4. ANALISA DAN PEMBAHASAN

(1)

4. ANALISA DAN PEMBAHASAN

4.1 Gambaran Umum Obyek Penelitian

Obyek penelitian untuk kuesioner adalah kontraktpr yang bekerja di

pengembang Real Estate di Sidoarjo. Jumlah kuesioner yang kami edarkan kepada

pera kontraktor adalah sebanyak 20 buah dan dari jumlah ini yang dikembalikan

sebanyak 17 buah (tingkat pengembalian 85%). Semua kuesioner yag kembali di data

nama kontraktornya.

TabeU.l

Daftar Kontraktor Real Estate yang berhasil disurvey

No 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10 11. 12. 13. 14. Perusahaan Kontraktor Nama CV. Karya Indah Gemilang

CV. Panca Graha Mandiri

CV. Jaya Karya Bangun Persada

CV. Duta Karya Optima

CV. Sidakarya Hutama Satwika CV Majapahit CV. Agung Putra CV. Mushollin CV Maju Makmur

CV. Quarta Wira Jaya

CV. Naman

CV. Achmad Putra Perkasa

CV. Yudha B Putra

CV Majapahit

Alamat

Wonorejo Permai Timur VI/3 Sby

Bronggalan II/H30 Sby

Bung Tomo VIII Ka v. 31 Sby

Ngagel Tama Sby

Embong Wungu 10 Sby

DeltaPuspa 131 Sda

Mojokerto

Raden Rachmat RT4 RWl Sby

Manyar Sabrangan VIIIB/ 52 Sby

Sekarputih RT2 RWl No 52 Mjkt

WatesnegoroRTl RWlOMjkt

Ds. Jeruk Gamping RT5 RW2 Krian

Taman Pondok Jati Zl Krian

DeltaPuspa 131 Sda Perusahaan Pengembang Nama PT. Jayaland / Puri Surya Jaya PT. Jayaland / Puri Surya Jaya PT. Jayaland / Puri Surya Jaya PT. Jayaland / Puri Surya Jaya PT. Jayaland / Puri Surya Jaya PT. Jayaland / Puri Surya Jaya PT. Graha Damai Putra / Graha Tirta PT. Graha Damai Putra / Graha Tirta PT. Graha Damai Putra / Graha Tirta PT. Graha Damai Putra / Graha Tirta PT. Graha Damai Putra / Delta Wedoro PT. Graha Damai Putra/DeltaWedoro PT. Graha Darnai Putra/Delta Wedpro PT. Graha Damai Alamat Gedangan, Sidoarjo Gedangan, Sidoarjo Gedangan, Sidoarjo Gedangan, Sidoarjo Gedangan, Sidoarjo Gedangan, Sidoarjo

Delta San Indah Blok AP 10B Sda

Delta Sari Indah Blok APIOBSda

Delta Sari Indah Blok AP 10B Sda

Delta Sari Indah Blok APIOBSda

Delta Sari Indah Blok

(2)

15. 16. 17 CV. Sidakarya Hutama Satwika CV Majapahit CV. Sidakarya Hutama Satwika

Embong Wungu 10 Sby

DeltaPuspa 131 Sda

Embong Wungu 10 Sby

Putra / Deita Wedoro PT. Graha Damai Putra / Delta Sari PT. Graha Damai Putra / Delta Sari PT. Panca Teja Sentana / Pondok Jati

AP 10B Sda

Delta Sari Indah Blok AP lOBSda

Delta San Indah Blok AP 10B Sda

PondokJatiCGl Sda

Tabel 4.2

Daftar Kontraktor Real Estate yang tidak berhasil disurvey

N 0 1 2 3 Perusahaan Kontraktor Nama CV. Beruang Perkasa CV. Fadazh CV. Sinar Jaya Alamat Darmo Baru Barat VI/36

AYani 186-187 Sby

Juanda Harapan Permai 609 WaruSda

Perusahaan Pengembang Nama

PT. Panca Teja Sentana / Pondok Jati PT. Graha Damai Putra/Delta Wedoro PT. Graha Damai Putra / Graha Tirta

Alamat PondokJatiCGl Sda

Delta Sari Indah Blok APlOBSda

Delta Sari Indah Blok AP 10B Sda

T

Sedangkan obyek penelitian untuk studi kasus adalah kontraktor yang

mengerjakan proyek perumahan Pondok Jati dan Puri Surya Jaya. Adapun

karakteristik perusahaan kontraktor tersebut adalah :

1. Nama Perusahaan : CV. Sidakarya Hutama Satwika

Alamat: Jl. Embong Wungu 10 Surabaya

Berdiri : Th. 1986

Proyek yang dikerjakan : Jembatan, Ruko, Rumah Pribadi, Real Estate

(Perumahan Pondok Jati, Puri Surya Jaya, Delta Sari).

2. Nama Perusahaan: CV. Majapahit

Alamat: Delta Puspa 131

Berdiri: Th 1986

Proyek yang dikerjakan : Real Estate (Puri Surya Jaya, Delta Sari, Delta Wedoro).

4.2 Diskripsi Hasil Penelitian

Dalam penelitian mengenai faktor-faktor yang mempengaruhi terjadinya

pembengkakan biaya dan waktu yang mungkin terjadi pada proyek konstruksi Real

(3)

41 Estate, maka dibuat kuesioner. Hasil pengisian kuesioner tersebut dapat dilihat pada

Lampiran 2.

Setiap faktor akan diberi kode sesuai yang terdapat pada kuesioner, untuk

memudahkan penulisan, Kode-kode tersebut dapat dilihat pada tabel 4,3, Diskripsi

frekuensi dari faktor-faktor yang menyebabkan pembengkakan biaya dan waktu

tersebut disajikan pada tabel 4.4, dimana ditunjukkan frekuensi tanggapan responden

untuk setiap skala pengaruh.

Tabel 4.3

Pengkodean Faktor-faktor yang menyebabkan Pembengakan Biaya Dan waktu

Pada Proyek Konstruksi Real Estate

NO I. 1. 2. 3. 4. 5.

FAKTOR-FAKTOR YANG MENYEBABKAN TERJADINYA PEMBENGKAKAN BIAYA DAN WAKTU

INPUT

Material

• Perencanaan dan spesifikasi material yang tidak jelas

• Penanganan keberadaan dan kuantitas dari material yang tidak direncanakan dengan baik.

• Material vang akan digunakan sulit untuk didapatkan/diperoleh. • Ketidak tepatan estimasi harga material

• Tidak diperhitungkannya biaya tak terduga untuk material.

Informasi

• Informasi proyek yang tidak lengkap (lokasi, access, dll)

• Gambar rencana proyek yang kurang lengkap dan tidak jelas. • Tidak adanya target kapan proyek akan selesai oleb kontraktor. • Perencanaan akses sistem informasi proyek yang kurang sempuma.

• Organisasi kerja yang tidak efisien, dimana jalur perintah yang ada bersifat tidak langsung dan sangat panjang.

• Permintaan pasar yang sangat besai yang membuat pcngembang memperketat masa kerja kontraktor.

• Syarat - syarat dalam dokumen kontrak yang tidak jelas ( syarat bahan, mutu, dan produk yang akan dihasilkan )

Manusia

• Pengenalan dan pemahaman akan tujuan proyek yang diberikan pad,a personil provek sangat rendah.

• Perencanaan penyediaan sumber daya manusia untuk tiap kegiatan prpyek yang tidak sesuai.

• Keterbatasan waktu untuk mengestimasi biaya dan waktu proyek • Ketidaktepatan perencanaan upah tenaga kerja.

• Kurangnya motivasi dan komitmen untuk melaksanakan tujuan akhir proyek.

Peralatan

• Penanganan keberadaan dan kualitas dari peralatan yang tidak direncanakan

dengan baik.

• Ketidak tepatan estimasi harga sewa/pembelian peralatan

• Jenis peralatan yang digunakan tidak sesuai dengan karakteristik proyek • Tidak diperhitungkannya biaya tak terduga untuk peralatan.

Uang

• Keadaan keuangan kontraktor yang kurang sehat

KODE A A l A 2 A 3 A 4 A 5 B B 1 B 2 B 3 B 4 B 5 B 6 B 7 C C l C 2 C3 C 4 C5 D D l D 2 D 3 D 4 E E l

(4)

Lanjutan Tabel 43

• II. 6. 7. 8. 9. 10.

• Dana dari pengembang yang tidak cukup

• Pcrencanaan pcngaturan fceuangan yang tidak direncanakan dari awal. • Terhambatnya pinjaman kredit dari bank ke kontraktor.

PROSES

Pengetahuan dan Pengalaman

• Manajcr proyek yang kurang cakap dalam mengatur dan menjalankan aktivitas

yang mengakibatkan turunnya produktivitas pekerjaan

• Kualitas tenaga kerja yang rendah dalam mengerjakan aktivitas proyek. • Jumlah personil proyek vang terlatih dan berpengalaman yang sangat minim • Pengembang yang tidak berpengalaman (lambat dalam memgambil keputusan

terhadap masalah yang ada).

• Tidak memperhitungkan faktor resiko pada lokasi proyek dan konstruksi. • Pengulangan pekerjaan karcna mutu yang jelek

• Sasaran dan pengarahan provek vang tidak jelas dari pimpinan provek.

Metode Konstruksi

• Metode konstruksi / teknik pelaksanaan yang salah.

• Pengaturan mobilisasi tenaga kerja di lapangan yang tidak baik. • Tidak adanya perbaikan terhadap perencanaan jadwal yang telah dibuat. • Tidak adanya project statistic report.

• Tidak adanya pembagian tagas yang jelas dalam team proyek. • Biaya transportasi peralatan yang tinggi.

