BAB II BAB II
TINJAUAN UMUM BIRO PERENCANA TINJAUAN UMUM BIRO PERENCANA
A.
A. Tinjauan Umum ProyekTinjauan Umum Proyek
Proyek adalah unit terkecil dari aktifitas investasi dengan Proyek adalah unit terkecil dari aktifitas investasi dengan kegiatan-kegiatan yang saling berkaitan untuk mencapai tujuan akhir yang telah kegiatan yang saling berkaitan untuk mencapai tujuan akhir yang telah ditentukan.
ditentukan.
Metode pelaksanaan suatu proyek merupakan bagian yang Metode pelaksanaan suatu proyek merupakan bagian yang terpenting dalam Manajemen Konstruksi, karena hal ini merupakan salah terpenting dalam Manajemen Konstruksi, karena hal ini merupakan salah satu faktor yang menentukan keberhasilan projek. Untuk menentukan satu faktor yang menentukan keberhasilan projek. Untuk menentukan keberhasilan proyek harus didasari dengan ide yang berasal dari metoda keberhasilan proyek harus didasari dengan ide yang berasal dari metoda serta latar belakang yang telah disusun. Ide dasar yang dimaksud serta latar belakang yang telah disusun. Ide dasar yang dimaksud mencakup 3 aspek penting, antara lain:
mencakup 3 aspek penting, antara lain: a.
a. Hubungan antara pemilik proyek dengan para pelaksana (koordinator)Hubungan antara pemilik proyek dengan para pelaksana (koordinator) b.
b. Jenis-jenis dan dokumen kontrak.Jenis-jenis dan dokumen kontrak. c.
c. Kriteria pemilihan kontraktor yang sebelumnya dilakukan prosesKriteria pemilihan kontraktor yang sebelumnya dilakukan proses pelelangan (tender).
pelelangan (tender). d.
d. Pelaksanaan pembangunan.Pelaksanaan pembangunan.
Dalam mengerjakan suatu proyek, terlebih dahulu kita harus Dalam mengerjakan suatu proyek, terlebih dahulu kita harus mengetahui mengenai pengertian proyek, berikut diuraikan mengenai mengetahui mengenai pengertian proyek, berikut diuraikan mengenai pengertian projek dari dua narasumber, antara lain:
pengertian projek dari dua narasumber, antara lain: 1.
1. Hira Nahuja adalah, suatu pekerjaan yang unik untuk membangunHira Nahuja adalah, suatu pekerjaan yang unik untuk membangun (konstruksi atau diluar konstruksi) dengan satu tujuan penting yang (konstruksi atau diluar konstruksi) dengan satu tujuan penting yang dibatasi oleh bidang, kualitas, waktu dan biaya.
dibatasi oleh bidang, kualitas, waktu dan biaya. 2.
2. Imam Soeharto, suatu kegiatan sementara yang berlangsung dalamImam Soeharto, suatu kegiatan sementara yang berlangsung dalam jangka
jangka waktu waktu terbatas, terbatas, dengan dengan alokasi alokasi sumber sumber daya daya tertentu tertentu dandan dimaksudkan untuk melaksanakan tugas yang sasarannya telah dimaksudkan untuk melaksanakan tugas yang sasarannya telah digariskan dengan jelas.
B. Macam-Macam Proyek
Menurut R.D. Achibald (1976) macam proyek adalah sebagai beikut : 1. Proyek Kapital (Modal)
Meliputi : Pembebasan tanah, pembelian material dan peralatan dan konstruksi.
2. Proyek Pengembangan adalah proyek dimana perencana hanya mengembangkan proyek yang telah ada.
3. Proyek Pengembangan dan penelitian. 4. Proyek Sistem Informasi.
5. Proyek yang berkaitan dengan manajemen perusahan
C. Sumber Proyek
Ditinjau dari asal proyek, terdapat dua sumber proyek yang berbeda keadaanya, antara lain:
1) Proyek Pemerintah:
Syarat resmi untuk menangani projek pemerintah adalah harus berbadan hukum. Hal ini dimaksudkan untuk mengatur agar kontraktor
selalu mematuhi segala peraturan yang ditetapkan.
