BAB II PEMROGRAMAN
Perkotaan di Indonesia mengalami perkembangan yang cukup pesat, khususnya kota Medan. Hal ini terkait dengan berbagai bidang yang juga mengalami perkembangan cukup pesat seperti bidang kependudukan, ekonomi, perdagangan, pendidikan dan jasa. Pada bidang kependudukan yang berkembang cukup pesat mengakibatkan kota Medan mengalami permasalahan terhadap ketidakteraturan infrastruktur kota. Banyaknya jumlah penduduk menyebabkan tatanan kota semakin sesak dan penuh dengan banyaknya hunian penduduk yang menjamur. Hal ini dapat merangsang pertumbuhan pemukiman-pemukiman liar yang kerap menghiasi wajah kota Medan.
Dapat kita lihat pada lokasi perancangan yaitu jalan Mangkubumi. Banyak terdapat bangunan liar yang berdiri tepat di pinggir sungai. Hal ini disebabkan karena jumlah populasi manusia di perkotaan yang semakin meningkat berbanding terbalik dengan luas lahan yang tersedia. Permasalahan lain juga muncul akibat banyaknya jumlah hunian yang dibangun seperti kurangnya ruang terbuka hijau, kurangnya ruang interaksi antar masyarakat serta area serapan, dan lalu lintas kota yang semakin padat. Untuk mengatasi hal tersebut, dibutuhkan solusi yang tepat yaitu dengan membangun apartemen sebagai hunian vertikal.
Dapat kita lihat ketersediaan lahan di kota Medan mulai terbatas, sehingga keberadaan apartemen sebagai hunian vertikal dapat menjadi alternatif hunian
bagi para masyarakat perkotaan yang memiliki aktifitas padat dan rutin di kota.
Selain itu, telah menjadi gaya hidup bagi kalangan menengah atas untuk bertempat tinggal di apartemen.
Hal ini sangat sesuai dengan kasus proyek pada tugas Perancangan Arsitektur 6, yaitu Model permukiman menengah atas (apartemen & rumah bandar). Apartemen merupakan satu ruangan atau lebih, biasanya merupakan bagian dari sebuah struktur hunian vertikal yang dirancang untuk ditempati oleh lebih dari satu keluarga dan disusun secara vertikal, (Dictionary of Real Estate, Wiley, 1996).
Dalam proses merancang bangunan aparetemen ini, terlebih dahulu penulis melakukan pemrograman yaitu dengan merencanakan dan menyusun bagian-bagian bangunan apa saja yang akan dirancang dan kegiatan apa saja yang akan dilakukan pada bangunan ini nantinya terutama pada program ruang.
Bangunan apartemen yang akan penulis rancang nantinya memiliki fasilitas penunjang yaitu berupa mall yang terdapat pada podiumnya. Adapun pemrograman yang direncanakan adalah sebagai berikut :
2.1 Program Kegiatan
Pada suatu bangunan, terdapat penghuni ataupun pengguna bangunan yang akan melakukan aktifitas di dalam maupun di luar bangunan tersebut nantinya. Secara garis besar, penulis membagi pelaku kegiatan di bangunan apartemen ini ke dalam 7 macam yaitu :
1. Penghuni Apartemen 2. Pengunjung Mall
3. Pengunjung Apartemen (tamu) 4. Tenant Pusat Perbelanjaan 5. Pengelola Bangunan 6. Pemasaran
7. Pegawai
Berikut adalah pengertian dan penjabaran para pelaku kegiatan yang tetulis di atas :
Penghuni Apartemen : Merupakan pemilik/ penyewa unit hunian dalam apartemen.
Pengunjung Pusat Perbelanjaan : Merupakan seseorang atau sekelompok orang yang berkunjung ke pusat perbelanjaan baik untuk berbelanja atau berekreasi serta melakukan kegiatan lainnya.
Pengunjung Apartement : Merupakan orang atau sekelompok orang yang datang ke apartemen untuk menanyakan informasi atau mengunjungi penghuni apartemen.
Tenant Pusat Perbelanjaan : Tenant pusat perbelanjaan yaitu penyewa dan karyawan toko retail, restaurant, atau cafe pada pusat perbelanjaan.