• Kontraktor lambat dalam persiapan administrasi penagihan.

• Koordinasi dan komunikasi yang kurang antara kontraktor dan sub kontraktor terkait dengan pemakaian bahan vang tidak sesuai dengan spesifikasi.

• Antara kontraktor dan suplier tidak ada koordinasi dan komunikasi sehingga menyebabkan keterlambatan material.

Etika

• Tidak adarrya kerjasama yang cukup baik antara pengembang , kontraktor, dan sub kontraktor karena satu pihak atau lebih hanya mernikirkan keuntungan pribadi.

• Adanya persaingan yang tidak sehat yang terjadi antar kontraktor (pembajakan tenaga kerja, niat buruk terhadap produk yang dihasilkan kontraktor lain, dll). • Kesengajaan suplier dalam pengiriman material yang tidak sesuai dengan

kuantitas dan kualitas.

• Adanya perselisihan di dalam proyek yang dapat membuat proyek terhenti.

Lingkungan

• Perbedaan kondisi lapangan yang berbeda dari yang tertulis dari dokumen

kontrak yang dapat menyebabkan pembengkakan biaya dan keterlambatan waktu

• Kerusakan yang terjadi pada lingkungan proyek (jalan ; karena sering dilalui alat berat, bangunan sekitar; akibat pemancangan)

• Lingkungan makro ekonomis (pertumbuhan ekonomi, inflasi, suku bunga bank, nilai tukar mata uang) vang tidak stabil.

• Lingkungan sosial politik yang tidak stabil (huru hara, peraturan pemerintah) • Kecelakaan kerja yang mungkin terjadi pada pekerja, pengunjung, atau anggota

masyarakat).

•• Penyediaan utifity di lapangan yang kurang ( tenaga listrik , air , bahan bakar) yang dapat merr^'ebabkan keterlambatan penyelesaian proyek.

• Respon dari masyarakat sekitar yang kurang mendukung dengan adanya proyek. • Prasarana transportasi yang kurang memadai

Legal

• Lamanya ijin yang dikeluarkan pemerintah mengenai pembukaan

Iahan-• Tidak lengkapnya ij in pelaksanaan mendirikan bangunan sesuai dengan undang-undang. E 2 E 3 E 4 F F 1 F 2 F 3 F 4 F 5 F 6 F 7 G G l G 2 G 3 G 4 G5 G 6 G 7 G 8 G 9 H H l H 2 H 3 H 4 I 11 12 13 14 15 16 17 18 J J l J 2

(5)

43

Lanjutan Tabel 4.3

• Sistem arbitasi (penyelcsaian pertikaian) yang tidak diatur menurut hukum J 3 sehingga membutuhkan waktu yang lama

III 11

12.

13.

• Adanya pelanggaran terhadap perjanjian kontrak yang telah dibuat oleh pihak -pihak yang terkait dengan provck (kontraktor , pcngembang, dan sub kontraktor )

• Undang - undang tenaga kerja yang tidak diperhatikan ( upah, keselamatan tenaga kerja) yane dapat menyebabkan pemoeokan.

OUTPUT

Klaim yang berdampak pada output

• Adanya klaim dari pengembang karena produk yang dihasilkan tidak sesuai

dengan mutu yang diharapkan.

• Klaim karena adanya perubahan peraturan yang langsung mempengaruhi atau menaikkan biava provek

• Adanya keluhan dari pemakai karena adanya cacat produk pada \yaktu masa pemeliharaan.

Pembayaran sampai pada akhir proyek • Sistem pembayaran termyn yang tidak jelas

• Terjadi penahanan pembayaran oleh pengembang karena tidak puas, terhadap produk yans dihasilkan kontraktor.

• Adanya unsur kesengajaan dari pengembang untuk melambatkan pembayaran kepada kontraktor.

• Keterlambatan pembayaran dari pihak pengembang ke kontraktor sampai pada akhir proyek.

• Pembayaran dari pemakai kepada pengembang yang terhamba( sehirtgga mempengaruhi pembayaran termyn dari pengembang ke kontraktor

Penyerahan Produk

• Kekeliruan pemakaian bahan yang digunakan untuk finnishing

• Penyerahan hasil fisik proyek dari kontraktor ke pengembang yang terlambat karena proses pengerjaan yang sulit

• Kesalahan pekerjaan yang tidak dibetulkan oleh kontraktor yang mengakibatkan gagalnva penj'erahan produk

• Penverahan hasil fisik proyek dari kontraktor ke pengembang yang terlambat. • Terjadi kendala pada waktu start up (uji coba) inslalasi pada waktu penyerahan.

J 4 J 5 K K l K 2 K 3 L L l L 2 L 3 L 4 L 5 M M l M 2 M 3 M 4 M 5

Tabel 4.4

Frekuensi Jawaban Kuesioner Mengenai Faktor-faktor yang Mempengaruhi

Terjadinya Pembengkakan Biaya dan Waktu Pada Proyek Konstruksi Real Estate

Kode A1 A2 A3 A4 A5 B1 B2 B3 B4 Skala Pengaruh. 1 Frek. 0 0 0 0 6 1 1 2 0 % 0 0 0 0 35,294 5,882 5,882 11,765 0 2 Frek. 2 6 4 3 4 2 1 3 4 % 11,765 35,294 23,529 17,647 23,529 11,765 5,882 17,647 23,529 3 Frek. 6 9 10 9 5 11 3 7 10 % 35,294 52,941 58,824 52,941 29,412 64,706 17,647 41,176 58,824 4 Frek. 9 2 3 5 2 3 12 5 3 ' % 52,941 ' 11,765 17,647 ' 29,412 11,765 ' 17,647 N 70,588 N 29,412 * 17,647 Jumlah Frek. 17 17 17 17 17 17 17 17 17 % 100 100 100 100 100 100 100 100 100 1—r

(6)

B6 B7 C1 C2 C3 C4 cs D1 D2 D3 D4 E1 E2 E3 E4 F1 F2 F3 F4 F5 F6 F7 G1 G2 G3 G4 G5 G6 G7 G8 G9 H1 H2 H3 H4 11 12 13 14 15 16 17 18 J1 0 1 0 0 0 0 0 1 1 1 10 0 0 0 3 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 0 6 0 10 1 1 0 0 0 0 0 0 0 0 4 0 2 0 0 5,882 0 0 0 0 0 5,882 5,882 5,882 58,824 0 0 0 17,647 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 11,765 0 35,29<; 0 58,824 6 6 0 0 0 0 0 0 0 0 23,529 0 12 0 9 10 10 0 7 3 3 11 10 3 0 2 2 1 7 1 0 2 3 5 0 2 2 1 12 11 4 6 5 3 0 2 10 2 6 0 3 3 5 11 5 1 11 3 52,941 58,824 58,824 0 41,176 17,647 17,647 64,706 58,824 17,647 0 11,765 11,765 5,882 41,176 5,882 0 11,765 17,647 29,412 0 11,765 11,765 5,882 70,588 64,706 23,529 35,294 29,412 17,647 0 11,765 58,824 11,765 35,294 0 17,647 17,647 29,412 64,706 29,412 5,882 64,706 17,647 3 4 6 7 4 10 8 3 3 11 3 1 1 10 4 6 6 10 10 9 10 10 10 12 3 3 9 4 8 1 13 3 4 14 10 10 14 6 6 6 6 16 4 7 17,647 23,529 35,294 41,176 23,529 58,824 47,059 17,647 17,647 64,706 17,647 5,882 5,882 58,824 23,529 35,294 35,294 58,824 58,824 52,941 58,824 58,824 58,824 70,588 17,647 17,647 52,941 23,529 47,059 5,882 76,471 17,647 23,529 82,353 58,824 58,824 82,353 35,294 35,294 35,294 35,294 94,118 23,529 41,176 5 2 1 10 6 4 6 2 3 2 4 14 14 6 3 10 11 5 4 3 7 5 5 4 2 1 5 1 4 3 3 11 3 1 1 7 0 8 6 0 2 0 0 7 29,412 11,765 * 5,882 ) 58,824 1 35,294 23,529 35,294 * 11,765 17,647 11,765 23,529 82,353 82,353 ' 35,294 17,647 58,824 ' 64,706 5 29,412 ' 23,529 v 17,647 1 41,176 N 29,412 29,412 ' 23,529 11,765 5,882 29,412 ' 5,882 23,529 ' 17,647 17,647 64,706 17,647 1 5,882 ' 5,882 ' 41,176 0 ' 47,059 1 35,294 0 1 11,765 0 0 ' 41,176 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 106 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

(7)

Lanjutan Tabel 4.4

45 J2 J3 J4 J5 K1 K2 K3 L1 L2 L3 L4 L5 M1 M2 M3 M4 M5 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 6 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5,882 0 0 0 35,294 0 0 0 0 0 3 11 1 5 0 9 2 0 1 2 1 7 2 3 9 6 1 17,647 64,706 5,882 29,412 0 52,941 11,765 0 5,882 11,765 5,882 41,176 11,765 17,647 52,941 35,294 5,882 9 3 8 12 10 6 12 3 9 9 8 4 12 14 6 11 16 52,941 17,647 47,059 70,588 58,824 35,294 70,588 17,647 52,941 52,941 47,059 23,529 70,588 82,353 35,294 64,706 94,118 5 3 8 0 7 2 3 13 7 6 8 0 3 0 2 0 0 29,412 1 17,647 ' 47,059 0 ' 41,176 1 11,765 17,647 x 76,471 1 41,176 35,294 47,059 0 17,647 0 11,765 0 0 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

4.3 Analisa Data

4.3.1 AnalisaMean

Hasil yang diperoleh dari kuesioner (Faktor-faktor yang Menyebabkan

Terjadinya Pembengkakan Biaya dan Waktu Pada Prpyek Konstruksi Real

Estate) dianalisa untuk memperoleh mean masing-masing faktor. Hasil analisa

dapat dilihat pada tabel 4.5

Faktor-faktor yang memiliki mean yang sama ditentukan peringkatnya

berdasarkan standart deviasi dari faktor tersebut. Nila\ dari standart deviasi

menyatakan homogenitas jawaban responden. Semakin kecil nilai standart

deviasi, semakin homogen jawaban dari responden, Faktor yang memiliki

standart deviasi lebih kecil, mempunyai peringkat lebih tinggi,

4.3.2 Rangking

Nilai mean terbesar untuk masing-masing kelompqk faktor, yang didapat

dari analisa mean dipakai sebagai ukuran peringkat rangking. Faktor yang

memiliki nilai mean terbesar adalah faktor yang berada pada rangking pertama

dan kemudian diikuti oleh nilai-nilai mean yang lebih kecil pada urutan kedua

dan seterusnya.

