07 Januari 1992
SURAT EDARAN DIREKTUR JENDERAL PAJAK NOMOR SE - 01/PJ.6/1992
TENTANG
BESARNYA FAKTOR PENYESUAIAN BATAS NILAI JUAL BANGUNAN TIDAK KENA PAJAK UNTUK PENETAPAN PBB
BERDASARKAN KEPUTUSAN MEN.KEU. NOMOR: 1291/KMK.04/1991, TANGGAL 31 DES. 1991 DIREKTUR JENDERAL PAJAK,
Bersama ini disampaikan Keputusan Menteri Keuangan RI. Nomor: 1291/KMK.04/1991 tanggal 31 Desember 1991 tentang Besarnya Faktor Penyesuaian Batas Nilai Jual Bangunan Tidak Kena Pajak untuk penetapan Pajak Bumi dan Bangunan, dengan petunjuk sebagai berikut :
1.
Ketentuan mengenai batas nilai jual Bangunan Tidak Kena Pajak (BTKP) sebagaimana tercantum dalam pasal 3 ayat (3) Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985, selain untuk memberi keringanan kepada golongan masyarakat berpenghasilan rendah, juga dimaksudkan sebagai suatu batas nilai jual pemilikan dan/atau pemanfaatan bangunan yang tidak dikenakan pajak.
2.
Sesuai dengan Keputusan Menteri Keuangan Nomor : 1291/KMK.04/1991, mulai tahun pajak 1992 Nilai Jual Bangunan Tidak Kena Pajak (BTKP) ditetapkan sebesar Rp.7.000.000,- (tujuh juta rupiah) untuk setiap satuan bangunan.
3.
Yang dimaksud dengan satuan bangunan adalah:
Suatu bangunan yang secara fisik, teknik, dan fungsional/pemanfaatan dan/atau pemilikan terpisah dari bangunan- bangunan lain.
Contoh : tempat hunian (rumah tinggal) yang berdiri sendiri, kantor yang berdiri sendiri.
Beberapa bangunan dalam suatu komplek yang satu dengan lainnya secara fisik dan teknik terpisah, tetapi secara fungsional/pemanfaatan dan/atau pemilikan dan/atau pengelolaan bangunan tersebut merupakan satu kesatuan, termasuk prasarana pendukungnya.
Contoh : Hotel beserta bungalownya, usaha perkebunan, pertambangan, pabrik.
Suatu bangunan yang secara fisik dan teknik tidak terpisah dengan bangunan lainnya, tetapi secara fungsional/pemanfaatan atau pemilikannya terpisah.
Contoh : Bangunan Ruko, Rumah kopel, Rumah susun.
Suatu bangunan yang baik secara fisik dan teknik maupun pemilikan dan/atau pengelolaannya tidak terpisah dengan bangunan lain, tetapi secara fungsional/pemanfaatan terpisah. Contoh: Komplek perbelanjaan, komplek perkantoran.
Contoh penghitungan BTKP untuk masing-masing pengertian satuan bangunan adalah sebagai berikut:
A. Contoh : Rumah tinggal
Luas tanah : 1500 M2,
dengan nilai jual ... Rp. 450.000.000,- Luas bangunan : 400 M2,
dengan nilai jual ... Rp. 160.000.000,- Taman : 200 M2,
dengan nilai jual ... Rp. 11.000.000,- Kolam renang : 150 M2,
dengan nilai jual ... Rp. 12.000.000,- Pagar :
dengan nilai jual ... Rp. 20.000.000,- ---
Nilai jual Bangunan sebelum
BTKP Rp. 203.000.000,- BTKP (-)Rp. 7.000.000,- --- Nilai jual
Bangunan setelah BTKP
Rp.
196.000.000,-
---
Jumlah NJOP (tanah dan Bangunan) Rp.
646.000.000,- NJKP : 20% x Rp.646.000.000 = Rp.129.200.000,-
PBB Terhutang 0,5% x Rp. 129.200.000,- = Rp.646.000,- B.
Contoh : Komplek rumah susun.