Pengelola Bangunan : Pengelola bangunan merupakan sekelompok orang yang bertugas mengatur operasional bangunan serta berbagai hal yang berhubungan dengan kegiatan administrasi.
Pemasaran : Pemasaran merupakan sekelompok orang yang mengelola event yang akan diselenggarakan, dan juga sebagai perantara penjualan/penyewaan unit hunian dan unit dagang.
Pegawai Apartemen : Yang dikategorikan sebagai pegawai adalah pekerja selain pengelola dan pemasaran yang bertugas sebagai cleaning service bangunan, petugas keamanan, petugas parkir, dan driver.
Kegiatan utama yang dilakukan oleh penghuni apartemen adalah beristirahat dan bersantai. Kegiatan utama yang di lakukan pengunjung mall adalah berbelanja, dan rekreasi. Kegiatan utama yang dilakukan oleh pedagang adalah berjualan, sedangkan kegiatan utama yang dilakukan oleh pengelola apartemen adalah bekerja untuk mengelola pengoprasian bangunan ini.
2.2 Sistem Pengelompokkan Kegiatan
Pada bangunan apartemen yang dirancang, memiliki sistem pengelompokkan kegiatan yang terdiri dari :
Kelompok Kegiatan Pribadi (Privat)
Pada suatu bangunan hunian dibutuhkan area prifasi yang dapat mengakomodir dan memberikan rasa nyaman dan aman bagi penghuninya.
Biasanya tempat-tempat ataupun area tersebut memiliki prifasi yang bersifat pribadi (privat). Untuk itu, penulis mengelompokkan kegiatan yang bersifat privat pada bagian hunian apartemen yaitu tower bangunan. Karena kegiatan
yang bersifat privat biasanya dilakukan pada hunian, seperti pada ruang tidur, ruang kerja, toilet dan sebagainya dalam satu unit hunian.
Kelompok Kegiatan Bersama (Publik)
Karena bangunan yang dirancang merupakan bangunan yang memiliki fungsi ganda yaitu apartemen dan mall, maka bangunan ini memiliki bagian yang dapat digunakan secara bersama-sama antara penghuni dan pengunjung.
Bagian bangunan yang dapat digunakan bersama-sama ini disebut area publik, yaitu terdapat pada podium bangunan berupa mall. Selain pada podium bangunan, kegiatan bersama yang biasanya dilakukan oleh penghuni bersama-sama dengan penghuni yang lainnya yaitu pada bagian taman, area olah raga, dan tempat terbuka lainnya yang berada pada tapak perancangan.
Dalam kegiatan ini menimbulkan interaksi bagi sesama penghuni maupun masyarakat luar, dimana kegiatan ini biasanya terjadi pada ruang-ruang penunjang kegiatan dalam lingkungan hunian.
Kelompok Kegiatan Pelayanan Service
Pada bangunan apartemen yang dirancang, memiliki area service berupa basement yang berfungsi sebagai tempat parkir dan ruang-ruang mekanikal elektrikal. Kegiatan pelayanan servis merupakan pelayanan penunjang/ pelengkap dalam kehidupan sehari-hari yang dapat memberikan kemudahan-kemudahan bagi penghuni. Kegiatan ini biasanya dilakukan oleh staff pelayanan yang bertugas menjalankan kegiatan tersebut.
Kegiatan pada bangunan apartemen yang dirancang ini secara garis besar yaitu dapat dimulai dari penghuni dan pengunjung apartement yang melakukan aktivitas yang juga berhubungan dengan kebutuhan pada aktivitas mall. Bagi pengelola melakukan kegiatan pengelolaan apartement yang pasti berhubungan juga dengan kegiatan apartement dan mall.
Pedagang beserta pengunjung mall juga langsung melakukan aktivitas di mall. Serta pelaku mekanik yang melakukan aktivitas mekanikal elektrikal yang mendukung aktivitas mall, aktivitas apartement, dan aktivitas pengelola. Semua pelaku kegiatan di apartement ini pada dasarnya akan melakukan aktivitas datang dan pulang.