(8)

Tabel 4.5

Hasil Analisa Mean dari Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Tejrjadinya Pembengkakan Biaya Dan Waktu Pada Proyek Konstruksi Real Estate Kode A A1 A2 A3 A4 A5 B B1 B2 B3 B4 B5 B6 B7 C C1 C2 C3 C4 C5 D D1 D2 D3 D4 E E1 E2 E3 E4 F F1 F2 F3 F4 F5 F6 F7 G G1 Total Mean 3,412 2,765 2,941 3,118 2,176 2,941 3,529 2,882 2,941 2,824 2,765 2,412 2,471 3,588 2,941 3,059 3,176 2,353 2,471 2,824 2,059 3r706 3,706 3,294 2,412 3,529 3,647 3,176 3,059 2,824 3,412 3,176 3,176 St. Deviasi v ^^^^^ 0,712 0,664 q,659 0,697 f,074 Q,748 6,874 q,993 0,659 q,636 0,903 q,795 i 0,624 q,507 0,899 q,659 0',728 ! 0,786 0,874 0,728 1,345 ) • 0,686 0,686 q,588 0,147 0,624 0,493 q,636 0,659 0,809 q,507 0,636 ty,636 Mean Tertinggi 3412 3,529 3,588 2,824 3r706 3,647 3,176

(9)

Lanjutan Tabel 4.5

47 G2 G3 G4 G5 G6 G7 G8 G9 H H1 H2 H3 H4 I 11 12 13 14 15 16 17 18 J J1 J2 J3 J4 J5 K K1 K2 K3 L L1 L2 L3 L4 L5 M M1 M2 M3 M4 M5 3,176 2,412 2,176 3,118 2,000 2,941 1,824 3,059 3,412 2,588 2,941 2,706 3,412 2,824 3,294 3,059 2,353 2,353 2,941 2,118 3,235 3,118 2,529 3,412 2,706 3,412 2,647 3,118 3,647 3,353 3,235 3,412 1,882 3,059 2,824 2,588 2,647 2,941 0,529 0,712 0,728 0,697 0,935 P.748 1,185 Q,659 T 0,939 0,795 0,429 0,588 I 0,507 0,393 q,772 q,827 0,493 0,996 0,243 0,600 0,752 0,697 q,800 0,618 q,470 i Q,507 q,702 0,485 i 9,786 0,606 q,664 0,618 q,781 0,556 0,393 q,712 3,493 q',243 ! 3,412 3,412 3,412 3,412 3,647 3,059

(10)

4.4 Diskusi Hasil Penelitian

Dalam bagian diskusi ini, akan dibahas hasil-hasil analis^a data melalui analisa

mean dan rangking setra implementasinya di lapangan. Analisa data ini meliputi

seluruh faktor-faktor penyebab pembengkakan biaya dan waktu pada proyek

konstruksi Real Estate dari tiap kelompok Sampling.

Pembahasan hasil analisa mean dan rangking dilakukan menurut kelompok

samplingnya.

Faktor Material dalam kelompok penyebab pembengkakan biaya dan waktu

pada saat input dengan nilai mean 3.412, paling dipengaruhi o}eh faktor Perencanaan

dan Spesifikasi material yang tidak jelas.

Salah satu tujuan dari pelaksanaan suatu proyek adalah menghasilkan suatu

produk dengan mutu yang baik yang sudah ditetapkan pada. awal proyek. Untuk

mencapai salah satu tujuan proyek ini, tentunya tidak akan lepas, dari material yang

akan dipakai. Agar tidak menimbulkan hambatan dalam pelaksanaan proyek maka

perencanaan material dan spesifikasi material harus disiapkan dengan baik pada awal

proyek sehingga nantinya tidak menimbulkan hambatan dalam pelaksanaan yang

pada akhirnya dapat menimbulkan pembengkakan biaya dan jadwal proyek

(Soeharta, 1995).

Faktor Informasi dalam kelompok faktor penyebab pembengkakan biaya dan

waktu pada saat input dengan nilai mean 3.529, paling dipengaruhi oleh faktor

Gambar rencana proyek yang kurang lengkap dan tidak jelas.

Gambar rencana proyek memiliki pengaruh yang sangat penting dalam

pekerjaan proyek secara langsung dilapangan. Ketidak lengkapan dan ketidak jelasan

gambar rencana akan dapat menimbulkan bermacam-macam interpretasi dari team

proyek. Hal ini tentunya sangat menghambat pengerjaan prpyek karena pelaksana

proyek harus meminta penjelasan gambar rencana kembali dan ini membutuhkan

waktu (Soeharto, 1995).

Faktor Manusia dalam kelompok faktor penyebab pembengkakan biaya dan

waktu pada saat input dengan nilai mean 3.588, paling dipengaruhi oleh faktor

(11)

49

Perencanaan penyediaan sumber daya manusia untuk tiap kegiatan proyek yang tidak

sesuai.

Penyediaan tenaga kerja yang tidak sesuai dengan kebutuhan berpengaruh

terhadap biaya dan jadwal proyek, karena tiap tahap dalam pelaksanaan proyek

membutuhkan jumlah tenaga kerja yang berbeda. Perencanaan yang tidak sempurna

dapat menimbulkan persoalan karena tenaga kerja adalah sumber daya yang

seringkali tidak mudah di dapat dan mahal harganya (Soeharto^ 1995).

Faktor Peralatan dalam kelompok faktor penyebab pembengkakan biaya dan

waktu pada saat input dengan nilai mean 2.824, paling dipengaruhi oleh faktor Jenis

peralatan yang digunakan tidak sesuai dengan karakteristik proyek.

Perencanaan jenis peralatan yang kurang baik akan menyebabkan

pembengkakan biaya dan jadwal di dalam proyek, karena perajiatan adalah salah satu

sumber daya yang digunakan secara langsung di dalam pen^erjaan proyek. Dalam

proyek tentunya dipakai peralatan yang cukup memadai yang disesuaikan dengan

besarnya proyek yang dikerjakan sehingga tujuan dari perigerjaan proyek dapat

tercapai (Ahuja, 1984).

Faktor uang pada kelompok faktor penyebab pembengkakan biaya dan waktu

pada saat input dengan nilai mean 3.706, paling dipengaruhi oleh 2 faktor yaitu

faktor Keadaan keuangan kontraktor yang tidak sehat dan faktor Dana dari

pengembang yang tidak cukup. Diambil 2 faktor tersebut karena kedua faktor tersebut

memiliki nilai mean dan standart deviasi yang sama yang menjadi rangking tertinggi

dalam kelompok faktornya.

Seringkali kontraktor mengerjakan suatu proyek dengan dana yang tidak

diperkirakan dan direncanakan dari awal. Kontraktor disini beranggapan bahwa biaya

yang dikeluarkan akan dapat digantikan dengan keuntungan yang nantinya akan

diperoleh. Keadaan keuangan kontraktor yang tidak sehat inr- sangat memungkinkan

dapat menyebabkan terjadinya pembengkakan biaya proyek yang akhirnya dapat juga

mengakibatkan pembengkakan jadwal (Clough & Sears, 1994)^

Proyek dapat berhenti atau mengalami pembengkakan jadwal karena dana dari

pemilik proyek yang tidak cukup. Pemilik proyek dalarr^ hal ini pengembang

(12)

beranggapan bahwa dana untuk pembayaran kepada kontraktor dapat diperoleh dari

pembayaran pemakai/pembeli rumah kepada pengembang. Tidak adanya

pertimbangan dari pengembang bahwa pembayaran dari pejmakai/pembeli rumah

sendiri juga dapat mengalami hambatan akan dapat menyebabkan proyek berhenti

{Clough & Sears, 1994).

Faktor Pengetahuan dan Pengalaman yang terdapat dalam kelompok faktor

penyebab pembangkakan biaya dan waktu pada saat proses konstruksi dengan nilai

mean 3.647, paling dipengaruhi oleh faktor Kualitas tenaga kerja yang rendah dalam

mengerjakan aktivitas proyek.

Jenis dan intensitas kegiatan proyek berubah cepat sepanjang siklusnya,

sehingga penyediaan jumlah tenaga, jenis ketrampilan, dan keahlian harus mengikuti

tuntutan perubahan kegiatan yang berlangsung {Soeharto, 1995). Kurangnya

ketrampilan dan keahlian pekerja a'kan mempengaruhi produktivitas kerja yang

dihasilkan. Akibat dari menurunnya produktivitas pekerja, akan diperlukan waktu

yang lebih lama dan biaya yang lebih besar untuk menyelesaikan pekerjaan {Ahuja,

1984).

