BAB II
LANDASAN TEORI
A. Kerangka Teori 1. Teori Hukum
a. Teori Bekerjanya Hukum
Hukum mempunyai posisi strategis dan dominan dalam kehidupan masyarakat berbangsa dan bernegara. Hukum sebagai suatu sistem, dapat berperan dengan baik dan benar di tengah masyarakat jika instrumen pelaksanaannya dilengkapi dengan kewenangan-kewenangan dalam bidang penegakan hukum. Pelaksanaan hukum itu dapat berlangsung secara normal, tetapi juga dapat terjadi karena pelanggaran hukum. Hukum tidak terlepas dari kehidupan manusia maka untuk membicarakan hukum kita tidak dapat lepas membicarakanya dari kehidupan manusia.1
Hukum tumbuh, hidup dan berkembang di dalam masyarakat. Hukum merupakan sarana menciptakan ketertiban bagi masyarakat. Hukum tumbuh dan berkembang bila warga masyarakat itu sendiri menyadari makna kehidupan hukum dalam kehidupannya. Sedangkan tujuan hukum sendiri adalah untuk menciptakan suatu kedamaian dalam masyarakat.2
Pada hakekatnya hukum sebagai suatu sistem, maka untuk dapat memahaminya perlu penggunaan pendekatan sistem. Sistem dalam pengertian sederhana dapat diartikan sebagai susunan, kesatuan dari bagian-bagian yang saling bergantung satu sama lain. Hukum sebagai suatu sistem, Lawrence M Friedman mengemukakan adanya komponen-komponen yang terkandung dalam hukum. Sistem hukum dalam pandangan Friedman terdiri dari tiga komponen yakni struktur hukum, substansi hukum dan kultur hukum yang berinteraksi.3
Struktur Hukum adalah keseluruhan institusi penegakan hukum beserta aparatnya yang mencakup kepolisian dengan para polisinya, kejaksaan dengan para jaksanya, kantor pengacara dengan pengacaranya, dan pengadilan dengan hakimnya. Substansi Hukum adalah keseluruhan asas hukum, norma hukum dan aturan hukum
1
Sudikno Mertokusumo, Mengenal Hukum Suatu Pengantar, Cetakan Kelima, Universitas Atmajaya, Yogyakarta, 2010, hlm. 1
2
Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, Universitas Indonesia Press, Jakarta, 1986, hlm. 13
3
Lawrence M. Friedman, Sistem Hukum: Perspektif Ilmu Sosial, Diterjemahkan oleh M. Khozim, Nusa Media, Bandung, 2009, hlm. 17
baik yang tertulis maupun yang tidak tertulis. Kultur hukum adalah kebiasaan-kebiasaan, opini-opini, cara berpikir, dan cara bertindak baik dari penegak hukum maupun dari warga masyarakat. 4
Substansi hukum adalah bagian substansial yang menentukan bisa atau tidaknya hukum itu dilaksanakan. Substansi juga berarti produk yang dihasilkan oleh orang yang berada dalam sistem hukum yang mencakup keputusan yang mereka keluarkan, atau aturan baru yang mereka susun. Substansi juga mencakup hukum yang hidup (living law), bukan hanya aturan yang ada dalam undang-undang. Struktur hukum disebut sebagai sistem struktural yang menentukan bisa atau tidaknya hukum itu dilaksanakan dengan baik.
Kultur hukum merupakan sikap manusia terhadap hukum dan sistem hukum, nilai, pemikiran, serta harapannya. Kultur hukum erat kaitannya dengan kesadaran hukum masyarakat. Semakin tinggi tingkat kesadaran hukum masyarakat maka akan tercipta kultur hukum yang baik yang dapat merubah pola pikir masyarakat mengenai hukum. Baik substansi hukum, struktur hukum, maupun kultur hukum ini terkait satu sama lain.. Jadi bekerjanya hukum bukan hanya merupakan fungsi perundang-undangannya belaka, melainkan aktivitas birokrasi pelaksananya5
b. Teori Kepastian Hukum
Aristoteles dalam bukunya “Rhetorica” mengatakan bahwa tujuan dari hukum adalah menghendaki keadilan semata-mata dan isi dari pada hukum ditentukan oleh kesadaran etis mengenai apa yang di katakana adil dan apa yang dikatan tidak adil. Hukum memiliki fungsi tidak hanya menegakkan keadilan tetapi juga menegakkan kepastian dan kemanfaatan.
Tujuan hukum adalah semata-mata untuk menciptakan kepastian hukum, karena dengan adanya kepastian hukum, fungsi hukum dapat berjalan dan mampu mempertahankan ketertiban. Kepastian hukum adalah syarat mutlak setiap aturan, persoalan keadilan dan kemanfaatan hukum bukan alasan pokok dari tujuan hukum tetapi yang penting adalah kepastian hukum.Menurut teori ini hukum mempunyai tugas suci dan luhur ialah keadilan dengan memberikan kepada tiap-tiap orang apa
4
Ahmad Ali, Menguak Teori Hukum (Legal Theory) dan Teori Peradilan (Judicialprudence)
Termasuk Interpretasi Undang-Undang (Legisprudence), Volume 1Pemahaman Awal, Kencana, Jakarta,
2009, hlm. 204
yang berhak ia terima serta memerlukan peraturan tersendiri bagi tiap-tiap kasus. Untuk terlaksananya hal tersebut, maka menurut teori ini hukum harus membuat apa yang dinamakan “Algemeene Regels” (peraturan/ketentuan umum). Peraturan atau ketentuan umum ini diperlukan masyarakat demi kepastian hukum. Kepastian hukum sangat diperlukan untuk menjamin ketentraman dan ketertiban dalam masyarakat karena kepastian hukum (peraturan/ketentuan umum) mempunyai sifat sebagai berikut:
1). Adanya paksaan dari luar (sanksi) dari penguasa yang bertugas mempertahankan dan membina tata tertib masyarakat dengan peran alat-alatnya 2). Sifat undang-undang yang berlaku bagi siapa saja
Kepastian hukum ditujukan pada sikap lahir manusia, ia tidak mempersoalkan apakah sikap batin seseorang itu baik atau buruk, yang diperhatikan adalah bagaimana perbuatan lahiriahnya. Kepastian hukum tidak memberi sanksi kepada seseorang yang mempunyai sikap batin yang buruk, akan tetapi yang diberi sanksi adalah perwujudan dari sikap batin yang buruk tersebut atau menjadikannya perbuatan yang nyata atau konkrit. Namun demikian dalam prakteknya apabila kepastian hukum dikaitkan dengan keadilan, maka akan kerap kali tidak sejalan satu sama lain. Adapun hal ini dikarenakan suatu sisi tidak jarang kepastian hukum mengabaikan prinsip-prinsip keadilan dan sebaliknya tidak jarang pula keadilan mengabaikan prinsip-prinsip kepastian hukum.
