14
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
A. Tinjauan Umum Tentang Pengambang 1. Pengertian Pengembang
Pengertian pengembang terdapat pada Pasal 5 ayat (1) Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 9 Tahun 2009, pengertian pengembang perumahan, yaitu :
“Perusahaan Pembangun Perumahan adalah suatu perusahaan yang berusaha dalam bidang pembangunan perumahan dari berbagai jenis dalam jumlah yang besar di atas suatu area tanah yang akan
merupakan suatu kesatuan lingkungan permukiman yang
dilengkapi dengan prasarana-prasarana lingkungan dan fasilitas-fasilitas sosial yang diperlukan oleh masyarakat penghuninya.” Dalam hal ini pengembang dapat diklasifikasikan menjadi 3 bagian
berdasarkan luas tanah yang dikembangkan, yaitu :10
1. Pengembang kelas kecil
Pengembang kelas ini merupakan pengembang yang
mengembangkan tanah dengan luasan < 5000 m2 yang mana
dapat dilakukan perorangan tanpa harus melihat CV/PT terlebih dahulu dan hanya memiliki site plan sederhana.
2. Pengembang kelas menengah
Pengembang kelas ini merupakan pengembang yang sudah harus memiliki perusahaan yang terdaftar dalam badan hukum
CV/PT dengan luas tanah pengembangnya adalah > 5000 m2 –
25000 m2 . pada tingkatan ini pengembang harus memiliki site
10
Andy Kusumah, “ Kajian Sistem Manajemen Mutu Pada Perusahaan Developer”, Seminar Nasional Teknik Sipil V Tahun 2015-UMS.
15 plan yang matang dan mengurus izin peruntukan tanah (IPT) untuk wilayah perumahan yang akan dikembangkannya.
3. Pengembang kelas besar
Pengembang pada kelas ini memiliki luas tanah yang
dikembangkan mulai dari > 25000 m2 untuk persyaratan sama
dengan pengemabng kelas atas hanya berbeda lua s lahan yang akan dikembangkan.
Dalam peraturan menteri daam negeri nomor 3 tahun 1987, perusahaan pembangunan perumahan yang akan melakukan penyediaan tanah untuk keperluan usahanya, terlebih dahulu harus mempunyai izin lokasi yang ditetapkan oleh :
a. Bupati/ walikota yang telah mempunyai rencana induk kota/ rencana kota untuk tanah yang luasnya lebih dari 15 Ha;
b. Gubernur untuk tanah yang luasnya tidak lebih dari 200 Ha; c. Gubernur setelah mendapat persetujuan terlebih dahulu dari
menteri dalam negeri untuk tanah yang luasnya lebih dari 200Ha. Menurut DR. Andi Hamzah S.H hal yang perlu diperhatikan oleh
perusahaan pembangunan perumahan antara lain :11
a. Struktur bangunan harus memenuhi syarat-syarat yaitu dapat menahan semua beban dan gaya-gaya termasuk gempa bumi, cukup terlindungi dari kelapukan, serangan serangga dan
11
Dr. Andi hamzah,s.h. “Dasar-dasar Huk um Perumahan” Penerbit Rine ka Cipta, Ja karta, 1990, hal.25
16 kekuatan perusak lainya dan dapat berfungsi baik, minimum dalam waktu 20 tahuan.
b. Komponen dan bahan-bahan harus memenuhi syarat-syarat yaitu :
a. Penggunaan komponen dan bahan harus sesuai dengan fungsinya;
b. Mempunyai keawetan minimum 5 tahun untuk susunan non struktur dan minimum 20 tahun untuk susunan struktur; c. Memenuhi norma, standart dan peraturan yang berlaku. Para pengembang berlomba berebut lahan untuk dijadikan kawasan permukiman dengan klasifikasi rumah yang beraneka ragam mulai dari jenis rumah sangat sederhana (RSS) rumah sederhana (RS) rumah menengah dan rumah mewah. Pembanguna perumahan ditujukan kepada masyarakat untuk menjangkau harga rumah yang layak, sehat, aman, serasi dan teratur maka perlu diupayakan peningkatan dukungan fasilitas.12
2. Kewajiban Pengembang
Untuk menciptakan keamanan dalam melakukan usaha dan menciptakan pola hubungan yang seimbang antara pengembang dan konsumen maka perlu adanya kewajiban masing- masing pihak harus
disediakan pengembang dalam mengambangkan perumahan, ialah :13
12
Muhammad Asyhari Waisale, 2006, “Implementasi Persetujuan Izin Lok asi Untuk Pembangunan Perumahan” Tugas Akhir Jurusan Hukum Umm.