Faktor Metode konstruksi yang terdapat pada kelompok faktor penyebab

pembengkakan biaya dan waktu pada waktu proses konstruksi dengan nilai mean

3.176, paling dipengaruhi oleh faktor Pengaturan mobilisasi tenaga kerja di lapangan

yang tidak baik.

Pengaturan tenaga kerja yang tidak direncanakan akan rnengakibatkan adanya

hambatan pada saat pengerjaan proyek. Banyaknya tenaga keria yang ada juga dapat

mengakibatkan pekerjaan tidak efektif disamping dari penempatan tenaga kerja untuk

pekerjaan yang tidak sesuai dengan keahlian dari tenaga kerja, itu sendiri {Burton E

Lipman, 1978).

Sedangkan faktor Etika dalam kelompok faktor penyebab pembengkakan biaya

dan waktu pada waktu proses konstruksi dengan nilai mean 3.4J2, paling dipengaruhi

oleh faktor Tidak adanya kerjasama yang cukup baik antara pengembang, kontraktor,

dan sub kontraktor karena satu pihak atau lebih hanya memikirkan keuntungan

pribadi.

(13)

51

Karena karakteristik proyek salah satunya yang multikornpleks,dimana ditandai

dengan banyaknya jenis dan jumlah kegiatan serta banyaknya jjumlah hubungan antar

pihak yang terlibat dalam suatu proyek, maka dalam mengelola suatu proyek

diperlukan koordinasi dan kerjasama yang baik untuk mencapai tujuan proyek yang

merupakan tujuan bersama. Adanya salah satu pihak saja yang hanya mengejar

keuntungan pribadi dapat menyebabkan terhambatnya usaha ajalam mencapai tujuan

proyek (Soeharto, 1995).

Faktor Lingkungan yang terdapat pada kelompok penyebab pembengkakan

biaya dan waktu pad waktu proses konstruksi dengan nilaj mean 3.412, paling

dipengaruhi oleh faktor Perbedaan kondisi lapangan yang berbeda dari yang tertulis

dalam dokumen kontrak, yang dapat menyebabkan pembengkakan biaya dan

keterlambatan waktu.

Tidak dilaksanakannya survey awal terhadap kondisi^ lapangan yang akan

dikerjakan akan menimbulkan banyak hambatan dalam pelaksanaan proyek nantinya,

karena lingkup proyek disini merupakan total jumlah kegiatan atau pekerjaan yang

harus dilakukan untuk menghasilkan produk yang dihasilkan. Salah satu sifat proyek

adalah bersifat kompleks dimana didalamnya juga terdapat risjko, dan hal ini harus

diperhatikan dari mulai tahap awal proyek (Soeharto, 1995).

Faktor terakhir dalam kelompok faktor penyebab pembengkakan biaya dan

waktu pada waktu proses konstruksi yaitu faktor Legal defigan nilai mean 3.412,

paling dipengaruhi oleh faktor Adanya pelanggaran terhadap perjanjian kontrak yang

telah dibuat oleh pihak-pihak yang terkait dengan proyek (kontraktor, pengembang,

dan sub kontraktor).

Perjanjian kontrak adalah perjanjian yang bersifat mengikat bagi pihak-pihak

yang terlibat didalamnya, dimana didalam dokumen kontrak berisi tugas dan

tanggung jawab pihak-pihak yang terkait dengan proyek, spe.sifikasi teknis, sistem

pembayaran, lingkup kerja. Tentunya jika ada salah satu pihak yang melanggar

perjanjian kontrak yang telah disepakati, maka akan menimbulkan perselisihan dalam

proyek (Nugraha. et. al, 1985).

(14)

Faktor klaim yang berdampak pada output pada kelompok faktor

pembengkakan biaya dan waktu pada saat output dengan nilai mean 3.412, paling

dipengaruhi oleh faktor adanya klaim dari pengembang^ karena produk yang

dihasilkan tidak sesuai dengan mutu yang diharapkan.

Akibat dari produk yang dihasilkan yang tidak sesuai dengan mutu yang

diharapkan maka dapat mengakibatkan timbulnya klaim dari pengembang ke

kontraktor. Dengan adanya klaim ini maka kontraktor akan> melakukan pekerjaan

tambahan yang diakibatkan karena kesalahan dari kontraktor yang pada akhirnya

proyek mengalami pembengkakan biaya dan waktu (Soeharto

h

1995).

Sedangkan faktor pembayaran sampai pada akhir proyek yang terdapat pada

kelompok faktor penyebab pembengkakan biaya dan waktu pada saat output dengan

nilai mean 3.647, paling dipengaruhi oleh Sistem pembayaran termyn.

Pembayaran termyn yang tidak diatur dengan jelas dapat merugikan pihak

kontraktor sendiri, dimana biaya proyek untuk tahap kegiatan proyek selanjutnya

dapat menjadi tanggungan dari pihak kontraktor karena kontraktor tidak menerima

termyn dari pengembang. yang tidak jelas. Masalah pembayaran termyn masih sering

dikeluhkan oleh kontraktor karena kontraktor merasa di pihajk yang lemah dimana

pengembang selalu membuat kontrak dalam jangka waktu yang aman untuk dirinya

sendiri (Majalah Konstruksi, 1996).

Faktor Penyerahan produk pada faktor penyebab penjbengkakan biaya dan

waktu pada saat output dengan nilai mean 3.059, paling dipengaruhi oleh faktor

Kekeliruan pemakaian bahan yang digunakan untuk finnishing,

Kekeliruan pemakaian bahan yang digunakan untuk finnishing dapat membuat

kontraktor melakukan kerja ulang. Dan tentu saja kerja ulang tersebut mengakibatkan

bertambahnya biaya maupun waktu pengerjaan, yang pada ujung-ujungnya membuat

terjadinya pembengkakan (Ahuja, 1984).

4.5 Rekapitulasi Hasil Analisa Data Statistik

Tabel 4.6 Rekapitulasi Peringkat Tertinggi Faktor Penyebab Pembengkakan

Biaya dan Waktu Pada Proyek Konstruksi Rea^ Estate

(15)

53

FAKTOR VARIABEL MEAN

INPUT A. Material B. Informasi C. Manusia D. Peralatan E. Uang

Perencanaan dan spesifikasi material yang tidak jelas. Gambar rencana proyek yang kurang lengkap dan tidak jelas. Perencanaan penyediaan sumber daya manusia untuk tiap kegiatan proyek yang tidak sesuai.

Jenis peratatan yang digunakan tidak sesuai dengan karakteristik proyek.

Keadaan keuangan kontraktor yang kurang sehat. Dana dari pengembang yang tidak cukup.

3,412 3,529 3,588 2,824 3,706 3,706 PROSES F. Pengetahuan dan Pengalaman G. Metode Konstruksi H. Etika 1. Lingkungan J. Legal

Kualitas tenaga kerja yang rendah dalam mengerjakan aktivitas proyek.

Pengaturan mobiHsasi tenaga kerja di lapangan yang tida,k baik. Tidak adanya kerjasama yang cukup baik antara pengembang, korrtraktor dan sub kontraktor karena satu pihak atau lebih, hanya memikirkan keuntungan pribadi.

Perbedaan kondisi tapangan yang berbeda dari yang tertulis dari dokumen kontrak, yang dapat menyebabkan pembengkak/an biaya dan keterlambatan waktu

Adanya petanggaran terhadap perjanjian kontrak yang tetah dibuat oleh pihak-pihak yang terkait dengan proyek (kontraktor, pengembang, dan sub kontraktor).

3,647 3,176 3,412 3,412 3,412 OUTPUT

K. Klaim yang berdam pak pada output L. Pembayaran sampai pada akhir proyek M. Penyerahan produk

Adanya klaim dari penembang karena produk yang dihasjlkap tidak sesuai dengan yang diharapkan

Sistem pembayaran termyn yang tidak jelas

Kekeliruan pemakaian bahan yang digunakan untuk finnf^hing

3,412

3,647

3,059

Dari tabel rekapitulasi diatas dicari faktor yang mempunyai nilai mean tertinggi

untuk setiap kelompok faktor. Hasilnya adalah :

1. Faktor penyebab pembengakakan biaya dan waktn pada saat input adalah

keadaan keuangan kontraktor yang kurang §ehat dan dana dari

pengembang yang tidak cukup.

2. Faktor penyebab pembengkakan biaya dan waktu pada saat proses

konstruksi adalah kualitas tenaga kerja yang rendah dalam mengerjakan

aktivitas proyek.

3. Faktor penyebab pembengkakan biaya dan waktu pada saat output adalah

sistem pembayaran termyn yang tidak jelas.

(16)

4.6 Alat Ukur Pembengkakan Biaya Dan Waktu

Untuk mengetahui pembengkakan biaya dan waktu pada, proyek konstuksi Real

Estate, dapat kita lihat melalui alat ukur Konsep Nilai Hasil (Earned Value). Konsep

Nilai Hasil adalah salah satu metode yang dapat digunakan untuk meningkatkan

efektivitas dalam memantau dan mengendalikan kegiatan proyek, yang juga mampu

menunjukkan kinerja kegiatan (Soeharto, 1995).

Indikator yang digunakan untuk menganalisa kinerja proyek yaitu :

• ACWP (Actual Cost Of Work Performed)

Adalah jumlah biaya aktual dari pekerjaan yang telah

dilaksanakan.

• BCWP (Budgeted Cost OfWork Performed)

Adalah nilai hasil dari sudut pandang nilai pekerjaan yang telah

diselesaikan terhadap anggaran yang direncanakan untuk melaksanakan

pekerjaan tersebut.

• BCWS (Budgeted Cost Of Work Scheduled)

Adalah suatu anggaran untuk suatu pekerjaan yang dikaitkan dengan

jadwal pelaksanaan. Jadi pada setiap elemen pekerjaan telah diberi

alokasi biaya dan jadwal yang dapat menjadi tolak ukur dalam

pelaksanaan pekerjaan.