Kepastian hukum sebagaimana keadilan dan kemanfaatan hukum adalah sebuah doktrin. Doktrin kepastian hukum mengajarkan kepada setiap pelaksana dan penegak hukum untuk (demi terkendalikannya kepatuhan warga agar ikut menjada ketertiban dalam setiap aspek kehidupan) mendayagunakan hukum yang sama untuk kasus yang sama. Inilah doktrin kaum positivis, yang dikenali pula sebagai doktrin the supremestate of (national) law yang mengajarkan dan meyakini adanya status hukum yang mengatasi kekuasaan dan otiritas lain, semisal otoritas politik. Inilah doktrin yang berkonsekuensi pada ajaran lebih lanjut agar setiap ahli hukum, khususnya yang tengah bertugas sebagai hakim, tidak menggunakan rujukan-rujukan normatif lain selain yang terbilang norma hukum guna menghukumi suatu perkara, menurut ajaran ini demi kepastian dan jaminan akan kepatuhan, hanya norma hukum yang telah diundangkan yang disebut hukum nasional yang positif itu sajalah yang boleh digunakan secara murni dan konsekuen
untuk menghukumi sesuatu demi terwujudnya peradilan yang independent dengan hakim proofesional yang tidak memihak.
Norma hukum jangan dicampuri dengan berbagai pertimbangan yang merujuk ke sumber-sumber normatif lain, seperti misalnya norma moral, rasa keadilan, ideologi politik, keyakinan pribadi atau apapun lainnya. Di tengah kehidupan masyarakat, setiap manusia harus diakui berkedudukan sama di hadapan hukum. Namun dalam kenyataan, apa yang dicita-citakan bahwa setiap warga Negara berkedudukan sama di hadapan hukum dan kekuasaan itu tidak selamanya dapat direalisasikan.
2. Tinjauan tentang Pendaftaran Tanah a. Pengertian Pendaftaran Tanah
Pasal 1 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah memberi pengertian pendaftaran tanah yaitu:
Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan, dan teratur meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti hanya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun, serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
Pengertian pendaftaran tanah tersebut sejalan dengan definisi pendaftaran tanah yang diberikan oleh Boedi Harsono, pendaftaran tanah adalah serangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Negara atau Pemerintah secara terus-menerus dan teratur berupa keterangan atau data tertentu yang ada di wilayah-wilayah tertentu, pengolahan, penyimpanan dan penyajiannya bagi kepentingan rakyat, dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum dibidang pertanahan termasuk penerbitan tanda bukti dan pemeliharaannya.6
Sehubungan dengan hal tersebut Pasal 19 Undang-Undang Pokok Agraria menyebutkan bahwa untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia, menurut ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah. Pasal 1 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, menyebutkan bahwa Pendaftaran tanah
6
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok
adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebani.
b. Asas dan Tujuan Pendaftaran Tanah
Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menyebutkan bahwa: “Pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan asas sederhana, aman, terjangkau, mutakhir dan terbuka”. Tujuan pendaftaran tanah menurut Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yaitu:
1) Memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan. Untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum, maka kepada pemegang hak atas tanah diberikan sertipikat hak atas tanah.
2) Menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan agar dengan mudah memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan mengenai bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar. Untuk melaksanakan fungsi informasi, maka data fisik dan data yuridis terbuka untuk umum.
3) Terselenggaranya tertib administrasi pertanahan. Untuk mencapai tertib administrasi, setiap bidang tanah dan satuan rumah susun termasuk peralihan, pembebasan dan hapusnya hak bidang tanah dan hak milik atas satuan rumah susun wajib didaftarkan.
c. Obyek Pendaftaran Tanah
Obyek Pendaftaran Tanah sesuai dengan Pasal 9 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah meliputi:
1) Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai;
3) tanah wakaf;
4) hak milik atas satuan rumah susun; 5) hak tanggungan;
6) tanah Negara.
Dalam hal tanah Negara sebagai obyek pendaftaran tanah, pendaftarannya dilakukan dengan cara membukukan bidang tanah yang merupakan tanah Negara dalam daftar tanah.
d. Pelaksanaan Pendaftaran Tanah
Pelaksanaan pendaftaran tanah menurut Pasal 11 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah meliputi:
kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali dan pemeliharaan data pendaftaran tanah. Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali sesuai Pasal 12 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah meliputi
1) pengumpulan dan pengolahan data fisik; 2) pembuktian hak dan pembukuannya; 3) penerbitan sertifikat;
4) penyajian data fisik dan data yuridis; 5) penyimpanan daftar umum dan dokumen.
Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah meliputi: 1) pendaftaran perubahan dan pembebanan hak;
2) pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah lainnya.
3. Tinjauan tentang Peralihan Hak Atas Tanah
a. Dasar Hukum Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah
Untuk dapat memberikan jaminan kepastian hukum, dalam pendaftaran Peralihan hak atas tanah dengan status hak milik karena hibah, diterbitkan peraturan perundang-undangan yang berlaku masa pembangunan jangka panjang. Adapun dasar hukum dari kegiatan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah adalah:
1). Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945, menyebutkan bahwa:
“Bumi air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat”.
2). Pasal 19 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria, menyebutkan bahwa:
“Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah”.
3). Pasal 23 ayat (1) dan (2) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria.
Pasal 23 ayat (1), menyebutkan bahwa:
“Hak milik demikian pula setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19”.
Pasal 23 ayat (2), menyebutkan bahwa:
“Pendaftaran termaksud dalam ayat (1) merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak milik serta sahnya peralihan dan pembebanan hak tersebut”.
4). Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
“Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis,dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.”
5) Pasal 37 ayat (1) dan (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Pasal 37 ayat (1), menyebutkan bahwa:
“Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan, dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang, hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundangan yang berlaku”.
Pasal 37 ayat (2), menyebutkan bahwa:
“Dalam keadaan tertentu sebagaimana yang ditentukan oleh Menteri, Kepala Kantor Pertanahan dapat mendaftar pemindahan hak atas bidang tanah hak milik, yang dilakukan di antara perorangan Warga Negara Indonesia yang dibuktikan dengan akta yang tidak dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah, tetapi yang menurut Kepala Kantor Pertanahan tersebut kadar kebenarannya dianggap cukup untuk mendaftar pemindahan hak yang bersangkutan”.
6) Pasal 40 ayat (1) dan (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
Pasal 40 ayat (1), menyebutkan bahwa:
“Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta yang bersangkutan, Pejabat Pembuat Akta Tanah wajib menyampaikan akta yang dibuatnya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftar”.
Pasal 40 ayat (2), menyebutkan bahwa:
“Pejabat Pembuat Akta Tanah wajib menyampaikan pemberitahuan tertulis mengenai telah disampaikannya akta sebagaimana dimaksud pada ayat (1) kepada para pihak yang bersangkutan”.
7) Pasal 45 ayat (1),(2) dan (3) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Pasal 45 ayat (1), menyebutkan bahwa:
“Kepala Kantor Pertanahan menolak untuk melakukan pendaftaran peralihan atau pembebanan hak, jika salah satu syarat di bawah ini tidak dipenuhi: a. sertifikat atau surat keterangan tentang keadaan hak atas tanah tidak sesuai
lagi dengan daftar-daftar yang ada pada Kantor Pertanahan;
b. Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat (1) tidak dibuktikan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah atau kutipan risalah lelang sebagaimana dimaksud dalam Pasal 41, kecuali dalam keadaan tertentu sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat (2);
c. Dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran peralihan atau pembebanan hak yang bersangkutan tidak lengkap;
d. Tidak dipenuhi syarat lain yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan;
e. Tanah yang bersangkutan merupakan objek sengketa di pengadilan;
f. Perbuatan hukum yang dibuktikan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah batal atau dibatalkan oleh putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap; atau
g. Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat (1) dibatalkan oleh para pihak sebelum didaftar oleh Kantor Pertanahan”. Pasal 45 ayat (2), menyebutkan bahwa:
“Penolakan Kepala Kantor Pertanahan dilakukan secara tertulis, dengan menyebut alasan-alasan penolakan itu”.
