PERJANJIAN PENGGUNAAN ROOFTOP ANTARA PERUSAHAAN TELEKOMUNIKASI DENGAN PEMILIK BANGUNAN DI KOTA MEDAN TESIS

PERJANJIAN PENGGUNAAN

ROOFTOP

_ANTARA

PERUSAHAAN TELEKOMUNIKASI DENGAN PEMILIK

BANGUNAN DI KOTA MEDAN

TESIS

Oleh

ISKANDAR SAWALEO

117011046/M.Kn

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

PERJANJIAN PENGGUNAAN

ROOFTOP

_ANTARA

PERUSAHAAN TELEKOMUNIKASI DENGAN PEMILIK

BANGUNAN DI KOTA MEDAN

TESIS

Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum

Universitas Sumatera Utara

Oleh

ISKANDAR SAWALEO

117011046/M.Kn

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

Judul Tesis : PERJANJIAN PENGGUNAANROOFTOP_ANTARA

PERUSAHAAN TELEKOMUNIKASI DENGAN

PEMILIK BANGUNAN DI KOTA MEDAN Nama Mahasiswa : ISKANDAR SAWALEO

Nomor Pokok : 117011046 Program Studi : Kenotariatan

Menyetujui Komisi Pembimbing

(Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, MHum)

Pembimbing Pembimbing

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Dr. Faisal Akbar Nasution, SH, MHum)

Ketua Program Studi, Dekan,

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)

Telah diuji pada

Tanggal : 08 Februari 2014

PANITIA PENGUJI TESIS

Ketua : Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, MHum Anggota : 1. Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN

SURAT PERNYATAAN

Saya yang bertanda tangan dibawah ini :

Nama : ISKANDAR SAWALEO

Nim : 117011046

Program Studi : Magister Kenotariatan FH USU

Judul Tesis : PERJANJIAN PENGGUNAANROOFTOP_ANTARA

PERUSAHAAN TELEKOMUNIKASI DENGAN PEMILIK BANGUNAN DI KOTA MEDAN

Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri

bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena

kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi

Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas

perbuatan saya tersebut.

Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan

sehat.

Medan,

Yang membuat Pernyataan

i ABSTRAK

Peranan telekomunikasi bagaikan urat nadi yang memperlancar berbagai aspek kehidupan masyarakat, pemerintahan, dan usaha-usaha pembangunan. Wujud nyata telekomunikasi dalam aktivitas sehari-hari adalah penggunaan telepon seluler, yang bergantung pada peran operator seluler selaku penyedia jasa telekomunikasi. Untuk meningkatkan kapasitas dan kualitas pelayanannya, perusahaan atau operator telekomunikasi membangun menara telekomunikasi. Pendirian menara telekomunikasi dilakukan di permukaan tanah kosong atau padarooftop suatu bangunan. Operator yang mendirikan menara telekomunikasi padarooftopbangunan mengadakan perjanjian menyewa dengan pemilik bangunan. Perjanjian yang diteliti adalah dua perjanjian sewa-menyewa rooftop antara operator dengan pemilik bangunan yang berlokasi di kota Medan. Permasalahan yang timbul dalam perjanjian penggunaanrooftopadalah mengapa terjadi perjanjian penggunaanrooftopantara perusahaan telekomunikasi dengan pemilik bangunan di kota Medan dan bagaimana pelaksanaan perjanjian tersebut, bentuk perlindungan hukum bagi pemilik bangunan dan masyarakat sekitar bangunan dalam perjanjian penggunaanrooftop, dan hambatan yang timbul serta upaya untuk mengatasi hambatan dalam pelaksanaan perjanjian tersebut.

Penelitian ini menggunakan metode penelitian hukum normatif (yuridis normatif) atau penelitian hukum kepustakaan, yaitu penelitian hukum yang dilakukan secara meneliti bahan pustaka atau data sekunder belaka, dengan mempelajari dan menganalisa secara sistematis seluruh peraturan/undang-undang, buku, artikel/berita dari media cetak, tulisan ilmiah, bahan seminar, bahan dari internet dan bahan pustaka lainnya yang berhubungan dengan materi yang dibahas, serta wawancara dengan narasumber yaitu pemilik bangunan dan personilsite acquisitionpihak operator telekomunikasi.