Kontraktor yang telah mendaftarkan dirinya ke Departemen Pekerjaan Umum (DPU) berhak mendapatkan projek dari pemerintah maupun dari pihak swasta. Dalam melaksanakan projek pemerintah, kontraktor mendapatkan pengawasan dari dinas jawatan gedung-gedung, konsultan ahli, dan owner . Untuk melaksanakan sebuah projek, harus diawasi oleh BPK (Badan Pengawas Keuangan). Badan ini akan mengadakan proses pemeriksaan guna mengatur keuangan yang berhubungan dengan uang pemerintah.
2) Proyek Swasta
Bila owner berbentuk perusahaan pada umumnya direktur perusahaan mengangkat seorang pemimpin projek tidak jarang perusahaan swasta menggunakan jasa konsultan untuk mengawasi pekerjaan proyek.
D. Cara Mendapatkan Proyek
Secara umum konsultan perencana untuk mendapatkan pekerjaan dari Bouwer (pemilik proyek), antara lain :
a. Berdasarkan Pada Petunjuk Langsung
Konsultan perencana diundang langsung oleh pemilik proyek (bouwer) dalam hal ini ada beberapa pertimbangan yang mendorong pemilik proyek yang mengadakan kerjasama yaitu berdasarkan pada pengalaman kerja yang telah dilakukan oleh kedua belah pihak, prestasi kerja, atau atas referensi dan masukkan dari pihak lain tentang konsultan yang bersangkutan. Selanjutnya perencana menerima Kerangka Acuan Kerja (TOR) dari pemberi tugas sebagai acuan dan pedoman untuk pekerjaan perencanaan. Setelah menerima TOR, maka konsultan perencana membuat usulan Pra Rencana sesuai dengan waktu yang telah ditentukan. Pra Rencana ini meliputi :
SUMBER PEMERINTA PENUNJUK TENDER SWASTA PENUNJUK TENDER Diagram 2.1 Perolehan sumber proyek
1. Konsep perencanaan.
2. Design awal (denah, tampak).
3. Usulan penawaran biaya (fee) perencanaan.
Kemudian usulan design dipresentasikan kepada pemberi tugas, di mana dalam tahap ini konsultan perencana akan mendapatkan koreksi atau langsung disetujui. Apabila belum disetujui, maka konsultan harus mengadakan revisi terhadap pra rencana yang diusulkan. Setelah usulan pra rencana disetujui, maka pemberi tugas memberikan surat perintah (SPK) sebagai dasar konsultan perencana untuk melakukan
kerja sepenuhnya.
b. Berdasarkan Lelang Terbuka
Proyek yang akan ke konsultan perencana oleh pemilik proyek diumumkan baik itu melalui media massa maupun dengan cara-cara lain yang lazim dilakukan untuk memberitahukan kepada semua konsultan perencana. Dalam hal ini semua konsultan yang sesuai klasifikasinya dan sudah memenuhi syarat sebagai rekanan pemilik proyek mengirimkan dokumen sebagai peserta lelang. Pemilik proyek kemudian mengundang konsultan yang mendaftar dan memenuhi syarat untuk mengambil lelang dan TOR. Kemudian peserta lelang dalam batas waktu tertentu membuat usulan pra rancangan dan penawaran fee perencanaan. Bouwer akan meyeleksi dan memanggil
konsultan yang dianggap mengajukan usulan terbaik dalam hal ini design maupun harga fee perencanaan. Bila semua sudah disetujui maka pemberi tugas akan menerbitkan surat perintah kerja (SPK) yang berarti konsultan perencana berhak untuk melakukan perencanaan dan
c. Berdasarkan Pada Lelang Terbatas
Pada prinsipnya hampir sama dengan lelang terbuka hanya saja di undang beberapa konsultan perencana saja. Hal ini bertujuan untuk memudahkan proses penentuan konsultan dengan catatan rekanan yang diundang sudah diketahui reputasinya.
E. Tata Cara Penangan Proyek
Sebuah proyek arsitektur selalu memerlukan keputusan tentang tatacara serah terima hasil pekerjaan. Uraian mengenai penyerahan hasil pekerjaan ( project delivery) tidak dapat dipisahkan dengan keputusan awal tentang bagaimana perancangan proyek akan diselenggarakan. tetapi sebelum menguraikan lebih lanjut mengenai project delivery, ada baiknya dijelaskan sedikit mengenai beberapa istilah proyek untuk menyamakan persepsi.