Pasal 45 ayat (3), menyebutkan bahwa:
“Surat penolakan disampaikan kepada yang berkepentingan, disertai pengembalian berkas permohonannya, dengan salinan kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah atau Kepala Kantor lelang yang bersangkutan”.
8) Pasal 103 ayat (1) Peraturan Menteri Negara Agraria /Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, menyebutkan bahwa:
“PPAT wajib menyampaikan akta PPAT dan dokumen-dokumen lain yang diperlukan untuk keperluan pendaftaran peralihan hak yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan, selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak ditandatanganinya akta yang bersangkutan”.
9) Pasal 111 ayat (1) Peraturan Menteri Negara Agraria /Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, menyebutkan bahwa:
“Permohonan pendaftaran peralihan hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun diajukan oleh ahli waris atau kuasanya dengan melampirkan:
a. sertipikat hak atas tanah atau sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun atas nama pewaris, atau, apabila mengenai tanah yang belum terdaftar, bukti pemilikan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997;
b. surat kematian atas nama pemegang hak yang tercantum dalam sertipikat yang bersangkutan dari Kepala Desa/Lurah tempat tinggal pewaris waktu meninggal dunia, rumah sakit, petugas kesehatan, atau intansi lain yang berwenang;
c. surat tanda bukti sebagai ahli waris yang dapat berupa : 1) wasiat dari pewaris, atau
2) putusan Pengadilan, atau
3) penetapan hakim/Ketua Pengadilan, atau
4) - bagi warganegara Indonesia penduduk asli: surat keterangan ahli waris yang dibuat oleh para ahli waris dengan disaksikan oleh 2 (dua) orang saksi dan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan dan Camat tempat tinggal pewaris pada waktu meninggal dunia;
- bagi warganegara Indonesia keturunan Tionghoa: akta keterangan hak mewaris dari Notaris,
- bagi warganegara Indonesia keturunan Timur Asing lainnya: surat keterangan waris dari Balai Harta Peninggalan.
d. surat kuasa tertulis dari ahli waris apabila yang mengajukan permohonan pendaftaran peralih-an hak bukan ahli waris yang bersangkutan;
e. bukti identitas ahli waris; b. Peralihan Hak Atas Tanah
Peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah jual beli, tukar-menukar, perjanjian pemindahan hak, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah atau cara lain yang disepakati dengan pihak lain selain Pemerintah guna pelaksanaan pembangunan termasuk pembangunan untuk kepentingan umum yang tidak memerlukan persyaratan khusus. Untuk mendapatkan hak tersebut maka cara yang harus ditempuh, yaitu :
1). Melalui mekanisme peralihan, peralihan berarti tanah tersebut telah dimiliki oleh seorang atau badan yang selanjutnya dipindah alihkan menjadi milik orang atau badan yang lain, sehingga menyebabkan pemilik sebelumnya kehilangan hak terhadap tanah tersebut.
2). Terjadinya hak milik sesuai dengan Pasal 22 Undang–Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960, yaitu :
a) Pasal ini menjelaskan tentang asas usul kepemilikian non komersial, dimana seorang mendapatkan hak atas tanah bukan dari hubungan jual beli. Hak milik dalam hukum adat baru mulai sah berlaku apabila tanah tersebut terkelola hingga membuahkan hasil, sementara itu ketika seorang baru membuka lahan pertanian, maka belum disebut berstatus memiliki. Dalam hukum ada Indonesia, seorang cukup melakukan pemberitahuan lisan kepada pemangku adat atau kepala desa untuk memohon izin penggunaan lahan, tetapi kerap kali yang terjadi adalah semakin lama seorang mengelolah tanah tersebut, maka semakin sulit tidak tertangani hak adat atas tanah. Maka lama kelamaan seorang dapat mengajukan hak kepemilikan baru dengan menerbitkan sertipikat tanah.
b) Kepemilikan atas tanah karena penetapan oleh Pemerintah, melalui mekanisme dan tata cara yang diatur menurut peraturan. Kepemilikan yang diperoleh dengan cara ini melahirkan hak kepemilikan yang baru, artinya tidak terjadi peralihan kepemilikan. Walaupun demikian Pemerintah memiliki hak untuk memberikan hak baru atas tanah yang sebelumnya berstatus dalam kuasa Pemerintah. Misalnya dengan peningkatan dari Hak Guna Usaha menjadi Hak Milik, Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik, Hak Pakai menjadi Hak Milik.
Pemindahan dilakukan apabila status hukum pihak yang akan menguasai tanah memenuhi persyaratan sebagai pemegang hak atas tanah yang tersedia, dan pemegang hak atas tanah tersebut bersedia untuk memindahkan haknya. Praktek tersebut berbeda dengan yang berlaku dalam hukum adat, peralihan tanah dalam hukum ada tidak dipengaruhi oleh hukum positif yang berlaku tetapi berdasarkan pada relasi antara penerima kuasa hak dengan tanah itu sendiri. Sebagaimana pendapat Herman Soesangobeng bahwa:
“Falsafah kepemilikan atas tanah dalam hukum adat, hakekat dasarnya adalah dari pertautan manusia dengan tanah dan alamnya dan bukan pada hak, melainkan
pada hubungan kuatnya pertautanhubungan yang melahirkan kewenangan (hak). Oleh karena itu hak lahir melalui proses intensitas hubungan antara manusia dengan tanah tidak dari keputusan pejabat.7 Secara filosofis hukum adat, kepemilikan tanah bersifat relatif, atau tidak berlaku mutlak untuk bisa dijual dan diwariskan oleh pemegang hak adat”.
Peralihan hak atas tanah terjadi karena beberapa perbuatan hukum sebagai berikut ; penjualan, tukar-menukar, perjanjian pemindahan hak, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah atau cara lain yang disepakati dengan pihak lain selain Pemerintah; penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak atau cara lain yang disepakati dengan Pemerintah guna pelaksanaan pembangunan termasuk pembangunan untuk kepentingan umum yang tidak memerlukan persyaratan khusus; penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak atau cara lain kepada Pemerintah guna pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum yang memerlukan persyaratan khusus.