2.3 Program Ruang Apartemen 1. Unit Hunian
Tipe unit hunian yang direncanakan adalah :
a. Studio : 1 ruang tidur (untuk penghuni lajang).
b. Deluxe : 1 ruang tidur (untuk keluarga kecil dengan 1-2 anak).
c. Suite : 2 ruang tidur (untuk keluarga kecil dengan 1-2 anak).
d. Penthouse : 3 ruang tidur (untuk keluarga dengan 2 anak dewasa).
Hal ini berdasarkan pertimbangan target pasar yang akan di capai yaitu kalangan pekerja yang sudah berkeluarga ataupun belum berkeluarga.
Standart luasan yang dijadikan acuan berdasarkan data-data survey dan literatur.
Dimensi Ruang Unit Hunian
Tabel 2.1 Standar Minimal Ukuran Ruang Tiap Unit Jenis
Ruang
Standar Minimal (M2)
Sumber
Tipe Hunian
Studio Deluxe Suite Penthouse R. Tidur
Utama
11,5 NAD 12 14 14 16
KM/WC 2,6 NAD 4 4 4 6
R. Tidur Anak
11,15 NAD - 9 9 12(2)
KM/WC 2,6 NAD - - 4 4
R. Duduk 9 NAD 9 9 10 16
R. Makan 7,2 NAD 7 9 9 12
Bar 5,2 NAD - - 4 5
Pantry 8 NAD 8 8 8 8
R. Kerja 12 NAD - - 6 6
R. Tidur Tamu
11,15 NAD - - - -
R. Tamu 9-20 NAD - - 9 12
Gudang 1,25-5 NAD - 3 3 3
Luas 40 56 80 112
Sirkulasi 20% 8 11,2 16 22,4
Luas Total 48 67,2 96 134,4
Jumlah unit hunian tipe Deluxe lebih banyak dirancang karena pertimbangan tentang banyaknya unit apartemen yang didapat dengan
luasan yang ada dan pertimbangan tentang target pasar yang akan dicapai untuk apartemen ini yaitu pengusaha, pegawai swasta dan pegawai negeri.
Dan jumlah unit apartemen yang akan dibangun direncanakan 220 unit dengan 2 tower. Maka berdasarkan data ini dapat di perkirakan jumlah unit masing-masing tipe adalah :
Tipe Studio : 64 unit Tipe Deluxe : 120 unit Tipe Suite : 20 unit Tipe Penthouse : 16 unit
Maka jumlah luasan minimum unit apartemen = (64 x 48) + (120 x 67,2) + (20 x 96) + (16 x 134,4) = 3072 + 8064 + 1920 + 2150,4 = 15.206,4 m2. Sirkulasi 20% = 3041,28 m2. Total = 18.247,68 m2.
2. Luasan Lantai Utama Apartemen
Tabel 2.2 Kebutuhan Dimensi Ruang Lantai Utama Apartemen Fasilitas Kebutuhan Ruang Kapasitas (orang) Luas (M2) Lobby
Sirkulasi 20%
Hall R. Receptionis
R. Telepon R. Security
30 2 2 2
90 8 5 3 21,2
Total 127,2
2.4 Program Ruang Mall
Luasan ruang dibuat berdasarkan data literatur seperti buku time saver. Std, Neufert Architecture Data, dan asumsi dengan dasar pengamatan data.