13
R.Serfianto Dibyo Purnomo d kk. Kitab Huk um Bisnis Properti. Pustaka Yustisia, Yogyakarta.2011.hal 12
17 a. Pembagian dalma membangun suatu perumahan adalah 60% : 40%, dimana pengembang harus membagi daerah peruntukan luas hunian total adalah sebesar 60% dan luas wilayah terbuka ditujukan untuk jalan dan ruang terbuka adalah sebesar 40%, b. Pengembang harus menyediakan prasaran, sarana dan utilitas
perumahan yang sesuai dengan klasifikasi perumahan yang dibangun,
c. Pengembang harus memiliki izin atas proyek yang akan dibangun.
B. Tinjauan Umum Tentang Rumah 1. Pengertian Rumah
Rumah merupakan kebutuhan dasar manusia untuk tempat berlindung dan melakukan aktifitas bersama keluarga. Rumah juga dapat berperan untuk membentuk karakter keluarga dan rumah juga harus dapat memberikan kenyamaan bagi penghuninya.
Dalam banyak istilah rumah lebih digambarkan sebagai sesuatu yang bersifat fisik atau bangunan untuk tempat tinggal / bangunan pada umumnya. Jika ditinjau secara lebih dalam rumah tidak hanya sekedar bangunan melainkan konteks sosial dari kehidupan keluarga dimana
manusia saling mencitai dan berbagi dengan orang-orang terdekatnya.14
14
18 Menurut Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman pengertian rumah dapat diartikan yaitu :
“Rumah adalah bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta aset bagi pemiliknya.” Menurut American Publick Health Association (APHA) rumah
dikatakan sehat apabila :15
a. Memenuhi kebutuhan fisik dasar seperti temperatur lebih rendah dari udara di luar ruangan, penerangan yang memadai, ventilasi yang nyaman, dan kebisingan;
b. Memenuhi kebutuhan kejiwaan;
c. Melindungi penghuninya dari penularan penyakit menular yaitu memiliki penyediaan air bersih, sarana pembuangan sampah dan saluran pembuangan air limbah yang saniter dan memenuhi syarat kesehatan;
d. Melindungi penghuninya dari kemungkinan terjadinya
kecelakaan dan bahaya kebakaran, seperti fondasi ruamah yang kokoh, tangga yang tidak curam, bahaya kebakaran karena arus pendek listrik, keracunan, bahkan dari ancaman kecelakaan lalu lintas.
15
Soedjajad i Ke man, Kesehatan Perumahan dan Lingkungan Permukiman , Jurnal Kesehatan Lingkungan, Fa kultas Kesehatan Masyarakat Universitas Airlangga, Vo l.2, No.1, Ju li 2005. Hal 31.
19
2. Jenis Rumah
Pembangunan rumah dan kawasan permukiman dilakukan untuk memenuhi kebutuhan dasar manusia untuk meninggaktkan kesejahteraan masyarakat. Dalam hal ini tentu saja setiap orang berhak untuk memeliki rumah yang layak dalam lingkungan sehat, aman, serasi dan teratur.
Dalam pasal 21 Ayat (3) Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan Dan Kawasan Permukiman rumah dapat dibedakan menjadi beberapa jenis yaitu :
a. Rumah Komersil
Rumah komersil diadakan untuk memperoleh keuntungan sesuai dengan kebutuhan masyarakat,
b. Rumah Umum
Rumah umum diadakan untuk dapat memenuhi kebutuhan yang diperoleh dari bantuan pemerintah/ pemerintah daerah,
c. Rumah Swadaya
Rumah swadaya diadakan untuk upaya masyarakat baik secara mandiri atau berkelompok. Rumah swadaya juga mendapatkan kemudahan atau bantuan dari pemerintah atau pemerintah daerah;
d. Rumah Khusus
Rumah khusus diselenggarakan dalam rangka memenuhi kebutuhan rumah untuk kebutuhan khusus dan disediakan oleh pemerintah atau pemerintah daerah;
20 e. Rumah Negara
Rumah Negara adalah rumah yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga serta penunjang pelaksanaan tugas pejabat dan/atau pegawai negeri. Rumah negara ini disediakan oleh pemerintah atau pemerintah daerah.