Hukum Agraria Nasional mengatur tentang dua konsep membagi hak-hak atas tanah, sebagai berikut :
1) Hak-hak atas tanah yang bersifat primer
Yaitu hak-hak atas tanah yang dapat dimiliki atau dikuasai secara langsung oleh seorang atau badan hukum yang mempunyai waktu lama dan dapat dipindah-tangankan kepada orang lain atau ahliwarisnya. Dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (lebih lanjut disingkat dengan Undang-Undang Pokok Agraria) terdapat beberapa hak atas tanah yang bersifat primer, yaitu:
a) Hak Milik atas tanah. b) Hak Guna Usaha. c) Hak Guna Bangunan. d) Hak Pakai.8
2) Hak-hak atas tanah yang bersifat sekunder
Yaitu hak-hak atas tanah yang bersifat sementara. Dikatakan bersifat sementara, karena hak-hak tersebut dinikmati dalam waktu terbatas, dan hak-hak itu dimiliki oleh orang lain. Hak atas tanah yang bersifat sementara dapat
7
Herman Soesangobeng, Filosofi Adat dalam UUPA, Makalah dipresentasikan dalam
Sarasehan Nasional “Peningkatan Akses Rakyat Terhadap Sumberdaya Tanah”, Diselenggarakan oleh
Kantor Menteri Negara Agraria/BPN bekerjasama dengan ASPPAT, tanggal 12 Oktober 1998, Jakarta, 1998, hlm. 4.
dialihkan kapan saja si pemilik berkehendak. Terhadap beberapa hak, hak atas tanah yang bersifat sementara memiliki jangka waktu yang terbatas, seperti Hak Gadai dan Hak Usaha bagi hasil. Kepemilikan terhadap hak atas tanah hanya bersifat sementara saja. Hal ini sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 53 Undang-Undang Pokok Agraria yang mengatur mengenai hak- hak atas tanah yang bersifat sementara, yaitu:
a) Hak Gadai
b) Hak Usaha Bagi Hasil. c) Hak Menumpang.
d) Hak Menyewa atas Tanah Pertanian
Hukum Agraria Nasional juga mengatur tentang tata cara memperoleh hak atas tanah, sebagaimana berikut :
1) Permohonan dan pemberian hak atas tanah, jika tanah yang diperlukan berstatus Tanah Negara.
2) Pemindahan Hak, jika:
a) Tanah yang diperlukan berstatus tanah hak ;
b) Pihak yang memerlukan tanah boleh memiliki hak yang sudah ada; c) Pemilik bersedia menyerahkan tanah.
3) Pelepasan hak yang dilanjutkan dengan permohonan dan pemberian hak atas tanah, jika:
a) Tanah yang diperlukan berstatus tanah hak atau tanah hak ulayat suatu masyarakat hukum adat ;
b) Pihak yang memerlukan tanah tidak boleh memiliki hak yang sudah ada; c) Pemilik bersedia menyerahkan tanahnya.
4) Pencabutan hak yang dilanjutkan dengan permohonan dan pemberian hak atas tanah, jika:
a) Tanah yang diperlukan berstatus tanah hak; b) Pemilik tanah tidak bersedia melepaskan haknya;
c) Tanah tersebut diperuntukan bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum
Dua hukum positif yang mengatur tentang pertanahan adalah Kitab Undang-undang Hukum Perdata dan Undang-Undang Pokok Agraria, keduanya menguraikan bahwa peralihan merupakan cara untuk memperoleh hak milik. Pasal 584 Kitab
Undang-undang Hukum Perdata menguraikan lima cara memperoleh hak milik atas suatu kebendaan. Kelima cara tersebut antara lain adalah:
1) Pendakuan (toeegening)
Pendakuan ini dilakukan terhadap barang-barang yang bergerak yang belum ada pemiliknya (res nullius). Contoh dari pendakuan ini yaitu yang terdapat didalam Pasal 585 Kitab Undang-undang Hukum Perdata yaitu pendakuan dari ikan-ikan di sungai, binatang-binatang liar di hutan dan lain-lain
2) Ikutan (natrekking)
Hal ini diatur dalam Pasal 588-Pasal 605 Kitab Undang-undang Hukum Perdata. Yaitu cara memperoleh benda karena benda itu mengikuti benda yang lain. Contoh dari natrekking ini adalah: hak-hak atas tanaman, hak itu mengikuti tanah yang sudah menjadi milik orang lain.
3) Lampaunya waktu (Verjaring).
Yaitu cara memperoleh hak milik atas suatu kebendaan karena lampaunya waktu. Artinya pemilik yang lama dari benda tersebut tidak berhak lagi atas bendatersebut karena jangka waktu kepemilikannya telah lewat waktu oleh hukum. halini diatur dalam Pasal 610 Kitab Undang-undang Hukum Perdata dan diatur lebih lanjut dalam buku keempat Kitab Undang-undang Hukum Perdata.
4) Pewarisan (erfopvolging)
Yaitu cara memperoleh hak milik atas suatu benda tidak bergerak karena terluangnya atau jatuhnya warisan terhadap seseorang sehingga ia berhak atas benda tersebut.
5) Peralihan dan Penyerahan (levering)
Ini adalah cara untuk memperoleh hak milik yang paling penting dan paling sering terjadi di masyarakat. Yaitu cara memperoleh hak milik atas suatu kebendaan dengan cara mengalihkan hak milik atas suatu kebendaan dari pemilik yang lama kepemilik yang baru.
Pasal 20 ayat 2 Undang-Undang Pokok Agraria menyebutkan bahwa hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain, akibat dari peralihan (pengoperan) tersebut tidak mengubah unsur-unsur dalam hak. Senada dengan itu Pasal 6 Undang-Undang Pokok Agraria dapat dioperkan hanya kepada orang lain dengan hak yang sama. Hak turun temurun, artinya hak itu dapat diwariskan berturut-turut tanpa perlu
diturunkan derajatnya ataupun hak itu menjadi tiada atau memohon haknya kembali ketika terjadi perpindahan tangan.9
Kekuasaan penuh atas hak milik berlaku terbatas pada ruang perdata (privat). Beberapa urusan publik bisa mempengaruhi berkurangnya kepemilikian tersebut, seperti ditemukan unsur mineral yang secara hukum wajib dikuasai oleh Negara, dan tidak boleh dikuasai oleh personal. Maka karena tanah dan hak miliknya bisa hilang, namun kehilangan tersebut tetap berlaku ketentuan ganti rugi.
Hubungan antara peralihan dengan alas haknya ada dua ajaran yaitu ajaran
abstrak dan ajaran kausal (sebab akibat). Baik ajaran abstrak maupun ajaran kausal
sama-sama, menekankan bahwa suatu Peralihan menjadi sah sangat tergantung pada alasan-alasan / atau musabab yang sah, yang mana alasan tersebut dituangkan pula dalam perjanjian akta. Sementara itu yang dimaksud dengan abstrak, adalah pernyataan terkait hak tersebut cukup dinyatakan alasan hak atau titel anggapan. R. Subekti, bahwa: menurut pendapat yang lazim dianut oleh para ahli hukum dan hakim, dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata berlaku apa yang dinamakan kausal stelsel yaitu memang sah tidaknya suatu pemindahan hak milik tergantung sah tidaknya perjanjian obligatoir.
