diderita;
b. Keuntungan yang seharusnya diperoleh;
c. Biaya-biaya.
Dalam tanggung gugat berdasarkan adanya wanprestasi, kewajiban
untuk membayar ganti kerugian tidak lain daripada akibat penerapan
ketentuan dalam perjanjian, yang merupakan hukum yang oleh kedua pihak
secara sukarela tunduk berdasarkan perjanjiannya. Dengan demikian, bukan
33
berapa besar ganti kerugian yang harus dibayar, melainkan kedua belah
pihak yang menentukan syarat-syaratnya serta besarnya ganti kerugian
yang harus dibayar.
Di samping ketentuan yang terdapat dalam perjanjian yang dibuat
oleh para pihak, ketentuan ganti kerugian yang bersumber dari hukum
pelengkap juga harus mendapat perhatian, seperti ketentuan tentang
wanprestasi dan cacat tersembunyi serta ketentuan lainnya.
ketentuan-ketentuan ini melengkapi ketentuan-ketentuan yang telah disepakati oleh kedua belah
pihak, dan ketentuan ini hanya dapat dikesampingkan jika para pihak
menjanjikan lain.34
BAB III
PRAKTIK PENETAPAN TAWAR MENAWAR GANTI RUGI
SECARA SEPIHAK OLEH DEVELOPER PT. SAMI KARYA DI
PERUMAHAN GRAHA SAMUDRA KAB. LAMONGAN
A.Gambaran PT. Sami Karya
1. Profil dan Legalitas PT. Sami Karya
PT. Sami Karya adalah perusahaan yang bergerak dibidang real estate
dan properti, kantor pusat di Desa Sidorejo Kecamatan Kauman Kabupaten
Tulungagung. Didirikan berdasarkan Akta Pendirian No. 213 tanggal 21
Oktober 2005.
PT. Sami Karya juga memiliki kantor cabang di Jl. Pemuda No. 31
Brondong, Lamongan. Didirikan pada tanggal 27 Maret 2015. Lokasinya
bersebelahan dengan indomaret dan beberapa toko milik warga sekitar.
Sedangkan lokasi perumahan berada di Pambon, Desa Sedayulawas,
Brondong Lamongan. Bersebelahan dengan lahan pertanian milik warga
dan akses jalan raya Daendels.
Ir. Sampur Utama sebagai penanggung jawab utama PT. Sami Karya
sekaligus pemrakarsa PT. Sami Karya. Dengan beberapa staf sebagai
berikut:
• Nur Laila (Sekretaris)
• Putri Indah Astuti (Manajer Keuangan)
• Hendra Pamungkas (Manajer Marketing)
35
Perijinan yang merupakan persyaratan formal bagi pelaksanaan suatu
usaha yang dimiliki oleh PT. Sami Karya, antara lain:
a. SIUP (Surat Ijin Usaha Perdagangan)
b. TDP (Tanda Daftar Perusahaan)
c. NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak)
d. Keanggotaan APERSI (Asosiasi Pengembang Perumahan dan Kawasan
Permukiman Seluruh Indonesia)
e. Surat Keterangan Tempat Usaha
f. Surat Ijin Lingkungan Hidup
PT. Sami Karya mempunyai visi menyediakan hunian yang
terjangkau bagi masyarakat dan misi mewujudkan impian masyarakat
untuk memiliki hunian rumah yang nyaman dengan suasana lingkungan
yang sehat, asri, tenang, dan bebas banjir.1
2. Produk PT. Sami Karya
a. House Type
a) Type 36
§ Teras : depan dan belakang
§ Carport
§ Ruang tamu
§ Ruang keluarga
§ Kamar mandi
§ 2 (dua) kamar tidur
36
§ Dapur
b) Type 46
§ Teras : depan dan belakang
§ Carport
§ Ruang tamu
§ Ruang keluarga
§ Kamar mandi
§ 2 (dua) kamar tidur
§ Dapur
c) Type 56
§ Teras : depan dan belakang
§ Carport
§ 3 (tiga) kamar tidur
§ Ruang tamu
§ Ruang keluarga
§ Dapur
§ Ruang makan
§ Kamar mandi
d) Type 70
§ Teras : depan dan belakang
§ Ruang tamu
§ Ruang keluarga
37
§ Ruang makan
§ 4 (empat) kamar tidur
[image:46.595.137.529.131.592.2]§ Carport
Gambar 3.1
Tipe rumah di Perumahan Graha Samudra
b. Spesifikasi
a) Kontruksi : beton praktis
b) Pondasi : batu belah
