ANALISA RISIKO PELAKSANAAN PROYEK APARTEMEN PUNCAK KERTAJAYA SURABAYA

(1)

ANALISA RISIKO PELAKSANAAN PROYEK

APARTEMEN PUNCAK KERTAJAYA

SURABAYA

Bagus Prasetyo Budi

3108100042

Dosen Pembimbing

Ir. I Putu Artama Wiguna, MT, Ph.D.

JURUSAN TEKNIK SIPIL

Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan

Institut Teknologi Sepuluh Nopember

Surabaya

(2)

Latar Belakang

• Proyek apartemen merupakan proyek yang

berisiko tinggi.

• Proyek Puncak Kertajaya merupakan proyek

besar yang tidak bisa lepas dari berbagai risiko.

• Terdapat risiko yang tidak diprediksi sebelumnya

yang berakibat kerugian yaitu bermasalahnya Ijin

Mendirikan Bangunan pada awal pelaksanaan

proyek Apartemen Puncak Kertajaya sehingga

berakibat keterlambatan pelaksanaan proyek.

(3)

Perumusan Masalah

• Resiko apa saja yang mungkin terjadi pada waktu

pelaksanaan proyek Apartemen Puncak Kertajaya

bila ditinjau terhadap biaya dan waktu?

• Berapa besar tingkat risiko yang terjadi pada

proyek Apartemen Puncak Kertajaya terhadap

biaya dan waktu ?

• Bagaimana penanganan respon resiko untuk

resiko yang berdampak signifikan terhadap biaya

dan waktu pada proyek Apartemen Puncak

(4)

Tujuan Penelitian

• Mengidentifikasi risiko yang terjadi pada waktu

proyek yang ditinjau terhadap biaya dan waktu.

• Mengetahui resiko yang berdampak signifikan

terhadap biaya dan waktu pada proyek Apartemen

Puncak Kertajaya.

• Mengetahui respon resiko dari resiko yang

berdampak signifikan yang terjadi pada proyek

Apartemen Puncak Kertajaya.

(5)

Manfaat Penelitian

• Dapat mengetahui resiko yang pernah terjadi,

sehingga dapat mengetahui cara menghindari resiko

tersebut apabila mungkin terjadi lagi.

• Dapat mengurangi kerugian yang nantinya akan

dialami oleh perusahaan jika risiko yang akan

terjadi direspon dengan baik.

(6)

Metodologi Penelitian

Latar Belakang

1. Proyek apartemen merupakan proyek yang berisiko tinggi

2. Bermasalahnya Ijin Mendirikan Bangunan pada awal proyek sehingga berakibat keterlambatan pelaksanaan proyek

Rumusan Masalah

1. Risiko apa saja yang terjadi pada waktu pengerjaan proyek

2. Berapa besar tingkat risiko yang terjadi pada proyek 2. Berapa besar tingkat risiko yang terjadi pada proyek

3. Bagaimana respon risiko untuk risiko yang paling dominan pada proyek

Studi Literatur

Identifikasi Risiko Awal

(berasal dari Studi Literatur)

(7)

Survey Pendahuluan

(melalui penyebaran kuisioner pendahuluan)

Identifikasi Risiko yang Relevan

(analisis hasil survey pendahuluan)

Survey Utama

(melalui penyebaran kuisioner)

B

Analisa Data

- Analisa tingkat probabilitas - Analisa tingkat dampak

- Analisa tingkat risiko dengan cara pengeplotan nilai probabilitas dan dampak (P x L) pada diagram matrik

Survey Respon Resiko

(memalui wawancara/interview dan kuisioner)

(8)

Data dan Analisa

• Identifikasi Risiko

Dari studi literatur didapatkan 65 variabel

risiko yang biasa terjadi pada proyek

konstruksi apartemen, variabel tersebut di

kelompokan dalam 7 bagian sebagai berikut:

(9)

No Variabel A Risiko Kondisi Lokasi

1 Bencana alam

2 Cuaca yang tidak menentu 3 Akses menuju proyek sulit

4 Kurangnya informasi tentang lokasi proyek B Risiko Material dan Peralatan

5 Kesalahan dalam pemasokan material 6 Daya produksi peralatan berubah-ubah 7 Tidak tersedianya material dan peralatan 8 Kenaikan harga material

9 Kerusakan peralatan 10 Kualitas material yang buruk

C Risiko Tenaga Kerja

11 Jumlah tenaga kerja berubah-ubah 12 kenaikan upah tenaga kerja 13 kekurangan pekerja yang terampil 14 Tenaga kerja kurang berkualitas

15 Ketersediaan sumber daya manusia untuk proyek kurang 16 Perselisihan antara pekerja proyek

34 Terjadi kecelakaan karena prosedur keselamatan buruk 35 Kesalahan desain

36 Desain tidak memenuhi syarat

37 Kurang sesuai antara kualitas, gambar dan spesifikasi Kesalahan pelaksanaan akibat kesalahpahaman terhadap gambar dan spesifikasi