Pendapat Subekti tersebut berkaitan dengan perjanjian obligatoir dari perbuatan hukum yang bertujuan untuk mengalihkan hak milik atau benda tidak bergerak dengan balik nama yang merupakan Peralihan hak milik itu sendiri. Maka dari itu dapat ditarik kesimpulan bahwa sahnya atau tidaknya suatu balik nama tergantung pada sah atau tidaknya perjanjian obligatoir yang menimbulkan hak dan kewajiban untuk menurut dan melaksanakan isi perjanjian yang berupa Peralihan hak milik atas benda tidak bergerak tersebut.
c. Cara-cara Peralihan Hak Atas Tanah
Telah diketahui bersama bahwa ada kalimat terang dalam peralihan hak atas tanah. Terang dalam hal ini berarti jelas, artinya tahapan-tahapan dalam peralihan perlu dicatat dan diketahui oleh masing-masing pihak termasuk orang lain dalam urusan kepentingan yang sama di kemudian hari. Semua peralihan yang disebabkan oleh jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, harus dibuat terang dihadapan Pejabat Pembuat Akta
9
TanahAdapun yang menjadi syarat-syarat terjadinya peralihan terhadap kebendaan tersebut adalah sebagai berikut:
1) Peralihan tersebut haruslah dilakukan oleh orang yang berhak untuk mengalihkan kebendaan tersebut. Tidak selamanya pemilik suatu kebendaan dapat diberikan hak untuk mengalihkan benda tersebut, hal ini dikarenakan suatu hal misalnya saja pemilik suatu kebendaan di dalam keadaan pailit (failiet). Disini merupakan pemilik suatu kebendaan tetapi dikarenakan keputusan pengadilanyang mengatakan ia pailit maka ia tidak berhak untuk mengalihkan benda tersebut. Adapun sebaliknya orang tersebut tidak merupakan pemilik suatu kebendaan tetapi ia berhak untuk melakukan peralihan. Misalnya pandamer, dimana pihak ini menerima barang gadaian dari pemilik benda tersebut sebagai jaminan pelunasan hutangnya. Dalam hal ini ia tidak merupakan pemilik yang sah dari suatu kebendaan, tetapi bila pihak yang berhutang dalam hal ini pemilik yang sah dari benda itu ingkar janji atau wanprestasi maka pihak penerima gadai dapat mengalihkan benda tersebut.
2) Peralihan itu dilakukan secara nyata
Peralihan kebendaan harus benar-benar dilakukan secara nyata. Nyata artinya dapat dilihat dan diserah terimakan sendiri. Penyerahan terhadap benda tidak bergerakan dilakukan melalui penyerahan hak kepemilikan, sedangkan penyerahan atas benda bergerak disertakan dengan barang. Namun terhadap barang tidak bergerak diperlukan nyata melihat dan menghitung semua unsur di dalamnya. Karena semua unsur-unsur seperti luas, panjang dan lebar, posisi kiri dan kanan tertuangkan dalam akta perjanjian yang memiliki kekuatan hukum, kemudian dapat disebut sebagai Peralihan yuridis. Peralihan hak atas tanah dapat terjadi dikarenakan: a). Pewarisan Tanpa Wasiat
Menurut hukum perdata, jika pemegang sesuatu hak atas tanah meninggal dunia, hak tersebut karena hukum beralih kepada ahli warisnya. Peralihan tersebut kepada ahli waris, yaitu siapa-siapa yang termasuk ahli waris, berapa bagian masing-masing dan bagaimana cara pembagiannya, diatur oleh Hukum Waris almarhum pemegang hak yang bersangkutan, bukan oleh Hukum Tanah.
Hukum tanah memberikan ketentuan mengenai penguasaan tanah yang berasal dari warisan dan hal-hal mengenai pemberian surat tanda bukti pemilikannya oleh para ahli waris. Menurut ketentuan Pasal 61 ayat 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, untuk pendaftaran
Peralihan hak karena pewarisan yang diajukan dalam waktu 6 (enam) bulan sejak tanggal meninggalnya pewaris, tidak dipungut biaya pendaftaran.
b) Pemindahan hak
Berbeda dengan beralihnya hak atas tanah karena pewarisan tanpa wasiat yang terjadi karena hukum dengan meninggalnya pemegang hak, dalam perbuatan hukum pemindahan hak, hak atas tanah yang bersangkutan sengaja dialihkan kepada pihak lain. Bentuk pemindahan haknya bisa dikarenakan:
(1) Jual-Beli, (2) Hibah,
(3) Pemasukan dalam perusahaan atau “inbreng” dan (4) Hibah-wasiat atau “legaat”
Perbuatan-perbuatan tersebut, dilakukan pada waktu pemegang haknya masih hidup dan merupakan perbuatan hukum pemindahan hak yang bersifat tunai atau langsung, kecuali hibah wasiat. Artinya, bahwa dengan dilakukannya perbuatan hukum tersebut, hak atas tanah yang bersangkutan berpindah kepada pihak lain. Dalam hibah wasiat, hak atas tanah yang bersangkutan beralih kepada penerima wasiat pada saat pemegang haknya meninggal dunia.
Jual-beli, tukar-menukar, hibah, pemberian menurut adat dan pemasukan dalam perusahaan, demikian juga pelaksanaan hibah-wasiat, dilakukan oleh para pihak di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, disingkat PPAT, yang bertugas membuat aktanya. Dengan dilakukannya perbuatan hukum dihadapan PPAT, telah dipenuhi syarat terang (bukan perbuatan hukum yang gelap,yang dilakukan secara sembunyi-sembunyi).
Akta yang ditandatangani para pihak menunjukkan secara nyata atau riil perbuatan hukum beli yang dilakukan sehingga dengan demikian sifat jual-beli, yaitu tunai, terang dan riil, dipenuhi. Akta tersebut membuktikan, bahwa benar telah dilakukan perbuatan hukum yang bersangkutan. Karena perbuatan hukum yang dilakukan merupakan perbuatan hukum pemindahan hak, maka akta tersebut secara implisit juga membuktikan, bahwa penerima hak sudah menjadi pemegang haknya yang baru. Tetapi hal itu baru diketahui oleh dan karenanya juga baru mengikat parapihak dan ahli warisnya karena administrasi Pejabat Pembuat Akta Tanah sifatnya tertutup bagi umum.
Guna memperoleh surat bukti yang lebih kuat dan lebih luas daya pembuktiannya pemindahan haknya didaftarkan pada Kantor Pertanahan Kota,
untuk dicatat pada buku tanah dan sertifikat yang bersangkutan. Di catatnya pemindahan hak tersebut pada sertifikat haknya, maka diperoleh surat tanda bukti yang kuat. Administrasi peralihan hak atas tanah yang ada di kantor pertanahan Kota mempunyai sifat terbuka bagi umum, maka dengan dicatatnya pemindahan hak tersebut pada buku tanah haknya, bukan hanya yang memindahkan hak dan ahli warisnya, tetapi pihak ketiga pun dianggap mengetahui, bahwa penerima hak adalah pemegang haknya yang baru.10
c) Jual Beli
Pengertian jual beli tanah adalah suatu perjanjian dalam mana pihak yang mempunyai tanah yang disebut penjual, berjanji dan mengikatkan diri untuk menyerahkan haknya atas tanah yang bersangkutan kepada pihak lain, yang disebut pembeli. Sedangkan pihak pembeli berjanji dan mengikatkan diri untuk membayar harga yang telah disetujui. Menurut ketentuan Hukum Barat yang di perjual belikan ini adalah apa yang disebut tanah-tanah hak barat, yaitu tanah-tanah Hak Eigendom,
Erfpacht, Opstal.