c) Dinding : bata merah plester, acian, finishing cat
d) Atap : rangka galvalum (baja ringan)
§ Type 36 dan 46 : penutup atap genteng beton
§ Type 56 dan 70 : penutup atap genteng keramik (kanmuri)
e) Plafon : penutup kalsirata
38
§ Type 56 dan 70 : rangka hollow
f) Kusen : finishing cat
§ Type 36 dan 46 : kayu lokal
§ Type 56 dan 70 : kayu jati
g) Daun pintu : panil, politur mowille’ x, pintu PVC (KM/WC)
h) Daun jendela : finishing cat
§ Type 36 dan 46 : kayu lokal
§ Type 56 dan 70 : kayu jati
i) Kaca : keramik 40x40, 30x30 (teras)
j) Kamar mandi/WC : kloset jongkok/kloset duduk, keramik dinding
20x25, lantai 20x20
k) Air : sumur bor/PDAM
l) Listrik : 900VA
m)Carpot : rabat beton
c. Fasilitas
a) IMB
b) Sertifikat
c) PLN
d) Air bersih
e) Saluran air
f) Jalan paving
d. Harga Jual
39
b) Type 36/70 : Rp 145.000.000,00
c) Type 46/102 : Rp 243.000.000,00
d) Type 56/120 : Rp 307.000.000,00
e) Type 70/119 : Rp 338.000.000,00
B.Perjanjian Pembelian Rumah dan Praktik Penetapan Ganti Rugi
Oleh Developer
1. Perjanjian Pembelian Rumah Melalui Developer PT. Sami
Karya
Dalam sistem pembelian rumah melalui developer memiliki beberapa
tahapan. Dimulai dengan pihak konsumen mendatangi kantor developer
terkait untuk meneliti berbagai hal mengenai tipe, harga hingga prosedur
pembelian dan lain-lain menyangkut rumah idaman yang akan dibeli.
Setelah dirasa konsumen dapat melakukan pembelian maka akan
dilanjutkan ke tahap pembayaran. Sistem pembayaran pembelian rumah
melalui developer ada beberapa cara yang disediakan oleh developer untuk
memudahkan konsumen dalam menentukan sistem pembayaran yang dirasa
meringakan dirinya. Cara pembayaran tersebut di antaranya sebagai
berikut:
a. Tunai / Cash Lunas
Tunai atau cash lunas adalah cara pembayaran yang dilakukan
dalam waktu 1 (satu) bulan sejak closing deal bersama developer.
40
menyiapkan uang cukup untuk melakukan pembelian rumah yang
diinginkan.
Pembayaran dengan cash juga lebih menguntungkan karena pihak
developer akan memberikan diskon lebih besar dibandingkan dengan
cara pembayaran lainnya. selain diuntungakn dengan diskon besar, pihak
konsumen juga tidak perlu lagi melakukan pembayaran angsuran.
Namun dengan cara ini cukup memberatkan karena konsumen
diharuskan sudah memilik dana besar diawal pembayaran.
Dalam sistem pembayaran secara tunai konsumen diharuskan
membawa beberapa syarat yang ditentukan oleh developer sebagai
berikut:
§ Fotocopy KTP (apabila sudah menikah maka fotocopy KTP suami
dan istri)
§ Kartu Keluarga (KK)
§ Surat nikah (jika sudah menikah)
§ NPWP
Setelah melengkapi persyaratan tersebut maka dapat dilanjutkan
ke tahap selanjutnya yakni pembayaran Tanda Jadi (booking fee) dan
Uang Muka (down payment). Besaran biaya Tanda Jadi (booking fee)
dan Uang Muka (down payment) disepakati di awal oleh masing-masing
pihak. Hal tersebut dicantumkan dalam isi kontrak yang dibuat
dihadapan Notaris –bisa tidak atas kemauan konsumen- dan biaya
41
Pada saat pembayaran Uang Muka (down payment) konsumen
boleh mengajukan ijin untuk menempati rumah tersebut apabila rumah
tersebut sudah selesai pembangunan atau apabila sudah ada rumah jadi
(indent) sebelumnya. pelunasan dilakukan bersamaan dengan
penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) dihadapan Pejabat Pembuat
Akta Tanah (Notaris) dan dilakukan penyerahan sertifikat asli.