1. Design as Building
Istilah Design and Build merupakan pengertian tentang tatacara penyelenggaraan proyek dimana proses perencanaan dan proses pelaksanaan konstruksi proyek dilakukan oleh satu pihak tertentu dan diikat secara hukum melalui kontrak dengan Pemberi Tugas. Secara umum, untuk proyek-proyek yang dilaksanakan dengan pola Design and Build , terdapat 2 (pihak) yang mengikatkan diri dengan kontrak kerja yaitu Pihak Pemberi Tugas dan Pihak Pelaksana Pekerjaan. Walaupun demikian, kadangkala diperlukan keahlian lain yaitu Konsultan Pengawas/Manajemen Proyek/Manajemen Konstruksi yang bekerja untuk dan diikat kontrak dengan Pihak Pemberi Tugas.
Tugasnya adalah melakukan dan melaporkan hasil pengawasan pekerjaan kepada Pemberi Tugas. Sementara itu, pembiayaan pelaksanaan pekerjaan dapat dilakukan berdasarkan prestasi pekerjaan (dengan tahapan pembayaran), atau dibayarkan setelah pekerjaan selesai 100% dan disetujui oleh Pemberi Tugas (turn-key project ).
2. Turn Key Project.
Proyek yang dilakukan dengan pola Turn-key Project adalah pola pekerjaan dimana masing-masing pihak yang terlibat mengikatkan diri dengan kontrak kerja, tetapi Pihak Pemberi Tugas akan melakukan pembayaran pekerjaan setelah prestasi pekerjaan selesai 100% dan
telah disetujui oleh Pemberi Tugas. Dengan kata lain, Pelaksana Pekerjaan (Konsultan Perencana, Konsultan Pengawas/Manajemen Konstruksi dan Kontraktor, baik sendiri-sendiri, sekaligus maupun kombinasi dari pihak-pihak tersebut) membiayai dirinya sendiri sampai pekerjaannya selesai 100% dan disetujui oleh Pemberi Tugas. Pada cara ini sangat penting pada saat awal untuk menyepakati hal-hal mengenai kualitas bangunan, perkiraan nilai pekerjaan, tatacara pembiayaan dan pembayaran total pada akhir pekerjaan.
3. Fast Track
Sesuai dengan namanya, secara bebas istilah fast track dapat dibaca sebagai ‘jalur cepat’, yaitu melaksanakan tahapan-tahapan pekerjaan secara bersamaan agar diperoleh solusi dengan lebih cepat tanpa mengorbankan kualitas hasil pekerjaan. Sebagai contoh pekerjaan fast track ini adalah, tahapan pekerjaan pelaksanaan konstruksi di lapangan sudah dimulai tanpa menunggu tahapan pekerjaan perancangan selesai 100%. Umumnya pada pekerjaan dengan cara fast track adalah pentingnya kesepakatan mengenai hal-hal pokok yang tidak boleh berubah lagi pada tahap pekerjaan selanjutnya.
Pilihan
project delivery
.Project delivery merupakan tata cara penyelenggaraan proyek yang meliputi tahapan pekerjaan perencanaan sampai dengan pelaksanaan konstruksi lapangan dan serah terima proyek dari
Kontraktor kepada Pemberi Tugas. Secara umum dikenal adanya 3 (tiga) cara penyelenggaraan proyek, yaitu:
a. Tradisional.
Proses perancangan diselesaikan tuntas baru diadakan lelang pekerjaan untuk Kontraktor. Dalam proses ini juga lazim bahwa shop drawings (gambar detail pekerjaan khusus, misalnya detail profil alumunium) disiapkan oleh Kontraktor pelaksana pekerjaan
dan atau pemasok terpilih.
b. Design and Build .