Perkataan jual beli terdiri dari dua suku kata, yaitu jual dan beli. Kata jual menunjukkan bahwa adanya perbuatan menjual, sedangkan kata beli adalah adanya perbuatan membeli. Maka dalam hal ini, terjadilah peristiwa hukum jual beli. Menurut pengertian syariat, yang dimaksud dengan jual beli adalah pertukaran harta atas dasar saling rela. Atau memindahkan milik dengan ganti yang dapat dibenarkan (yaitu berupa alat tukar yang sah).11
Pada saat dilakukannya jual beli tersebut belum terjadi perubahan apa pun pada hak atas tanah yang bersangkutan, biarpun misalnya pembeli sudah membaya penuh harganya dan tanahnya pun secara fisik sudah diserahkan kepadanya. Hak atas tanah yang dijual baru berpindah kepada pembeli, jika penjual sudah menyerahkan secara yuridis kepadanya dalam rangka memenuhi kewajiban hukumnya.12 Menyerahkan secara yuridis berarti si penjual sudah memberikan hak atas kepemilikannya terhadap suatu barang. Peralihan hak atas tanah merupakan
10Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Jilid 1. Cetakan ke-9, Djambatan, Jakarta, 2003, hlm. 329
11
Gunawan Widjaja dan Kartini Widjaja, Jual Beli, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2003. hlm.128
12
suatu perbuatan hukum yang bertujuan memindahkan hak dari satu pihak ke pihak lain.13
Mengenai jual beli, pengaturannya dapat di lihat dalam Buku III bab ke V Kitab Undang-undang Hukum Perdata, dan rumusannya terdapat di dalam Pasal 1457 Kitab Undang-undang Hukum Perdata yang berbunyi: Jual beli adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan. Mengenai jual beli, pengaturannya dapat dilihat dalam Buku III bab ke V Kitab Undang-undang Hukum Perdata, dan yang rumusannya terdapat di dalam Pasal 1457 Kitab Undang-undang Hukum Perdata yang berbunyi: Jual beli adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan.
Kewajiban dari penjual adalah: a) Menyerahkan barang yang menjadi obyek jual beli dalam keadaan baik. Artinya barang yang diserahkan itu harus sesuai dengan yang dipesan oleh pembeli dan dalam keadaan baik. b) Menanggung barang yang diserahkan.Sebagai pengertian menyerahkan barang disebutkan: “Yang diartikan menyerahkan barang adalah suatu pemindahan hak milik dan barang yang telah dijual ke dalam kekuasaan dan kepunyaan pembeli”.14
Sedangkan hak dan kewajiban pihak pembeli adalah: a) Hak pembeli: menerima barang yang dibeli sesuai dengan pesanan dalam keadaan baik dan aman tenteram. Kewajiban pembeli:
a) Membayar harga barang dengan sejumlah uang sesuai dengan janji yang telah dibuat. Harga yang dimaksud merupakan harga yang wajar.
b) Memikul biaya yang ditimbulkan dalam jual beli itu, misalnya ongkos antar, biaya surat menyurat, biaya akta dan sebagainya, kecuali jika diperjanjikan sebaliknya.
4) Berdasarkan Hibah
Menurut R. Subekti perkataan penghibahan (pemberian) dalam Pasal 1666 Kitab Undang-undang Hukum Perdata selanjutnya dipakai dalam arti yang sempit, karena hanya perbuatan-perbuatan yang memenuhi syarat-syarat yang disebut dengan penghibahan, misalnya dengan syarat dengan cuma-cuma yaitu, tidak
13
Adrian Sutedi, Pengalihan Hak Atas Tanah Dan Pendaftarannya, Sinar Grafika, Jakarta, 2007, hlm. 34
14
memakai pembayaran, disini orang lazim mengatakan adanya suatu
formeleschenkin’ yaitu suatu penghibahan formil15
Apabila ditelusuri secara lebih mendalam, istilah hibah itu berkonsentrasi memberikan hak milik oleh seseorang kepada orang lain tanpa mengharapkan imbalan dan jasa. Menghibahkan tidak sama artinya dengan menjual atau menyewakan. Oleh sebab itu, istilah balas jasa dan ganti rugi tidak berlaku dalam transaksi hibah. Pasal 1667 Kitab Undang-undang Hukum Perdata menyebutkan penghibahan hanya boleh dilakukan terhadap barang-barang yang sudah ada pada saat penghibahan itu terjadi. Jika hibah itu mencakup barang-barang yang belum ada, maka penghibahan batal sekedar mengenai barang-barang yang belum ada.
Berdasarkan keterangan di atas, tampak bahwa objek dari hibah haruslah benda yang sudah ada dan merupakan milik si penghibah. Pasal 499 Kitab Undang-undang Hukum Perdata menyebutkan bahwa menurut paham Undang-undang-Undang-undang yang dinamakan kebendaaan ialah tiap-tiap barang dan tiap-tiap hak yang dapat dikuasai oleh hak milik. Dengan demikian menurut Pasal 499 Kitab Undang-undang Hukum Perdata tersebut, di samping hak maka barang pun yang dapat dikuasai oleh hak milik adalah merupakan kebendaaan,menurut paham undang-undang.
d. Mekanisme Peralihan Hak Atas Tanah
Peralihan hak atas tanah, dan khususnya hak milik atas tanah tersebut dapat terselenggara secara benar, maka seorang Pejabat Pembuat Akta Tanah yang akan membuat peralihan hak atas tanah harus memastikan kebenaran mengenai hak atas tanah (hak milik) tersebut dan mengenai kecakapan dan kewenangan bertindak dari mereka yang akan mengalihkan dan menerima peralihan hak atas tanah tersebut. Sehubungan dengan obyek hak atas tanah yang dipindahkan Pejabat Pembuat Akta Tanah harus memeriksa kebenaran dari dokumen-dokumen:
1) Mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun, sertifikat asli hak yang bersangkutan. Dalam hal serifikat tidak diserahkan atau sertifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan; atau
2) Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar:
a) Surat bukti yang membuktikan hak atas tanah yang lama yang belum dikonversi atau surat keterangan Kepala Desa/ Kelurahan yang menyatakan bahwa yang
15
bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut dengan itikad baik, dan tidak pernah ada permasalahan yang timbul sehubungan dengan penguasaan tanahnya tersebut; dan
b) Surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum bersertifikat dari Kantor Pertanahan, atau untuk tanah yang terletak di daerah yang jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/ Kelurahan; dan dalam hal surat tersebut tidak dapat diserahkan maka Pejabat Pembuat Akta Tanah wajib menolak membuat akta pemindahan hak atas tanah tersebut termasuk hak milik atas tanah yang akan dialihkan tersebut.
Apabila pemegang hak tidak dapat menyediakan bukti kepemilikan tanahnya baik berupa bukti tertulis maupun bentuk lain yang dapat dipercaya, maka pembukuan hak dapat dilakukan tidak berdasarkan kepemilikan akan tetapi berdasarkan bukti penguasaan fisik tanah, dengan syarat:
1) Telah dikuasai selama 20 tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahulu-pendahulunya
2) Penguasaan dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka. 3) Diperkuat dengan kesaksian orang yang dapat dipercaya.
4) Penguasaan tidak dipermasalahkan atau tidak dalam keadaan sengketa.16 Peralihan hak milik tersebut dilaksanakan sesuai dengan ketentuan:
1) Peralihan hak milik terjadi karena jual beli, hibah, warisan, tukar menukar dan perbuatan lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak milik.