Luas tanah : 5.000 M2, dengan nilai jual Rp. 150.000.000,- Luas bangunan : 12.000 M2, terdiri atas :
a. type 21
M2 = 200 satuan bangunan = 4.200 M2 b. type 36
M2 = 100 satuan bangunan = 3.600 M2 c. type 48
M2 = 50 satuan bangunan = 2.400 M2 Luas bangunan perumahan
... =10.200 M2
Dengan Nilai Jual
... Rp.2.692.800.000,-(I) d. fasilitas lain/ruang pertemuan,
gang, tangga, dsb. = 1.800 M2
e. lingkungan (jalan, taman, tempat
parkir) = 2.000 M2
Luas prasarana pendukung (d + e) = 3.800 M2
Dengan nilai jual ... Rp. 725.800.000, (II) Total Nilai Jual Bangunan (I + II) ... Rp.3.418.600.000,
Perhitungan PBB per satuan hunian : Type 21 :
21 -Tanah = ---
X Rp.
150.000.000,- = Rp.308.823,- 10.200
21 -Bangunan
=
--- X
Rp.
3.418.600.000,-= Rp 7.038.294,- 10.200
BTKP (-) = Rp 7.000.000,-
Rp.
38.294,- NJOP tanah + Bangunan ... Rp.347.117,-
NJKP = 20% x Rp. 347.117,- = Rp. 69.423,- PBB terhutang = 0,5% x Rp. 69.423,- = Rp. 347,- Type 36 :
36 -Tanah = ---
X Rp.
150.000.000,- = Rp.529.411,- 10.200
36 -Bangunan
=
--- X
Rp.
3.418.600.000,-= Rp.12.065.647,- 10.200
BTKP (-) = Rp 7.000.000,-
Rp.5.065.647,- NJOP tanah + Bangunan ... Rp 5.595.058,
NJKP = 20% x Rp 5.595.058, = Rp.1.119.011, PBB terhutang = 0,5% x Rp.1.119.011, = Rp. 5.595, Type 48 :
48
- Tanah = ---X Rp. 150.000.000,- = Rp. 705.882,- 10.200
48
- Bangunan = ---X Rp. 3.418.600.000,- = Rp. 16.087.529,- 10.200
BTKP (-) = Rp 7.000.000, Rp.5.065.647,
NJOP tanah + Bangunan ... Rp.9.087.529, NJKP = 20% x Rp.9.087.529, = Rp. 1.817.505,
PBB terhutang = 0,5% x Rp. 1.817.505,, = Rp. 9.087,
C.
Contoh : Rumah toko/Ruko, komplek pabrik, hotel, pertokoan dan perkantoran.
1. Rumah Toko (Ruko) : Lantai I untuk Toko Lantai II untuk kantor Lantai III tempat hunian
Tanah seluas 100 M2, NJOP Rp. 100.000.000,- Bangunan Lt. I 80 M2 NJOP = Rp.32.000.000,- Lt. II 80 M2 NJOP = Rp.32.000.000,- Lt. III 80 M2 NJOP = Rp.32.000.000,-
--- NJOP = Rp 96.000.000
BTKP (-) = Rp 7.000.000 --- Rp. 89.000.000,-
NJOP Tanah dan Bangunan ... Rp. 189.000.000, NJKP = 20% x Rp.189.000.000, = Rp. 37.800.000,
PBB Terhutang = 0,5% x Rp. 37.800.000, = Rp. 189.000, 2. Komplek pabrik
Tanah, seluas 50.000 M2 NJOP Rp. 2.500.000.000,- A.