Hasil penelitian menunjukkan pelaksanaan perjanjian penggunaan rooftopantara perusahaan telekomunikasi dengan pemilik bangunan di kota Medan telah sesuai dengan ketentuan Kitab Undang-undang Hukum Perdata dan regulasi menara telekomunikasi. Dasar operator mendirikan menara pada rooftop bangunan seperti keterbatasan lahan, efisiensi biaya, kemudahan perizinan, dan keharusan mendirikan menara di lokasi tersebut. Perlindungan hukum atas pemilik bangunan dan masyarakat sesuai ketentuan undang-undang dimana operator wajib mengasuransikan menara dan aset pendukung serta bertanggung jawab atas segala kerugian timbul. Kewajiban pemilik bangunan menyerahkan objek sewa, memberi akses kepada operator untuk memasuki objek sewa, serta memelihara keamanan objek sewa, sedangkan operator wajib membayar harga sewa dan menggunakan objek sewa sesuai dengan peruntukan. Hambatan yang timbul adalah keberatan tetangga atau masyarakat sekitar yang tidak menyetujui pendirian menara karena alasan teknis maupun nonteknis sehingga menyulitkan operator mendapat perizinan. Pihak operator mengupayakan pendekatan secara kekeluargaan, sosialisasi, dan edukasi kepada warga masyarakat.

ii

ABSTRACT

Role of communication is like the veins that facilitate various aspects of community life, governance and development efforts. The real form of communication in daily activities is the use of cellular phone which depends on the role of the cellular operator as a telecommunication service provider. To improve its capacity and quality, the telecommunication company or operator comstruct telecommunication tower. The construction of telecommunication tower is on an empty land or on the rooftop of a building. The operator constructing a telecommunication on the rooftop of a building makes a lease agreement with the owner of the building. The agreement studied was two rooftop lease agreements between the operator and the owner of the buildings located in the city of Medan. The problems raised in the rooftop lease agreement were why the rooftop use agreement is made between the telecommunication company and the owner of the building in the city of Medan, how this agreement is implemented, what legal protection that can be given to the owner of the building and the community living around the telecommunication tower constructed as stated in the rooftop use agreement, and what constraint are faced and how to solve them in the implementation of the agreement.

The data used in this normative juridical study were the secondary data obtained through documentation study by systematically analyzing all of the regulations of legislation, books, articles/news from printed media, scientific writing, seminar materials, information from the internet, and other informations related to the topic studied, and the primary data obtained through the interviews with the owner of the building, site acquisition personnel of the telecommunication operator.

The result of this study showed that the implementation of the rooftop use agreement between the telecommunication company and the owner of the building in the city of Medan has met the stipulation stated in the Indonesian Civil Codes and telecommunication tower regulation. The operator construct a tower on the rooftop of a building is based on the shortage of land, cost efficiency, ease of licensing, and the need to set up the tower in the location. According to the law, legal protection that can be given to the owner of the building and the community living around the telecommunication tower constructed is that the telecommunication operator must insure the tower and supporting assets and is responsible for any losses incurred. The owner of the building is required to hand the lease object, to provide access to the operator to enter the lease object, and to maintain the security of the lease object, while the operator is required to pay the rental rates and use the rental object as intended. The constraints face is the objection of the neighbors or the community members living around the telecommunication tower construction site who refuse the construction of the tower for technical or non-technical reasons that it makes the operator difficult to get a permit. The operator has tried to do family, socialization, and education approaches to the citizens.

iii

KATA PENGANTAR

Puji dan syukur penulis panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa atas segala

hikmat dan kebijaksanaan yang telah diberikan oleh-Nya mulai dari masa perkuliahan

sampai dengan tahapan penyelesaian tesis di Magister Kenotariatan Universitas

Sumatera Utara. Tesis ini diberi judul “PERJANJIAN PENGGUNAAN ROOFTOP

ANTARA PERUSAHAAN TELEKOMUNIKASI DENGAN PEMILIK

BANGUNAN DI KOTA MEDAN”.

Pada kesempatan ini, penulis hendak mengucapkan terima kasih atas

bimbingan, panutan, dan motivasi yang diterima penulis dari awal masa perkuliahan

hingga selesainya tesis ini. Penulis menghaturkan terima kasih dan penghargaan yang

setinggi-tingginya kepada :

1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, MSc (CTM), Sp.A(K), selaku

Rektor Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan untuk menyelesaikan Studi

Strata-II Program Magister Kenotariatan di Universitas Sumatera Utara.

2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH., M.Hum., selaku Dekan Fakultas Hukum

Universitas Sumatera Utara, atas ilmu dan pengajaran yang diberikan kepada

penulis dalam menempuh pendidikan ini.

3. Bapak Prof. Dr. Budiman Ginting, SH., M.Hum., selaku Pembantu Dekan I

Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dan selaku Ketua Komisi

Pembimbing penulis dalam penulisan tesis ini, atas bimbingan, petunjuk, dan

iv

4. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH., MS., CN., selaku Ketua Program Studi

Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara dan selaku Dosen

Pembimbing II penulis dalam penulisan tesis ini, yang telah memberikan

masukan dan arahan yang berarti dalam penyelesaian tesis ini.

5. Bapak Dr. Faisal Akbar Nasution, SH., M.Hum, selaku Dosen Pembimbing III

penulis dalam penulisan tesis ini, yang telah meluangkan waktu dan memberikan

petunjuk dan arahan dalam penulisan tesis ini.

6. Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH., CN., M.Hum, selaku Dosen Penguji

penulis yang telah dengan sabar memberikan masukan, serta informasi dan cara

penulisan tesis yang benar kepada penulis.