2) Peralihan hak milik serta pengawasannya diatur dengan Peraturan Pemerintah. 3) Setiap peralihan hak milik atas tanah atau perbuatan yang dimaksudkan untuk
langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik pada orang asing atau orang yang berkewarganegaraan Indonesia rangkap dengan orang asing yang boleh mempunyai hak milik adalah batal dengan sendirinya dan tanah jatuh pada negara.
4. Tinjauan tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah a. Pengertian Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Lahirnya PPAT tidak terlepas dari kegiatan pendaftaran tanah di Indonesia. Pasal 19 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
16
Muhammad Yamin Lubis dan Abd. Rahim Lubis, Hukum Pendaftaran Tanah, Mandar Maju, Bandung, 2010, hlm. 144
Pokok-Pokok Agraria (selanjutnya disebut Undang-Undang Pokok Agraria) menyatakan bahwa untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dalam Peraturan Pemerintah.
Menurut Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) PPAT adalah “Pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.“17
b. Tugas dan Wewenang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Tugas pokok Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan memuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu, mengenai Hak Atas Tanah Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh peraturan hukum itu. Perbuatan hukum itu meliputi :
1) Jual-Beli 2) Tukar-Menukar 3) Hibah
4) Pemasukan ke dalam Perusahaan 5) Pembagian Hak Bersama
6) Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas Tanah Hak Milik 7) Pemberian Hak Tanggungan
8) Pemberian Kuasa Membebankan Hak Tanggungan
Pasal 3 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 37 Tahun 1998 menyebutkan bahwa untuk melaksanakan tugas pokok tersebut Pejabat Pembuat Akta Tanah mempunyai kewenangan membuat akta otentik mengenai semua perbuatan hukum sebagaimana telah disebutkan di atas, mengenai Hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun yang terletak di dalam daerah kerjanya. Pejabat Pembuat Akta Tanah khusus hanya berwenang membuat akta mengenai perbuatan hukum yang disebut secara khusus penunjukannya.
17
Akta PPAT dibuat sebagai tanda bukti yang berfungsi untuk memastikan suatu peristiwa hukum yang bertujuan untuk menghindarkan sengketa. Oleh karena itu, pembuatan akta harus sedemikian rupa, artinya jangan memuat hal-hal yang tidak jelas yang akan menimbulkan kesalahan tafsir dan akan menimbulkan sengketa di kemudian hari.
c. Kewajiban Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Kewajiban PPAT sebagaimana yang diatur dalam Pasal 45 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2006 adalah :
1) Menjunjung tinggi Pancasila, Undang Undang Dasar 1945 dan Negara Republik Indonesia.
2) Mengikuti pelantikan dan pengangkatan sumpah jabatan sebagai PPAT.
3) Menyampaikan laporan bulanan kepada Kepala Kantor Pertanahan, Kepala Kantor Wilayah dan Kepala Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan.
4) Menyerahkan Protokol PPAT dalam hal berhenti dari jabatannya atau melaksanakan cuti.
5) Membebaskan uang jasa bagi yang tidak mampu.
6) Membuka kantor setiap hari kerja kecuali cuti atau hari libur resmi.
7) Berkantor hanya di 1 (satu) kantor dalam daerah kerja sesuai dengan keputusan pengangkatan PPAT.
8) Menyampaikan alamat kantor, contoh tanda tangan, contoh paraf dan teraan cap/stempel jabatannya kepada Kepala Kantor Wilayah, Bupati/Walikota, Ketua Pengadilan Negeri dan Kepala Kantor Pertanahan yang wilayahnya meliputi daerah kerja PPAT.
9) Melaksanakan Jabatannya secara nyata setelah pengambilan sumpah.
10) Memasang papan nama dan menggunakan stempel yang bentuk dan ukurannya ditetapkan oleh Kepala Badan.
11) Dan lain-lain sesuai peraturan perundang-undangan. Kewajiban lain yang harus dilaksanakan oleh PPAT, satu bulan setelah pengambilan sumpah jabatan ditentukan dalam Pasal 19 Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 yaitu : 1. Menyampaikan alamat kantornya, contoh tanda tangan, contoh paraf, dan cap/stempel jabatannya kepada Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi, Bupati/Walikotamadya Kepala Daerah Tingkat II, Ketua Pengadilan Negeri, dan Kepala Kantor Pertanahan yang wilayahnya meliputi daerah kerja PPAT yang bersangkutan. 2. Melaksanakan jabatannya secara nyata.
PPAT harus berkantor di satu suatu kantor dalam daerah kerjanya dan wajib memasang papan nama serta menggunakan stempel yang bentuk dan ukurannya ditetapkan oleh Kepala Badan. Selanjutnya akta PPAT dibuat dengan bentuk yang ditetapkan oleh Kepala Badan, serta semua jenis akta diberi satu nomor urut yang berulang pada permukaan tahun takwim.
B. Penelitian yang Relevan
NO Keterangan Pembeda Penulis
1. Penulisan Tesis, 2014, Akibat hukum peralihan hak atas tanah karena pewarisan yang tidak didaftarkan pada kantor pertanahan menurut pasal 42 peraturan pemerintah nomor 24tahun 1997 tentang pendaftaran tanah, Program Magister Kenotariatan, Universitas Brawijaya Malang.
Eka Puji Setiyarini Arief Saadhy
Ringkasan Isi
Dalam penelitian
tersebut
peneliti merumuskan masalah tentang akibat hukum peralihan hak atas
tanah. Isu hukum yang diangkat oleh peneliti adalah akibat hukum peralihan hak atas tanah karena sebab perwarisan yang tidak didaftarkan. Penelitian menunjukan bahwa akibat Hukum dari
peralihan hak atas tanah karena perwarisan yang tidak didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Menurut Pasal 42 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yang dikaitkan dengan teori kepastian hukum,
Penulis tidak membeda-bedakan antara sebab-sebab tersebut. Namun penulis
mengulas semua sebab-sebab, kemudian fokus melihat tentang kendala yang dihadapi secara umum dalam peralihan hak atas tanah di Kabupaten
Sukoharjo. Bahwa pada prinsipnya semua sebab-sebab peralihan itu sama, dilakukan berdasarkan
proses yang sama,
berdasarkan pada naskah otentik notariat, dan
melalui mekanisme
sebagaimana yang telah diatur oleh Undang-Undang.
Namun demikian dalam pengurusan peralihan hak
yaitu: 1) ahli waris sebagai pemegang hak
atas tanah tidak
mendapat jaminan
kepastian hukum karena ahli waris tersebut tidak mempunyai
sertipikat sebagai surat tanda bukti hak yang tertulis atas nama ahli waris; 2) ahli waris tidak dapat melakukan
perbuatan hukum, misalnya seperti : Jual Beli, Hibah, Tukar
Menukar, Pembagian
Hak Bersama dan
Pemasukan dalam
perusahaan. Wujud
perlindungan hukum
bagi ahli waris yang peralihan hak atas tanah karena perwarisannya tidak didaftarkan pada kantor pertanahan berupa perlindungan hukum represif. Sedangkan perlindungan hukum preventif dalam
permasalahan ini tidak ada karena dalam system hukum pertanahan di Indonesia
atas tanah, kesemuanya mengalami kendala eksternal dan internal yang serupa, dan perlu mendapatkan penanganan yang serupa pula.
mengamanatkan adanya kepastian hukum atas tanah dengan adanya pendaftaran tanah.