Ilustrasi pembayaran secara tunai atau cash lunas dapat
digambarkan sebagai berikut:
Harga Rumah : Rp 145.000.000,00
Uang Tanda Jadi (booking fee) : Rp 10.000.000,00
Uang Muka (down payment) sebesar 30% dari harga rumah dikurangi
dengan uang Tanda Jadi (booking fee) : Rp 43.500.000,00 – Rp
10.000.000,00
Sisa pembayaran Rp 33.500.000,00 dilakukan secara tunai atau cash
lunas dalam kurun waktu yang telah disepakati bersama.
Uang Tanda Jadi (booking fee) dan Uang Muka (down payment)
ditentukan atas kesepekatan masing-masing pihak sebelum lanjut ke
tahap selanjutnya.
b. Tunai Bertahap / Cash Lunak
Tunai bertahap adalah cara pembayaran yang dilakukan secara
bertahap, biasanya dalam kurun waktu 7-24 bulan sesuai dengan
42
Sistem pembayaran dengan cara tunai bertahap mendapatkan
keuntungan berupa diskon dari developer. Namun diskon tersebut tidak
lebih besar daripada sistem pembayaran secara tunai atau cash lunas.
Dengan melakukan pembayaran secara tunai bertahap ini konsumen
dimudahkan dalam pengurusan administrasi, karena cicilan langsung
dibayarkan kepada pihak developer dan bukan melalui bank. Tentu saja
sistem ini diberikan bunga cicilan 0% sehingga tidak memberatkan
pihak konsumen dalam menyicil angsuran yang tersisa.
Sistem pembayaran secara tunai bertahap ini pihak konsumen
haruslah membayar Uang Muka (down payment) lebih banyak sekitar
50% atau lebih sesuai kemampuan pihak konsumen dan hal tersebut juga
sudah disetuji oleh pihak developer.
Syarat dan ketentuan sistem pembayaran secara tunai beberapa di
antaranya sama dengan sistem pembayaran secara tunai atau cash lunas.
Penambahan syarat dan ketentuan tersebut yakni dalam kurun waktu 6
(enam) bulan masa angsuran, pihak konsumen diperlihatkan sertifikat
rumah tersebut. Sertifikat dalam hal ini dapat dibawa oleh pihak
developer atau Notaris atas permintaan konsumen. Pada saat pelunasan
juga dilakukan penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) dihadapan
Pejabat Pembuat Akta Tanah (Notaris) dan dilakukan penyerahan
sertifikat asli.
Ilustrasi pembayaran secara tunai bertahap dapat digambarkan
43
Harga Rumah : Rp 145.000.000,00
Uang Tanda Jadi (booking fee) : Rp 10.000.000,00
Uang Muka (down payment) sebesar 50% dari harga rumah dikurangi
dengan uang Tanda Jadi (booking fee) : Rp 72.500.000,00 – Rp
10.000.000,00
Sisa pembayaran Rp 62.500.000,00 dan akan dicicil selama 24 (dua
puluh) bulan dengan bunga cicilan 0% sebesar Rp 2.604.166,00 / bulan.
Uang Tanda Jadi (booking fee) dan Uang Muka (down payment)
ditentukan atas kesepekatan masing-masing pihak sebelum lanjut ke
tahap selanjutnya.
c. KPR (Kredit Pemilikan Rumah) Bank
Pembayaran ini melibatkan bank sebagai pihak ketiga melalui
program KPR (Kredit Pemilikan Rumah) dengan bank yang telah
bekerjasama dengan pihak developer.