Selain dibedakan sesuai dengan jenis rumah juga dapat dibedakan menjadi beberapa bentuk, sesuai dengan yang diatur dalam pasal 22 ayat (2) Undang- undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan Dan Kawasan Permukiman bentuk rumah meliputi :
a. Rumah Tunggal
Rumah tunggal adalah rumah yang mempunyai kaveling sendiri dan salah satu dinding bangunan tidak dibangun tepat pada batas kaveling
b. Rumah Deret
Rumah deret adalah beberapa rumah yang satu atau lebih dari sisi bangunan menyatu dengan sisi satu atau lebih bangunan lain atau rumah lain, tetapi masing- masing mempunyai kaveling sendiri.
c. Rumah Susun
Rumah susun adlah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal
21 maupun vertikal, dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
3. Pengertian Perumahan
Kebutuhan akan perumahan semakin meningkat setiap tahunya, dapat dilihat maraknya perumahan baru yang bermuncula n di daerah perkotaan hingga daerah pedesaan. Pengertian perumahan sendiri adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana
lingkungan.16
Sedangkan pengertian perumahan menurut Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan kawasan permukiman pengertian dari Perumahan sendiri, yaitu :
“Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan, maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah layak huni.”
Dalam penyelenggaraan perumahan ini dimaksudkan agar masyarakat dapat memiliki tempat tinggal yang layak dan terjangkau di dalam lingkungan yang sehat dan aman.
16
Suparno Sastra M. Dan Endi Marlina,2006, Perencanaan dan Pengembangan Perumahan, Jakarta, Hlm.29.
22
4. Jenis-Jenis Perumahan
Dalam memasarkan produk perumahanya, pengembang diasanya
menawarkan beberapa macam produknya, seperti:17
a. Perumahan sederhana
Perumahan sederhana merupakan jenis perumahn diperuntukan untuka masyarakata yanga berpenghasiln rendah, dan membutuhkana
bantuana daria pemerintaha misalny dengan bantuan/ subsidii
kredit kepemilikana rumah. Pada umumnya, rumah sederhana
mempunyai luas 22 m2 sampai dengan 36 m2, dengan luas tanah
60m2 sampai dengan 75m2 .
b. Perumahan mengengah
Perumahan mengengah merupakan jenis perumahan yang biasnya diperuntukan bagi masyarkat yang berpenghasilan menengah dan menengah keatas. Berdasarkan Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 11/ permen/ M/ 2008 tentang Pedoman Keserasian Kawasan Perumahan Dan Permukiman, perumahan menegangh terdiri atas rumah tidak bersususn yang
dibangun di atas tanah dengan luas kavling 54m2 sampai dengan
600m2
c. Perumahan mewah
Berdasarkan Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 11/PERMEN/M/2008 tentang Pedoman Keserasian
17
23 Kawasan Perumahan Dan Permukiman, perumahan mewah adalah perumahan yang terdiri atas kelompok rumah tidak
bersusun yang dibangun diatas tanah dengan luas kavling 54m2
sampai dengan 2000m2.