Dengan menggunakan kombinasi dari ketiga indikator^ rrilai hasil ini maka

sangat memungkinkan untuk mengukur kinerja keuangan dar^ jadwal dalam proyek

pada setiap waktu (Nicholas, 1990).

Nilai-nilai ACWP, BCWP, BCWS serta varian biaya (CV), varian jadwal (SV),

index kinerja biaya (CPI), index kinerja jadwal (577), Estima(e To Complete (ETC),

Estimate At Compete (EAC) dari 3 Real Estate dapat kita lihatpada Tabel 4.7, Tabel

4.8. Tabel 4.7 menunjukkan studi kasus pada Perumahan Pondok Jati Sidoarjo,

dengan mengambil type rumah T85. Pengembangnya adalah PT. Panca Teja Sentana

Tabel 4.8 menunjukkan studi kasus pada Perumahan Puri Surya Jaya, dengan

mengambil type rumah T50. Pengembangnya adalah PT. Jayalan^.

(17)

(18)

a.

o

X" a> TJ _c % o O 1,4 1,35

r.3

1,25 1,2 1,15 1,1 1,05 r 4 -7 0,8 0,9 0,95 0,9 - 3f85 -1 r 1,1 1,2 1,3 1,4 1,5 1,6 1,7 1,8 1,9 2 2,1 2,2 2,3 2,4 2,5 2,6 2,7 2,8 2,9 3 3,1 3,2

Schedule lndex, SPI

Gambar 4.1

(19)

st !ndex , C V o O 13 0 0 0 0 0 0 1 i . 0 0 0 . 0 0 0 11.000.000 Tf.OO0.000 6.000.000 -j 6.000.000 -j t . 0 0 0 . 0 0 0 $.000.000 5.000.000 4.000.000 -1 3.000.000 2.000.000 1.000.000 -i

(5

-°?fm.ooof-(_. OOO-OOOV yS * • • -5.000.000 10.000.000

Integrating CVand SV

^ 4 *^ 15.000.000 20.000.000 25.000.000 30.000.000 35.000.000 40.000.000 45.00 Schedule lndex, SV 0.000

Gambar 4.2

(20)

(21)

?-1

1 , 9 -1,8 fl,7 11,6 -[ 1 O | \1,5

-$

I L

— S \

8 1.3

**-° * l**

! w

-1 V ! 1,1 > ! -1 <j> 0,2 0,4 0,6 0,8 ' 0,9 -i l - -0- 8

Integrating CPI and SPI

.—, __^

1,2 1,4 1,6 1,8 2 2,2 2,4 2,6 2,8 3 3,2 3,4 3,6 3,8 4 4,2 4,4 4,6 4,8 5 5,2 5,4 5,6 5,8 6 6

Schedule lndex, SPI

2

Gambar4.3

Hubungan antara CPI dan SPI pada proyek perumahan Puri Surya Jaya

(22)

(23)

0_

o

Cos

t lndex

,

i

f

) 0,3 _, .n

f'

7

'

• 1,6 \1,5

-r

4

'

i3

m

-1,1 « -i 0,6 0,9 0,9 -_. n.o I 1,2 ^^^^^*-"^ I I 1,5 1,8

Integrating CPI and SPI

- • — PONDOKJATI - * — PURISURYAJAYA

4

JT

2,1 2,4 2,7 3 3,3 3,6 3,9 4,2 4,5

Schedule lndex, SPI

4,8 5,1 5,4 5,7

__.

1

6 6 3

Gambar 4.5

(24)

2 'o.

>

o

x" <D _C o O (7.500 000 (2.500.000 (1.0130.000) (2,000,000) -2.500.000 7.500.000 1-2.500.000 17.500.000 2-2.500.000 27.500.000 3-2.500.000 37.500.000 4-2.500.000;

Schedule lndex, SV (Ruplah)

Gambar4.6

(25)

P e r b a n d i n g a n C o s t T r e n d - P O N D O K J A T I — • — PURI S U R Y A JAYA 60000000 55000000 50000000 45000000 40000000 -35000000 .e 'S. 30000000 -ce 25000000 20000000 15000000 -10000000 5000000 0 22

Gambar4.7

Perbandingan Cost Trend pada proyek Pondok Jati dan Puri Surya Jaya

0>

(26)

Tabel 4.7 menunjukkan Perhitungan Konsep Nilai, Hasil pada proyek

perumahan Pondok Jati. Pada analisa tersebut diketahui bahwa proyek tersebut

diselesaikan sebelum waktunya juga dengan biaya lebih kecil dari anggaran awal

(Ahead of Schedule and Under Budget). Adapun rencana proye,k tersebut diselesaikan

dalam waktu 38 minggu dengan biaya Rp 67.235.000,10. Dan kenyataan yang terjadi

adalah bahwa proyek diselesaikan dalam waktu 18 mi,nggu dan biaya Rp

55.136.825,00.

Gambar 4.1 menunjukkan hubungan antara Index Kinerja Biaya (CPI) dan

Index Kinerja Jadwal (SPI) pada proyek Pondok Jati. Pada gambar tersebut terlihat

bahwa hubungan antara CPI dan SPI selama proyek tersebut berlangsung terletak

pada kuadran 1, yang artinya bahwa proyek selesai sebelum waktunya dan biaya yang

dikeluarkan lebih kecil dari rencana (Ahead Schedule and Under Budget). Proyek

akan terletak pada kuadran 1 jika baik SPI maupun CPI keduanya bernilai lebih dari

1. Sedang kuadran 2 menunjukkan bahwa proyek terlambat secara jadwal tetapi biaya

yang dikeluarkan masih dibawah anggaran awal (Behind Schedule Under Budget).

Indikatornya adalah CPI nya akan bemilai lebih dari 1, sedangsSPI nya kurang dari 1.

Untuk kudran 3 menunjukkan proyek mengalami pembengkakan biaya maupun

jadwal (Behind Schedule and Over Budget). Hal tersebut terjadi jika baik CPI

maupun SPI bernilai kurang dari 1. Kuadran 4 menunjukkan proyek mengalami

pembengkakan biaya tetapi selesai sebelum waktu yang ditentukan (Ahead of

Schedule Over budget). Cirinya nilai CPI nya kurang dari 1, tetapi nilai SPI nya lebih

dari 1.

Gambar 4.2 menunjukkan hubungan CV dan SV pada proyek perumahan

Pondok Jati. Dimana pada gambar tersebut menunjukkan baik^ nilai CV maupun SV

bernilai positif (kuadran l),itu berarti proyek tidak terlambat secara waktu dan biaya

lebih kecil dari rencana.

Tabel 4.8 menunjukkan hasil perhitungan Konsep Nilai Hasil untuk perumahan

Puri Surya Jaya. Dimana ditunjukkan bahwa proyek diselesaikan dalam waktu 21

minggu dengan biaya Rp 36.694.200,00. Itu lebih kecil dan lebih cepat dari rencana

(27)

65

(Ahead of Schedule and Under Budgel), yaitu 23 minggu dengan biaya Rp

38.060.018,50.

Gambar 4.3 menunjukkan Hubungan antar CPI dan SPI pada perumahan Puri

Surya Jaya. Tampak pada gambar bahwa pada minggu ke 1-5 dan minggu ke 18-21,

baik CPI maupun SPI bemilai lebih dari 1 (kuadran 1). Itu berarti proyek diselesaikan

dibawah jadwal waktu yang ditentukan, dan biaya lebih kecil dari rencana.

Sedangkan pada minggu ke 6-17, nilai CPI menunjukkan lebih dari 1, tetapi SPI

bemilai kurang dari 1 (kuadran 2). Artinya proyek mengalami keterlambatan secara

waktu tetapi tidak mengalami pembengkakan biaya.

Gambar 4.4 menunjukkan Hubungan antara CV dan SV pada proyek

perumahan Puri Surya Jaya. Sekalipun diawal minggu proyek tidak mengalami

keterlambatan baik waktu maupun biaya, tetapi tampak pada gambar bahwa proyek

tersebut pemah mengalami keterlambatan waktu pengerjaan proyek yaitu terlihat

pada minggu ke 6-17, hal itu terlihat pada kuadran 2 (CV bernilai positif tetapi SV

bemilai negatif). Meskipun demikian proyek tersebut dapat dipercepat

pengerjaannya, sehingga pada minngu ke 18 sampai akhir proyek (minggu ke 23).

Terlihat gamabar terletak pada kuadran 1 kemabali (nilai CV rpaupun SV bemilai

positif)

Gambar 4.5 menunjukkan Hubungan antara CPI dan SPI yang membandingkan

antara proyek perumahan Pondok Jati dengan perumahan Puri Surya Jaya.

Gambar 4.6 menunjukkan Hubungan antara CV dan SV yang membandingkan

antara proyek perumahan Pondok Jati dengan pemmahan Puri S,urya Jaya.

Gambar 4.7 menunjukkan Perbandingan Cost Trend antara perumahan Pondok

Jati dengan Puri Surya Jaya. Tampak pada gambar bahwa pengerjaan proyek Pondok

Jati lebih cepat selesai dan produktivitas kerja lebih tinggi dibanding proyek Puri

Surya Jaya.