Sebelum melakukan pengajuan KPR ke bank konsumen harus
membayar Uang Tanda Jadi (booking fee) terlebih dahulu kepada
developer. Besaran nominal Tanda Jadi (booking fee) ditentukan oleh
pihak developer. Setelah melakukan pembayaran Tanda Jadi (booking
fee) konsumen dapat mengajukan KPR ke bank yang telah ditunjuk oleh
developer.
Dalam sistem pengajuan KPR (Kredit Pemilikan Rumah)
konsumen harus memenuhi persyaratan sebagai berikut:
44
§ KTP dan Kartu Keluarga (KK)
§ NPWP
§ Buku nikah
§ Slip gaji
§ Surat keterangan bekerja (bagi pegawai)
§ Rekening koran tabungan 3 (tiga) bulan terakhir.
b) Dokumen rumah yang hendak dibeli
§ Salinan sertifikat tanah
§ Salinan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)
§ Salinan surat Tanda Jadi dari developer / penjual rumah yang
menyatakan setuju menjual rumah tersebut.
Setelah konsumen menyiapkan persyaratan-persyaratan KPR,
bank akan melakukan appraisal, menilai kesehatan keuangan konsumen
dan melakukan prosedur pengajuan KPR. Pengajuan KPR disetujui maka
bank akan mencairkan KPR dan mengeluarkan SPK (Surat Persetujuan
Kredit). Dalam SPK (Surat Persetujuan Kredit) telah tertulis Notaris
yang ditunjuk oleh bank untuk mengurus semua persyaratan.
Proses selanjutnya yakni penandatanganan perjanjian kredit yang
dilakukan dihadapan Notaris. Pihak yang hadir di perjanjian kredit ini
antara lain pihak pembeli (suami dan istri), wakil dari bank, pihak
penjual (developer), dan Notaris. Semua pihak tidak bisa diwakilkan
karena wajib menunjukkan identitas asli ke hadapan Notaris.
45
diperlukan yang terkait dengan dokumen rumah tersebut. Setelah
Notaris mengecek sertifikat tanah dan menyetujinya, maka Notaris akan
memberikan Surat Tanda Terima Dokumen ke developer sebagai bukti
semua dokumen rumah telah berpindah tangan.
Setelah dokumen perjanjian kredit ditandangani, maka bank akan
mentransfer dana ke pihak penjual (developer). Notaris memproses balik
nama sertifikat tanah, AJB, ke pemilik baru. Selanjutnya Notaris akan
menyerahkan kepada pihak bank berupa dokumen-dokumen beserta
Surat Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) sebagai jaminan atas kredit
tersebut. Notaris akan memberikan salinan sertifikat itu kepada pihak
pembeli dalam jangka waktu tertentu sekitar 3-6 bulan setelah
perjanjian kredit.
Dalam hal ini bank akan membayar kepada pihak developer
sebesar 70%-80% dari harga rumah kepada pihak developer sesuai hasil
analisa kelayakan kredit. Selanjutnya pihak konsumen membayar Uang
Muka (down payment) kepada pihak developer. Uang Muka (down
payment) yang perlu dibayar konsumen adalah sisa dari biaya yang
dibayarkan oleh bank kepada pihak developer yakni 20%-30%. Jangka
waktu kredit 5-15 tahun tergantung pengajuan yang dilakukan oleh
pihak konsumen.
Dalam sistem pembayaran ini pihak konsumen diuntungkan
karena dilengkapi dengan asuransi jiwa dan kebakaran. Apabila terjadi
46
pembangunan rumah belum juga selesai sesuai dengan perjanjian maka
pihak developer akan melakukan buy back guarantee atau pembelian
kembali rumah tersebut.
Selain kelebihan terdapat juga kelemahan menggunakan KPR
bank. Proses pengajuan KPR bank termasuk sulit dalam tahap
kelengakapan dokumen-dokumen yang dibutuhkan bank dalam
pengajuan permohonan kredit bank, dan juga membutuhkan waktu yang
panjang sekitar 6-12 bulan. Selain itu juga kewajiban utang yang
semakin besar dari harga rumah karena tambahan bunga juga terdapat
tambahan biaya asuransi, biaya provisi, Pajak Pertambahan Nilai (PPN),
dan lain seb