2 (dua) bangunan pabrik, masing- masing :
a. 2.000 M2 NJOP (Kls 7/Rp.429.000)
b.1.000 M2 NJOP (Kls
10/Rp.264.000) Rp. 858.000.000,-
Rp. 264.000.000, B. 2 (dua) bangunan gudang masing-
masing :
a. 1.000 M2 NJOP (Kls 10/Rp.264.000) b. 500 M2 NJOP (Kls 12/Rp.191.000)
Rp. 225.000.000,- Rp. 95.500.000,- C. Bangunan pembangkit listrik :
500 M2 NJOP (Kls 7/Rp.429.000) Rp. 214.500.000,- D. Bangunan kantor :
200 M2 NJOP (Kls 11/Rp.225.000) Rp. 44.500.000,- E. Poliklinik :
100 M2 NJOP (Kls 12/Rp.191.000) Rp. 19.100.000,- F. Bangunan lainnya
500 M2 NJOP (Kls 11/Rp.225.000) Rp. 112.500.000,- ---
NJOP ... Rp.1.833.100.000,-
BTKP (-) .. Rp. 7.000.000,-
--- Rp.1.826.100.000,- NJOP Tanah dan Bangunan Rp.4.326.100.000,
NJKP = 20% x Rp.4.326.100.000 = Rp.865.220.000, PBB Terhutang = 0,5% x Rp. 865.220.000 = Rp. 4.326.100, 3. Hotel :
Luas tanah 30.000 M2
NJOP (Kls 10/Rp.1.722.000) Rp. 51.660.000.000,-
Bangunan :
a. Bangunan utama 8.000 M2
NJOP (Kls 2/Rp.968.000) = Rp. 7.744.000.000,- b. 10 (sepuluh) Cottages a' 100 M2 = 1.000 M2
NJOP (Kls 4/Rp. 700.000) = Rp. 700.000.000,- c. Kolam renang 200 M2
NJOP (Kls 10/Rp. 264.000) = Rp. 52.800.000,- d. Lapangan tenis 2.000 M2
NJOP (Kls 11/Rp. 225.000) = Rp. 45.000.000,- e. Taman 1.000 M2
NJOP (Kls 19/Rp. 60.000) = Rp. 60.000.000,- f. Jalan lingkungan dan parkir 5.000 M2
NJOP (Kls 20/Rp. 50.000) = Rp. 250.000.000, --- Total NJOP Bangunan ... Rp.8.851.800.000,- BTKP (-) ... Rp. 7.000.000,- --- NJOP - BTKP ... Rp. 8.844.800.000,- Total NJOP Tanah dan bangunan Rp.60.504.800.000,
NJKP : 20% x Rp.60.504.800.000, = Rp. 12.100.960.000, PBB Terhutang : 0,5% x Rp. 11.900.960.000, = Rp. 60.504.800 4. Perkantoran :
Luas tanah 10.000 M2
NJOP (Kls 2/Rp. 2.925.000) Rp. 29.250.000.000,- Bangunan :
a. 10 (sepuluh) lantai a' 4.000 M2
NJOP (Kls 2/Rp.968.000) = Rp. 38.720.000.000,- b. Jalan + parkir 4.500 M2
NJOP (Kls 11/Rp. 225.000) = Rp. 1.012.500.000,- c. Bangunan pembangkit 100 M2
NJOP (Kls 7/Rp. 429.000) = Rp. 42.900.000,- --- Total NJOP Bangunan ... Rp. 39.775.400.000,- BTKP (-) ... Rp. 7.000.000,-
--- NJOP - BTKP ... Rp. 39.768.400.000,
--- Total NJOP Tanah dan Bangunan Rp. 69.018.400.000,-
NJKP : 20% x Rp. 69.018.400.000, = Rp. 13.803.680.000, PBB Terhutang 0,5% x Rp. 13.803.680.000, = Rp. 69.018.400, 5. Pertokoan :
Luas tanah 20.000 M2
NJOP (Kls 10/Rp. 1.722.000) Rp. 34.440.000.000,- Bangunan :
a. 4 (empat) lantai a' 12.000 M2
NJOP (Kls 3/Rp. 823.000) = Rp. 39.504.000.000,
b. Jalan + parkir 6.000 M2
NJOP (Kls 11/Rp. 225.000) = Rp. 1.350.000.000,- c. Bangunan pembangkit 200 M2
NJOP (Kls 7/Rp. 429.000) = Rp. 85.800.000, --- Total NJOP Bangunan ... Rp. 40.939.800.000,- BTKP (-) ... Rp. 7.000.000,- --- NJOP - BTKP ... Rp. 40.932.800.000,- Total NJOP Tanah dan Bangunan Rp. 75.372.800.000,
NJKP : 20% x Rp. 75.372.800.000, = Rp. 15.074.560.000, PBB Terhutang 0,5% x Rp. 15.074.560.000, = Rp. 75.372.800, Catatan :
Apabila dalam suatu komplek pertokoan terdapat bangunan berbentuk ruko yang telah dijual oleh pengelola kepada pihak lain, maka BTKP diberikan untuk setiap satuan ruko. Sedangkan bangunan lainnya, termasuk prasarana, lahan lain dan tempat parkir, merupakan bagian dari satuan bangunan komplek pertokoan yang hanya diberikan satu BTKP.
Demikian untuk dilaksanakan sebagaimana mestinya.
DIREKTUR JENDERAL PAJAK, ttd.
Drs. MAR'IE MUHAMMAD