Kontrak kerja dilakukan terlebih dahulu antara Pemberi Tugas dengan Kontraktor design and build , dan kemudian seluruh perancangan, termasuk gambar kerja, dilakukan oleh Kontraktor
tersebut.
c. Bridging
Kombinasi antara kedua cara tersebut diatas. Seorang arsitek (kontrak ataupun in-house) menyiapkan konsep rancangan dan atau pra-rancangan untuk dilelangkan kepada Kontraktor atau Kontraktor design and build . Selanjutnya dokumen pengembangan rancangan sampai dokumen pelaksanaan diselesaikan oleh Kontraktor tersebut. Dalam cara ini diperlukan 2 (dua) fungsi arsitek yang berbeda, yaitu pada tahap awal perancangan, sebagai arsitek perancang, dan pada tahap penyelesaian dokumen perancangan, sebagai architect of record . Walaupun demikian, lazim juga ditemui arsitek kedua menyelesaikan seluruh dokumen perancangan sebelum dilelangkan kepada Kontraktor. Contoh proyek seperti ini adalah, misalnya, Pemberi Tugas memilih arsitek asing untuk mengerjakan pra-rancangan dan kemudian
menunjuk arsitek lokal untuk meneruskan pekerjaan perancangan sampai selesai.
Ketiga cara tersebut diatas dapat dilakukan dengan proses fast track . Demikian pula halnya dengan tatacara pembayaran; bila disepakati untuk dilakukan dengan turn-key maka pembayaran dilakukan setelah pekerjaan dinyatakan selesai 100%, disetujui Pemberi Tugas dan dilakukan serah terima proyek.
Saat ini sejalan dengan makin kompleksnya tata cara membangun dan bertambah rumitnya pola pembiayaan proyek, prinsip-prinsip dasar tersebut diatas menimbulkan variasi-variasi baru.
F. Konsultan Perencanan
Secara umum pengertian Konsultan Perencana dapat diuraikan sebagai berikut
1. Konsultan Perencana adalah suatu perusahaan yang memenuhi persyaratan untuk melaksanakan tugas konsultansi dalam bidang perencanaan dan perancangan suatu bangunan. (Sumber : Dirjen Cipta Karya; Tentang Pedoman Operasional Pengisian Pelaksanaan Dip.) 2. Konsultan Perencana dalam kegiatannya merupakan suatu badan
usaha yang dengan mempergunakan keahliannya dan berdasarkan suatu pemberian tugas mengerjakan perencanaan, perancangan dan atau pengawasan pembangunan di bidang teknik bangunan. (Sumber : Buku IAI ; Pedoman Hubungan Kerja Antara Arsitek dan Pemberi
G. Klasifikasi Konsultan Perencana
Klasifikasi konsultan perencana dapat dijabarkan berdasarkan status atau pelayanannya. Berdasarkan statusnya, konsultan perencana dapat diklasifikasikan sebagai berikut :
1. Konsultan swasta
Badan usaha ini didirikan oleh seseorang atau sekelompok orang dengan modal sendiri. Atas keuntungan perusahaan tersebut maka dikenakan pajak oleh pemerintah. Pendiri badan tersebut t idaklah mesti seorang ahli teknik melainkan dapat juga seorang awam yang memiliki modal. Dalam hal demikian ini ia menjalin kerja sama dengan beberapa ahli teknik.
2. Konsultan pemerintah
Konsultan Pemerintah Adalah konsultan perencana milik pemerintah yang di dalamnya bergabung beberapa arsitek dan ahli teknik lainnya yang ditunjuk oleh pemerintah. Berdasarkan atas pelayanannya, maka konsultan perencana dibedakan atas 2 macam, yaitu :
a. Konsultan perencana murni
Konsultan yang demikian disebut murni karena kegiatannya hanya terbatas pada perencanaan dan perancangan semata. Adapun pelaksanaannya diserahkan kepada pihak yang lain.