5. Asas Dan Tujuan Penyelenggaran Perumahan
Dalam penyelenggaraan pembangunan perumahan tentu harus melihat dan mengikuti ketentuan-ketentuan yang berlaku agar tidak menimbulkan masalah dan kerugian dikemudian hari maka dari pada itu dalam pasal 2 Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Permukiman dijelaskan bahwa perumahan Diselenggarakan berdasarkan asas :
a. Asas kesejahteaan
b. Asas keadilan dan pemerataan c. Asas kenasionalan
d. Asas keefisienan dan kemanfaatan e. Asas keterjangkauan dan kemudahan f. Asas kemandirian dan kebersamaan g. Asas kemitraan
h. Asas keserasian dan keseimbangan i. Asas keterpadanan
j. Asas kesehatan
k. Asas kelestarian dan keberlanjutan
24 Sedangkan dijelaskan lebih lanjut dalam pasal 3 Undang- undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman bahwa penyelenggaraan perumahan dan permukiman bertujuan :
a. Memberikan kepastian hukum dalam penyelengaraan
perumahan dan kawasan permukiman. Yang dimaksud dengan “kepastian hukum” adalah jaminan hukum bagi setiap orang untuk bertempat tinggal secara layak, baik yang bersifat milik maupun bukan milik melalui cara sewa dan cara bukan sewa. Jaminan hukum antara lain meliputi kesesuaian peruntukan dalam tata ruang, legalitas tanah, perizinan, dan kondisi kelayakan rumah sebagaiman yang diatur dalam peraturan perundang-undangan;
b. Mendukung penataan dan pengembangn wilayah serta penyebaran penduduk yang proporsional melalui pertumbuhan lingkungan hunian dan kawasan permukiman sesuai dengan tata ruang untuk mewujudkan keseimbangan kepentingan, terutama bagi MBR. Yang dimaksud dengan “penataan dan pengembangan wilayah” adalah kegiatan perencanaan, pembangunan, pembangunan, pemanfaatan, dan pengendalian yang dilakukan untuk menjaga keselarasan, keserasian, keseimbangn dan keterpaduan antar daerah, antara pusat dan daerah, antar sektor, dan antar pemangku kepentinagn, sebagi bagian utama dari pengembangan perkotaan dan pedesaan yang
25 dapat mengarahkan persebaran penduduk dan mengurangi ketidakseimbangan pembangunan antar wilayah serta ketidak sinambungan pemanfaatan ruang;
c. Meningkatkan daya guna dan hasil guna sumber daya alam bagi
pembangunan perumahan dengan tetap memperhatikan
kelestarian fungsi lingkungan, baik di kawasan perkotaan maupun kawasan perdesaan. Yang dimaksud dengan “Daya guna dan hasil guna sumber daya alam” adalah kemampuan untuk meningkatkan segala potensi dan sumber daya alam tanpa menggangu keseimbangan dan kelestarian fungsi lingkungan
dalam rangka menjamin terwujudnya penyelenggaraan
perumahan dan kawasan permukiman yang berkualitas di lingkungan hunian perkotaan dan lingkungan hunian pedesaan;
d. Memperdayakan para pemangku kepentingan bidang
pembangunan perumahan dan kawasan permukiman. Yang dimaksud dengan “memberdayakan para pemangku kepentingan”
adalah upaya meningkatkan peran masyarakat dengan
memobilitas potensi dan sumber daya secara proporsional untuk mewujudkan perumahan dan kawasan permukiman yang madani. Para pemangku kepentingan antara lain meliputi masyarakat, swasta, lembaga keuangn, pemerintah dan pemerintah daerah; e. Menunjang pembangunan di bidang ekonomi, sosial, dan
26 f. Menjamin terwujudnya rumah yang layak huni dan terjangkau dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, teratur, terecana, terpadu dan berkenajutan. Yang dimaksud dengan “rumah yang layak huni adan terjangkau” adalah rumah yang memenuhi persyaratan keselamatan bangunan dan kecukupan minimum luas bangunan serta kesehatan penghuninya, yang mampu dijangkau oleh seluruh lapisan masyarakat. Yang dimaksud dengan “lingkunagn yang sehat, aman, serasi, teratur, terencan, terpadu, dan berkelanjutan” adalah lingkungan yang memenuhi persyaratan tata ruang, kesesuaian hak atas tanah dan rumah, dan tersedianya prasarana, sarana, dan utilitas umum yang memenuhi persyaratan baku mutu lingkungan.