39 Perbedaan kualitas dengan kualitas yang ada pada kontrak 40 Menurunya kualitas pekerjaan akibat keterbatasan waktu 41 Keterlambatan dalam pelaksanaan konstruksi

42 Kesalahan desain

43 Konstruksi tidak sesuai dengan program rencana 44 Kebisingan akibat konstruksi

45 Kekurangan pemasokan air, gas dan listrik F Risiko Manajemen

46 Arus kas tidak dikelola

47 Kurangnya pengelolaan sumber daya 48 Program proyek tidak akurat

49 Kurang kominikasi antar anggota proyek 50 Tidak adanya kominikasi para anggota proyek 38

16 Perselisihan antara pekerja proyek 17 Terjadi kecelakaan ditempat kerja 18 Pergantian anggota tim proyek

D Risiko Kontraktual

19 Terjadi perubahan kebijakan pemerintah 20 Perijinan pembebasan lahan

21 Lingkup kerja tidak jelas 22 Tertundanya pembayaran kontrak 23 Kesulitan mendapatkan perijinan

24 ketidakjelasan peraturan perundang-undangan kerja 25 Terjadi perselisihan selama konstruksi

26 Dokumen yang tidak lengkap 27 Owner mwngalami kebangkrutan 28 Pelanggaran kontrak oleh anggota proyek 29 Pelanggaran kontrak oleh owner 30 Kontrak tidak lengkap

E Risiko Pelaksanaan 31 Perubahan lingkup pekerjaan 32 Perubahan desain

33 Kesalahan dalam pemilihan teknologi

50 Tidak adanya kominikasi para anggota proyek 51 Kurangnya informasi pada proyek

52 Perkiraan biaya tidak akurat 53 Terjadi sengketa

54 Kinerja subkontraktor yang buruk 55 Kurang koordinasi antar anggota proyek 56 Perubahan struktur organisasi proyek

57 Perencanaan dan penyusunan anggaran yang tidak tepat 58 Terjadi penundaan proyek

59 Peningkatan biaya tidak langsung

60 Peningkatan biaya akibat perubahan kebijakan 61 kerugian akibat korupsi dan penyuapan 62 kerugian akibat perubahan politik

G Risiko Pasar dan Operasional 63 Terjadi inflasi

64 Terjadi fluktuasi suku bunga

(10)

• Hasil Identifikasi Risiko

setelah melakukan survei pendahuluan pada

para responden didapatkan 14 variabel yang

relevan terhadap proyek Apartemen Puncak

Kertajaya, diantaranya adalah :

A. Risiko Kondisi Lokasi

1 Cuaca yang tidak menentu B. Risiko Material dan Peralatan

2 Tidak tersedianya material dan peralatan

3 Kenaikan harga material C. Risiko Tenaga Kerja

4 Jumlah tenaga kerja berubah-ubah

5 kenaikan upah tenaga kerja

6 Ketersediaan sumber daya manusia untuk proyek kurang D. Risiko Kontraktual

7 Perijinan pembebasan lahan

8 Kesulitan mendapatkan perijinan

Variabel yang relevan No

E. Risiko Pelaksanaan

9 Perubahan desain

10 Menurunya kualitas pekerjaan akibat keterbatasan waktu

11 Keterlambatan dalam pelaksanaan konstruksi F. Risiko Manajemen

12 Kurang kominikasi antar anggota proyek

13 Kinerja subkontraktor yang buruk G. Risiko Pasar dan Operasional

(11)

• Analisa Risiko

Dari survey utama didapatkan nilai

probabilitas dan dampak dari risiko yang

relevan.

- Analisa risiko berdasarkan dampak terhadap

biaya

P I Kategori

Frekuensi Impact Risiko

1 Cuaca yang tidak menentu 5 2 Sedang

2 Tidak tersedianya material dan peralatan 1 1 Rendah

3 Kenaikan harga material 1 2 Rendah

4 Jumlah tenaga kerja berubah-ubah 2 1 Rendah

5 kenaikan upah tenaga kerja 1 1 Rendah

6 Ketersediaan sumber daya manusia untuk proyek kurang 2 1 Rendah

7 Perijinan pembebasan lahan 2 4 Sedang

8 Kesulitan mendapatkan perijinan 2 1 Rendah

9 Perubahan desain 2 3 Sedang

10 Menurunya kualitas pekerjaan akibat keterbatasan waktu 1 1 Rendah 11 Keterlambatan dalam pelaksanaan konstruksi 1 3 Rendah 12 Kurang kominikasi antar anggota proyek 1 1 Rendah

13 Kinerja subkontraktor yang buruk 1 1 Rendah

14 Terjadi inflasi 1 5 Rendah

(12)