b. Konsultan perencana campuran
Konsultan jenis ini melakukan tugas dwi fungsi yaitu sebagai perencana dan sebagai pelaksana. Atau paling tidak terlibat dalam proses pelaksanaannya
H. Tahapan Perancangan
Dalam membangun suatu proyek sebelumnya harus di adakan terlebih dahulu proses merancang, dan tahapan tersebut antaralain :
1. Tahap Persiapan, yaitu : a. Tahap Konseptual
Kegiatan utama dalam tahap konseptual adalah melakukan studi kelayakan terhadap analisis pendahuluan dari gagasan yang telah disusun atau dirumuskan dan dapat digambarkan sebagai berikut :
b. tahap definisi atau Tahap Perencanaan dan pemantapan (PP)
Pada tahap ini dilakukan pengkajian yang lebih mendalam mengenai keterkaitan antara gagasan dan peluang yang tersedia agar dapat ditarik kesimpulan yang mantap untuk menanamkan investasi atau melaksanakan proyek. Kegiatan utama dalam tahap ini adalah :
1) Melanjutkan analisis terhap hasil – hasil kegiatan tahap konseptual dalam arti lebih mendalam dan terperinci sehingga kesimpulanya cukup mantap untuk dipakai sebagai dasar pengambilan keputusan perihal kelangsungan investasi atau proyek.
2) Menyiapkan perangkat seperti data kriteria dan spesifikasi teknik engineering dan komersial yang selanjutnya dipakai untuk menyiapkan dokumen tender dan kontrak.
Memantau Peluang 3. Pengkajian Pendahuluan 4. Kerangka Acuan 5. Studi Kelayakan Pasar Teknis Ekonomi Financial Formulasi gagasan Lingkup Kerja Pasar Teknik
Jadwal dan biaya Financial Ekonomi AMDAL
3) Menyusun perencanaan dan membuat keputusan strategis, yaitu berkaitan dengan garis besar penyelenggaraan proyek seperti jenis kontrak, filosofi desain, komposisi pendanaan, dan lain – lain.
4) Memilih peserta proyek yang terdiri dari para kontraktor calon peserta tender.
Hasil yang diperoleh dari tahap Definisi (PP) adalah dokumen kontrak tender yang terdiri dari :
a) Gambar – gambar rencana dan detail arsitektural dan struktur. b) Spesifikasi teknis dan administrasi.
c) Waktu pelaksanaan.
d) Daftar volume pekerjaan (bill of quality). e) Rencana anggran biaya (RAB).
2. Tahap Implementasi
Komponen kegiatan utama dalam tahap ini berbeda – beda untuk setiap macam proyek, tetapi secara umum kegiatan utama dalam tahap ini dapat dibagi sebagai berikut :
a. Mengkaji lingkup kerja proyek dan membuat program implementasi
b. Melaksanakan pekerjaan desain engineering terinci ( tahap drawing), pengadaan material dan peralatan, pabrikasi, instalasi (konstruksi).
c. Melakukan perencanaan dan pengendalian biaya, waktu dan mutu.
d. Menutup proyek, termasuk kegiatan inspeksi akhir, uji coba, starat – up dan praoperasi.
e. Menyerahkan hasil proyek kepada pemilik.
3. Tahap Operasi
Tahap operasi atau utilitas yang dilaksanakan setelah tahap implementasi tidak termasuk dalam tahap siklus proyek, karena dalam tahap ini ornasasi / owner mulai memakai, memproduksi dan memelihara “produk” hasil akhir proyek. Atau dengan perkataan lain tahap ini tidak termasuk dalam siklus proyek karena sudah merupakan kegiatan operasional.
Untuk menghasilkan suatu perencanaan dan perancangan yang optimal, maka prosesnya dilakukan melalui tahap – tahap tertentu. Tahapan tersebut secara terperinci sangat bergantung dari besar kecilnya suatu proyek. Tetapi secara umum, tahap – tahap perencanaan proyek tadi tidak terlepas dari langkah – langkah berikut :
a. Pemberi tugas (owner), menyampaikan maksudnya kepada konsultan perencana.
b. Konsultan perencana menerima maksud tersebut, menyusun program kebutuhan owner, melakukan studi literatur, survey lapangan dan menganalisanya.
c. Bertitik tolak dari hasil analisa tersebut, kemudian diajukan usulan gambar – gambar skematik (denah, tampak dan potongan) atau studi maket serta taksiran biaya secara global.
d. Setelah mendapat persetujuan owner dengan segala penambahan dan pengurangan, barulah gambar-gambar tersebut dikembangkan menjadi
gambar-gambar pelaksanaan.