6. Hak Dan Kewajiban Konsumen Perumahan
Pada saat ini kebutuhan akan rumah yang diinginkan dapat tepenuhi serta semakin terbuka lebar kebebasan dalam memilih aneka jenis kualitas rumah yang ditawarkan oleh pengembang sesuai dengan keinginan konsumen. Konsumen menjadi objek aktivitas bisnis untuk meraup keuntungan yang sebesar-besarnya oleh pengembang sebagai pelaku usaha melalui promosi dan penerapan perjanjian yang dapat merugikan konsumen. Kondisi ini yang dapat mengakibatkan kedudukan pelaku usaha dan konsumen menjadi tidak seimbang dimana konsumen dalam posisi yang lemah. Faktor utama yang menjadi kelemahan konsumen sebagai pengguna jasa adalah tingkat kesadaran konsumen
27 akan hak dan kewajibanya yang masih rendah, maka daripada itu telah dijelaskan akan haknya dalam Pasal 4 Undang- undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen, disebutkan bahwa hak konsumen meliputi :
a. Hak atas kenyamanan, keamanan, dan keselamatan dalam mengkonsumsi barang dan/ atau jasa;
b. Hak untuk memilih barang dan/ atau jasa serta mendapatkan barang dan/ atau jasa tersebut sesuai dengan nilai tukar dan kondisi serta jaminan yang dijanjikan;
c. Hak atas informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/ atau jasa;
d. Hak untuk didengar pendapat dan keluhannya atas barang dan/ atau jasa yang digunakan;
e. Hak untuk mendapat advokasi, perlindungan, dan upaya penyelesaian sengketa perlindungan konsumen secara patut; f. Hak untuk mendapat pembinaan dan pendidikan konsumen; g. Hak untuk diperlakukan atau dilayani secara benar dan jujur
serta tidak diskriminatif;
h. Hak untuk mendapatkan kompensasi, ganti rugi dan/ atau penggantian, apabila barang dan/ atau jasa yang diterima tidak sesuai dengan perjanjian atau tidak sebagaimana mestinya; i. Hak-hak yang diatur dalam ketentuan peraturan
28 Dari yang dijelaskan dalam undang- undang konsumen tersebut dapat disimpulkan bahwa konsumen juga memperoleh hak agar dijauhkan dari kerugian, baik kerugian personal, maupun kerugian harta kekayaan. Serta sebagai konsumen juga warga perumahan yang sebagai konsumen memperoleh barang atau jasa dengan harga yang jujur dari pelaku usaha. Dari intinya apa yang sudah diatur di dalam undang-undang ini diharapkan hak para konsumen dapat terpenuhinya hak yang sesuai dengan aturan undag- undang hal ini dapat mengurangi resiko kerugian para warga perumahan dari berbagai aspek kerugian yang ditimbulkan oleh pihak pengembang perumahan.
Sedangkan Kewajiban Konsumen juga diatur dalam Pasal 5 Undang-undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen yang meliputi :
a. Membaca atau mengikuti petunjuk informasi dan prosedur pemakaian atau pemanfaatan barang dan/ atau jasa, demi keamanan dan keselamatan;
b. Beritikad baik dalam melakukan transaksi pembelian barang dan/ atau jasa;
c. Membayar sesuai dengan nilai tukar yang disepakati;
d. Mengikuti upaya penyelesaian hukum sengketa perlindungan konsumen secara patut.