2. Jurnal Independent, 2015, Pelaksanaan Peralihan Hak atas Tanah Berdasarkan Perjanjian
Pengikatan Jual Beli dan Kuasa Untuk Menjual yang Dibuat oleh Notaris, Fakultas Hukum Universitas Islam Lamongan.
Bambang Eko Mulyono Arief Saadhy Ringkasan
Isi
Perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat dihadapan Notaris dalam
pelaksanaannya sebagai perjanjian awal sebelum dilaksanakannya
pembuatan akta jual beli mempunyai kekuatan hukum yang
sangat kuat, karena
merupakan akta notariil yang bersifat akta otentik. Perjanjian pengikatan jual beli sebagai sarana untuk mengikat keinginan para pihak yang berkepentingan dalam pembuatan akta jual beli namun masih terkendala dengan adanya kekurangan syarat-syarat administratif. Dalam pembuatan
perjanjian pengikatan jual beli biasanya diikuti dengan pemberian kuasa, dimana pemberian kuasa yang lebih dikenal dengan
kuasa untuk
menjual,dimaksudkan untuk memberikan kuasa
Penulis tidak membeda-bedakan antara sebab-sebab tersebut. Namun penulis mengulas semua sebab-sebab, kemudian fokus melihat tentang kendala yang dihadapi secara
umum dalam peralihan hak atas tanah di Kabupaten Sukoharjo. Bahwa pada
prinsipnya semua sebab-sebab peralihan itu sama, dilakukan berdasarkan
proses yang sama,
berdasarkan pada naskah otentik notariat, dan
melalui mekanisme
sebagaimana yang telah diatur oleh Undang-Undang.
Namun demikian dalam pengurusan peralihan hak atas tanah, kesemuanya mengalami kendala eksternal dan internal
kepada pihak pembeli oleh pihak penjual untuk mewakili atas nama pihak penjual seandainya dikemudian hari pihak penjual berhalangan hadir. Pemberian kuasa
untuk menjual sebagai pendamping dari perjanjian pengikatan jual beli bukan termasuk dalam kuasa mutlak yang dilarang oleh Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun1982 tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak Sebagai Pemindahan Hak Atas Tanah, sehingga kuasa untuk menjual status hukumnya sah untuk dilakukan.
yang serupa, dan perlu mendapatkan penanganan yang serupa pula.
3. Penulisan Tesis, 2014, pemberian sertipikat hak milik atas tanah karena peralihan hak (hibah) dalam mewujudkan kepastian hukum dan perlindungan hukum berdasarkan peraturan
Oktavianus Tabuni Arief Saadhy Ringkasan
Isi
Pelaksanaan peralihan hak milik atas tanah karena (hibah) di
Kabupaten Sleman
sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. Pemberian sertipikat hak milik atas tanah yang diperoleh karena hibah telah
mewujudkan kapastian
Penulis tidak membeda-bedakan antara sebab-sebab tersebut. Namun penulis mengulas semua sebab-sebab, kemudian fokus melihat tentang kendala yang dihadapi
secara umum dalam
peralihan hak atas tanah di Kabupaten Sukoharjo. Bahwa pada prinsipnya
pemerintah nomor 24 tahun 1997di kabupaten Sleman., Program Hukum Pertanahan dan Lingkungan Hidup.Atmajaya Yogyakarta.
hukum dan perlindungan hukum berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 di Kabupaten Sleman. Hal ini terbukti sesuai
dengan Pasal 32
Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, bahwa selama jangka waktu diperoleh sertipikat (sebelum dan sesudah 5 tahun) ternyata tidak ada gugatan dari pihak lain, sehingga pemberian sertipikat hak milik atas tanah yang diperoleh karena peralihan hak
(hibah) telah
mewujudkan kepastian hukum dan perlindungan hukum.
semua sebab-sebab
peralihan itu sama, dilakukan berdasarkan
proses yang sama,
berdasarkan pada naskah otentik notariat, dan
melalui mekanisme
sebagaimana yang telah diatur oleh Undang-Undang.
Namun demikian dalam pengurusan peralihan hak atas tanah, kesemuanya mengalami kendala eksternal dan internal yang serupa, dan perlu mendapatkan penanganan yang serupa pula.
Tabel 1.
Perbedaan penelitian yang telah dilakukan sebelumnya dengan penelitian yang sekarang
Keterangan :
Pasal 16 Undang- Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria (selanjutnya disebut UUPA ) menyediakan bermacam hak atas tanah yang menurut ketentuan Pasal 19 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah wajib didaftarkan baik pendaftaran yang pertama kali maupun jika ada perubahan atas tanah tersebut baik subyeknya maupun obyeknya. Hasil Pendaftaran adalah Sertifikat hak atas tanah yang menerangkan data yuridis dan teknis atas bidang tanah tersebut.
Tujuan pendaftaran adalah menghasilkan alat bukti yang kuat atas bidang tanah tersebut yang dapat dipertahankan terhadap klaim pihak lain. Proses pendaftaran baik pendaftaran pertama kali maupun pemeliharaannya diperlukan ketelitian dan kecermatan baik dari kantor Pertanahan maupun Pejabat Pembuat Akta Tanah ( PPAT ) yang membantu proses pendaftaran tanah peralihan.
Ketelitian dan kebenaran data tentang hak atas tanah yang akan didaftar disesuaikan dengan pengaturan norma pendaftaran yang dalam implementasinya dipengaruhi oleh teori
Undang Undang Nomor 5 Tahun 1960 ( UUPA )
PP NO 24 th 1997 tentang Pendaftaran Tanah
Pendaftaran Pertama Pendaftaran Pemeliharaan
SERTIFIKAT
bekerjanya hukum dan teori birokrasi, sehingga akan memberikan dokumen yang sahih. Pelaksanaan peralihan hak atas tanah di Kabupaten Sukoharjo menemui kendala. Kendala disebabkan karena adanya faktor intern dan faktor ekstern.
Masalah pertanahan merupakan masalah pokok dan utama di bidang hukum, dalam penegakannya membutuhkan daya dukung politik hukum. Politik hukum adalah kemauan pemegang kebijakan baik pemerintah pusat atau daerah sekaligus penyelenggara legislatif untuk melakukan fungsinya membuat hukum dan menerapkannya demi kemaslahatan masyarakat banyak. Tanah merupakan salah satu aspek komoditas yang besar, di atas tanah orang-orang kaya mendirikan bangunan tinggal dan kegiatan ekonomi, apalagi bila tanah tersebut berada di lokasi strategis bisnis, maka menjadi incaran dari banyak kalangan. Pada tahapan tersebut faktor ekonomi sangat berpengaruh menentukan transaksi-transaksi termasuk biaya-biaya yang ditimbulkan kemudian dari peralihan hak atas tanah.
Kendala yang ada menjadi kewajiban bagi Negara untuk memberikan layanan hukum dengan sebaik-baiknya. Para pihak yang paling bertanggung jawab dalam hal ini adalah pemerintah dan unsur non pemerintahan yang diberi tanggung jawab oleh hukum yaitu Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Permasalahan yang timbul dalam melaksanakan pendaftaran peralihan hak milik yang terjadi akibat berbagai faktor, ada beberapa upaya yang untuk memperkecil kendala-kendala itu yaitu Upaya Internal dan upaya dari segi eksternal.