(28)

4.7 Hubungan Antara Hasil Kuesioner dengan Studi Kasus

Dari kuesioner yang telah kami sebar dan studi kasus yang kami lakukan pada

kontraktor Real Estate kami dapatkan hasil seperti yang tercantum pada tabel 4.9 dan

Tabel 4.10. Pada Tabel 4.9 adalah hubungan antara kuesioner dan studi kasus yang

dilakukan pada salah satu kontraktor yang mengerjakan Perumahan Pondok Jati

Sidoarjo, dimana kespesifikasian dari hubungan kontraktor dan pengembangnya

adalah bahwa semua material kecuali material alam seperti batu bata, pasir, semen,

dll disediakan oleh pengembang. Dan sistem yang dipakai adalah kontraktor

diwajibkan mengambil material kecuali material alam dari pihak pengembang.

Tabel 4.9

Hubungan antara kuesioner dengan studi kasus pada kontraktor A

No A Al A2 A3 A4 A5

Faktor Penyebab Pembengkakan Biaya dan Waktu

Hasil Studi Kasus Material

Perencanaan dan spesifikasi material yang tidak jelas

Penanganan keberadaan dan kuantitas dari material yang tidak direncanakan dengan baik

Material yang akan digunakan sulit untuk didapat/diperoleh

Ketidak tepatan estimasi harga material

Tidak diperhitungkannya biaya tak terduga untuk material

Berpengaruh sekali dalam perencanaan pelaksanaan pekerjaan konstruksi selanjutnya, karena seringkali terjadi ketidak jelasan spesifikasi material yang akan digunakan terutama material urrtuk tahap finishing.Yang diserahkan ke kontraktor pada awalnya adalah gambar rencana yang di dalamnya berupa gambar struktur.

Berpengaruh dalam hal pembengkakan biaya karena di lapangan keberadaan material tidak hanya berada di satu tempat tetapi pada banyak tempat sehingga pasti ada kebocoran. Salah satu cara yang dilakukan untuk mengatasinya adalah bahwa bahan yang sudah dipesan dilapangan harus digunakan, jangan sampai sudah dipesan tetapi tidak digunakan dan harus ditumpuk di gudang.

Juga berpengaruh dalam, hal waktu pelaksanaan, karena seringkali kontraktor harus menunggu bahan yang agak lama dari pengembang, walaupun sudah ada koordinasi antara pengembang dan kontraktor. Berpengaruh sebelum pelaksanaan pengerjaan konstruksi di lapangan, ketidak tepatan dalam estimasi harga material pada varian biaya sampai akhir proyek adalah sebesar Rp 5.985.949,40. Sedangkan pada variar^ jadwal, ketidak tepatan materialnya adalah sebesar Rp 24.630.843,00.

Sangat penting keberada^nnya di dalam estimasi, tetapi karena persaingan yang cukup keras maka sebagai akibatnya unsur ini tidak dimasukkan dalam estimasi. Agar tidak mengalami kerugian maka kontraktor menekankan agar kesalahan konstruksi di

(29)

67

Lanjutan Tabel 4.9

B Bl B2 B3 B4 B5 B6 B7 C Cl C2

penanganan pengaturan fenaga kerja di lapangan harus baik sehingga tidak niendatangkan kerugian. Informasi

Informasi proyek yang tidak lengkap

Gambar rencana proyek yang kurang lengkap dan tidak jelas

Tidak adanya target kapan proyek akan selesai oleh kontraktor

Perencanaan akses sistem informasi proyek yang kurang sempurna.

Organisasi kerja yang tidak efisien, dimana jalur perintah yang ada bersifat tidak langsung dan sangat panjang.

Permintaan pasar yang sangat besar yang membuat pengembang memperketat masa kerja kontraktor.

Syarat-syarat dalam dokumen kontrak yang tidak jelas (syarat bahan, mutu, dan produk yang akan dihasilkan).

Pengaruh yang ditimbulkan kecil karena selama ini sebelum pengerjaan proyek selalu diadakan survey awal (keadaan lingkungan,utility,dll).

Sering terjadi kesalahan dalam faktor ini terutama pada gambar struktur sering kali ada perubahan. Juga pada potongan-potongan yang ada terkadang banyak ukuran dan gambar yang tidak ada.

Dari pihak kontraktor sudah ada target kapan proyek akan diselesaikan tetapi berdasarkan investasi yang sudah ditanam kapan akan kembali, kalau berdasarkan jadwal penyelesaian proyek selama 6 bulan tentu dapat diselesaiHan oleh kontraktor. Akses informasi yang ada, antara pengembang dan kontraktor sudah cukup baik tetapi masalah pengambilan keputusan oleh pengembang jika ada masalah konstruksi dilapangan yang membutuhkan waktu yang lama yaitu dapat mencapai 2 minggu. Organisasi kerja yang sudah' dimiliki oleh kontraktor sudah cukup baik karena selama ini dengan organisasi yang sudah a^a sudah ada pemisahan antara keuangan, mutu, maupun penanganan di lapangan. Hanya masalah kapan akan dimulainya suatu pekerjaan dan jika ada perubahan suatu harga yang dibicarakan kembali ke pimpinan.

Masalah ini tidak menjadi hambatan bagi kontraktor karena kontraktor dan pengembang dapat mengadakan koordinasi dimana kontraktor dapat mengajukan suatu komperjsasi kepada pengembang, cara yang ditempuh oleii kontraktor dalam hal ini adalah melaksanakan kerja lembur.

Dalam dokumen kontrak yang paling berpengaruh adalab. mengenai kewajiban maupun hak dari kontrktor maupun pengembang.mengenai syarat bahan dijelaskan diluar dokumen kontrak, dan mutu maupun syarat produk tidak dibicarakan tetapi dilapangan nantinya ada kontrol dari pihak pengembang.

Manusia

Pengenalan dan pemahaman akan tujuan proyek yang diberikan pada personil proyek yang sangat rendah.

Perencanaan penyediaan sumber daya manusia untuk tiap kegiatan proyek yang tidak sesuai.

Dalam hal ini tidak menjadi suatu masalah bagi kontraktor karena dari awaj sudah ditekankan bahwa kualitas dan biaya adalah pegangan utama bagi kontraktor, jadi dengan kualitas yang terjaga dari kontraktor maka nama kontraktor akan baik dimata pengembang.

Jumlah penyediaan sumber daya manusia yang tidak sesuai sering kali terjadi dalam pengerjaan tiap kegiatan proyek. Penyediaan sumber daya manusia ini bisa lebih maupun kurang dari jumlah normal yang seharusnya dibutuhkan. Hal ini terlihat dari laporan yang diberikan oleh pengawas lapangan. |

(30)

C3 C4 C5 D Dl D2 D3 D4 E El E2 E3 E4 F Fl

Keterbatasan waktu untuk mengestimasi biaya dan waktu proyek.

Ketidak tepatan perencanaan upah tenaga kerja

Kurangnya motivasi dan komitmen untuk melaksanakan tujuan akhir proyek.

Ketidak tepatan estimasi juga bergantung dari waktu yang ada karena seringkali kontraktor tidak mempunyai waktu yang cukup untuk mengestimasi (kurang dari I minggu), seringkali kontraktor diminta menyelesaikan estimasioleh pengembang dalam waktu 1 hari.

Cukup berpengaruh dalani pembengkakan biaya dan waktu tetapi rata-rata tenaga kerja yang digunakan adalah tenaga kerja lokal jadi upah yang diberikan tidak begitu mahal jika dibandingkan dengan tenaga kerja luar daerah. Ketidak tepatan upah tenaga kerja pada varian biaya sampai akhir proyek sebesar Rp 6.112.225,70. Sedangkan untuk varian jadwal, ketidak tepatan upah tenaga kerja sampai akhir proyek yaitu sebesar Rp 16.503.530,06.

Hal ini tidak menjadi masalah bagi kontraktor karena motivasi yang ada adalah, berupa rasa aman dalam diri pekerja yakni bahwa pekerja dijamin akan kelangsungan pekerjaannya untuk proyek proyek yang ditangani selanjutnya.

Peralatan

Penanganan keberadaan dan kualitas dari peralatan yang tidak direncanakan dengan baik.

Ketidak tepatan estimasi harga sewa/pembelian peralatan

Jenis peralatan yang digunakan tidak sesuai dengan karakteristik proyek. Tidak diperhitungkannya biaya tak terduga untuk peralatan.

Sangat kecil pengaruhnya bagi kontraktor karena alat yang digunakan untuk Real Estate sangat kecil. Faktor ini tidak memberikan pengaruh yang cukup besar karena peralatan yang dibeli adalah peralatan kecil.

Kurang pengaruhrrya bagi kontraktor karena alat yang digunakan untuk proyek Real Estate cenderung alat kecil.

Selain karena alat yang digunakan sangat kecil untuk proyek Real Estate, biaya tidak terduga juga tidak diperhitungkan karena adanya persaingan yang cukup keras.

Uang

Keadaan keuangan kontraktor yang kurang sehat

Dana dari pengembang yang tidak cukup

Perencanaan pengaturan keuangan yang tidak direncanakan dari awal.

Terhambatnya pinjaman kredit dari bank ke kontraktor.

Mengenai keuangan dari pihak kontraktor tidak mengalami hambatan karena selama ini tidak ada kendala dalam keuangan untuk proyek.

Sampai saat ini kontraktor tidak mengalami keterlambatan pembayaran dari pengembang karena faktor pengembang yang tidak memiliki dana yang cukup.

Perencanaan pengaturan keuangan oleh kontraktor sudah dilakukan sejak awal karena adanya ketakutan dari pihak kontraktor akan mengalami kerugian yang disebabkan karena pengaturan keuangan yang tidak terkontrol.

Selama ini kontraktor tidak pemah meminjam kredit dari bank karena kalau keuangan dilakukan dengan pinjaman bank maka keuntungan yang diraih sangat tipis.