Terkait penjelasan kewajiban konsumen dalam undang- undang tentang konsumen diatas bahwa kewajiban tersebut beritikat baik hanya
29 tertuju pada saat terjadi transaksi pembelian barang atau jasa. Karena ada kemungkinan akan merugiakan pelaku usaha pada saat mulai transaksi dengan pelaku usaha. Kewajiban ini dimaksut agar mengimbangi konsumen dalam penyelesaain sengketa perindungan secara patut. Namun keseimbangan ini tidak akan bisa tercapai dengan baik bila tidak
diikuti dengan kewajiban yang sama dari pelaku usaha.18
C. Tinjauan Umum Tentang Fasilitas Sosial 1. Pengertian Fasilitas Sosial
Menurut kamus besar bahasa indonesia, fasilitas adalah sarana yang menunjang atau melancarkan suatu usaha atau kegiatan. Dalam Permendagri Nomor 9 tahun 2009 telah diatur seberapa pentingnya fasilitas umum dan fasilitas sosial tersebut dalam pembangunann perumahan. Perbedaan antara fasilitas sosial dengan fasilitas umum dapat dilihat dalam tabel dibawah ini :
Tabel 1 Perbedaan Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial
Fasilitas Umum Fasilitas Sosial
Fasilitas umum adalah fasilitas yang diadakan untuk kepentingan umum
Fasilitas sosial adalah fasilitas yang diadakan oleh pemerintah atau pihak swasta yang dapat dimanfaatkan oleh masyarakat umum dalam lingkungan
18
Bintari Sindu Sag itarin i,2017, ”Implementasi Kebijak an Sosial Pemerintah Derah Tentang Perumahan Murah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah ”.Tugas Akhir Jurusan Social Welfare UMM
30 permukiman
1. Jaringan jalan
2. Jaringan saluran pembuangan air limbah
3. Jaringan saluran pembuangan air hujan
4. Tempat penampungan sampah sementara
5. Jaringan air bersih 6. Jaringan listrik 7. Jaringan telepon
8. Penerangan jalan umum 9. Jaringan transportasi 10. Pemadam kebakaran
1. Sarana perniagaan/ perbelanjaan 2. Sarana pelayanan umum dan
pemerintahan 3. Sarana pendidikan 4. Sarana kesehatan 5. Sarana peribadatan
6. Sarana rekreasi dan olahraga 7. Sarana pemakaman
8. Sarana pertanaman dan ruang terbuka hijau
9. Sarana parkiran
Sedangkan pengertian menurut Pasal 1 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 9 Tahun 2009 Tentang Pedoman Penyerahan Prasarana, Sarana dan Utilitas Perumahan dan kawasan Permukiman, dimana termuat definisi fasilitas sosial yang dapat disebut juga dengan sarana, diamana dalam pasal tersebut pengertian dari fasilitas sosial sendiri adalah fasilitas yang dibutuhkan masyarakat dalam lingkungan
permukiman yang meliputi :19
1. Sarana perniagaan/ perbelanjaan
Sarana perbelanjaan merupakan bangunan yang digunakan
untuk memenuhi kebutuhan masyarakat di kelompok
lingkungan yang ada.
19
31 Tabel 2 Jenis Sarana Perdagangan dan Niaga
Sumber : SNI 03-1733-2004 Tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan Di Perkotaan.
2. Sarana Pelayanan Umum
Dasar penyediaan sarana pemerintahan dan pelayanan umum untuk melayani setiap unit administrasi pemerintahan baik yang informal (RT dan RW) maupun yang formal (Kelurahan dan Kecamatan), dan bukan didasarkan semata- mata pada jumlah penduduk yang dilayani oleh sarana tersebut.
Dasar penyediaan sarana ini juga mempertimbangkan pendekatan desain keruangan unitunit atau kelompok lingkungan yang ada. Tentunya hal ini dapat terkait dengan bentukan grup bangunan/blok yang nantinya terbentuk sesuai konteks lingkungannya. Sedangkan penempatan penyediaan sarana mempertimbangkan jangkauan radius area layanan terkait dengan kebutuhan dasar sarana yang harus dipenuhi untuk melayani pada area tertentu.
32 Tabel 3 Sarana Pelayanan Umum
Sumber : SNI 03-1733-2004 Tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan Di Perkotaan.
3. Sarana pendidikan
Dasar penyediaan sarana pendidikan adalah untuk melayani setiap unit administrasi pemerintahan baik yang informal (RT, RW) maupun yang formal (Kelurahan, Kecamatan), dan bukan didasarkan semata- mata pada jumlah penduduk yang akan dilayani oleh sarana tersebut.
Perencanaan sarana pendidikan harus didasarkan pada tujuan pendidikan yang akan dicapai, dimana sarana pendidikan dan pembelajaran ini akan menyediakan ruang belajar harus
33 pengetahuan, keterampilan, serta sikap secara optimal. O leh karena itu dalam merencanakan sarana pendidikan harus memperhatikan:
a) berapa jumlah anak yang memerlukan fasilitas ini pada area perencanaan;
b) optimasi daya tampung dengan satu shift;
c) effisiensi dan efektifitas kemungkinan pemakaian rua ng belajar secara terpadu;
d) pemakaian sarana dan prasarana pendukung;
e) keserasian dan keselarasan dengan konteks setempat terutama dengan berbagai jenis sarana lingkungan lainnya. Tabel 4 Kebutuhan Program Ruang Minimum Sarana Pendidikan
Sumber : SNI 03-1733-2004 Tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan Di Perkotaan.