a. Fasilitas Umum Mall
Tabel 2.3 Dimensi Ruang Fungsi Umum Mall Fasilitas
Ruang
Standar (M2/ orang)
Kapasitas (orang)
Jumlah
Luas (M2) Hall
Mall Ruang Komunal Toilet Pria
Urinoir Wastafel Toilet Wanita
Wc Wastafel Sirkulasi 20%
5 1.98
25 2,25 0,64 0,5
2,25 0,5
70 250
15 3 4 3
4 5 -
1 3 6 3 4 4
4 4 -
350 1485
150 27 10,24
6
36 10 414,848
Total 2.489,088
b. Fasilitas Perbelanjaan dan Jasa
Tabel 2.4 Dimensi Ruang Fasilitas Perbelanjaan dan Jasa Fasilitas
Ruang
Standar (M2/orang)
Kapasitas (orang)
Jumlah
Luas (M2) Toko Retail
Karoke Book Store Amusement Center Supermarket Dept Store Galery ATM Laundry Salon
Fitness Center Sirkulasi 20%
5 2 2 1,5
7 7 2 2 2 2
8 80 250
20 50 150
8 10 10 50
50 2 1 2 1 1 3 1 1 1
2000 320 500 60 350 1050
48 20 20 100 901,6
Total 5409,6
c. Fasilitas Makan dan Minum
Tabel 2.5 Dimensi Ruang Fasilitas Makan dan Minum
Fasilitas Ruang
Standar (M2/ orang)
Kapasitas (orang)
Jumlah
Luas (M2) Restaurant
Ruang makan Dapur dan
gudang Counter R. Admin R. Karyawan
Sirkulasi 20%
1,8-2,15
2 4,8-8 1,2-2
30
4 3 10
10 1
1 1 1
60 40
8 15 15 27,6
Total 1656
Fasilitas Ruang
Standar (M2/ orang)
Kapasitas (orang)
Jumlah
Luas (M2) Coffee Shop
Ruang Makan Pantry Counter Sirkulasi 20%
1,8-2,15 2 2
15 5 4
5 1 1 1
30 10 8 9,6
Total 288
Fasilitas Ruang
Standar (M2/ orang)
Kapasitas (orang)
Jumlah
Luas (M2) Food Court
Ruang Makan Stand Sirkulasi 20%
1,8-2,15 50 1
10
100 100 40
Total 240
d. Fasilitas Pelayanan Mall
Tabel 2.6 Dimensi Ruang Fasilitas Pelayanan mall Fasilitas
Ruang
Standar (M2/ orang)
Kapasitas (orang)
Jumlah
Luas (M2) Musholla
Loading Dock R. AHU R. P3K R. Keamanan Gudang Sirkulasi 20%
1,5 1,5 6 3 2
10
3 3 5
1 1 5 1 1
15 10 90 9 10 10 28
Total 172
2.5 Program Ruang Pengelola
Tabel 2.7 Dimensi Ruang Kantor Pengelola
Fasilitas Kebutuhan Ruang Kapasitas (orang) Luas (M2) Kantor Pengelola
Sirkulasi 20%
R. Receptionis R. Tunggu R. Pimpinan R. Wk. Pimpinan
R. Sekretaris R. Rapat R. Pemasaran R. Administrasi
R. Personalia R. Monitor R. Security Gudang
Pantry
2 4 1 1 1 8 5 8 4 4 3 - 2
4 10 10 10 9 20 15 30 20 20 8 8 6 34
Total 204
Luas minimum total bangunan Mall + kantor pengelola = 10.254,688 m2 + 204 m2 = ± 10.458,688 m2. Luas lantai dasar dan tipikal Mall = 10.458,688 m2/3lt = ±3.486,2293 m2.
2.6 Program Ruang Parkir
Berdasarkan standart jumlah parkir (Ir. Jimmy. S Juwana, MSAE, Panduan Sistem Bangunan Tinggi, Erlangga, Jakarta 2004), berikut merupakan
perhitungan jumlah kebutuhan parkir :
Untuk fungsi apartemen adalah 1 mobil untuk 1 unit apartemen, rencana perkiraan total unit adalah minimum 220 unit. Jadi kebutuhan parkir untuk fungsi apartemen adalah 220 mobil. 1 mobil memerlukan luas lahan 15 m2. Jadi untuk 220 mobil : 220 x 15 m2 = 3.300 m2. Sirkulasi 20% : 660 m2. Jadi, luas total kebutuhan parkir = 3960 m2. Untuk fungsi mall dimasukkan ke dalam kelompok bangunan pasar
tingkat wilayah yaitu 1 mobil untuk setiap 100 m2 lantai bruto. Jadi, kebutuhan parkir untuk fungsi mall adalah 10.459/ 100 = 105 mobil (dibulatkan). Luas parkiran mall ( 15 x 105 ) + sirkulasi 20% = 1575 + 315 = 1890 m2.
Sementara untuk parkir motor mall, penulis membuat 318 parkiran.
Luas parkiran motor (318 x 2 m2) + 20% sirkulasi = 636 + 127,2 = 763,2 m2.
Jadi kebutuhan luasan parkir bangunan ini adalah = 3960 + 1890 + 763,2 = 6613,2 m2.