Pengatahuan dan Pengalaman

Manajer proyek yang kurang cakap dalam mengatur dan menjalankan

Pihak kontraktor tidak me.ngalami hambatan dalam hal ini karena manajer proyek yang ada di lapangan

(31)

69

LanjutanTabel 4.9

F2 F3 F4 F5 F6 F7 G Gl G2 G3

aktivitas yang mengakibatkan turunnya produktivitas pekerjaan.

Kualitas tenaga kerja yang rendah dalam mengerjakan aktivitas proyek.

Jumlah personil proyek yang terlatih dan berpengalaman yang sangat minim.

Pengembang yang tidak berpengalaman (lambat dalam mengambil keputusan terhadap masalah yang ada).

Tidak memperhitungkan faktor resiko pada lokasi proyek dan konstruksi.

Pengulangan pekerjaan karena mutu yang jelek.

Sasaran dan pengarahan proyek yang tidak jelas dari pimpinan proyek

sudah dapat mengatur masalah masalah yang ada di lapangan.

Hal ini diusahakan tidak terjadi dalam pemilihan tenaga kerja sejak awal karena berpengaruh langsung terhadap produk yang dihasilkan. Datam hal ini kontraktor yang bersangkutan walaupun hanya melakukan pengawasan berkala di lapangan tetapi dapat sampai tahu komposjsi tukang yang ada dalam suatu pekerjaan tertentu (namanya siapa, berapa tukang dan pembantunya).

Pihak kontraktor juga tid.ak mengalami hambatan mengenai personil proyek yang terlatih dan berpengalaman yang kurang, karena oleh kontraktor diusahakan personil yang ada cukup cakap dalam usahanya mencapai kualitas yang baik, kecuali hanya untuk pekerjaan kasar.Yang penting bagi kontraktor adalah personil proyek, yang mampu mengatur mobilisasi tenaga kerja (komposisinya) dan juga pengaturan tenaga kerja dilapangan.

Hal inilah yang menurut kontraktor membutuhkan waktu yang sangat lama, karena pengembang baru dapat memberikan keputusan setelah 1-2 minggu, padahal informasi dan tanggapan yang diberikan sudah waktu yang lalu.

Hal ini tidak pemah dilakukan oleh pihak kontraktor karena sebelum pengerjaan dilakukan oleh kontraktor, maka kontraktor mengadakan survey awal terhadap lokasi tempat proyek akan dikerjakan. Menurut kontraktor sangat berpengaruh sekali dalam hal pembengkakan biaya dan waktu proyek, hal ini disebabkan karena komposisi tukang yang tidak tepat yang mengerjakan pekerjaan yang bersangkutan dan mungkin juga karena pekerjaan yang dilakukan tidak sesuai dengan keahlian yang dimilikinya.

Pimpinan proyek dalam hal ini sudah memberikan pengarahan dan sasaran apa yang ingin dicapai oleh team proyek, sehingga dalam hal ini tidak menjadi masalah bagi kontraktor.

Metode Konstruksi

Metode konstruksi/teknik pelaksanaan yang salah

Pengaturan mobilisasi tenaga kerja di lapangan yang tidak baik.

Tidak adanya perbaikan terhadap perencanaan jadwal yang telah dibuat.

Dalam hal ini kesalahan dalam pelaksanaan berasal dari pengembang yang terkadang mengalami perubahan desain yang akhirnya pekerjaan yang sedang dikerjakan atau yang telah selesai mengalami pembongkaran kembali.

Hal ini memegang peranan penting dalam hal biaya dan waktu proyek karena pengaturan mobilisasi pekerja yang tidak baik dapat mengakibatkan pemborosan biaya dan waktu yang meliputi jumlah maupun komposisi dari pekerja.

Pada umumnya waktu yang telah direncanakan pada awal proyek untuk menyelesaikan proyek sudah cukup, dimana sudah disediakan kelonggaran-kelonggaran sehingga dalam hal ini pengaruhnya sangat kecil dalam pembengkakan biaya dan waktu.

(32)

G4 G5 G6 G7 G8 G9 H Hl H2

Tidak adanya project statistic report

Tidak adanya pembagian tugas yang jelas dalam team proyek.

Biaya transportasi peralatan yang tinggi.

Kontraktor lambat dalam persiapan administrasi penagihan.

Koordinasi dan komunikasi yang kurang antara kontraktor dan sub kontraktor terkait dengaa pemakaian bahan yang tidak sesuai dengan spesifikasi.

Antara kontraktor dan suplier tidak ada koordinasi dan komunikasi sehingga menyebabkan keterlambatan material.

Pada umumnya yang dibuat sebagai laporan adalah pekerjaan apa yang rencananya akan dikerjakan, lalu bagaimana kemajuan pejaksanaannya, jumlah dan komposisi pekerjanya sjapa saja, pengeluaran materialnya sejumlah berapa, dan kendaia yang terjadi diiapangan apa.

Hal ini bagi kontraktor tidak menjadi masalah yang berarti karena sejak awa^ pekerjaan dan tanggung jawab dari masing masing pihak sudah dijelaskan pada awal proyek sesuai d,engan struktur organisasi perusahaan, dimana secara garis besar di bagi menjadi 3 bagian yaitu bagian keuangan, penanganan mutu dan masalah penanganan di lapangan.

Dalam proyek konstruksji Real Estate seiama ini menurut kontraktor tidak ada biaya transportasi peralatan yang tinggi karena peralatan yang dipakai adalah peralatan kecil, bukan peralatan untuk mengerjakan proyek yang besar.

Kelambatan dalam hal penyiapan administrasi hampir tidak pernah terjadi, masalahnya keterlambatan dalam hal penerimaai\ termyn disini karena disebabkan kontraktor sibu,k menangani proyek yang lain, sehingga penerjmaan termyn dapat ditangguhkan. Tetapi kerjasama antara pengembang dan kontraktor sudah cukup baik karena pengembang sudah mau mengingatkan, kepada kontraktor jika termyn oleh kontraktor belum diambil.

Hal ini tidak pernah terjadi dalam diri kontraktor karena selama menangani proyek konstruksi Real Estate tidak pernah bekerjasama dengan sub kontraktor.

Keterlambatan material disini disebabkan karena koordinasi antara pengembang dan suplier yang kurang karena penyediaan bahan merupakan tanggung jawab dari pengembang. Keterlambatan material dilapangan menyebabkan produktivitas kerja menjadi turun disamping pengerjaan dalam bidang yang lain oleh tukang yang ahli menyebabkan pemborosan keuangan.

Etika

Tidak adanya kerjasama yang cukup baik antara pengembang, kontraktor dan sub kontraktor karena satu pihak atau lebih hanya memikirkan keuntungan pribadi.

Adanya persaingan yang tidak sehat yang terjadi antar kontraktor (pembajakan tenaga kerja, niat buruk terhadap produk yang dihasilkan kontraktor lain, dll.)

Selama ini ftntara pengembang dan kontraktor sudah terjalin kerjasama yang cukup baik sehingga kontraktor dapat bekerja dengan tenang, dalam hal tni pengembang juga selalu tepat waktu dalam pembayaran termyn, mau menanggapi dengan baik jika ada masalah di lapangan.

Persaingan yang terjadi antar kontraktor adalah persaingan secara sehat, dalam hal tenaga kerja pun kontraktor yang satu juga memakai pekerja yang sama yang juga dipakai oleji kontraktor yang lain, hal ini untuk mencegah hal negatif seperti adu domba oleh pengembang, mengepai niat buruk terhadap produk vang dihasilkan tidak pernah dialami oleh

(33)

71

LanjutanTabel 4.9

H3 H4 I 11 12 13 14 15 16 17

Kesengajaan suplier dalam pengiriman material yang tidak sesuai dengan kuantitas dan kualitas.

Adanya perselisihan didalam proyek yang membuat proyek terhenti.

kontraktor.

Dalam hal ini pengiriman material yang tidak sesuai dengan kuantitas dan kualitas memang pernah terjadi, tetapi mengenai kesengajaan tentunya kontraktor juga menyangsikan karena bisa^ juga karena faktor lain, yang penting adalah penerima dilapangan jangan sampai lengah dalam hal penerimaan material.

Perselisihan yang pernah terjadi antar anggota dalam team proyek umumnya tidak sampai membuat proyek yang ditangani menjadi terhenti karena semuanya bisa diselesaikan dengat\ musyawarah. Mengenai kuantitas perselisihan pun dalam proyek boleh dibilang relatif kecil terjadinya.

Lingkungan

Perbedaan kondisi lapangan yang berbeda dari yang tertulis dari dokumen kontrak yang dapat menyebabkan pembengkakan biaya dan keterlambatan waktu.

Kerusakan yang terjadi pada lingkungan proyek (jalan; karena sering dilalui alat berat, bangunan sekitar;akibat pemancangan)

Lingkungan makro ekonomis (pertumbuhan ekonomi, inflasi, suku bunga bank , nilai tukar mata uang) yang tidak stabil.

Lingkungan sosial politik yang tidak stabil (huru hara, peraturan pemerintah).

Kecelakaan kerja yang mungkin terjadi pada pekerja, pengunjung atau anggota masyarakat.

Penyediaan utility di lapangan yang kurang (tenaga Iistrik, air, bahan bakar) yang dapat menyebabkan keterlambatan penyelesaian proyek.

Respon dari masyarakat sekitar yang kurang mendukung dengan adanya proyek.

Selama menangani proyek Real Estate kondisi lapangan yang sudah dipertihatkan atau diutarakan oleh pengembang kepad^ kontraktor sesuai dengan kondisi proyek yang akan d,ihadapi oleh kontraktor. Kerusakan yang terjadi adalah mungkin karena kerusakan jalan akibat dilalui oleh kendaraan pengangkut material, tetapi dampak yang diakibatkannya sangat kecil dalam hal pembengkakan biaya dan waktu proyek.