4. Sarana kesehatan
Sarana kesehatan berfungsi memberikan pelayanan kesehatan kesehatan kepada masyarakat, memiliki peran yang sangat strategis dalam mempercepat peningkatan derajat kesehatan masyarakat sekaligus untuk mengendalikan pertumbuhan penduduk. Dasar penyediaan sarana ini adalah didasarkan
34 jumlah penduduk yang dilayani oleh sarana tersebut. Beberapa jenis sarana yang dibutuhkan adalah :
Tabel 5 Kebutuhan Sarana Kesehatan
Sumber : SNI 03-1733-2004 Tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan Di Perkotaan.
5. Sarana peribadatan
Sarana peribadatan merupakan sarana kehidupan untuk mengisi kebutuhan rohani yang perlu disediakan di lingkungan perumahan yang direncanakan selain sesuai peraturan yang ditetapkan, juga sesuai dengan keputusan masyarakat yang bersangkutan. O leh karena berbagai macam agama dan kepercayaan yang dianut oleh masyarakat penghuni yang bersangkutan, maka kepastian tentang jenis dan jumlah fasilitas peribadatan yang akan dibangun baru dapat dipastikan setelah lingkungan perumahan dihuni selama beberapa waktu.
35 memperkirakan populasi dan jenis agama serta kepercayaan dan kemudian merencanakan alokasi tanah dan lokasi bangunan peribadatan sesuai dengan tuntutan planologis dan religius.
Tabel 6 Kebutuhan Sarana Peribadatan
Sumber : SNI 03-1733-2004 Tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan Di Perkotaan.
6. Sarana rekreasi dan olahraga
Sarana kebudayaan dan rekreasi merupakan bangunan yang dipergunakan untuk mewadahi berbagai kegiatan kebudayaan dan atau rekreasi, seperti gedung pertemuan, gedung serba guna, bioskop, gedung kesenian, dan lain- lain. Bangunan dapat sekaligus berfungsi sebagai bangunan sarana pemerintahan dan pelayanan umum, sehingga penggunaan dan pengelolaan bangunan ini dapat berintegrasi menurut kepentingannya pada waktu-waktu yang berbeda.
36 Tabel 7 Kebutuhan Sarana Kebudayaan Dan Rekreasi
7. Sarana pemakaman
Pemakaman menurut kamus besar bahasa indonesia yang berasal dari kata makam yaitu “banguna dari tanah, bata, batu dan kayu untuk memberi tanda ditempat itu ada jenazah di kubur di bawahnya.”
8. Sarana pertanaman dan ruang terbuka hijau
Ruang terbuka merupakan komponen berwawasan lingkungan, yang mempunyai arti sebagai suatu lansekap, hardscape, taman atau ruang rekreasi dalam lingkup urban. Peran dan fungsi Ruang Terbuka Hijau (RTH) ditetapkan dalam Instruksi Mendagri no. 4 tahun 1988, yang menyatakan "Ruang terbuka hijau yang populasinya didominasi oleh penghijauan baik secara alamiah atau budidaya tanaman, dalam pemanfataan dan fungsinya adalah sebagai areal berlangsungnya fungsi ekologis dan penyangga kehidupan wilayah perkotaan.
37 Tabel 8 Kebutuhan Sarana Ruang Terbuka, Taman, dan Lapangan Olahraga
Sumber :SNI 03-1733-2004 Tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan Peru mahan Di Pe rkotaan . Perbedaan antara fasilitas sosial dengan fasilitas umum yaitu, fasilitas sosial adalah fasilitas yang diadakan oleh pemerintah atau pihak swasta yang dapat dimanfaatkan oleh masyarakat umum dalam lingkungan permukiman. Sedangkan fasilitas umum sendiri adalah fasilitas yang diadakan untuk kepentingan umum.