Pada tahap ini, juga dibuat rencana kerja dan syarat-syaratnya serta rincian rencana anggaran biaya proyek tersebut. Adapun rangkaian proses perencanaannya secara detail, tersusun sebagai berikut :
1) Studi pendahuluan
Kegiatan yang dilakukan pada langkah pertama ini adalah menetapkan apa yang menjadi tujuan, seberapa besar biaya yang tersedia, studi awal pada lokasi / tapak yang akan direncanakan,
menentukan program kebutuhan ruang serta alokasi waktu perencanaan.
2) Studi pendekatan
Langkah selanjutnya adalah melakukan pendekatan masalah untuk melahirkan beberapa alternatif pemecahan tentang standar ruang, pengelolaan ruang, organisasi ruang, konsep dasar tapak, konsep dasar bentuk bangunan dan estimasi biaya.
3) Desain skematik
Berdasarkan kegiatan sebelumnya, kemudian arsitek mengevaluasikan hasil analisa ke dalam bentuk gambar. Yang menjadi output pada tahap ini adalah denah, tampak, potongan dengan atau tanpa perspektif. Usulan gambar -gambar skematik ini disampaikan kepada owner untuk dimintai persetujuannya dan kemudian dimasukkan ke Dinas Tata Bangunan untuk mendapatkan izin membangun.
4) Pengembangan desain
Desain yang sudah disetujui tersebut kemudian dikembangkan lagi sampai ke gambar yang lebih detail. Pada tahap ini pula, gambar – gambar tersebut dilengkapi dengan uraian syarat dan kualitas bahan bangunan yang dipakai yang terhimpun dalam suatu rencana kerja dan syarta - syarat serta taksiran biaya (RAB). Keluaran dari tahap ini gambar - gambar kerja dengan semua syarat – syaratnya yang siap untuk dilaksanakan ( bestek en voor waarden ).
5) Pelelangan
Dengan selesainya gambar - gambar kerja tersebut, oleh pemberi tugas kemudian dijual kepada kontraktor untuk dilaksanakan pembangunannya. Untuk menghadapi proses pelelangan ini, konsultan perencana wajib menyiapkan dokumen pelelangan sebanyak jumlah kontraktor yang mengikuti pelelangan.
Kemudian diberikan kepada kontraktor beberapa hari sebelum lelang dimulai.
Dokumen pelelangan yang harus dibuat tersebut, mencakup : a) Gambar - gambar perencanaan,
b) Rencana kerja dan syarat – syarat, c) Alokasi waktu pelaksanaan,
d) Volume pekerjaan (bill of quantity),
e) Formulir penawaran dan aturan-aturan tentang pemasukannya, f) Aturan main lainnya yang dibutuhkan untuk mengikuti
pelelangan,
Hasil akhir dari tahap ini adalah ditetapkannya kontraktor yang akan melaksanakan pekerjaan pembangunan proyek tersebut. 6) Pelaksanaan dan pengawasan
Kedua langkah ini berjalan bersamaan. Pelaksanaan pembangunan dilakukan oleh kontraktor sedangkan pengawasan dilakukan oleh konsultan yang merencanakan proyek tersebut atau konsultan lain yang ditunjuk oleh pemberi tugas.
Direksi lapangan selaku pengawas mempunyai beberapa tugas, yakni :
a) Mengawasi jalannya pembangunan agar sesuai dengan gambar kerja dan syarat – syarat yang telah ditentukan.
b) Membuat berita acara tiap tahap pekerjaan.
c) Membuat laporan harian, mingguan dan bulanan untuk memeriksa kemajuan pekerjaan untuk dibandingkan dengan time schedule yang ada.
d) Mencatat kejadian - kejadian di lapangan.
e) Memberi peringatan bila kontraktor menyimpang.
7) Penyerahan
Akhir dari semua proses perencanaan adalah penyerahan proyek oleh kontraktor pelaksana kepada pemberi tugas. Penyerahan pertama dilakukan setelah pekerjaan telah rampung 100%, sedangkan penyerahan kedua dilakukan dalam kurun waktu tertentu setelah masa pemeliharaan selesai.
Pada umumnya setelah penyerahan pertama, pembayaran termin disisakan 5 % hingga saat penyerahan kedua.