7. Bapak Dr. Mahmul Siregar, SH., M.Hum, selaku Dosen Penguji penulis yang

telah memberikan kritik dan saran untuk kesempurnaan penulisan ini, serta

informasi dan cara penulisan tesis yang benar.

8. Bapak dan Ibu Guru Besar serta seluruh Dosen dan staf pengajar Magister

Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, atas jasa-jasanya dalam memberikan

ilmu dan wawasan selama masa perkuliahan.

9. Para staf dan pegawai Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara atas

segala bantuan yang penulis terima.

10. Orang tua dan saudara-saudari penulis yang telah memberi dukungan moril dan

v

11. Rekan-rekan mahasiswa Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara

angkatan 2011 yang telah berjuang bersama-sama dan mendukung penulis dalam

menjalani pendidikan. Sukses untuk kita semua.

Penulis menyadari bahwa tesis ini masih terdapat kekurangan atau kekeliruan

yang perlu diperbaiki karena apa yang diuraikan dalam tesis ini hanyalah sebagian

kecil daripada ruang lingkup perjanjian penggunaan rooftop. Untuk itu, dengan

tangan terbuka penulis mengharapkan segala masukan, kritik maupun saran

membangun demi kesempurnaan tesis ini dan karya tulis di masa mendatang.

Akhir kata, semoga tesis ini sedikit banyak dapat bermanfaat bagi kita semua.

Medan, Februari 2014 Penulis,

vi

DAFTAR RIWAYAT HIDUP

I. IDENTITAS PRIBADI

1. Nama : Iskandar Sawaleo

2. Tempat/Tanggal Lahir : Medan, 02 Mei 1987

3. Jenis Kelamin : Laki-laki

4. Status : Belum menikah

5. Agama : Budha

6. Alamat : Jalan H.M.Said nomor 165 Medan

7. Telepon : 08196077062

II. KELUARGA

1. Nama Ayah : Windu Wijaya

2. Nama Ibu : Liau Suk Moi

3. Nama Kakak : Ratna Dewi

4. Nama Adik : Handoko Sawaleo

III. PENDIDIKAN

1. SD : Methodist-3 Medan (1993-1999)

2. SMP : Methodist-3 Medan (1999-2002)

3. SMA : Methodist-2 Medan (2002-2005)

4. Strata I : Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara (2005-2009)

vii DAFTAR ISI

Halaman

ABSTRAK ... i

ABSTRACT _{... ii}

KATA PENGANTAR ... iii

DAFTAR RIWAYAT HIDUP ... vi

DAFTAR ISI ... vii

BAB I PENDAHULUAN ... 1

A. Latar Belakang ... 1

B. Perumusan Masalah ... 7

C. Tujuan Penelitian ... 8

D. Manfaat Penelitian ... 8

E. Keaslian Penelitian ... 9

F. Kerangka Teori dan Konsep ... 11

1. Kerangka Teori ... 11

2. Kerangka Konsep ... 20

G. Metode Penelitian ... 23

1. Jenis dan Sifat Penelitian ... 24

2. Metode Pengumpulan Data ... 25

3. Analisis Data ... 28

BAB II TERJADINYA PERJANJIAN PENGGUNAANROOFTOP ANTARA PERUSAHAAN TELEKOMUNIKASI DENGAN PEMILIK BANGUNAN DI KOTA MEDAN ... 29

A. Pengertian Perjanjian Pada Umumnya ... 29

B. Tentang Sewa-Menyewa ... 39

C. Hal-hal yang Mendasari Terjadinya Perjanjian Penggunaan Rooftop ... 46

viii

BAB III PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PEMILIK BANGUNAN DAN MASYARAKAT SEKITAR DALAM PERJANJIAN

PENGGUNAANROOFTOP_{DI KOTA MEDAN ... 61}

A. Ketentuan Peraturan Perundang-undangan yang Mengatur tentang Menara Telekomunikasi ... 61

B. Akibat Hukum yang Timbul dari Perjanjian Penggunaan Rooftop ... 78

C. Bentuk Perlindungan Hukum Terhadap Pihak Pemilik Bangunan dan Masyarakat Sekitar dalam Perjanjian PenggunaanRooftop... 86

BAB IV HAMBATAN YANG TIMBUL SERTA UPAYA MENGATASINYA DALAM PERJANJIAN PENGGUNAAN ROOFTOP_{ANTARA PERUSAHAAN TELEKOMUNIKASI} DENGAN PEMILIK BANGUNAN DI KOTA MEDAN ... 93

A. Hambatan-hambatan yang Timbul dalam Pelaksanaan Perjanjian PenggunaanRooftop... 93

B. Upaya-upaya untuk Mengatasi Hambatan yang Timbul dalam Pelaksanaan Perjanjian PenggunaanRooftop ... 114

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ... 123

A. Kesimpulan ... 123

B. Saran ... 125