2. Proses Perencanaan, Pembangunan dan Penyerahan Fasilitas Sosial Dimulai dengan tahap perencanaan, pada tahap ini perencanaan meliputi dengan izin lokasi, izin perencanaan, IMB, serta bagaimana status tanah tempat fasilitas sosial direncanakan. Aspek pengawasan pada tahap perencanaan saat penegmbang mengajukan izin pembanguan komplek perumahan merupakan tahap pengendalian awal. Pengendalian
38 ini diharapkan nantinya dalam tahap pembangunan dapat sesuai dengan
apa yang diajukan sesuai dengan rencana/ izin yang didapatnya.20
Kemudian setelah tahap perncanaan dilanjutkan dengan tahap pembanguan diman dalam proses ini tanah dimatangkan dan diatasnya dibangun rumah dan fasilitas- fasilitasnya sebagaimana yang diajukan dalam rencana proyek yang telah disetujui. Dalam tahap ini peran
pemerintah sangatlah penting dalam mengawasi pembangunan
perumahan serta fasilitas- fasilitas yang sesuai dengan standart dan peraturan yang berlaku. Pelaksanaan pengawasan pembanguan ini
dilakukan oleh Dinas Pekerja Umum dan instansi terkait.21
Tahap selanjutnya, yaitu tahap penyerahan. Pada tahap penyerahan ini harus dilakukan sesuai dengan Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 9 Tahun 2009 tentang Penyerahan Prasarana, Sarana, dan Utilitas. Penyeraha yang dimaksud adalah penyerahan seluruh atau sebagian lingkungan sarana dan utilitas berupa tanah dan bangunan dalam bentuk asset. Setelah asset tersebut sudah memenuhi syarat maka tanggungjawab pengelolaan dan perawatan dari prasarana, sarana dan utilitas tersebut
dilakukan oleh Pemda.22
Kemudian selesai melakukan penyerahan sarana, prasaran, dan
utilitas kepada Pemda maka pengembanga sudah tidak beranggungjawab
atasa sarana, prasaran dan utilitas perumahan yang dibangunya, baik
20
Eko Budiharjo.1998. Percik an Masalah Arsitek tur Perumahan dan Perkotaan. Yogyakarta : Gajah Mada University. Hal 12.
21
Ibid.
22
39 pembiayaanya serta pemeliharaanya. Segala tanggungjawab semua itu
telah diserahkan kepada Pemda dan penghuni perumahan tersebut.23
Pembiayaan dalam pembangunan fasilitasa sosiala sepertii yanga diatura
dalama Peraturana Menterii dalama Negari Nomor 9 Tahun 2009 adalah
dibebankan pada harga rumah. Untuk itu pengembang dapat menyediakan fasilitas sosial tersebut tanpa menaggung kerugian yang berarti. Pada hakikatnya, pengembang hanya berkwajiban menyerahkan fasilitas-fasilitas yang dibangunya agar tidak terjadi penyalahgunaan fasilitas yang tidak dibangun semestinya.
Dalam hal penyerahan fasilitas diatur dalam pasal 11 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 9 Tahun 2009 Tentang Pedoman Penyerahan Prasarana, sarana dan Utilitas Perumahan dan Permukiman yaitu :
(1) Pemerintah daerah meminta penegmbang untuk menyerahkan prasrana, sarana dan Utilitas Perumahan dan permukiman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8, Pasal 9, Pasal 10 yang dibangun oleh pengembang.
(2) Penyerahan prasrana, sarana dan utilitas perumahan dan permukiman sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan: a. Paling lambat 1 (satu) tahun setelah masa pemeliharaan; b. Sesuai dengan rencana tapak yang telah disetujui oleh
pemerintah daerah.
23
40 (3) Penyerahan Prasarana, sarana dan utilitas perumahan dan permukiman sesuai rencana tapak sebagaiman dimaksud pada ayat (2) huruf b dilakukan :
a. Secara bertahap, apabila rencana pembanguan dilakukan bertahap; atau
b. Sekaligus, apabila rencana pembangunan dilakukan tidak bertahap.
Perawatan prasrana, sarana dan utilitas yang telah diserahkan pada
pemerintah daerha sepenuhnya sudah menjadi tanggungjawab
pemerintah daerah yang bersangkutan, dimana dalam pengolahan fasilitas tersebut pemerintah daerah dapat juga bekerja sama dengan pengembang, pihak swasta dan masyarakat agar menjaga dan pemeliharaan fasilitas yang telah tersedia.