Menurut kontraktor hal ini sangat berpengaruh dalam hal pembengkakan biaya dan waktu proyek, sehingga apabila terjadi gejala akan kondisi ekonomi yang tidak stabil maka kontraktor akan melihat situasi lebih dalam dan tidak^ terburu-buru melakukan aktivitas proyek.disini kontraktor juga berhak mengadakan estimasi ula,ng jika kondisi ekonomi tidak stabil sebesar 5% darii kondisi normal.

Jika terjadi keadaan lingkungan sosial politik yang tidak stabil maka dari pihak pengembang sendiri merasa ketakutan dan riskan akan dampak yang akan terjadi jika keadaan ini berjmbas kepada produk Real Estate.

Kecelakaan yang mungkin, terjadi adalah pada tenaga kerja yang mungkin jatuh djari ketinggian, tetapi tidak membuat proyek menjadi berhenti sedang intensitas kecelakaan pada pengunjung dan anggota masyarakat sangat kecil.

Selama ini proyek Real Estate yang ditangani oleh kontraktor adalah pada kawasan Sidoarjo, yang menurutnya tidak mengalami kendala utility. Kesulitan utility dapat terjadi jika proyek terletak pada kawasan Surabaya bagian barat karena pengaruh kondisi tanahnya.

Juga memberikan pengaruh dalam hal pembengkakan biaya dan waktu proyek, tetapi intensitas terjadinya sangat kecil.respon yang kurang mendukung dari masyarakat sekitar yang pernah dialami oleh kontraktor adalah diblokadenya jalan akibat menimbulkan kerusakan pada jalan sekitar, sehingga

(34)

18 J Jl J2 J3 J4 J5 K Kl K2 K3

Prasarana transportasi yang kurang memadai.

arus keluar masuk kendaraan harus melewati jalan yang lain.

Prasarana transportasi pada lingkungan proyek Real Estate yang selama ini ditangani sudah cukup memadai didalam menunjang terselenggaranya proyek (jumlah jalur yang ada tidak hanya satu sehingga bila ada suatu hambatan dapat melewati jalur yang lain).

Legal

Lamanya iztn yang dikeluarkan pemerintah mengenai pembukaan lahan.

Tidak lengkapnya izin pelaksanaan mendirikan bangunan sesuai dengan undang-undang.

Sistem arbitasi (penyelesaian pertikaian) yang tidak diatur menurut hukum sehingga membutuhkan waktu yang lama.

Adanya pelanggaran terhadap perjanjian kontrak yang telah dibuat oleh pihak-pihak yang terkait dengan proyek (kontraktor, pengembang, dan sub kontraktor).

Undang-undang tenaga kerja yang tidak diperhatikan (upah, keselamatan tenaga kerja) yang dapat menyebabkan pemogokan.

Kontraktor dapat mengetahui apakah ijin yang ada sudah keluar apa belum umumnya berdasarkan berita dari mulut ke mulut (bisa antar kontraktor) karena meskipun ijin pembukaan lahan sudah dikeluarkan tetapi belum tentu tanah yang ada adalah merupakan milik dari pengembang. Hal ini tidak terlalu berpengaruh dalam hal pembengkakan biaya dan waktu proyek.

Sama halnya dengan ijin pembukaan lahan, kontraktor tidak akan melakukan pengerjaan proyek jika ijin pelaksanaan mendirikan bangunan belum lengkap. Dan menurutnya hal ini sangat kecil pengaruhnya dalam hubungannya dengan pembengkakan biaya dan waktu.

Memang menurut kontraktor system penyelesaian yang ada belum diatur menurut hiukum, tetapi selama ini masing masing pihak sudah dapat mengerti bahwa dengan jalan musyawarah adalah jalan yang terbaik dalam menyelesaikan pertikaian yang terjadi.

Selama ini pihak-pihak yang terkait dalam proyek konstruksi Real Estate selalu memegang komitmen dengan menjalankan tuga,s dan tanggung jawabnya masing-masing. Jadi bagi kontraktor hal ini tidak meniadi masalah bagi kontraktor.

Undang-undang tenaga kerja sudah diperhatikan oleh kontraktor tetapi dalam hal ini merupakan tanggung jawab dari pengembang karena sudah termasuk ijin

pajak yang dikeluarkan oleh kontraktor. Klaim yang berdampak pada output

Adanya klaim dari pengembang karena produk yang dihasilkan tidak sesuai dengan mutu yang diharapkan.

Klaim karena adanya perubahan peraturan yang langsung mempengaruhi atau menaikkan biaya proyek.

Adanya keluhan dari pemakai karena adanya cacat produk pada waktu masa pemeliharaan.

Hal ini dijaga agar tidak sampai terjadi pada diri kontraktor, yang dilakukan demi nama baik dari kontraktor. Karena itu pada pelaksanaan pihak pengembang juga diikutkan untuk mengontrol dan jika ada ketidak sesuaian oleh pengembang maka

kontraktor langsung memperbaiki.

Berpengaruh dalam hal pembengkakan biaya dan waktu proyek, tetapi dalam hal ini kontraktor dapat melakukan negosiasi terhad^ap pengembang sehingga akan ada perhitungan biaya 'ulang oleh kontraktor. Masa pemeliharaan yang telah disepakati oleh kontraktor maupun pengembang selama 3 bulan, adakalanya dimanfaatkan dengan baik oleh pemakaiyang juga dapat menyebabkan pembengkakan biaya. Untuk cacat produk dalam masa pemeliharaan ini umumnya terkait dengan

(35)

73

LanjutanTabel 4.9

L LI L2 L3 L4 L5 M Ml M2 M3 M4

finishing yang tidak sempiirna (cat mengelupas, pintu yang terpasang tidak sempurna sehingga sulit dibuka).

Pembayaran sampai pada akhir proyek Sistem pembayaran termyn yang tidak jelas.

Terjadinya penahanan pembayaran oleh pengembang karena tidak puas karena produk yang dihasilkan kontraktor.

Adanya unsur kesengajaan dari pengembang untuk melambatkan pembayaran kepada kontraktor.

Keterlambatan pembayaran dari pihak pengembang ke kontraktor sampai pada akhir proyek.

Pembayaran dari pemakai kepada pengembang yang terhambat sehingga mempengaruhi pembayaran termyn dari pengembang ke kontraktor.

Sistem pembayaran termyn sudah dijelaskan pada dokumen kontrak dan ternyata kontraktor tidak mengalami hambatan dari pengembang waktu pengambilan termyn. Pengambilan termyn ini ada yang sudah ditetapkan diawal harus dilakukan sebanyak berapa kali dan ada yang bebas berdasarkan kemajuan pekerjaan yang telah diselesaikan.

Tidak sampai terjadi dalam diri kontraktor karena kontraktor tidak ingi namanya buruk dimata pengembang dan kontraktor lain, karenanya maka dalam pelaksanaan proyek di lapangan dikerjakan secara hati-hati.

Menurut kontraktor pengernbang yang ditangani oleh kontraktor adalah pengembang yang sudah terjaga nama baiknya dan tidak rnau bermain curang karena sudah lama berdiri, disamping kontraktor juga mengetahui karakter pimpinan dari pengembang. Kontraktor dalam hal ini sudah mengetahui keberadaan dari pengembang, yang menurutnya pengembang yang ditanganinya ini bonafit disamping kontraktor juga mengetahui karakteristik dari pimpinan pengembang dengan baik.

Menurut kontraktor seharusnya pembayaran dari pemakai kepada pengembang merapakan urusan dari pengembang. Kontraktor pernah mengalami hal ini tetapi kontraktor akhirnya membuat peraturan baru yang tidak terikat akan hal ini.

Penyerahan Produk

Kekeliruan pemakaian bahan yang digunakan untuk finnishing.

Penyerahan hasil fisik proyek dari korrtraktoT ke pengembang yang terlambat karena proses pengerjaan yang sulit.

Kesalahan pekerjaan yang tidak dibetulkan oleh kontraktor yang mengakibatkan gagalnya penyerahan produk.

Penyerahan hasil fisik proyek dari kontraktor ke pengembang yang terlambat.

Pemakaian bahan untuk finishing berpengaruh sekali dalam hal pembengkakan biaya dan waktu karena terkadang pengembang tidak menjelaskan bahan apa yang akan digunakan pada saat awal, terlebih jika produk tersebut adalah produk dengan type baru. Sangat berpengaruh sekali, terhadap pembengkakan biaya dan waktu proye^k, karena akibat dari pengerjaan yang sulit, bab.an yang terbuang juga terkadang sangat banyak dan upah kerja yang dikeluarkan juga tidak sedikit untuk pengerjaannya (naiksekitar 15-20%).

Untuk hal ini kesalahan pekerjaan yang terjadi di lapangan harus dibetulkan oleh kontraktor karena dalam pelaksanaan di lapangan juga terdapat pengawas dari pihak pengempang, dan jika sampai terjadi kesalahan pekerjaan maka kontraktor akan mengalami kerugian matenal, uang dan waktu yang cukup besar pada umumnya.

Untuk penyerahan hasil pengerjaan proyek umumnya dari kontraktor tidak mengalami keterlambatan karena waktu yang disepakati oleh kontraktor dan pengembang yang umumnya 6 bulan sudah cukup

(36)

M5 Tetjadi kendala pada waktu start up (uji coba) instalasi pada waktu penyerahan.

untuk melaksanakan dan menyelesaikan proyek. Cukup berpengaruh dalam, hal pembengkakan biaya dan waktu, karena jika, hal ini terjadi maka penyerahan produk tidal^ dapat dilakukan dan penerimaan sisa termyn tidak dapat diambil sebelum hasil dari produk sudah dapat diterima dengan baik oleh pengembang.