Hasil analisa didapat dari hasil pengeplotan

nilai probabilitas dan dampak terhadap

diagram matrik. Berikut contoh proses

pengeplotan diagaram matrik dari risiko cuaca

tidak menentu :

(13)

- Analisa risiko berdasarkan dampak terhadap

waktu

P I Kategori Frekuensi Impact Risiko 1 Cuaca yang tidak menentu 5 2 Sedang 2 Tidak tersedianya material dan peralatan 1 1 Rendah 3 Kenaikan harga material 1 2 Rendah 4 Jumlah tenaga kerja berubah-ubah 2 1 Rendah 5 kenaikan upah tenaga kerja 1 1 Rendah 6 Ketersediaan sumber daya manusia untuk proyek kurang 2 2 Rendah 7 Perijinan pembebasan lahan 2 1 Rendah

Kesulitan mendapatkan perijinan 2 5 Tinggi Jenis Resiko

No

8 Kesulitan mendapatkan perijinan 2 5 Tinggi 9 Perubahan desain 2 3 Sedang 10 Menurunya kualitas pekerjaan akibat keterbatasan waktu 1 2 Rendah 11 Keterlambatan dalam pelaksanaan konstruksi 1 2 Rendah 12 Kurang kominikasi antar anggota proyek 1 1 Rendah 13 Kinerja subkontraktor yang buruk 1 1 Rendah 14 Terjadi inflasi 1 2 Rendah

(14)

- Risiko yang berdampak signifikan

risiko yang berkategori sedang dan tinggi

risiko yang berdampak signifikan terhadap

biaya

P

l

Kategori

Frekuensi Impact

Risiko

1 Cuaca yang tidak menentu

5

2 Sedang

No

Jenis Resiko

risiko yang berdampak signifikan terhadap

waktu

2 Perijinan pembebasan lahan

2

4 Sedang

3 Perubahan desain

2

3 Sedang

P

l

Kategori

Frekuensi Impact

Risiko

1 Cuaca yang tidak menentu

5

2 Sedang

2 Kesulitan mendapatkan perijinan

2

5 Tinggi

3 Perubahan desain

2

3 Sedang

Jenis Resiko

No

(15)

• Respon Risiko

- Respon risiko dan penyebab risiko terhadap

biaya

No Jenis Resiko

Penyebab

Respon

1 Cuaca yang tidak menentu

1. terjadi longsor

1. menambah tenaga kerja

2. pekerjaan dewatering

2. evaluasi metode kerja

2 Perijinan pembebasan lahan

proses dipemerintahan terhambat berkomunikasi dengan pihak owner

3 Perubahan desain

permintaan owner

meminta tambahan variation order ke owner

- Respon risiko dan penyebab risiko terhadap

waktu

3 Perubahan desain

permintaan owner

meminta tambahan variation order ke owner

No Jenis Resiko Penyebab Respon

1

Cuaca yang tidak menentu

1. terjadi longsor 1. menambah tenaga kerja 2. pekerjaan dewatering 2. evaluasi metode kerja

2

Kesulitan mendapatkan perijinan

terhambatnya owner memproses berkomunikasi dengan pihak owner 3

Perubahan desain

permintaan owner meminta tambahan waktu ke owner

(16)

Kesimpulan

• Didapatkan 14 variabel risiko yang relevan pada pelaksanaan proyek

Apartemen Puncak Kertajaya.

• Berdasarkan analisa risiko didapat 3 yang berdampak signifikan

terhadap biaya. Risiko-risiko tersebut adalah : Cuaca yang tidak

menentu, Perijinan pembebasan lahan,

Perubahan desain.

Sedangkan risiko-risiko yang berdampak signifikan terhadap waktu

sebagai berikut : Kesulitan mendapatkan perijinan, Cuaca yang tidak

(17)

• Respon yang dilakukan terhadap risiko yang berdampak signifikan

terhadap biaya, sebagai berikut :

- Respon yang dilakukan terhadap risiko cuaca tidak menentu

adalah dengan penambahan jumlah pekerja

- Respon yang dilakukan terhadap risiko perijinan pembebasan

lahan adalah sering berkomunikasi dengan pihak owner

- Respon yang dilakukan terhadap perubahan desain adalah dengan

meminta tambahan variation order ke pihak owner

Sedangkan respon risiko yang dilakukan terhadap risiko yang

berdampak signifikan terhadap waktu adalah sebagai berikut :

- Respon yang dilakukan terhadap risiko kesulitan mendapatkan

perijinan adalah dengan melakukan komunikasi dengan pihak

owner

- Respon yang dilakukan terhadap cuaca tidak menentu adalah

dengan penambahan jumlah pekerja

- Respon yang dilakukan terhadap perubahan desain adalah dengan

meminta tambahan penambahan waktu ke pihak owner.

(18)